investimentos oferta baixa pode parecer ofensivo para a maioria dos vendedores. Mas, quando formulado e cronometrado corretamente, você será capaz de bloqueie negócios imobiliários pelo preço perfeito, às vezes sem que o vendedor saiba. Infelizmente, a maioria dos investidores imobiliários faz uma Erro ENORME ao negociar. Muitas vezes, eles peça tudo o que eles querem ao fazer uma oferta, sem saber que há maneiras de conseguir um preço ainda melhor mais tarde. Quer ver como funciona esse estilo sorrateiro de negociação? Fique por perto!
Estamos de volta com o nosso pupilos imobiliários à medida que ficam um passo mais perto de comprar sua próxima propriedade e construir seu portfólio imobiliário dos sonhos. Primeiro, conversamos com PhilipQuem perdeu o negócio perfeito mas agora conhece uma maneira melhor de contratar propriedades. Então, Danny se junta a nós enquanto ele fica em busca de uma multifamília multimilionária mas está lutando para encontrar propriedades com preços razoáveis em sua área. Finalmente, Wendy está no ar enquanto ela debate quais de seus aluguéis têm o melhor inquilino de médio prazo potencial. Ela também mergulha em um novo mercado que pode ser perfeito para ela alto fluxo de caixa invasão de casas estratégia.
Também nos aprofundamos na mentalidade desses investidores intermediários. Falaremos sobre por que é tão difícil deixe de lado um grande negócio, como sistematizar seu aprendizado para que você esteja constantemente aprimorando suas habilidades (mesmo durante um dia agitado), rompendo a paralisia da análisee por que suas crenças limitantes muitas vezes são falsas. Então, se você quiser preparar seu próximo negócio imobiliário como Philip, Danny e Wendy, assista a este episódio!
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David:
Este é o podcast 726 do BiggerPockets. No futuro, tranque tudo, entenda seu contrato e suas contingências, peça para seu corretor de imóveis voltar e renegociar no meio disso, certo? Porque agora eles estão em estado emocional. Eles ficam tipo, Ooh, finalmente vamos vender nossa propriedade. Eles estão pensando em como vão gastar o dinheiro. Eles estão comprando o próximo item. Então, quando você voltar e disser que preciso de mais 30 dias, eles não vão mandar você bater areia. Essa é uma ótima lição de aprendizado. Estou feliz por termos conseguido passar por isso juntos. Lamento que você tenha perdido, mas isso deve encorajá-lo a escrever mais 10 ofertas bem abaixo do preço pedido em outras propriedades e ver qual dessas pessoas quer jogar bola. Esse é o nome do jogo.
E aí pessoal? Este é David Greene, o apresentador do podcast BiggerPockets Real Estate, o maior, o melhor e o pior podcast de investimento imobiliário do mundo. Aqui hoje está meu co-apresentador e parceiro no crime, Rob Abasolo. Temos um episódio fantástico para vocês. No programa de hoje, trazemos de volta nossos três pupilos e obtemos uma atualização sobre o progresso que eles têm feito em sua jornada, e na verdade temos algumas coisas muito legais para compartilhar. Estamos começando a ver algum progresso sendo feito. Rob, o que você achou do programa de hoje?
Roubar:
É bom, cara. É realmente bom. É muito bom ver que todos eles estão começando a virar a esquina e todos estão começando a descobrir o que exatamente querem fazer e todos estão começando a agir e você pode ver suas mentes se abrindo crescendo e evoluindo e pensando, uau, ok. Porque muitas das coisas que eles estão fazendo agora parecem tão inconcebíveis para eles como há um ou dois meses, quando começamos isso, certo? E agora que eles estão realmente fazendo isso, é engraçado porque muitas dessas coisas eram muito simples, mas com metas pequenas e eles estão fazendo isso todos os dias e toda vez que alcançam uma meta pequena, você pode basta ver a confiança brilhando neles.
David:
Sim, isso é um grande sucesso e estamos aprendendo que com esses pupilos você tem um grande objetivo, um lugar que está tentando chegar, um destino final, mas você não chega lá em uma única etapa . Na verdade, você precisa configurar vários marcadores de marcos menores ao longo do caminho para guiá-lo em sua jornada. É uma das coisas que aprendi com Jocko Willink quando ele fala sobre os Navy Seals e como eles têm sucesso ao longo do dia. Acredito que foi Andy Stump quem ouvi falar sobre isso, onde eles descrevem quando você está treinando focas, treinando botões, é incrivelmente difícil e em vez de pensar nisso, tenho que passar duas semanas disso ou um mês disso , dizem eles, basta passar para a próxima parte. Em mais duas horas, eles vão te alimentar e você vai descansar um minuto. Pense nas próximas duas horas.
Se você conseguir chegar a esse ponto, preocupe-se com o que virá depois disso quando chegar lá. E o que estamos fazendo aqui é a mesma coisa, definindo pequenas metas, transformando-as em pedaços pequenos que são gerenciáveis, perguntando a si mesmo e fazendo um balanço no final do próximo marco, o que aprendi? O que eu poderia fazer melhor? Como me preparo para o próximo? E então dar o próximo passo pode mudar muito as coisas quando se trata de sucesso. Na verdade, o sucesso é apenas um acúmulo de todos esses pequenos objetivos.
Antes de entrarmos no programa de hoje, tenho uma dica rápida para todos aqui. Quando você estiver perdido em um oceano de possibilidades, observe suas tarefas e seu negócio e avalie o que você poderia implementar como um sistema para agilizar ou acompanhar seu progresso. É muito difícil quando você está vagando e apenas diz: o que eu faço a seguir? E você começa a perguntar às pessoas, o que eu faço? Quando você começar a olhar para o universo em busca de algum tipo de direção, em vez de tê-lo escrito e planejado, farei isso, depois isso e depois isso. Apenas remover a dúvida sobre o que devo fazer e substituí-lo por um sistema que você possa trabalhar pode fazer maravilhas para sua paz de espírito e eliminar a ansiedade. E também pode capacitá-lo porque você sempre pode dizer: o que eu poderia ter feito melhor e como posso melhorar na próxima etapa? Rob, antes de trazermos nosso primeiro pupilo, há algo que você gostaria de dizer antes de entrarmos no assunto?
Roubar:
Não, eu só ia perguntar se você teve alguma loucura ou alguma coisa maluca acontecendo em seu portfólio imobiliário atualmente.
David:
Sim, estou “me afogando” em problemas agora. Acabei de [inaudível 00:03:42] isso ontem. Um dos meus aluguéis de curta duração, é realmente de todos os 18 imóveis que comprei, esse foi o único… desculpe, dos 8 que estão em reabilitação, esse foi o único que não teve problema . Fiquei muito grato por isso. Eu pensaria em Deus todos os dias que esta propriedade estava indo bem. E acordei ontem e descobri que enquanto a garagem está sendo convertida em espaço residencial, a unidade principal está parada em meio metro de água há uma semana, e achamos que um cano estourou na cozinha e começou inundando a casa e ninguém sabia, e a água vem crescendo, aumentando e aumentando há muito tempo.
Então, quando mandei meu empreiteiro lá para fazer um vídeo do interior da propriedade para poder enviá-lo a um designer, tirando uma página do seu livro para tentar melhorar a aparência da propriedade, ele não conseguiu abrir a porta aberto porque a água estava muito alta. Acontece que todo o andar, todo o contrapiso, todas as tomadas elétricas, todos os móveis, tudo com 60 centímetros ou mais naquela propriedade está completamente destruído, incluindo o porão embaixo dele e muito mais. Então essa é uma das coisas sobre investimentos imobiliários que você não espera ouvir.
Roubar:
Bem, você sabe o que é melhor do que uma banheira de hidromassagem, Dave? Uma banheira doméstica. Eu digo, vire, faça limonada com limões. Vamos colocar um aquecedor aí e vamos criar a primeira banheira desse tamanho.
David:
Todo esse desastre pode ter valido a pena só para você ter pensado nisso. Por que comprar uma banheira de hidromassagem quando você pode comprar uma banheira em casa?
Roubar:
Bem, um hóspede tentou cancelar sua estadia no Airbnb em uma de minhas propriedades há cerca de uma ou duas semanas porque meus níveis de Wi-Fi estavam muito altos. Ele disse que isso o incomodava durante o sono, então tive que resolver isso com o Airbnb.
David:
É engraçado. Então você teve que mandar um roteador pior para lá porque era o zumbido que ele ouvia que o impedia de dormir?
Roubar:
Ah cara, não. Ele estava só, tem um armário lá embaixo e eu sei que está cheio de equipamentos e está me incomodando na hora de dormir, quero cancelar. E eu estava, isso não é uma coisa, cara.
David:
Há um chapéu de papel alumínio e uma mesa de cabeceira ao seu lado, basta colocá-lo.
Roubar:
Exatamente. Por uma pequena taxa.
David:
Sim. Tudo bem. Bem, isso acontece com os melhores de nós. Não que eu tenha o melhor de nós, mas acontece com todos nós. Surgem problemas que você não espera. É tudo uma questão de como você gira e tenta aprender com esse erro. Então, no programa de hoje, vocês aprenderão sobre os problemas que nossos pupilos estão enfrentando, bem como os conselhos que Rob e eu damos a eles para lidar com isso. Acho que você vai adorar.
Tudo bem, Philip Hernandez, da última vez que conversamos, você iria se relacionar com agentes que tinham experiência em negócios de terrenos e depois analisar as armadilhas potenciais da propriedade de fontes termais no deserto. Acompanhe-nos em suas atualizações.
Philip:
Sim. Então, tive ótimas conversas com agentes, principalmente entrei em contato com um especializado em terrenos. Ele começou a me enviar algumas de suas listagens. Acho que é uma relação que está apenas a começar, mas foi muito bom falar com alguém que não tive realmente que explicar algumas das coisas que procuro sempre nos terrenos no que diz respeito a poços e acessos e zoneamento. E foi muito revigorante conectar-se com aquele agente.
E então, sim, também sou músico. Participei de um evento de véspera de Ano Novo neste centro de retiro de 40 acres que estava à venda, e desenvolvi um relacionamento com o proprietário e tive algumas reuniões, três horas de reuniões entre ele e eu apenas por telefone realmente revisando seus livros e tentando descobrir o que isso realmente está gerando e isso funcionaria para nosso plano de negócios? E sim, tentar descobrir se isso é algo que eu quero dar uma mordida definitivamente esteve na minha mente nas últimas semanas.
David:
OK fixe. Você também passou por algumas lutas, então conte-nos qual foi a sua luta da semana?
Philip:
Sim, minha maior dificuldade foi encontrar uma propriedade que visitei e que era o local dos meus sonhos, não apenas para um centro de retiros, mas na verdade um lugar onde eu adoraria morar e com o qual tenho muitas conexões. E entramos em negociações. Enviei uma oferta, recebi uma contraproposta e era uma contraproposta que estava totalmente dentro do meu orçamento. Acho que fiquei um pouco confiante demais, pois este é um mercado de compradores, você pode perguntar o que quiser. E eu pedi um período de due diligence que não estava de acordo com o que o vendedor queria e eles procuraram outro comprador e definitivamente ainda estou me sentindo chateado com isso e secretamente esperando que eles rescindam o contrato. Mas sim, isso foi realmente difícil em um nível emocional.
David:
Então, esse tipo de decepção é algo com que muitas pessoas do setor imobiliário têm que lidar, essa falta, algo pequeno que você sente que vou me manter firme e não vou sair disso. E depois você pensa: por que eu morri naquela colina? Como você pode avançar com esse novo conhecimento em vez de saber o que gostaria que tivesse sido feito de diferente para enquadrá-lo de forma diferente?
Philip:
Acho que a maior lição para mim é, em vez de tentar jogar este jogo em que ganho todas as vantagens que posso obter em uma transação imobiliária, apenas descobrir qual é o meu número, qual é o número que funcionará para o meu plano de negócios que Vou me sentir bem e então seguir em frente com esse número e não jogar algum jogo mental como se eu pudesse ter economizado 5 mil aqui, 10 mil ali?
David:
Sim, esse é um bom ponto. É muito fácil medir as coisas erradas quando tentamos ganhar em investimentos imobiliários. Então você pode vencer em coisas que às vezes não têm valor objetivo para você ou que têm um pouco de valor, mas você se esforça muito para isso. E então as outras coisas que têm muito valor você talvez ignore. Portanto, não se culpe por isso, porque isso é algo que todos nós aprendemos. É assim que o meu sistema ou o sistema do Rob, tanto faz, as pessoas têm o nosso próprio sistema. Geralmente é a um conjunto de valores que nos referimos quando falamos sobre um sistema. Eles são desenvolvidos principalmente através dessas frustrações que vocês vivenciaram. Você pode nos dar alguns detalhes sobre o que o vendedor queria, o que você estava procurando e como perdeu?
Philip:
Sim, então esta propriedade está cotada por um milhão de dólares. Ficou no mercado por quase 10 meses. O agente da listagem me disse que o contrato havia caído algumas vezes. Então, eu estava me sentindo em uma posição muito confiante para realmente pedir muito. Então, minha oferta inicial estava mais de 200 mil abaixo do pedido, e então obtivemos um contador que estava apenas 50 mil do que eu havia pedido e se encaixou totalmente em nossos números. Estávamos um pouco preocupados porque estávamos olhando para terrenos e coisas que não têm necessariamente estruturas permanentes construídas sobre eles, por isso queríamos um período de devida diligência mais longo. Para eles, eles estão cansados desta propriedade, estão prontos para fazer isso e precisam de uma devida diligência de 30 dias. Decidi pedir uma devida diligência de 60 dias, o que exigia muito mais do que eles estavam prontos para fazer, e foi aí que tropecei e, sim, outra pessoa apareceu e disse, sim, 30 dias é ótimo.
David:
Foi essa a propriedade que eu disse: Ei, escreva uma oferta agressiva e veja como eles contra-atacam?
Philip:
Na verdade, é uma propriedade muito semelhante. Na verdade, naquela propriedade, não recebi uma contraproposta. Aquele vendedor disse, você pode fazer uma caminhada, mas foi exatamente a mesma estratégia que falamos para isso.
David:
Tudo bem, essa é uma boa lição que você reconheceu. Você foi atrás de duas propriedades. Isso não poderia ter funcionado melhor. Um deles disse para você ir bater na areia, o outro rebateu agressivamente. Aí você pensa, ah, esses caras querem jogar bola. Então você chegou muito perto e essa é uma boa lição para todos que estão ouvindo aprender com o que Philip fez foi abrir buracos em propriedades diferentes, você viu qual delas tinha o ponto fraco. Seu dedo atravessou o papel naquele onde eles o contra-atacaram agressivamente.
O conselho que vou dar na próxima vez que isso acontecer é quando você sentir que, ah, eles querem muito 30 dias, eu quero muito 60 dias, mas esse preço é muito bom e os números funcionam, aceite a oferta, comece seu vencimento diligência e quando você chegar ao ponto em que 30 dias se passaram e você estiver... isso é especialmente para a Califórnia, e você tiver que renunciar à sua contingência de inspeção, o que significa que seu depósito está em risco, ofereça a eles outros 5 mil ou talvez 10 mil para prorrogá-lo mais 30 dias.
Você não precisa necessariamente liberar dinheiro do seu depósito porque é dinheiro que você perderá se não comprá-lo. Mas você poderia simplesmente dizer, quer saber, eu ia pagar um preço X a você. Que tal se reajustarmos e eu lhe der mais US$ 5,000 mil se você me der mais 30 dias? Nesse ponto, o pote deles foi comprometido. Eles dizem, bem, não queremos perder esse comprador. Perdemos nosso outro comprador que saiu porque fomos com Phil. Mas você tentou negociar aqueles 30 dias extras quando eles tinham vantagem porque tinham outros compradores.
O objetivo do comprador é trancar aquela coisa, acabar com toda a concorrência, ok, tirar aquela garota do mercado, ela é sua. Você não quer se preocupar, ela quer ir ao Forbes Steakhouse, mas eu quero levá-la ao Applebee's quando ela tiver outras oportunidades de outros caras que a levem para sair. Depois de definir a data e obter a propriedade em um contrato, você terá um pouco mais de espaço de manobra para negociar e ganhar algum tempo extra. Então isso é apenas um pouco de experiência para você seguir em frente. Só porque você disse que quero 30 dias em vez de 60, não significa que você não conseguirá os 60.
Roubar:
Isso é realmente bom. Honestamente, você nunca deixa de me surpreender, David, com suas habilidades de negociação, mas é, é muito difícil negociar no momento porque as tensões são sempre altas, mas uma vez que você está no acordo e mostra a eles que está um comprador sério e que você realmente deseja isso, pedir uma prorrogação de duas semanas e depois outra prorrogação de duas semanas é sempre muito mais fácil porque todas as apostas são altas para todos. Estamos todos no acordo. Ninguém quer que o acordo fracasse novamente e, portanto, você tem muito mais influência no lado traseiro.
Quero dizer, Philip, que não quero que você fique muito desanimado com isso, porque 30 dias de due diligence nesse tipo de projeto realmente não são suficientes. Pessoalmente, acho que você precisa de 60. No mínimo, para esse tipo de coisa, procuro sempre mais 90 dias. Portanto, não quero que você se culpe muito por isso, porque simplesmente não acho que 30 dias seja razoável, mas empregando a tática de David, é assim que você vira a esquina em um acordo como este.
Philip:
Sim, é um ótimo conselho. E, sim, coincidentemente, tínhamos uma propriedade muito semelhante pela qual estávamos em negociações, e foi a mesma coisa que nos fez perder a propriedade é que eles queriam... nesse caso, eles queriam um período de devida diligência de 19 dias e estamos com 19 dias, isso não é totalmente razoável para o que queremos fazer. Mas, pensando bem, porque eu estava acompanhando como o contrato foi assinado, as pessoas que o assinaram e solicitaram duas prorrogações porque ele fechou totalmente 40 dias depois de terem assinado o contrato.
David:
Fico triste em saber que isso aconteceu com você, mas não estou surpreso. Essa é apenas a experiência que tenho nesta situação, representando clientes. Francamente, é por isso que ter um bom agente faz tanta diferença, certo? Quando Rob e eu fechamos nosso acordo juntos, ele conseguiu ver como meu cérebro funciona e como eu penso, mas também tínhamos um agente que poderia implementar bem minha estratégia. Existem alguns agentes que simplesmente não conseguem fazer isso. Então você teve a ideia certa e é esse ponto que queremos destacar aqui. É só que a execução pode melhorar e você deve esperar isso. Ninguém entra em algo e o esmaga no primeiro momento. O que acabei de dizer, a maioria das pessoas que estão ouvindo provavelmente estão pensando: eu nem sabia que você poderia fazer isso. E ninguém sabe que você pode fazer isso, a menos que tenha feito isso com frequência
Roubar:
Ei, é como se sempre que o comprador ou o vendedor quisesse, estou vendendo esta casa como está, sem reparos, e então você está, ok, claro. E então a inspeção volta e você, mas preciso que você conserte todas essas 1000 coisas. É basicamente nisso que você está se metendo.
David:
Sim, essa é uma regra que aprendi, não existe venda no estado em que se encontra. Ninguém deveria nem dizer isso. Quando dizem como está, isso não significa nada. Se houver uma contingência de inspeção, não existe venda no estado em que se encontra, porque você apenas dirá, ok, não quero sua casa. O que quer dizer com você tem que comprar? Não, vou sair com meu depósito. Bem, eu não quero que você vá embora. Ok, então conserte tudo isso e você estará de volta onde estava.
Mas não trave essa batalha no início, quando eles tiverem vantagem, porque ainda podem namorar outras pessoas. Eles ainda estão comprando aquela propriedade. Uma vez em depósito, você removeu a alavancagem. E o oposto acontece com os vendedores. Se estou representando você como vendedor, não, não firmaremos contrato com este comprador até que ele mostre que pode fazer a devida diligência em 30 dias ou nós a estruturaremos para que você perca 10 mil se quiser recuar. Ganhamos algo se você sair deste acordo. Mas a maioria dos agentes não é tão inteligente, cara. Eles simplesmente seguem o caminho de menor resistência.
Então futuramente tranque, entenda seu contrato ou suas contingências, peça para seu corretor voltar e renegociar no meio da situação, certo? Porque agora eles estão em um estado emocional. Eles ficam tipo, Ooh, finalmente vamos vender nossa propriedade. Eles estão pensando em como vão gastar o dinheiro. Eles estão comprando o próximo item. Então, quando você voltar e disser que preciso de mais 30 dias, eles não vão mandar você bater areia. Não há mais ninguém a quem aceitar esse acordo. Está pendente na MLS há 30 dias. Eles perderam toda a sua influência. Agora, eles não gostam, mas têm que concordar com isso, e se você quiser adoçar o negócio, dê a eles alguns milhares de dólares extras sobre o preço de compra.
Então essa é uma ótima lição de aprendizado. Estou feliz por termos conseguido passar por isso juntos. Lamento que você tenha perdido, mas isso deve encorajá-lo a escrever mais 10 ofertas bem abaixo do preço pedido em outras propriedades e ver qual dessas pessoas quer jogar bola. Esse é o nome do jogo. Uma pergunta que você fez esta semana foi sobre sistemas e perguntou se existe uma maneira de agilizar a devida diligência na análise de propriedades. Presumo que seja porque você está pensando, como eu poderia ter feito isso em 30 dias? Quais são algumas perguntas que você tem sobre esse assunto?
Philip:
Isso definitivamente faz parte disso. Eu também, como observação, ontem, o que foi muito emocionante, consegui uma unidade de 22 unidades em Cleveland sob contrato com alguns parceiros. Então agora é bem diferente porque é um imóvel comercial, não tem nenhum terreno que eu esteja analisando na due diligence, mas com certeza estamos dentro do cronograma com a nossa due diligence para essas 22 unidades. E estar tão focado e ter a melhor lista de verificação que posso imaginar para passar por isso está em minha mente.
David:
Tudo bem, Rob, do ponto de vista dele, porque isso é uma questão de sua responsabilidade, há algo em particular que você possa dar a Philip quando se trata de simplificar a devida diligência?
Roubar:
Sim. Então eu acho que essa é uma questão muito difícil, porque quando se trata da devida diligência nesses tipos de negócios de terras, é realmente necessário se familiarizar com todas as diferentes funções nos departamentos de todos os diferentes condados para os quais você ligará. . Portanto, haverá uma diferença entre um verificador de planos e depois um oficial de construção e segurança e depois o departamento de saúde ambiental e depois a comissão de zoneamento.
Então você basicamente tem que aprender a língua de todas essas pessoas diferentes, ligar para elas e fazer as mesmas perguntas. Então, uma das coisas que aprendi fazendo isso várias vezes com propriedades diferentes é que costumo ligar repetidamente e, às vezes, sou uma pessoa diferente. Eu só quero ouvir todas as diferentes regurgitações porque, embora o código seja sempre o mesmo, as interpretações que as pessoas fazem do código são sempre muito diferentes.
Então, eu gosto de ligar para todas as diferentes autoridades municipais e basicamente entender a base de por que eles acreditam no que acreditam, por que eles têm certo código em vigor, desde fossa séptica até o tamanho que a fossa séptica deve ter até procedimentos fora da rede, você pode usar banheiros de compostagem e todo esse tipo de coisa, certo? Estou entrando no âmago da questão aqui, mas digo tudo isso porque costumo anotar todas as perguntas que vou fazer com antecedência, porque você não quer parecer que está apenas divagando. do nada quando você está ao telefone. Você deseja ter um conjunto de perguntas muito conciso e significativo para todos e, em seguida, deseja saber os nomes das pessoas naquele departamento diferente e pedir uma indicação sobre com quem você pode conversar em seguida.
Então, ei, muito obrigado pelo seu tempo. Eu sei que você não sabia muito sobre quais banheiros fora da rede são permitidos aqui. Há alguém em seu departamento que você possa me indicar? Então, acho que ter uma lista muito longa de perguntas como essa e também ter certeza de anotar com quem conversou. Assim se você falar com eles de novo, eles não estão, não foi você o cara que ligou há dois dias? E então você está, não. Então, eu fiz isso tantas vezes, liguei para o mesmo condado repetidamente, e em um certo ponto, quando isso acontece com você e eles, você acabou de ligar há dois dias, seu disfarce meio que foi descoberto, e aí eles não vão te dar a mínima, né?
Portanto, certifique-se de anotar exatamente com quem está falando, qual é a posição deles, o que eles fazem e, em seguida, anote todas as suas perguntas com antecedência para que você possa manter essas conversas o mais concisas possível. Porque na maioria das vezes as pessoas não querem falar com você ao telefone por uma hora. Não sei se você já tentou isso, mas eles querem que você desligue o telefone o mais rápido possível.
Philip:
Pois quando você estiver fazendo isso e conversando com as autoridades do condado, você terá coisas que surgirão e serão como, ok, isso é uma bandeira vermelha, isso significa que eu não deveria aproveitar esta oportunidade?
Roubar:
Não necessariamente não, mas eu pergunto a eles: o que poderia acontecer que impediria o avanço deste projeto? Na maioria das vezes, eles dirão: ah, não há realmente algo que possa impedir isso, mas você precisa tomar cuidado com isso. Mas o que eu gosto de fazer nessa fase de due diligence é saber que meu projeto é tecnicamente viável e aí eu fecho a propriedade e aí podemos fazer o licenciamento propriamente dito, mas não tem como você fazer a due diligence completa em 60 dias e saiba todas as respostas. Você pode ter uma boa ideia e é isso que você está tentando saber, certo?
Você está tentando verificar a viabilidade do seu projeto para ter confiança para fechar sua propriedade, porque o que você não quer fazer é fechar sua propriedade com todas essas perguntas sem resposta e depois descobrir que não pode realmente desenvolver seu projeto, certo?
Philip:
Esse é um ótimo conselho. Muito obrigado.
David:
Tudo bem, Philip, muito obrigado pelo seu tempo. Agradeço você e parabéns pelo negócio de Cleveland. Vamos ouvir mais sobre isso na próxima vez que conversarmos.
Philip:
Parece bom. Muito obrigado pessoal. Realmente aprecio isso.
David:
Danny, da última vez que conversamos, você estava procurando um corretor com quem trabalhar e iria trabalhar para desenvolver sua capacidade de ser um pouco mais extrovertido e de conversar de maneira mais fluida. Nós meio que tocamos nisso, em vez de apenas atacar isso diretamente, trabalhar em algumas outras áreas de sua vida onde você se sentia desconfortável para apenas obter algum impulso e, em seguida, aproveitar esse impulso, uma vez que ele foi construído, e aplicá-lo a este problema que você ' estou tendo agora. Então, como foi isso?
Danny:
Sim, ei, nas palavras de John Foley, estou feliz por estar aqui. Ao pensar sobre a introversão, eu simplesmente trabalhei nisso um pouco todos os dias, como todos vocês sugeriram. Como foi o que mais me veio à mente depois do último podcast, pude pensar nisso em várias situações em que estou conversando com gente nova e talvez eu ache que você mencionou o caixa do supermercado em restaurantes, apenas para conseguir um um pouco mais de conversa todos os dias e isso se tornou muito mais natural, assim como malhar e levantar um pouco mais a cada dia e mais alguns pesos. Então tem funcionado muito bem.
David:
OK. Devo dizer que isso realmente aparece nesta conversa. Você é um pouco mais extrovertido e talvez não seja a palavra certa, mas tem sido um pouco mais solto. Estou imaginando isso completamente ou você sente um pouco mais como se pudesse fluir?
Danny:
Sim. Definitivamente me sinto muito mais confortável. Acho que parte disso também é que já fizemos algumas delas, esta é a terceira gravação, então estou menos pensando sobre o que preciso falar e me preparando demais e realmente me preocupando com essa parte do isso e consigo ficar um pouco mais confortável.
David:
Mas há uma lição nisso também: nas primeiras vezes que você faz qualquer coisa, é um AF estranho, é difícil. E quanto mais você persiste, mais natural fica, e isso não é diferente quando se trata de analisar negócios ou conversar com pessoas ou participar de eventos ou como nosso último convidado, Philip falou sobre ele escreveu uma oferta, ele conseguiu uma contraproposta muito boa, ele meio que se atrapalhou quando chegou a esse ponto. Mas da próxima vez que ele chegar a esse ponto, ele não vai se atrapalhar. Você não pode esperar acertar no parque na primeira tacada. Portanto, agradeço a você por persistir e reconhecer que o processo fica mais fácil quanto mais você avança. Agora, você mencionou que sua luta esta semana é que é o problema contínuo de ter que equilibrar seu trabalho de investimento imobiliário com seu trabalho de tempo integral. Como você está se mantendo motivado nesse aspecto?
Danny:
Sim, nós também temos o tipo de Rob, eu também tenho os desafios da vida familiar e meio que me certifico de reservar tempo suficiente lá. Então, para mim, acho que cheguei à conclusão de que preciso abraçar o caos para que as coisas não mudem. Eu gosto do meu trabalho. Pretendo colocar toda a minha energia quando estiver lá. Quando estou em casa, planejo colocar toda a minha energia na minha família, então como faço para incluir isso e torná-lo parte da minha vida diária e fazer progressos graduais também, onde não é apenas um grande estrondo todos os domingos, passar o dia todo e simplesmente arrasar e tentar fazer todas essas listas de verificação?
Mas isso tem sido motivador para mim, apenas essa constatação, ficar de olho no panorama geral. Por que estou fazendo isto? Portanto, certifique-se de que isso esteja sempre em mente. E essa grande coisa sobre extrema propriedade, apenas dizer que sou responsável pelos resultados, então se eu não fizer nada, nada acontece. Então, eu sempre continuo usando essas coisas para continuar me esforçando e tendo a mentalidade certa à medida que prossigo.
David:
Pois é, isso mesmo, nosso sucesso é muito mais determinado por quem somos do que apenas pelo que fazemos. Muita gente começa a investir em imóveis pensando: se eu fizer essas coisas, vou acabar com esse resultado. Não é o caso. É quem você é. Agora, fazer as coisas impactará a pessoa que você se tornará. Essa é a chave. À medida que esse personagem for sendo construído, você descobrirá que existem as oportunidades certas, as pessoas certas. Pode até ser uma classe de ativos completamente diferente do que você pensava, mas ela se torna conhecida quanto mais tempo você permanece na jornada. Então é assim, Danny, continue no caminho.
Danny:
Sim, eu adoro isso e apenas um pequeno progresso todos os dias, tem sido incrível.
David:
Falando em sistemas, você mencionou que gosta de maneiras de sistematizar como está tentando se educar. Vamos conversar um pouco sobre isso. Como está indo isso?
Danny:
Sim, obviamente, desde que descobri o mercado imobiliário e decidi que queria me aprofundar nele, este podcast tem sido uma grande fonte primária de informação, além de todos os livros e todas as outras formas de aprender. Acho que, como estou pesquisando muito em Sacramento, há muito tempo para dirigir, então estou dobrando o tempo em vez de ouvir rádio, estou me certificando de que estou ouvindo alguns podcasts ou alguns audiolivros lá. Dá muito tempo. Em relação à minha vida familiar, levar minha filha aos treinos e coisas assim, tem brechas aí onde você pode ir e fazer algumas coisas ou fazer pequenas coisas. Faça um módulo ou leia, ouça parte de um podcast, faça uma ligação ou e-mail e encontre essas lacunas. Até no trabalho, dê um passeio, vá atender alguns telefonemas. Acho que esse tipo de coisa tem sido muito útil apenas para reconhecer todo o tempo extra que existe durante o dia e ser capaz de priorizar essas coisas.
David:
Você já tentou se inscrever no recurso YouTube Premium, onde pode ouvi-lo mesmo quando o aplicativo está fechado?
Danny:
Eu não tenho.
David:
São uns bons 15 dólares por mês ou o que quer que seja. É uma das minhas coisas favoritas que fiz. Então investi em alguns AirPods e no YouTube Premium. Porque a maioria dos podcasts reproduz seu conteúdo no YouTube. Se não estiver no YouTube, se você estiver apenas ouvindo um podcast, é claro que também pode fazer isso. Mas sempre que estou fazendo alguma coisa, vou correr. Estou na academia malhando, vou ao supermercado comprar comida, preparar sua refeição, você está lavando seu carro, cortando sua grama, o que quer que você esteja fazendo, você pode ter essas coisas acontecendo em o fundo. Não é necessário que eu reserve uma hora do dia para sentar no meu quarto, no sofá e apenas ouvir. Certo?
Você pode ser algo que está fazendo enquanto outras coisas produtivas acontecem. Então, se você está tentando descobrir como encontrar mais tempo, uma maneira é encontrar maneiras de se educar enquanto faz outras coisas que todos nós temos que fazer, certo? Assim como Rob precisa ir buscar seus filhos, ele precisa lidar com as situações com eles. Você poderia estar se educando no meio disso. E provavelmente há algumas maneiras de combinar sinergia aqui para economizar algum tempo. Quanto ao seu plano de ação para os próximos passos, diga-me o que você tem em mente e como podemos ajudá-lo com isso.
Danny:
Sim, falei com alguns corretores, algumas pessoas em Sacramento. Acho que estou bastante confortável com uma pessoa. Vou começar agora a aumentar o lado da avaliação e analisar e analisar mais de perto esses negócios com a intenção de fazer ofertas agressivas lá. Então esse é o próximo passo para mim: simplesmente entrar e... Já estive lá algumas vezes. Vejo algumas propriedades interessantes. Agora é hora de chegar onde a borracha atinge a estrada e realmente cavar.
Acho que vai ser interessante para mim em termos de ofertas agressivas e quando a gente pensa em imóveis de 10 a 20 unidades, dá muito dinheiro. O preço que estou observando é de cerca de 2 a 4 milhões. Ainda assim, as coisas mais importantes por aí são muito caras, com base no que posso dizer. Então ofertas agressivas podem ser 600, 700 mil a menos. Então este é o mercado certo? Tenho a sensação de que haverá oportunidades e pode ser apenas seguir em frente e continuar fazendo isso. Será uma daquelas coisas em que basta continuar trabalhando nisso. Não vai ser a primeira vez que passo e eles vão aceitar a oferta. Mas isso é razoável, 600, 700 mil fora do preço de listagem ou estou tão fora de sintonia agora que deveria repensar?
David:
Todos que estão ouvindo precisam fazer o que você está dizendo agora? Essa é a estratégia que recomendo para todos neste mercado. Quando Rob me pediu um conselho, eu lhe dei esse conselho. Quando estou comprando minhas próprias propriedades, estou fazendo isso. Perca o hábito de fazer sua análise com a calculadora BiggerPockets no preço de tabela da Zillow. Pare com isso. Pare de analisar o que está listado e diga que nada funciona, e depois apenas diga: não posso comprar um imóvel. Encontre a área, o tipo de ativo que deseja, os critérios claros. Parece que você sabe, coisas na faixa de 2 a 4 milhões, mais de 20 unidades nessas áreas. Saiba disso, saiba o número que faz o negócio funcionar e basta escrever a oferta nesse número.
E você não está tentando fazer com que seja aceito, você está tentando obter uma contraproposta. Você está tentando encontrar o vendedor que diz, bem, eu estava listado em 4. Você escreveu em 3.4. E quanto a 3.55? Pronto, agora eles estão bem próximos de onde você deseja estar e você pode buscar estratégias criativas para estruturar isso. Talvez eles lhe dêem uma nota e uma segunda posição para que seu pagamento inicial seja um pouco menor. Talvez eles financiem algum dinheiro com juros de 0% que você possa usar na reabilitação. Você faz algo quando chega bem perto.
E então a ação precisa ser tomada de forma agressiva. Mais ofertas deveriam ser escritas, mas não as escreva em... Não basta, A, olhar para um monte de coisas pelo preço de tabela e dizer que nada funciona. Isso é o que todo mundo está fazendo. Danny, sua concorrência está analisando coisas pelo preço de tabela. Não importa. Se essas coisas estão paradas há algum tempo, os vendedores estão ouvindo as notícias. Eles estão vendo que as taxas de juros não estão realmente mudando. Aos poucos, eles estão percebendo que terão que vender e, se quiserem vender, será pela oferta que receberem, não pelo que desejam. Faz sentido?
Danny:
Sim, absolutamente. Acho que aprendi com você que não se trata do preço de tabela, mas sim de quais preços de trabalho funcionam para você. E eu definitivamente tenho essa mentalidade.
David:
Então, eu literalmente tenho uma planilha, ela tem guias, ofertas escritas e depois ofertas aceitas, e então vai para as propriedades que tenho, coisas em reabilitação, blá, blá, blá. Quando escrevo uma oferta de uma propriedade, ela vai para essa aba porque farei o acompanhamento em duas semanas e escreverei outra oferta. Talvez eles digam não ao seu 3.4, tudo bem. Em duas semanas você escreve novamente. Eles dizem não novamente. Bem, seis semanas depois, talvez aquele contador 355 volte. OK. É assim que a gente ganha nesse mercado é você só cutucando, cutucando, cutucando, procurando a parte mole. Pare de esperar que os vendedores cheguem lá por conta própria e apenas decida reduzir o preço, vá atrás e encontre-os antes que eles façam a redução de preço, para que seja você quem o bloqueie.
Danny:
Absolutamente. Obrigado.
Roubar:
Uma coisa rápida, Danny, você já fez uma oferta ofensiva?
Danny:
Ainda não. Não. Eu só estou-
Roubar:
Tudo bem, sim, você tem que fazer isso, cara. Acho que você provavelmente está com muito medo. Você fica tipo, oh meu Deus, se eu fizer isso, isso vai arruinar a vida daquela pessoa. Tudo vai desabar. Todo mundo vai falar de mim nos próximos anos, e ninguém vai... cara, ninguém liga. Apenas faça e espere o não. Faça com que eles digam para você bater areia, basicamente, e então ficar, tudo bem, ufa. A primeira rejeição é boa, vamos fazer mais 10 vezes. Honestamente, para cada “oferta ruim” que já fiz, é bom divulgar a primeira porque, tudo bem, eu sabia que eles não aceitariam isso, mas agora vamos para outra.
Então, eu diria apenas para aliviar o nervosismo, faça uma oferta. Vá fazer uma oferta maluca por algo que você gosta, eh, eu realmente não quero essa, mas se eu conseguisse por um milhão de dólares a menos, acho que aceitaria. E você pode fazer a oferta. Eles vão dizer não, tanto faz, siga em frente. Mas você só precisa acabar com esse nervosismo, eu acho, e então você pode tornar isso um hábito mais recorrente.
David:
Esse é o seu dever de casa.
Danny:
Yep.
David:
Bem, quero que você volte na próxima vez que conversarmos sobre vários métodos do duplo O de Rob, a oferta ofensiva.
Danny:
Tudo bem, servirei.
David:
Sim. E lembre-se, o objetivo não é fazer com que seja aceito, o objetivo é conseguir um contra-ataque. Então você pode brincar com isso. Você pode começar no nível ofensivo e aí, cara, eu não gosto disso. Talvez apareça um pouco e pelo menos inicie uma conversa, que é o que você realmente deseja. Você quer que o agente deles volte e diga, de jeito nenhum. E o seu agente para dizer, bem, o que precisaria ser? Bem, e quanto a isso? Agora você está pelo menos construindo algum impulso. Você não está apenas jogando espaguete na parede e esperando que grude.
Danny:
Sim, adorei. Eu absolutamente farei isso.
David:
Tudo bem. Obrigado, Danny.
Danny:
Tudo bem, obrigado.
David:
Tudo bem, esse era Danny. Em seguida temos Wendy. Wendy, você tem o nome favorito de Rob Abasolo no mundo. Ele adora mencionar isso sempre que falamos com você. Como tá indo?
Wendy:
Ah, isso é ótimo. Obrigado. Sim, eu também gosto do meu nome. Acho que vou ficar com ele.
David:
A última vez que conversamos, você estava avaliando o potencial de suas propriedades existentes como aluguel de médio prazo ou aluguel de curto prazo. Eu entendo que eles não estão necessariamente em áreas onde isso funcionaria, mas você iria fazer um teste de estresse só para ver o que precisaria ser feito. Explique-nos como foi esse processo.
Wendy:
Sim. Tudo bem. Primeiro de tudo, foi uma ótima experiência. Fui em frente e analisei todas essas propriedades diferentes que tenho, diria em bairros de classe C, e aqui está o fato interessante. As pessoas ainda fazem Airbnb e aluguéis de curto prazo nesse tipo de bairro, e fiquei surpreso. Agora, dito tudo isso, a maioria dos que tenho, os de Indiana, são estáveis. Eles estão atuando agora em um longo prazo, e eu não estou pronto para pular de cabeça em nenhum deles para perturbar os carrinhos de maçã ainda.
Baltimore, eu acho, poderia ser um ótimo mercado de aluguel de médio prazo. No entanto, mais uma vez, quando olho para essas áreas, elas ainda são um pouco transitórias, por assim dizer. E então talvez eu queira esperar um ano. Tenho inquilinos da seção 8 em três de quatro deles. Acho que o quarto seria decente para um aluguel de médio ou curto prazo, mas vou esperar este ano para ver qual é a abordagem certa para eles em um ano.
Mas vou aproveitar a minha melhor oportunidade, que é em Ocala, Flórida. Agora, essas são duas propriedades nas quais investi dinheiro e que estão atrasadas um ano, e estou frustrado, sim, mas deveriam estar prontas em abril, e vou pegar uma das duas. aqueles. Conforme fiz a análise, com as taxas de juros como estão agora, é praticamente apenas um ponto de equilíbrio quando essas propriedades são colocadas no mercado. Então eu acho que a oportunidade para mim é transformar um desses, esse é o caminho menos arriscado, em um aluguel de médio prazo. Não posso fazer aluguel de curto prazo naquela comunidade, mas posso fazer aluguel de médio prazo. E o que isso faria seria levar meu fluxo de caixa do ponto de equilíbrio basicamente para cerca de US$ 600 por mês. Pelo menos minha análise mostra que é isso que o mercado deveria conquistar. Então foi aí que isso acabou comigo.
David:
Então, você teve várias coisas positivas que resultaram daquele pequeno teste de estresse ou experimento simulado aqui para ver como seria se você transferisse parte de seu estoque existente para aluguéis de médio prazo.
Wendy:
Sim.
David:
OK. Isso nos traz de volta à sua pergunta original, que era como mercado, devo investir? Acredito que foi Las Vegas, era disso que estávamos falando? Isso está certo?
Wendy:
Sim.
David:
OK. Então, o que você acha disso depois da nossa última conversa?
Wendy:
Ok, desde a última vez que conversamos, eu tenho um credor, um corretor de imóveis e selecionei esse credor real baseado em dados que trabalhou muito em Las Vegas por 20 anos, que tem critérios muito claros para o que eles recomendará que seus investidores ou pessoas comprem em certas partes da cidade. Então eles olham para isso como este L, se você conhece Las Vegas, e você meio que fica longe das áreas que ficam perto da Strip. Ironicamente, é onde estão todos os aluguéis de curto prazo, o que eu não sei, tenho certeza que você está familiarizado com o mercado de aluguel de curto prazo, que está em uma espécie de turbulência agora porque eles colocaram algumas medidas rigorosas regras em vigor.
Então essa é a única desvantagem de Vegas é que provavelmente é um mercado B menos ou B para eu entrar. Tem uma grande oportunidade, e mesmo para aluguéis de médio prazo e até mesmo para aluguéis de curto prazo, se você conseguir um contrato e estiver morando na propriedade, eles têm algumas regras estranhas. Mas está potencialmente um pouco saturado por causa de todos os hotéis que estão lá, por causa de todos os outros aluguéis de curto prazo que talvez serão empurrados para o espaço de aluguel de médio prazo.
Mas ontem à noite tive uma conversa com Jesse Vasquez, que é o locatário, e isso foi fabuloso. Ele meio que me deu alguns insights e esperanças. Ele disse, não é um mercado terrível, não é o melhor mercado, mas definitivamente pode ser feito lá no que diz respeito a aluguéis de médio prazo.
David:
OK. Então, o que você está pensando em relação a essa estratégia? Acho que você estava falando sobre a possibilidade de se mudar para lá para hackear uma casa. Você acha que o aluguel de médio prazo pode ser a melhor opção?
Wendy:
Sim, aqui está minha abordagem segura, porque tenho esse tipo de Lei de Murphy para investimentos imobiliários: o que pode dar errado, dará errado. Portanto, sou bastante conservador na forma como quero fazer as coisas, embora também seja um pouco nômade, e por isso sou livre para fazer o que for melhor para mim financeiramente. Então, estou pensando que, na minha primeira visita a Las Vegas, gostaria de comprar uma casa, talvez uma casa de quatro, cinco quartos com pelo menos três banheiros, possivelmente quatro, o máximo que puder, e hackear a casa. isso como uma pessoa que mora naquela casa e também aluga os quartos para outras pessoas, talvez alguns aluguéis de médio prazo. Se eu conseguisse uma licença de aluguel de curto prazo, provavelmente poderia usar um desses quartos para obter uma licença de aluguel de curto prazo. Mas alugo os outros quartos para enfermeiras viajantes ou nômades digitais, ou mesmo apenas para pessoas que encontro no mercado que estão procurando alguma coisa.
O mercado parece ser capaz de suportar um mínimo de US$ 1,200 por mês por um lugar realmente agradável. Agora, há algum tipo de preço baixo, não parece ótimo por 800, 900, 1000, mas se você quisesse morar em algum lugar onde se sentisse confortável e seguro e fosse ensolarado e agradável, acho que você poderia fazer com que as pessoas pague definitivamente mais de $ 1,200. Então, estou pensando que se eu conseguir três quartos ocupados por esse preço, posso praticamente cobrir a hipoteca e a minha e pelo menos empatar com um hack de casa em Las Vegas.
David:
Eu amo isso. Esta é uma notícia encorajadora, muito melhor do que quando começamos, e parecia que todo potencial tinha algum tipo de obstáculo. Então, se as pessoas quiserem ouvir mais sobre Jesse Vasquez, ele é amigo de Rob e também conhece vários amigos meus, então provavelmente nos tornaremos amigos. Você pode ouvi-lo no episódio 728. Deve ser o próximo a ir ao ar depois desse episódio, e você ficará surpreso assim como Wendy ficou. Agora, Wendy, em sua atualização da semana passada, você mencionou que está lutando contra crenças limitantes. Vamos conversar sobre isso. Onde podemos ajudá-lo com isso?
Wendy:
Oh sim. Então acho que esse é um padrão para mim. Eu vou entre esse equilíbrio de analisar novas oportunidades e coisas e a paralisia de análise que meio que me impede de agir. E às vezes é pela razão certa, mas outras vezes sinto que deveria ter feito isso. Eu olho para trás seis ou oito meses depois e penso, olha, outra pessoa fez isso acontecer, por que não fui eu? Então procuro motivos quase para dizer não, não vai dar certo e vou seguir em frente. Mesmo quando eu ia falar com Jesse ontem à noite, eu estava prestes a falar ao telefone com eles, e ele disse: Tenho algumas idéias muito específicas sobre Vegas, e tudo que consegui pensar foi, ah, ele vai me contar não fazer Vegas.
E parte de mim, por mais enojado que isso pareça, ficou aliviado por poder dizer não e então passar para alguma outra ideia nova. Mas pelo menos reconheci isso em mim mesmo e disse: meu Deus, não faça isso com você mesmo.
Roubar:
Basicamente, você ficou aliviado por não funcionar, porque isso permitiria que você permanecesse na fase de pesquisa que talvez o levasse ao próximo passo.
Wendy:
Sim, é como uma profecia auto-realizável de fracasso. E então talvez o primeiro passo seja perceber isso em você mesmo. E, felizmente, quando conversei com Jesse, ele não disse nada disso. E então acho que vou tentar dar um passo atrás e dizer, tudo bem, percebendo que tenho essas ideias autorrealizáveis sobre o que funcionará e o que não funcionará, como vocês disseram, muitas vezes, qualquer coisa funcionará em qualquer mercado se você colocar seus esforços na direção certa. Nada, mas a maioria das peças imobiliárias pode funcionar. Você apenas tem que se esforçar nisso.
Não tenho medo do esforço, acho que só tenho medo do fracasso. São as economias da minha vida, e é isso que me sustenta. E além disso, agora mesmo em Las Vegas ou mesmo em todo o mundo, acho que todos estão se perguntando o que realmente está acontecendo com o mercado. Caiu. Será que vai continuar caindo? Eu sei que não posso prever que comprarei no fundo do mercado, mas quero pelo menos saber que não estou comprando algo que está prestes a cair cem mil dólares assim que eu comprar afim disso. Então esses medos eu tenho.
Roubar:
Claro. Bem, em primeiro lugar, acho que reconhecer isso é enorme. Eu também sou assim né, estou tipo, tudo bem, não vou trabalhar, vamos procurar outra coisa. Mas acho que depois de fazer isso por algumas semanas, o que você provavelmente enfrenta com o que eu luto, que é a síndrome do objeto brilhante no setor imobiliário, ótimo, há tantas coisas por aí, e eu só quero fazer tudo. E estou sempre, não estou fechando portas, não estou abrindo portas. E então para mim isso é sempre um problema porque tudo é uma opção. E quando tudo se torna uma opção, fica muito difícil tomar qualquer tipo de decisão final. Então eu acho que realmente parece neste episódio em particular, neste momento da sua vida, que encontramos a estratégia. Se você quer hackear uma casa em Las Vegas, está aberto a isso.
Acho que é hora de nos comprometermos com isso. Acho que é hora de nos comprometermos com essa estratégia específica, com essa decisão específica. Isso é algo que você vai fazer? Se for, sim, estou pronto para fazer isso, bum. Porque assim que você toma a decisão final e pensa, é isso que vou fazer, é muito difícil sair disso porque agora podemos realmente começar a tomar medidas para que essa decisão se concretize. Você pode começar a procurar casas em Las Vegas com cinco quartos, quatro banheiros ou três banheiros ou o que você puder conseguir. Você pode começar a fazer uma lista recorrente no Redfin. Você pode começar a entrar em contato com agentes, pode começar a fazer ofertas.
E, na verdade, quanto mais fundo você entra nessa toca do coelho dessa estratégia específica, mais difícil é sair dela, o que é uma coisa boa, eu acho. Então eu acho que é realmente, o problema está no começo disso, quando há tantas opções, pode ser um pouco cansativo, mas se comprometer com qual é a sua estratégia, que eu acho que é o hack da casa, acho que isso vai resolver muitos desses problemas para você.
Wendy:
Certo. Sinto que tomei a decisão de seguir em frente e fazer isso, e tenho corretores de imóveis procurando e dei a eles um conjunto de critérios muito claros. E agora a questão é: qual é o tamanho certo da casa? O que é bom o suficiente? O que não é bom o suficiente? Então agora eu meio que tenho meus sistemas e minha matriz de priorização para analisar o que é bom e o que é ruim.
David:
Tudo bem. Sobre o tema sistemas, você mencionou que usa muitas planilhas, que depende de planilhas e é amigável com planilhas. O que você aprendeu com toda a sistematização que pode compartilhar com nossos ouvintes?
Wendy:
Bem, os sistemas me ajudam a tomar melhores decisões. Esse é o tema geral em geral. Mas eu gostaria de ter mais deles, e às vezes há muitos deles. Essa é a faca de dois gumes dos sistemas, porque tenho muitas planilhas e às vezes elas não são tão organizadas quanto eu gostaria que fossem. Mas vamos ver, por exemplo, quando estou analisando um imóvel, tenho um processo muito claro para passar por isso, e o que é, recebo a listagem do imóvel do agente, e então primeiro olho para a estética do a casa, o espaço, tem quartos e banheiros suficientes, tem um bom espaço e tem pelo menos 2,500 pés quadrados, etc., etc. Qual é a área ao redor da casa?
E começo a olhar para isso da perspectiva do Google Maps. Em que parte da cidade fica? Tem estacionamento que é bom? A rua parece atraente? E então vou ao Zillow e vejo o que mais está à venda na vizinhança? O que foi vendido da última vez? Há quanto tempo foi vendido? Apenas obtendo uma imagem econômica disso. E a partir disso eu tenho uma ideia boa da unidade se não puder ir visitá-la, sou uma pessoa meio tátil, adoraria colocar meus olhos e mãos nele, mas se não puder, isso é como eu faço isso.
A partir daí, faço a análise do ponto de vista de ganhar dinheiro. Se for um aluguel de longo prazo, procurarei um rentômetro ou a versão BiggerPockets dele. O aluguel de curta duração, consegui fazer através da AirDNA. E então, para aluguel de médio prazo, realmente não existe uma calculadora oficial, mas é uma vez e meia a taxa de aluguel de longo prazo e/ou o que eu acho que o mercado suportará, que é cerca de 1200 no mínimo por mês para um quarto. Então, se eu multiplicar isso por 3, dá 3200, como isso se compara à minha hipoteca? Coloque-me na mistura e é assim que posso pelo menos dizer: tudo bem, estamos no ponto em que talvez possamos determinar o que podemos oferecer para pagar por esta casa. Adorei seu conselho sobre como fazer mais ofertas e apenas fazer o que você acha que deveria fazer como ponto de partida.
David:
Tudo bem. Portanto, o primeiro conselho que darei é que você elabore um acordo hipotético. Acho que você mencionou que se ele tem pelo menos três quartos, cada um deles aluga por 1200. Isso permite que você empata e tenha um espaço para morar. Alguma forma de avatar como esse e faça disso uma base. Ou talvez seja isso que eu preciso ter. Então diga, como posso melhorar isso? Se três quartos funcionam, como faço para conseguir quatro? Ou como eu poderia conseguir cinco? E não basta definir sua busca, quero dar uma olhada em casas de quatro quartos. Claro, você pode fazer isso, mas procure cada casa com três banheiros e observe que, digamos que uma casa com três quartos tenha 1500 pés quadrados, e se você definir seu parâmetro para 2200 pés quadrados? Você vai conseguir mais quatro quartos.
E se você definir 2,600 pés quadrados, mas encontrar uma casa de três quartos? Ok, as pessoas que procuram casas de 2,600 pés quadrados provavelmente estão procurando casas de cinco quartos. Então eles vão sentir falta desta casa. Provavelmente há metragem quadrada suficiente nesses 2,600 pés quadrados para adicionar mais dois quartos ou até possivelmente três. Você tem que olhar para cada planta baixa. Mas você vai definir as joias assim. Se você sabe que três quartos funcionam, procure maneiras de conseguir mais metragem quadrada e diga, posso adicionar quatro? Posso adicionar cinco? Posso pegar seis? E se a resposta for sim, tem estacionamento? Tem banheiros suficientes? A planta baixa funciona?
Isso lhe dará algo para fazer. Como você disse, você não tem medo do esforço. Que você possa colocar essa energia nisso será produtivo para você, em vez de apenas olhar, bem, quais casas de três quartos existem e qual é a melhor. Essa é uma abordagem frustrante, ok? Quando você encontrá-lo, provavelmente estará no mercado há mais tempo que a concorrência, porque não há muitas pessoas procurando uma casa de três quartos com 2,600 pés quadrados.
Então você escreve a oferta pelo preço que funciona para você. Agora, pode ser o preço de tabela, pode ser menor que o preço de tabela, mas faça algo como mencionamos, onde você escreve uma oferta para tentar obter um contador. Agora o que acontece, esta é a minha estratégia: não procuro acertar um home run em nenhuma área de um acordo, procuro acumular várias áreas onde ganho que se combinam para torná-lo um grand slam. Então, se você está comprando uma casa de 2,600 pés quadrados, da qual poderia ter cinco ou seis quartos agora, em vez de empatar, você ganhará cerca de 2,500 dólares por mês com este negócio. Talvez você entre em um bairro melhor e receba menos do que vale, e então há um componente de valor agregado nisso.
Eles se combinam para tornar o negócio realmente bom. Depois de ver alguns deles, seu cérebro irá reconhecê-los como, Ooh, é esse que eu quero ver. Isso tem potencial. Então não será tão difícil encontrá-los. Eles começarão a pular em você quando você estiver olhando as casas. Isso faz sentido?
Wendy:
Sim. E isso traz à tona uma das minhas outras perguntas: com essa coisa de hackear casas, quantas pessoas viverão em uma única casa de 3000 pés quadrados? Chegamos no máximo a quatro pessoas que não se conhecem? Estamos tentando conseguir alguns casais? Qual é a combinação certa disso? E ainda não dominei esse entendimento.
David:
Sim, não posso dizer com certeza. Nunca tive uma pessoa que fizesse a pergunta: bem, quantas pessoas moram lá? Principalmente o que eles dizem é: como é o quarto e qual é o meu aluguel? Essa é a maioria, certo? Porque quando você mora em um cômodo de uma casa, fica claro que você não vai passar muito tempo na área comum. É mais um ambiente de tipo hostil. Eu só quero economizar dinheiro. Quero uma cama para dormir. Quero um lugar para minhas coisas, mas não estou procurando um lar. É um tipo de situação muito transitória.
Portanto, tenho certeza de que eles preferem ter menos pessoas, mas não acho que seja tão prioritário quanto ter meu próprio banheiro. Com quantas pessoas devo dividir o banheiro? Isso é o que estará na mente da maioria das pessoas. Assim como quando você faz check-in em um hotel, você não pergunta quantas outras pessoas estão hospedadas no hotel?
Wendy:
Mas você quer que sua área comum seja atraente e talvez algum espaço ao ar livre onde eu possa sentar e ler um livro. São coisas em que estou pensando, mas não sei se é nisso que eles estão pensando. Eles ficam tipo, eu preciso de um lugar para dormir e preciso de um lugar para tomar banho.
David:
Não acho que eles estejam pensando tanto nisso, quero um lugar para ler um livro. Se gosta da sua privacidade, não procura quartos para alugar, procura um apartamento. As pessoas que procuram isso procuram uma opção económica, que foi assim que vivi a minha vida durante anos como polícia. Eu estava tipo, não quero um lugar para sentar e ler um livro. Eu só preciso de um lugar para dormir e tomar banho e depois voltar para trabalhar. Então, você terá enfermeiras viajantes que estão tentando acumular horas extras e outras pessoas que querem fazer caminhadas, explorar e fazer coisas. Eles não querem um lugar e uma morada para relaxar. Essas pessoas estão comprando casa própria ou alugando casa própria ou alugando unidades próprias, não dividindo quartos. Isso faz sentido?
Wendy:
Sim.
David:
OK. Então esse é um conselho que vou te dar. E então eu também verificaria as leis locais para ter certeza de que não há limites para quantas pessoas podem morar em uma casa, o que não acho que será um grande problema, porque geralmente são os vizinhos que relatam isso. . O que será um grande negócio e o que digo às pessoas o tempo todo, porque trabalhamos com muitos hackers domésticos da equipe de David Greene, e temos isso bem claro: certifique-se de que haja estacionamento suficiente. Todo mundo se esquece disso.
Se não houver estacionamento suficiente, os seus inquilinos estacionarão em frente às casas dos vizinhos. Os vizinhos vão ficar bravos porque mesmo não sendo donos do espaço na frente de sua casa, eles acham que são. E quando não conseguem estacionar na frente de suas próprias casas, isso lhes dá algum incentivo para ligar para a cidade e tornar sua vida um inferno. Então você está procurando casas, não necessariamente casas de trilha, onde seus vizinhos sejam bem próximos, você quer um pouco mais de espaço e quer ter certeza de que há bastante estacionamento.
Wendy:
Interessante. Sim. OK. E aí posso transformar áreas de loft em outros quartos também, certo?
David:
Claro que sim. Você quer procurar por isso. O que eu fazia era encontrar uma casa com loft com três quartos, transformar o loft em quarto, transformar a sala em dois quartos e ainda ter uma sala de família, e poderia transformar três quartos em seis.
Wendy:
Uau.
Roubar:
Sim. Fazemos isso o tempo todo no Airbnb. Marcamos lofts como quartos. A gente divulga, a gente fala: Ei, é um espaço aberto, mas tem leitos. Colocamos duas camas neles e com certeza pode ser usado como quarto.
David:
Ou você simplesmente coloca um drywall e transforma-o de um loft em um quarto. É barato fazer isso se você quiser apenas colocar uma porta e emoldurar aquele loft.
Wendy:
Interessante. OK. Bem, estou pensando que se isso funcionar, esta será minha primeira incursão nesta cidade de Las Vegas, e provavelmente seguirei a abordagem de Jesse Vasquez com outras unidades, e talvez apenas alugue a casa inteira, casas, obter uma série de propriedades, sob contrato ou arbitragem e começar a estabelecer alguns relacionamentos e construir um negócio. Talvez esta seja a minha maneira de sair do meu W2 algum dia para realmente me tornar um especialista em aluguel de médio prazo nesta área. Então esse é meu pensamento de longo prazo.
David:
Bem, isso é algo emocionante.
Roubar:
Sim. Isso é legal.
David:
Entraremos em contato com você em breve. Muito obrigado, Wendy.
Wendy:
Muito Obrigado.
David:
Tudo bem. Quero agradecer a todos os nossos pupilos por participarem deste programa com Rob e eu e por compartilharem sua jornada com a comunidade BiggerPockets. Isso foi incrível. Rob, alguma última palavra antes de sairmos daqui?
Roubar:
Não, mas direi que foi muito legal ver a jornada e o desenvolvimento real do caráter de tantas pessoas. Por exemplo, nós meio que encobrimos isso, mas Philip mencionou casualmente que ele entrou em uma unidade de 20
David:
22 acordo, sim.
Roubar:
Sim. Nós nem conversamos sobre isso. Estou, espere um minuto, onde foi isso há duas semanas, quando conversamos sobre isso com eles, ou há dois meses? Não me lembro qual é o cronograma disso. Mas isso é um enorme progresso. E isso é apenas a ponta do iceberg para algumas dessas pessoas. É muito legal ver que eles estão realmente agindo. Acho que eles estão muito perto de virar a esquina e estou animado. Acho que assim que Danny fizer uma oferta de bola baixa e basicamente receber um grande não, acho que vai ser um pouco assustador no começo, mas acho que ele vai se sentir bem depois.
David:
Sim, ele está fazendo um grande progresso. Só você pode dizer pela personalidade dele que ele está definitivamente começando a se abrir e você está vendo alguns dos talentos e dons naturais que Danny tem, estão se manifestando. Antes, quando ele estava pensando, eu realmente não sei o suficiente para fazer isso, parte disso foi retido. E então Wendy, eu também posso dizer isso e o foco está começando a entrar. Ela está começando a mirar naquele alvo, e tenho a sensação de que Wendy é o tipo de pessoa que quando ela se concentra nesse alvo, ela o está derrubando. . Não haverá nada que a impeça. Então foi muito legal ver isso.
E eu quero agradecer a você, Rob, a todos, se vocês puderem mandar um DM para Rob ou deixar um agradecimento a ele nos comentários, ele está aqui com muita dor de garganta, lutando pelo show, tossindo um pulmão porque ele é dedicado a isso processo e ama nossos ouvintes tanto quanto eu. Então, obrigado, Rob, por estar aqui.
Roubar:
Claro que sim. Feliz por estar aqui.
David:
E obrigado, ouvintes. Além disso, não teríamos este podcast sem você. Estamos aqui para ajudá-lo a ganhar mais dinheiro e construir uma vida melhor, e nós sinceramente amamos você e agradecemos por estar aqui. Se puder, dê-nos uma avaliação cinco estrelas onde quer que você ouça podcasts, isso nos ajuda muito. Tudo bem. Isso é tudo o que eu tenho. Aqui é David para Rob “The Infirmary” Abasolo se despedindo.
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Neste episódio cobrimos:
- Por que você NUNCA envie sua oferta final ao tentar obter uma propriedade perfeita sob contrato
- Comprando terra crua e como executar due diligence em um ativo não tradicional
- Abraçando o caos E como construa seu portfólio imobiliário com uma agenda lotada
- Por que 2023 é o mercado perfeito para escreva “ofertas ofensivas” em propriedades
- Investimento em aluguel de médio prazo e quais mercados funcionam melhor para isso
- Paralisia de análise e como sua mente engana você para não ter sucesso
- A ÚNICA coisa que a maioria dos investidores em hackers domésticos esquecem quando procuram novos negócios
- E So Muito mais!
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Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.
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- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-726
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