Tudo o que um novo investidor deve saber antes de fechar um imóvel

David:
Este é o show 709 do BiggerPockets Podcast.

Ashley:
Então o que eu fiz foi pegar minha experiência, tudo que aprendi desde que comecei no mercado imobiliário em 2013 foi quando comecei e coloquei tudo isso em um plano. Então, passos. Portanto, cada capítulo é basicamente uma etapa para organizar o que você pode fazer. Você pode encontrar todas essas informações em outro lugar e o que tentei fazer foi montar tudo junto, pegar as peças importantes e mostrar como conseguir seu primeiro imóvel no próximo ano.

David:
O que está acontecendo com todos? Este é David Greene, seu apresentador do BiggerPockets Real Estate Podcast. Aqui hoje com um episódio especial. Terei a companhia de Ashley Kehr, colega investidora imobiliária e apresentadora do BiggerPockets Podcast. Ashley é co-apresentadora do Real Estate Rookie Podcast, que ela faz com Tony Robinson, onde eles ajudam novatos a comprar imóveis. E hoje, Ashley vai falar sobre o novo livro que ela lançou pela BiggerPockets, Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment. Portanto, se você é um investidor imobiliário ou aspirante a investidor imobiliário e deseja ajuda para obter sua próxima propriedade e contrato, este livro pode ser uma ótima jogada para você.
No programa de hoje, Ash e eu abordamos muitas coisas boas, incluindo as etapas desde o momento em que você coloca uma propriedade e um contrato até a mesa de fechamento e, especificamente, o que você deve procurar durante a devida diligência, a reabilitação, a seguradora, o mesa de fechamento e muito mais. Damos-lhe algumas dicas realmente boas e você quer ter certeza de que vai pegar todas elas, porque muitas delas economizarão algum tempo e algum dinheiro, mesmo se você for um investidor experiente.
Antes de chegarmos a Ashley, a dica rápida de hoje é ver o que é possível em 90 dias, à medida que você supera a paralisia da análise e define uma meta para começar a progredir em seu primeiro ou próximo negócio. Considere comprar o livro de Ashley. Mesmo que você já possua algum imóvel, este livro pode ajudá-lo a fazer isso melhor e o valor que você obtém em comparação com o preço de um livro é provavelmente o melhor ROI que você pode obter em todo o espaço. Projetado para orientar todos os novatos, desde o estabelecimento de metas até a realização de metas em tempo recorde, este guia passo a passo irá levá-lo de novato imobiliário a estrela do rock imobiliário em três meses. Você pode encontrar o livro bigpockets.com/podrookie. Tudo bem, vamos falar com Ashley.
Ashley Kehr, bem-vinda de volta ao podcast imobiliário BiggerPockets. Como você está hoje?

Ashley:
Bom. Muito obrigado por me receber de volta. Já faz cerca de um ano, eu acho.

David:
Sim. Agora, antes de explicarmos por que você está aqui, quero dizer que acabei de gravar um episódio de Seeing Greene e gostaria de chamar você e fazer uma pergunta no estilo Seeing Greene. Aqui está a minha pergunta e vou fingir que sou o ouvinte do BP e você será eu aqui.
Como comprador, por que a data de fechamento de um negócio é importante para mim? Nunca entendi o significado. Obviamente, eu gostaria de fechar uma propriedade geralmente mais cedo ou mais tarde, a menos que estejamos nos aproximando do final de dezembro e possamos começar o próximo ano fiscal de forma mais limpa. Mas há algum elemento estratégico aqui que me falta e que ajudaria meu negócio a parecer ainda mais atraente para os vendedores?

Ashley:
Bem, acho que a primeira coisa é que isso pode mudar. É variável e depende de qual é a motivação do vendedor. Então aqui em Buffalo, no inverno, neva. Ninguém quer se mudar no inverno. Portanto, às vezes, até mesmo oferecer um fechamento atrasado pode ser visto como uma vantagem se você estiver fazendo uma oferta porque os vendedores não querem se mudar e estão agradecidos. Como se nossa casa fosse vendida, estamos sob contrato, mas podemos ficar aqui mais três meses até o tempo esquentar e depois vamos fechar a propriedade. Ou essas pessoas podem já ter uma casa em mente, querem entrar no seu novo imóvel. Então, fazendo um fechamento rápido, e vejo que muito mais comum é que as pessoas queiram fechar rapidamente, querem terminar o imóvel que estão vendendo e querem passar para a próxima coisa em suas vidas.
E quando você faz uma oferta em dinheiro, na maioria das vezes consegue fechar mais rápido do que se estivesse fazendo um financiamento convencional ou mesmo um empréstimo FHA. Você pode fechar mais rápido se estiver usando dinheiro vivo. Muitas vezes, a data de fechamento também dependerá de como você está comprando o imóvel.

David:
Sim, esta pergunta veio de Brit, do Oregon, e foi um pouco confusa porque ela disse: “Obviamente, prefiro fechar um negócio mais cedo ou mais tarde, mas a maioria dos compradores está no campo oposto. Eles querem mais tempo. Você precisa de tempo para conseguir seu empréstimo, tempo para reunir todas as organizações. Em geral, os compradores gostariam de um período de garantia mais longo porque têm mais tempo para a devida diligência, mais tempo para se preparar e os vendedores querem fechar mais cedo.” Então, como você disse, Ashley, em geral, um prazo mais curto costuma ser mais vantajoso para o vendedor, mas você também fez questão de não presumir isso. Você tem que perguntar, bem, o que os vendedores querem? Porque se conseguirem vender mais rápido, é menos provável que tenham que fazer outro pagamento da hipoteca ou recebam o dinheiro mais rápido para a próxima coisa que desejam.
Mas às vezes eles não querem vender mais rápido porque não têm para onde ir. Ou como você disse, eles não querem se mudar no meio do inverno. E é isso que os agentes podem fazer, eles podem fazer os negócios funcionarem, é descobrir a logística de cada parte e então fechar o negócio de uma forma que funcione para ambas as pessoas.

Ashley:
Pois é, já fiz antes que a data de fechamento possa ser determinada pelo vendedor. Que não estou colocando na minha oferta que quero fechar em 30 dias, principalmente na parte comercial quando estou fazendo uma carta de intenções e é muito mais flexível do que aderir a um contrato de imóvel residencial que o vendedor posso escolher a data de fechamento que não há nenhum momento firme e difícil que eu precise fechar.

David:
Sim, isso é inteligente porque tira muita ansiedade dos vendedores, porque muitas vezes você nunca sabe o que eles estão pensando. Bom conselho aí.
Então não falamos com você há cerca de um ano. Eu sei que você está apresentando o Real Estate Rookie Podcast lá com Tony e está sendo fantástico. Já encontrei vocês duas algumas vezes, mas me diga o que mais você fez no último ano de sua vida?

Ashley:
Algumas das grandes coisas são comprar cabanas em terra e atualizá-las e transformá-las em uma experiência mais moderna e glamorosa. Acabei de concluir uma propriedade em A-frame que ficou linda. Esse tem sido meu projeto no ano passado, fazer quatro cabines e renová-las completamente. Além disso, tenho hospedado bootcamps BiggerPockets sobre imóveis e sou apenas um investidor novato. Assim que comecei a fazer isso, decidi escrever um livro. Meu livro será lançado em 10 de janeiro e se chama Real Estate Rookie: 90 Days to Your First Investment.

David:
Isso parece muito interessante. O que podemos esperar que esteja dentro deste livro?

Ashley:
Basicamente, tudo e qualquer coisa que você encontrar neste livro, exceto talvez minhas próprias experiências pessoais, você pode encontrar na internet, você pode encontrar em outros livros, você pode encontrar em podcasts, você pode encontrar em jornais, você pode encontrar conversando com outros investidores . O que fiz foi pegar minha experiência, tudo que aprendi desde que comecei no mercado imobiliário em 2013 foi quando comecei e coloquei tudo isso em um plano. Então, passos. Portanto, cada capítulo é basicamente uma etapa para organizar o que você pode fazer. Você pode encontrar todas essas informações em outro lugar e o que tentei fazer foi montar tudo junto, pegar as peças importantes e mostrar como conseguir seu imóvel no primeiro ano no próximo.

David:
É uma espécie de projeto, ao que parece. Basta seguir o passo um, passo dois, passo três e você terá uma propriedade.

Ashley:
Sim.

David:
Muito legal.

Ashley:
E isso aconteceu. Fazer o bootcamp é basicamente fazer a mesma coisa nos bootcamps. Eu co-apresento com Tyler Madden e muitas pessoas vieram e nos disseram que conseguiram sua primeira propriedade ou talvez ficaram presas depois da primeira ou segunda propriedade e então seguiram em frente e fizeram o bootcamp e foram capazes para obter outra propriedade sob contrato. Eu estava em Phoenix em um encontro do BiggerPockets. Tony e eu fizemos um podcast ao vivo lá e duas pessoas naquele encontro compareceram ao bootcamp e vieram até mim e me disseram que uma já havia fechado um negócio e a outra havia conseguido dois negócios.

David:
OK. Então isso funciona, certo? Vamos nos aprofundar em uma parte que os novos investidores podem não conhecer e é por isso que um cronograma é importante. Então você recomenda esse cronograma de 90 dias, isso aparece nos bootcamps, aparece no seu livro. O que você acha que no cronograma de 90 dias ajuda os novos investidores a progredir?

Ashley:
Acho que apenas definir uma meta e definir um prazo para essa meta. Portanto, se você deseja obter um aluguel de curto prazo ou de longo prazo ou deseja comprar um imóvel para vender, isso lhe dá tempo suficiente para concluir e seguir todas as etapas para realmente obter um imóvel sob contrato . Dependendo do estado em que você se encontra, como Nova York, provavelmente você não fechará uma propriedade porque às vezes leva 90 dias apenas para fechar a propriedade, mesmo depois de contratá-la. Então, dependendo de onde você mora, no momento em que você realmente fecha o imóvel, pode não ser 90 dias, mas o que gostamos de ver é que você está fazendo ofertas e recebendo algo sob contrato em 90 dias.

David:
OK fixe. Então, vamos nos aprofundar no que realmente vai acontecer nesse processo e começar quando você realmente conseguir algo em contrato. Então, uma vez que a propriedade está contratada, muitas pessoas pensam que o trabalho está feito: “Oba! Está no contrato, eu comprei.” Não, você conseguiu. Este é um passo e é aqui que começa o verdadeiro trabalho e uma das primeiras coisas é a devida diligência. Então, o que você recomenda que os investidores façam quando começarem a fazer a devida diligência na propriedade que acabaram de contratar?

Ashley:
Antes mesmo de entrarmos nisso, quero apenas destacar o quão importante é realmente fechar o negócio e é tão emocionante e pode parecer um grande alívio, mas o que descobri é que muitos contratos imobiliários estão levando você a isso ponto de encontrar o negócio, como obter negócios, analisar negócios e, em seguida, fazer ofertas. Mas muitos não destacam o que você faz depois de contratar a propriedade antes de fechá-la. Então é aqui que dediquei muito tempo no livro para explicar e tenho uma lista de verificação de aquisições que coloco no livro e depois me aprofundo em cada coisa. Portanto, uma parte muito importante é a sua devida diligência.
Vimos nos últimos dois anos que muitas pessoas estavam dispensando inspeções na propriedade onde estavam apenas fazendo ofertas e não completando nenhuma devida diligência, mas há muita devida diligência que pode ser feita na medida em que uma vistoria física do imóvel. Há também a devida diligência que você pode fazer por trás de um computador para descobrir informações e dados. Então, algumas dessas coisas são verificar os impostos sobre a propriedade, obter uma cotação de seguro, descobrir qual seria o prêmio de um seguro, que tipo de seguro você precisa para a propriedade, e então você também tem sua companhia de títulos fazendo o trabalho de título procurando e ver se há algum gravame ou julgamento na propriedade anterior da propriedade. Depois, há também uma ida ao cartório do condado ou à prefeitura para conversar com o fiscal, principalmente dependendo do tipo de imóvel.
Então, comigo, estou procurando propriedades com terrenos em áreas rurais onde você está enfrentando fossas sépticas e poços na propriedade e não está ligada a serviços públicos. Então, na verdade, há alguma diligência necessária para descobrir quando foi a última vez que o condado o inspecionou? O município precisa sair e fazer uma fiscalização no momento da venda? Você precisa substituí-lo? Quanto vai custar?

David:
Na primeira propriedade que comprei, ninguém me disse que os impostos sobre a propriedade eram mais elevados do que o estimado. Acontece que era uma área que aqui chamamos de Mello-Roos. Não sei se vocês têm isso, mas são impostos extras arrecadados para pagar as escolas que foram criadas. Avaliações especiais provavelmente seriam o termo técnico. E pensei que os impostos seriam de US$ 140 por mês e eram cerca de 450. Eram mais de US$ 300 por mês em uma casa que comprei por 195,000. Não era como um imóvel super caro onde os impostos eram tão altos e esmagavam os números e eu nem sabia que isso poderia acontecer. Eu não sabia que era possível ter algumas casas com impostos mais altos do que outras. Essa é uma das coisas que você está falando que os investidores precisam estar cientes?

Ashley:
Sim, e também no estado de Nova York, eles têm o programa de poupança STAR. É a sua residência principal, você pode obter um crédito fiscal sobre a propriedade. Se você é agricultor ou arrenda suas terras a um agricultor para fins agrícolas, pode obter um desconto no imposto sobre a propriedade. O mesmo também se você for um veterano. Então, se você retirar os impostos sobre a propriedade, você precisa saber quem está realmente morando na propriedade agora e como a propriedade é mantida, porque você pode estar olhando para aquele imposto sobre a propriedade baixo e não perceber que o valor da poupança STAR que é retirado na verdade é porque eles moram na propriedade e você vai usar uma propriedade para investimento e aí vai aumentar.

David:
Isso é exatamente certo. Quando comecei a vender casas, uma das coisas que fazia pelos meus clientes era colocar a propriedade no site do avaliador de impostos do condado. Então você procuraria o número do pacote do avaliador. Isso é o que APN significa, se você já ouviu a frase APN, ou você pode simplesmente inserir o endereço e encontrar a propriedade e esta é, na verdade, informação pública. Você poderia ver quanto seus vizinhos estão pagando em impostos, você poderia ver o que cada um está pagando. E isso mostraria, ok, aqui está qual será o valor real que o condado vai arrecadar ou o estado. E então aqui estão todas as suas avaliações especiais, você vai conseguir isso, você vai conseguir isso, você vai conseguir isso e verá quais são os impostos para a propriedade individual e presumo que é aí que o A avaliação STAR apareceria ou o desconto no caso de ser proprietário de residência principal.

Ashley:
Sim, esse é um ótimo ponto onde você pode realmente encontrar os impostos sobre a propriedade. Você pode acessar o site de mapeamento GIS do condado. Então, basta mapear o Google GIS em seu condado, e é um site gratuito que mostra um mapa e depois os lotes e você pode simplesmente clicar nos lotes ou pesquisá-los. Você pode acessar o site da sua cidade e muitas vezes eles os terão lá. Tem algumas cidades rurais onde invisto que ainda nem têm sites e é preciso ir fisicamente ao gabinete do avaliador para retirá-los. Depois, há outros sites pagos, como o PropStream, que custa US $ 99 por mês, onde você pode obter os impostos sobre a propriedade.
Apenas certifique-se de verificar os impostos sobre a propriedade, especialmente se você estiver comprando no MLS ou mesmo se o vendedor estiver apenas informando quais são os impostos sobre a propriedade, certifique-se de verificar esses dados e se você está obter dados atualizados sobre ele também. Portanto, se os impostos sobre a propriedade forem de mais de um ano atrás, certifique-se de retirar os novos também.

David:
Sim, e muitas áreas têm impostos reavaliados no momento da venda. Então, em alguns lugares que visitei, o avaliador fiscal a cada 10 anos ou algo assim chega e diz: “Aqui está o valor da propriedade”. Eles redefiniram todos os impostos com base nisso. Mas na maioria das áreas, quando a propriedade muda de mãos, eles a reavaliam. Então o preço de compra está aí. Então, outra coisa que aconteceu naquela primeira casa é que ela foi vendida em 2006 como construção nova por 595,000 mil. Eu comprei por 195. Então, embora eu tenha acabado pagando mais impostos do que esperava com base nos 195, eles cobraram de mim um monte de impostos no fechamento do processo de depósito porque ainda avaliaram em 5 95. Então, quando foi vendido, o assessor fiscal entrou e disse: “Tudo bem, vale 195”. É um terço dos impostos. Esse cara vai pagar mais do que as outras pessoas pagaram.
Mas eles já haviam coletado mais do que isso de mim no depósito, então deveriam me reembolsar. Isso não acontece comumente, mas o que eles fizeram foi enviá-lo para a propriedade em vez de para mim e meu inquilino falsificou o cheque, descontou-o e depois me pagou o aluguel com meu próprio dinheiro por três meses consecutivos com isso restituição de imposto. Então não, quando você está comprando o imóvel, quando você olha quais são os impostos atualmente, eles são uma porcentagem do preço de compra. Provavelmente, na maioria dos casos, você está pagando mais pela casa do que o que o vendedor pagou quando a comprou. Portanto, seus impostos serão mais altos. Você não pode olhar para o número exato e dizer que são meus impostos. Você tem que olhar a porcentagem do preço de compra. É semelhante a como você ensina os novatos quando os faz fazer essa parte?

Ashley:
Sim, e acho que outra peça importante a acrescentar aos impostos sobre a propriedade para extrair as informações é que seus serviços públicos também são verificar o que eles estão dizendo sobre a cobrança de água e esgoto, especialmente se você vai pagar parte deles como o senhorio. E também descobrir que tipo de utilitários estão usando. Então, por aqui onde moro e nas áreas que invisto para o aquecimento, pode ser propano, pode ser natural, gás ou pode ser elétrico, ou na verdade acabei de comprar uma casa que tinha apenas três fogões a lenha no propriedade. Portanto, existem formas muito diferentes de aquecer a casa e diferentes serviços públicos, também diferentes empresas de serviços públicos. Portanto, durante o processo de due diligence, não apenas verificando os impostos sobre a propriedade, mas também verificando quais tipos de serviços públicos estão na propriedade e também os valores para eles.
Portanto, se uma propriedade não estiver bem isolada e o calor estiver sendo bombeado para fora da casa e a conta do gás for extremamente alta, mesmo que você não esteja pagando a conta do gás, quando você conseguir um inquilino para aquela propriedade, ele provavelmente irá para perguntar: “Você sabe quais são as utilidades médias da propriedade?” Você pode obter essas informações ligando para a concessionária e solicitando uma média. Eles não podem fornecer exatamente quanto é a conta de alguém, mas podem fornecer uma média de seis meses ou um ano. Certifique-se de aproveitar o ano inteiro, especialmente se você mora em uma área com estações diferentes. Porque se você ligar no outono e receber os últimos seis meses, será verão. Então você quer o ano inteiro para ver qual é a conta média. Mas isso definitivamente afetará os inquilinos que entrarem na casa. Você pode enganar alguém e prendê-lo a um contrato de aluguel de um ano, mas se ele tiver uma conta de luz super alta porque a propriedade não está bem isolada, então provavelmente ele se mudará depois daquele ano para algum lugar mais acessível .

David:
Esse é um ponto muito bom. Agora, que tal depois de você ter feito parte desse trabalho e agora você precisa descobrir se há uma reabilitação acontecendo? Toda casa tem reabilitação? Algumas propriedades têm reabilitação? Como você aconselha as pessoas no livro a fazerem a devida diligência na parte de reabilitação do negócio?

Ashley:
Sim, a parte mais fácil é que você pode consultar o seu empreiteiro antes mesmo de oferecer a propriedade, mas às vezes isso simplesmente não é viável. Então é aí que durante o seu período de due diligence, antes de fechar a propriedade, você está preparando tudo para que, no dia do fechamento, você esteja pronto para agir na propriedade. Então isso pode acontecer se você tiver permissão, e eu sempre coloco isso em meus contratos. Mesmo que eu não esteja conseguindo financiamento bancário, coloco uma contingência aí que posso ter acesso para um empreiteiro e/ou avaliação. Dessa forma, se eu acabar indo para um financiamento ou dinheiro vivo ou alguma coisa mudar, ainda terei a oportunidade de trazer alguém para a propriedade. Portanto, para um avaliador ou para um empreiteiro. E isso geralmente não é um problema porque a maioria dos imóveis que estou comprando já estão vagos.
Se houver inquilinos no local, pode ser mais difícil fazer com que os vendedores concordem com isso ou se eles moram lá como principal. Mas sempre vale a pena perguntar e sempre vale a pena tentar, para que você possa contratar um empreiteiro para obter uma estimativa mais completa do que o orçado. Então, quando você estiver fazendo sua inspeção ou mesmo sua exibição antes de oferecer, tire o máximo de fotos que puder e depois grave um vídeo de toda a casa para que você possa voltar e realmente aumentar seu orçamento, como ok, há 13 janelas na propriedade, todas precisarão ser substituídas. Isto é quanto custa uma janela e quanto trabalho será necessário investir nela. E você pode percorrer cômodo por cômodo e realmente elaborar sua estimativa e definir o escopo de trabalho que poderá então entregar aos empreiteiros.
Portanto, mesmo que você não consiga colocá-los na propriedade, você pode enviar-lhes os vídeos, as filmagens, o escopo do trabalho e eles podem lhe dar pelo menos uma ideia aproximada. E então, logo quando você fechar, você poderá colocá-los diretamente na propriedade e, com sorte, alinhá-los.

David:
Esse é um conselho tão bom. É muito comum ouvir as pessoas ficarem desanimadas: “Meu empreiteiro não pode andar pela casa durante os sete dias de devida diligência que tenho. Eu tenho que desistir disso. E eu acho isso uma loucura porque na maioria das vezes eles não conseguem te dar algo super detalhado. Mas em Investimento Imobiliário de Longa Distância, quando escrevi aquele livro, falei sobre como faço isso quando nem estou na área. E eu fiz isso recentemente. Comprei uma casa em Blue Ridge, Geórgia, ou uma cabana que você mencionou. Você está comprando esses dois.
E quando estávamos lá, ensinei meu agente como fazer isso quando não estou aqui. Não estarei presente em tudo isso, então pegue seu telefone, grave um vídeo, ande pela garagem, vá devagar nessas partes e diga: “Aqui está o que ele está se perguntando. Podemos colocar um quarto aqui, um quarto aqui? Onde colocaríamos o banheiro? Queremos derrubar esse muro.” E ele grava um vídeo de tudo, caso o empreiteiro esteja tentando descobrir, poderia haver um problema de suporte de carga nessa situação? Depois subimos as escadas da garagem até onde basicamente eles tinham um alojamento montado e mostramos como são os acabamentos aqui, queremos que você combine lá embaixo.
Ele me deu um orçamento super apertado de quanto custaria fazer isso apenas com base no vídeo. Aí fechei e eles entraram e disseram: “Tudo bem, aqui estão alguns ajustes que precisamos fazer agora que vimos a propriedade”. Mas eu não precisava que eles percorressem tudo. E é muito, muito mais simples do que penso que pensamos. E nem ocorre a muita gente gravar um vídeo e depois enviá-lo para as pessoas quando elas não estão lá. Isso é semelhante ao método que você adota quando está comprando?

Ashley:
Sim, definitivamente. E uma pergunta comum, e você disse que às vezes não consegue levar seu empreiteiro para lá, e tenho visto muito isso com os novatos recentemente, que eles não conseguem fazer com que os empreiteiros venham para a propriedade, especialmente se eles tiverem ainda nem fecharam o imóvel, ou talvez nem tenham contrato ainda, mas são novos investidores, só querem tomar todos os cuidados possíveis. Portanto, uma coisa que você pode fazer é oferecer o pagamento de um empreiteiro para fazer isso. Então, se você não tem certeza se vai usá-los ou não e está passando por momentos difíceis, você pode conseguir. Mas também o que tenho feito é construir meu próprio escopo de trabalho.
Então, se você tem algum conhecimento ou alguém que tem conhecimento, talvez ele não seja um empreiteiro ou não possa realmente fazer o trabalho para você, mas poderia percorrer a propriedade para você e construí-la, aqui estão as coisas que você precisa fazer, construa esse escopo de trabalho e depois envie-o ao empreiteiro. Portanto, você não está pedindo a um empreiteiro uma estimativa detalhada sobre o que ele fará. Você vai enviar a eles esse escopo de trabalho e pedir que preencham os itens de linha. Então, se você estiver enviando isso para três empreiteiros diferentes, você terá estimativas muito comparáveis, porque você realmente o construiu. E então você também receberá feedback, tenho certeza, e eles lhe darão algo que você sente falta, coisas assim. Mas isso também mostrará quem é realmente um grande empreiteiro e que também está cuidando de você, e que eles darão sua opinião.

David:
O que você acha de ter seu empreiteiro e seu inspetor residencial no mesmo dia, quando você puder alinhar isso?

Ashley:
Não sei. Na verdade, nunca pensei sobre isso. Eu nunca fiz isso. Quer dizer, não vejo desvantagem nisso.

David:
O que esperamos que aconteça é que o inspetor residencial veja as coisas e diga: “Ei, isso precisa ser consertado”. Mas o empreiteiro pode não saber que esta tomada não está funcionando ou ei ... Muitas vezes, você descobrirá que as tomadas estão conectadas de maneira errada ou o painel elétrico real não está configurado corretamente ou o encanamento está defeituoso. Eles ficam tipo, “Sim, isso é estranho. Por que está passando por aqui em vez de ali? Onde eles podem fazer com que o empreiteiro inclua isso no escopo do trabalho, se algo precisar ser feito. E, inversamente, o empreiteiro pode dizer: “Isso parece estranho”. E ele talvez possa pedir ao inspetor residencial que verifique se os pinos foram colocados na área certa ou se foram conectados incorretamente.
Essa foi uma das dicas que aprendi quando estava investindo pesadamente em Jacksonville, Flórida, e comprando muitas casas ao mesmo tempo, é que se eu conseguisse fazer com que os dois fizessem o passo a passo ao mesmo tempo, seria menos coordenado para meu agente para tentar descobrir como fazer com que os vendedores concordassem com isso e então eles meio que se enfrentaram e isso apenas me deu mais informações para revisar durante o período de devida diligência.

Ashley:
Sim, esse é um ótimo ponto porque você só precisa ter acesso à propriedade uma vez, fazendo com que eles venham imediatamente. E então, se por algum motivo alguém não puder fazer isso, você poderá enviar o relatório de inspeção ao seu empreiteiro.

David:
Sim, isso é definitivamente… Nós sempre faríamos isso também. Diríamos: “Ei, olhe isso, diga-me as coisas que você acha que poderia fazer mais barato”. Porque se eles vão gastar US$ 9,000 para resolver um pequeno problema, provavelmente não vou permitir que façam isso. Mas às vezes eles estão abrindo a parede ou movendo coisas de qualquer maneira, eles ficam tipo, “Ah, sim, enquanto estivermos lá, vamos consertar isso”. E você nem precisa pagar nada; se você tivesse que chamar um encanador especificamente para esse problema, eles poderiam cobrar cinco mil porque teriam que cortar sua rocha e mover coisas. Mas se você estiver fazendo uma demonstração do banheiro de qualquer maneira, poderá consertar o que aparece no relatório.

Ashley:
Isso também é ótimo se você está planejando pedir ao vendedor que reduza o preço ou cubra também o custo de algumas das coisas que aparecem na inspeção. Assim, com o seu empreiteiro ali mesmo, você poderá obter estimativas muito rapidamente para poder renegociar também com o vendedor.

David:
Muito melhor do que tentar fazer com que seu empreiteiro vá à mesma propriedade três vezes para obter uma estimativa de algo novo quando você estiver no meio da negociação, o que é uma ótima transição para a próxima parte do processo depois de colocar algo em contrato, é negociação. Qual é o seu conselho sobre como você negocia para assinar um contrato e, depois de assinar o contrato, qual é o seu conselho, o que você pode fazer para economizar algum dinheiro lá também?

Ashley:
Sim, o que eu mais gosto, então existem dois cenários diferentes, você está fora do mercado ou você está no mercado, acho que é muito mais fácil negociar um acordo fora do mercado porque você pode ser direto com o vendedor e não há intermediário lá. Nesse cenário, normalmente estou escrevendo uma carta de intenções onde declaro os termos básicos do contrato, o preço de compra, a propriedade, as informações do vendedor, minhas informações e os termos do contrato e quaisquer contingências. Gosto de enviar para eles e encontrá-los em 24 horas. Então marquei uma reunião com eles, vou mandar na noite anterior, depois vou e sento com eles. E eu tenho uma cópia para mim e uma caneta pronta para rabiscar as coisas e rubricar as coisas para fazer alterações. Então, gosto de ficar cara a cara durante a negociação e apenas perguntar: “Quais são as coisas sobre as quais você está hesitante? Do que você não gostou? E você descobrirá muitas informações.
Um vendedor me disse que não queria fazer isso e foi meio estranho e disse: “Sabe, só preciso de US $ 2,500 por mês, é disso que preciso”. Então o que eu fiz? Eu trabalhei de trás para frente. Fiz financiamento ao vendedor por 25 anos, amortização de 3.5%, e isso atingiu os US$ 2,500 de que ele precisava. E isso funcionou muito bem para mim e funcionou para ele, mas eu nunca teria sabido disso sem apenas conversar e ouvir. Então, acho que há muitos motivos diferentes pelos quais as pessoas estão vendendo ou coisas que são importantes para elas. Então, se você puder ficar cara a cara com eles, acho que será muito mais fácil lê-los quando você estiver falando sobre algo que está na carta de intenções, o que é importante para eles e o que não é importante para eles.
E aí também dá uma espécie de opção de lançar… Então eu sempre faço isso durante a exibição. Sempre pergunto se eles têm interesse em fazer financiamento ao vendedor. Se a resposta for totalmente negativa imediatamente, então é aí que eu digo: “Ah, eu não sabia se você havia contado ao seu contador, ao seu CPA que estava vendendo e eles recomendaram os benefícios fiscais disso. Isso meio que os anima um pouco. E então é tipo, você sabe, sempre há algum tipo de coisinha.” Bem, não sei, acho que poderia conversar com eles e outras coisas.” E, “Ah, sim, você deveria”. São muitos benefícios fiscais.

David:
Você pode compartilhar isso brevemente? Quais são alguns dos benefícios que as pessoas podem contar a um vendedor sobre por que desejam usar o financiamento do vendedor?

Ashley:
A primeira coisa é que o rendimento tributável é distribuído ao longo da vida do contrato de empréstimo que estão pagando. Portanto, eles não serão fortemente atingidos pelos impostos por receberem uma quantia fixa de dinheiro adiantado. Isso geralmente é o que há de mais importante para as pessoas. Mas também, se forem mais velhos, os idosos também receberão aquela renda fixa e estável. Já vi muitos vendedores mais velhos assim em vez de… Principalmente em acampamentos, tenho ido atrás de acampamentos e eles estão tão acostumados a receber essa renda mensal e receber esse valor fixo e agora eles querem para ficar dentro daquela renda mensal que estão acostumados a receber e que pode ser percebida com aluguéis de longo prazo. Mas a maior vantagem fiscal é que eles não são tão duramente atingidos pelos impostos naquele primeiro ano e isso é espalhado.

David:
Sim, eles não estão preenchendo o ganho de uma só vez.

Ashley:
Sim, e acho que muitos vendedores também estão tentando construir riqueza geracional. Eles também veem o valor de quando eu morrer, esses pagamentos são repassados ​​aos meus filhos, aos meus netos, e assim por diante.

David:
Muito bom ponto. Tudo bem. Agora, e se alguém usar um corretor de imóveis para comprar a casa? Que conselho você daria para eles sobre como podem negociar por meio de seu agente?

Ashley:
Acho que depende de quanto você confia ou valoriza a opinião do seu agente e do quanto ele trabalhará para você. Já estive em uma situação em que meu próprio agente, que eu estava usando, me deixou envergonhado com as coisas que eu estava pedindo. Então eu acho que é muito fácil as coisas ficarem confusas. Eles vão do comprador ao agente, do agente do vendedor até eles. E então, se você realmente conseguir isso sob contrato, no estado de Nova York, temos que usar advogados, então você coloca os advogados no meio disso também e então são quase seis pessoas que estão realmente passando.
Então eu acho que é muito mais difícil ter essa conversa e por isso sempre coloco tudo no papel. Eu escrevo como eu quero que seja. Portanto, se estou solicitando financiamento do vendedor na oferta, escreverei esse cronograma de amortização. Direi: “Este mês, quero comprá-lo por esse valor”. Mas ao longo de cinco anos, você ganhará uma quantia X de juros. E eu exponho isso. Não confio em nenhum dos agentes para explicar isso como um benefício e mostrar que eles realmente ganharão mais dinheiro aceitando o financiamento do vendedor.

David:
Sim. Você me fez pensar por que fica tão complicado quando há agentes envolvidos, porque você está certo. É um bom ponto. E percebi que há certas coisas que se tornam “padrão da indústria” quando você lida com agentes e algumas delas variam de acordo com a região. Por exemplo, no norte da Califórnia é comum que o vendedor pague o imposto de transferência de propriedade, mas o comprador pague o título e as taxas de garantia. Mas em algumas partes do norte da Califórnia, você divide as taxas de título e de garantia igualmente. É diferente quando você está na Bay Area, no Vale Central ou na Baía Sul. O que acontece é que não existe maneira certa ou errada de fazer isso, mas o corretor que vai propor a informação ao vendedor vai colori-la como se estivesse pedindo algo que não é normal, está sendo ganancioso. Eles querem que você pague por isso. Bem, normalmente, eles deveriam pagar por isso.
Então agora o vendedor que não sabe nada sobre imóveis diz: “Ah, eles estão me enganando”. E agora eles colocam o pé no chão e dizem: “Não, não vamos fazer isso”. O agente diz: “Sim, isso mesmo, vou economizar dinheiro para você”. E então eles vão ao agente do comprador e dizem que não vão fazer isso. O agente comprador vai até você e você diz: “Sim, vá negociar novamente. Isso é ridículo. Eles deveriam fazê-los mudar de ideia. Esse é o seu trabalho, certo? Agora, o agente do comprador diz: “Ugh, se eu insistir demais, eles vão desistir. Se eu não insistir o suficiente, meu cliente ficará furioso.” E então você, o comprador, não tem ideia de quais conversas estão sendo mantidas entre o corretor e o vendedor. E então quando você inclui o tio que quer ajudar e o pai que quer proteger seus filhos e os advogados envolvidos e todos têm seu próprio conjunto de valores que eles acham que deveriam ser seguidos, fica muito difícil fazer qualquer coisa. negociando em tudo.
Então, quando você vai diretamente ao vendedor, não existe toda essa maneira pressuposta de fazer as coisas que você está tentando resistir. É: “Aqui está o que estou oferecendo a você. Isso beneficia você?” “Mais ou menos, mas isso me beneficiaria mais.” “Ok, deixe-me ver se consigo estruturar isso de uma forma que me beneficie.” E é muito mais limpo. Você não tem todas as tradições associadas a como ofender alguém.
Eu estava pensando que em certas culturas asiáticas é muito tradicional trazer um pequeno presente quando você conhece uma nova pessoa e eu não apareceria trazendo um pequeno presente. Eu nunca pensaria nisso. Não fazemos isso de onde eu venho. E então você pode ofender as pessoas com muita facilidade e isso acontece constantemente nas vendas de imóveis. E então você inclui diferentes corretores que têm maneiras diferentes de fazer as coisas e diferentes MLSs têm coisas diferentes e diferentes empresas de títulos e garantias configuram as coisas de maneira diferente. Existem tantas maneiras de incomodar as pessoas. E cada lado está apenas ouvindo como o outro lado não concordou, e então ambos os lados ficam muito irritados. É como um jogo de telefone onde as coisas podem ficar complicadas. Então essa é uma das maneiras pelas quais você gosta de ir diretamente ao vendedor, porque pode evitar tudo isso?

Ashley:
Sim, mas devo dizer que houve momentos em que ter um agente foi definitivamente uma vantagem, porque talvez eles sejam amigos do outro agente ou o conheçam bem. E mesmo que pareça antiético, há momentos em que os agentes dão uma dica ou dão um fato sobre os vendedores que talvez outras pessoas que fazem ofertas não saibam ou coisas assim. Ou mesmo se vocês dois querem preços diferentes e tanto faz, os corretores estão representando o comprador ou o vendedor, a representação diferente, ambos querem vender o imóvel. Ambos têm o objetivo final de fechar aquela propriedade para receber sua comissão. Então, às vezes chega a um certo ponto em que os agentes trabalham mais juntos apenas para fechar o negócio. E isso pode ser uma grande vantagem porque você faz com que o comprador e o agente do vendedor façam tudo o que puderem para que o negócio aconteça.
Então, eu tenho visto isso, especialmente se algo como uma negociação se arrastou indefinidamente ou coisas surgiram. Eu tinha um imóvel que estava em contrato e estava fazendo um financiamento, estava fazendo uma avaliação. O avaliador não iria até a propriedade a menos que a entrada de automóveis fosse arada. O vendedor recusou-se terminantemente a arar a entrada de automóveis. Assim, os corretores de imóveis se ofereceram para dividir o custo da chegada do motorista do limpa-neves, porque ambos queriam avançar no negócio e concluí-lo. O motorista do arado ficou preso na garagem. Foram mais US$ 400 para rebocá-lo da garagem e isso se transformou em uma coisa horrível. Mas assim como aí, se fosse só eu negociando com o vendedor, às vezes sou tão teimoso que não teria desembolsado o dinheiro para pagar o motorista do arado, eventualmente, talvez, mas acho que foi tipo, isso é definitivamente um A vantagem de ter agentes é quando eles decidem realmente trabalhar juntos para descobrir o que é melhor para o comprador e o vendedor para fechar o negócio.

David:
Já vi coisas assim acontecerem que não fazem nenhum sentido objetivo. Então, digamos que o vendedor não queira pagar 500 dólares para arar a entrada da garagem, mas levou 90 dias para assinar o contrato. Eles vão esperar mais 90 dias para encontrar outro comprador. Eles vão gastar US$ 7,000 em pagamentos de hipotecas ou mais para passar esse período, em vez de gastar US$ 500 para abrir sua própria entrada de automóveis para que um avaliador possa entrar na propriedade. Mas eles ficam teimosos, não vou me mexer, e os compradores também podem fazer isso. Isso é exatamente certo. Muito do que você faz como agente, por mais estranho que isso seja, é negociar contra o outro lado, mas muitas vezes você está negociando com seu próprio cliente. Você está tentando fazer com que eles vejam o ridículo de suas decisões emocionais.
Como se fôssemos o vendedor, o comprador estava disposto a gastar 1.2. Foi aí que negociei o preço. Foi avaliado em um milhão, o comprador ainda vai comprá-lo e o comprador só quer que o vendedor conserte um pouco de madeira podre, uma coisa de US$ 2,000 e eles dizem: “Não vou dar nada a eles”. E você pensa: “Você percebe que eles estão gastando US$ 200,000 a mais do que vale e há uma boa chance de o próximo avaliador não lhe dar isso. E você pode vencer esta batalha e então vender sua casa pelo milhão que ela avaliou. Você quer arriscar 200,000 em dois mil.” E eles disseram: “Oh, ok. Eu não pensei sobre isso. Porque as pessoas não pensam nisso. Eles são muito emotivos e bons agentes podem trazer alguma luz à loucura.
Acho que alguém que tem experiência em comprar imóveis muitas vezes adquire experiência com humanos. As pessoas pensam que aprender a investir em imóveis está diminuindo os números. Cara, isso é o básico. É como os superfundamentos. Isso é apenas driblar uma bola de basquete e arremessar um taco. Isso não faz de você um bom jogador de basquete. Os seres humanos e a psicologia são onde seu dinheiro realmente é ganho, especialmente quando você está lidando com pessoas. Que conselho você daria para pessoas que estão tentando investir em imóveis e talvez estejam lutando para entender como se comunicar melhor ou a maneira correta de apresentar informações?

Ashley:
A primeira coisa é ler o livro Você não está ouvindo. Terei que pedir aos produtores que coloquem as notas do programa porque não me lembro do autor de imediato, mas acho que aquele livro aí é exatamente o que você acabou de falar, é entender como alguém se sente, ler suas emoções e realmente ouvi-los e não apenas tentar ser reativo, respondendo imediatamente e tentando racionalizar com eles. Muitas vezes as pessoas só querem ser compreendidas, só querem ser ouvidas. E se você estiver realmente ouvindo, talvez possa ver alguma coisa subjacente que o ajudará a realmente resolver e resolver o problema, em vez de tentar racionalizar com eles ou realmente ver o que está acontecendo.
O outro livro que eu recomendaria é Hug Your Haters, de Jay Baer. É um livro baseado em atendimento ao cliente, mas acho que é uma ótima leitura para qualquer pessoa. Portanto, quer alguém esteja fazendo críticas construtivas ou feedback negativo, ou você esteja lidando com um vendedor ou cliente difícil, isso apenas mostra as etapas de como lidar com essa situação. É meio exagero matá-los com gentileza. Isso apenas mostra todos esses casos em que alguém está quase te atacando ou discutindo com você, principalmente quando você está em uma negociação sobre como lidar com aquela situação para acabar fazendo com que eles lhe agradeçam.
Entre esses dois livros, acho que são ótimas leituras, mas de comunicação com as pessoas, que aprendi muito ao longo dos anos. Trabalho ao lado desse investidor há quase oito anos, acho que agora, talvez até mais. Muitas vezes rimos do quão longe cheguei. Comecei como administrador de propriedades e apenas lidava com inquilinos. Eu ficaria tão confuso que ficaria sobrecarregado. E agora é só lidar com situações diferentes, manter a calma, a calma, a calma, pensar realmente em como responder, porque você pode aprender a ler as pessoas e todas essas coisas, mas não será capaz de realmente perceber as coisas. se você não estiver ouvindo e realmente observando. E você tem que ser capaz de evitar reagir imediatamente e voltar atrás e se defender e ficar na defensiva antes de poder realmente ver o quadro geral do que eles estão tentando lhe explicar.

David:
Esse é um argumento muito bom. Você quer entender de onde eles vêm antes de tentar fazê-los entender de onde você vem e isso exige alguma disciplina. Essa não é uma resposta natural.

Ashley:
E você acabou de dizer tudo o que eu disse em uma frase. Isso poderia ter sido bem mais curto.

David:
Bem, tive o benefício de pensar na minha resposta enquanto você dava a sua. Não seja muito duro consigo mesmo.

Ashley:
E isso faz parte do livro: não pense na sua resposta. É como se a maioria das pessoas não ouvisse, elas estivessem realmente pensando em sua resposta, o que é tão difícil de fazer, tão difícil de fazer.

David:
Sim. Essa é a nossa linha de base logo após o mercado, logo após a linha de montagem da fábrica, sermos defensivos e tentarmos provar às pessoas que estamos certos, o que é tão estranho porque é extremamente arrogante presumir que você está certo sobre tudo o tempo todo. . Todos nós sabemos o valor do aprendizado, mas por algum motivo, quando conversamos com outra pessoa, não pensamos em aprender. Pensamos em como precisamos ensiná-los. Precisamos fazer com que eles vejam as coisas do nosso ponto de vista. Eu sempre uso o exemplo: se você é boxeador e está tentando nocautear seu oponente, não funciona quando as mãos dele estão levantadas e ele não está cansado, você só vai se dar um soco e ficar cansado. O que você quer fazer é deixá-los se dar um soco. Não tente nocautear alguém até que ele esteja cansado, pois não quer mais brigar, o que geralmente é feito fazendo-o falar.
Depois que alguém disse tudo o que precisava dizer, tirou tudo do peito e disse como se sente, está no ponto mais vulnerável como ser humano, é aí que você quer entregar sua informação. Essa semente atingirá o solo mais macio e fértil, em comparação com quando você tenta enfiá-la ali antes que a pessoa esteja pronta para ouvi-la. Na verdade, você também economiza muita energia. Esse é um ótimo ponto. Obrigado por esses dois livros. Agora, passando para o seguro. Quais são algumas coisas que as pessoas devem saber ao comprar uma casa sobre seguro residencial?

Ashley:
A primeira coisa é encontrar um agente que esteja familiarizado com a aplicação de políticas para proprietários ou qualquer que seja a sua estratégia. Se você está vendendo uma casa e ela ficará vaga, sua apólice de seguro será muito diferente de uma propriedade que realmente tem alguém morando nela. Se você tem um imóvel para aluguel de longo prazo, se você tem um imóvel para aluguel de curto prazo, seu seguro vai ser diferente. O custo de um aluguel de curto prazo é geralmente mais alto do que, digamos, sua residência principal, mas o custo de um aluguel de longo prazo pode muitas vezes ser menor do que sua residência principal porque você não está cobrindo nenhum conteúdo do edifício. Portanto, alinhe-se com um agente para saber quem tem experiência nessas diferentes áreas ou qualquer que seja a sua estratégia e faça com que ele realmente converse com você para analisar a apólice sobre o que está coberto e o que não está coberto.
Assim como algo que não poderia ser coberto por uma apólice de seguro aqui em Nova York está nos porões, muitas vezes há bombas de depósito, para bombear qualquer água que entra no porão dessas casas antigas, nessas fundações antigas. Isso é como uma cobertura adicional para a maioria das apólices e você tem que pedir para adicioná-la para que, se a bomba do reservatório não funcionar ou apresentar defeito, sua apólice de seguro cubra isso. Além disso, você pode obter descontos em muitas coisas. Assim como uma bomba de depósito, você pode obter um desconto porque ela bombeará a água em caso de inundação. Então há coisas diferentes e descubra e pergunte quais são esses descontos porque eles podem realmente somar.
O próximo passo é qualquer seguro especializado necessário para a propriedade. Então Tony Robinson, meu maravilhoso co-anfitrião, comprou uma propriedade na Louisiana e teve que fazer um seguro contra inundações e o seguro contra inundações disparou onde a propriedade se tornou inacessível para ele. É por isso que é importante saber as informações com antecedência, e esta foi sua primeira propriedade de investimento e tem sido um aprendizado para nós e para muitos ouvintes também entendermos, mas existe seguro contra terremotos. Existem todos esses diferentes tipos de apólices de seguro que você pode obter e algumas delas são obrigatórias, especialmente se você estiver obtendo uma hipoteca da propriedade, como o seguro contra inundações.

David:
OK. Última pergunta para você. Você tem preferência entre pagar um pouco mais para ter um agente de seguros com quem você se comunica se houver um sinistro ou se houver uma dúvida ou você recomenda que as pessoas sigam o caminho mais barato possível e encontrem uma agência de seguros on-line onde você tenha que lidar através de assistência virtual ou IA?

Ashley:
Não sei se realmente existe uma diferença de custo porque quando você contrata um agente, você está passando por… Então, na verdade, primeiro, eu não escolheria um agente. Eu escolheria um corretor de seguros porque eles podem fazer cotações para várias empresas. Então você receberá as cotações de volta e poderá seguir em frente e escolher a partir daí. Essa é a minha maior recomendação. Quanto a fazer um site online, não tenho certeza, nunca usei antes, eles dizem que vão citar suas apólices e devolver as estimativas. Quanto a oferecerem desconto, não sei porque na verdade é a seguradora que envia a oferta e não a própria agência. Não sei. Esta é uma boa pergunta.

David:
Sim, a seguradora que envia a oferta muitas vezes a tornará mais barata se você fizer isso através do portal online, porque ela não precisa pagar comissão ou salário à pessoa que lhe trouxe o negócio.

Ashley:
Comissão?

David:
Sim.

Ashley:
Interessante.

David:
O problema é que quando você faz uma reclamação por meio disso, você não recebe ajuda. Você não pode enviar um e-mail para alguém e dizer: “Estou com uma inundação, o que eu faço?” Isso é o que todo mundo quer. Você é forçado a passar pela árvore telefônica e eles dizem: “Bem, a razão pela qual lhe demos o desconto é porque não pagamos ninguém para atender sua reclamação”. E acabei de ver pessoas arrancando os cabelos da cabeça, sendo jogadas de pessoa para pessoa ou lidando com bots ou não obtendo resposta ou conversando com alguém que não fala inglês que apenas lhes dá um número de caso e desliga sobre eles.
É muito frustrante se você tiver que lidar com a seguradora, e é por isso que trago isso à tona, porque muitas vezes parece uma maneira fácil para os investidores economizarem dinheiro, o que é engraçado porque o seu seguro é uma parte muito pequena de todo o seu valor real. orçamento imobiliário. Provavelmente a pior maneira de tentar torná-lo mais lucrativo é economizar US$ 12 por mês em seu programa de seguro ou algo assim. Mas se você tem um corretor de seguros, como você disse, você tem um ser humano a quem você pode recorrer e dizer: “Uma árvore caiu no meu telhado, o que eu faço?” E eles dizem: “Nós cuidaremos disso, nós pegamos você”.

Ashley:
E nem mesmo essa parte também. Acho que o maior motivo pelo qual preciso falar com meu agente ou corretor é porque preciso de uma cópia do fichário da minha apólice mostrando que, se estou obtendo uma nova hipoteca sobre a propriedade ou algum tipo de novo financiamento, o credor é realmente adicionado como beneficiário de perdas e apenas fazer isso rapidamente ou apenas poder colocar uma apólice de seguro em uma propriedade. E é por isso que fiz esse checklist de aquisição, foi porque há vários anos meu corretor me ligou um dia antes do fechamento, meu corretor de imóveis: “Tudo bem, vocês estão prontos para fechar? Você trocou os serviços públicos em seu nome e obteve seu seguro. E entrei em pânico. Isso simplesmente me passou pela cabeça. Havia tantas coisas acontecendo e eu simplesmente esqueci essa necessidade básica. E ter um agente para quem eu pudesse ligar imediatamente e enviar as informações e dizer: “Preciso de seguro o mais rápido possível. Vou fechar amanhã.” E ter aquele relacionamento onde eles vão largar tudo e cuidar disso para você.

David:
Tudo bem. Última pergunta do nosso programa. O que alguém pode esperar no dia do fechamento se chegar tão longe?

Ashley:
Isso varia de acordo com a forma como você realmente fecha a propriedade. Portanto, existem várias maneiras diferentes. No estado de Nova York, você tem um advogado. Você pode ir ao cartório do condado e sentar-se à mesa de fechamento, e isso é bastante comum se você pretende comprá-lo com uma hipoteca, onde vai se encontrar com o advogado do banco, você vai se sentar na mesa de fechamento real e então seu advogado pegará os documentos e os arquivará junto ao escrivão do condado.
Se você estiver em um estado em que não precisa usar advogados e puder apenas verificar o título, talvez seja necessário ir ao cartório, sentar lá e assinar os documentos, ou você pode contratar um notário e pode vá ao escritório do seu advogado com antecedência, assine, eles farão o reconhecimento de firma ou a empresa titular poderá enviar um notário para você. Você vê muitos investidores no Instagram postando como estão assinando documentos de fechamento de uma praia ou de um restaurante nas férias. E então acho que o fechamento começou a mudar. Assim como o escritório do meu advogado, pré COVID, eu sempre tinha que ir fisicamente ao escritório no dia do fechamento, aí os papéis eram levados às pressas para o escritório do outro advogado no mesmo dia, depois iam e eram arquivados no mesmo dia e Eu traria o cheque e o cheque seria trazido junto.
Agora, ontem assinei uma propriedade que está fechando. Não vai fechar até a próxima semana. Os recursos ficam mantidos em custódia até o fechamento, e então serão liberados quando efetivamente protocolados na cartório. Então a papelada entre os próximos cinco dias, a papelada passou de mim para o comprador e depois vai para o cartório tudo dentro desse prazo. Portanto, existem muitas maneiras diferentes. O mais emocionante, eu acho, é quando você está sentado em uma mesa de fechamento, recebe as chaves depois de assinar e entrega o cheque, mas eu realmente não vi isso acontecer. Muitas vezes, parece que nem recebo mais as chaves de uma propriedade.

David:
Sim, é verdade. Você raramente recebe chaves. Como se seu agente descobrisse uma maneira de coordenar isso. Este é um bom ponto. Quais são algumas coisas que você recomenda que no dia do fechamento, quando as pessoas vão se sentar, presumindo que tenham passado por uma empresa de garantia e um corretor de imóveis, não estejam trabalhando diretamente com o vendedor, que deveriam olhar em seus fechando a papelada para ter certeza de que está correta?

Ashley:
Então, mesmo na véspera do fechamento ou talvez na manhã do fechamento, você deveria ir até a propriedade e fazer uma inspeção final, uma revisão final. Mesmo se você estiver comprando um imóvel que está vago durante todo o período em que o contrato foi contratado, você quer ir lá e ter certeza de que os canos não congelaram e a água estourou por toda parte, coisas diferentes assim. Você ainda quer verificar se a propriedade está nas mesmas condições de quando você a contratou. Então essa é a primeira coisa que você deve fazer. Depois, nos dias de fechamento propriamente ditos, olhando o demonstrativo de encerramento. E se você estiver trabalhando com uma grande empresa ou advogado, eles devem enviar isso a você com antecedência para realmente revisar.
Portanto, se você estiver comprando um imóvel que tenha inquilinos, certifique-se de que está sendo rateado pela renda real do aluguel. Então talvez os inquilinos paguem no primeiro, mas você está fechando no dia 15 para que seja rateado pelos 15 dias que você vai assumir a propriedade e eles ficam com os primeiros 15 dias que eles possuem a propriedade . Além disso, se houver um depósito de segurança, você receberá o depósito de segurança. Então isso geralmente é visto como um crédito no extrato. Portanto, não é como se você estivesse recebendo um cheque de US$ 600, eles estão apenas retirando US$ 600 do preço total de compra.
Então você quer ter certeza de que os impostos sobre a propriedade são rateados, o que será calculado para você. O vendedor pagou quaisquer valores que ainda cobrem parte do ano fiscal. E essas são as grandes coisas. E também esteja ciente do tipo de taxas que você está pagando, taxas de registro, taxas de títulos, taxas de pesquisa, se houver, coisas assim. E familiarize-se com a aparência de uma declaração final. Você pode pesquisar um no Google e apenas dar uma olhada e se familiarizar com as diferentes cobranças que estão cobrando deles. E se você estiver fechando com uma hipoteca também, com certeza será muito mais aprofundado do que se você apenas pedisse ao seu advogado para fazer um acordo em dinheiro.

David:
Esses são ótimos, ótimos pontos. Outra que vou acrescentar, isso é algo que está na minha checklist que tenho com meus assistentes sempre que estou fechando um imóvel, o que eles fazem, porque isso acontece com muita frequência, é que os custos de fechamento que negociamos muitas vezes não estão incluídos. a papelada. E eu sempre ficava com tanta raiva como se alguém estivesse me ferrando até perceber como funciona: os agentes preenchem o adendo e resolvem. Às vezes, há dois ou três deles indo e voltando antes de você finalmente concordar, ou mais, sobre o que será. Esses são encaminhados para a empresa titular. Se eles não forem encaminhados para a empresa titular, a empresa titular não tem como saber, ou devo dizer que a empresa de custódia, não tem como saber se eles devem ser incluídos. Mesmo que o sejam, muitas vezes a declaração final foi preenchida antes de as negociações serem concluídas.
Então, algum funcionário daquele local recebe um e-mail que diz: “Aqui estão os adendos”. E eles não leem todos eles, ou não olham para eles de perto e simplesmente não veem, ah, um crédito de $ 7,500 deveria ir para o comprador porque quando eles estavam negociando originalmente, isso não estava em lá. Então você deve saber quais são os seus créditos que você deveria estar recebendo e se eles são créditos do credor, são créditos do vendedor, ou se é o contrário, se algo foi ajustado, se o preço de avaliação veio mais baixo e você ajustou o preço de compra para baixo. Não presuma que a papelada de fechamento refletirá isso. Como comprador, você precisa saber. E não há problema em atrasar o fechamento se você disser: “Ei, isso precisa ser consertado”.
Então esse é um dos motivos pelos quais sempre tentamos agendar esses últimos, como quando você vai assinar sua papelada de manhã cedo. Porque se você fizer isso às quatro da tarde porque é quando é mais conveniente para você ou algo assim, você tenta descobrir na hora do almoço às 2h30, já é tarde demais para tirar os novos documentos levantar e conseguir todas as aprovações e agora o fechamento está atrasado um dia e isso pode estragar tudo. Portanto, ainda existem seres humanos envolvidos na montagem dessas coisas e os seres humanos cometem erros.
Tudo bem, Ashley. Bem, isso foi fantástico. Muito obrigado por compartilhar tanto de seu conhecimento, sabedoria e tempo conosco sobre especificamente como conseguir uma propriedade para alguém que não tem uma ou que não tem muitas. Antes de deixarmos você sair daqui, onde as pessoas podem encontrar este livro?

Ashley:
Você pode ir à livraria BiggerPockets. E se você fizer o pedido antes de 10 de janeiro, quando será lançado oficialmente, você receberá alguns bônus de pré-encomenda, um monte de planilhas e toneladas de formulários e documentos que juntei ao longo dos anos. Mas você também pode ganhar a chance de ser orientado por Tony e eu, e isso será gravado e tocado ao vivo no Real Estate Rookie Podcast. Assim, você receberá nossa ajuda e também será um convidado do podcast.

David:
Incrível. Então vá dar uma olhada. A menos que você tenha um milhão de propriedades, compre o livro de Ashley e aprenda como você pode conseguir mais. E se você já tem alguns imóveis, saiba como fazer melhor, certo? Há muitas maneiras, como falamos no programa, de você cometer grandes erros. Então, se você ouviu alguma coisa no episódio de hoje e pensou: “Ooh, não vou fazer isso”. Vá pegar o livro e veja o que mais você talvez não esteja fazendo.
Muito obrigado pelo seu tempo, Ashley. Eu sei que você é uma mulher ocupada, então vou deixar você sair daqui. Pessoal, se vocês gostaram do programa da Ashley, dêem uma olhada no Real Estate Rookie Podcast. Ashley, onde mais as pessoas podem descobrir mais sobre você?

Ashley:
Você pode entrar em contato comigo embigpockets.com, meu perfil lá, ou no Instagram, @wealthfromrentals.

David:
E você pode me encontrar no Instagram ou no YouTube ou em qualquer outro lugar, @davidgreene24. Tudo bem, obrigado Ashley. Boa sorte com as vendas de seus livros e nos vemos em breve.