Como vender um imóvel para alugar (com impostos baixos e maior lucro)

O estoque de moradias permanece baixo, o que significa que os preços das casas estão altos. O número de compradores excede em muito o número de casas no mercado em muitas áreas, o que cria um mercado de vendedores.

Se você comprou um imóvel para alugar há alguns anos (ou algumas décadas), pode decidir que agora é o melhor momento para vender e obter o retorno do investimento ideal.

No entanto, vender um imóvel alugado pode ser mais complicado do que uma residência principal. Você tem que pensar sobre seus inquilinos, as implicações fiscais e outros custos inesperados que podem prejudicar seus lucros. 

Felizmente, nossa equipe da FastExpert está aqui para ajudar. Use este guia para aprender como vender um imóvel para alugar e aproveitar ao máximo seu investimento. 

1. Contrate um agente imobiliário com experiência em propriedades de investimento

O primeiro passo na hora de vender seu imóvel alugado é contratar um corretor de imóveis especializado nesse tipo de venda. Converse com um investidor imobiliário em sua área e veja se ele tem alguns corretores com quem prefere trabalhar. Você também pode usar FastExpert para encontrar agentes imobiliários especializados em casas de investimento. 

Reserve um tempo para entreviste pelo menos três corretores de imóveis antes de contratar o melhor. Pergunte sobre os tipos de casas que vendem e como as comercializam. Se você atualmente tem um inquilino em seu imóvel alugado, pergunte como eles lidam com a transição para o novo proprietário.

Isso pode ajudá-lo a compreender o conhecimento do agente sobre as leis locais que protegem os locatários. Você também pode perguntar sobre o conhecimento deles sobre legislação tributária se quiser evitar o imposto sobre ganhos de capital. 

Você não só precisa encontrar um corretor de imóveis com conhecimento detalhado do mercado imobiliário, mas também quer ter certeza de que ele é profissional. Você provavelmente conversará com seu corretor de imóveis todos os dias (ou pelo menos várias vezes por semana), portanto, precisa se dar bem com ele. Não há problema em escolher um corretor de imóveis em vez de outro só porque eles se adaptam melhor à personalidade.

2. Navegue de forma eficaz pelo imposto sobre ganhos de capital

A mais-valias fiscais é a principal coisa em que você precisa se concentrar ao se preparar para vender sua propriedade para investimento. Se você é proprietário da casa há mais de um ano, pagará o imposto sobre ganhos de capital de longo prazo. Essas alíquotas podem chegar a até 20% dependendo da sua renda.

A principal coisa a saber é que você só paga impostos sobre ganhos de capital sobre os lucros da venda de sua casa. Se o preço de compra foi de $ 125,000 e você o está vendendo por $ 500,000, seu lucro tributável começa em $ 375,000.  

Além disso, existem outras maneiras de reduzir sua conta fiscal. Acompanhe todas as suas despesas relacionadas à comercialização e venda da casa - incluindo a comissão do corretor de imóveis. Esses custos reduzem seus lucros totais. Usando o mesmo exemplo acima, se você pagar um comissão de seis por cento na venda de uma casa de US$ 500,000, custaria US$ 30,000. Isso reduz seus lucros tributáveis ​​para US$ 345,000. 

Cada item de linha conta quando se trata de calcular o pagamento de impostos. Esta é outra razão pela qual contratar um agente imobiliário experiente ou trabalhar com um contador de confiança pode ajudá-lo a economizar dinheiro.

Utilize a troca 1031 para diferimento de impostos

Existem maneiras adicionais de reduzir ou adiar sua fatura fiscal. A Troca 1031 é usado quando você usa os lucros da venda da casa para comprar outra propriedade de investimento.

Por exemplo, se quiser mudar-se para outro estado e levar consigo o seu investimento imobiliário para arrendamento, pode vender a casa, comprar outra na sua nova cidade e utilizar a Bolsa 1031 para diferir os impostos.

Lembre-se de que isso é um adiamento e não uma isenção. Você terá que pagar o imposto sobre ganhos de capital quando vender seu imóvel alugado no futuro. 

Existem várias regras envolvidas em uma troca 1031. Certifique-se de ter um corretor de imóveis ou consultor fiscal de confiança para garantir que sua próxima compra seja qualificada.  

Considere ocupar o aluguel antes de vender

Existem outras maneiras de evitar totalmente o pagamento de impostos sobre ganhos de capital. Por exemplo, se você não tem pressa em vender seu imóvel alugado, pode morar nele como sua residência principal. O IRS oferece isenções fiscais nas vendas de casas ocupadas pelos proprietários durante pelo menos dois dos últimos cinco anos. Se a propriedade estiver desocupada no momento, você poderá mudar-se, torná-la sua residência permanente e vender a casa em dois anos.

Você precisará provar que esta casa é sua residência principal. Isso geralmente significa alterar sua carteira de motorista e outros documentos para refletir a mudança. 

Esta isenção visa proteger os proprietários que desejam se mudar. O vendedor médio de uma casa não precisa se preocupar com ganhos de capital porque não está vendendo uma propriedade para aluguel para investimento.  

3. Gerencie eticamente os contratos de locação do inquilino

Uma das discussões mais frequentes sobre a venda de um imóvel alugado concentra-se nos inquilinos. A primeira coisa a fazer é decidir se você planeja vender a casa aos inquilinos ou esperar que os inquilinos atuais se mudem.

Quando os seus inquilinos existentes souberem que você está vendendo a casa, eles poderão se preocupar com o contrato de locação. Eles querem saber que não serão despejados assim que o novo comprador assumir.

Embora não possa garantir que os seus inquilinos serão bem cuidados, pode prepará-los para uma potencial transição. Aqui estão algumas práticas recomendadas a serem seguidas se você planeja vender a casa com locatários: 

• Revise as leis locais sobre inquilinos. Saiba quanto aviso você precisa dar e quais direitos seus inquilinos têm em seu estado ou cidade. 
• Avise aos inquilinos de suas propriedades para alugar sobre sua intenção de venda. Seu estado pode ter diretrizes específicas para isso, mas quanto mais aviso você fornecer, melhor. 
• Fornecer aviso prévio de 24 horas sempre que precisar acessar o imóvel. Isso inclui entrar em casa para fazer reparos ou agendar exibições. 
• Esteja disponível para responder às perguntas dos seus inquilinos e fornecer atualizações sobre o processo de venda da casa com a maior freqüência possível. 

O maior problema surgirá se alguém comprar a casa para usar como residência principal. Embora outro investidor possa assumir o arrendamento ativo com pequenos ajustes ou interrupções para seus inquilinos, um comprador que deseja morar na casa oferece mais complicações.

Você e o comprador precisarão decidir quem é responsável por garantir a mudança dos inquilinos, o que dependerá da data de fechamento, do contrato de locação atual e da vontade do comprador.

Transforme inquilinos confiáveis ​​em um argumento de venda

Se você estiver comercializando uma propriedade ocupada por inquilinos para outros investidores, destaque seus inquilinos confiáveis ​​como um ponto de venda. Você pode falar sobre a longevidade dos inquilinos no local e mostrar um histórico de pagamentos pontuais.

Isto atrai investidores imobiliários porque eles podem assumir imediatamente o controle da propriedade e receber receitas de aluguel dos inquilinos. Não haverá lacunas onde eles precisem reformar o espaço ou tentar encontrar novos locatários. 

Seus inquilinos também podem gostar do fato de você estar vendendo sua casa para outro investidor que a manterá no lugar. A venda da casa pode não perturbá-los em nada.

Leia as leis locais se você estiver rescindindo contratos de aluguel

Se você deseja vender uma casa de aluguel vaga, conheça a legalidade de pedir aos seus inquilinos que se mudem. Ler as leis locais pode proteger você e seus locatários. Você pode até compartilhar essas leis com as pessoas que estão em sua casa para que saibam que você está agindo de forma ética e justa.

Primeiro, observe o período mínimo. Pode ser mais fácil deixar o contrato expirar naturalmente antes de vender a casa. Dentro de alguns meses, seus locatários poderão se mudar porque foram avisados ​​com antecedência de que você não renovaria o aluguel.

Em seguida, verifique se há cláusula de rescisão antecipada. Veja se você deve algum dinheiro ao seu inquilino pelo cancelamento do aluguel quando o motivo não é culpa dele. Se a casa estiver em boas condições, eles deverão pelo menos receber de volta o depósito caução. 

Defina um último dia para receber o aluguel e um dia para a mudança dos inquilinos. Se você não tiver certeza se isso é aplicável, consulte um advogado imobiliário. Eles podem ajudá-lo a seguir o devido processo legalmente vinculativo para seus inquilinos.

Naturalmente, isso não é problema para locatários mensais. Você pode informá-los de que não renovará o contrato no mês seguinte e pedir-lhes que se mudem. Os contratos de aluguel são mais complicados para arrendamentos de longo prazo, como prazos de seis e doze meses.

4. Priorize reparos e atualizações

Pode levar alguns meses para preparar sua casa para venda, o que dá aos inquilinos tempo para encontrar um novo local – especialmente se o aluguel estiver terminando. O proprietário médio gasta US$ 5,400 em reformas residenciais antes de colocar o seu imóvel no mercado. Isso geralmente envolve custos de paisagismo, reparos e atualizações para tornar a propriedade mais desejável. 

Identifique os reparos e melhorias necessários no imóvel alugado para torná-lo atraente para os compradores. Mais uma vez, estas decisões podem ser afetadas pelos seus inquilinos. Você pode decidir substituir o carpete e repintar as paredes, mas terá que esperar até que seus locatários atuais saiam.

Além disso, considere o retorno do investimento que acompanha esses reparos. Substituir a porta da garagem pode ter um ROI mais alto do que substituir pisos antigos e desatualizados. Uma nova porta frontal pode criar uma boa primeira impressão e ter um impacto maior do que novas unidades de lavanderia. Você não quer gastar dinheiro em atualizações que não aumentem o valor da sua casa. 

Fazer estas reparações pode aumentar o valor do seu imóvel e tornar a casa mais apetecível, aumentando as hipóteses de venda rápida. No entanto, há outro motivo para focar em reparos ao vender um imóvel alugado: impostos sobre ganhos de capital.

Você pode deduzir os reparos feitos na casa como custos essenciais que reduzem seus lucros gerais. Se você gastar US $ 10,000 para preparar sua casa para venda, poderá deduzir esse valor assim que chegar sua conta de imposto.

5. Desenvolva uma estratégia de preços realista e competitiva

Ao se encontrar com seu corretor de imóveis, desenvolva uma estratégia de preços para a casa. Seu corretor de imóveis deve fornecer um análise comparativa de marketing (CMA) que extrai informações de propriedades semelhantes em sua área. Seu corretor analisará casas de tamanho semelhante, na mesma área, que foram vendidas em um período recente. Isso pode ajudá-los a avaliar por quanto sua casa deve ser vendida. 

Cada casa é única, o que significa que o preço da sua casa pode ser maior ou menor do que outros na área. Se tiver comodidades como piscina ou garagem fechada, o preço sobe. No entanto, se a casa estiver desgastada e precisar de grandes atualizações, o preço de venda estimado cairá. 

Você também pode definir o preço de venda com base em suas necessidades específicas. Alguns vendedores listarão propriedades a preços mais baixos se quiserem mudar com pressa. Essa estratégia atrai mais compradores e os proprietários podem escolher as ofertas que oferecem as melhores opções – geralmente lances em dinheiro que oferecem datas de fechamento favoráveis.

No entanto, um agente imobiliário experiente pode ajudá-lo a obter o valor total do seu imóvel, ao mesmo tempo que o ajuda a mudar a sua equipa. Eles podem entrar em contato com proprietários de imóveis para alugar na área para ver se eles estão interessados ​​em aumentar suas carteiras de investimentos.

6. Marketing Eficaz do Seu Imóvel Alugado

Vender um imóvel alugado pode ser mais complicado do que uma casa ocupada pelo proprietário. Isto é particularmente verdadeiro se você já tiver um inquilino ou quiser vender uma unidade habitacional multifamiliar. Decida se deseja comercializar sua propriedade para qualquer comprador – seja investidor ou caçador de imóveis – ou se deseja entrar em contato especificamente com investidores imobiliários. Isso determinará como você promoverá sua casa. 

Se você deseja vender para outro investidor imobiliário, considere realizar uma visitação pública. Alerte seus inquilinos sobre a situação e pague por uma limpeza profunda do imóvel. Este evento pode atrair vários compradores em potencial que possam querer comprar seu imóvel duplex ou para aluguel unifamiliar.

Encontre um corretor de imóveis com experiência em vendas de imóveis para aluguel 

Quer você possua uma única casa para alugar ou várias propriedades de investimento na área, você pode vender facilmente esse ativo quando estiver pronto. O primeiro passo é contratar um corretor de imóveis de sua confiança.

Ao contratar um agente que entende de impostos sobre a propriedade, contratos de arrendamento e mercado de aluguel, você pode vender sua propriedade para investimento de forma rápida e legal. Eles podem definir o preço e comercializar sua casa com eficácia para atrair os compradores certos. 

Para encontrar esse corretor de imóveis, recorra aos profissionais da FastExpert. Você pode consultar os perfis dos corretores de imóveis para conhecer os diferentes agentes e contratar o melhor para apoiá-lo em todo o processo.

Encontre corretores de imóveis que conheçam seu mercado local e estejam prontos para ajudá-lo a vender sua casa. Experimente FastExpert hoje.

• Conteúdo com tecnologia de SEO e distribuição de relações públicas. Seja amplificado hoje.
• PlatoData.Network Gerativa Vertical Ai. Capacite-se. Acesse aqui.
• PlatoAiStream. Inteligência Web3. Conhecimento Amplificado. Acesse aqui.
• PlatãoESG. Carbono Tecnologia Limpa, Energia, Ambiente, Solar, Gestão de resíduos. Acesse aqui.
• PlatoHealth. Inteligência em Biotecnologia e Ensaios Clínicos. Acesse aqui.
• Fonte: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/