Resposta do novato: Financiamento do vendedor, posseiros e vale a pena se tornar um agente?

Ashley:
Este é o episódio 268 de Novato Imobiliário.

Tony:
Acho que muitos novatos talvez façam a suposição errada de que precisam de uma licença para serem investidores imobiliários, quando a maioria dos investidores imobiliários que conheço não tem licença e, em vez disso, contratamos alguém que é especialista em essa coisa específica e aproveitamos sua experiência, porque meu agente em Joshua Tree, ele e sua equipe, eu absolutamente os amo porque eles têm o processo de compra e venda de imóveis reduzido a uma ciência. Tipo, se eu esquecer de agendar minha inspeção, o coordenador de transações dele dirá: “Ei, vou agendar sua inspeção para você”.

Ashley:
Meu nome é Ashley Kehr e estou aqui com meu co-apresentador Tony Robinson.

Tony:
E bem-vindo ao Real Estate Rookie Podcast, onde todas as semanas, duas vezes por semana, trazemos a inspiração, a motivação e as histórias que você precisa ouvir para iniciar sua jornada de investimento. Como sempre, quero começar o episódio de hoje gritando para alguém com o nome de usuário KSP75. KSP nos deixou uma avaliação cinco estrelas no Apple Podcast. Diz: “Eu possuo uma casa multifamiliar e minha família mora em parte da casa, então tenho alguma exposição a inquilinos, aluguéis, etc. É fantástico ouvir o Real Estate Rookie, pois fornece informações, orientação e confiança para passar para o próximo nível de investimento imobiliário. Pretendo devorar cada episódio, fazer anotações, ler, pesquisar e estar 100% pronto com absoluta certeza para fechar meu próximo negócio quando as condições forem adequadas.” Então, KSP, agradecemos, você e eu adoramos que em breve você terá informações, orientação e confiança para fechar o próximo negócio.

Ashley:
Então Tony, o que há de novo com você?

Tony:
Hoje estou com uma camisa de cor diferente, então estou arrasando com o marrom. Eu acho. É quase preto, mas não exatamente.

Ashley:
Tive que aumentar o brilho do meu telefone porque ainda achava que estava preto até que o produtor disse algo e eu aumentei o brilho e pensei: “Ah, sim, é um tom diferente”.

Tony:
Acho que posso tentar uma cor diferente para 2023, então veremos. Mas não, falando sério, na verdade, acho que vou voar para West Virginia neste fim de semana. Acabamos de assinar uma LOI sobre um acordo que estamos analisando por aí. É um pedaço de terra muito legal que estamos olhando. Tem cerca de seis acres e fica perto de um novo parque nacional na Virgínia Ocidental, e a propriedade em si tem uma casa principal, uma casa de hóspedes, cinco áreas para trailers e também tem permissão para adicionar vários locais de glamping. . Então a ideia é comprar aquela propriedade, adicionar os glamp sites, reformar a casa principal e, provavelmente, comprar alguns campistas Airstream também para torná-la um pequeno destino por aí. Então, estamos entusiasmados com isso.

Ashley:
Fantástico. Isso é realmente emocionante.

Tony:
Sim.

Ashley:
Você já esteve na Virgínia Ocidental antes?

Tony:
Nunca na minha vida. Esta será a primeira vez.

Ashley:
Quando eu era mais jovem, costumava ir ao Campeonato Mundial IBO de tiro com arco. Eu, meu pai e meu irmão ligávamos [inaudível 00:02:51].

Tony:
Você esteve nos campeonatos mundiais de tiro com arco?

Ashley:
Por uma liga, a Liga IBO, mas sim.

Tony:
Por que só agora estou ouvindo sobre isso? Você já me contou que esteve em campeonatos mundiais de tiro com arco?

Ashley:
Não sei. Quer dizer, sinto que não é grande coisa. Não sei. Mas sim, eu costumava praticar tiro com arco e flecha em 3D quando era mais jovem.

Tony:
Quero dizer, quantas pessoas podem dizer que estiveram em campeonatos mundiais por alguma coisa?

Ashley:
Mas de qualquer forma, era na Snowshoe Mountain todos os anos, na Virgínia Ocidental, e eu simplesmente adorava ir para lá. É como uma pequena vila de esqui no topo da montanha e foi super legal. Todo o torneio de tiro com arco subia e descia as colinas para fazer as filmagens em 3D e outras coisas, então foi muito legal.

Tony:
Sim, nunca estive, então acho que vamos tirar uma folga neste fim de semana e será uma viagem rápida, mas estamos super animados. Esta será a primeira vez que faremos algo com glamping. Nem estava realmente no plano de jogo, mas a propriedade meio que se apresentou. Na verdade, essa pessoa entrou em contato comigo no Instagram, e eu não sou o melhor em verificar meus DMs, mas de vez em quando eu vou lá e tento limpá-los, e alguém me enviou um acordo , disse: “Ei, sim, estou querendo oferecer isso”. Então, se vocês tiverem outros bons negócios que se encaixem nesses critérios, continuem a enviá-los para mim, porque isso não teria acontecido sem esse cara.

Ashley:
Também vou viajar neste final de semana, mas infelizmente não é combinado. É para um fim de semana de imobiliárias em Las Vegas. Assim, algumas mulheres investidoras imobiliárias tornaram-se minhas amigas mais próximas. Então vamos ter um fim de semana de garotas em Las Vegas. Fazemos muitas viagens juntos, mas geralmente é todo o nosso grupo de amigos, mas desta vez serão apenas algumas garotas, e sim, estamos prestes a conhecer Las Vegas.

Tony:
Contanto que você não se divirta mais com eles do que comigo e Sarah no verão passado, acho que está tudo bem.

Ashley:
Bem, quer saber? Acho que você está seguro porque as piscinas estão fechadas nesta época do ano, então não haverá festa na piscina.

Tony:
Não há festas na piscina.

Ashley:
Mas eu também estive em Las Vegas, não sei, provavelmente 12 vezes, mas nunca fui a uma boate de Las Vegas. Provavelmente será minha primeira vez neste fim de semana.

Tony:
Bem, contanto que seja sua segunda viagem mais divertida a Las Vegas, e eu acho que estamos acertados. Foram bons.

Ashley:
Então, hoje, no Rookie Reply, temos algumas ótimas perguntas que nosso produtor retirou do grupo Real Estate Rookie no Facebook. Então vamos falar sobre limpeza para rotatividade. Então, depois que um inquilino se muda, como você deve cobrar por isso, o que é comum, diferentes formas de cobrar pela limpeza. Além disso, um pouco de financiamento do vendedor, se o vendedor oferece isso para você, como isso funciona junto com a obtenção de financiamento bancário no mesmo local, e depois falamos sobre fazer uma vistoria em um imóvel. Tony e eu temos experiências muito diferentes com isso, então se vocês quiserem avaliar o que é comum em sua área, adoraríamos que vocês acessassem os comentários do YouTube e comentassem abaixo se vocês costumam fazer isso. ou não faça uma pesquisa ao comprar um imóvel e por quê.
Ok, então a primeira pergunta de hoje vem de Jason Dorsey. “Na hora de comprar um imóvel, qual a finalidade de fazer uma vistoria? O corretor de imóveis está perguntando se vou comprar um. Ok, então um levantamento, um levantamento é do terreno. Então, onde estão as linhas de limite, você descobrirá onde, qual o tamanho do lote, quantos acres e para onde essas linhas realmente vão. Então, qual é o seu imóvel que você está realmente comprando e qual é o imóvel vizinho. Tony, é comum as pessoas fazerem pesquisas no local onde você mora para comprar o imóvel?

Tony:
Pelo menos não as propriedades que estou comprando. Não creio que um corretor de imóveis ou alguém, ou mesmo meus credores, já tenha me pedido para fazer uma pesquisa, mas também nossas parcelas são bem pequenas. Acho que as linhas do lote normalmente são bem definidas. Talvez seja por isso que isso não é uma grande preocupação para os mercados em que estou.

Ashley:
Pois é, acho que nunca fechei um imóvel sem ter feito uma vistoria que fosse interessante.

Tony:
Isso não é tão louco?

Ashley:
Sim. Pois aqui é muito comum fazer a vistoria, e normalmente, normalmente, o vendedor paga para fazer a vistoria onde um agrimensor sai, marca a propriedade, talvez estaque os cantos do lote para você e depois desenha basicamente o mapa de levantamento. Eles geralmente colocam onde a casa está localizada na propriedade, os limites da propriedade onde fica a rua. Às vezes, embora uma pessoa já tenha feito uma pesquisa, talvez antes, quando comprou a casa, ou eu comprei uma pequena cabana com estrutura em A no ano passado e havia uma pesquisa antiga dos anos 90, e eu aceitei aquela pesquisa e apenas tive o o vendedor assina uma declaração de não alteração afirmando que estava dizendo que não houve alterações na linha de encomendas. Normalmente, só é recomendado que você volte e aceite uma pesquisa que talvez tenha apenas alguns anos, apenas para ter a sensação de segurança de que não houve nenhuma alteração no pacote e nas linhas de pesquisa.
Eu tinha uma propriedade que quando a vistoria foi feita, houve uma disputa com os vizinhos de que na verdade não foi feita corretamente, e não fechamos e nosso fechamento foi adiado até que a disputa real fosse resolvida e as linhas fossem realmente definido quanto ao local para onde a encomenda realmente foi. É aqui que você também pode descobrir se há servidões na propriedade. Perto de onde moro é muito comum haver servidão para a companhia de gás onde tem gasoduto. Na verdade, na minha residência principal, temos um poço de gás, e há uma estrada que dá acesso ao poço de gás na propriedade que a Nacional Combustível é a empresa de gás que eles podem ir e ter acesso a qualquer momento. E então eles pagam, nós levamos gasolina de graça para nossa casa, o que é ótimo. Pois é, consumo ilimitado, coisa que nem se ouve falar hoje em dia. Então, há coisas diferentes como essas que você também pode descobrir fazendo a pesquisa na propriedade.
Portanto, se for recomendado pelo seu corretor de imóveis, pergunte se isso é algo que o vendedor vai oferecer. Caso contrário, você sempre pode pagar pelo custo da pesquisa a ser feita e, dependendo do tamanho do terreno, quero dizer, normalmente vejo alguns acres, não uma tonelada de prédios ou qualquer coisa nele, pode variar de 400 a talvez US$ 1,000 no máximo.

Tony:
Interessante. Sim, eu literalmente nunca ouvi falar disso. Estou examinando os documentos de fechamento enquanto você fala sobre algumas de nossas propriedades antigas para ver se talvez estivesse lá e eu simplesmente nem percebi, mas não vejo nada sobre uma pesquisa em nenhum dos o documentos que possuo. A coisa mais próxima que tenho, até mostra as linhas do lote, é do relatório do título e a última página tem uma visão panorâmica de todos os diferentes lotes naquela rua, e apenas descreve qual lote é nosso . Mas não, isso é tão interessante. Eu literalmente nunca fiz isso antes.

Ashley:
Sim, na verdade também estou chocado com isso. Tivemos o episódio em que falamos sobre poços e como vocês normalmente não têm poços onde compraram pela primeira vez, mas sim, para uma pesquisa, para fazer isso. Sim, eu recomendaria fazer uma pesquisa ou ver se eles já fizeram uma. Simplesmente torna as coisas muito mais fáceis também se você estiver obtendo financiamento bancário. Recentemente, bancos também pediram uma cópia da pesquisa, o que eu não tinha feito antes, mas acabei de fazer um empréstimo comercial onde eles pediram uma cópia da pesquisa.

Tony:
Sim, e agora me pergunto se talvez eu esteja me abrindo para problemas no futuro ao não fazer aquela pesquisa quando estivermos comprando o imóvel, especialmente se for apenas algumas centenas de dólares. É apenas para ter certeza de que não há problemas com os limites da propriedade ou se a cerca dos vizinhos estiver 10 metros mais longe do que deveria ser. Você pode ver algumas dessas coisas, como meu corretor de imóveis, eles usam LandGlide, o aplicativo ou algo assim. Então, se estivermos na propriedade, eles vão dizer: “Ei, é aqui que fica a fila” e coisas assim, mas provavelmente é algo que deveríamos levar um pouco mais a sério agora que estou ouvindo sobre isso.

Ashley:
Sim, também usamos LandGlide e onX Hunt. Fizemos um pequeno experimento, na verdade, algumas semanas atrás, onde estes 30 acres que eu havia comprado, caminhamos até o limite da propriedade. Foi logo após o término da temporada de caça, e foi incrível o quão perto algumas das árvores estavam dos vizinhos que estavam... Eles estavam voltados para sua propriedade, mas houve alguns casos em que foi como, “Eh, isso na verdade pode estar em nossa propriedade”, a árvore deles. Mas o onX Hunt que notamos, e o LandGlide, também estavam um pouco fora de onde as apostas reais estavam nos cantos da propriedade. Não foi muito preciso.

Tony:
Spot on.

Ashley:
Sim.

Tony:
Legal. Bem, deveríamos passar para a pergunta dois?

Ashley:
Sim, vamos para o próximo. “Você pode compartilhar os prós e os contras de obter sua licença imobiliária apenas para se ajudar em negócios de investimento imobiliário?” Esta pergunta vem de Teresa Molter, do grupo Real Estate Rookie no Facebook. Se vocês ainda não fazem parte do grupo Imobiliário no Facebook, certifique-se de estar inscrito. Vale a pena se inscrever no Facebook apenas para entrar neste grupo, e você poderá se conectar com muitos investidores que pensam como você e também fazer perguntas que podemos colocar no programa. Então, Tony, nenhum de nós tem licença imobiliária, mas Sara está tirando a licença, correto?

Tony:
Sara está trabalhando para conseguir o dela. Mesmo depois de ter passado por todo esse processo, ela está quase na linha de chegada agora, e ainda estamos debatendo se ela precisa passar pela etapa final do teste. Há algumas coisas que estamos analisando, certo? A primeira é que é um processo bastante demorado na Califórnia para obter sua licença. Você tem que fazer três cursos, há algumas certificações adicionais que você precisa obter e, finalmente, você tem que fazer este exame, que também é um exame bastante demorado e, obviamente, há alguns custos associados a tudo isso também. Mas não é como se em 30 a 45 dias você pudesse obter sua licença. É uma provação de no mínimo seis meses, talvez até mais, dependendo da rapidez com que você conclui todos os cursos.
Então eu acho que a primeira pergunta que qualquer um deveria se fazer, mas Teresa especificamente para você, é quanto tempo, dinheiro e energia serão necessários para você obter sua licença. E a segunda coisa é qual é o seu objetivo ao fazer isso. Você disse que talvez seja apenas para se ajudar em seus próprios negócios imobiliários. Você está procurando apenas ter acesso ao MLS? Você quer talvez economizar nas comissões que pagaria ao agente do comprador quando estivesse comprando algo ou ao agente do vendedor se estivesse vendendo algo? Qual é a sua motivação para fazer isso? E então qual é o volume que você acha que realmente vai usar? Se você está comprando um negócio por ano, realmente faz sentido se esforçar para obter e manter essa licença anualmente ou com que frequência ela ocorre em seu estado?
Acho que muitos novatos talvez façam a suposição errada de que precisam de uma licença para serem investidores imobiliários, quando a maioria dos investidores imobiliários que conheço não tem licença e, em vez disso, contratamos alguém que é especialista nisso. algo específico e aproveitamos sua experiência, porque meu agente em Joshua Tree, ele e sua equipe, eu absolutamente os amo porque eles têm o processo de compra e venda de imóveis reduzido a uma ciência. Se eu esquecer de agendar minha inspeção, seu coordenador de transações dirá: “Ei, vou agendar sua inspeção para você” ou “Ei, Tony, só um lembrete, seu período de devida diligência termina em sete dias. Se você quiser enviar sua solicitação, vamos garantir que faremos isso hoje.” Então eu acho, Teresa, que se o seu objetivo é apenas economizar dinheiro, talvez não faça isso, mas se você realmente quer ser agente, então provavelmente irei em frente.

Ashley:
Comecei minha licença imobiliária umas três vezes. Acho que paguei cerca de US $ 99 pelo curso online. Isso foi, não sei, há cinco anos ou algo assim. Você tem que recomprar o curso depois de um ano ou algo assim. Mas cheguei ao mesmo ponto sobre por que eu preciso disso, e realmente a única razão pela qual eu conseguiria era para poder ir às exibições, para não ter que agendar exibições com outra pessoa, com um agente, e eu poderia simplesmente ir às propriedades. Então cheguei ao ponto em que a maioria das minhas propriedades estavam fora do mercado. Esse foi o único benefício realmente para mim. Claro, economizando o dinheiro da comissão, mas acho que vale a pena pagar o dinheiro para que outra pessoa faça a papelada, faça o contrato, converse com o outro agente, cuide das coisas que surgirem.
Principalmente, acho que é uma grande vantagem ter um corretor quando você tem inquilinos no imóvel e está tentando vender. Agendar exibições com inquilinos em propriedades pode ser um pesadelo, bastando apenas coordenar com eles, fazendo com que concedam acesso. Já fui a tantas exibições de propriedades onde deveria entrar em uma unidade e chegamos lá e pensei: “Não, desculpe. O inquilino disse que não ou que deveriam estar aqui, mas não estão. Não temos chaves”, coisas assim. Na verdade, vendi duas propriedades no ano passado que tinham inquilinos e, literalmente, fui com um corretor de imóveis que trabalhava com minha empresa de administração de propriedades e disse: “É por isso que quero vendê-las. Aqui está minha propriedade”, e ele obteve todas as informações do inquilino com a administradora de imóveis e coordenou todas as exibições diretamente com eles. Isso aí valeu a pena a comissão por ter que fazer isso.
Eu concordo com Tony nisso. Se você deseja realmente administrar um negócio como corretor de imóveis e comprar e vender casas para outras pessoas, então sim, pode valer a pena, porque lembre-se, existem aqueles custos de educação continuada. Para manter sua licença, vai custar-lhe dinheiro, vai custar-lhe tempo para fazer aquelas aulas de educação continuada também.

Tony:
Sim, concordo totalmente, Ash. Acho que tudo se resume à motivação final. Assim como você disse, prefiro pagar alguém para cuidar de todo o trabalho administrativo do que fazer isso sozinho. Mas, novamente, entendi. Estamos em espaços diferentes em nossa jornada imobiliária, então talvez faça mais sentido fazermos isso. Mas meu pensamento pessoal, Teresa, é que se você não planeja fazer disso uma fonte de renda real para você, eu poderia concentrar mais do meu tempo primeiro na construção do meu negócio imobiliário e depois na análise das coisas da agência ou do trabalho do agente. mais tarde.

Ashley:
OK. Para nossa próxima pergunta de Rick Watts. “Alguém já comprou uma casa com ocupantes? Há algo que preciso considerar ao tentar tirá-los? Eles estavam lá com a permissão do proprietário anterior, mas não há nenhum tipo de contrato de locação e eles não parecem dispostos a sair. Provavelmente falarei com um advogado sobre minhas obrigações legais. Também examinarei um pouco as obrigações éticas. Só não sabia se alguém já passou por isso antes.”

Tony:
Ash, posso começar com uma pergunta para você primeiro, certo? Nunca compro imóveis com inquilinos. Até os nossos flips que compramos, muitas vezes são aluguéis de longo prazo antecipados, mas é sempre uma exigência da minha parte que o comprador tenha certeza de que os inquilinos desocuparam. Na verdade, há uma reviravolta que temos sob contrato há quase dois meses porque o vendedor está trabalhando para tirar esses inquilinos. Então, minha linha de base é: não vou comprá-lo se houver um inquilino lá, porque não quero a dor de cabeça de ter que tentar despejar. Do seu ponto de vista, se você tem um imóvel que está pensando em comprar e já sabe que os inquilinos não querem sair, você ainda avançaria com a compra?

Ashley:
Sim, e acho que algo com essa pergunta é que Rick talvez não soubesse fazer a devida diligência, acho que talvez porque essa propriedade estava sob contrato, porque acho que há algumas maneiras pelas quais ele poderia ter lidado com isso antes de contratá-la. Acredite em mim, há tantas coisas que eu gostaria de ter sabido nas primeiras propriedades que fiz também.
Comprei algumas propriedades que têm inquilinos, mas o que faço é firmar um acordo de preclusão onde comparo o que o proprietário está dizendo com o que o inquilino está dizendo. O inquilino ou o proprietário dirão: “Aqui estão os termos do contrato de arrendamento, aqui está o contrato de arrendamento”. Ou, se for na situação de Rick, não há contrato de aluguel, eles apenas me darão US$ 400 em dinheiro por mês e eles vão mês a mês e este é o nome deles, este é o número de telefone deles, isso é tudo que eu tenho. Depois entrarei em contato com o inquilino, com a permissão do proprietário, é claro, e pedirei que ele preencha um acordo de preclusão que basicamente me dá mais informações sobre ele, mas confirma o que o proprietário disse. Eles estão dizendo que o aluguel também custa US$ 400 por mês? Eles estão dizendo que na verdade têm um contrato de arrendamento de cinco anos em que o proprietário diz: “Não, bem, você pode retirá-los assim que fechar a propriedade”?
Portanto, existem etapas que você pode seguir. Você também pode usar isso como uma negociação. Recentemente vendi um imóvel e a pessoa que o comprou queria que os inquilinos fossem retirados do imóvel antes de comprar. O que fizemos foi avisar para eles desocuparem. Eles iam mês a mês, a gente avisava direito, eles diziam: “Não, não vamos embora”. Então, iniciamos o processo de despejo e ainda fechamos a propriedade, mas retemos o dinheiro em depósito para pagar os honorários advocatícios caso eles tivessem que continuar com o despejo. Definimos uma quantia em dólares, acho que talvez fosse algo em torno de US$ 1,200 ou algo assim para cobrir os custos do advogado se eles tivessem que continuar com o despejo se o inquilino não fosse embora. E assim, quando o inquilino saiu por conta própria, sem ter que prosseguir com o despejo, fui reembolsado daqueles US$ 1,200. E então, se eles tivessem que prosseguir com o despejo total, o comprador teria ficado com os US$ 1,200 para ajudar a cobrir os custos.
Existe alguma maneira de resolver esse problema antes de fechar o imóvel, declarando em seu contrato que o imóvel está vago. Exatamente nesta situação aqui com o Rick você vai ter que iniciar o processo de despejo para tirar essas pessoas das unidades. O que devemos nos preocupar é que não existe um contrato de locação para o imóvel e você quer ter cuidado para ir a tribunal e de repente aparecer um contrato de locação. Então, conseguir algum tipo de documentação talvez do proprietário anterior informando que eles moravam lá por esse valor X, não havia contrato de aluguel ou eram mês a mês, algo nesse sentido pode definitivamente ajudar no seu caso.
Mas no que diz respeito a fazer o seu exame de consciência em relação às obrigações éticas, você tem todo o direito ao direito a essa propriedade e apenas executa o processo legal de prosseguir com o despejo. E então, Tony, você pode saber mais sobre isso no que diz respeito aos direitos dos invasores. Quero dizer, eles estão pagando aluguel aqui ou estão apenas morando na propriedade? Porque isso pode ser uma outra questão em que você teria que passar novamente pelo processo de despejo, mas desculpe-me, na Califórnia acredito que há direitos de posseiros muito brandos. Isso está correto?

Tony:
Não possuo nenhum aluguel de longo prazo na Califórnia. Eu nunca tenho. Mas eu sei disso, e não me cite sobre isso porque posso estar um pouco errado, mas tenho quase certeza de que mesmo que alguém encontre uma casa aberta e fique lá por tempo suficiente sem permissão de ninguém, eles pode tecnicamente ter direitos como inquilino. Definitivamente vai variar de estado para estado, Rick. Portanto, converse com um advogado do seu estado para obter as informações corretas, mas minha preferência sempre foi: simplesmente não compro imóveis que tenham inquilinos se não planejar mantê-los.

Ashley:
Sim, e eu fiz uma reviravolta com James Dainard em Seattle, Washington e há direitos de posse bastante favoráveis ​​lá também. Eu sempre brinquei com ele, bem, se esse negócio der errado, vou me mudar para a propriedade e posso pelo menos morar lá por provavelmente um ou dois anos de graça para ter meu retorno de volta.

Tony:
Antes de ser despejado.

Ashley:
Ok, então vamos para a nossa próxima pergunta. Esta pergunta é de Rob Young e também do grupo Real Estate Rookie no Facebook. “Quais são os riscos associados ao financiamento do vendedor pelo pagamento inicial? Eu sou o comprador. O vendedor não é dono da casa de forma livre e desimpedida. Posso conseguir a hipoteca, mas não tenho dinheiro para pagar a entrada. O vendedor está disposto a estender os prazos. Ele teria que pagar sua hipoteca quando vendesse. Algum conselho? Ok, vamos mapear isso talvez primeiro. Ok, então Rob vai conseguir uma hipoteca para comprar esta propriedade. Ok, vamos apenas usar, para facilitar a matemática, digamos que ele está comprando por US$ 100,000. Ele está conseguindo uma hipoteca de 80%, ou seja, US$ 80,000 e precisa de US$ 20,000. O vendedor está dizendo: “Vou lhe emprestar os US$ 20,000 como entrada. Você tem que me pagar uma quantia X em cinco anos”, ou seja lá o que for.
Então, o problema com isso é que o banco vai querer ver de onde veio esse dinheiro, especialmente se você estiver fazendo isso residencial, onde você tem que mostrar que ganhou essa renda ou que economizou esse dinheiro ou que esse dinheiro veio de você ou foi um presente de um membro da família. Ver que você recebeu o dinheiro do vendedor pode não ser considerado prova de fundos para a propriedade. Essa é a primeira discussão que eu teria: ir ao agente de crédito, o credor que você está usando, e perguntar sobre a situação.
Se você estiver fazendo financiamento comercial, sei que isso acontece com bastante frequência quando o vendedor faz o financiamento do vendedor para o pagamento inicial. Você divulga isso ao banco, o banco analisa os números e diz: “Ok, este imóvel alugado pode pagar suas despesas mensais, incluindo esses dois pagamentos de hipoteca, um ao banco por US$ 80,000 e outro ao vendedor por US$ 20,000 . Aprovado. Vá em frente. Vamos seguir em frente.” Mas essa é a minha preocupação com isso. Será um financiamento residencial ou um financiamento comercial? Então esse é o primeiro passo que eu daria para esse tipo de situação.

Tony:
E eu acho, Rob, só para lhe dar alguma clareza sobre como o dinheiro flui entre comprador, banco, vendedor, banco, porque há algumas etapas aí, certo? Então, voltando ao seu exemplo, Ashley, digamos que Rob está comprando esta casa por $ 100,000, ele está obtendo uma hipoteca de $ 80,000 e tem um pagamento inicial de $ 20, e digamos que esse vendedor talvez deva $ 35,000 pela casa. Usando números redondos, se eles estão vendendo por 100, eles vão pagar a hipoteca de $ 35,000, e depois ficarão com $ 65,000, certo?
Mas Rob, o dinheiro simplesmente não flui diretamente de você para o vendedor. Geralmente há um terceiro no meio. Na Califórnia, usamos empresas de títulos e garantias, e a forma como funciona é quando o banco envia seu cheque de $ 80,000, eles vão enviá-lo para títulos e garantias. O Escrow então irá até o vendedor e dirá: “Ei, Sr. Vendedor, esse dinheiro é para a propriedade que você está vendendo para Rob. Vemos que você ainda deve US$ 35,000 ao Bank of America por esta propriedade. Portanto, antes de emitirmos quaisquer fundos, primeiro pagaremos sua dívida de US$ 35,000 com o Bank of America e você receberá o saldo que é de 65,000.” Então, Rob, você não precisa necessariamente se preocupar com o vendedor pagar a hipoteca inicial porque, contanto que você analise o título e o depósito, eles garantirão que qualquer dívida ou qualquer tipo de penhor, qualquer coisa contra isso propriedade são liquidados antes que o dinheiro realmente vá para o vendedor.

Ashley:
Sim, esse é um ótimo ponto: você quer ter certeza de que o dinheiro que está pagando, de modo que $ 80,000 em nosso exemplo, cobriria o que é devido na hipoteca ou que o vendedor tenha o dinheiro. Mas, como Tony disse, isso é algo que o título garantirá que aconteça no fechamento e você não será o proprietário desta propriedade de repente, mas ainda haverá outro penhor do proprietário anterior sobre a propriedade.

Tony:
Ash, com base no que você disse, eu concordo. Acho que é comum que às vezes você veja que o vendedor retém parte do pagamento inicial e, honestamente, acho que existem alguns bancos menores, se Rob estiver trabalhando talvez com uma cooperativa de crédito local ou algo que possa se sentir confortável com o vendedor também tem um segundo penhor sobre a propriedade. Rob, normalmente é aí que os bancos se sentem estranhos, onde não querem ninguém na segunda posição de penhor. Eles querem que você tenha algum tipo de participação no jogo e não outro credor. Mas se você estiver trabalhando talvez com uma cooperativa de crédito menor ou banco local, talvez eles se sintam confortáveis ​​em lhe dar 80 mil pelo primeiro e depois pedir ao vendedor que lhe dê 20 mil pelo segundo. Então acho que depende de qual banco você está trabalhando.

Ashley:
Principalmente se você estiver comprando o imóvel abaixo do valor de mercado. Se você puder mostrar os dados do banco e dizer: “Olha, estou comprando esta casa por 100,000, mas qualquer outra casa assim perto de mim está sendo vendida por pelo menos 150,000. Já estou comprando $ 50,000 abaixo do mercado”, ou seja o que for, isso definitivamente ajudaria no seu caso também.
Ok, então nossa próxima pergunta aqui é de Eric Donno. “Taxas de limpeza e mudança, como você trabalha com taxas? Para os meus aluguéis de longo prazo, tenho cobrado uma taxa de mudança para cobrir uma limpeza profissional antes da mudança. Achei que era melhor fazer isso do que descontar a taxa de limpeza do depósito na mudança. Como você lida com a limpeza? Você apenas paga o custo, retira do depósito na hora da mudança e não limpa nada? Ok, então esta é mais uma questão de longo prazo, mas Tony, talvez depois de passarmos pela situação do aluguel de longo prazo, você possa até cobrir o aluguel de curto prazo também.
Para um aluguel de longo prazo, você pode cobrar uma taxa de limpeza de mudança. Normalmente não vejo isso com frequência. Sério, sinceramente não sei se já vi alguém fazer isso. Quero dizer, você pode cobrar uma taxa, a menos que seu estado não permita que você faça isso. O que eu faço é fazer uma lista de verificação de limpeza. Quando alguém se muda para o apartamento, eles passam comigo e fazemos quase uma inspeção do imóvel onde eles podem dizer: “Quer saber? Há um amassado aqui no acabamento. Não quero ser cobrado por isso. Há uma mancha neste canto do tapete”, sejam lá o que forem. Eles podem passar e marcar, ou vão passar e apenas dizer: “sim, está tudo em ótimo estado, ótimo estado, ótimo estado”. Talvez haja um pouco de desgaste em um dos armários, eles podem anotar isso. Documente tudo com fotos, você como proprietário assina ou síndico, e aí o inquilino também assina, data, e essa é a data que ele recebe as chaves, vai entrar no imóvel. OK? Está tudo bem e bem.
Então, quando chega a hora de sair, eles recebem uma lista de verificação de limpeza. Na verdade, eu forneço isso antecipadamente quando eles se mudam. Então, ei, só para você saber quando sair, isso é tudo que precisa ser limpo. Na verdade, recebi essa lista da minha irmã. Quando ela se formou na faculdade, ela teve que se mudar para trabalhar como professora por alguns anos, e no apartamento em que ela morava, fui mudá-la quando ela terminou e eles deram a ela uma lista de verificação de limpeza e detalhava tudo como se isso não fosse feito, quanto você seria cobrado. Então, se você não limpou a geladeira, isso custou US$ 10 ou o que quer que fosse. Quero dizer, esta era na verdade uma lista bem minuciosa e onde estava limpando as cortinas, tudo assim.
Lembro-me de minha irmã enlouquecendo porque não estava limpo o suficiente. Quero dizer, ela literalmente nem tocou neste lugar durante todo o ano em que viveu nele ou seja lá o que for. Estava impecável. Lembro-me do gerente vindo fazer a inspeção de mudança dela e apenas olhou em volta e disse: “Ok, parece ótimo”. Ela fica tipo, “É isso?” E ele disse: “Sim, sim, você cuidou muito bem deste lugar. Obrigado." E ela passou dois dias antes apenas limpando cada pedacinho de canto, mesmo que não houvesse sujeira ou poeira nele. Portanto, implemente algum tipo de checklist onde seus inquilinos saibam com antecedência, essa é a expectativa para quando você se mudar, para que não haja surpresa, e eles já assinaram aquela folha de inspeção dizendo que ambos concordam que está em boas condições. Não havia nada de errado com a unidade quando eles se mudaram.
E então eu sempre atualizo, quando eles avisam que estão se mudando, dou a eles aquela folha de inspeção. É aí que você pode anotar o custo por item. Se os tapetes precisam ser limpos porque estão manchados, eles precisam ser limpos profissionalmente ou algo parecido, isso custa US $ 100, seja lá o que for. Ou você pode cobrar uma taxa fixa de limpeza. Se você não limpar a unidade, mandar limpar esta lista de verificação de coisas, vamos cobrar US $ 250 porque é isso que nos custa ter alguém vindo e fazendo isso. E então, quando os inquilinos se mudam, eles ficam com seus pertences. Você entra e faz o passo a passo com o inquilino dizendo: “Tudo bem, isso não foi limpo aqui, isso não estava lá”.
No estado de Nova York, em junho de 2019, eles realmente mudaram a lei segundo a qual você realmente deve oferecer ao inquilino a inspeção de mudança antes de ele realmente se mudar. Quando eles avisam, acho que faltam duas semanas para a data real de saída, você tem que oferecer a eles a chance de fazer uma inspeção lá, é uma espécie de pré-inspeção, para que eles tenham a oportunidade de corrigir alguma coisa. Digamos que haja um buraco na parede ou algo assim. Isso lhes dá a oportunidade de remendar e pintar, o que se vocês me seguem no Instagram podem ver que nem sempre o melhor é deixar seus inquilinos fazerem os reparos por conta própria. Foi assim que fiz e normalmente vejo que não há cobrança de taxa e que pode ser retirada do depósito de segurança até depois de eles se mudarem.

Tony:
Sim, é um ótimo colapso, Ashley. A maior experiência que tive com isso foi naquela empresa de administração de propriedades em que trabalhei depois da faculdade, e o processo deles foi quase exatamente o que você acabou de dizer, onde algum período de tempo antes dos hóspedes realmente, ou do hóspede, antes que o inquilino realmente deveria na mudança, fariam uma revisão inicial e, no dia em que o inquilino devolvesse as chaves, fariam a revisão final para ter certeza de que tudo estava corrigido. O que não fosse corrigido, eles eram cobrados, obviamente retirados do depósito de segurança, e se ultrapassasse, eles receberiam uma fatura, mas eram cobrados por cada item que ainda estava pendente. Esse foi o processo deles. Mas sim, acho que nunca conheci ninguém que cobre uma mudança de seus inquilinos, como uma taxa de limpeza quando eles se mudam para a propriedade, mas acho que Eric, se estiver funcionando para você e as pessoas ainda estiverem procurando dizer na sua casa e talvez funcione, mas como Ash disse, há muitas outras opções lá.

Ashley:
Ok, então é isso para a resposta de novato de hoje. Espero que vocês tenham tirado muito valor disso. Se houver perguntas que você deseja que sejam respondidas, envie um DM para Tony ou para mim no Instagram. Você pode deixar uma pergunta no grupo Real Estate Rookie no Facebook, onde provavelmente obterá uma tonelada de respostas antes mesmo de podermos transmitir o episódio com nossa resposta. Muito obrigado a vocês por se juntarem a nós. Eu sou Ashley, da richfromrentals, e ele é Tony, da tonyjrobinson, e voltaremos na quarta-feira com um convidado.