A Mina de Ouro de Aluguel de Curto Prazo Secou?

Roubar:
Este é o show 712 do BiggerPockets Podcast.

Jaime:
Onde vemos mais oferta chegando são as pessoas que já têm casas, talvez uma segunda casa, talvez sua residência principal, e não pretendem usar essa casa da mesma forma. Talvez eles estejam se mudando e não queiram vender. Eles têm aquela taxa de juros de 3% e são muito atraentes de manter. Então agora eles estão querendo alugá-lo, encontrar outro uso. Na verdade, temos visto um grande aumento nos últimos meses de pessoas que apenas procuram outros usos para as suas casas, e muito disso está a chegar ao setor de aluguer de curta duração.

Roubar:
Espero ter deixado David Greene orgulhoso. Hoje estou entrevistando Jamie Lane, vice-presidente de pesquisa da AirDNA, com meu bom amigo e que apelidei de meu amigo do Airbnb, Tony Robinson. Como você está, cara?

Tony:
Cara, estou animado, cara. Este é o nosso primeiro episódio oficial de podcast juntos. Parece muito atrasado. Os produtores estão esperando tanto para acertar isso, cara.

Roubar:
Eu sei cara. Vamos. Vamos, Érico. O que você está fazendo? Sinceramente, acho que fiquei muito orgulhoso de considerar que não compartilhamos o microfone com tanta frequência, não nos interrompíamos muito, e acho que isso é uma vitória.

Tony:
Cara, nós brincamos muito bem como duas crianças na caixa de areia e eles simplesmente se dão bem desde o início, cara. Mas cara, isso é como eu e você desde o começo, certo? Sinto que na primeira vez que nos conhecemos, que na verdade foi para vocês... Essa pessoa pode estar ouvindo. A primeira vez que eu e Rob nos conhecemos pessoalmente, almoçamos em um lugar chamado Local Goat em Pigeon Forge. Lembro-me de quando saí, alguém me mandou uma mensagem e disse: “Meu Deus, acabei de ver você sentado com Robuilt, mas estava nervoso demais para falar com vocês”. Então, se essa pessoa estiver ouvindo, da próxima vez que você nos ver, por favor, diga alguma coisa, diga olá.

Roubar:
Você sabe o que é realmente louco nesse caso em particular é que eu ainda estava trabalhando. Eu ainda tinha um horário das nove às cinco naquele momento. Eu estava sentado com você e sua esposa, Sarah, e vocês disseram: “Por que você ainda tem um emprego, mano?” Eu estava tipo, “Eu não sei. Tenho medo de perder meus cuidados de saúde.”

Tony:
Cara, e eu tinha acabado de perder meu emprego, eu acho, um mês antes de nos sentarmos, porque o perdi pouco antes do Natal. Então cara, como as coisas mudaram nos últimos anos, certo?

Roubar:
Eu sei. É tão louco, cara. A propósito, você tem alguma compra chegando no Airbnb enquanto entramos no episódio de hoje que fala tudo sobre o mercado de aluguel de curto prazo?

Tony:
Cara, eu sei, e na verdade é uma história meio maluca. Então temos um imóvel que deveria fechar esta semana, mas o fechamento atrasou porque a avaliação voltou, e essa era uma construção nova que compramos, e a avaliação voltou e descobrimos que está faltando um quarto. Então era para ser uma propriedade de quatro quartos. O avaliador saiu e disse: “Ei, só tem três quartos aqui”.

Roubar:
Uau.

Tony:
Então, felizmente, a planta está correta, mas em vez de fazer um quarto, eles apenas fizeram um loft. Então agora eles têm que voltar e terminar de construir a casa que compramos deles.

Roubar:
Não é tão ruim.

Tony:
Não é terrível, mas literalmente vamos fechar, não sei, no dia 28. Então tivemos que lutar para conseguir nosso primeiro convidado entre os dias 29 e 31. Dessa forma, podemos obter nossos benefícios fiscais e todas essas coisas boas. A primeira vez que isso aconteceu comigo foi comprar a casa errada.

Roubar:
Sim. Cara, eles só precisam emoldurar uma parede. Vai ficar tudo bem. Honestamente, de qualquer maneira, eu comercializo o loft como um quarto separado no Airbnb. Então, se você não fizesse isso, provavelmente estaria bem, mas se você pagou por isso, é hora de entrar em litígio. Então, na verdade, estou fechando, espero, no dia 29, uma propriedade em Galveston, e foi um acordo sub-dois. É como uma nova construção de $ 843,000, seis quartos e três banheiros em Crystal Beach, tudo totalmente mobiliado, tudo pronto para uso. Está pronto. Está configurado, $ 53,000.

Tony:
De jeito nenhum cara. Então espere, temos que fazer um outro episódio sobre isso. Apenas me dê 30 segundos. Como você encontrou esse acordo de sub-dois?

Roubar:
Bem, ele me encontrou. Alguém me manda no Instagram e diz: “Ei cara, sou atacadista. O vendedor quer financiar o vendedor. Você quer? Ele financiará US$ 200,000 mil e então você assumirá o empréstimo existente.” Então, estou assumindo um empréstimo de $ 678,000 a 6%, não o ideal, mas os outros $ 200,000, ou não, os outros 150,000, são financiados pelo vendedor com juros de 2% apenas pelos próximos 10 anos. É louco. É louco. Isso é.

Tony:
Cara, que bom negócio, cara. Estou feliz por você, cara. Estou feliz por você, mas também ficarei igualmente se aquele cara também me mandou uma mensagem e eu simplesmente não vi essa mensagem.

Roubar:
Ele pode estar lá. Ryan Emerson, avise-nos.

Tony:
Cara, tenho que pesquisar. Sim.

Roubar:
Bem, do que estamos falando hoje, cara?

Tony:
Cara, temos Jamie Lane, vice-presidente de pesquisa da AirDNA, e esse cara é como uma enciclopédia de dados e informações sobre aluguel de curto prazo. Sinceramente, é provavelmente uma das minhas conversas favoritas sobre aluguéis de curto prazo há algum tempo. Mas a razão pela qual trouxemos Jamie e o que passamos a maior parte do episódio falando é: todo esse medo em torno do Airbnbust, como é chamado, é legítimo? Deveríamos nos preocupar? Jamie tem alguns dados para apoiar sua posição.

Roubar:
Fiquei realmente impressionado porque fiquei pensando em todas essas perguntas e pensei: “Bem, e quanto a isso?” E então ele disse: “Ah, sim, a resposta para isso é esta”. E eu fico tipo, “E quanto a isso?” E então ele disse: “Sim, a resposta é esta”. Eu pensei que isso era muito bom. Mergulhamos em outras coisas, como como manter as metas de receita em 2023 e, mais importante, como você pode ficar um passo à frente da concorrência em um mercado em constante mudança. Então, nós realmente entramos nisso e estou muito animado. Para as pessoas que estão lendo todas as manchetes e ficando nervosas e assustadas com isso, acho que o episódio de hoje fará com que você se sinta um pouco melhor. Antes de entrarmos no episódio de hoje, vamos dar uma dica rápida trazida a você por Tony Robinson do Real Estate Rookie Podcast.

Tony:
Tudo bem. Agradeço a honra de me deixar fazer a dica rápida. A dica rápida de hoje é acessar BiggerPockets.com/tools. Na seção que diz outras calculadoras, há uma seção que permite analisar imóveis como aluguel de curta duração. Portanto, é uma calculadora de propriedades do Airbnb que se adapta perfeitamente a tudo o que falamos hoje, e essa calculadora é, na verdade, alimentada pela AirDNA. Assim, você pode ouvir todos os dados incluídos nele. Então, ao terminar o episódio, entre na calculadora, comece a analisar algumas negociações e encontre aquela que faz mais sentido.

Roubar:
Pessoal, usem esta ferramenta. É literalmente a ferramenta de aluguel e você pode usá-la quantas vezes quiser no BiggerPockets. Então com isso, vamos entrar no episódio de hoje.
Hoje estamos entrevistando Jamie Lane, vice-presidente de pesquisa da AirDNA. Jamie tem uma década de experiência como economista, o que na verdade significa que temos algo em comum porque li a revista The Economist, então pudemos trocar algumas ideias lá. Jamie era economista sênior na CVRE, onde a análise de sua equipe ajudou importantes empresas hoteleiras e de hospedagem. Ele tem dois filhos e uma curiosidade sobre Jamie é que ele joga em uma liga de dardos. Jamie Lane, bem-vindo ao Podcast BiggerPockets. Como você está hoje, cara?

Jaime:
Estou ótimo. Obrigado por me receber. Muito entusiasmado por mergulhar no mercado de arrendamento de curta duração.

Roubar:
Sim, estou animado, cara. Então acho que no episódio de hoje a gente quer muito avaliar o que está acontecendo no mercado, certo? Acho que minha primeira pergunta, indo direto ao assunto, é: você pode nos dar uma ideia geral dos aluguéis de curto prazo em 2023? Você pode nos ajudar a eliminar muitas das coisas que temos visto em manchetes e artigos por toda a Internet?

Jaime:
Sim. No geral, esperamos que a demanda por aluguéis de curto prazo, para que o número de pessoas hospedadas em unidades em uma determinada noite continue a crescer, continue batendo recordes. Não vimos nenhuma fraqueza na demanda. No geral, a saúde da indústria é forte. Por causa dessa saúde, vimos muitas unidades novas entrarem em operação. Uma tendência geral tem sido a diminuição da ocupação. Portanto, há alguma fraqueza na média de reservas por anúncio. Portanto, o anfitrião médio está recebendo um pouco menos de reservas do que em 2021, que foi realmente o auge do setor. Portanto, esperamos alguma fraqueza. Isso irá ocorrer mais em diferentes mercados do que em outros, principalmente com base em onde o crescimento da oferta foi mais forte. Mas, no geral, é um ótimo momento para hospedar e hospedar no setor de aluguel de curto prazo.

Tony:
Sim. Jamie, então existe uma grande ideia em torno do Airbnbust de que os Airbnbs não são mais lucrativos, os aluguéis de curto prazo não são mais lucrativos como veículo de investimento. Acho que é porque todos estão olhando para 2021, onde tantos anfitriões entraram neste espaço como base, sem entender os dados históricos pré-pandemia. Então, o que você acha disso? Você acha que esta ainda é uma classe de ativos lucrativa? 2021 é o único ano em que isso fez sentido? Devemos continuar a comprar daqui para frente? O que os dados estão dizendo?

Jaime:
Os dados dizem que sim, 2021 foi um ano marcante. A ocupação da indústria atingiu mais de 60%. Num ano típico pré-COVID como 2018, 2019, era de 53%. Até hoje, ainda estamos com mais de 55% e esperamos que a indústria continue assim no futuro. Portanto, não vamos descer aos níveis de 2018 e 2019 tão longe quanto previmos. Mas se você subscreveu a expectativa de níveis de ocupação para 2021 para sempre no futuro ou mesmo que cresçam ainda mais, provavelmente ficará desapontado no futuro.

Roubar:
Sim, isso faz sentido. Quer dizer, é difícil porque muita gente começou em 2021. No setor imobiliário em geral, tem hora que você se sente um gênio e tem hora que você se sente burro, certo? Não, depende apenas de quanto tempo você está no mercado, certo? Então, todos que entraram em 2021, muitas casas que compramos, pensamos: “Oh meu Deus, somos tão inteligentes, estamos fazendo todos esses retornos”. Mas se você olhar para isso, tenho usado o Airbnb provavelmente nos últimos cinco, seis anos e definitivamente alguns anos são melhores que outros. Obviamente, 2020, 2021 foram melhores, mas 2022 é para mim apenas uma versão muito normalizada do que vi em 2018, 2019. Como foi para você, Tony? Quero dizer, eu sei que você também tem o seu há alguns anos. Você chegou bem no pico ou teve um pouco das reservas antes do pico?

Tony:
Entramos direto no COVID, certo? Então havia toda essa demanda reprimida. Assim que colocamos nossas listagens no ar, todos estavam lutando para entrar em nossas listagens. Então, acho que entramos durante aquele ano marcante. No entanto, acho que sabíamos que isso não era normal, certo? A maioria de nossas propriedades superou nossas projeções porque estávamos usando dados de 2019 quando projetamos como seria 2020. Então acho que tivemos um bom senso. Agora, Jamie, acho que uma pergunta de acompanhamento, quando você olha para o outro lado do mapa, você está vendo alguns mercados sendo atingidos com mais força do que outros ou alguns mercados que talvez estejam resistindo à tempestade um pouco melhor? Como isso está sendo disperso pelo país?

Jaime:
Sim, isso realmente varia em todo o país. Os mercados de destino costeiros e montanhosos registaram um crescimento realmente forte na oferta no ano passado. As áreas urbanas, algumas das maiores cidades, na verdade, foram onde vimos a maior oferta surgir como pessoas… A procura não estava lá. As pessoas pegaram seus aluguéis de curto prazo e os converteram em aluguéis de longo prazo. Acho que esse foi o plano alternativo de muitas pessoas durante a pandemia e deu certo. A oferta nas áreas urbanas ainda está 20% abaixo dos níveis de 2019. Portanto, a oferta não voltou tanto para essas áreas e a procura está quase lá. As ocupações estão de volta. Portanto, ainda existem grandes oportunidades em algumas dessas cidades urbanas. E então a grande surpresa nos últimos três anos foi todo o crescimento que vimos em pequenas cidades ou áreas rurais, onde há essencialmente o dobro da oferta agora do que havia antes da pandemia, e ainda continua a ser um dos áreas do país que mais crescem e onde, na maior parte, é necessário acompanhar essa oferta.

Roubar:
Sim. Porque estávamos falando dos mercados urbanos, certo? Saiu muita oferta e depois muita gente… Converteram de volta para aluguel de longo prazo, o plano reserva, né? Então, o que você acha do crescimento geral da oferta? Você acha que ainda veremos uma quantidade absurda de oferta sendo empurrada para certos mercados, ou você acha que agora com tudo que está acontecendo, especialmente as taxas de juros e apenas a economia em geral, você acha que a oferta realmente começará a diminuir? para baixo?

Jaime:
Sim, não esperamos que a oferta caia. Esperamos que a taxa de oferta aumente muito lentamente. Portanto, estamos com um crescimento de oferta de cerca de 25% no momento. O que me assusta é que ainda não atingiu o pico. Então, olhamos para isso todos os meses, ano após ano, e ainda está acelerando. Esperamos que isso comece a desacelerar em 2023, e muito disso se deve às taxas de juros mais altas. Estagnamos no crescimento da receita. Com as taxas de juros e onde elas existem, o custo de aquisição dessas casas aumentou substancialmente. Então, na minha opinião, isso significa que o investimento deve desacelerar. Portanto, esperamos que essa parte do crescimento da oferta caia. Curiosamente, ouço de muitos investidores que estão a interromper a sua atividade de investimento ou que pelo menos pretendem abrandar essa atividade de investimento durante o próximo ano.
Onde vemos mais oferta chegando são as pessoas que já têm casas, talvez uma segunda casa, talvez sua residência principal, e não pretendem usar essa casa da mesma forma. Talvez eles estejam se mudando e não queiram vender. Eles têm aquela taxa de juros de 3% e são muito atraentes de manter. Então agora eles estão querendo alugá-lo, encontrar outro uso. Na verdade, temos visto um grande aumento nos últimos meses de pessoas que apenas procuram outros usos para as suas casas, e muito disso está a chegar ao setor de aluguer de curta duração.

Roubar:
Agora, você pode esclarecer bem rápido? Você mencionou que a oferta ainda não atingiu o pico, então está aumentando, mas disse que o crescimento da receita não mudou muito. Então, isso significa que mais suprimentos chegam, a mesma quantidade de dinheiro está sendo ganha e, portanto, o lucro médio para o anfitrião é basicamente menor devido à quantidade de suprimentos que entra no mercado?

Jaime:
Sim. Portanto, a dinâmica da oferta e da procura significa que a ocupação está a cair. Assim, em novembro, a ocupação caiu cerca de 5% ano após ano. Mas o crescimento do ADR, portanto, a taxa média que um hóspede está pagando tem, na verdade, superado as quedas na ocupação. Portanto, temos visto aumentos de cinco, 6% nas ADRs, que superaram o declínio da ocupação. Portanto, a receita média por listagem ainda é positiva. As pessoas ainda estão ganhando mais dinheiro do que no ano passado. Então isso é retido na receita geral.

Roubar:
Droga, isso é interessante. Muita gente nem fala em… Falamos em estar 100% ocupado e tudo mais. Quanto menos ocupado você estiver, às vezes é melhor porque há menos pessoas em sua propriedade usando seus móveis, abrindo a água, ligando a eletricidade. Então é engraçado isso-

Tony:
Consumíveis.

Roubar:
Sim, exatamente. Menos desgaste geral e menos utilidade. Portanto, é uma loucura que o ADR tenha realmente subido e isso ainda pareça um resultado positivo para o setor geral de aluguel de curto prazo.

Jaime:
Sim. Isso precisa ser um pensamento muito claro para as pessoas que estão olhando para o futuro. Digamos que você possa diminuir sua tarifa em 5% e manter uma ocupação semelhante, você está perdendo apenas 5% da receita. Mas, ao mesmo tempo, se você pudesse manter suas taxas ou até mesmo aumentá-las e talvez perder apenas dois ou 3% de ocupação, isso o colocaria em uma posição geral melhor em termos de crescimento de RevPAR e, mais do que provável, de lucratividade também.

Tony:
Sim. Quero dizer, há tantos fatores em jogo aqui e eu só quero voltar ao que você disse, Jamie, sobre a oferta, esperançosamente, começando a diminuir um pouco. Acho que você falou sobre isso tão bem que, nos últimos anos, vimos taxas de juros baixas recorde, tão baratas para comprar propriedades. Ainda não tínhamos visto esse aumento massivo nos preços das casas. Então você tinha preços residenciais relativamente estáveis ​​com taxas de juros super baixas, o que criou essa tempestade realmente perfeita para as pessoas entrarem no espaço de aluguel de curto prazo. Mas também acho que o que aconteceu é que muitas pessoas viram essa corrida do ouro do Airbnb e entraram nela não com a intenção de se tornarem anfitriões profissionais, mas com a intenção de apenas tentar ganhar dinheiro rápido. Rob, acho que você e eu estamos em uma situação única em que provavelmente conversamos com talvez mais anfitriões de aluguel de curto prazo do que quase qualquer outra pessoa no planeta. Você já viu algumas pessoas que começaram a não tratar isso como um negócio, mas mais como um hobby?

Roubar:
Depende. Depende de qual público estamos falando, mas quer dizer, é difícil, né? Porque venho de um ângulo que é possível para qualquer um. O mercado imobiliário não é difícil, é um trabalho árduo. E então, no meu canal, tento detalhar que, ei, o dinheiro pode ser bom se você investir muito tempo e muito esforço nisso e colocar um bom design, móveis de qualidade, boas fotos, mas eu falo sobre algumas das histórias malucas que acontecem também, certo? A maneira como falo sobre isso costuma ser um pouco mais engraçada, certo? Falo sobre ursos invadindo minha cabana ou como os policiais fizeram uma caçada humana na floresta perto da minha casa há alguns meses. Eu falo sobre essas coisas e sinto que as pessoas pensam que estou brincando ou algo assim. E então, quando esse tipo de coisa acontece com eles, eles simplesmente não estão prontos para isso porque não são anfitriões de nível profissional.
Então, eu diria que é um espectro muito bom, mas definitivamente tento não atender muito às pessoas que estão apenas tentando dizer: “Sim, quero ganhar 500 dólares extras”. Quero que as pessoas que entrarem no Airbnb considerem isso um investimento sério que levará tempo. Se você dedicar esse tempo e regar essa semente, ela se transformará em um portfólio muito bonito que um dia sustentará sua aposentadoria. E você?

Tony:
Sim. Quer dizer, exatamente a mesma coisa, cara. Sinto que ouvi muitas histórias de... nem os chamaria de anfitriões, apenas os chamaria de investidores que compraram um aluguer de curta duração porque penso que são dois tipos de pessoas totalmente diferentes, mas ouvi muitas histórias de gente dizem: “Cara, comprei esse imóvel e não foi o que pensei que seria. É muito mais trabalho e é isso e é aquilo.” Acho que o que separa eu e você, Rob, é que realmente nos concentramos em desenvolver esse negócio de hospitalidade e em garantir que estamos oferecendo aos hóspedes o design, as comodidades, a experiência, e estamos realmente cuidando bem de nossos hóspedes. quando eles entrarem em nossa propriedade.
Então, Jamie, e a razão pela qual mencionei isso é porque... E este é o meu pensamento e estou apenas curioso para ver se você pensa o mesmo e se há algum dado para apoiar isso, mas acho que muitas pessoas que entraram nos últimos dois anos que, à medida que começarem a perceber que esse negócio de aluguel de curto prazo não é para eles, essas unidades começarão a mudar para outros anfitriões mais profissionais que estão fazendo isso para ganhar a vida. Há algo em seus dados que comprove isso ou sou apenas um cara maluco com um sonho?

Roubar:
Ei, cara, isso é uma conspiração aí.

Tony:
Sim.

Jaime:
Sim, há dados para apoiá-lo. Talvez um ponto mais delicado sobre uma das coisas que estamos vendo, e um dos maiores riscos para o futuro da indústria no momento seja a nova regulamentação. Quando você olha para o tipo de investidor que busca investir a longo prazo no mercado, a longo prazo em suas propriedades, realmente invista nelas e realmente escolha seus mercados com cuidado, em oposição aos anfitriões que procuram ganhar dinheiro rápido, sem realmente investigar as regulamentações nos mercados em que estão entrando, que podem criar muita resistência nessas áreas, talvez para gestores de propriedades maiores ou para anfitriões que estão lá há muito tempo, ou mesmo anfitriões que estão apenas fazendo grandes investimentos envolvidos na comunidade , e isso pode causar alguma resistência.
O nosso objetivo é encontrar anfitriões que queiram fazer investimentos de longo prazo, que queiram compreender os regulamentos das áreas em que estão a investir e que façam tudo o que puderem para apoiar isso. No caso do investidor individual, talvez anfitrião de curto prazo, estamos vendo alguma rotatividade agora por parte dos investidores nos EUA, ou seja, pessoas saindo do mercado. Ao mesmo tempo, observamos um grande aumento no número de gestores profissionais. Portanto, o maior número de anfitriões ou aumentos percentuais nos anfitriões vem daqueles anfitriões com mais de 20 unidades, ou seja, aqueles que têm os seus próprios portfólios e os expandem ou para os gestores de propriedades maiores que estão a trazer mais proprietários individuais para os seus portfólios. Estamos vendo um crescimento realmente significativo de algumas dessas operadoras maiores, especialmente nos EUA.

Roubar:
Isso faz sentido. Quero dizer, é aí que estou mudando um dos meus planos de negócios, estou me tornando... Acabei de lançar uma empresa de administração de propriedades, Tony, pelo que você está falando, onde há muitas pessoas que entram nisso , e eles percebem que talvez seja muito mais difícil do que pensavam. E então, acho que muitas pessoas migrarão seus portfólios para empresas de administração de propriedades por esse motivo específico, Jamie. Então, eu queria voltar um pouco, porque conversamos sobre como alguns dos mercados de turismo estavam se saindo, mas eu queria ver se há algum dado sobre quais são os melhores mercados de turismo? Existem mercados específicos que estão se saindo melhor do que outros e que as pessoas possam estar atentas?

Jaime:
Sim. Portanto, fazemos relatórios sobre os melhores lugares para investir todos os anos. Acompanhamos alguns mercados diferentes ou todos os mercados ao redor do mundo. Especificamente, nos EUA, existem algumas tendências diferentes que impulsionam oportunidades de investimento em alguns dos turismos e em alguns mercados. Alguns dos que estou destacando para mim são aqueles em que os ganhos de receita realmente ultrapassaram os ganhos nos preços da habitação e as tendências da COVID, daí a expansão da sazonalidade nestes mercados. Portanto, historicamente, talvez tenhamos sido apenas um mercado que teve uma temporada de pico de dois ou três meses e que se expandiu por cinco ou seis meses. Portanto, realmente expandimos os meses em que você pode realmente gerar lucros. Mercados como esse são como a Cidade do Panamá. É o tipo de costa norte de Michigan nos Grandes Lagos, a costa do Maine perto do Parque Nacional de Acadia, até mesmo um mercado como Virginia Beach, onde ainda tem algum impulso urbano por estar perto da área de D.C. Aqueles viram oportunidades decentes.
E talvez alguns dos mais valiosos sejam mercados onde o crescimento foi muito forte no ano passado e os preços da habitação estão agora a descer. Portanto, estes foram alguns dos picos de migração para os mercados durante a pandemia e registaram um forte aumento nos preços da habitação. Recentemente, vimos a demanda por aluguel de curto prazo continuar a crescer e onde a ocupação permanece muito forte, e esses são mercados como Aspen, Vail, Park City, Telluride, Sawtooth Mountain, Steamboat. Ainda é difícil entrar com base no rendimento, mas no longo prazo, acho que são mercados de demanda muito forte, com grandes oportunidades de receita.

Roubar:
Sim. Quer dizer, acho que o queridinho do mercado de aluguel de curta duração é o Smoky Mountains, certo? Gatlinburg é algo sobre o qual se falou neste podcast muitas, muitas, muitas vezes, o que acho que teve algo a ver com os aumentos astronômicos de preços naquele mercado. Existem dados para apoiar mercados como esse? Porque eu acho que existem dois parques nacionais realmente inovadores que realmente… Eles dispararam e agora não tenho certeza de como lidar com parte do movimento em Joshua Tree nas Smoky Mountains. Você conhece algum desses dados de cabeça sobre alguns desses mercados do tipo parque nacional?

Jaime:
Sim, esses são tipos de mercados que eu agruparia nos quais o crescimento da oferta tem sido muito forte. Sim, a demanda aumentou. Não vimos a demanda cair em Joshua Tree. Não vimos a demanda cair na área de Gatlinburg, Pigeon Forge, mas a ocupação caiu 10% ano após ano. Tenha em mente que em Gatlinburg, a ocupação ainda é 15% superior à de 30. Portanto, tudo se baseia no local de onde você está fazendo o benchmarking. Acho que a longo prazo ainda é um grande mercado, mas essa é uma daquelas áreas… Você pode colocar North Georgia Mountains, Poconos, Berkshire, Lower Hudson Valley, Broken Bow, todos os mercados que têm sido muito populares para investir e são vendo um crescimento de oferta realmente significativo, mas onde as receitas, RevPARs e ocupações caíram significativamente no ano passado.

Tony:
Sim. Jamie, acho super interessante. Obviamente, Rob e eu investimos em Joshua Tree e no Tennessee, então acho que estamos vendo algumas das mesmas coisas. Mas você mencionou anteriormente o tipo de papel que as regulamentações desempenham e é quase por isso que estou começando a visar mercados que têm regulamentações um pouco mais rígidas, porque isso quase limita a oferta. Se houver um limite de oferta, mas a procura continuar a aumentar, agora os anfitriões que estão nesse mercado estão numa posição muito boa. Por exemplo, temos três propriedades na cidade de Twentynine Palms, que é a cidade adjacente a Joshua Tree. Twentynine Palms tem um limite rígido para o número de listagens que eles permitirão a qualquer momento, e nossas três propriedades ficaram abaixo desse limite rígido. Portanto, agora a oferta está fixada em, creio, 500 listagens, mas à medida que a procura continua a aumentar, estamos numa posição muito boa. Então eu me pergunto, Jamie, você vê talvez melhores retornos em mercados que são mais fortemente regulamentados porque existe esse limite de oferta?

Jaime:
Sim. Muitos desses mercados-chave estão vendo a mesma coisa. O crescimento da oferta nesses mercados tem sido essencialmente estável e é realmente difícil adicionar nova oferta nessas cidades devido às regulamentações em vigor. Normalmente, eles são avôs em propriedades existentes. Então, se você está saindo e fazendo investimentos, a regulamentação é a primeira coisa que eu aconselho as pessoas a olharem fora dos retornos do investimento e encontrarem áreas onde talvez uma regulamentação não esteja em vigor agora, mas é provável que entre em breve. , onde você pode entrar antes que isso esteja em vigor, ou pelo menos nos mercados, você está envolvido nas regulamentações que estão por vir e garantindo que seja uma regulamentação justa implementada que não vai tirar você do mercado . Porque há mercados que entram e você teve sorte de ter sido adquirido, mas outros mercados proibiram isso completamente e isso pode arruinar um investimento.

Roubar:
Sim, direi, quero dizer, Joshua Tree é a mesma coisa, Tony. Quero dizer, eles simplesmente começaram a não aplicar, mas a colocar em prática muito mais regulamentos. Se você tivesse sua licença, seu avô, mas acho que vai ser muito mais difícil. É uma daquelas coisas estranhas em que vi uma diminuição geral da receita da minha cabana nas Smoky Mountains. Meu chalé é muito antigo, então não é tão surpreendente. Há muitos novos empreendimentos por aí, mas é muito engraçado porque sim, quero dizer, não é ideal ter menos receita, mas o retorno daquela propriedade foi… Foi um retorno de 90% em dinheiro.

Jaime:
Ainda ótimo, certo?

Roubar:
Sim, foi muito bom. Então é como se eu ganhasse 60 versus 78 ou algo assim, obviamente eu quero ganhar os 18,000 extras, mas meu dinheiro em dinheiro ainda era… O investimento foi pago de volta. Isso realmente não importa. A mesma coisa com Joshua Tree. No geral, a única tendência que notei, e não sei sobre você, Tony, mas da minha parte, as reservas chegam muito mais no último minuto. Então, antes, eu tinha uma reserva de 30 a 60, às vezes 90 dias de folga para determinadas datas, algo que não é mais o caso. Agora estou recebendo uma reserva na noite anterior. E então, se você olhar meu calendário, ele sempre parece vazio. Mas então, se você olhar para os calendários anteriores, verá que eles sempre acabam sendo preenchidos. Isso é algo mais comum, Jamie, ou é mercado a mercado? Porque eu sinto que ouvi muitas pessoas não necessariamente reclamando, mas desabafando sobre o fato de que, “Oh, minhas reservas secaram”, mas na verdade as reservas estão chegando no último segundo.

Jaime:
Sim, depende muito do mercado, da época do mercado. Então, se você estiver na alta temporada, as pessoas normalmente ficam lotadas em quê? Três a quatro meses de antecedência. Se você entrar em temporadas como Smoky Mountains agora, normalmente as pessoas estão fazendo mais reservas de última hora, principalmente porque podem. Você não precisa reservar com três meses de antecedência para reservar o Smoky’s no inverno. Dito isso, diferentes estratégias de gerenciamento de receitas e o uso de softwares de precificação dinâmica irão empurrá-lo para diferentes estratégias para maximizar a receita durante diferentes períodos e com base em quais são as dinâmicas de fornecimento. Se você realmente deseja maximizar a receita, muitas vezes espera por reservas de última hora, para que as pessoas reservem com uma semana de antecedência e você possa obter um prêmio significativo nessas reservas com base na época do ano.

Tony:
Rob, quero perguntar a você, porque minha abordagem é na verdade o oposto, onde começamos a descontar nossos preços à medida que nos aproximamos de uma abertura no calendário. É só para mim porque quero poder dormir à noite sabendo que vamos baixar o preço para encontrar a pessoa certa. Mas Jamie, o que você está dizendo é que talvez o oposto deva ser verdade, onde você quase aumenta os preços para estadias de última hora porque esses são os viajantes que talvez mais precisem de sua estadia.

Jaime:
Sim.

Tony:
Sim, VA em frente. Vá em frente, Jamie. Estou curioso.

Jaime:
Sim, realmente depende de quantas listagens ainda estão disponíveis. Então, ajudamos as pessoas a rastrear isso em nossa plataforma e o que é tipo de atividade de reserva. Se você tiver ótimas críticas e avaliações muito bem avaliadas, talvez consiga fazer isso. Se você talvez esteja do lado inferior, provavelmente não é algo que você possa fazer. Então, realmente depende do tipo de propriedade e do número total de listagens disponíveis, quantas você espera conseguir reservadas. Se você sabe que normalmente no último minuto e no seu conjunto de compensação ou no seu mercado 10 ou 15 propriedades serão reservadas no último minuto e restam apenas cinco, você deve aumentar essa taxa porque será reservado, mas isso realmente depende na hora do mercado.

Roubar:
Sim, estou com você, Tony. Eu desconto. Esse é um pensamento assustador. Não sei. Eu desconto de última hora. Eu só quero preenchê-lo, se puder. Mas sim, acho que é preciso um pouco de fé para aumentar esses preços no último minuto.

Tony:
Sim. Sim. Acho que brinquei com isso em algumas épocas de férias, certo? Se tivermos uma vaga de última hora para o Dia de Ação de Graças ou Natal, normalmente tentarei aumentar esses preços. Mas sim, fico um pouco nervoso. Talvez eu precise passar mais tempo investigando os dados, Jamie.

Roubar:
Ei, eu farei isso se você fizer isso. [inaudível 00:33:01].

Tony:
Se conseguirmos que todos façam isso, então funciona, certo? Mas se eu estiver [inaudível 00:33:05].

Roubar:
Oh meu Deus, conseguimos.

Jaime:
Acho que isso se chama conluio de preços.

Tony:
Sim. OK. Tudo bem. Deixa para lá. Nós não dissemos isso. Sim. Então, Jamie, conversamos muito sobre… Obviamente, Rob e eu estamos em destinos de férias verdadeiros, mas e os mercados metropolitanos, como as grandes cidades urbanas? Rob mora perto de Houston. Eu moro perto de Los Angeles. Estas são grandes cidades. Como tem sido o renascimento nessas grandes áreas metropolitanas?

Jaime:
Sim. A recuperação tem sido lenta e foram os mercados mais atingidos pela pandemia. As pessoas estavam realmente evitando as cidades. Realmente se sustentou que quanto menos denso você fosse, mais rápido sua demanda voltaria, mas agora estamos realmente vendo o renascimento da demanda nas cidades. Na realidade, 2022 teria sido um ano muito melhor se não fosse a força do dólar. Então, se você está prestando atenção nisso, o custo para viajantes estrangeiros que vêm para os EUA aumentou em cerca de 20%. Tornou muito mais barato ir para a Europa. Portanto, uma tendência geral no verão passado foi ir para a Europa e ver como isso é um grande valor, mas isso realmente impediu as pessoas.
Mencionei isso porque em muitas dessas grandes cidades, antes da pandemia, a demanda internacional chegava a 50% do total das estadias. Então, em cidades como Nova York, São Francisco, Oahu, Miami, L.A., Boston, sim, 30 a 50% dos hóspedes vinham do exterior. Isso agora é apenas cerca de 20%, talvez 15%. Então ainda temos um longo caminho a percorrer. Em 2023, esperamos que haja um grande aumento na procura internacional, especialmente se a China voltar a permitir viagens. Então você acha que nos últimos três anos, os viajantes chineses ficaram confinados, proibidos de viajar para fora de sua cidade, muito menos internacionalmente. Em 2019, a China era o segundo país em número de visitantes internacionais que vinham para os EUA e podia ver realmente um desencadeamento do regresso dos viajantes chineses aos Estados Unidos.

Roubar:
Sim. Sim, isso também é anedótico para mim, 2018, 2019, que a China era de longe o maior público internacional que estava hospedado nos meus diferentes Airbnbs. Uma das coisas que eu também estava... Tenho algumas perguntas e depois vou nos levar até aqui, mas sinto que estou apenas jogando... Você é o rei dos dardos aqui. Eu sinto que estou apenas jogando coisas em você. Eu fico tipo, “Espero que ele saiba a resposta para isso”, porque estou genuinamente curioso. Então, uma coisa que eu estava pensando é que durante a pandemia muitas pessoas não conseguiram se internacionalizar, certo? E assim, assim que parte dessa poeira baixou e as pessoas puderam voltar a viajar internacionalmente, as pessoas começaram a viajar, mas agora estamos a caminhar para uma recessão. E então, minha lógica ou meu pensamento aqui é, bem, voar internacionalmente é muito caro, então me faz pensar se nos próximos 12 meses haverá muito menos viagens internacionais e muito mais viagens domésticas dentro dos Estados Unidos. Existe algum tipo de dado nessa frente?

Jaime:
Sim, são alguns. Então, você pensa nos viajantes que estão viajando para o exterior, geralmente são viajantes sofisticados, ou seja, pessoas que ficam em propriedades mais luxuosas, e essas são, na verdade, aquelas que tiveram o melhor desempenho nos últimos três anos. Portanto, as pessoas que tradicionalmente viajariam para o exterior permaneceram no país. Vimos propriedades de luxo. No geral, eles costumavam ter a ocupação mais baixa; na verdade, tiveram a ocupação mais alta durante a pandemia ou o maior crescimento na ocupação durante a pandemia. Eles estão agora e em 2022 onde vimos alguma fraqueza. Então você acha que alguns desses destinos montanhosos onde as pessoas ficavam em casa de repente começaram a ir para o exterior novamente. Vimos as taxas de luxo nas montanhas do Colorado caírem de 15 a 20%. Eles decidiram que queriam manter a ocupação, então começaram a reduzir as tarifas, e isso em muitos mercados que eram atraentes para viajantes de luxo, essa tem sido uma área de fraqueza nos últimos seis a oito meses.

Tony:
Rob me faz pensar em uma boa pergunta, Jamie, sobre a recessão e como o setor de hospitalidade para viagens costuma ser justo? Então, o Airbnb começou durante a última recessão, então provavelmente não há muitos dados sobre o Airbnb especificamente, mas apenas de forma anedótica, você tem alguma noção de como talvez a grande indústria da hospitalidade tenha se saído durante 2008, ou talvez até mesmo se houvesse recessões anteriores, como costumavam acontecer? Porque eu acho que há um medo enorme para muitas pessoas que se mudam para este espaço quando ouvem a palavra recessão de que suas propriedades ficarão vazias por meses a fio e eu só me pergunto se há algum dado para talvez suavizar um pouco esse medo pedaço.

Jaime:
Sim. Então, na minha vida anterior, fui economista da indústria hoteleira, analisando décadas de dados. Na verdade, tínhamos dados que remontavam à década de 1930 sobre o desempenho dos hotéis. Na verdade, trabalhei muito analisando as recessões anteriores e seu impacto em nossa indústria. O que posso dizer é que as últimas três recessões não são representativas do que esperamos que aconteça durante esta recessão. Então você pensa, tivemos COVID, tivemos a grande crise financeira, tivemos o 9 de setembro, então todas as recessões que impactaram a indústria hoteleira muito mais do que o resto da economia. Esta recessão que se aproxima, se entrarmos numa, esperamos que seja muito mais uma recessão de bens do que uma recessão de viagens e hospitalidade.
Na verdade, temos previsões da Oxford Economics, que na verdade não esperam que, mesmo no seu cenário negativo, onde o PIB caia 2.5%, a procura de lazer e hospitalidade diminua de todo. Isso realmente se alinha com a nossa previsão, onde temos uma recessão embutida na nossa previsão para o próximo ano e ainda temos a demanda subindo 5.5%. Os nossos amigos da STR na indústria hoteleira, a sua previsão para a procura hoteleira é de um aumento de 3% com a recessão em curso. Portanto, no geral, mesmo que entremos numa recessão, esperamos apenas ventos favoráveis. As pessoas estão priorizando viagens em detrimento de outras formas de gastos no momento. As pesquisas que vimos mostram que eles vão continuar fazendo isso e essa é a nossa expectativa para o próximo ano.

Roubar:
Sim. Sim, com certeza. Sério, Tony, isso atinge as pessoas que estão se interessando pelo Airbnb, certo? Não acho que 2023… Acho que é realmente a melhor oportunidade para entrar no Airbnb nos últimos dois anos porque veremos muitos cortes de preços. Não acho que seja uma boa oportunidade para as pessoas que estão apenas querendo se envolver, porque este será um ano difícil para muitas pessoas aguentarem se estiverem apenas lendo as manchetes e as coisas estiverem lentas. Mas, para mim, faço isso há cinco anos, estou animado com os cortes de preços e estou animado para entrar em ação a um ritmo bastante decente. Você sabe o que eu quero dizer? Então, é como se fosse 2023, para mim, estou genuinamente animado para que as ofertas sejam aceitas pela primeira vez em um ano e meio, certo?
Então, Jamie, você falou sobre sua previsão e honestamente apresentou aqui uma quantidade impressionante de respostas às minhas perguntas sobre dados. Então, você pode nos contar um pouco sobre onde você consegue seus dados? Como o AirDNA compila tantos dados? Quais são as fontes disso? Não sei. Acho que já perguntei. Como é compilado? É o que eu quero dizer.

Jaime:
Sim. Somos uma empresa global, por isso rastreamos todos os anúncios no Airbnb, Vrbo e Booking.com. Analisamos todos os anúncios todos os dias e os movimentos no calendário, para saber quais anúncios estão disponíveis em uma determinada noite. Vemos quando eles ficam indisponíveis. Em seguida, modelamos se aquela foi uma noite reservada ou bloqueada. Consideramos a última tarifa disponível naquela noite como receita e depois amortizamos a taxa de limpeza, distribuindo-a pela duração da reserva. Fazemos isso como empresa desde 2014. Portanto, temos uma série temporal de dados muito longa para que possamos entender as tendências ao longo do tempo, como os mercados evoluíram ao longo do tempo.
Nosso objetivo como empresa é coletar dados sobre 95% dos aluguéis de curto prazo existentes no mundo e ter 95% de precisão. Portanto, não chegaremos à longa cauda de cada site de reserva de nicho. Não obteremos precisão perfeita. Não podemos fazer isso com a forma como coletamos nossos dados, mas chegaremos muito perto e esse é o nosso foco número um em nossa empresa: a precisão dos dados. A forma como aumentamos isso é obter dados de hosts individuais que conectam suas propriedades por meio de nosso site no AirDNA. Portanto, se você for um host, poderá conectar seu iCal. Vamos obter seus dados reais. Vamos permitir que você compare sua propriedade com a dos concorrentes, entenda que sou só eu que não estou recebendo reservas e como estão meus concorrentes, como as propriedades ao meu redor estão sendo reservadas? E também obtemos dados de parceiros. Assim, alguns dos grandes gerentes de canal e empresas de gerenciamento de aluguel por temporada nos fornecem seus dados diretamente e também podemos aumentar os dados coletados com esses dados.

Tony:
Sim. Jamie, estou muito feliz que empresas como a AirDNA existam para extrair essa enorme quantidade de dados porque, para tomar as decisões certas como host, você precisa das informações certas e as informações certas é tudo o que você falou. Eu não tinha ideia de que era um processo tão complexo rastrear tantos milhões de listagens em todo o mundo. Estou feliz que vocês estejam fazendo isso. Então, quero manter a conversa, Jamie, e quero falar um pouco sobre como os investidores podem começar a se preparar para permanecerem competitivos, dadas todas as previsões e tudo o que falamos até agora. Então, com esse aumento na oferta, o que você está vendo ou que conselho você daria para alguém que dissesse: “Tudo bem. Como posso ser competitivo? Como posso proteger meu retorno? Como posso ter certeza de que minha listagem é uma daquelas que vai bem?”

Jaime:
Algumas coisas diferentes. Existem diferentes aspectos da indústria que estão crescendo mais rápido do que outros. Portanto, estadias únicas são aquelas em que estou muito otimista. Acho que vocês também podem estar.

Roubar:
Sim claro.

Jaime:
O outro é o tipo de comodidades. Então, se você olhar para um mercado como Joshua Tree e a ocupação geral está caindo, mas se você olhar para a ocupação de propriedades que têm piscinas, na verdade ela está subindo. Portanto, concentre-se no que as pessoas procuram em seu mercado, quais comodidades elas desejam quando estão lá e como você pode fazer com que suas listagens se destaquem das demais. E a terceira coisa é o status e as avaliações. Portanto, uma propriedade ou anfitrião com status de Superhost está obtendo uma ocupação 24% maior do que um anfitrião sem status de Superhost em qualquer período.

Roubar:
Uau. Realmente?

Jaime:
Sim.

Roubar:
Droga, isso é loucura.

Jaime:
No ano passado, eles tiveram RevPAR 21% maior controlando tudo. Portanto, há um enorme aumento no desempenho e na propensão das pessoas reservarem com avaliações mais altas, obterem o status de Superhost e proporcionarem às pessoas o conforto na reserva. Temos tantas pessoas experimentando o Airbnb pela primeira vez. Assim, no ano passado, de todas as reservas que aconteceram no Airbnb nos EUA, 40% foram reservas pela primeira vez. Então, se você está experimentando uma plataforma, experimentando um produto pela primeira vez, você vai reservar com alguém que é Superhost ou não? Sim, isso realmente faz diferença.

Roubar:
Droga, isso é honestamente surpreendente. Lembro que estava em uma festa do Airbnb, eu acho. Eram muitos anfitriões e eles estavam todos parados e fazíamos coisas legais. E então, estávamos todos parados e eu me lembro de ter pensado: “Sim. Há quanto tempo vocês são Superhosts ou quantas vezes vocês já foram Superhosts?” Porque é apenas um pequeno distintivo que eles dizem: “Tony Robinson foi Superhosts X vezes”. E então eles disseram, “Oh, quatro, sete”. Eles ficam tipo, “E você?” Eu estava tipo, “Oh, acho que tenho 16 anos agora”. O queixo de todo mundo caiu. Eles disseram: “O quê? Você foi Superhost 16 vezes.” É algo de que tenho, não sei, muito orgulho sem motivo, mas agora acho que tenho um bom motivo para me orgulhar, porque consegui 24% mais reservas com isso. Então, isso é muito louco.

Jaime:
Além disso, tenha em mente que apenas 15% dos anfitriões são Superhosts.

Tony:
Sério?

Jaime:
É uma multidão pequena. Talvez isso contribua para a destruição do Airbnb e para as pessoas que não estão vendo as reservas que esperam. Se eles não estão recebendo avaliações, se não estão satisfazendo os hóspedes, isso também pode ser uma grande parte.

Roubar:
Droga. Você tem alguma curiosidade aqui sobre os nomes dos Superhosts? Qual é o nome de Superhost mais comum? Isso é algo sobre o qual conversamos fora do ar outro dia.

Jaime:
Conversamos fora do ar e nunca mais procurei.

Roubar:
Oh, tudo bem. OK.

Jaime:
Agora que você mencionou isso, lembro que pesquisei em algum momento. O que é? Você tem?

Tony:
Sim. Jamie, quero dizer, há tantas coisas boas sobre as quais conversamos e adoro a ideia de o anfitrião ter algo tangível em que se concentrar para ajudar seus anúncios a terem um desempenho melhor. Então você falou sobre piscinas e Joshua Tree, que estou muito feliz por você ter mencionado, porque na verdade acabei de assinar meu primeiro contrato de propriedade com piscina agora. Estou animado com esse projeto de reabilitação. Mas que outras comodidades você está vendo nesses diferentes mercados que talvez os anfitriões devam se concentrar em incluir em suas propriedades?

Jaime:
Sim. Um que sou questionado na imprensa o tempo todo, é super popular no momento, são as quadras de pickleball. A outra são unidades temáticas, portanto, rodando com um tema que seja popular em seu mercado. Orlando tem muitos deles espalhados pelos parques, mas na verdade qualquer cidade tem história e você pode criar um tema que combine com ela. Alguns dos quais estou realmente focado agora se alinham com as categorias do Airbnb. Existem novas maneiras de fazer com que os hóspedes reservem suas propriedades? Você passa por eles e alguns são coisas simples, como brincar. Você tem jogos? Você tem uma sala de jogos? Você tem um espaço criativo? Você tem uma cozinha de chef, um piano? Portanto, há novas maneiras pelas quais o Airbnb está incentivando as pessoas a pesquisar. Se você pudesse se alinhar em uma dessas categorias, poderia ver um aumento significativo nas reservas lá.

Roubar:
Só quero dizer, David, de novo, se você está ouvindo isso, ouça Jamie, ele disse quadras de pickleball. Temos uma quadra de pickleball esfarrapada em nossa mansão em Scottsdale e custa US$ 25,000 mil para começar a funcionar. Mas eu pensei: “Devíamos fazer isso”. Ele fica tipo, “O quê? Vamos ganhar algum dinheiro primeiro.” Eu estava tipo, “Tudo bem”, mas estava realmente pronto porque quero uma quadra de pickleball. Desculpe, Tony, o que você vai dizer?

Tony:
Já conhece nossa mais nova sala de jogos em Joshua Tree? Acabamos de reformar uma das garagens nesta sala de jogos muito legal com o tema Mario. Então temos uma foto do Mario, um mural que pintamos ao longo da parede, todos esses decalques de madeira muito legais que parecem pequenos tubos por onde o Mario entra e sai. Temos o Nintendo Switch, como a cesta de basquete, a mesa de air hockey. Na verdade, Jamie, tiramos essa inspiração de Orlando porque vimos que Orlando faz isso… Esse é um dos melhores mercados para procurar inspiração sobre como as pessoas estão sendo realmente criativas com os temas. Dissemos: “Cara, não há temas realmente legais como esse em Joshua Tree”. Então, literalmente pegamos isso por-

Roubar:
Casita Conejo, mas tudo bem.

Tony:
Não sei. Mas cara, os de Orlando são super exagerados. Então é a nossa primeira incursão com um tema super, super assim. Então, estou curioso para ver como isso acontece nesse mercado também.

Roubar:
Veja, pensei que você fosse Super Mario porque é Joshua Tree e Super Mario é alimentado por cogumelos e estrelas.

Tony:
Essa é a conexão aí. É para isso que estamos indo.

Jaime:
Em algumas áreas, as comodidades podem ser apostas de mesa. Você fala de um mercado como Gatlinburg, é como se mais de 70% das propriedades lá em cima tivessem banheira de hidromassagem. Se você olhar os ADRs das banheiras de hidromassagem, receberá US$ 40 por noite extra, um aumento de 70% na tarifa. Portanto, se você está investindo, precisa saber o que as pessoas esperam quando reservam esse mercado. Minha maneira favorita de descobrir algumas maneiras de talvez exagerar ou descobrir o que você poderia replicar que está indo bem em outros mercados. Em nosso site, temos as melhores propriedades. Então, quais mercados estão gerando mais receita em cada mercado? E isso para mim é tipo… Eu simplesmente passo por isso, corro por diferentes cidades e descubro: “Oh, isso está acabando com este mercado. Vou copiá-lo neste outro mercado.”

Roubar:
Sim. Você mencionou olhar para o que é importante para sua cidade. Gatlinburg é efetivamente sinônimo da palavra banheira de hidromassagem. É muito, muito, muito importante. É irritantemente importante porque odeio banheiras de hidromassagem e a manutenção que vem junto com elas, mas uma das minhas propriedades tem cinco quartos e quatro banheiros. Está meio que lá fora. É um destino, talvez a 30 minutos de Pigeon Forge. Arrecadou cerca de US$ 60,000 mil este ano. A hipoteca era de, não sei, 2,200 dólares. Então acho que vai acabar sendo um retorno de 25% em dinheiro. Na verdade, eu esperava que o equilíbrio fosse alcançado. Comprei aquela casa nem pelo Airbnb. Na verdade, é bom que tenha ganhado algum dinheiro, mas eu sei que estou querendo construir essa banheira de hidromassagem épica que basicamente se projeta do penhasco e você pode olhar para as montanhas, e tem sido muito difícil para mim encontrar uma… Porque isso é tipo requer engenharia intensa e encontrar um empreiteiro que possa fazer decks de penhascos e todo esse tipo de coisa.
Mas estive no ano passado tentando encontrar alguém para fazer esse trabalho, porque sei que, se eu fizer isso, basicamente dobrará minha receita geral, provavelmente para a visão que estou tentando executar. Mas uma das coisas que eu ia perguntar é que você disse que é importante observar quais comodidades são importantes para o seu mercado. Existe alguma maneira de alguém pesquisar isso, ou é realmente apenas uma questão de passar pela concorrência do Airbnb e apenas examinar as listagens e ver quais são as mais reservadas e talvez tentar examinar todas as listagens diferentes por aí?

Jaime:
Sim. Para as comodidades principais, é algo que colocamos em nosso site AirDNA.co, e acho que nem está atrás do acesso pago. Então você pode ir e ver para todas as principais comodidades qual porcentagem por cidade, em qualquer cidade do mundo, as propriedades têm essas comodidades ou não, para que você possa ter uma noção de… Para aquelas como piscina, banheira de hidromassagem, Wi-Fi, TV, cabo, coisas assim, veja qual porcentagem de propriedades tem essas comodidades.

Roubar:
Quero dizer, mesmo que esteja atrás do acesso pago, você pode usar o código promocional Robuilt para… Não, estou apenas brincando. OK. Bem, incrível, cara. Muito obrigado. Obrigado. Tony, há mais alguma coisa que você gostaria de perguntar antes de deixarmos Jamie ir aqui? Quer dizer, sinto que tenho pelo menos mais 18 perguntas, mas [inaudível 00:53:29].

Tony:
Sim. Cara, sinto que poderíamos continuar conversando para sempre. Definitivamente precisamos trazê-lo de volta, Jamie. Talvez possamos fazer disso um tema regular, porque Rob e eu, egoisticamente, obtemos muito valor por ter essas conversas. Mas se há algo que eu quero que os ouvintes aprendam com este episódio, e Jamie fez um trabalho tão magistral ao explicar isso, é que podemos tomar decisões com base na emoção e nas manchetes e no que os especialistas estão divulgando, ou podemos tomar nossas decisões com base nos dados e no que os fatos dizem e usar isso para informar nossas decisões. Portanto, não creio que haja outras perguntas para mim, Jamie. Eu só quero agradecer a você por acabar com alguns dos medos que as pessoas tinham em torno do setor de aluguel de curto prazo, porque essa ideia do Airbnbust, eu acho, está profundamente permeada em muitas dessas comunidades, mas o que você está compartilhando é definitivamente, eu acho, lutei contra isso no bom sentido.

Roubar:
Sim, cara, muito obrigado. Antes de dispensarmos você, onde as pessoas poderiam saber mais sobre você ou mais sobre a AirDNA se quiserem entrar em contato ou obter mais informações?

Jaime:
Sim. AirDNA.co é o nosso site. Você pode me seguir no Twitter e no LinkedIn. Se você quiser saber mais sobre os dados, temos nosso próprio podcast, o STR Data Lab, onde falamos sobre dados todas as semanas. Então, fico feliz por ter pessoas entrando e ouvindo.

Roubar:
OK. Se as pessoas querem seguir você no Instagram ou no Twitter, quais são suas opções?

Jaime:
Jamie_Lane no Twitter, e acho que é apenas Jamie Lane no Instagram.

Roubar:
Tudo bem. E você, Tony? Onde as pessoas podem descobrir mais sobre você se quiserem se conectar ou ver suas bombas douradas de conhecimento na internet?

Tony:
Em primeiro lugar, venha ouvir o Real Estate Rookie Podcast. Lançamos episódios todas as quartas e sábados. Fora isso, no Instagram @tonyjrobinson. E então minha esposa e eu também administramos o canal Real Estate Robinsons no YouTube.

Roubar:
Incrível. Bem, você pode me encontrar no YouTube @Robuilt. Se você gostou deste episódio, se ele fez você se sentir melhor, se o inspirou a entrar no jogo de aluguel de curto prazo, por favor, deixe-nos uma avaliação cinco estrelas na plataforma Apple Podcast ou em qualquer outro lugar onde você baixe seus episódios . É isso no episódio de hoje do BiggerPockets. Muito obrigado, Jamie, e vamos conversar com todos no próximo episódio de BiggerPockets e cena.