Empréstimo FHA 203 (k): Explicação dos empréstimos para reabilitação

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Os fixadores superiores podem ser transformados em lugares fantásticos para viver. Eles também podem ficar caros. Além do empréstimo hipotecário, muitas vezes você precisará pagar pelos reparos do próprio bolso ou obter um empréstimo de curto prazo com juros altos. E se você pudesse combinar a compra da sua casa e o custo das reformas em um único empréstimo? Com um empréstimo de reabilitação FHA 203(k), você pode! 

Os empréstimos FHA 203 (k) (também conhecidos como empréstimos hipotecários para renovação) permitem comprar ou refinanciar uma casa combinando a hipoteca e os reparos em um único empréstimo com um pagamento mensal da hipoteca. 

Esta postagem explicará como funcionam os empréstimos de reabilitação FHA 203 (k), seus requisitos e os prós e contras de obtê-los. 

O que é um empréstimo de reabilitação FHA 203 (k)?

A qualificação para um empréstimo convencional pode ser difícil se você comprar uma casa que precise de reparos sérios. Os credores hipotecários muitas vezes hesitam em aprovar um empréstimo para estes tipos de casas, deixando os compradores de casas a procurar fontes de receitas alternativas, como empréstimos de dinheiro forte ou empréstimos privados. 

Os empréstimos de reabilitação resolvem esse problema porque os custos de renovação estão incluídos no empréstimo. Você pode pedir emprestado até 110% do valor futuro da sua casa ou do preço de compra mais os custos de reparo – o que for menor, desde que esteja dentro dos limites de empréstimo da FHA para sua área. Por exemplo, se o preço de compra da sua casa for $ 300,000 e exigir $ 25,000 em reformas, você poderá obter um empréstimo de reabilitação FHA 203k por $ 325,000. 

Você também pode refinanciar sua casa com um empréstimo de reabilitação, desde que planeje pelo menos US$ 5,000 em melhorias na casa. Você nem precisa de um empréstimo FHA atual para fazer isso!

Como funciona um empréstimo FHA 203 (k)?

Obter um empréstimo de reabilitação FHA 203 (k) é semelhante a qualquer outro empréstimo residencial, mas com algumas etapas extras. 

1. Compre ao redor

Nem todos os credores estão aprovados para oferecer empréstimos FHA 203 (k). Obtenha cotações de alguns credores que puderem e descubra quem pode conseguir o melhor negócio para você. Em seguida, solicite um empréstimo e receba uma carta de pré-aprovação por meio deles.

2. Encontre um imóvel

Encontre uma casa que deseja consertar e informe ao vendedor que você está recebendo um empréstimo de reabilitação FHA 203 (k) em sua carta de oferta. 

3. Trabalhe com um consultor

Considere trabalhar com um consultor FHA 203 (k), especialmente se os custos de renovação forem superiores a US$ 30,000. Um consultor pode obter propostas detalhadas de empreiteiros profissionais, incluindo estimativas de custos e o escopo do trabalho necessário. 

4. Trabalhe com um empreiteiro

Você não pode renovar a propriedade sozinho para obter aprovação para um empréstimo FHA 203 (k). Você deve contratar um empreiteiro profissional. Se você não estiver trabalhando com um consultor, seu empreiteiro precisará redigir uma proposta detalhada descrevendo o escopo do trabalho e o custo aproximado.

5. Faça uma avaliação da casa

Seu credor emite uma avaliação da casa para determinar o valor da propriedade. Ao contrário de uma avaliação residencial padrão, você receberá um relatório do valor avaliado antes e depois das reformas.

6. O fechamento e a construção

Você pode concluir a transação desde que a avaliação da casa esteja alinhada com o empréstimo proposto. Depois de fazer isso, os empreiteiros podem começar a reformar sua nova casa. Seu credor irá guiá-lo através deste processo porque também envolve o recebimento de propostas de empreiteiros licenciados e alguns documentos adicionais. No entanto, é para isso que existe o seu credor aprovado 203k - para ajudá-lo a transformar seu fixador superior em um lugar para chamar de lar.  

Tipos de empréstimos FHA 203 (k)

Existem dois tipos de empréstimos FHA 203 (k): limitados e padrão. Aqui estão as distinções entre eles:

Empréstimos 203 (k) limitados	Empréstimos padrão 203 (k)
O limite máximo é de US $ 35,000 para reformas residenciais	Requer um mínimo de $ 5,000 para reformas residenciais
Principalmente para reparos não estruturais e não luxuosos, como substituições de telhados, reformas de cozinhas e banheiros, atualizações de HVAC, etc.	Pode incluir algumas alterações estruturais, como transformar uma casa em duplex, melhorar a acessibilidade para pessoas com deficiência, projetos paisagísticos maiores, etc.
Mais fácil de conseguir e menos papelada	Menos comum e mais papelada

O que você não pode fazer com um empréstimo de 203 mil

Independentemente do tipo de empréstimo 203 (k) você obtém, algumas restrições se aplicam a empréstimos limitados e padrão. Primeiro, os projetos de construção não podem demorar mais de seis meses para serem concluídos. Tenha certeza de que você está trabalhando com empreiteiros que entendem seus cronogramas e podem trabalhar dentro deles. Você também não pode adicionar comodidades luxuosas, como piscinas ou quadras de tênis. A única restrição principal é para pequenos projetos de paisagismo. Grandes projetos de paisagismo estão bem.

Requisitos para um empréstimo de reabilitação FHA 203k()

Como você deve ter presumido, os empréstimos FHA 203 (k) são uma subcategoria dos empréstimos hipotecários FHA e, portanto, têm requisitos semelhantes, incluindo:

• Você deve morar na casa. Os empréstimos FHA 203 (k) não se destinam a casa lançando.
• Você deve ser cidadão dos EUA ou residente permanente legal. 
• Entrada mínima de 3.5% do total combinado do preço de compra e custos de renovação.
• Uma pontuação de crédito mínima de 580. Em alguns casos, você pode obter um empréstimo se sua pontuação de crédito estiver entre 500-579 se você depositar 10%, mas é menos provável. 
• Um rácio dívida / rendimento inferior a 43%. Em outras palavras, se sua renda antes dos impostos for de US$ 4,000 mensais, suas contas não poderão exceder US$ 1,720. 
• Você não pode exceder os limites de empréstimo FHA 203(k) em sua área. 

Benefícios e desvantagens de um empréstimo FHA 203 (k)

Cada empréstimo tem prós e contras, e os empréstimos de reabilitação FHA 203 (k) não são diferentes. 

Prós de empréstimo de reabilitação FHA 203 (k)

• Você pode combinar o preço de compra com reparos domésticos e desfrutar de uma casa recém-renovada.
• Requisitos de pagamento inicial e pontuação de crédito mais baixos do que um empréstimo convencional.
• Taxas de juros mais baixas do que outros tipos de empréstimos para reforma.
• Maneira rápida de construir patrimônio. O preço das casas em dificuldades é muitas vezes muito menor do que o das casas não em dificuldades. 
• Normalmente menos competição por uma propriedade.

Prós de empréstimo de reabilitação FHA 203 (k)

• Você não pode obter aprovação para um empréstimo se estiver procurando uma propriedade para investimento.
• Você precisará pagar seguro hipotecário privado (PMI).
• Requer mais papelada do que um empréstimo normal e leva mais tempo para ser fechado.
• Normalmente, os empréstimos de reabilitação são 0.75% a 1% mais altos do que a hipoteca FHA padrão.  
• Você precisará determinar quais reparos precisam ser feitos e se você tem orçamento para eles, o que requer mais trabalho. Além disso, empreiteiros licenciados são obrigados a fazer o trabalho. Você não pode fazer DIY e economizar custos. 

FHA 203 (k) Empréstimos de reabilitação vs. empréstimos convencionais

Os empréstimos FHA 203 (k) e os empréstimos convencionais têm alguma sobreposição. Ambos são usados ​​​​para residências primárias, exigem relações dívida / renda semelhantes e você pode obter empréstimos a prazo (15, 20 e 30 anos) usando ambos. No entanto, existem algumas diferenças importantes entre esses tipos de empréstimo:

	Empréstimos FHA 203 (k)	Empréstimos Convencionais
Pagamento inicial	Mínimo 3.5%	Mínimo 5% (normalmente)
PMI	Exigido	Não é obrigatório se você colocar 20% de desconto
Mínimos de pontuação de crédito(Geralmente)	580	620
Contribuições máximas do vendedor para os custos de fechamento	6%	9% se você colocar 20% para baixo
Para que você pode usar o empréstimo	Residência principal	Residência primária ou secundária e propriedades de investimento

Usando um empréstimo de 203 mil para refinanciar seu empréstimo existente

O refinanciamento para um empréstimo de 203 mil para ajudar a pagar as reformas da casa é uma ótima maneira de fazer as reformas que você deseja. Você nem precisa de um empréstimo FHA existente para fazer isso! Tal como acontece com os empréstimos regulares de reabilitação de 203k, você pode escolher entre um empréstimo limitado ou padrão e deve atender aos seus requisitos. 

Você pode refinanciar até 96.5% do total de sua hipoteca se sua pontuação de crédito for 580 ou superior. No entanto, um credor hipotecário pode ter requisitos mais rígidos a serem seguidos. Faça sua pesquisa antes de refinanciar um empréstimo de 203 mil para ver se é certo para você. 

Alternativas de empréstimo FHA 203 (k)

Felizmente, não faltam empréstimos à habitação disponíveis se você quiser comprar um fixador superior. Aqui estão algumas de suas outras opções:

• Empréstimo Fannie Mae HomeStyle – Funciona de forma semelhante a um empréstimo FHA 203(k), mas tem requisitos mais rígidos, incluindo uma pontuação de crédito mínima de 680 e uma relação dívida/renda máxima de 36%.
• Refinanciar – Se você já possui patrimônio líquido em sua casa, poderá sacar uma porcentagem para pagar as reformas. 
• Empréstimo da equidade Home – Você pode obter uma segunda hipoteca e receber um montante fixo com base no valor da sua casa.
• Linha de Crédito Home Equity (HELOC) – Semelhante a um empréstimo para compra de uma casa própria, mas funciona como uma linha de crédito. 

Os empréstimos de reabilitação FHA 203 (k) valem a pena?

Honestamente, tudo depende da sua situação. Os empréstimos de reabilitação FHA 203 (k) são uma ótima maneira de aumentar o patrimônio porque o valor da sua casa aumenta rapidamente. Além disso, são convenientes porque você não precisa contrair um empréstimo adicional, que provavelmente terá uma taxa de juros mais alta e exigirá que você o pague mais rapidamente. 

No entanto, os investidores imobiliários não podem usar esses empréstimos e há algumas restrições quanto ao que você pode atualizar. Além disso, a taxa de juros mais alta (mesmo que seja de apenas 75% - 1%) realmente aumentará se você não refinanciar. 

Dito isso, os empréstimos FHA 203 (k) oferecem uma ótima maneira de aumentar o patrimônio e podem ajudar os aspirantes a compradores de casas a transformar os consertadores em uma casa. Muitas vezes, é isso que importa. 

Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.