As unidades de convivência estão ajudando os investidores a gerar retornos mais altos - aqui está o que você precisa saber

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Antes da pandemia, o co-living como solução habitacional já era ganhando popularidade à medida que a urbanização fez com que os aluguéis aumentassem nas grandes cidades. Agora, o conceito de morar em acomodações com espaços comuns está de volta depois que a pandemia deixou um crise de acessibilidade de aluguel e epidemia de solidão em seu rastro.  

No início deste ano, a maior operadora de co-living da América do Norte, Common, anunciou uma fusão com a Habyt, a maior operadora de co-living para a Europa e Ásia. O resultado é um líder global em co-living que irá operar 30,000 unidades em todo o mundo, muitas delas espaços de co-living. Estima-se que houve 74,000 quartos de convivência no total para alugar ou em desenvolvimento nos EUA em 2022. No final de 2019, a empresa de investimento imobiliário CBRE descobriu que havia cerca de Camas 5,000 em apenas cerca de 150 comunidades de convivência em todo o país. É uma tendência em rápida aceleração e a pesquisa mostra pode ter poder de permanência.

O que é Co-viver? 

A convivência sempre foi uma forma de economizar dinheiro no aluguel – grupos de amigos, especialmente jovens solteiros, muitas vezes alugam espaços compartilhados para economizar dinheiro nos custos mensais de moradia. Mas os espaços modernos de convivência são diferentes. Edifícios construídos ou reformados com a intenção de indivíduos não aparentados compartilharem o mesmo espaço residencial geralmente vêm com comodidades de primeira linha. Pense em decoração e móveis sofisticados, estúdios de fitness e ioga, amplas áreas de trabalho compartilhado e vantagens como serviços de limpeza e Wi-Fi de alta velocidade. As pessoas normalmente moram em quartos individuais mobiliados, mas compartilham áreas comuns como cozinhas, banheiros, lavanderia e áreas de estar. 

Existem variações na forma como esses espaços são operados. Algumas empresas, como Área Externa, use um modelo de associação, onde nômades digitais podem reservar vagas por apenas três noites. Outros, como Bangalô, funciona como uma plataforma tecnológica que conecta colegas de quarto que procuram moradia nas principais cidades e subloca casas para eles. Empresas como comum oferece uma combinação de unidades privadas com espaços de coworking e unidades compartilhadas com quartos privados. 

A crescente popularidade dos espaços de convivência também criou um mercado para unidades de propriedade conjunta. Por exemplo, o Co-proprietária Co. em Denver permite que os compradores de casas comprem uma parte de uma unidade com quarto e banheiro privativos. É uma forma de os indivíduos começarem a acumular capital por uma fração do custo normal de compra de uma casa na cidade. Alguns incorporadores também estão aplicando o conceito de co-living à propriedade de uma única família, construindo comunidades com uma casa comum e outras comodidades e oferecendo programação destinada a fomentar a comunidade. 

Uma solução para dois problemas distintos

Aluguéis disparados 

A relação entre aluguel e renda nos EUA é agora 30%, um aumento em relação aos 27.2% em 2019. Em algumas cidades, o problema é muito pior – em Nova York, a proporção é de 68.5% e em Miami é de 41.6%. Os aluguéis altos estão dificultando que os residentes paguem preços elevados de gasolina e mantimentos e guardem economias suficientes para ter esperança de adquirir uma casa própria. 

O aumento dos preços dos aluguéis, que atingiu Crescimento de 17.1% ano a ano atingiu seu pico em fevereiro de 2022, devendo-se principalmente ao estoque limitado e à alta demanda por mais espaço durante a pandemia. Em algumas cidades em expansão pandêmica, como Austin, Texas, os aluguéis mais do que duplicou dentro de um ano. 

O mercado de arrendamento está a começar a arrefecer – a média nacional de rendas solicitadas está a diminuir, de acordo com Zillow. O inventário multifamiliar está previsto para aumentar em 2023 também. Mas os aluguéis continuam elevados, 8.4% mais altos em comparação com o mesmo período do ano passado, e os apartamentos ainda estão fora do alcance de muitos residentes de áreas urbanas. Em 2022, houve 16% mais indivíduos sem-abrigo crónicos do que havia em 2020. Dado que o espaço limitado em relação ao número de residentes que procuram apartamentos é uma parte significativa do problema, a co-living é uma solução natural. 

Mesmo antes da pandemia, os governos locais estavam a examinar a perspetiva de espaços habitacionais partilhados como uma solução potencial para rendas inacessíveis. Através CompartilhadoNYC, o Departamento de Preservação e Desenvolvimento Habitacional da cidade de Nova York selecionou três propostas de empreendimentos habitacionais compartilhados com vários modelos projetados para fornecer moradia a residentes de baixa renda. E em San Jose, Califórnia, os legisladores ajustou o código de zoneamento local incluir o co-living, permitindo o início da construção de um novo empreendimento com 800 unidades. 

Durante décadas nos EUA, pensões evitou a falta de moradia para trabalhadores urbanos de baixa renda. Na década de 1960, estima-se que existiam cerca de 2 milhões de unidades de “ocupação em quarto individual”, semelhantes em conceito às modernas unidades de convivência. A Aliança Nacional para Acabar com os Sem-abrigo vê o regresso da habitação partilhada como uma solução que acabaria com os sem-abrigo para a maioria das pessoas. A maioria dos espaços de convivência modernos são alugados por um valor ligeiramente abaixo da taxa de mercado, mas há uma oportunidade para empreendimentos multifamiliares que usam um modelo de convivência para trazer unidades ainda mais acessíveis ao mercado. 

A epidemia da solidão

Os locatários que escolhem a convivência podem obter mais retorno para seus investimentos – comodidades de apartamentos de luxo a preços de aluguel abaixo do mercado – mas esse não é o principal motivo pelo qual a maioria das pessoas aluga uma unidade moderna de convivência, de acordo com um estudo. vistoria co-organizado pelo laboratório de pesquisa e design da IKEA. Os entrevistados disseram que o melhor benefício da convivência era a oportunidade de interação social. 

Os espaços de convivência oferecem inúmeras oportunidades para a construção de comunidades por meio de interações incidentais e de programação intencional. Os nômades digitais podem reservar um momento para socializar no “bebedouro”, assim como os funcionários que trabalham em escritórios. As famílias podem obter apoio na criação dos filhos. Idosos sozinhos podem se reunir para as refeições. E todos podem ter alguém para quem ligar se estiverem feridos ou precisarem de ajuda. Existem benefícios adicionais para os transplantados que podem necessitar de se deslocar rapidamente sem apoio – a convivência não só oferece um acesso mais fácil a espaços mobilados, mas também proporciona um círculo social instantâneo. Algumas empresas de convivência até trabalham para colocar colegas de quarto com interesses comuns. 

Isso é uma espécie de lufada de ar fresco para a surpreendente porcentagem de americanos que experimentam “séria solidão”. A Denunciar da Harvard Graduate School of Education estima o número em 36% de todos os americanos, incluindo 51% das mães com filhos pequenos e 61% dos jovens adultos. O isolamento social pode aumentar o risco de vários problemas graves de saúde e é um fator de risco que rivaliza até com o tabagismo quando se trata de morte prematura. A solidão está correlacionada com taxas mais altas de ansiedade, depressão e até suicídio. 

Problemas com o modelo de convivência

Algumas empresas co-living ainda não resolveram os problemas operacionais. Por exemplo, os residentes dos espaços de convivência de Common queixou-se de condições insalubres, falta de segurança, hostilidade entre colegas de quarto e má comunicação da equipe de apoio. Moradores de propriedades bangalôs em Nova York relatado encontrar estranhos em seus quartos, que eram mantidos destrancados devido à legislação local. Eles também reclamaram da má comunicação e das rescisões repentinas do aluguel, chamando a operação de “fraude”.

As queixas estão a chamar a atenção dos legisladores locais, que poderiam responder reprimindo esta forma de arrendamento habitacional, em vez de flexibilizar as regulamentações para torná-la mais viável. Por exemplo, permitir fechaduras em quartos alugados individualmente em Nova Iorque pode resolver o problema em parte, mas se as reclamações dos inquilinos apontarem para outras práticas injustas, o modelo de co-living poderá ser totalmente proibido na cidade. 

Mas em algumas cidades, como Filadélfia e Minneapolis, os legisladores estão abraçando a ideia de aluguel de “quartos individuais”, trazendo legislação para permitir a instalação de unidades em zonas multifamiliares e comerciais. 

Uma nova classe de ativos para investidores

A convivência não é apenas uma solução para a solidão e aluguéis inacessíveis. É também uma classe de ativos emergente para investidores imobiliários. Apesar de alguns problemas com o modelo de negócios de co-living, as empresas de co-living geralmente relatam receitas de aluguel por metro quadrado mais altas do que os modelos de aluguel tradicionais. Por exemplo, em Nova Iorque, os rendimentos das unidades de convivência são reportados como sendo 40% a 50% maior do que os aluguéis de apartamentos tradicionais. 

A Denunciar de estudantes do MIT também sugere que os edifícios de convivência devem ser mais resilientes durante uma recessão económica do que as habitações multifamiliares tradicionais. Na verdade, durante a pandemia da COVID-19, os espaços de convivência continuaram a ganhar um prémio de 23.2% por metro quadrado sobre os aluguéis por metro quadrado de apartamentos estúdio tradicionais em mercados comparáveis, de acordo com pesquisa da empresa de serviços imobiliários Cushman & Wakefield. 

O relatório do MIT também indica que a convivência está prestes a se tornar mais amplamente aceita, tanto entre os legisladores como entre o público em geral. Os primeiros sinais mostram que a convivência se tornará uma “classe de ativos fundamental no setor imobiliário residencial”, afirma o relatório. Embora o modelo ainda esteja na sua infância e apresente algumas potenciais dores de cabeça, pode tornar-se uma alternativa bem-vinda aos tradicionais arrendamentos multifamiliares de longo prazo para alguns investidores, especialmente em áreas urbanas onde os preços da habitação estão a dificultar a obtenção de fluxos de caixa positivos.

Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.