Vamos encarar-taxas de administração de imóveis não são baratos. Embora você possa precisar contratar um gerente de propriedade se estiver investir fora do estado ou não conseguem auto-administrar sua propriedade, esses custos podem consumir rapidamente seus lucros se você não tomar cuidado. Como você pode garantir que está obtendo serviços de alta qualidade por um preço justo e manter suas despesas gerais sob controle?
Bem-vindo de volta a outro Resposta de Novato! Se você está lutando para puxar o gatilho contratar uma empresa de administração de propriedades, entendemos por que você pode estar hesitante. Felizmente, Ashley e Tony estão aqui para esclarecer o assunto e compartilhar suas próprias experiências com empresas de administração de propriedades. Eles também falam sobre segurar propriedades durante a fase de reabilitação, bem como comprar propriedades pré-executadas. Por fim, eles discutem pagamentos balão– o que são, como usá-los a seu favor e quando pode ser arriscado obter um empréstimo isso os tem!
Se você quiser que Ashley e Tony respondam a uma pergunta sobre imóveis, você pode envie uma pergunta aqui, postar no Grupo do Facebook de Novatos Imobiliários, ou ligue para Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
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Ashley:
Este é o Novato Imobiliário, episódio 296.
Tony:
A administradora de propriedades era proprietária de sua empresa de manutenção. Você não quer perder tempo tentando ligar para quatro encanadores diferentes para obter um orçamento sobre como substituir um lacre de cera. Mas quando pesquisamos outros preços, as taxas do administrador da propriedade eram normalmente mais caras porque você também tinha que pensar se eles estão cobrando apenas US $ 100 por unidade, isso não é uma quantia significativa de dinheiro.
Ashley:
Isso porque você está muito acostumado com o aluguel de curto prazo. [inaudível 00:00:28] os 30%.
Tony:
Sim.
Ashley:
Meu nome é Ashley Kehr, e estou aqui com meu co-apresentador, Tony Robinson.
Tony:
E bem-vindo ao Real Estate Rookie Podcast, onde todas as semanas, duas vezes por semana, apresentaremos inspiração, motivação e histórias que você precisa ouvir para iniciar sua jornada de investimento. E estamos de volta hoje com mais um episódio do Rookie Reply, onde responderemos quatro perguntas de pessoas que fazem parte do nosso público Rookie. E olha, pessoal, se vocês quiserem ter uma de suas perguntas respondidas, acessebigpockets.com/reply, e nós e nossa equipe veremos essas perguntas lá e escolheremos as boas para compartilhar no programa aqui .
Ashley:
E vou pela tangente sobre taxas de administração de propriedades e coisas que você precisa saber sobre quanto você pode realmente acabar pagando pela administração de propriedades. Só porque a taxa é de 8%, 10%, isso geralmente não significa que é isso que você vai pagar na administração de propriedades, então é muito importante quando você está fazendo aquela análise de negócio que você está realmente reportando mais do que qualquer coisa a porcentagem é porque sempre haverá essas outras taxas incluídas.
Tony:
Sim. Também falaremos sobre o que é um pagamento inicial e como você pode usá-lo estrategicamente em sua estratégia de investimento imobiliário. Falamos sobre como garantir o imóvel quando ele está em fase de reabilitação, e depois falamos um pouco sobre a compra pré-execução hipotecária, que sinceramente, algumas pessoas fazem todo o seu portfólio imobiliário baseado estritamente naquela estratégia de compra pré-execução hipotecária. Muitas informações realmente boas no episódio de hoje.
Mas antes de entrarmos nas perguntas, só quero agradecer a alguém que nos deixou uma avaliação cinco estrelas no Apple Podcast. E escutem pessoal, são literalmente dois minutos da sua vida, se vocês ainda não aproveitaram esse tempo, deixem-nos um comentário no Apple Podcast ou Spotify. Quanto mais avaliações recebermos, mais pessoas poderemos alcançar. E quanto mais pessoas alcançarmos, mais vidas poderemos mudar, que é o que adoramos fazer aqui no Rookie Podcast.
Mas a análise de hoje vem de alguém com o nome de usuário We Are Notes. Não tenho certeza o que isso significa. Não, mas essa pessoa diz… O título da crítica diz que você está saturando minha esponja. Esse deve ser um dos títulos mais engraçados que já vi. Mas essa pessoa diz: “Sou novo em investimentos imobiliários. Ainda não consegui meu primeiro contrato, mas espero que o faça este ano e aprendi muito”, em letras maiúsculas, “muito com seu podcast. As informações são concisas e relevantes, fáceis de ouvir e entender. Muito obrigado. Continue com o ótimo trabalho." Ash, como é saber que estamos saturando esponjas?
Ashley:
Vou começar a usar isso o tempo todo agora. Bem, muito obrigado a vocês. Nós realmente apreciamos os comentários. E isso faz nossos dias. E Tony está feliz porque assim não fico irritado com o podcast e podemos ter um ótimo programa lendo suas críticas maravilhosas. Muito obrigado pessoal.
Tony:
Tudo bem, nossa primeira pergunta de hoje vem de Blake Echobarger. E a pergunta de Blake é: “Como você garantirá suas propriedades recém-adquiridas durante a fase de reabilitação do processo BRRRR? Estou prestes a comprar meu primeiro BRRRR e meu agente da State Farm diz que não pode segurar uma propriedade que não seja habitada. Isso só será garantido quando a reabilitação for concluída e um inquilino estiver instalado. Isso é normal ou é apenas uma coisa da State Farm? Existem seguradoras especializadas em algum tipo de cobertura provisória de seguro patrimonial? Obrigado por qualquer ideia. Ash, eu sei que definitivamente temos seguro em nossos imóveis para alugar, mesmo durante a fase de reabilitação, mas como é para você? Eu sei que você BRRRR comprou muitas propriedades em Nova York.
Ashley:
Sim, nós temos seguro para eles durante a fase de reabilitação que o… Um empreiteiro pode escorregar e cair, então você quer algum seguro de responsabilidade civil sobre isso. O local pode pegar fogo enquanto estiver sendo reformado; tantos cenários para acontecer. E você deseja que essa propriedade seja segurada, especialmente se estiver usando um credor de dinheiro forte. Você tem que pagar se estiver fazendo algum financiamento, eles vão exigir que você tenha seguro do imóvel.
No que diz respeito ao seu agente da State Farm, recomendo enfaticamente que você procure um corretor de seguros que realmente trabalhe com várias empresas diferentes. Se você for a um agente da State Farm, eles só poderão cotar o seguro para a State Farm, mas se você for a… Talvez seja a agência de sobrenome deles, eles geralmente são corretores se não forem afiliados a uma marca de seguro , e eles poderão aceitar e fazer uma cotação para você.
A seguradora que costumo usar aqui em Nova York é a Dryden Mutual para reabilitação. Eles vão passar e vão colocar um seguro nisso. E então, assim que a reabilitação estiver concluída, meu corretor de seguros sairá e cotará novamente o seguro para Dryden e outras empresas quando estiver pronto para ser alugado e o inquilino estiver no local. Faremos a segunda parte do seguro. E geralmente fica mais barato quando a reabilitação é realmente feita na propriedade. Tony, e você? Você acha que geralmente é mais caro ter seguro durante o processo de reabilitação?
Tony:
Sim, a apólice de seguro de reabilitação é definitivamente mais cara porque há mais risco para a seguradora. Mas, assim como você, Ashley, procuramos uma corretora aqui localmente e ela geralmente compra para nós. E, honestamente, geralmente recebemos nossas apólices de volta em um dia. Enviaremos a ela: “Ei, acabamos de fazer uma mudança em nosso contrato. Você pode nos informar qual será o custo? E antes que o dia acabe, ela tem algumas opções para nós e diz: “Ei, acho que essa opção é a melhor para vocês”.
E então, uma vez que vendemos, para nós, geralmente são nossos lançamentos, uma vez que vendemos os lançamentos, pagaremos adiantado pela apólice daquele ano. E então digamos que acabemos usando apenas quatro ou cinco meses dele, receberemos um reembolso de qualquer saldo quando vendermos aquela propriedade. Sim, Blake, eu diria que muitas seguradoras por aí vão emprestar… Ou não emprestar, mas vamos garantir imóveis que estão em fase de reabilitação, acho que é só uma questão de ampliar, não sei , Acho que há uma gama mais ampla de opções do que apenas aquele escritório da State Farm.
Ashley:
Sim. E você quer um agente, como Tony disse, que lhe dará um orçamento com um retorno bastante rápido, onde você pode simplesmente enviar por e-mail as informações sobre a propriedade. Mas você também quer um agente que conheça o que você está fazendo, então pergunte a eles: “Para quantos outros investidores você faz seguro?” Certificando-se de que eles estão fazendo perguntas sobre a propriedade. Você não quer um agente para o qual você apenas envia o endereço e ele diz: “Ok, aqui está uma cotação”. Bem, eles perguntaram qual é a fonte de calor? Existe fogão a lenha? Porque isso também pode aumentar sua apólice de seguro. Mas se a seguradora não souber que há um fogão a lenha nele e então o fogão a lenha causar o incêndio, ela poderá dizer: “Não, você nunca nos avisou que havia um fogão a lenha. Não estamos assegurando a propriedade”, e agora você está sem sorte.
Encontre um agente, verifique se alguém vai fazer esse tipo de pergunta sobre o que há de diferente na propriedade? Porque eu também me deparei com o cenário onde fui e fiz uma oferta de um imóvel, fiz minha cotação de seguro, está tudo ótimo, e depois que você fechar o imóvel, a seguradora enviaria um inspetor para fazer uma inspeção externa da propriedade. E às vezes eles traziam coisas e diziam: “Na verdade, não vamos segurar esta propriedade porque fica muito perto da casa vizinha. E nossa seguradora não oferece casas semelhantes a casas geminadas”, em certo sentido. Você está frenético; eles estão cancelando seu seguro. Você tem que encontrar outra apólice de seguro, e então talvez seja muito mais alto do que o que você realmente colocou em seus números. Tenha muito cuidado com isso. Certifique-se de fornecer ao seu corretor, ao agente, à seguradora todas as informações possíveis para que não haja surpresas como essa.
Tony:
E, Ash, você mencionou um ponto muito bom. E este é provavelmente o tópico de um episódio inteiro, provavelmente deveríamos chamar um corretor de seguros para um episódio e simplesmente analisar, ei, quais são alguns dos erros que você vê os investidores novatos cometendo? Porque eu estava em uma conferência há alguns meses e havia um cara no palco que estava falando sobre responsabilidade no que se refere a aluguéis de curto prazo. E ele disse que a maioria das pessoas no setor de aluguel de curto prazo não tem seguro suficiente. E ele disse: “Eles não perdem tempo lendo suas apólices de seguro e reconhecendo todos os riscos aos quais estão realmente expostos apenas por todas as coisas que poderiam acontecer naturalmente em um aluguel de curto prazo”.
Acho que um conselho para todos os nossos novatos que estão ouvindo é reservar um tempo para ler sua apólice de seguro e realmente entender o que está incluído e o que não está incluído, para que você possa entender onde pode querer tentar mitigar seu risco. Por exemplo, esse cara que estava no palco diz que não gosta de ter nenhum tipo de tapete grande dentro de aluguéis de curto prazo porque já viu tantas apólices serem cobradas quando um convidado tropeça em um tapete, seu dedo do pé pega a ponta do um tapete e eles tropeçam e caem, e isso geralmente não é coberto pela sua apólice de seguro. Havia tantas histórias estranhas como essa em que ele dizia: “Essas são coisas que aconteceram em uma propriedade, mas não são cobertas pela maioria das apólices de seguro tradicionais”. Apenas algo para as pessoas pensarem e compreenderem, é como o que está realmente incluído nas suas políticas.
Ashley:
Isso só me lembrou não só do seguro, mas também quando fui comprar móveis, estávamos dizendo ao vendedor que era para aluguel de curto prazo e coisas assim. E quando estamos sacando, ele diz: “Não podemos fornecer a você a cobertura da garantia porque se trata de um aluguel de curto prazo”. E nós pensamos: “O quê?” E ele disse: “Sim, não oferecemos garantia para isso, a menos que seja para seu uso pessoal em sua casa”. A partir daí aprendemos a ficar de boca fechada. Mas são apenas algumas daquelas coisas que você realmente não pensa que acontecem.
Vamos para a próxima pergunta de Ari Hader. “O que é um empréstimo balão? Pago apenas juros todos os meses e pago todo o princípio após um período de tempo acordado, como após cinco anos? O que há de tão bom nisso?” Tony, você já fez um empréstimo balão?
Tony:
Sim, definitivamente temos. Ari, é mesmo um pagamento balão. O empréstimo é um empréstimo típico como qualquer outro, mas você tem o que é chamado de pagamento inicial. E posso dar alguns exemplos diferentes. Quando comprei meu primeiro investimento imobiliário, eu tinha 18 meses… Ou acho que, na verdade, era um empréstimo de um banco de 12 meses para financiar a compra e a construção, e aí tive um pagamento inicial no 13º mês que era o princípio mais quaisquer juros acumulados durante esse período.
A forma como um pagamento inicial funciona é durante a vida do empréstimo… E você pode configurá-lo de várias maneiras, mas a forma como esse empréstimo específico foi configurado foi que eu estava fazendo pagamentos apenas de juros sobre o saldo durante aqueles 12- período do mês. Em um empréstimo normal, como quando você paga o pagamento de um carro ou uma hipoteca, seu pagamento vai tanto para o principal quanto para o pagamento de juros. À medida que você faz pagamentos de um carro ou de uma hipoteca, uma porcentagem dele vai para os seus juros, que estão sendo pagos ao banco, mas então outra porcentagem cresce para pagar o saldo principal. Com o tempo, se você olhar o primeiro mês versus o mês 12, depois de um ano você pagou parte do seu saldo principal. E muitos desses empréstimos que têm pagamentos de empréstimos ou que têm essas estruturas apenas de juros, durante esses 12 meses, você está pagando juros para que seu principal nunca diminua. Mês um, mês 12, seu saldo principal é exatamente a mesma coisa.
E então, no final desses 12 meses, você terá que reembolsar o saldo principal. E você tem duas maneiras de fazer isso. Ou você pode sair do bolso e, por qualquer motivo, ter o dinheiro necessário para pagar o empréstimo integralmente, ou o que a maioria das pessoas faz é refinanciar e obter uma dívida fixa de longo e longo prazo para saldar aquele curto -nota de prazo. Foi isso que fizemos.
O benefício que vimos, Ari, foi que era significativamente mais barato. Foi um empréstimo barato durante esses 12 meses porque você estava pagando apenas os juros, enquanto a maioria dos pagamentos são hipotecas e juros, então você está pagando menos durante esse período e isso lhe dá tempo suficiente para configurar seu refinanciamento, como seu longo dívida de longo prazo e conseguir esse refinanciamento. Foi assim que funcionou para nós. Ash, como tem sido para você e sua empresa?
Ashley:
Sim, é ótimo para o custo de manutenção. Durante o período de reabilitação ou você está consertando a propriedade antes de realmente ir refinanciar, apenas pagar os juros é menor porque você está pagando apenas os juros e não os juros e o princípio. Você não está pagando nada do princípio no momento, então você não está realmente construindo mais patrimônio nele por meio do pagamento do princípio.
Um exemplo da primeira vez que fiz um pagamento inicial foi seis unidades que estava comprando. Foi a primeira vez que fiz financiamento ao vendedor. Montamos para um ano e pagamos apenas juros de 7% e depois o pagamento inicial no ano. Isso manteve meus pagamentos muito baixos durante aquele ano, enquanto eu fazia algumas atualizações na propriedade, e então refinanciei com outro banco e paguei o principal ao vendedor no final do ano.
Eu acho que é uma ótima tática para negociar um acordo, ser criativo ao oferecer financiamento ao vendedor, ok, você quer financiamento do vendedor, mas essa pessoa não quer mantê-lo por muito tempo. O que você pode fazer é mesmo que não esteja fazendo apenas seguro, apenas se estiver fazendo pagamentos de principal e juros, você ainda pode amortizá-lo em 30 anos para que ainda receba um pagamento muito baixo, e então apenas tenha o pagamento inicial pode ser definido para o segundo ou terceiro ano.
Eu fiz esse acordo uma vez para esse cara, onde era um pagamento inicial no quinto ano e um pagamento inicial no sétimo ano, e então o valor total devido no ano 10, acho que foi. Acho que foram US$ 800,000, US$ 200,000 adiantados. E então, no quinto ano, foram mais US$ 50,000 mil, no sétimo ano, outros US$ 50,000 mil. E obviamente o valor que você está pagando sobre os juros, uma vez pago, vai mudar quando você fizer esses grandes pagamentos para pagar parte do princípio.
Isso é outra coisa com a qual você pode ser criativo: talvez seja alguém que queira se aposentar, não queira receber o montante fixo agora, mas precise de mais do que seriam os pagamentos do principal e dos juros. Talvez você possa fazer com que o acordo ainda funcione e, em dois anos, você seja capaz de dar uma pequena quantia fixa e, mais tarde, outra grande quantia fixa. Tantas maneiras diferentes de ser criativo ao fazer pagamentos iniciais de um empréstimo.
Tony:
E, Ash, você deveria trazer à tona um ponto tão bom que realmente não existe uma maneira certa ou errada de configurá-los. Eu diria que a maioria das situações de pagamento balão que você vê, especialmente no espaço residencial, geralmente usa algum tipo de configuração de tipo apenas de juros, mas você pode realmente fazer isso como quiser. E você vê no espaço comercial quando você está olhando para multifamiliares ou o que quer que seja, muitos deles vão sair e pegar dívidas-ponte, mas será por três anos. E eles terão apenas três anos de juros, e então eles terão um grande pagamento inicial. Os termos podem variar. Assim como Ashley disse que teve vários pagamentos iniciais ao longo da vida de seu empréstimo, então realmente não há maneira certa ou errada de fazer isso.
Mas enquanto estávamos conversando sobre isso e como os pagamentos iniciais podem entrar em jogo, você também quer ter certeza de não se colocar em uma situação, eu acho, complicada. Parte do que causou a crise financeira de 2008 foi que havia todas essas pessoas com hipotecas de taxa ajustável que tinham grandes pagamentos iniciais. E a maioria das pessoas, o que estavam fazendo era apenas refinanciar porque os valores das propriedades continuavam a subir. Mas quando vimos que os valores dessas propriedades começaram a reverter, as pessoas não tinham capital próprio para refinanciar, e então os seus pagamentos dispararam e não puderam mais pagar os seus empréstimos. Você só quer ter certeza de que ainda está sendo conservador, eu acho, quando estiver fazendo esses pagamentos iniciais, porque você pode entrar em uma situação em que pode acabar segurando o saco e não ter condições de pagá-lo.
E eu literalmente acabei de ler algo, acho que foi ontem de manhã, sobre espaço de escritório e como o espaço de escritório será duramente atingido nos próximos anos porque você tem todos esses espaços de escritório que estavam nessas notas de curto prazo onde eles tinham talvez 24, 36, 5 anos, e agora essas notas estão vencendo. E como a avaliação dos espaços de escritório se baseia em grande parte na ocupação, e as ocupações caíram em geral para os escritórios, você está vendo as avaliações caírem. Agora, as pessoas nesses edifícios de escritórios que possuem essas notas estarão em uma situação realmente difícil, onde não poderão necessariamente refinanciar porque o valor da propriedade hoje é significativamente menor do que era antes. Você ainda quer ser conservador, mesmo quando está entrando nessas situações de dívida de curto prazo.
Ashley:
Esse é um ótimo ponto porque muitos… Falamos muito aqui sobre empréstimos residenciais, mas os empréstimos comerciais, muitos deles têm um pagamento inicial. Você pode estar amortizando a vida do empréstimo em 15, 20 anos, mas o empréstimo é fixo apenas por cinco anos e pode, na verdade, ser um pagamento inicial. Outro investidor que ajudo, estou ajudando-o a refinanciar duas propriedades agora onde o prazo era fixo de cinco anos, e ele tem que refinanciar esse empréstimo após os cinco anos; nem mesmo é transferido para uma taxa variável. Ele está fazendo isso agora. Mas se você fosse e dissesse: “Vou comprar o máximo que puder agora”, e você colocasse todas essas propriedades que está comprando nesses empréstimos de cinco anos, em cinco anos, todos esses empréstimos vencerão exatamente ao mesmo tempo e você terá que refinanciar todos eles. E então, e se as taxas dispararem? E agora, para cada propriedade que você possui, esses pagamentos serão enormes.
Vi muitos bancos no ano passado oferecendo no lado comercial cinco anos, sete anos e até 10 anos às vezes. Eu acho que, como investidor, você tem que ser estratégico quanto ao vencimento desses empréstimos, porque há todas essas coisas diferentes que podem entrar em jogo e você não quer ficar preso a todos esses empréstimos que você tem que pagar sem muitas opções de refinanciamento, seja porque sua dívida em relação à renda é muito alta, se você perdeu seu emprego W2 e é difícil para você refinanciar, se as taxas de juros subiram tanto ou se os requisitos de empréstimo aumentaram muito mais rígido ou você está passando por vagas em um de seus imóveis onde ninguém quer emprestar ou coisas diferentes assim. Seja cauteloso no lado comercial.
No entanto, isso me fez pensar em um benefício de um pagamento inicial, onde eu trabalhei com um investidor neste negócio em que o cara não tinha dinheiro suficiente para o pagamento inicial para comprar a propriedade, então como ele configurou isso foi ele foi ao banco, fez o empréstimo, mas depois fez um segundo empréstimo no imóvel que era financiamento do vendedor. Acabou sendo cerca de US$ 80,000 mil, e então acho que talvez ele tenha trazido US$ 50,000 mil como entrada. E ele fez pagamentos apenas de juros por, acho que foram sete anos, talvez. E então haveria o pagamento inicial ao vendedor ao final dos sete anos. A vantagem disso era fechar o negócio para o vendedor, então, seguindo em frente, ele ainda estava recebendo uma grande parte do troco da hipoteca que a pessoa estava recebendo e também dos $ 50,000 que ela mesma estava trazendo. E então ele foi o vendedor financiando aqueles US$ 80,000 e recebendo pagamentos mensais ao longo de sete anos, e então o pagamento inicial foi feito ao final de sete anos.
O banco que fez o primeiro empréstimo permitiu que isso acontecesse, que ele tivesse um segundo penhor sobre o imóvel porque os números faziam sentido e o pagamento mensal era tão baixo que o fluxo de caixa do imóvel poderia facilmente cobrir o pagamento da hipoteca para o banco e o pagamento ao financiamento do vendedor. Isso é algo que você normalmente não vê no lado residencial, onde o banco permitirá que você vá e obtenha uma segunda garantia ou o vendedor financie o pagamento inicial ou peça dinheiro emprestado para o pagamento inicial, mesmo a menos que seja um presente de um membro da família ou de outra pessoa indo para a escritura. Essa é definitivamente uma ferramenta, se você estiver indo para o lado comercial do empréstimo, é usar o financiamento do vendedor, fazer um pagamento inicial para que você possa estabilizar aquela propriedade, ter tempo suficiente e poder pagar de volta o vendedor financia sempre que estiver o prazo de pagamento do Bloom.
Tony:
Parte do que torna o investimento imobiliário tão interessante é que ele permite uma criatividade infinita em termos de como fechar um negócio. E quanto mais conversas temos com outros investidores, mais estruturas, alavancas e criatividade vemos. E contanto que você e a outra pessoa do outro lado do acordo estejam felizes e você não esteja infringindo nenhuma lei, obviamente, então funciona.
Apenas uma última coisa, Ash, que me veio à mente quando você mencionou sobre não ter todas as suas dívidas vencidas no mesmo prazo e você está nessas notas de curto prazo, o mesmo se aplica se você for um longo prazo. senhorio de aluguel a prazo. Se você tentar escalonar suas vagas para que não aconteçam todas ao mesmo tempo, você também facilitará sua vida.
Quando trabalhei nesta empresa de locação aqui localmente por um breve período depois da faculdade e eu veria... Eles nos davam folhas para cada unidade que estava vaga e diziam: “Se o inquilino assinar um contrato de aluguel de seis meses, aqui estão as taxas por mês. Se eles assinaram um contrato de arrendamento de sete meses, aqui está o que é. Aqui está um contrato de oito meses e aqui está o que é.” E você pensaria que um aluguel de 10 meses seria mais barato do que um aluguel de seis meses porque o proprietário está mantendo você na unidade por mais quatro meses, mas você veria que às vezes um aluguel de seis meses naquela unidade seria $ 400 ou $ 500 a mais do que o aluguel de 10 meses. E quando perguntei por quê, eu disse: “Por que estamos cobrando mais neste arrendamento de longo prazo do que no arrendamento de prazo mais curto?” E o raciocínio deles foi: “Temos muitas unidades com vencimento nesse período de seis meses, então queremos tentar reduzir o número de pessoas que escolhem essa opção e adiá-las por três ou quatro meses para que possamos escalonar nossas vagas .” Eu simplesmente pensei que era uma coisa realmente interessante e isso me veio à mente quando você mencionou todo o escalonamento de seus pagamentos iniciais também.
Ashley:
Sim, isso é interessante porque aqui em Buffalo, todo mundo tenta fazer com que os aluguéis terminem na primavera porque ninguém se muda no inverno. Isso acontece quando ofereceremos a você, em vez de um aluguel de 12, um aluguel de 15 meses e daremos um pequeno desconto se você assinar para que seu aluguel termine na primavera ou início do verão, porque é quando a maioria das pessoas tende mudar é na primavera. E ninguém quer que o contrato de aluguel termine no inverno, porque se alguém se mudar, será muito mais difícil preencher o contrato no inverno.
Tony:
Certo. Apenas algo que me veio à mente. Pensamentos interessantes. Tudo bem, esta pergunta vem de Bill Hall. E Bill diz: “Tenho uma casa pela qual posso fazer uma oferta. É uma pré-execução hipotecária. O proprietário está com $ 19,000 atrasados. Minha dúvida é na hora de calcular esse lance: coloco esse número junto com o restante das minhas despesas?” Nunca comprei uma pré-execução hipotecária, mas deixe-me explicar e então, Ash, passo isso para você.
Quando um comprador de imóvel residencial compra uma casa e obtém uma hipoteca de um banco, ele está firmando um contrato com esse banco para dizer: “Vou pagar a você X dólares por mês durante os próximos 15, 20, 25, 30 anos." E quando um comprador de casa fica inadimplente ou para de fazer pagamentos, o banco inicia o processo de execução hipotecária e, eventualmente, o banco pode acabar expulsando essa pessoa da casa, retomando a posse da propriedade, e então eles venderão essa propriedade em o mercado normalmente para uma perda.
Mas existem várias etapas antes que o proprietário seja realmente expulso. E a pré-execução hipotecária é a etapa logo antes de o banco começar a iniciar todo o processo legal para fazer com que você seja expulso de casa, onde às vezes as pessoas tentam vender para evitar que a execução hipotecária atinja seu recorde. E é uma vitória para o banco porque se conseguirem evitar uma situação de venda a descoberto em que vendem a sua propriedade com prejuízo, então o banco obviamente também se preservará nessa situação. Isso é exatamente o que é o processo de pré-execução hipotecária. Mas Ash, eu sei que você disse que comprou pelo menos uma propriedade que estava em processo de pré-execução hipotecária, então acho que nos conte essa história. E então você teve que trazer os pagamentos devidos daquela pessoa, em dia antes de você poder comprar o imóvel?
Ashley:
Sim, então acabamos fazendo um assunto para negociar nesta propriedade. Se vocês voltarem e ouvirem o episódio de Pace Morebe em que o colocamos, conversamos um pouco sobre isso. E então ele obviamente avança no assunto, o que é isso. Mas é basicamente aí que você assumirá os pagamentos do empréstimo da pessoa. O empréstimo permanecerá em seu nome, a propriedade será escriturada em seu nome e agora você é o dono da casa e pagará a hipoteca em seu nome. Mas você ainda pode comprar uma pré-execução hipotecária sem se sujeitar a acordos em que eles assumam a hipoteca.
Nesse cenário, o proprietário está com US$ 19,000 atrasado. E a pergunta é: “Ao calcular esse lance, coloco esse número junto com o restante das minhas despesas?” Se você for comprar este imóvel em dinheiro, não importa o que aconteça, você terá que pagar aqueles $ 19,000, mas também terá que pagar o saldo do valor devido no empréstimo. Apenas se você estivesse comprando de alguém que estava com a hipoteca em dia, não tinha nenhum pagamento atrasado e devia $ 100,000 pela casa quando você comprou a casa dele, esses $ 100,000 teriam que ser pagos. Nesse cenário, eles estão com US$ 19,000 atrasados. Talvez eles devam mais US$ 50,000 mil. Você teria que pagar o total de $ 79,000. Não importaria se o vencimento estava vencido ou se venceria no futuro, toda aquela garantia, toda aquela hipoteca teria que ser paga, não importa o que acontecesse.
A primeira pergunta seria: como você está adquirindo esse imóvel? Você está comprando à vista? Você está usando um emprestador de dinheiro forte? Você está conseguindo financiamento bancário? Seja o que for, você precisa ter certeza de que está contabilizando que terá que fazer uma oferta que cubra esses $ 19,000 e, em seguida, qualquer que seja o saldo restante do empréstimo.
Você pode fazer o que é chamado de venda a descoberto, onde você realmente negocia com o banco qual poderia ser o preço de compra, para que o banco não tenha que fazer a execução total da hipoteca; eles podem recuperar alguns de seus custos. Na verdade, tentamos fazer isso primeiro com o banco que acabamos negociando e pagando a hipoteca atrasada. Tentamos fazer isso com o banco, mas eles não estavam muito dispostos a negociar muito. E então acabou sendo apenas o assunto e apenas assumir o pagamento da hipoteca foi um negócio muito melhor para nós. E acabamos pagando em dinheiro o dinheiro que era devido e deixamos a pessoa em dia com a hipoteca. E então, todos os meses, continuamos a efetuar o pagamento da hipoteca em nome deles. Essa pessoa também tinha impostos atrasados, então tivemos que pagar os impostos atrasados. Se você estiver indo e obtendo financiamento para uma pré-execução hipotecária e eles tiverem $ 19,000, isso está vencido, se você estiver investindo 20% e depois conseguindo um empréstimo, parte desses 20%, parte do empréstimo seria ser em direção a esse preço de compra.
Quando você fizer sua oferta, esses US$ 19,000 serão incluídos. Você não está fazendo sua oferta e então eles a aceitam e você fecha e está pagando o preço de compra mais os $ 19,000 que eles devem, você quer que $ 19,000 sejam incluídos em tudo o que você está oferecendo para comprar a propriedade. Isso pode fazer parte do empréstimo se você for comprar o imóvel com um empréstimo.
Mas sim, você definitivamente vai calcular isso. Na maioria das vezes, se você não estiver fazendo uma venda a descoberto em que está negociando com o banco, se puder acessar os registros do condado ou o PropStream ou qualquer outro software pago que forneça registros de propriedade, você pode ter uma ideia de qual é o saldo da hipoteca, se há alguma coisa vencida, o que… Normalmente você não consegue um valor muito preciso, é mais uma estimativa. Com base no prazo dos empréstimos que obtiveram, qual era a taxa de juros, isso é o que achamos que é devido no empréstimo atualmente. Mas você pode avaliar e ver, ok, estou interessado neste imóvel; Eu sei que está entrando em pré-execução hipotecária. Mas então você olha e vê, ok, esta propriedade vale apenas US$ 200,000, mas ainda assim eles devem US$ 250,000 e estão atrás de outros US$ 10,000, ou algo assim. Isso pode avaliar, ok, vou ter que fazer uma venda a descoberto porque não vale a pena pagar muito mais pelo imóvel porque eles têm esses gravames que precisam ser quitados. Mas se os números funcionarem e você ainda estiver conseguindo um ótimo negócio, então sim, vá em frente, analise os números e certifique-se de calcular quaisquer outros custos.
E se estiver entrando em pré-execução hipotecária, certifique-se de verificar se há outros gravames ou julgamentos sobre a propriedade, como impostos atrasados. Eles não podem pagar o pagamento da hipoteca. Eles também estão pagando seus impostos? Muito importante de se olhar.
Tony:
Ótimo colapso, Ashley. E, novamente, há muitas nuances no investimento imobiliário. Eu sinto que esse é o tema do programa de hoje e sabendo, ok, devo tentar fazer esse assunto? Devo deixá-lo ir para uma execução hipotecária e depois tentar retirá-lo no back-end?
O segundo negócio que comprei foi uma venda a descoberto. E apenas um cuidado para quem está ouvindo é estar preparado para uma venda a descoberto que pode demorar muito. Meu negócio, aquele segundo negócio que comprei, acho que se passaram meses e meses e meses entre o momento em que enviei a oferta e quando eles realmente voltaram e disseram sim e ainda mais meses depois disso, quando realmente fechamos porque havia um comprador inicial que estava alinhado, esse comprador desistiu. Então o banco veio até mim e disse: “Ei, você foi nossa segunda oferta na fila. Você quer pegar?” E então o processo de negociação demorou uma eternidade porque só porque o vendedor concordou com um valor durante uma venda a descoberto, o banco ainda terá que voltar atrás e aprovar esse valor também, e isso pode levar uma eternidade. Você pode conseguir um negócio realmente fantástico ao comprar em uma venda a descoberto, mas esteja preparado, pois pode haver muita música e dança antes de você realmente chegar à linha de chegada.
Ashley:
Ok, então nossa próxima pergunta é de Kyle Considere. “Para aqueles que possuem aluguéis fora da cidade, quanto você normalmente paga pela administração da propriedade?” Tony, você tinha suas propriedades na Louisiana. Qual foi a taxa de administração de propriedade que você pagou por eles? Porque aqueles estavam fora do estado para você.
Tony:
Sinceramente, foi muito caro. Acho que eles pagavam 10% dos aluguéis, mas com um limite de US$ 100. Todas as unidades que eu tinha por aí, pagava apenas $ 100 por unidade. E a maneira como encontrei minha empresa de aluguel de curto prazo foi literalmente acessar o Google e digitar empresas de administração de propriedades, Shreveport, Louisiana; um monte apareceu. Liguei para um monte e tinha uma lista de perguntas que gostaria de fazer a cada pessoa. Tenho certeza de que essas perguntas vieram apenas dos fóruns do BiggerPockets. Acabei de pesquisar os formulários para saber quais perguntas fazer a um gerente de propriedade. E alguns simplesmente nunca me responderam, então isso é obviamente um sinal. Houve um casal que me respondeu com quem conversei por telefone.
E então quando fui chegar perto da propriedade quando voei para Louisiana para realmente fechar, aquela que eu mais gostei, apenas pedi a ele uma xícara de café. E ele enviou alguém de sua equipe para se encontrar comigo, e eles me deram muitos insights sobre a economia local, sobre a cidade local, sobre o que funciona bem quando você está reformando um imóvel para obter os melhores valores de aluguel. E fui muito aberto e honesto com eles, dizendo que era um novo investidor, mas estava procurando alguém com quem crescer. E eles também eram novos e estavam crescendo na época, então ficaram felizes com isso. Mas sim, foi um processo muito legal, mas foi apenas aproveitar o BiggerPockets e depois ir lá e conhecer pessoas pessoalmente que me ajudaram a encontrar a pessoa certa.
Ashley:
Sim. Eu sempre autogerencio minhas propriedades. E então contratei uma administradora de imóveis há três anos, e essa foi minha primeira experiência com uma administradora de imóveis. E a taxa deles, porque éramos eu e outro investidor, e entre nós dois trazendo nossos imóveis para eles, conseguimos um grande desconto. Acredito que foi de 5.5% no primeiro ano. Acabamos de fechar um contrato de um ano com eles.
Tony:
Isso é muito bom. 5.5%?
Ashley:
Sim. E então eram US$ 25 por prédio por mês. E isso cobria os serviços de emergência. Se houvesse um problema de encanamento no fim de semana, eles não cobravam horas extras nem nada parecido, apenas todos os meses, em todos os prédios. O complexo de apartamentos de 40 unidades tem cinco prédios, então cobramos US$ 25 por unidade todos os meses por essa propriedade, então um duplex custava US$ 25 extras.
Depois, havia uma taxa de aluguel de um mês de aluguel. E depois a taxa de manutenção, não me lembro quanto era quando começamos, mas acredito que era de US$ 40 ou talvez US$ 45 por hora para qualquer manutenção realizada. E depois houve algumas outras... As taxas de integração também podem somar muito, então certifique-se de perguntar qual é cada taxa desde o dia em que você começa até o dia em que você sai da propriedade, quando você sai da propriedade empresa gestora.
Recentemente decidi deixar minha empresa de administração de propriedades e fazer tudo internamente. Contratei meu próprio pessoal de manutenção, contratei meu próprio gerente de propriedade. Mas conversei com essa outra empresa de administração de propriedades. E então acabei de acessar o e-mail deles e vou usá-los como exemplos, analisar algumas de suas taxas também, mas com aquela primeira empresa de administração de propriedades que usei depois do primeiro ano, no segundo ano, eles aumentaram para 6.5%, creio eu, de taxa de administração. E então acho que a manutenção aumentou para US$ 50 por hora, talvez para manutenção. E então eu não acho que houve outras mudanças em quaisquer outras taxas.
Mas essa outra administração de propriedades, só para comparar com a área de Buffalo, o que eles me ofereceram foi que a taxa de administração de propriedades deles é de 10%, que é a mesma se você não tiver... Se você não tiver muitas propriedades , se você não estiver recebendo a taxa de atacado, a administradora de propriedades anterior cobrava 10% de outras pessoas. A taxa de carregamento é de $ 895 por unidade. Isso inclui publicidade, exibições, avaliações de inquilinos e geração de documentos de locação. E então os serviços de manutenção são cobrados a US$ 52.50 por hora, com mínimo de uma hora, e cobrados em incrementos de 15 minutos após a primeira hora. Isso foi apenas o básico de sua taxa lá.
Acho que definitivamente varia de mercado para mercado. E eu acho 100% que o caminho mais barato nem sempre é o melhor a seguir. Assim como acontece com os empreiteiros, o mais barato nem sempre é o melhor. Muitas vezes me pergunto, ok, então pelas minhas propriedades, eu estava pagando essa porcentagem com muito desconto, enquanto outros investidores estavam pagando uma porcentagem muito maior, de 10% a 12%, obviamente suas unidades valiam mais para a empresa porque estavam sendo pagas então muito mais por isso, então me pergunto se isso reflete em algum tipo de serviço. Mas talvez nem um pouco, mas apenas algumas dessas coisas para pensar.
E também os serviços de manutenção, que tipo de manutenção eles realmente fazem internamente? Uma coisa que eu normalmente via com frequência era um técnico de manutenção saindo, cobrando por hora ou qualquer outra coisa para avaliar uma situação, e então seria enviado para um encanador de verdade ou coisas assim. Estou sendo cobrado apenas para que alguém dê uma olhada e depois sou cobrado para que a pessoa real venha e conserte. Pelo que faço agora, fazer tudo internamente é definir métricas. Se uma solicitação de manutenção chegar e for um problema de encanamento que não seja um vaso sanitário funcionando ou uma torneira vazando, mas seja qualquer coisa além de uma tarefa de encanamento muito simples, a ordem de serviço será enviada por e-mail diretamente para nosso fornecedor de encanamento, e eles agendarão, eles definirão para cima, e então eles vão. Eu acho muito importante entender como funcionam os sistemas e processos deles em todos os aspectos também, não só na manutenção, para você não ficar sendo cobrado por todas essas coisinhas porque eles têm todo esse processo.
Outra coisa que surgiu foi que, antes de deixarmos a administradora de imóveis, começamos a contratar nosso próprio pessoal para fazer rotatividade internamente, porque eles estão ficando muito caros com a administradora de imóveis, com eles fazendo isso. E depois que fizemos uma rotatividade internamente, eles enviaram um técnico de manutenção para inspecionar o imóvel. E fomos cobrados para que ele viesse inspecionar e garantir que o aluguel estivesse pronto, mas já havíamos contratado nossos próprios empreiteiros para deixar o aluguel pronto. E era apenas mais uma taxa que eles estavam cobrando de nós para ganhar dinheiro. Mas saiba cada pequena taxa que pode resultar disso também. E desculpe, eu sei que continuo indefinidamente.
Tony:
Não, não, continue.
Ashley:
Outra coisa a fazer são quaisquer inspeções recorrentes. Acho que talvez no segundo ano na empresa de administração de propriedades, eles enviaram um aviso a todos os proprietários de que agora estamos exigindo que todos tenham suas propriedades inspecionadas, acho que era semestralmente. E enviaremos um técnico. Vai custar US $ 70 para a inspeção. Escreveremos coisas sobre manutenção preventiva, o que em geral parece uma ótima ideia. Para os complexos de apartamentos de 40 unidades, não foi uma boa ideia. Eles passaram, e esses apartamentos são muito bem feitos, tudo assim, e eles passavam e depois nos davam... Cobrávamos US$ 70 por unidade, o que acabava sendo muito quando você tem um monte de unidades. E também diziam: “Ok, esses detectores de fumaça precisam ser colocados, esse GFI precisa ser colocado”, todas coisas que são questões de segurança. Mas o problema é que eles estavam nos cobrando taxas de... Poderíamos ir ao Lowe's e comprar aquilo. Quando você está substituindo 20 detectores de fumaça, você vai ao Lowe's, a sala de ofertas da Home Depot e licita esses 20 detectores de fumaça por um preço muito mais barato.
Compreendendo os custos de materiais de quando você está sendo cobrado de materiais de sua administradora de propriedades, eles obtêm descontos nisso? Coisas diferentes assim. Na verdade, há muitas coisas que eu poderia continuar falando e que aprendi ao longo dos anos sobre o faturamento, as taxas e os custos que se somam e estão associados às empresas de administração de propriedades. E se fizerem um bom trabalho, vale 100% a pena.
Tony:
Sim, Ash, você mencionou tantos pontos positivos. Mas, honestamente, essa é uma das razões pelas quais às vezes pode ser difícil obter lucro com aluguéis de longo prazo devido às taxas que cobram dos administradores de propriedades. Na verdade, abri um dos meus acordos PM. Eu estava certo, eram US$ 100 por mês para administrar a propriedade. A taxa de locação foi mais barata do que você disse. O nosso custou apenas US$ 350. E se bem me lembro, esta unidade estava alugada por US$ 1,200 ou US$ 1,300 por mês, ou seja, um pouco mais de 1/3 do aluguel de um mês.
Mas uma das outras coisas que aconteceram foi que a administradora de imóveis também era proprietária de sua empresa de manutenção. E eles sempre nos deram a opção de: “Ei, aqui está uma citação nossa. Se você deseja obter cotações externas, você é mais que bem-vindo. Mas você está ocupado trabalhando, não quer perder tempo tentando ligar para quatro encanadores diferentes para obter um orçamento sobre como substituir um lacre de cera, então apenas diga: “Ei, você mesmo cuida disso.”” Mas o que descobrimos que quando tentamos pesquisar outros preços, as taxas do gerente da propriedade eram normalmente mais caras, mas foi a conveniência que lhes permitiu aumentar isso. Porque você também precisa pensar: se eles estão cobrando apenas US$ 100 por unidade, isso não é uma quantia significativa de dinheiro.
Ashley:
Isso porque você está tão acostumado com o curto prazo [inaudível 00:42:21] os 30%.
Tony:
Sim, 30%. Mas pense bem, se você está tentando construir um negócio e cada propriedade que você adquire custa apenas US$ 100 por unidade, você precisa de muito para que isso seja um negócio de sucesso que realmente pague as contas, então eles precisam encontrar maneiras de fazer isso funcionar para eles financeiramente. E a outra coisa que me veio à mente, eu pesquisei aqui também, meu gerente de propriedade nos fez ter o que eles chamavam de conta do proprietário, que era basicamente uma retenção ou uma conta de reserva de US$ 500. E esses US$ 500 eram para cobrir quaisquer despesas, apenas para garantir que sempre houvesse dinheiro na conta para cobrir quaisquer despesas que surgissem. Se eles tivessem que substituir um detector de fumaça ou quaisquer reparos de manutenção que surgissem, eles não queriam ter que pagar esse dinheiro. E a solução para isso foi garantir que sempre houvesse pelo menos US$ 500 na conta do proprietário.
E tínhamos duas opções para colocar esse dinheiro lá. Poderíamos simplesmente preencher um cheque de US$ 500, depositado imediatamente, ou eles deduziriam US$ 50 por mês até chegar a esses US$ 500. Pense se você seguir esse caminho, agora, não apenas pagará US $ 100 por mês pela taxa de administração de sua propriedade, mas também adicionará US $ 50 adicionais por mês durante 10 meses, então agora você está realmente pagando US $ 150 por mês para a gestão da sua propriedade. E digamos que você estava apenas lucrando ou que só tem algumas centenas de dólares por mês em lucros, e que $ 50 fazem uma grande diferença ao longo de um ano. Definitivamente, leia seus contratos de PM e obtenha uma compreensão realmente sólida de quais são os diferentes custos.
Ashley:
E você eventualmente receberá esses $ 500 de volta. Quando você sai da administradora de propriedades, eles devolvem esses fundos de reserva. Você tem que pensar nisso como uma conta poupança que não está gerando nenhum interesse para você.
Tony:
Sim.
Ashley:
Mas o interessante é que eles deixaram você pagar durante um período de tempo porque quando fizemos isso tudo tinha que ser pago… Isso fazia parte da taxa de integração que tinha que ser paga antecipadamente. E é uma coisa ótima de se mencionar, Tony, é pensar sobre isso. Ok, você está comprando esta propriedade, despejou seu dinheiro no pagamento inicial, talvez para pagar a reabilitação, e talvez esteja sem dinheiro. Você se certificou de que teria essas reservas para eles?
Bem, muito obrigado a vocês por enviarem ótimas perguntas hoje. Como sempre, você pode acessar bigpockets.com/reply e nos deixar uma pergunta. Ou você pode acessar os meus DMs e os de Tony em Wealth from Rentals ou em Tony J. Robinson. Veremos vocês na quarta-feira com um convidado.
Assista ao podcast aqui
Neste episódio nós cobrimos
- Como encontrar o MELHOR empresa de administração de imóveis para o seu aluguel
- Taxas de administração de propriedade e como manter os custos baixos
- Por que você DEVE faça seguro de sua propriedade durante a fase de reabilitação
- Como usar pagamentos balão para sua vantagem (e evite mais riscos!)
- O que você precisa saber antes comprando um propriedade pré-executada
- E So Muito mais!
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