Por trás dos números multifamiliares: moradias acessíveis na cidade de Nova York atraem muito dinheiro

Por trás dos números multifamiliares: moradias acessíveis na cidade de Nova York atraem muito dinheiro

Carimbo de data / hora: 28 de setembro de 2023, 2:32
Nó Fonte: 2907052

Habitações acessíveis representaram aproximadamente 43% dos US$ 3.91 bilhões em vendas multifamiliares da cidade de Nova York no 2T 2023, de acordo com o relatório Multifamily Quarter in Review da Ariel Property Advisors do segundo trimestre de 2.

Os principais investidores orientados para missões, incluindo Nuveen, The Vistria Group, Tredway e Asland Capital Partners, em associação com a Goldman Sachs, realizaram aquisições consideráveis ​​de habitação a preços acessíveis em todos os distritos no segundo trimestre, o que contribuiu para o aumento significativo no volume de dólares. Além de preservar e produzir habitação acessível, os investimentos nesta classe de ativos são atrativos porque oferecem acesso a capital dedicado, oportunidades de criação de valor, incentivos fiscais sobre a propriedade, financiamento de agências e escala, todos os quais contribuíram para o seu crescimento substancial.

Investidores orientados para a missão avançam

Nuveen é um dos maiores gestores institucionais de habitação a preços acessíveis do país e recentemente tomou a decisão estratégica de comprar na cidade de Nova York. A Nuveen supervisiona mais de US$ 1.1 trilhão em ativos, dos quais US$ 6.4 bilhões são compostos por 161 investimentos habitacionais acessíveis, com aproximadamente 32,000 unidades que atendem principalmente residentes de baixa renda que ganham 60% da renda média da área (AMI) ou menos.

A aquisição com participação parcial de um portfólio acessível da Omni Holding Company pela Nuveen por cerca de US$ 956 milhões foi a maior transação multifamiliar na cidade de Nova York no segundo trimestre e foi responsável por quase 60% do volume de dólares investidos em moradias populares durante esse período. O negócio incluiu 72 propriedades (lotes fiscais) espalhadas por 5,900 unidades no Bronx (66% das unidades), Brooklyn (21% das unidades), Queens (10% das unidades) e Norte de Manhattan (2% do unidades).

“Nosso objetivo é investir significativamente na preservação e expansão de moradias acessíveis de alta qualidade para apoiar o bem-estar dos residentes sobrecarregados de aluguel nas comunidades locais”, disse Pamela West, gerente sênior de portfólio de investimentos de impacto da Nuveen Real Estate em um Anúncio da empresa. “Com a transação Omni, podemos desenvolver e administrar propriedades em todos os EUA e alcançar os resultados desejados para residentes e investidores.”

O Grupo Vístria, uma empresa de investimento privada, aventurou-se no mercado de habitação a preços acessíveis da cidade de Nova Iorque pela primeira vez em Junho, fazendo um investimento de 174 milhões de dólares numa carteira com 1,290 unidades em cinco edifícios com rendas estabilizadas; quatro no Bronx e um no norte de Manhattan. A transação foi financiada por meio de um empréstimo originado pelo Freddie Mac pelo Keybank.

Eleonora Bershadskaya, Diretora Imobiliária do Grupo Vistria, que foi palestrante no recente Ariel Property Advisors Evento Coffee and Cap Rates, disse que a aquisição era atraente porque os edifícios passaram por melhorias de capital significativas ao longo da última década e beneficiam de uma redução fiscal do Artigo 11, que estará em vigor durante os próximos 30 anos.

“Um dos fatores mais importantes foi o nível de acessibilidade que persistirá por muito tempo em todo o portfólio, especialmente no Bronx, que teve um crescimento de aluguéis bastante significativo nos últimos cinco anos”, disse Bershadskaya. “Além disso, existem oportunidades de desenvolvimento no bairro, portanto, ter um refúgio acessível naquela área foi importante para nós, tanto do ponto de vista de impacto quanto financeiro.”

O Grupo Vistria, que expandiu seu foco no setor de saúde, conhecimento e aprendizagem e serviços financeiros no ano passado para incluir moradias multifamiliares acessíveis, de renda mista e de força de trabalho em todo o país, está adotando uma visão de longo prazo ao adquirir ativos habitacionais acessíveis, à medida que busca atingir um resultado duplo.

“Em primeiro lugar, é extremamente importante para nós ajudarmos a resolver a crise da habitação acessível neste país”, disse Bershadskaya. “Em segundo lugar, financeiramente também faz sentido porque quando oferecemos esse nível de acessibilidade, temos uma base de locatários rígida com baixa rotatividade e alta ocupação, o que se traduz em custos mais baixos e melhor economia para o ativo.”

Tredway, um proeminente proprietário-operador-incorporador de moradias populares com sede em Nova York, fez parceria com a Gilbane Development Company e a ELH Mgmt em maio para adquirir o Sea Park Portfolio, um portfólio de moradias populares composto por três antigos edifícios com elevadores Mitchell Lama com um total de 818 unidades e um lote de 89,357 pés quadrados. Ariel Consultores de Propriedade organizou a venda de US$ 150 milhões (US$ 156/SF).

Os edifícios multifamiliares incluem 589 fracções que servem agregados familiares com um rendimento máximo anual de 60 por cento do AMI, 159 fracções que servem aqueles com um rendimento máximo de 50 por cento do AMI e 65 habitações que servem agregados familiares com rendimentos até 80 por cento do AMI. O AMI de 2023 para a região da cidade de Nova York é de US$ 127,100 para uma família de três pessoas (100% AMI). Os vários acordos regulatórios colocados em cada propriedade são uma mistura de unidades de vouchers da Autoridade de Habitação da Cidade de Nova York (NYCHA) e do Departamento de Preservação e Desenvolvimento de Habitação (HPD) da cidade de Nova York, unidades não-voucher e unidades de taxa de mercado.

A Tredway e os seus parceiros planeiam embarcar numa reabilitação multimilionária de todo o complexo Sea Park, focada na melhoria da qualidade de vida, bem como no fortalecimento da sua resiliência e na melhoria da eficiência energética da propriedade. Das unidades, 90 apartamentos serão destinados a ex-moradores de rua e três serão reservados para síndicos. A equipe de desenvolvimento também pretende construir 250 novas unidades de habitação holística a preços acessíveis no local, atendendo a idosos.

“Temos o prazer de proteger, preservar e produzir novas casas acessíveis no Sea Park, uma estrutura que aumentará o acesso a oportunidades para todos os residentes atuais e futuros”, disse Will Blodgett, CEO e fundador da Tredway, no anúncio da empresa. “Os investimentos que estamos fazendo levarão a uma comunidade mais acessível, conectada, diversificada, saudável e vibrante e promoverão a estabilidade econômica para os milhares de nova-iorquinos que vivem em Sea Park e no bairro mais amplo de Coney Island.”

Asland Capital Partners, uma empresa privada de investimento imobiliário especializada em investimentos multifamiliares e de uso misto, fez parceria com o Grupo de Investimento Urbano dentro Gestão de Ativos Goldman Sachs para lançar o Fundo de Habitação Sustentável Asland. Em junho, Asland e Goldman Sachs anunciaram a primeira aquisição do Asland Sustainable Housing Fund do Portfólio de Heighliner, um portfólio de moradias populares localizado em Upper Manhattan e no Bronx, que inclui cinco ativos, 334 unidades residenciais e vários varejistas focados na comunidade, abrangendo quase 250,000 pés quadrados. Ariel Property Advisors organizou a transação de US$ 45.2 milhões.

Asland e Goldman Sachs desenvolveram uma estratégia abrangente para garantir a sustentabilidade financeira e física a longo prazo dos ativos do Portfólio Heighliner, que inclui abordar a manutenção diferida, implementar atualizações de sustentabilidade e fornecer serviços aos residentes, como banda larga gratuita e tecnologia de construção de crédito. Em troca da preservação da acessibilidade, a carteira beneficiará de uma isenção de imposto sobre a propriedade a longo prazo.

“Estamos entusiasmados por ter adquirido com sucesso o portfólio Heighliner e continuar nossa missão de preservar moradias populares”, disse James H. Simmons, III, fundador e CEO da Asland Capital Partners, em um artigo de anúncio no Citybiz. “Através de nossa colaboração estratégica com a Goldman Sachs, o Departamento de Preservação e Desenvolvimento Habitacional (HPD) da cidade de Nova York e a Corporação de Desenvolvimento Habitacional da Cidade de Nova York (HDC), estamos confiantes em nossa capacidade de melhorar a qualidade de vida de nossos residentes, garantindo ao mesmo tempo a viabilidade a longo prazo destas propriedades valiosas.”

Esta transação do Portfólio Heighliner representa o investimento inicial em uma estratégia mais ampla para o Asland Sustainable Housing Fund, que visa implantar US$ 250 milhões iniciais para aquisições Core Plus da Seção 8, Preservação de Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda (LIHTC) e renda mista transações, com mandato nacional e ênfase inicial na cidade de Nova York.

Motoristas de habitação a preços acessíveis

O aumento da procura de habitação a preços acessíveis ilustra como as fontes de capital orientadas para a missão são cada vez mais atraídas para este setor devido aos seus fortes fundamentos e incentivos subjacentes, que incluem:

  • Satisfazer o duplo resultado dos investidores de integrar o sucesso financeiro com a responsabilidade social.
  • Incentivos fiscais sobre a propriedade e, em alguns casos, subsídios.
  • Oportunidades de valor acrescentado na forma de aumentar as rendas, especificamente com inquilinos com vouchers cujas rendas estão vinculadas ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) Fair Market Rent cronograma para cada tamanho de unidade.
  • A capacidade de alavancar agências credoras (Fannie Mae, Freddie Mac e HUD) e programas municipais oferecidos pela HPD, HDC é uma vantagem distinta, considerando o escrutínio que os bancos regionais enfrentam desde que o Signature Bank fechou no início deste ano. Como resultado, o financiamento tornou-se um desafio para alguns negócios multifamiliares, especialmente para activos com renda estabilizada.

Meu sócio Victor Sozio resumiu o apelo da habitação acessível desta forma: “A habitação acessível não apenas continua a atrair capital para fins de CRA (Lei de Reinvestimento Comunitário), capital que é designado para habitação acessível, mas ainda existem ferramentas com as quais trabalhar para adicionar valor e ao mesmo tempo atingir os objetivos das respectivas agências que governam e restringem essas propriedades.”

Em contraste, os edifícios com renda estabilizada, que representaram apenas 10% das vendas multifamiliares do segundo trimestre, estão a registar as métricas de preços mais baixas em quase duas décadas porque a Lei de Estabilidade Habitacional e Protecção do Inquilino (HSTPA) de 2019 eliminou a capacidade de aumentar adequadamente as rendas. para cobrir despesas crescentes e reforma de unidades vagas.

O que esperar

A legislação recente, juntamente com um compromisso impulsionado pela cidade para preservar a acessibilidade, criou oportunidades de investimento significativas em habitação a preços acessíveis, o que resultará em retornos constantes para os investidores e em melhores condições de vida para os inquilinos de habitações de baixos rendimentos. Esperamos que esta tendência persista à medida que a procura dos investidores permanece robusta para este subsegmento multifamiliar.

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