O rápido boom de preços que muitos mercados imobiliários experimentaram durante a pandemia é abrandar, e muitos economistas esperam um correção do mercado imobiliário. A boa notícia é que não se espera que o mercado imobiliário entre em colapso. A má notícia é que o mercado imobiliário está a entrar numa nova era que provavelmente não beneficiará ninguém em específico.
Casas listadas em maio de 2023 permanecer no mercado por mais tempo, e os vendedores podem não obter os mesmos lucros que poderiam ter há seis meses. Entretanto, mesmo que os compradores consigam obter um preço mais baixo por uma casa em alguns mercados, as altas taxas de juro estão a prejudicar a acessibilidade. Agentes são já está doendo devido ao abrandamento da actividade de vendas e os investidores terão de se adaptar às novas condições que estão a tornar impraticáveis algumas estratégias de investimento. Ninguém vence. No entanto, todos podem estar atentos às previsões habitacionais e ajustar os seus planos para obter os melhores resultados possíveis numa situação difícil.
O impacto nos vendedores
O mercado já está mudando
Os vendedores podem estar cientes de que a listagem agora significará um processo mais longo e pagamentos de hipotecas mais elevados de uma nova casa, mas as pessoas ainda precisam se mudar. Inventário começou a aumentar, levando a menos concorrência, embora os inventários ainda sejam reduzidos em relação aos níveis pré-pandemia. A proporção de preços de venda para lista também está caindo - já se foram os dias de múltiplas ofertas acima do pedido. E o número médio de dias que uma casa permanece no mercado tem sido aumentando desde junho. Embora as tendências em mercados individuais variem, muitos estão migrando para o mãos do comprador.
Os vendedores ainda estão preparados para obter lucros
Os preços das casas existentes dispararam durante a pandemia. Entre dezembro de 2019 e junho de 2022, os preços das casas subiu 45%, o maior salto desde que o índice nacional de preços de habitação dos EUA foi desenvolvido. Os mercados que registaram os aumentos mais rápidos são desacelerando o mais rápido, mas mesmo as previsões habitacionais mais sombrias prevêem uma queda até% 30 nos mercados mais sobrevalorizados – não o suficiente para eliminar os ganhos de capital obtidos pela maioria dos proprietários de casas, embora alguns indivíduos possam perder dinheiro devido a um mau momento.
Algumas famílias poderão ganhar até 1 milhão de dólares em ganhos de capital não tributados se a Lei Mais Casas no Mercado, endossada pela Associação Nacional de Corretores de Imóveis, for aprovada. A legislação duplicaria o limite para a exclusão de ganhos de capital, que é agora de 250,000 dólares para requerentes individuais e de 500,000 dólares para casais casados. A lei pode encorajar proprietários anteriormente hesitantes a reduzir o tamanho, diz o NAR.
Mas é um momento difícil para as famílias em crescimento mudarem para uma casa maior. Os vendedores que compraram as suas casas durante o boom da compra de casas, quando as taxas de juro eram baixas, poderão enfrentar pagamentos de hipotecas inacessíveis se tentarem negociar. O pagamento mensal de uma hipoteca fixa de 30 anos para um casa com preço médio mais do que duplicou desde o segundo trimestre de 2020, com base em novas taxas hipotecárias e preços elevados.
Timing é tudo
Uma variedade de empresas, incluindo Morgan Stanley, Moody's Analytics e Capital Economics, têm revisaram suas previsões habitacionais para 2023 prever quedas ainda mais acentuadas do que as inicialmente estimadas. Os especialistas mais optimistas esperam apenas um aumento modesto nos preços – por exemplo, o economista-chefe da NAR, Lawrence Yun, diz que os preços poderiam subir 1% em todos os mercados no próximo ano. O momento da queda dos preços e da recuperação do mercado imobiliário ainda é imprevisível. No entanto, poderá fazer a diferença entre lucros escassos e enormes ganhos de capital para os vendedores.
Vender agora significa enfrentar pagamentos menos acessíveis em uma nova casa. Mas esperar até ao final de 2023 poderá deixar os vendedores numa situação pior – as taxas hipotecárias poderão permanecer elevadas, enquanto os preços da habitação poderão cair. Aguentar até finais de 2025 ou 2026 é provavelmente a melhor opção, especialmente para vendedores com hipotecas de taxa fixa, uma vez que a maioria dos especialistas espera que o mercado recupere até lá. Mas nem todos terão a opção de esperar.
O impacto nos compradores
Pressão de acessibilidade no mercado atual
Os potenciais compradores de casas enfrentam vários desafios no mercado atual. Graças à inflação, os rendimentos estão reduzidos. Preços na mercearia e rendas que deverão continuar a subir subir até 2023 estão dificultando a poupança das pessoas. A casa com preço médio, que agora custa US$ 454,900, ficou fora do alcance dos famílias de renda média. As taxas hipotecárias caíram ligeiramente, mas não é provável que caiam ainda mais e podem até subir, uma vez que a luta do Fed para controlar a inflação continua. Às taxas actuais, os pagamentos da hipoteca de uma casa com preço médio consumiriam 38% dos rendimentos mensais de uma família com rendimento médio.
Uma correção habitacional poderia proporcionar alívio limitado
Se os preços caírem como muitos economistas esperam, os compradores poderão conseguir melhores negócios em 2023 ou 2024 e obter ganhos de valorização em 2025 ou 2026. Mas as previsões não são exactas e os especialistas discordam sobre quando os preços atingirão o fundo do poço. E é difícil determinar quando as taxas de hipotecas cairão. A inflação tem sido teimosa aos esforços do Fed.
Mesmo com uma redução moderada dos preços, a acessibilidade continuará a ser um problema para os potenciais compradores de casas. Para que os pagamentos das hipotecas voltassem a 18% da renda familiar, o que historicamente tem sido típico dos compradores de casas, os preços teriam que cair 39%, O Washington Post relatórios. Essa é uma correção de preço maior do que se espera.
As estratégias de financiamento estão evoluindo
Em 2021, solicitar uma hipoteca tradicional de taxa fixa de 30 anos foi uma tarefa óbvia. Os compradores poderiam se beneficiar de taxas historicamente baixas. Agora, uma hipoteca tradicional significa ficar preso a uma taxa de juros mais alta. Agora que os compradores contam com o refinanciamento assim que as taxas de juro caírem, estão a prosseguir estratégias de financiamento que podem ter sido consideradas demasiado arriscadas no passado.
Por exemplo, hipotecas com taxas ajustáveis são tornando-se mais popular, embora venham com pagamentos mensais imprevisíveis após o término do período de taxa fixa. Essa incerteza pode ter dissuadido os requerentes de hipotecas no passado, mas os ARMs criaram 12.8% dos pedidos de crédito à habitação a partir da segunda semana de outubro, acima dos apenas 3.1% no início do ano. As taxas ARM não aumentaram tanto quanto as taxas de hipotecas fixas, permitindo aos compradores de casas ter acesso a pagamentos mensais de hipotecas mais baixos, pelo menos durante a fase de juros fixos do empréstimo.
Também poderá haver oportunidades para os compradores utilizarem outras opções de financiamento criativas que talvez não fizessem sentido ou não estivessem disponíveis num mercado diferente. Por exemplo, os vendedores podem estar dispostos a oferecer financiamento ao proprietário, que pode ser mais acessível a compradores de baixos rendimentos com um pagamento inicial baixo ou àqueles com crédito fraco. Com o financiamento do proprietário ou do vendedor, o vendedor torna-se o credor, mantendo a escritura até que o comprador pague pela casa com juros. Financiamento do vendedor pode ser arriscado porque não está sujeito às mesmas proteções ao consumidor que uma hipoteca tradicional, mas muitas vezes pode resultar em termos mais flexíveis e economia de custos ao longo do tempo.
O impacto nos agentes
Negócios insuficientes
Em 2021, mais 47 milhões de americanos deixaram seus empregos voluntariamente. Muitos se sentiram presos em empregos mal remunerados sem oportunidades de progresso. Agora é chamado de A Grande Renúncia e, embora as verificações de estímulo durante a pandemia possam ter sido um fator motivador para as pessoas encontrarem novas carreiras, alguns especialistas dizem que a tendência já dura uma década. As pessoas procuram melhores formas de viver e ganhar dinheiro em empregos que proporcionem melhores salários e mais flexibilidade. Essa tendência colidiu com a alta demanda no setor imobiliário, fazendo com que mais pessoas se tornassem corretores imobiliários.
O número de agentes imobiliários nos EUA atingiu o pico em 2021, e agora não há negócios suficientes para todos. A atividade de vendas caiu quase 30%. Os corretores deixaram de receber muitos telefonemas de clientes em potencial e passaram a bater na porta de proprietários que enfrentam execução hipotecária, na esperança de adquirir novos imóveis e ganhar comissões.
Diferenciando e Expandindo para Sobreviver
Demissões generalizadas no setor imobiliário e a diminuição da atividade de vendas levaram muitos agentes imobiliários a perseguir atividades paralelas até que a atividade de vendas se recupere. Aqueles que esperam permanecer no jogo precisarão se adaptar. Mais concorrência entre os agentes requer estratégias de marketing mais agressivas, incluindo marketing nas redes sociais. Os corretores imobiliários também podem precisar expandir a área ou o preço em que trabalham ou até mesmo mudar para um mercado totalmente novo, onde haja mais demanda. O trabalho de consultoria imobiliária pode ser uma opção para alguns, enquanto outros com menos experiência podem abandonar totalmente o setor. Os agentes também podem aproveitar nosso Programa de Agente em Destaque para leads consistentes de investidores!
O impacto nos investidores
Dinheiro é rei
As elevadas taxas hipotecárias estão a comprimir as margens dos acordos de investimento para os investidores que dependem de financiamento. Se as taxas de juro ainda estivessem em 3.25%, os investidores conseguiriam obter quase 40% mais fluxo de caixa num imóvel de aluguer com preço médio que cumprisse a regra do 1% – um imóvel que pudesse captar 1% do preço de compra na renda mensal. As altas taxas de hipotecas deixam menos espaço para problemas de vagas, problemas de manutenção e outras coisas que podem dar errado com uma propriedade de investimento. A menos que os investidores tenham reservas para comprar propriedades em dinheiro, estarão olhando para um segmento mais restrito de propriedades que podem alcançar o retorno que procuram.
O momento certo pode maximizar seus retornos
Como acontece com qualquer investimento, é melhor comprar um imóvel quando os preços estão mais baixos e vender quando os preços estão altos. Os valores das casas em 2023 não são previsíveis, mas provavelmente cairão, atingindo o mínimo em 2024 ou 2025. Às vezes, os investidores podem usar a expectativa de preços mais baixos a seu favor. Com a diminuição da concorrência entre compradores, as casas ficam no mercado por mais tempo. Já não é absurdo oferecer um preço abaixo do pedido, especialmente em mercados onde as reduções de preços são comuns.
No entanto, a incerteza dos valores futuros das casas também torna arriscadas certas estratégias de investimento. Um acordo de consertar e inverter bem-sucedido requer uma renovação rápida. Mas o mercado imobiliário já está perdendo força. Os investidores que adquirirem uma propriedade fixa agora poderão olhar para valores residenciais mais baixos quando tentarem revender em alguns meses.
Escolher a estratégia certa é mais importante do que nunca
O mercado imobiliário ainda é um ótimo investimento, mas certas estratégias estão se tornando menos viáveis. Está se tornando mais barato alugar do que comprar na maioria dos mercados, o que torna difícil para os investidores obter fluxo de caixa positivo com um aluguel de longo prazo. Tal como os agentes precisam de se adaptar olhando para outros mercados, os investidores poderão ter de prosseguir o investimento a longa distância se desejarem a estabilidade de um arrendamento de longo prazo.
Enquanto isso, o mercado de arrendamento de curta duração está ficando saturado. Em 2021, a procura por alugueres Airbnb foi elevada, incentivando os investidores a entrar no mercado como anfitriões. O número de aluguéis disponíveis na plataforma subiu 23.2% ao longo do ano que termina em setembro de 2022. Agora, há um enorme excesso de oferta de propriedades Airbnb em relação à procura do consumidor, fazendo com que as taxas de ocupação caiam.
Mas um número crescente de nômades digitais pode criar demanda por arrendamento de média duração em alguns mercados. No aluguel de médio prazo, o investidor mobilia o imóvel, paga as contas e aluga o imóvel por um a seis meses consecutivos. O aluguer de médio prazo é o Cachinhos Dourados das estratégias de investimento imobiliário – oferece maior estabilidade do que um aluguer de curto prazo e maior potencial de fluxo de caixa do que um aluguer de longo prazo. No entanto, só funciona no mercado certo. Uma área urbana quente que também abriga empregadores que recorrem a profissionais viajantes provavelmente proporcionará mais oportunidades para investidores.
Todos devem se adaptar
Para obter os melhores resultados de sua transação imobiliária, você precisará prestar atenção às mudanças do mercado e se adaptar de acordo. Isso é verdade para compradores, vendedores, agentes e investidores. Com a estratégia certa e alguma paciência, qualquer pessoa pode resistir à correcção imobiliária prevista – pode até haver oportunidades de lucrar com isso.
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