A renda média do locatário é reduzida pela inflação e mais de 40% dos locatários são considerados sobrecarregados porque gastam 30% de sua renda ou mais em custos de moradia. As pessoas estão procurando reduzir seus orçamentos da maneira que puderem, mesmo que isso signifique morar com colegas de quarto, família ou para áreas mais acessíveis fora do estado. O mais novo Relatório de migração do Rent.com mostra interesse crescente no Sul e no Centro-Oeste, à medida que muitos locatários pretendem deixar o Oeste e o Nordeste.
Pesquisadores da Rent.com analisaram dados de julho, agosto e setembro para determinar um delta principal para cada região, estado e área metropolitana. Um lead é um locatário em potencial que entra em contato com um administrador de propriedade ou proprietário para expressar interesse em uma propriedade. O delta do lead é a diferença numérica entre leads de saída e de entrada como uma parcela de todos os leads na área. É importante notar que estes números não representam a migração real, mas dão uma boa visão sobre áreas com elevada procura e interesse, o que se correlaciona com os padrões reais de migração.
As pessoas se mudam por diversos motivos, que não são medidos pelo relatório. Eles podem se mudar para ficar mais perto da família ou para começar novos empregos. As tendências sugerem que os aluguéis altos estão cobrando alguns locatários de certas áreas urbanas, e eles estão procurando casas para alugar em áreas metropolitanas e estados próximos mais acessíveis, bem como em áreas desejáveis no Sul e Centro-Oeste. Os investidores podem procurar áreas populares com deltas de leads positivos para encontrar locais ideais onde a demanda por aluguéis é alta e o relação preço-aluguel é baixo.
De onde estão mudando os locatários?
As seguintes áreas metropolitanas tiveram os maiores deltas de leads de saída:
- Chicago, Illinois (-46.00%)
- Traverse City-Cadillac, Michigan (-43.32%)
- Atlanta, Geórgia (-30.91%)
- Cidade de Nova York (-26.49%)
- Charlotte, Carolina do Norte (-26.23%)
Leads de saída por metrô - Rent.com
Chicago subiu para o topo da lista neste trimestre. Os invernos rigorosos da cidade poderiam levar os residentes para outros lugares, assim como a sua reputação de crime. Mas os aluguéis altos são outro problema – Chicago é o cidade mais cara no meio-oeste. É muito mais acessível do que Nova York, onde os preços dos aluguéis aumentaram quase 25% ano após ano, mas é relativamente caro em comparação com as áreas vizinhas de Illinois e do Centro-Oeste. Em Atlanta, os aluguéis aumentaram quase 14% ano após ano, o que pode estar fazendo com que os residentes procurem casas em outros lugares.
Os seguintes estados tiveram os maiores deltas de leads de saída:
- Illinois (-46.41%)
- Nova York (-44.04%)
- Maine (-17.91%)
- Geórgia (-17.14%)
- Colorado (-16.43%)
Para onde os locatários pretendem se mudar?
As pessoas tendem a perguntar sobre áreas e estados próximos quando pensam em se mudar, mas os estados do sul estão atraindo interesse de lugares mais distantes. Por exemplo, os locatários de Chicago perguntaram sobre áreas metropolitanas do meio-oeste, como Milwaukee, Minneapolis-St. Paul e Indianápolis, mas mostraram igual interesse em Dallas-Ft. Valor e Nashville. Os locatários da cidade de Nova York olharam principalmente para outras áreas metropolitanas do Nordeste, mas também expressaram interesse nas comunidades da Geórgia.
As seguintes áreas metropolitanas tiveram os maiores deltas de entrada:
- Biloxi-Gulfport, Mississippi (51.15%)
- Huntsville-Decatur (Florença), Alabama (48.41%)
- Madison, Wisconsin (42.32%)
- Waco-Temple-Bryan, Texas (41.55%)
- Springfield, Missouri (40.88%)
Leads de entrada por metrô – Rent.com
Os residentes de Chicago perguntaram sobre todas essas cinco cidades e ficaram especialmente interessados em Biloxi-Gulfport. As outras áreas metropolitanas atraíram residentes de áreas vizinhas, mas os locatários de áreas notoriamente caras também manifestaram interesse nas áreas metropolitanas do Sul e do Centro-Oeste.
Por exemplo, todos os residentes de Atlanta, Nova Iorque e Chicago perguntaram sobre Huntsville-Decatur. Huntsville foi eleita o melhor lugar para se viver Notícias dos EUA, e Madison também ficou entre os 20 primeiros. Madison atraiu o interesse de Los Angeles, Nova York, Denver, Milwaukee e Chicago. Waco-Temple-Bryan também trouxe consultas de Chicago e Nova York, mas a maioria veio de dentro do estado. As pistas para Springfield vieram de St. Louis e Kansas City, mas também de Chicago, Denver e Dallas-Ft. Valor.
As tendências em nível estadual foram semelhantes. Muitos inquilinos de Illinois pretendiam ficar em Illinois ou na vizinha Indiana, mas alguns também manifestaram interesse no Texas e no Tennessee. Muitos inquilinos de Nova York e Maine procuraram ficar em seus respectivos estados ou mudar-se para Nova Jersey, enquanto alguns também procuraram casas na Flórida, Pensilvânia e Ohio. Os locatários da Geórgia perguntaram sobre propriedades no Sul, enquanto os locatários do Colorado pesquisaram propriedades no vizinho Utah, bem como no Centro-Oeste. Missouri, Wisconsin e Michigan foram fontes populares de leads outbound do Colorado.
Os seguintes estados tiveram os maiores deltas de leads de entrada:
- Dakota do Norte (38.7%)
- Nova Jersey (36.35%)
- Louisiana (35.71%)
- New Hampshire (31.30%)
- Mississippi (29.80%)
Pessoas de todo o país desejam se mudar para Dakota do Norte. Mais de um quarto dos leads vieram de estados distantes como Illinois, Nova York, Califórnia e Texas. Nova Jersey trouxe principalmente leads de dentro do estado ou de Nova York ou Pensilvânia, mas alguns locatários do sul também manifestaram interesse em Nova Jersey.
Louisiana trouxe o maior número de pistas do Texas. Outras pistas vieram de dentro do estado, mas quase 10% das consultas vieram do Centro-Oeste. A maioria das pessoas que procuravam casas em New Hampshire morava no estado, em Massachusetts ou em Nova York, mas alguns locatários de estados do sul também manifestaram interesse. Locatários da Louisiana, Geórgia e Alabama também procuraram propriedades no Mississippi, mas a segunda maior fonte de leads no estado, além do próprio Mississippi, foi Illinois.
Como a migração afeta os preços da habitação
Analistas de muitas empresas espere que os preços das casas caiam em todo o país em 2023, mas a intensidade com que cada área será atingida dependerá, em parte, da procura de habitações. A procura de habitação tende a aumentar quando mais pessoas se mudam para uma área do que para fora dela. Se não houver casas suficientes para acomodar todas as pessoas que se mudam para uma área, essa falta de oferta em relação à procura pode funcionar como um piso que impede a diminuição dos preços da habitação numa crise económica. Na verdade, alguns mercados do Sudeste que estão a afastar os compradores de casas com rendimentos mais elevados de áreas caras como a Costa Oeste e o Nordeste ainda estão a valorizar rapidamente, enquanto o crescimento dos preços abranda noutros mercados sobrevalorizados. Relatórios CoreLogic.
Tendências Comuns de Migração
Quando a popularidade de uma cidade cresce devido a factores como incentivos às empresas, um mercado de trabalho em expansão com empregos bem remunerados numa variedade de indústrias e uma cultura vibrante com opções de entretenimento crescentes, os preços dos aluguéis sobem. Eles podem permanecer elevados por algum tempo, mesmo quando as pessoas perdem o preço porque a demanda por locatários de renda mais alta permanece alta. Mas, eventualmente, os aumentos de preços tornam-se muitas vezes insustentáveis. À medida que as pessoas começam a sair de uma área onde os preços dispararam, a procura por propriedades diminui e os preços podem cair.
Esta tendência é ainda mais relevante agora porque o trabalho remoto se tornou muito proeminente. Em 2019, apenas cerca de 5.7% dos americanos trabalhavam principalmente em casa. Em 2021, esse número mais do que triplicou, para 17.9%. Com a liberdade de viver e trabalhar em qualquer lugar, mais pessoas estão migrando para áreas próximas – ou para diferentes estados – para obter uma redução de preços. Isso é ilustrado por deltas de leads de entrada e saída mais elevados neste trimestre do que último.
Esta mudança para o arrefecimento dos preços já está a acontecer em Austin, que foi superaquecido pela pandemia – as reduções dos aluguéis excedem a média nacional. Na área de Denver, você pode ver a mudança em ação. Embora os preços dos aluguéis ainda aumentem ano após ano na cidade, o crescimento dos preços desacelerou em Denver mais do que em qualquer outra cidade metropolitana. Enquanto isso, nos subúrbios vizinhos, mais acessíveis, os preços dos aluguéis estão disparando. Denver começará a se espelhar em Austin? Ou o mercado permanecerá competitivo? O delta de avanço do metrô de Denver de -23.75% sugere que a demanda pode diminuir.
Como os investidores podem usar os dados de migração
Quando o crescimento dos preços das casas excede a norma, os preços tendem a descer, seguindo o princípio da reversão à média – mas os investidores podem maximizar os seus retornos comprando quando os preços estão baixos e vendendo quando os preços estão altos. Uma forma de o conseguir é tentar manter-se à frente das tendências migratórias. Se você conseguir encontrar o próximo local que provavelmente atrairá residentes de outras áreas devido aos preços mais acessíveis em relação às cidades próximas e a uma economia próspera, poderá conseguir capturar esses aluguéis disparados e obter valorização.
Huntsville é um excelente exemplo de local desejável onde a procura de habitação está a aumentar, mas os preços são baixos. Mas talvez a melhor estratégia seja olhar dois passos à frente no seu planejamento. Para onde irão as pessoas se Huntsville superaquecer?
Dado que os investidores não podem prever o futuro, existem sempre riscos e as tendências migratórias não devem ser os únicos dados que afetam a tomada de decisões. Mas quanto mais informações você conseguir ao investir em um novo mercado, melhor. Seguir as tendências de migração é uma estratégia que pode ajudar os investidores a manterem-se concentrados no futuro e a evitarem mergulhar de cabeça em mercados aquecidos que em breve entrarão em declínio.
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