Os mais Previsões do mercado imobiliário para 2023 soar assim, “O céu está caindo! Venda tudo! As casas valerão US$ 1 no próximo ano! Isto é como 2008!” Veja o histórico daqueles que fazem previsões como essa. Estes são os mesmos previsores que estavam prevendo um acidente vai acontecer em algum momento nos últimos dez anos. Agora, com um sopro de medo no ar, os principais jornalistas imobiliários farão tudo o que puderem para convencê-lo de que estamos a ter uma repetição de 2008. No entanto, isso está longe de ser verdade.
Mas como poderíamos prever o mercado imobiliário de 2023 sem dados? E onde há dados, há David Meyer, vice-presidente de dados e análises da BiggerPockets e anfitrião do No mercado podcast. Dave e sua equipe lançaram recentemente “O Relatório sobre o Estado do Investimento Imobiliário de 2023," que dá todos os dados do mercado imobiliário que você precisa investir com sucesso em 2023. Nele, Dave compartilha como o mercado imobiliário 2022 Flipped depois que o Fed aumentou as taxas, como a oferta e a demanda foram afetadas, e o que podemos esperar para 2023.
Dave também irá repassar três estratégias de investimento ele acha que são mais apropriados para investir em 2023, Incluindo um maneira completamente passiva de investir, uma combinação de fluxo de caixa e valorização, e como os compradores podem aproveite esse mercado para obter ofertas com grandes descontos. Embora não possamos prever o futuro, podemos dar-lhe a melhor visão sobre o que você pode fazer para construir riqueza em 2023. Portanto, desligue a previsão do medo convencional e sintonize-se com notícias reais projetadas para torná-lo mais rico!
Clique aqui para ouvir no Apple Podcasts.
Ouça o podcast aqui
Leia a transcrição aqui
David:
Este é o show de podcast BiggerPockets 718.
Dave:
Se você está em um mercado onde os salários não estão subindo, há apenas um limite psicológico para o que as pessoas vão pagar pelo aluguel. Só pode ser X porcentagem. Normalmente, 30% de sua renda pode ser destinada ao aluguel, então concordo totalmente que em uma cidade híbrida ou em valorização, o crescimento dos aluguéis aumentará. Não sei se isso significa necessariamente que algum dia alcançarão o fluxo de caixa que essas cidades com fluxo de caixa tendem a suportar, mas pessoalmente, acho que essa é a melhor aposta porque você não está apostando apenas no fluxo de caixa ou apenas na valorização ou apenas alugue o crescimento.
Você está recebendo um pouco de tudo. Você não sabe qual dos três terá o melhor desempenho, mas aconteça o que acontecer, você se beneficia.
David:
O que está acontecendo, pessoal? Este é David Greene, seu apresentador do podcast BiggerPockets Real Estate aqui hoje com um dos meus co-apresentadores favoritos, ninguém menos que o próprio vice-presidente de análise da Biggerpockets, Dave Meyer, com um programa fantástico para você. Em primeiro lugar, Dave, como você está hoje?
Dave:
Estou ótimo. Eu me diverti muito gravando esse episódio. Acho que as pessoas têm muito pelo que esperar.
David:
Vocês estão indo muito bem, porque se vocês ouvirem até o final do programa, verão exatamente por que este foi um programa fantástico sobre um tema muito difícil que todos os nossos concorrentes estão evitando, porque eles não Não quero falar sobre o que vai acontecer em 2023 além de gritar. O céu está caindo, ou finja que nada está acontecendo, e me dê seu dinheiro para que eu possa te ensinar como investir em imóveis. Aqui, não estamos falando dessa vida.
Dave:
Absolutamente não, e talvez devêssemos ter falado sobre isso no show, mas acho que as pessoas estão evitando o conceito de risco. Eles veem que há risco no mercado, e isso é verdade. Acredito que existe risco no mercado, mas o risco é o contrapeso à recompensa. Portanto, você precisa entender os riscos para poder colher as recompensas e as oportunidades que estão por aí. Acho que no show nós realmente conversamos sobre isso. Conversamos muito especificamente sobre quais são os riscos e algumas maneiras de mitigá-los e aproveitar as oportunidades que poderão surgir no próximo ano.
David:
Isso está exatamente certo. Então, se você está curioso, se está frustrado, se está apenas querendo entender o que diabos está acontecendo no mercado imobiliário agora, este é um programa que trará muita clareza para você . Se você ouvir até o fim, na verdade entraremos em três estratégias que ambos acreditamos que funcionarão independentemente do que o mercado fizer nestes tempos incertos de 2023. Antes de entrarmos no programa de hoje, tenho uma rápida dica para você. Acesse bigpockets.com/report e baixe o relatório Dave ROE.
Muitas das informações do programa de hoje surgiram disso, e você pode obtê-las gratuitamente se for membro do BiggerPockets. Dave, algo que você queira dizer antes de começarmos?
Dave:
Não, vá verificar o relatório. Passei muito tempo nisso.
David:
Apoie Dave e deixe um comentário no vídeo do YouTube contando o que você achou deste relatório. Mostre a ele um pouco de amor. Se você gosta deste programa, deixe-nos uma avaliação cinco estrelas onde quer que esteja ouvindo podcasts. Pessoal, sinceramente, isso é muito, muito importante. Atualmente somos a maior feira imobiliária do mundo. Queremos continuar assim, mas não podemos fazê-lo sem a sua ajuda. Então, seja Apple Podcast, Spotify, Stitcher, onde quer que você ouça podcast, reserve um segundo e diga ao mundo o quanto você gosta deste podcast para que possamos permanecer em primeiro lugar. Tudo bem, vamos para a entrevista.
Dave, você escreveu um relatório sobre o mercado imobiliário. Conte-nos um pouco sobre isso.
Dave:
Eu fiz. É um estado completo e abrangente de investimentos imobiliários para 2023. Escrevi-o porque há muita coisa acontecendo agora. Não estamos e não estivemos em um mercado imobiliário normal nos últimos anos. Começo o relatório analisando todos os diferentes fatores e variáveis que irão impactar o mercado imobiliário neste momento e depois falo sobre algumas das melhores estratégias que você pode usar em 2023 para aproveitar o que eu pessoalmente acho que vai acontecer. haverá oportunidades no próximo ano, e apenas colocar algumas perguntas sobre o mercado de 2023 porque todos nós obviamente gostamos de fazer previsões e adivinhar o que vai acontecer, mas há algumas perguntas sem resposta que eu acho que serão o fator X para o mercado imobiliário de 2023 que ainda não sabemos como vai funcionar.
David:
Eu diria que na minha curta carreira investindo em imóveis… Bem, digo curto. Comparado com algumas pessoas, é longo, mas ainda não sou um homem velho. Este é o mercado mais complicado que eu diria que já vi. Tem muito mais fatores concorrentes que influenciam o que estamos vendo. Isso é semelhante ao que você notou e parte disso é abordado no relatório?
Dave:
Absolutamente. Quando você olha para o mercado imobiliário nos últimos 80 anos ou onde quer que tenhamos dados confiáveis, o mercado imobiliário geralmente é bastante previsível. Move-se em ciclos, mas durante, digamos, sete ou oito em cada 10 anos, sobe 2% a 4%, um pouco acima do ritmo da inflação. É um estado bastante estável e não tão emocionante. Nos últimos 15 anos ou mais, as coisas ficaram um pouco mais interessantes, e tem havido um pouco mais de crise nos últimos dois anos.
Nos últimos três anos em particular, como todos que ouvem isto provavelmente sabem, tornou-se uma loucura. Isso não significa que as pessoas estejam necessariamente agindo de forma irracional ou que estejamos totalmente desequilibrados em relação aos fundamentos. Na minha opinião, o que aconteceu nos últimos dois anos é que as variáveis e os factores que sempre impactam o mercado imobiliário se alinharam nesta tempestade perfeita para fazer subir os preços da habitação. Agora, estamos começando a ver isso se desenrolar e voltar a um mercado imobiliário mais equilibrado e, honestamente, mais normal.
David:
Isso parece loucura. Parece muito negativo. Estamos tendo essa correção excessiva, mas acho que quando você considera a insanidade que tivemos nos últimos oito anos em quão quente o mercado estava, e você coloca isso no contexto disso, não acho que isso seja uma correção excessiva tão grande como as pessoas estão dizendo, mas certamente parece que sim quando você compara com aumentos de 20% no preço que são a norma em certas cidades. Agora, você mencionou que existem algumas alavancas do mercado imobiliário que afetam o seu desempenho. Você pode me dizer o que você quer dizer com isso?
Dave:
Claro. Penso que, em geral, existem diferentes variáveis, e estes são, na sua maioria, indicadores macroeconómicos que têm mais impacto nos preços da habitação do que outros. Existem milhares de coisas e cada mercado imobiliário individual tem um desempenho diferente. Mas quando se fala sobre o mercado imobiliário a nível nacional, tudo se resume a algumas coisas. Muitas vezes, as pessoas querem, honestamente, simplificar demais as coisas e dizer: “As taxas hipotecárias estão subindo, então os preços caem”. Felizmente, não é tão simples. Existem mais indicadores. Há mais coisas que realmente importam e isso não deveria ser surpreendente.
Essas alavancas são coisas como oferta e demanda. Obviamente, os preços sempre se resumem, no sentido económico, à oferta e à procura, mas se extrapolarmos isso um pouco mais, precisamos realmente de olhar para coisas como a acessibilidade, o inventário, a escassez de habitação nos Estados Unidos, a inflação, claro, e coisas como taxas de hipotecas. Para mim, essas foram as principais coisas que impactaram o mercado em 22 e continuarão a impactar em 23, mas apenas de uma forma um pouco diferente porque a forma como essas variáveis interagem entre si mudou.
David:
Agora, saímos de uma das maiores recessões da história do nosso país, pouco antes de termos esta explosão. Então, pela sua opinião, que impacto teve essa grande recessão no espaço das construtoras residenciais nos últimos 10 anos?
Dave:
Quero dizer, pela estimativa de quase todos, os EUA têm uma enorme escassez de unidades habitacionais. As previsões variam significativamente entre três e meio e sete milhões de unidades habitacionais. Quando você fala de economia, isso significa apenas escassez de oferta, certo? Não há unidades habitacionais suficientes nos Estados Unidos para as pessoas, e isto é em grande parte atribuído ao que aconteceu durante e após a grande recessão financeira. Basicamente, muitos construtores fecharam as portas em 2008. Estava difícil lá fora e as pessoas procuravam emprego. Negócios fechados.
As pessoas que trabalhavam na construção acabaram indo para outros setores, e então vemos, se você olhar o gráfico, e eu colocar isso no relatório, o gráfico é bastante surpreendente. Dava para ver que a construção caiu de um penhasco entre 2008 e 2010. Estamos lentamente construindo nosso caminho de volta e agora está em um nível muito bom. Mas naqueles oito anos, ou, como você disse, de 2010 a 2018, estivemos bem abaixo das taxas de construção que deveríamos estar. Então, isso criou essas condições onde não havia casas suficientes.
Isso coincidiu com o período que começou por volta de 2020, quando a geração millennials, que é agora o maior grupo demográfico em todos os Estados Unidos, atingiu o pico da idade de compra de casa. Temos essa confluência de fatores onde há muitas pessoas que querem casas, e millennials que estão começando famílias, começando a ter filhos, e casas insuficientes. Esse é um cenário perfeito para os preços subirem. Este é apenas um exemplo de como estas diferentes forças macroeconómicas trabalham em conjunto ou trabalharam em conjunto durante a pandemia para fazer subir os preços.
David:
Agora, se você quiser ouvir mais sobre o que Dave está falando e os detalhes essenciais que tornam isso tão emocionante, você pode baixar o relatório gratuitamente em bigpockets.com/report e ver esses dados por si mesmo. Agora, continuaremos falando sobre o que está no relatório, mas se você realmente quiser interromper o podcast e verificar ou obtê-lo após o término do podcast, acesse largepockets.com/report. Agora, acho que o que você está mencionando sobre a oferta e as questões de oferta, na minha opinião, talvez seja a maior alavanca em todo esse drama dos preços imobiliários e na tentativa de entendê-los.
Eu estava falando sobre isso ontem quando alguém disse: “Bem, David, se as taxas continuarem subindo, você vê os preços despencando?” Eu disse: “Não os vejo despencando, porque são uma oferta muito restrita”. Se você é proprietário de uma casa e tem uma taxa de juros de 3%, e poderia vender sua casa e obter uma taxa de juros de 7%, a menos que tenha que se mudar, provavelmente não fará isso, especialmente com seu casa valendo menos agora do que valia antes. Você vai esperar. Então, como não estamos vendo muita oferta inundando o mercado, não estamos vendo essa queda nos preços, e foi isso que vimos na última vez que tivemos uma queda.
Havia muita oferta. Havia muito mais propriedades do que as pessoas podiam comprar ou mesmo queriam comprar, o que levou à grande queda nos preços. Acho que isso é o que confunde as pessoas que pensam: “O quê? Estamos entrando em uma recessão. Os preços não deveriam estar caindo como da última vez?” Qual a sua opinião sobre a comparação do ambiente em que estamos agora com a última vez que vimos o setor imobiliário quebrar?
Dave:
Esse é um ótimo ponto, e há muito nisso. Direi apenas sobre a oferta primeiro, que existem dois bons indicadores de oferta. Um deles é este indicador de longo prazo, e é o que mencionei antes, de que simplesmente não existem unidades habitacionais suficientes nos EUA. Para mim, sou tendencioso, porque sou um investidor imobiliário. Isso é o que aponta para a valorização do mercado imobiliário no longo prazo. Independentemente do que aconteça em 2023 ou 2024, porque não sabemos o que vai acontecer, para mim, o facto de haver muita gente que quer casa, e não haver muitas casas, é um bom presságio para preços imobiliários nos próximos cinco a 10 anos.
Quando falamos sobre o que está acontecendo no curto prazo, gosto de olhar para uma métrica chamada estoque, que é basicamente quantas casas estão no mercado no momento. Para você, não está explodindo. Definitivamente está acima de onde estávamos em 2020 e 2021, mas não da maneira que sinaliza uma queda. Só para explicar isto a todos os que estão ouvindo, penso que o inventário é um dos, se não o melhor, indicador do desempenho de curto prazo do mercado imobiliário, porque mede a oferta e a procura. Não se trata apenas de quantas casas são colocadas à venda. Isso é algo conhecido como novas listagens.
O estoque é uma medida de quantas casas são colocadas à venda e com que rapidez elas saem do mercado. Portanto, quando vemos que os stocks começam a aumentar, isso sinaliza uma mudança significativa em direção a um mercado comprador, onde os preços provavelmente irão descer. Vimos que nos últimos seis meses esse estoque está subindo. Mas na verdade, David, eu estava apenas olhando esta semana. Não sei se você conhece esse cara, Mike Simonson. Ele é da Altos Research. Ele é um grande corretor de imóveis. O estoque caiu na semana passada. Está caindo agora, então não é como se o estoque estivesse disparando e, de repente, estamos vendo as coisas permanecerem no mercado por muito mais tempo do que antes da pandemia.
Eles estão apenas voltando aos níveis pré-pandêmicos. A partir de agora, as coisas podem mudar nos próximos seis meses. Mas a partir de agora estamos registrando isso em janeiro de 2023. As coisas estão bastante estáveis em termos de estoque, e isso é uma grande diferença em relação ao que aconteceu em 2008. Mencionarei também que a maior diferença entre agora e 2008 são os padrões de crédito. Esta não é minha área de especialização, mas leio muito sobre isso. Basicamente, os bancos não estão autorizados a conceder os empréstimos malucos e arriscados que concederam em 2008.
As pessoas não estão inadimplentes agora. As pessoas estão pagando suas hipotecas em dia, e isso realmente constitui um obstáculo aos preços, porque o que realmente faz com que o mercado chegue ao fundo do poço é a venda forçada. Quando as pessoas são forçadas a vender, porque não conseguem fazer os seus pagamentos, é isso que faz o mercado entrar em parafuso. No momento, não há sinal de que isso esteja acontecendo.
David:
É importante observar isso. Eu estava usando a analogia ontem quando conversei com meus líderes de vendas que faziam as mesmas perguntas. Minha opinião é que somos um caminhão descendo uma colina. Agora, todo mundo sabe que você não deve apenas usar os freios quando estiver descendo uma ladeira, porque as pastilhas dos freios ficam desgastadas. Você deveria mudar para uma marcha mais baixa. Mas se esta fosse uma recessão real, não estaríamos em declínio. Estaríamos indo para o vazio. Se a economia estivesse em dificuldades, as pessoas não poderiam comprar casas. Eles não puderam fazer seus pagamentos. Eles estavam sofrendo. Com o mercado de trabalho, você veria para vender.
Estamos num mercado onde estamos a abrandar artificialmente as coisas através do aumento das taxas. É como usar os freios ao descer uma colina. Se tirarmos o pé do freio, veremos os preços das casas subirem. Você veria transações acontecendo em maior número. Você veria os dias no mercado começarem a cair. É importante notar que esta não é uma recessão baseada em problemas fundamentais da nossa economia neste momento, pelo menos. Quem sabe se o ChatGPT muda tudo isso. Todos nós perdemos nossos empregos, mas eu disse uma loucura. Isto é absolutamente algo que o governo escolheu fazer para tentar desacelerar a inflação e o aumento dos preços das casas.
Agora, isso é algo que os investidores imobiliários precisam estar cientes, a decisão que o Fed toma, a decisão que o governo toma. Esses fatores macroeconômicos desempenham um papel importante no valor do seu investimento ou na aparência dos números do fluxo de caixa quando você o comprar. Conte-me um pouco sobre que tipos de mercados são criados como resultado das oscilações de estoque baixo ou alto que você mencionou.
Dave:
Basicamente, acho que o estoque é muito bom de se observar no mercado local, porque está se comportando de maneira muito diferente em mercados diferentes. Muitas vezes e no relatório, uso exemplos diferentes, mas acho que, de modo geral, lugares no Centro-Oeste e no Nordeste estão relativamente “bem”. Todo mundo tem uma definição de bem. Algumas pessoas querem ver a quebra do mercado imobiliário. Direi apenas que os preços estão estáveis em Chicago, Filadélfia, Boston, Indianápolis. Se você olhar para eles e quiser entender o que está acontecendo em seu mercado, se o estoque permanecer estável e ainda estiver abaixo dos níveis pré-pandemia, você provavelmente poderia esperar que o mercado imobiliário naquela área ficará relativamente estável ou talvez até cresça modestamente no próximo ano.
Quando você começa a ver os níveis de estoque subirem acima dos níveis pré-pandemia, isso, para mim, é um sinal de que os preços provavelmente cairão nesse mercado. Você vê isso francamente em muitas cidades em expansão devido à pandemia, como Boise, Reno, Austin, Denver, onde invisto. Estes mercados estão a assistir a uma maior correção, porque simplesmente subiram demasiado. Acabaram de atingir um nível, e este é outro indicador importante de acessibilidade que simplesmente não é sustentável, pessoas cujos salários, os seus salários, não conseguem sustentar os preços que temos visto em algumas destas cidades em expansão.
Eu realmente recomendo que se as pessoas quiserem olhar para seus mercados individuais e descobrir o que está acontecendo, olhar para o estoque e os dias no mercado são duas maneiras realmente fáceis de começar a entender, como: “Você está em um mercado vendedor? Você está em um mercado comprador?” Só para maior clareza, porque acho que as pessoas confundem muito isso, mercado comprador significa muitas vezes que é um bom momento para comprar. Eu sei que isso é confuso porque as pessoas veem os preços caindo, mas isso significa que tradicionalmente você tem mais alavancagem. Mercado de compradores significa que os compradores têm o poder. O mercado do vendedor significa que os vendedores têm o poder.
Então, estamos saindo de uma época em escala nacional onde os vendedores tinham todo o poder, certo? Vendemos isso todo… quero dizer, você provavelmente lidaria com isso todos os dias, David. Os vendedores poderiam basicamente dizer: “Eu quero tudo, sem concessões, seu filho primogênito. Dê-me seu carro e sua aliança de casamento”, e as pessoas estavam fazendo isso. Agora é um cenário diferente onde os compradores podem ser um pouco mais seletivos e negociar. Novamente, dias de estoque de mercado, boas maneiras de saber se o seu mercado está em um mercado equilibrado, no mercado do vendedor ou no mercado do comprador.
David:
Esse é um grande ponto. Acho que algo que diferencia nossos podcasts dos outros é que não confiamos apenas no fator medo para obter cliques. Agora é fácil dizer às pessoas: “Durante o mercado do vendedor, você não deve comprar porque o vendedor tem todo o poder. Apenas não compre. Mas a razão pela qual é um mercado de vendedores é geralmente porque os preços estão a aumentar muito rapidamente, ou as rendas estão a aumentar tão rapidamente, ou as suas opções alternativas ao imobiliário são tão sombrias que esta é claramente a melhor opção. Então, mais concorrentes inundam lá. Isso cria o mercado do vendedor.
Então, inversamente, é fácil entrar e dizer: “Bem, é um mercado de compradores ou, desculpe, os preços estão caindo, então você não deveria comprar. Você deve esperar pelo fundo, mesmo que seja um mercado comprador. Este pode ser um momento melhor para comprar e, portanto, você deve estar atento aos dois mercados. Existe uma estratégia que funciona em qualquer um deles e há prós e contras. Comprar no mercado de um vendedor é muito difícil. Você vai abrir mão de muita coisa que você nem… Às vezes uma fiscalização você tem que abrir mão. No entanto, você está obtendo a vantagem da explosão de preço do ativo.
No mercado de um comprador, você pode estar comprando em um momento em que os preços podem cair. Teoricamente, nunca sabemos onde está o fundo do poço, mas você está ganhando períodos de devida diligência, os vendedores pagando muitos custos de fechamento, obtendo estoques de nata da safra que você nem conseguia colocar em mãos antes, a menos que tivesse 1.2 milhão em dinheiro para ir competir. Há prós e contras em ambos, e realmente estamos tentando trazer o quadro completo aqui, em vez de apenas criar um título que diga: “Compre agora ou espere. A crise do século está chegando.” Então, vimos essas coisas por oito anos. Isso nunca aconteceu.
Dave:
Eles estarão certos um dia se continuarem dizendo isso. Eles estarão certos um dia.
David:
Este é um bom ponto. Um relógio quebrado acerta duas vezes por dia. Não é assim que acontece?
Dave:
Exatamente.
David:
Sua opinião sobre isso é o que eu acho que as pessoas deveriam considerar, em vez de apenas: “Diga-me o que fazer. Isso é compra ou venda? É entender os fatores que influenciam o preço e então a decisão certa geralmente se tornará conhecida. Abordámos o lado da oferta falando sobre inventário, monitorizando o inventário, compreendendo que é por isso que os preços não estão a cair neste momento: não há muita oferta, mas o lado da procura também é importante. O mercado imobiliário é interessante porque a demanda é um pouco mais complicada do que seria em algo como talvez cartões de Pokémon.
Você pode me contar um pouco sobre a demanda e como isso funciona especificamente no setor imobiliário?
Dave:
A demanda imobiliária é composta por duas coisas. Acho que muitas vezes as pessoas pensam que a demanda é exatamente o número de pessoas que desejam comprar uma casa. Não é. É quantas pessoas querem comprar uma casa e quantas pessoas podem comprar uma casa. São dois… Ambos influenciam a demanda, mas se comportam de maneiras diferentes. Acho que o maior exemplo, David, somos ambos da geração Y. Acho que durante anos você viu esses especialistas na TV dizendo: “A geração do milênio não quer comprar casas. Eles não estão comprando casas.” É como se os dados deles não mostrassem isso. Isso mostra que eles não tinham dinheiro para comprar casas e, no momento em que conseguiram comprar casas, provocadas pelas baixas taxas de juro da pandemia, saltaram para o mercado imobiliário como loucos.
Portanto, a procura não é tão simples porque as pessoas não querem comprar casas. Acho que o principal fator que está impulsionando a demanda e irá, como já disse, é que a geração do milênio está atingindo o pico dos anos de formação familiar. Isso é uma coisa forte. As pessoas realmente subestimam, eu acho, o impacto da demografia, mas é super, super importante. Estamos vendo a maior geração do país entrar na idade de pico de compra de casa, o que vai aumentar a demanda. Como acabei de dizer, com as baixas taxas de juros de 2020 até meados de 2022, as pessoas estão enlouquecendo neste mercado.
Agora, essa procura demográfica provavelmente durará mais três a cinco anos se olharmos apenas para a demografia dos EUA, mas o que mudou e o maior factor que mudou desde meados de 2022 até agora é o factor de acessibilidade. A segunda metade da demanda é quantas pessoas podem comprar uma casa. Com as taxas de hipotecas subindo tão rapidamente, isso representa uma erosão completa da acessibilidade. Vimos basicamente o mercado imobiliário reagir a este único factor mais do que a qualquer outra coisa, porque se as pessoas não têm dinheiro para comprar uma casa, isso retira toda a procura do mercado, e isso realmente modera os preços, ou pode mesmo enviar os preços descendo para trás.
Isso é realmente o que aconteceu com a demanda. Francamente, talvez eu esteja avançando aqui, minha opinião sobre o que vai acontecer no mercado imobiliário no próximo ano, dois anos, três anos, tem tudo a ver com acessibilidade e se ele se recuperar. Na verdade, na minha opinião, a questão da acessibilidade melhorará? É então que o mercado imobiliário atinge o fundo do poço e começa a crescer novamente.
David:
Este é um ponto de nuance muito poderoso que você está apresentando. A demanda tem duas cabeças quando se trata de imóveis. Você tem que estar disposto e ser capaz. Convencionalmente, capaz tem sido o problema. Mesmo se você quisesse comprar uma casa, você simplesmente não poderia porque os preços estavam subindo mais rápido do que você poderia acompanhar, ou você não queria competir com outras 11 ofertas, ou acenar com suas contingências, então você apenas disse , “Ei, estou fora. Eu não vou fazer isso. Quando você está em um mercado muito, muito ruim, o lado disposto desaparece.
As pessoas não querem comprar uma casa. Foi isso que vimos em 2010. Muita gente não conseguiu comprar uma casa, mas muitas conseguiram. Eles simplesmente não queriam. Lembro-me que em 2010 ninguém via o setor imobiliário como se fosse comprar um ativo. Isso é difícil se alguém não estivesse por perto naquela época. Eles encaravam isso como se estivessem se amarrando a uma âncora de 30 anos chamada hipoteca. Se você dissesse: “Comprei uma casa”, eu diria: “Meu Deus, você tem que fazer esse pagamento pelos próximos 30 anos. Por que você faria isso?" Isso é engraçado, Dave, porque minha primeira casa, minha hipoteca foi de US$ 900. Isso ainda era considerado uma sentença de morte. Por que você iria querer apenas se vincular a US$ 900?
Ninguém estava disposto a comprar casas e a oferta era tanta que causou a queda dos preços. Isso é o que monitoramos quando observamos o que o mercado está fazendo: quanta oferta existe, o que cobrimos e, em seguida, quanta demanda existe. Existem dois componentes nisso. É preciso estar disposto a comprar uma casa e ser capaz de comprar uma casa, ao contrário de muitas outras coisas que não envolvem financiamento, como o exemplo do cartão Pokémon que dei. É apenas: “Você está disposto a comprar, certo?” A maioria das pessoas pode pagar US$ 30.
Eu realmente não sei muito sobre cartas Pokémon. Aí comprei para o meu sobrinho no Natal e ele ficou super animado com isso. Não é algo em que você precise comprá-los com imóveis.
Dave:
Grande parte da possibilidade de comprar imóveis está fora de nosso controle, porque a maioria das pessoas usa alavancagem, usa dívidas para financiar imóveis. Portanto, a taxa de uma hipoteca realmente impacta o que você pode pagar, e isso teve um impacto positivo nas pessoas durante a pandemia, porque de repente as pessoas puderam pagar muito mais. Agora que voltamos a… Na verdade, é alto em comparação com onde estávamos, mas estamos certos sobre a média histórica das taxas de hipotecas. Agora que voltamos a uma taxa de hipoteca mais normal em termos históricos, isso teve um impacto negativo na acessibilidade.
Quando você fala em comprar um card Pokémon, um bom vinho ou qualquer outra coisa, você está apenas usando capital próprio. Normalmente, você não aproveita essas compras, então depende de você: “Você tem esse dinheiro na sua conta bancária? Então você pode ir comprá-lo. Existem outros exemplos de ativos alavancados, mas o setor imobiliário é provavelmente o maior exemplo de ativo alavancado, e realmente é. É por isso que o setor imobiliário é realmente sensível às taxas de juros, porque isso realmente afeta a capacidade de comprar propriedades de investimento ou residentes primários.
David:
Agora, quando se trata de taxas e do Fed, você pode nos contar um pouco sobre como essas decisões são tomadas e como isso acaba afetando a acessibilidade?
Dave:
Nossa, meu assunto favorito. Basicamente, como todos sabemos, a inflação é muito elevada. Esse é um enorme problema para a economia. Isso corrói nosso poder de compra. Todo mundo odeia isso. Os investidores imobiliários odeiam um pouco menos, porque o mercado imobiliário é uma proteção fantástica contra a inflação, mas ainda assim é uma droga para todos. O Fed está basicamente tomando decisões para tentar combater a inflação. Eles fazem isso aumentando a taxa de fundos federais. Essa é a única coisa que eles podem controlar. É instável, mas é basicamente a taxa a que os bancos emprestam uns aos outros.
A ideia por trás do aumento da taxa de fundos federais é que, se ficar mais caro pedir dinheiro emprestado, menos pessoas o farão. Quando há menos pessoas pedindo dinheiro emprestado, menos dinheiro circula pela economia. Isso também é conhecido como oferta monetária, e por isso eles estão tentando reduzir a oferta monetária porque vimos isso enlouquecer. Nos últimos dois anos, existe uma medida de oferta monetária chamada M2. Basicamente, vimos isso explodir e isso aconteceu por alguns motivos. Uma foi por causa das baixas taxas de juros, mas a outra foi por causa da impressão de dinheiro. Introduzimos muito dinheiro novo no sistema e, portanto, eles não conseguem retirar esse dinheiro do sistema.
O que podem fazer é aumentar as taxas de juro e tentar fazer com que circulem menos pela economia. Se menos pessoas pedem dinheiro emprestado, o dinheiro fica no banco, ou na sua conta poupança, ou você faz menos com ele. Isso ajuda a arrefecer a inflação, pelo menos em termos tradicionais. É isso que o Fed está tentando fazer. Obviamente, no início de Janeiro de 2023, a inflação ainda está muito elevada, mas a tendência parece estar a começar a diminuir. Agora, a taxa de fundos federais não controla diretamente as taxas de hipotecas, mas influencia as taxas de hipotecas. Então, vimos as taxas de hipotecas passarem de ...
No início de 2022, eles estão, eu acho, abaixo ou em torno de 3%. Agora, a partir desta gravação, eles estão em cerca de 6.2%, então mais que dobraram. Isso aumenta significativamente a quantidade de… Isso diminui significativamente a acessibilidade, devo dizer. Vimos uma época em que, no início da pandemia, a acessibilidade estava quase em níveis recordes. As pessoas podiam pagar qualquer coisa, a tal ponto que agora a acessibilidade está no nível mais baixo em 40 anos. Este é o imóvel menos acessível desde a década de 1980, e as implicações disso são óbvias. Se você não tem dinheiro para comprar, não vai comprar, então há menos demanda no mercado.
David:
Isso é muito, muito bom. Agora, para recapitular aqui, até agora, cobrimos as alavancas do mercado imobiliário, o que faz os preços subirem ou descerem, a oferta e o estoque e como você pode rastreá-los, a demanda e a capacidade, a nuance do que afeta a demanda, bem como as hipotecas. taxas e inflação, que são todos ingredientes do bolo do mercado imobiliário, devo dizer, que você monitora. Você adiciona mais farinha. Você adiciona mais ovos. Você adiciona mais açúcar. Você vai ganhar um bolo com sabor diferente. Isso é o que todos nós tentamos entender quando tentamos prever como as coisas vão.
Agora, antes de passarmos para o que funciona em um mercado incerto como este, minha última pergunta para você é: o que precisa acontecer para que a acessibilidade seja reequilibrada novamente para que o investimento em imóveis seja algo que deixe as pessoas entusiasmadas e realmente possível?
Dave:
Em primeiro lugar, ainda acho que o investimento imobiliário é possível e animado. Você tem que ser um pouco criativo, sobre o qual falaremos em apenas um segundo. Acho que o que aconteceu foi basicamente durante dois anos, cada variável, todas as alavancas de que falamos estavam apenas apontando em uma direção para os preços, e isso foi para cima. Agora, chegamos a um ponto em que precisamos nos reequilibrar e as coisas mudaram. A acessibilidade diminuiu a tal ponto que os preços provavelmente cairão um pouco em 2023. O que precisa mudar para a acessibilidade é uma de três coisas.
A acessibilidade é um fator de três coisas diferentes. Um deles são os preços da habitação, claro, e se os preços caírem, isso melhora a acessibilidade. A segunda coisa é o crescimento salarial. Se as pessoas ganham mais dinheiro, as coisas começam a ficar mais acessíveis. Já estamos a ver o crescimento dos salários começar a diminuir e não creio que isso seja um factor importante no mercado imobiliário. O terceiro são as taxas de hipoteca, direitos? Se as taxas de hipoteca caírem, a acessibilidade voltará a subir. Esses são os principais fatores que, pelo menos, analisarei nos próximos meses.
As taxas de hipoteca já caíram do seu pico. Eles poderiam voltar a subir, mas em outubro, novembro, eles estavam na casa dos sete baixos. Agora eles estão na faixa dos seis. A acessibilidade já está começando a melhorar um pouco. Provavelmente é isso. Se você pretende analisar algo para entender o mercado imobiliário em 2023, acessibilidade é o que eu recomendaria.
David:
acessibilidade é, como você mencionou, uma combinação do preço versus o pagamento da hipoteca. Não é tão simples como apenas um ou outro.
Dave:
Exatamente.
David:
O engraçado é que quando as taxas caíam, todos reclamavam que as casas eram inacessíveis, porque as pessoas podiam pagar mais por elas, então os preços continuaram subindo. Depois, quando os preços finalmente desceram, as pessoas queixaram-se de que as taxas de juro eram demasiado elevadas, mas eram as duas faces da mesma moeda. Normalmente não se pode ter um sem o outro, assim como a oferta e a procura. Tudo bem, vamos passar para três coisas que funcionam em um mercado incerto como este. Qual é o seu primeiro conselho sobre estratégias que as pessoas podem aproveitar ou onde podem ganhar dinheiro mesmo quando não temos certeza do que vai acontecer com o mercado?
Dave:
Bem, uma das coisas que mais me entusiasma, e na verdade pretendo fazer um investimento nas próximas semanas, são os empréstimos privados. Quando você está em um ambiente de taxas de juros altas, é o banco que cobra essas taxas de juros altas. Então, se você puder se tornar o banco, essa é uma proposta bastante interessante. Provavelmente há muitos nadadores por aí que querem dinheiro. Provavelmente há sindicatos que precisam de empréstimos-ponte. Há pessoas que precisam de hipotecas e, portanto, há oportunidades para ser um credor privado. Eu não sou um especialista nisso. David, não sei se Dave Van Horn, o terceiro Dave. Talvez devêssemos tê-lo uma vez.
David:
Três D.
Dave:
Ele é um verdadeiro especialista nisso. Esqueci como se chama seu livro, Note Investing. BiggerPockets tem um livro. Dê uma olhada. Penso que os empréstimos privados são uma opção realmente interessante neste momento, porque se a dívida for cara, isso é mau para o mutuário, mas por vezes é bom para o credor. Isso é algo que estou analisando pelo menos em 2023. Você já fez empréstimos privados?
David:
Na verdade, tenho algumas notas da empresa de Dave, a PPR Note Company, acredito que se chame. É um conceito semelhante ao que você está dizendo. Esse princípio aplica-se aos empréstimos privados, mas também se aplica apenas à poupança. Você foi punido por salvar os últimos oito anos ou mais. A inflação era muito maior do que você poderia obter com seu dinheiro no banco. Isso ajuda a alimentar o aumento dos preços dos ativos porque você pensa: “Bem, eu tenho US$ 100,000 no banco, o que me rende meio por cento enquanto a inflação está em Deus sabe o que é, provavelmente realisticamente 20% a 30% se você olhar para preços de alimentos, gás, imóveis e coisas assim.”
Eu tenho que colocá-lo em algum lugar. Onde vou colocá-lo? Bom, provavelmente vou colocar no imobiliário, porque é o que está subindo mais, né? Mas quando vemos as taxas subirem, mesmo que desacelerem, os preços dos activos sobem. Cara, houve uma época, eu me lembro, em que eu trabalhava em restaurantes onde ganhava 6.5% do meu dinheiro que colocava no banco, e isso nem estava em CD. Assim, estratégias como empréstimos privados, apenas poupar o seu dinheiro num determinado momento tornam-se possíveis quando finalmente conseguimos elevar as taxas para níveis mais saudáveis.
Dave:
Na verdade, acabei de escrever um blog sobre isso no BiggerPockets e acho que estamos chegando a um ponto em que as taxas de poupança são atraentes novamente. Na minha conta poupança de alto rendimento, posso obter quase 4% agora. Eu sei que a inflação sai amanhã, mas no mês passado acho que estava em 7.1%, né? As pessoas dizem: “7.1% é superior a 4%”. Sim, é verdade, mas 7.1% olham para trás. Foi o que aconteceu no ano passado. Se você olhar a taxa mensal, ela está em média em torno de 0.2% nos últimos cinco meses. Então, se você extrapolar isso, e ninguém sabe o que vai acontecer, mas se você apenas extrapolar, você pode imaginar que a inflação daqui a um ano poderá estar em algum lugar entre 2% e 3%.
Portanto, se você está ganhando 4% sobre o seu dinheiro pela primeira vez em anos, sua taxa de poupança pode, na verdade, não lhe render um grande retorno, mas pelo menos mais dinheiro do que a inflação está corroendo. Pessoalmente, pelo menos estou colocando o dinheiro... Estou procurando oportunidades no mercado imobiliário, mas estou pegando o dinheiro que tenho, colocando-o no mercado monetário ou em uma conta poupança de alto rendimento, porque pelo menos você pode obter retornos reais de 1% a 2% sobre o seu dinheiro, ao contrário dos últimos anos, onde se você colocasse seu dinheiro em uma conta poupança, estaria perdendo 6% ou 7% no mínimo.
David:
Você nem tinha essa opção quando as taxas estavam super baixas, e isso estava alimentando essa grande corrida que tivemos. Agora, sem nenhum investimento específico, você obtém lucro sobre os juros provenientes da nota, mas é insignificante em comparação com quanto dinheiro você ganha quando a nota é paga antecipadamente. Normalmente, o que você está fazendo é comprar uma nota com desconto nesses casos. Comprei uma nota. Digamos que talvez eu tenha pago $ 50,000 e o saldo da nota fosse $ 75,000 ou $ 80,000, e eu receba meus $ 300, $ 400 por mês provenientes dessa nota, então há um retorno sobre o dinheiro que paguei.
É amortizado, então você receberá mais do que aquilo que investiu, mas você realmente ganha quando essa pessoa vende ou refinancia sua propriedade, e recebe de volta os $ 80,000 quando gastou apenas uma porcentagem menor na nota. A parte difícil é diferente do mercado imobiliário, você não tem controle. Não é como um ativo. Posso entrar lá, comprar e consertar para que valha mais. Eu escolho em que ponto do mercado vou vendê-lo. Você está à mercê da outra pessoa, então a estratégia é apenas ter todas essas pequenas anotações que estão por aí. Ao contrário de um jack in the box, você não sabe quando ele vai estourar, mas em um determinado momento, isso vai acontecer.
Então bum, você tem uma nota aparecendo. Você obtém lucro. Ou você compra uma nota maior que gera mais fluxo de caixa ou investe em algo diferente, que é algo que eu planejava fazer muito mais quando a comprei. Depois vimos o que aconteceu com o mercado imobiliário. Foi como, “Ah, não, a todo vapor, coloque os ferros no fogo o máximo que puder, pois esse mercado está aumentando”. Acho que é um ótimo conselho, estratégias diferentes em torno do setor imobiliário, mas não necessariamente apenas possuí-lo. A segunda coisa que vejo que você mencionou são as cidades híbridas. Vamos começar com o que você quer dizer com híbrido?
Dave:
Se olharmos para trás, historicamente, os diferentes mercados imobiliários têm um desempenho realmente diferente. Tradicionalmente, antes da pandemia, o que se via é que certos mercados eram ótimos para o fluxo de caixa, mas não valorizavam muito. Outros mercados foram ótimos para valorização, mas não geraram tanto fluxo de caixa. Esses são os dois extremos do espectro, mas há alguns que obtêm uma apreciação modesta e um fluxo de caixa modesto, o que, pessoalmente, estou realmente interessado. Eu acho que essa é a melhor desvantagem… É conservador no sentido de que você tem um bom fluxo de caixa, um fluxo de caixa sólido, não um fluxo de caixa incrível, mas um fluxo de caixa sólido para que você sempre possa pagar sua hipoteca.
Não há risco de inadimplência. Você pode esperar. Não há nada. Não há risco aí. Mas, ao mesmo tempo, é uma valorização, então você ainda obtém algumas das oportunidades positivas que obtém em mercados como a Califórnia ou Seattle. Não é tanto, mas você ganha um pouco de cada. Penso que esses mercados terão um desempenho particularmente bom, porque muitos destes mercados híbridos tendem a ser cidades mais acessíveis. Meu tema em grande parte do que estou falando hoje é que a acessibilidade está dominando o mercado imobiliário. Acredito que os mercados mais acessíveis terão um bom desempenho em relação a outros mercados nos próximos anos.
Acho que algumas dessas cidades híbridas são realmente interessantes. Só quero alertar as pessoas que entraram no mercado imobiliário nos últimos anos que o que vimos nos últimos anos é tão atípico em muitos aspectos, mas o que estou falando agora é da valorização. Vimos todas as valorizações do mercado, grandes mercados, pequenos mercados, mercados rurais, mercados urbanos, mercados suburbanos, tudo. Por que não? Isso não é normal. Normalmente, alguns mercados sobem. Outros mercados permanecem estáveis. Alguns mercados caem.
Pessoalmente, acredito que retornaremos a essa dinâmica no longo prazo. Não sei se será neste mês ou no ano que vem, mas acho que isso é normal para o mercado imobiliário. Acho que vamos voltar a isso. Então, eu observaria os mercados em que estamos vendo algum show de caixa e alguma valorização antes da pandemia. Estas são cidades terciárias como Birmingham, Alabama ou Madison, Wisconsin ou lugares como este que têm forte demanda de crescimento populacional, mas ainda oferecem fluxo de caixa. Acho que eles terão desempenho superior ao de outros mercados nos próximos dois anos. Essa é apenas a minha opinião, mas é para isso que estou olhando.
David:
Se alguém quiser identificar cidades como esta, que dados deverá procurar?
Dave:
Acho que a primeira coisa é que se você quiser observar o fluxo de caixa, poderá observar uma métrica chamada relação aluguel/preço. Basta dividir o aluguel mensal pelo preço de compra. Se estiver perto de 1%, você está indo muito bem. Você provavelmente já ouviu falar da regra do 1%. Pessoalmente, acho que está um pouco desatualizado e que esperar um acordo que atenda à regra de 1% provavelmente lhe causará mais mal do que bem, porque você vai esperar para sempre em busca de um unicórnio mítico. Não que isso não possa existir, mas como acabei de falar, esses negócios de 1% geralmente ocorrem em mercados que não valorizam. Eu acho que para mim não vale a pena.
Eu preferiria ver algo com uma relação aluguel/preço de 0.7 ou 0.8, mas que seja um mercado em valorização. Isso é o que quero dizer com cidade híbrida. A relação preço-aluguel é boa. Então, para apreciação, é difícil prever, mas as coisas mais importantes são muito simples: o crescimento populacional. Haverá demanda ou mais pessoas se mudarão para lá do que sairão? Dois, crescimento económico, podemos olhar para isto em termos de crescimento salarial ou crescimento do emprego, mas se as pessoas se mudarem para lá e receberem cada vez mais salários, os preços dos activos irão subir.
David:
Muitas vezes falamos sobre valorização e fluxo de caixa como se fossem forças opostas como o Yin e o Yang. Você é um investidor em valorização ou em fluxo de caixa? Mas em termos práticos, para nós que possuímos imóveis, percebemos que na verdade eles não são mutuamente exclusivos, que muitas vezes, vemos o fluxo de caixa valorizar à medida que os aluguéis sobem. O que você acha da ideia de que certos mercados terão aumentos de aluguel, assim como o valor do ativo aumentará?
Dave:
Eu pessoalmente… eu concordo. Existem grandes mercados que têm fluxo de caixa de 1%. Eu não investiria neles, porque pessoalmente trabalho em tempo integral. Não dependo inteiramente do meu fluxo de caixa para o meu estilo de vida. Mas também é demasiado arriscado para mim, porque esses mercados tendem a ter populações em declínio ou a não ter um grande crescimento económico. Isso é, para mim, arriscado. Eu sei que as pessoas dizem que o fluxo de caixa é uma boa proteção contra o risco, mas acho que alguns... Mas se o seu vasto valor estiver caindo, então não acho que o fluxo de caixa vá compensar isso. Eu acho isso super importante.
Pessoalmente, eu alertaria as pessoas para não presumirem que os aluguéis vão subir pelo menos este ano ou no próximo. Só acho que tivemos o que eles chamam de finanças ou economia de um pequeno avanço, onde é como se os preços dos aluguéis geralmente subissem alguns pontos percentuais por ano. Eles enlouqueceram nos últimos anos, e isso pode ter levado todo o crescimento dos aluguéis nos próximos dois ou três anos e apenas adiado para 2021 ou 2022, por exemplo.
David:
Muito possivel.
Dave:
Minha recomendação é subscrever um acordo presumindo que o fluxo de caixa não aumentará nos próximos um ou dois anos. Se isso acontecer, o que pode acontecer, isso é apenas um molho por cima, mas acho que a coisa conservadora a fazer é presumir que o fluxo de caixa provavelmente será bastante moderado... Quero dizer, o crescimento dos aluguéis, desculpe-me, provavelmente será bastante suave para os próximos anos. Mas se você mantiver isso por cinco, sete anos, então eu provavelmente preveria algum crescimento nos aluguéis, com certeza.
David:
Bem, quando você está tomando uma decisão sobre onde comprar, você acha que é razoável esperar que os aluguéis de uma cidade híbrida aumentem mais do que um mercado de fluxo de caixa, o mercado não valorizado do Centro-Oeste?
Dave:
Ah, sim, 100%. Quero dizer, se você está vendo uma cidade que tem crescimento econômico, basta olhar para o crescimento salarial. Se os salários estão a subir, se bons empregos estão a chegar a essa cidade, esses são alguns dos melhores indicadores.
David:
As pessoas conseguem pagar mais porque há procura no mercado de arrendamento, tal como existe no mercado de aquisição de casa própria. A mesma ideia.
Dave:
Exatamente. Se você está em um mercado onde os salários não estão subindo, não há limite legal, mas há apenas um limite psicológico para o que as pessoas vão pagar pelo aluguel. Só pode ser X porcentagem. Normalmente, 30% de sua renda pode ser destinada ao aluguel. Se estivermos muito acima disso e se os salários não estiverem a crescer, então isso não apoia o crescimento das rendas. Então, concordo totalmente que em uma cidade híbrida ou em valorização, o crescimento dos aluguéis aumentará. Não sei se isso significa necessariamente que algum dia alcançaremos o fluxo de caixa que essas cidades com fluxo de caixa tendem a suportar.
Mas, pessoalmente, acho que essa é a melhor aposta, porque você não está apostando apenas no fluxo de caixa ou apenas na valorização ou apenas no crescimento dos aluguéis. Você está obtendo um pouco de tudo e não sabe qual dos três terá o melhor desempenho. Mas aconteça o que acontecer, você se beneficia disso.
David:
Bem, isso é o que eu queria destacar para as pessoas que talvez sejam investidores mais novos, que são inexperientes em alguns desses mercados de fluxo de caixa onde empresas prontas para uso tendem a operar, e os gurus que estão vendendo um curso para você, geralmente são, “ Fluxo de caixa, saia do seu emprego. Consiga uma namorada. Não seja um perdedor. Você precisa de fluxo de caixa e eles resolverão todos os seus problemas.” Então eles empurram você para alguns desses mercados onde os aluguéis quase nunca sobem. Nos últimos 10 anos, eles têm sido os mesmos. Em comparação com se você tivesse investido talvez em Denver há 10 anos, poderia ter sido um fluxo de caixa modesto quando você o comprou, mas 10 anos de crescimento de aluguel e está indo muito, muito bem.
Não queremos presumir que vai subir, mas você pode absolutamente se colocar em uma posição em que é mais provável que suba entrando em um desses mercados que está tendo crescimento salarial, empresas se mudando, crescimento populacional sem apostar completamente toda a fazenda em investir em algum mercado selvagem, apreciando que você está sangrando dinheiro. Existe uma maneira responsável de fazer isso. Acho que é um conselho muito bom que você está dando aqui.
Dave:
Quero dizer, este é provavelmente um programa totalmente diferente, mas Deus, cara, você sabe quantos aluguéis são necessários para se tornar financeiramente livre? Eu sei que muitos investidores imobiliários dizem: “Ah, sim, basta largar o emprego. Compre três aluguéis e seja financeiramente livre.” É um absurdo absoluto. A maneira de pensar sobre isso é a maneira como você ganha dinheiro e fluxo de caixa investindo: você precisa de X dólares investidos a uma taxa de retorno Y para igualar o fluxo de caixa Z.
David:
Assim como olhamos para qualquer outro veículo de investimento financeiro quando pensamos: “Quanto você precisa no seu 401k e com que retorno para se aposentar?”
Dave:
Exatamente, e então você pode escolher ser um investidor de fluxo de caixa e dizer: “Vou investir US$ 100,000 com 11% de retorno em dinheiro sobre o caixa”. Ótimo, isso dá a você US $ 11,000 por ano. Eu não posso viver disso. Se você deseja construir para o longo prazo e diz: “Vou obter um retorno de 6% em dinheiro sobre o dinheiro, mas através da valorização e do trabalho em um bom emprego, terei US$ 2 milhões investidos em um 6% de retorno em dinheiro sobre dinheiro”, então você está ganhando $ 120,000 por ano. Acho que as pessoas ficam obcecadas com essa ideia de retorno de dinheiro sobre dinheiro sem pensar que o valor do principal que você investe em seus investimentos é igualmente, se não mais importante, do que o retorno de dinheiro sobre dinheiro. Esse é apenas o meu discurso retórico.
David:
Não iremos muito longe nesse caminho, mas vou provocar as pessoas, que é esta pequena ideia. Esta é uma das razões pelas quais incentivo as pessoas a adotarem coisas como o método BRRRR ou comprar e valorizar os mercados, porque sua propriedade pode criar capital para você, da mesma forma que você ganhou no trabalho em que trabalhava. Você pode ter duas fontes de capital sendo criadas. Chamamos isso apenas de patrimônio líquido quando está dentro de uma propriedade. Chamamos-lhe capital quando está na nossa conta bancária, mas é a mesma energia. Você começa sua carreira usando métodos como esse e, mais tarde, faz a transição para mercados com maior fluxo de caixa e um pouco mais estáveis, e então faz exatamente o que acabou de descrever.
Isso é algo muito interessante e profundo em que estamos abordando quando planejamos falar sobre o mercado.
Dave:
Eu gosto dessa conversa. Isto é divertido.
David:
Tudo bem, o último tópico sobre o qual quero perguntar é sobre a compra profunda. O que você quer dizer com comprar profundamente?
Dave:
Quero dizer, comprar profundamente significa apenas comprar abaixo do valor de mercado. Não sei sobre você, David, mas durante os primeiros oito anos de minha carreira de investidor imobiliário, nunca ofereci pelo preço pedido. Eu sempre ofereceria menos do que o preço pedido. Somente nos últimos anos se tornou normal você oferecer acima do preço pedido e ainda orar.
David:
Tão verdade. Você ouve os agentes dizerem coisas como se pagassem integralmente, e eu rio como: “Isso é um acordo aqui”. O pedido total não significa nada, mas eles operam a partir do velho paradigma em que ninguém paga o preço pedido.
Dave:
Totalmente. No começo, você sempre tentava ganhar um pouco do vendedor, ver o que conseguia. Acho que estamos de volta a um ambiente onde isso é possível. Não em todos os mercados, nem em todas as classes de ativos, mas estamos num mercado onde você pode comprar abaixo do pedido. Acho que é apenas uma boa maneira de se proteger. Se você acha que seu mercado pode cair 5%, tente encontrar um imóvel que esteja 5% abaixo. Eu invisto em Denver e já caiu quase 10% em Denver. É um daqueles líderes de mercado em termos de queda de preços.
Acho que pode cair mais 5%. Então, quando eu fizer uma oferta agora, vou oferecer 5% abaixo do pedido. Dessa forma, se cair, estou bem. Isso me dá um pouco de almofada. Isso é o que quero dizer com comprar profundamente. Basta ir abaixo do preço pedido para ter um pouco de conforto. Também direi que realmente acho difícil cronometrar o mercado e, se estiver entre 1% e 2%, não se preocupe muito com isso. Comprei meu primeiro imóvel em 2010. O mercado imobiliário atingiu o fundo do poço em 2011, 18 meses depois da minha compra ou algo parecido.
Você acha que alguma vez pensei sobre isso, que minha propriedade caiu 1% antes de começar a subir? Nem uma vez. As pessoas me dizem que estão com ciúmes por eu ter comprado em 2010. O que elas não veem é que o valor da minha propriedade caiu 1% ou 2% antes de começar a crescer como aconteceu nos últimos dois meses. Acho que comprar profundamente é muito importante, mas não ficaria obcecado em tentar chegar exatamente ao fundo do mercado. É literalmente impossível de fazer. Mas se você acha que o mercado vai cair 5% ou 10%, tente conseguir algumas concessões do vendedor para ficar mais confortável.
David:
Esse é um conselho incrivelmente válido. Quando comprei meu primeiro imóvel era final de 2009, então ainda não estava em 2010. Aí caiu mais. Eu estava tipo, “Eu sou tão burro. Eu deveria ter esperado. Todo mundo estava tipo: “Por que você comprou um imóvel?” Na minha cabeça, imaginei que tudo chegaria a zero. Então, um ano depois, começou a subir e explodiu. É engraçado. Paguei 195 por aquela casa, que provavelmente caiu para 185, e estava me chutando. Agora, vale 525 ou mais. Simplesmente não importa.
Dave:
Exatamente.
David:
Isso não importa, certo? É o seu ego tentando ser mais inteligente do que você, e você está conseguindo. Era uma propriedade que eu tinha contrato por 215, e fui lá para conseguir algumas concessões de vendedor, e consegui por 195. Isso é exatamente o que as pessoas deveriam estar fazendo neste mercado de compradores. Se a casa está no mercado há três dias, está despertando muito interesse. Talvez você não consiga usar a estratégia, mas procuro casas com dias de alta no mercado, fotos de listagem ruins. Eu literalmente ensino as pessoas como direcionar coisas na MLS que foram ignoradas por outras pessoas, escrever ofertas muito agressivas e, em seguida, avaliar com base na contra-oferta o quão sério esse vendedor é e como podemos fechar um negócio.
Na permuta 1031 que fechei há alguns meses, acho que comprei 17 ou 18 imóveis, mas apenas 12 ou 13 deles foram através da permuta. Desses 12 ou 13, ganhei mais de um milhão de dólares em patrimônio líquido com base no preço de avaliação versus o que paguei. Foi apenas esta estratégia de “Estou na MLS. Não estou fazendo nenhuma loucura”, mas não vou atrás da casa com as lindas fotos tiradas profissionalmente por um corretor de imóveis muito bom. Estou procurando pessoas que pagaram comissão de 1% ao corretor de imóveis. Eles tiraram algumas fotos com o iPhone sete.
Parece terrível. Está parado lá há muito tempo. Quero dizer, literalmente, Dave, alguns deles tinham uploads de cabeça para baixo. As fotos do banheiro foram carregadas de cabeça para baixo para que você possa dizer ao Zillow: “Quatro pessoas olharam para isso e ninguém o salvou”.
Dave:
Esses são os que você deseja.
David:
Isso está exatamente certo. Portanto, comprar profundamente é o que chamo de compra de ações. A mesma ideia. Não pense apenas que você tem que pagar o preço pedido como costumava fazer. Explorar. Escreva uma oferta realmente baixa e espere para ver. Digo às pessoas: “Uma oferta deve ser como um golpe. Se eles aceitarem sua primeira oferta neste mercado, você provavelmente escreveu muito alto.” Você não deveria nocautear as pessoas com uma oferta. É um soco e você espera para ver como se defendeu? Você é fraco? Não vou me aprofundar muito nisso, mas um dos negócios em particular foi listado por 1.6 milhão e seu preço caiu para 1.2 milhão.
Entrei e escrevi uma oferta de US$ 1 milhão 50 com cerca de US$ 50,000 mil em custos de fechamento. Foi cerca de 1 milhão mesmo. Ele me respondeu aceitando meu acordo, mas simplesmente não concordou com a diferença de custo de fechamento de US$ 50,000. Eu sabia que se ele me rebatesse com tanta força, ele iria querer vender esta casa. Eu tenho toda a vantagem aqui. Eu vou conseguir esse acordo. Acabei resistindo e ele ainda voltou e disse: “Tudo bem, vou te dar o custo de fechamento também”. Agora, se ele tivesse me contra-atacado com talvez $10,000 de desconto em seu 1.2, eu simplesmente deixaria passar. Esse não é um comprador motivado.
Você nunca poderia usar estratégias como essa nos últimos oito anos. Eles simplesmente não existiam. Esse é um ótimo ponto. Se você está preocupado com a possibilidade de o mercado continuar caindo, basta entrar lá e escrever uma oferta mais agressiva do que normalmente faria e cobrir-se dessa forma.
Dave:
Você não tem nada a perder. Acho que as pessoas pensam: “Oh meu Deus, eles vão rejeitar isso”. É como, “E daí?” Obviamente, você não quer apenas fazer coisas que não fazem sentido, mas se você acha que sua oferta é justa e razoável, é melhor tentar. Veja se eles concordam.
David:
E a outra coisa, o conselho que darei às pessoas é: não presumam que um soco vai nocautear alguém. Muitas dessas propriedades de que estamos falando, escrevi uma oferta. Eles disseram não. Pedi ao meu corretor de imóveis que voltasse uma ou duas semanas depois, e talvez fosse. Uma ou duas semanas depois disso, foi como: “Vamos jogar bola”. Então isso deu início à negociação propriamente dita. Os vendedores estão pirando assim como os compradores estão pirando. Todo mundo está pirando neste mercado, e você só quer encontrar o tipo certo de maluco que corresponda aos seus interesses.
Dave, vou nos levar a encerrar isso perguntando a você algo que sempre hesitamos em fazer, mas todo mundo quer saber quais são suas previsões para 2023?
Dave:
É realmente difícil, mas estou confiante de que provavelmente veremos uma continuação das atuais condições de mercado pelo menos até o primeiro semestre de 2023. Acho que agora ainda há muita incerteza. Veremos uma recessão? Quão ruim isso vai ficar? O desemprego vai aumentar? O que o Fed vai fazer? Há muitas questões neste momento, e até que haja alguma confiança sobre essas grandes questões económicas, penso que veremos, como você disse, as pessoas enlouquecendo um pouco e não tendo estabilidade suficiente para o mercado encontrar o seu caminho. pé.
A segunda metade do ano, eu acho, é realmente o fator X. Acho que existem diferentes cenários que podem acontecer. Vou lhe dar três cenários diferentes. A primeira é se houver uma recessão global, que a maioria dos economistas acredita que haverá pessoas... Não vou entrar em detalhes sobre isto, mas se houver uma recessão global que tenda a exercer pressão descendente sobre as taxas hipotecárias, as pessoas migrarão para o governo dos EUA. títulos que reduzem os rendimentos, as taxas hipotecárias acompanham os rendimentos, e assim você vê um cenário em que as taxas hipotecárias poderiam cair mais do que estão agora. Se as taxas hipotecárias caírem ainda mais do que agora, pessoalmente acredito que o mercado imobiliário provavelmente irá cair daqui a um ano, no final de 2023, início de 2024, e começará a crescer novamente.
O outro cenário é que a Fed consiga milagrosamente uma aterragem suave e as taxas hipotecárias possam descer. Esse é outro cenário em que vejo o mercado a afundar-se no final de 2023, início de 24, ou a inflação continua a subir, o desemprego enlouquece, mas as taxas hipotecárias, por alguma razão, não descem. Então, nesse cenário, se as taxas hipotecárias permanecerem acima de 6.5%, acima de 7% durante muito tempo, penso que provavelmente teremos uma correcção de dois anos. Todos os anos de 23 e 24 serão assim. Nesse caso, poderemos ver quedas de dois dígitos no mercado imobiliário nacional, mas ainda é difícil dizer.
Acho que dois dos três cenários em minha mente apontam para uma correção de um ano, onde veremos quedas de preços de um dígito. Eu disse que acho que será algo entre 3% e 8% negativo em nível nacional se as taxas de hipotecas permanecerem altas. Eu disse isso. É tudo uma questão de acessibilidade. Portanto, se a acessibilidade não melhorar, as taxas hipotecárias permanecerão altas. Durante o segundo semestre deste ano, penso que veremos declínios nacionais de 10%, 15%, e não chegaremos ao fundo do poço até ao final de 24, talvez até no início de 25.
David:
Essa é uma resposta extremamente bem pensada e articulada para alguém que não queria fazer uma previsão, então, obrigado. Obrigado por isso. Gosto de como você fornece as informações nas quais se baseia, em vez de apenas lançar algo por aí. Porque à medida que a informação muda, a previsão também muda. Algo que as pessoas têm que lembrar, essas coisas não são imutáveis.
Dave:
Totalmente. As pessoas dizem: “Você disse isso e não levou isso em consideração”. É como, “Eu não sou um adivinho”. Eu fico tipo, “Estou olhando para essas informações. Veja como estou interpretando isso.” Não sei o que vai acontecer, mas acho que esses três cenários, não sei a probabilidade de cada um deles, mas acho que realmente se resumirá às taxas de hipoteca e à acessibilidade, e quando virmos isso no fundo . Direi apenas... Posso apenas dizer mais uma coisa sobre isso é que, tradicionalmente, em recessões, dizem que a habitação é a primeira a entrar e a primeira a sair, e porque as taxas hipotecárias sobem e o imobiliário é um activo alavancado, os preços tendem recusar primeiro. É isso que cria a recessão.
Estamos vendo isso agora, certo? As taxas subiram. O sector imobiliário está em recessão e, por isso, começamos a ver que isso começa a repercutir-se no resto da economia. Mas como eu disse, quando as hipotecas… Quando entramos em uma recessão oficial ou algo assim, as taxas de hipotecas tendem a cair. Isso faz com que as pessoas voltem ao mercado imobiliário. Isso cria uma enorme actividade económica e tira-nos de uma recessão. É simplesmente interessante ver que a recessão não é boa para ninguém. Não estou torcendo por isso, mas se você observar, muitas vezes é o primeiro passo e os mercados imobiliários começam a se recuperar. Então, outra coisa é apenas olhar assim.
David:
É por isso que você não consegue cronometrar o fundo, porque você não sabe quando isso vai acontecer. No momento em que você vê isso aparecer nos dados, já começou e o fundo já está subindo.
Dave:
Já aconteceu.
David:
Ótimo ponto. Tudo bem, temos uma previsão de mercado muito boa para 2023. Temos uma compreensão muito sólida das coisas que afetam os preços imobiliários. Essas seriam as alavancas que as pessoas usam para fazer os preços subirem e descerem, a oferta, e você pode medir isso pelo estoque, e depois pela demanda, que é um monstro de duas cabeças: ambos estão dispostos a comprar um imóvel e são capazes de comprar uma propriedade. Já falamos sobre taxas de hipotecas e inflação e toda a complexidade que isso cria neste mercado insano, mas lindo, no qual gostamos de investir. Também falamos sobre maneiras de ganhar dinheiro em 2023, independentemente do que o mercado faça .
Empréstimos privados e compra de notas são uma maneira pela qual as pessoas podem esperar ganhar dinheiro no mercado imobiliário. Procurando por essas cidades híbridas onde você não está... Você não tem risco assimétrico em nenhuma direção de uma propriedade com fluxo de caixa que nunca aumenta no aluguel ou no valor, bem como um mercado especulativo que você apenas espera que suba e perder o controle e comprar profundamente, entendendo que este é um mercado de compradores e isso significa que você tem o controle. Então, você é um tolo se não usar. Use o controle para tentar chegar lá e conseguir o melhor negócio possível, em vez de apenas se preocupar com coisas que você não pode controlar, como quando o mercado vai chegar ao fundo do poço.
Dave, muito obrigado por se juntar a mim. Adoro quando você vem para essas coisas, e podemos ajudar a entender a insanidade emocional que normalmente sentimos quando as pessoas não sabem o que esperar. Há alguma última palavra que você gostaria de deixar aos nossos ouvintes antes de eu deixar você sair daqui?
Dave:
Não, isso foi muito divertido. Mas se você quiser outras recomendações sobre como ganhar dinheiro em 2023, ou entender isso detalhadamente, incentivo a todos que baixem o relatório que escrevi. É grátis. Você poderia simplesmente fazer isso em bigpockets.com/report.
David:
Tudo bem, largepockets.com/report. Confira. Se você achou que Dave parecia inteligente, espere até lê-los. Ele parece ainda mais inteligente quando você está lendo lá. Então você escreveu um livro com J Scott sobre um tema semelhante a este. Você pode ligar isso bem rápido antes de irmos?
Dave:
Claro. J e eu, se você não sabe, J é um excelente investidor prolífico. Ele e eu escrevemos um livro chamado Imóveis em Números. É tudo uma questão de matemática, números e fórmulas que você precisa para se tornar um excelente investidor imobiliário. Eu sei que se as pessoas acham que isso parece intimidante, não é. A matemática por trás do investimento imobiliário não é muito difícil. Você só precisa entender algumas estruturas simples e foi isso que descrevemos. O objetivo disso é ajudá-lo a analisar negócios como um especialista. Então, se você quiser analisar negócios de forma conservadora, principalmente em 2023, e entender quais suposições fazer, essas coisas, você deveria dar uma olhada.
David:
Sim, vá verificar isso também. Se você é um nerd ou quer ser tão inteligente quanto um nerd sem ser nerd, este livro é para você. Tudo bem, Dave, muito obrigado por se juntar a mim hoje. Vou deixar você sair daqui e começar a fazer mais pesquisas para ajudar a comunidade BiggerPockets a entender o que está acontecendo no mercado. Este é David Greene para Dave, o renegado do cavalheiro, Meyer se despedindo.
Eu sou um profissional. Apenas observe. Veja como sou bom em dizer coisas.
Dave:
Ele é Ron Burgundy. Ele lerá tudo o que você colocar no teleprompter.
Assista o episódio aqui
Ajude-nos!
Ajude-nos a alcançar novos ouvintes no iTunes, deixando-nos uma classificação e revisão! Leva apenas 30 segundos e as instruções podem ser encontradas SUA PARTICIPAÇÃO FAZ A DIFERENÇA. Obrigado! Nós realmente apreciamos isso!
Neste episódio cobrimos:
- Sua marca 2023 não é um mercado imobiliário “normal” e os detalhes que levam ao estado atual
- A “alavancas” que afetam os preços das casas e por que 2023 NÃO é igual a 2008
- Vendedor vs. mercados de compradores e onde é mais esperado que os preços caiam
- Demanda do comprador de casa e como o preço inacessível fez com que a maioria dos compradores ficasse de braços cruzados
- Taxa de hipoteca aumenta e como o Fed está usando taxas altas para combater a inflação
- A três estratégias que funcionam no mercado imobiliário atual e como investir enquanto outros ficam à margem
- Previsões do mercado imobiliário para 2023 e quando poderíamos ver os preços das casas mais baixos
- E So Muito mais!
Links da Mostra
Livros mencionados neste episódio
Conecte-se com Davi:
Interessado em saber mais sobre os patrocinadores de hoje ou se tornar um parceiro do BiggerPockets? Confira nosso página do patrocinador!
Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.
- Conteúdo com tecnologia de SEO e distribuição de relações públicas. Seja amplificado hoje.
- Platoblockchain. Inteligência Metaverso Web3. Conhecimento Ampliado. Acesse aqui.
- Fonte: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 anos
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- habilidade
- Capaz
- Sobre
- sobre isso
- acima
- absoluto
- absolutamente
- ACEITAR
- Conta
- atividade
- Vantagem
- conselho
- afetar
- afetando
- acessível
- Depois de
- resultado
- contra
- agentes
- agressivo
- à frente
- AR
- Alabama
- alinhado
- Todos os Produtos
- já
- alternativa
- sempre
- surpreendente
- quantidade
- analítica
- analisar
- Apresentadora
- e
- Outro
- responder
- qualquer um
- qualquer lugar
- à parte
- Apple
- apreciar
- apreciando
- apreciação
- ÁREA
- por aí
- ativo
- classe de ativos
- Ativos
- atraente
- austin
- autor
- média
- evitando
- em caminho duplo
- contra-recuo
- Mau
- Equilíbrio
- bola
- Bank
- conta bancária
- bancos
- baseado
- Basicamente
- Tenha
- Bear Market
- bonita
- Porque
- tornam-se
- torna-se
- tornando-se
- antes
- Começo
- atrás
- ser
- Acreditar
- abaixo
- beneficiar
- MELHOR
- Aposta
- Melhor
- Aposta
- entre
- Grande
- maior
- O maior
- Birmingham
- Pouco
- Hemorragia
- Blog
- Obrigações
- livro
- estrondo
- fronteira
- pedir emprestado
- Empréstimo
- Boston
- Inferior
- comprou
- Caixa
- PONTE
- trazer
- Quebrado
- Trazido
- construir
- construtor
- construtores
- Prédio
- Monte
- negócio
- negócios
- busto
- comprar
- compradores
- Comprar
- Pelos números
- BOLO
- Califórnia
- chamada
- chamado
- Pode obter
- não podes
- capital
- carro
- cartão
- Cartões
- Oportunidades
- casas
- casos
- dinheiro
- fluxo de caixa
- Causar
- causado
- causas
- CD
- Century
- certo
- certamente
- alterar
- Alterações
- cobrando
- ChatGPT
- verificar
- Chicago
- criança
- Escolha
- escolhido
- Natal
- circulantes
- Cidades
- Cidades
- clareza
- classe
- claramente
- Relógio
- fechado
- encerramento
- Moeda
- combater
- combinação
- como
- confortável
- vinda
- comentar
- de referência
- comunidade
- Empresas
- Empresa
- comparar
- comparado
- comparando
- competir
- competindo
- competição
- completamente
- complexidade
- complicado
- componentes
- composta
- compreensivo
- conceito
- condições
- confiança
- confiante
- confuso
- Desvantagens
- conservador
- Considerar
- considerado
- formação
- contexto
- continuação
- continuar
- contract
- ao controle
- Conversa
- convencer
- Legal
- Custo
- custos
- poderia
- Contador
- país
- país
- Casal
- curso
- cobrir
- coberto
- Crash
- Batido
- Creme
- crio
- criado
- cria
- Criatividade
- crédito
- colheita
- curioso
- Atual
- Atualmente
- ciclos
- dados,
- Dave
- David
- dia
- dias
- acordo
- Ofertas
- Morte
- Dívida
- decisão
- decisões
- Rejeitar
- Recusas
- Declinante
- diminuir
- profundo
- Padrão
- definitivamente
- Demanda
- demográfico
- Demografia
- Denver
- descrito
- projetado
- detalhe
- detalhes
- DID
- diferença
- diferente
- difícil
- Dígito
- diligência
- direção
- diretamente
- Desconto
- Ecrã
- Não faz
- fazer
- dólares
- não
- duplo
- duplicou
- down
- download
- descendente
- Drama
- condução
- desistiu
- Caindo
- durante
- dinâmico
- cada
- Cedo
- ganhar
- ganhou
- Ganhando
- Econômico
- Crescimento econômico
- Economia
- economistas
- economia
- Ovos
- ou
- encorajar
- termina
- energia
- suficiente
- Entrar
- Todo
- inteiramente
- Meio Ambiente
- igualmente
- equidade
- especialmente
- propriedade
- Éter (ETH)
- Mesmo
- SEMPRE
- Cada
- todo dia
- todos
- todo mundo está
- tudo
- exatamente
- exemplo
- exemplos
- excelente
- exchange
- animado
- emocionante
- Exclusivo
- esperar
- esperado
- esperando
- caro
- especialista
- experiência
- Explicação
- explorar
- fatores
- feira
- bastante
- Queda
- famílias
- família
- fantástico
- fazenda
- RÁPIDO
- mais rápido
- Favorito
- medo
- Alimentado
- Federal
- Taxa de fundos federais
- poucos
- Figura
- Finalmente
- financiar
- financeiro
- financeiramente
- financiamento
- Encontre
- final
- Fogo
- Primeiro nome
- primeira vez
- Fixar
- plano
- fluxo
- Fluindo
- comida
- Pé
- Forças
- Previsão
- para sempre
- treinamento
- Felizmente
- Fortune
- para a frente
- encontrado
- enquadramentos
- Gratuito
- da
- frustrado
- Combustível
- cheio
- Diversão
- fundamental
- Fundamentos
- fundos
- engraçado
- futuro
- ganhando
- GAS
- Acessorios
- geralmente
- geração
- ter
- obtendo
- OFERTE
- dá
- Dando
- Global
- recessão global
- Go
- Deus
- vai
- vai
- Bom estado, com sinais de uso
- bom trabalho
- Governo
- gráfico
- ótimo
- maior
- Grupo
- Cresça:
- Crescente
- Growth
- Cara
- Metade
- mãos
- acontecer
- aconteceu
- acontece
- Queijos duros
- odeia
- ter
- cabeça
- cabeças
- saudável
- ouviu
- cerca viva
- ajudar
- ajuda
- SUA PARTICIPAÇÃO FAZ A DIFERENÇA
- Hesitante
- oculto
- Alta
- superior
- Destaques
- Highs
- histórico
- historicamente
- história
- Acertar
- segurar
- segurando
- Início
- Casas
- esperando
- hospedeiro
- HOT
- House
- casas
- habitação
- mercado de habitação
- Como funciona o dobrador de carta de canal
- Como Negociar
- Contudo
- HTTPS
- enorme
- HÍBRIDO
- EU VOU
- idéia
- identificar
- Impacto
- impactada
- Impacto
- implicações
- importante
- impossível
- melhorar
- melhora
- in
- Incluindo
- Passiva
- Crescimento
- Aumenta
- aumentando
- incrivelmente
- Indicador
- indicadores
- Individual
- indústrias
- inflação
- influência
- influenciando
- INFORMAÇÕES
- INSANO
- introspecção
- instruções
- interagindo
- interesse
- TAXA DE JURO
- Taxa de juros
- interessado
- interessante
- interesses
- Entrevista
- intimidante
- introduzido
- inventário
- Investir
- investido
- investir
- investimento
- Veículo de investimento
- Investimentos
- investidor
- Investidores
- envolver
- iPhone
- questões
- IT
- se
- iTunes
- tomada
- janeiro
- Trabalho
- Empregos
- juntando
- Jornalistas
- saltar
- apenas um
- Guarda
- crianças
- Tipo
- batendo
- Saber
- conhecido
- aterrissagem
- largamente
- maior
- Sobrenome
- Ano passado
- rir
- conduzir
- líderes
- principal
- aprendizagem
- Deixar
- partida
- levou
- Legal
- EMPRESTAR
- emprestador
- empréstimo
- Nível
- níveis
- Alavancagem
- aproveitando
- LG
- vida
- estilo de vida
- Provável
- LIMITE
- Listado
- Escuta
- listagem
- Anúncios
- pequeno
- viver
- Empréstimos
- local
- longo
- muito tempo
- longo prazo
- mais
- olhar
- parece
- olhou
- procurando
- OLHARES
- perder
- perder
- lote
- gosta,
- Baixo
- M2
- Macroeconômico
- moldadas
- a Principal
- Corrente principal
- principal
- fazer
- ganhar dinheiro
- FAZ
- Fazendo
- homem
- muitos
- muitas pessoas
- mercado
- condições de mercado
- colapso do mercado
- Dados de mercado
- Mercados
- Match
- matemática
- Importância
- significa
- a medida
- medidas
- atende
- membro
- mencionado
- método
- métodos
- métrico
- Meyer
- Médio
- poder
- Millennials
- milhão
- Milhão de dolares
- mente
- mínimo
- Mitigar
- MLS
- Monetário
- dinheiro
- mercado monetário
- impressão de dinheiro
- Monitore
- monitoração
- Mês
- mensal
- mês
- mais
- Empréstimo
- Mortgages
- a maioria
- motivados
- mover
- movimentos
- em movimento
- mutuamente
- Nacional
- Perto
- necessariamente
- você merece...
- Cria
- negativo
- negativamente
- Novo
- notícias
- Próximo
- Níquel
- normal
- normalmente
- Notas
- Novembro
- Nuança
- número
- números
- óbvio
- Outubro
- oferecer
- oferecido
- Oferece
- oficial
- OK
- Velho
- ONE
- operar
- operando
- Opinião
- Opiniões
- oportunidades
- Oportunidade
- contrário
- Opção
- Opções
- Outros
- Outros
- delineado
- Outperform
- próprio
- propriedade
- Paz
- pago
- pandemia
- paradigma
- parte
- particular
- particularmente
- parceiro
- passou
- passiva
- Pagar
- pagar
- pagamento
- pagamentos
- país
- Pico
- Pessoas
- por cento
- percentagem
- perfeita
- realizar
- atuação
- executa
- períodos
- pessoa
- Pessoalmente
- Filadélfia
- fotografia
- FOTOS
- peça
- Locais
- plano
- planejado
- platão
- Inteligência de Dados Platão
- PlatãoData
- Jogar
- jogador
- por favor
- Prumo
- Podcast
- Podcasts
- ponto
- pontos
- pokemon
- pobre
- estouro
- população
- populações
- posição
- possível
- potencialmente
- poder
- poderoso
- Prática
- predizer
- Previsível
- prevendo
- predição
- Previsões
- presente
- pressão
- bastante
- preço
- Valores
- preços
- primário
- Diretor
- princípio
- privado
- probabilidade
- provavelmente
- Problema
- problemas
- profissional
- profissionalmente
- Lucro
- Propriedades
- propriedade
- proposição
- PROS
- fornecendo
- Pullover
- soco
- compra
- compras
- Empurrar
- colocar
- Coloca
- Colocar
- questão
- Frequentes
- Links
- rapidamente
- aumentar
- angariado
- elevando
- Taxa
- Preços
- classificação
- relação
- alcançar
- alcançado
- Reagir
- Leia
- Leitura
- reais
- bens imóveis
- mercado imobiliário
- perceber
- corretor de imóveis
- razão
- razoável
- razões
- reequilibrar
- recapitulação
- recentemente
- recentemente
- recessão
- recomendar
- Recomendação
- recomendações
- registro
- gravação
- Recuperar
- Recupera
- reduzir
- Independentemente
- relativamente
- liberado
- confiável
- lembrar
- Rena
- Aluguel
- aluguel
- repetir
- Denunciar
- representar
- pesquisa
- residentes
- responsável
- DESCANSO
- Restaurantes
- resultar
- retorno
- Retorna
- rever
- Recompensa
- direitos
- Anel
- Ripple
- Subir
- ascensão
- Risco
- riscos
- Arriscado
- estrada
- Tipo
- RON
- enraizamento
- volta
- Regra
- Execute
- Rural
- Dito
- saquê
- salários
- Promoção
- vendas
- mesmo
- poupança
- Poupança
- caderneta de poupança
- Escala
- cenários
- gritando
- Seattle
- Segundo
- segundo
- visto
- parece
- seletivo
- vender
- VENDEDORES
- Vender
- Vende
- sentido
- sensível
- sentença
- grave
- conjunto
- Conjuntos
- Sete
- vários
- ações
- mudança
- Baixo
- assistência técnica de curto e longo prazo
- escassez
- rede de apoio social
- mostrar
- Shows
- Sides
- assinar
- Signal
- sinais
- periodo
- de forma considerável
- assinatura
- semelhante
- simples
- desde
- solteiro
- Sentado
- SIX
- Seis meses
- ligeiramente diferente
- lento
- Retardando
- Lentamente
- pequeno
- menor
- smart
- mais inteligente
- So
- até aqui
- Suave
- sólido
- alguns
- Alguém
- algo
- um pouco
- algum lugar
- Parecer
- Soou
- Fontes
- Espaço
- falando
- especificamente
- Espectro
- Passar
- gasto
- espigão
- Patrocinadores
- Spotify
- Estabilidade
- estável
- padrões
- começo
- começado
- Comece
- Estado
- Unidos
- ficar
- estável
- Steam
- Passo
- Ainda
- PEDRA
- Dê um basta
- Storm
- estratégias
- Estratégia
- mais forte,
- Lutando
- entraram com sucesso
- tal
- súbito
- sofrimento
- super
- supply
- Oferta e procura
- ajuda
- suposto
- surpreendente
- Em torno da
- sustentável
- Comprar Sexo Balanços
- .
- Tire
- toma
- tomar
- Converse
- falando
- Target
- Profissionais
- dez
- condições
- terciário
- A
- a policia Federal
- O Futuro
- The Graph
- as informações
- O Estado
- o mundo
- deles
- tema
- si mesmos
- Lá.
- coisa
- coisas
- Pensando
- Terceiro
- esta semana
- este ano
- pensamento
- milhares
- três
- Através da
- todo
- Jogando
- GRAVATA
- tempo
- hora de comprar
- vezes
- cronometragem
- tipo
- Título
- para
- hoje
- hoje
- juntos
- amanhã
- Tom
- toneladas
- também
- topo
- tópico
- TOTALMENTE
- para
- cidades
- pista
- Rastreamento
- tradicional
- tradicionalmente
- Transações
- Cópia
- transição
- Trend
- verdadeiro
- VIRAR
- tv
- tipos
- tipicamente
- nos
- Governo dos EUA
- Em última análise
- Incerto
- Incerteza
- para
- compreender
- compreensão
- desemprego
- unicórnio
- Unido
- Estados Unidos
- unidades
- carregado
- upside
- urbano
- us
- usar
- geralmente
- valor
- Grande
- veículo
- Contra
- Vídeo
- salário
- salário
- esperar
- querido
- querendo
- Assistir
- maneiras
- Riqueza
- casamento
- semana
- semanas
- O Quê
- se
- qual
- enquanto
- QUEM
- Selvagem
- precisarão
- disposto
- ganhar
- VINHO
- Wisconsin
- dentro
- sem
- palavras
- Atividades:
- trabalhar juntos
- trabalhou
- trabalhar
- trabalho
- mundo
- preocupado
- Equivalente há
- seria
- Envolvido
- escrever
- escrito
- X
- ano
- anos
- rendimentos
- investimentos
- você mesmo
- Youtube
- zefirnet
- zero