Como encontrar o valor pós-reparo da sua casa

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ARV significa “após o valor do reparo”, que é o valor estimado de uma propriedade após a reforma. A estimativa é um palpite bem fundamentado sobre quanto vale uma casa após reformas e reparos.

Esse valor crucial pode ajudar a calcular se a compra de uma casa vale a pena financeiramente. Além disso, quanto reformar uma casa e a que preço máximo a casa deve ser comprada para permitir lucro e custos inesperados.

O que significa valor pós-reparo ou ARV?

O que significa ARV? O definição simples de ARV é o valor estimado de uma casa após reparos. O valor é o preço esperado - em oposição ao valor atual da casa - pelo qual uma casa pode ser vendida. Ele leva em consideração as vendas comparáveis ​​(comps) depois que sua condição atual foi atualizada e reparada.

ARV é usado por:

• Investidores imobiliários
• nadadeiras de casa
• Bancos
• Prospectivos compradores de casas

O significado imobiliário ARV determina se vale a pena comprar uma casa a um preço específico ao considerar o custo dos reparos e as compensações imobiliárias locais. O valor real de qualquer propriedade é realizado após a venda. Portanto, a melhor informação para o valor em dólares que uma determinada propriedade pode vender é olhar para as casas próximas que foram vendidas recentemente.

As composições podem ser encontradas procurando no Multiple Listing Service (MLS). Avaliadores e agentes imobiliários podem procurar no MLS casas recentemente vendidas na mesma área da propriedade em questão. Eles fazem questão de comparar casas semelhantes ou que serão semelhantes, no caso de uma casa que ainda não foi reformada.

As vendas de casas de construção, idade e estilo semelhantes e números semelhantes de quartos, banheiros e metragem quadrada são comparadas para obter um preço médio de venda. Os agentes analisarão as vendas de casas comparáveis ​​nos últimos 90 dias para obter uma visão atual do mercado.

Após o Valor do Reparo vs. Valor Após a Renovação vs. ARV

Embora existam pequenas diferenças nos termos 'conserto' e 'renovação', eles são frequentemente usados ​​de forma intercambiável em relação ao ARV. Tecnicamente, as renovações incluem reparos, mas também incluem upgrades e atualizações.

Reparos, estritamente falando, consertam áreas que estão quebradas. Por exemplo, se o telhado vazar, ele precisará ser consertado. No entanto, o valor após o reparo e o valor após a reforma geralmente se referem ao mesmo termo ARV.

As atualizações de uma casa podem incluir a atualização da pintura, a remoção de estética antiga e desatualizada e remodelar cozinhas e banheiros com piso e acessórios antigos. Por exemplo, uma cozinha com eletrodomésticos antigos e luminárias desatualizadas não precisa necessariamente de reparos, mas pode ser atualizada para incluir eletrodomésticos e acessórios mais modernos.

Como calcular o valor após o reparo

O cálculo preciso do ARV requer o conhecimento de alguns números. Você precisará do seguinte:

• Uma estimativa dos custos das reformas
• O valor que as reformas agregarão
• O valor atual da casa ou o preço esperado com base em vendas comparáveis

A maneira de olhar para o ARV pode depender se você possui a casa atualmente e precisa fazer reparos ou se está pensando em comprar uma casa para reformar. Se você possui a casa, pode avaliá-la para encontrar o valor atual. Então, você pode somar o valor das reformas para obter o ARV:

ARV = valor atual + valor das reformas

Você pode encontrar o valor atual da casa e o valor das reformas trabalhando com um avaliador. Os avaliadores fornecerão o valor atual e listarão como o determinaram. 

Por exemplo, um avaliador pode estimar que a substituição de um telhado antigo tem um valor de $ 5,000. Isso indica que o valor do reparo do telhado é de $ 5,000. Isso não significa necessariamente que o custo da reforma será de $ 5,000, mas sim que o valor dessa reforma aumentará o valor geral da casa em $ 5,000. O reparo real pode custar mais ou menos do que esse valor de $ 5,000.

>> RESPOSTAS DO AGENTE: O que posso fazer se discordar da avaliação da casa?

Alternativamente, você pode ser um investidor ou flipper procurando comprar uma casa que precisa de reformas. Por esta cálculo ARV, você precisa saber a composição e a metragem quadrada do imóvel:

ARV = preço médio do pé quadrado de propriedades comparáveis ​​× metragem quadrada da propriedade

Como funciona o ARV

O conceito ARV é simples. É o valor de uma casa após os reparos. É essencial obter um ARV preciso, ou você pode acabar vendendo sua casa reformada por menos do que havia planejado, deixando menos lucro.

Calcular o ARV correto pode exigir a contratação de um avaliador ou o uso da experiência de um corretor de imóveis familiarizado com o mercado local e capaz de examinar o MLS para veja as composições locais.

Avaliação do valor das reformas

Estimar o valor das reformas pode ser um aspecto complicado, mas importante, para descobrir como determinar o ARV. Pode ser difícil estimar os custos de reforma quando os custos de materiais e mão de obra flutuam ou mesmo, como vimos recentemente, subir constantemente. É por isso que você pode ter que adivinhar quanto uma reforma específica aumentará o valor atual de uma casa com base no mercado imobiliário local.

Muitos tipos diferentes de reformas podem ser concluídos em uma casa. As casas podem precisar de:

• Reparações ou substituições de telhados
• Adições de metragem quadrada
• Novas cozinhas e casas de banho
• aparelhos modernos
• Reparos estruturais, como reparo de fundações
• Atualizações de pintura e cosméticos

Estes são apenas alguns exemplos de possíveis reformas, todas dependendo da propriedade em particular e seu nível de degradação. 

Quanto as reformas aumentam o valor da casa? A resposta a essa pergunta dependerá da reforma específica e do mercado imobiliário local. 

O custo das reformas não será totalmente recuperado, mas algumas reformas podem ser recuperadas por sobre% 90, como a instalação de uma nova porta de garagem.

Algumas reformas podem trazer menos retorno do que outras e podem até prejudicar o valor da casa. Há alguns reparos e reformas que podem não valer a pena, sejam eles muito caros sem chance de retorno sobre o investimento (ROI) ou muito esforço sem muitos benefícios - se houver.

Você deve considerar a capacidade de fazer as reformas a um bom preço para estimar seu ROI. Caso contrário, os reparos podem ser proibitivamente caros se você quiser que as reformas e seu investimento geral na casa compensem. Essa é uma das razões pelas quais investidores e flippers usam a regra dos 70%.

A regra dos 70%

Investidores, credores e flippers geralmente gostam de usar o Regra 70% ao investir, emprestar dinheiro ou comprar uma casa que precisa de grandes reformas. A regra dos 70% significa que você faria uma oferta do ARV multiplicado por 70% (0.70) menos os custos de reparo esperados.

Por exemplo, o ARV de uma casa é de $ 100,000 e os reparos esperados custarão $ 20,000. Nesse exemplo, você multiplica o ARV por 0.70 e obtém $ 70,000:

$ 100,000 × 0.70 = $ 70,000

Em seguida, subtraia os custos de reparo esperados desse número para obter $ 50,000, que deve ser o valor mais alto que você ofereceria para esta propriedade específica:

US$ 70,000 a US$ 20,000 = US$ 50,000

Isso pressupõe que você esteja usando a regra de 70%, que as condições de mercado nem sempre suportam.

Esta regra garante uma zona tampão que pode suportar um custo de renovação inesperadamente alto ou uma avaliação ou preço de compra baixo quando você vende a casa.

>> RESPOSTAS DO AGENTE: Os efeitos da conversão de garagem em mudroom?

A regra dos 70% permite que os investidores levem em consideração o lucro que desejam obter com o investimento, cobrindo os custos de fechamento e despesas inesperadas ou um preço de venda finalmente baixo depois de terem reformar a casa e colocá-lo no mercado.

Esta regra também é utilizada por bancos e credores de dinheiro duro que emprestam dinheiro aos flippers para comprar e reformar um imóvel. Eles não podem emprestar dinheiro para a compra se a propriedade não puder ser comprada por 70% do ARV ou menos.

Um mutuário pode determinar quanto pode pedir emprestado para um empréstimo de reforma ou construção calculando o ARV e multiplicando esse número por 70%.

Alguns exemplos: Valores antes e depois da reforma da casa

As seções acima detalharam como o ARV funciona, avaliando o valor das reformas e usando a regra de 70% para limitar a possível oferta ou oferta na propriedade. Esses detalhes podem ser colocados em perspectiva, como mostrado nos seguintes exemplos hipotéticos.

Exemplo um

Uma casa que precisa de muito trabalho pode ser listada no mercado. Por precisar de grandes reparos, a casa está listada em $ 180,000, valor mais baixo do que as casas do bairro estão sendo vendidas. Esse é o valor antes das reformas.

Se você ou seu agente consultarem as empresas locais e descobrirem que casas comparáveis ​​em boas condições são vendidas por cerca de US$ 300,000, esse número é o ARV.

Se você usar a regra de 70%, multiplicaria o ARV por 70% e obteria $ 210,000:

$ 300,000 × 0.7 = $ 210,000

O próximo passo é calcular com precisão os custos totais de renovação esperados. Esta casa pode precisar de um novo telhado, que custará US$ 10,000, e uma nova cozinha, cujo custo estimado é de US$ 20,000. Os reparos totais são estimados em $ 30,000.

Você determinou que precisará de $ 30,000 para reparos, então subtraia isso de 70% do ARV:

US$ 210,000 a US$ 30,000 = US$ 180,000

Neste exemplo, o preço de tabela está correto ao usar a regra de 70%, e o vendedor pode receber uma oferta pelo preço pedido.

Exemplo dois

Em outro exemplo, uma casa severamente danificada pode ser listada em um bairro semelhante por $ 250,000. Os comps são cerca de $ 300,000, tornando esse número o ARV. As reformas estão orçadas em R$ 100,000 mil. Usando a regra dos 70%, você obteria $ 210,000:

$ 300,000 × 0.7 = $ 210,000

Depois de subtrair os custos de reparo, você fica com $ 110,000, que é o valor mais alto que você oferecerá naquela casa em particular:

US$ 210,000 a US$ 100,000 = US$ 110,000

Quando o valor mais alto que você deseja oferecer for menor do que o preço pedido, você precisará negociar para que o comprador aceite uma oferta mais baixa, ou talvez queira repassar a propriedade.

Coisas a ter em mente ao calcular o ARV

Considere alguns pontos-chave sobre como determinar o ARV quando se trata de encontrar, consertar e vender uma propriedade reformada:

• Saber como calcular o ARV se resume a entender as composições de uma propriedade.
• Se você puder descobrir com precisão como estimar uma reforma em casa, poderá ter uma chance maior de ficar abaixo do orçamento.
• A regra dos 70% pode funcionar apenas algumas vezes em alguns mercados, então você pode precisar ajustar sua oferta para obter a propriedade.
• ARV é apenas uma estimativa atual, pois o valor da casa pode mudar no momento da venda.
• Superestimar o ARV pode resultar em menos margem de erro ao renovar e reduzir as margens de lucro.
• Algumas reformas podem ser caras e outras podem prejudicar o valor da casa.

Considerações finais sobre ARV

Calcular o ARV de uma propriedade pode ajudá-lo a decidir sobre a compra de uma casa que precisa de reparos extensos. Se a casa tiver um desconto considerável e souber os custos estimados das reparações necessárias, deverá fazer uma oferta de 70% do ARV estimado da casa. Dessa forma, você pode ter certeza de que haverá espaço suficiente para custos inesperados e lucros ao vender a casa.

Os fatores críticos que você precisa saber são:

• Vendas comparáveis ​​locais
• A extensão do dano e o que precisa ser reparado
• Custos estimados das reparações e o valor das renovações

Conhecer o ARV é apenas um dos muitos aspectos do investimento imobiliário e da venda de casas. Seja você um investidor, flipper ou proprietário, você precisará de uma plataforma simples para encontrar os melhores agentes para ajudá-lo a calcular o ARV de propriedades em potencial e, finalmente, ajudá-lo a vender sua casa reformada.

Você pode rapidamente encontre os melhores agentes imobiliários locais no FastExpert para ajudá-lo com a venda de sua casa — e ajudá-lo a obter o máximo valor por seus extensos esforços de renovação.

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• Fonte: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/