Quantas hipotecas você pode ter?

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Você já se perguntou quantas hipotecas você pode ter de uma vez? Em 2009, Fannie Mae atualizou sua mesma política de mutuário, alterando o número máximo de hipotecas convencionais que qualquer pessoa pode ter de quatro para 10. No entanto, pode ser difícil se qualificar e encontrar uma instituição de crédito que ofereça mais de quatro. 

Nesta postagem, discutiremos o que é necessário para tem várias hipotecas (incluindo um exemplo), os prós e os contras de ter múltiplas hipotecas e como geri-las.

Investimento imobiliário com múltiplas hipotecas

Embora você possa contrair até dez hipotecas, as qualificações se tornam mais rigorosas após a quarta. Aqui está uma comparação lado a lado:

	Hipotecas 1 – 4	Hipotecas 5 – 10
Pontuação de crédito	Uma pontuação de crédito mínima de 670 (620+ para sua primeira hipoteca).	Uma pontuação de crédito mínima de 720+.
Relação entre empréstimo e valor (LTV)	80% ou menos.	Geralmente 80% ou menos.
Pagamento inicial	Geralmente 20%.	25% para propriedades de investimento, 30% para residências multifamiliares.
Declarações fiscais exigidas	W-2s ou comprovante de declaração de impostos mostrando todas as receitas de aluguel de todas as propriedades por um ano.	Comprovante de declaração de impostos mostrando todas as receitas de aluguel de todas as propriedades por dois anos.
Restrições de atraso no pagamento	Pagamentos atrasados ​​de hipotecas são desencorajados.	Não são permitidos pagamentos atrasados ​​de hipotecas em qualquer propriedade no último ano.
Documentos adicionais necessários	Demonstração de ativos e passivos e demonstrações financeiras de quaisquer propriedades de investimento existentes.	Demonstração de ativos e passivos e demonstrações financeiras de todas as propriedades de investimento existentes.
Requisitos Financeiros Adicionais	N / D.	Comprovante de seis meses de reservas em dinheiro para cobertura de principal, juros, impostos e seguros (PITI) para cada propriedade.

Ao fazer compras, pergunte aos credores hipotecários sobre seus requisitos adicionais de empréstimo, se houver. 

Vantagens de ter múltiplas hipotecas

Ter várias hipotecas vem com vários benefícios, incluindo:

• Mais receita de aluguel: Quanto mais imóveis você alugar, maior será sua receita de aluguel. Um triplex pode render US$ 3,000/mês e cinco podem render US$ 15,000/mês. 
• Mais fácil de conseguir FOGO: Mais propriedades e maiores retornos também significam que você pode alcançar independência financeira e se aposentar mais cedo (FIRE). 
• Portfólio maior e mais diversificado: Possuir múltiplas propriedades permite expandir para diferentes bairros e mercados. Você pode descobrir que alguns aspectos do seu portfólio geram retornos melhores do que outros e procurar propriedades comparáveis. 
• Mais benefícios fiscais: Os investidores imobiliários podem desfrutar de incentivos fiscais adicionais quando possuem imóveis para alugar, incluindo depreciação e segregação de custos. Isso pode ajudar a reduzir sua carga tributária. 
• Possibilidade de Combinar: se você tiver várias hipotecas por meio do mesmo credor ou seguradora, às vezes poderá combinar todos os seus pagamentos em um único pagamento, facilitando o rastreamento. 

Complicações de ter múltiplas hipotecas

Gerenciar múltiplas hipotecas também pode ter suas desvantagens:

• Maior potencial de perda: Quanto mais propriedades você possui, mais despesas você tem. Você pode lucrar com a renda do aluguel, mas somente enquanto tiver inquilinos dispostos a pagar o aluguel desejado, e vagas, atualizações e reformas corroem seus lucros. 
• Mais difícil de gerenciar: Gerenciar dez propriedades geralmente leva mais tempo do que duas. Você precisa dedicar um tempo extra ou contratar um gerente de aluguel para fazer isso por você.
• Requer experiência: alugar um quarto ou a metade inferior do seu duplex não exige que você seja um investidor especialista. Quanto mais propriedades você adquirir, mais você deve saber para garantir que todas estejam em situação regular e bem conservadas. 
• Diretrizes mais rígidas: Muitos credores não oferecerão outro empréstimo convencional se você já tiver quatro, e aqueles que o fizerem terão requisitos mais rígidos. 
• Mais papelada: Mais hipotecas geralmente significam mais de todo o resto – mais contas, requisitos de seguro, responsabilidade, manutenção, documentos legais para preencher, etc. 

Como gerenciar múltiplas propriedades

Tenha processos que funcionem para você já implementados antes de expandir seu portfólio. No mínimo, você precisa de um livro de aluguel para controlar as cobranças, saldos e pagamentos mensais de aluguel de seus inquilinos. Seu livro-razão também deve incluir informações como o saldo principal de cada uma de suas propriedades, prazos de pagamento, datas de vencimento do pagamento da hipoteca e notas descrevendo possíveis requisitos de atualização de manutenção. 

Ajudaria se você também criasse modelos para qualquer coisa que imaginar para agilizar seus processos. Quanto mais você automatizar, mais tempo gastará em outras tarefas.

Além disso, não dependa de seus credores para informar quando são devidos os pagamentos de hipotecas, seguros e impostos sobre a propriedade. É sua responsabilidade pagar em dia, não deles. Dito isso, evitar a sobreposição de pagamentos pode ser benéfico se você tiver vários credores para cada uma de suas propriedades. Isso o ajudará a identificar quando e para onde seu dinheiro está indo.

Alternativas às hipotecas financeiras múltiplas

A acessibilidade costuma ser a barreira mais comum para ter múltiplas hipotecas. Qualificar-se para um empréstimo às vezes é bastante difícil!

Se você não conseguir garantir um empréstimo tradicional para sua próxima propriedade de investimento, aqui estão algumas outras opções que vale a pena considerar:

Empréstimos a dinheiro

Empréstimos a dinheiro são empréstimos garantidos de curto prazo de credores privados ou indivíduos. Em vez de necessitarem de um crédito excelente e de um rácio LTV baixo, os credores de dinheiro forte aceitam activos tangíveis como garantia – muitas vezes propriedades. Se você deixar de pagar esse empréstimo, corre o risco de perder essa garantia. 

Os períodos de reembolso de empréstimos de dinheiro forte são normalmente de três meses a um ano, mas são mais longos. Você também pode esperar pagar uma taxa de juros mais alta por eles, geralmente de 10 a 12%. 

Refinanciamento de saque

Um saque refinancia você para converter o valor da sua casa em dinheiro, que você pode usar em seu próximo investimento. É uma pedra angular do Método BRRRR e uma ótima maneira de ganhar dinheiro extra sem fazer um empréstimo ou pagar juros. 

Veja como funciona:

Suponha que você tenha um empréstimo hipotecário para uma propriedade de $ 500,000 pago até $ 200,000. Isso significa que você tem $ 200,000 restantes em seu empréstimo e $ 300,000 em patrimônio líquido. Se você quiser converter parte desses US$ 300,000 em dinheiro, poderá fazer uma nova hipoteca – digamos, de US$ 250,000. Sua nova hipoteca é de $ 250,000, enquanto os outros $ 250,000 são dinheiro no seu bolso. 

Empréstimos de carteira

Este empréstimo é um tipo de hipoteca que um credor de carteira pode oferecer. Em vez de vender sua carteira de investimentos para outra empresa, seu credor retém o empréstimo de carteira internamente. Isso permite que eles estabeleçam termos de hipoteca mais flexíveis, geralmente em seu benefício. 

Contudo, os credores de carteiras também estão se abrindo ao risco. Os empréstimos de carteira não precisam atender aos requisitos convencionais, mas se não o fizerem, esses credores não poderão vendê-los na hipoteca secundária. 

Hipotecas gerais

Hipotecas gerais permitem financiar várias propriedades de investimento sob o mesmo contrato de hipoteca. Essas hipotecas facilitam muito a vida dos investidores imobiliários porque eles têm muito menos papelada para controlar. 

Além disso, suponha que você decida refinanciar ou vender uma de suas propriedades dentro do empréstimo geral. Nesse caso, uma cláusula “libera” a propriedade de sua hipoteca original sem interromper as outras propriedades sob o “cobertor”. Isso significa que você não precisa reembolsar o empréstimo inteiro. 

Ter várias hipotecas é ideal para você?

Possuir mais propriedades também significa mais trabalho e aumento de despesas. Se você não tiver essa capacidade, possuir várias propriedades pode ser mais estressante do que vale a pena se você não tiver essa capacidade. 

No entanto, contrair várias hipotecas pode resultar em retornos substancialmente mais elevados se você tiver experiência em investimentos e uma estratégia de negócios sólida. Você está pronto para expandir seu portfólio imobiliário? Confira mais de nossos dicas e estratégias de especialistas em relação ao investimento em imóveis.

Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.