Fazendo $ 90K / ano com apenas um aluguel combinando compaixão e fluxo de caixa

Ashley:
Este é o Novato Imobiliário, episódio 265.

Devaná:
Também entrei em contato com a Sober Living Coalition em nossa área e então começamos a frequentar suas reuniões. E eles distribuíram uma espécie de pacote, eu acho, de algum tipo que continha alguns papéis de admissão. E então, Reid e eu realmente sentamos e pensamos sobre qual era o nosso porquê, como queríamos que as pessoas se sentissem em nossa casa. E começamos a estruturar nossa papelada a partir disso e de experiências que sabíamos que as pessoas tiveram em outras vidas sóbrias, tipo, bem, como poderíamos tornar isso diferente? E nós meio que formamos a partir daí.

Ashley:
Meu nome é Ashley Kehr e estou aqui com meu co-apresentador Tony Robinson.

Tony:
E bem-vindo ao Real Estate Rookie Podcast, onde todas as semanas, duas vezes por semana, trazemos a inspiração, a motivação e as histórias que você precisa ouvir para iniciar sua jornada de investimento. E hoje, quero começar destacando uma pessoa especial no público Rookie que atende pelo nome de usuário Smiley21. E Smiley21 deixou uma crítica cinco estrelas no Apple Podcast que diz: “Obrigatório ouvir como um novato. Estou muito feliz por ter descoberto o Real Estate Rookie Podcast. Ashley e Tony fazem um ótimo trabalho ao dividir as coisas enquanto mantêm o show divertido com suas brincadeiras e piadas. Espero começar minha jornada no setor imobiliário este ano e este podcast tem sido muito inspirador.” Então Smiley21, agradecemos você. Também esperamos que este ano seja um grande sucesso para você e obrigado por apoiar o podcast. Então, se ainda não o fez, deixe-nos uma avaliação honesta, revise em qualquer plataforma que você esteja ouvindo. Quanto mais avaliações recebermos, mais pessoas podemos alcançar, mais pessoas podemos alcançar, mais pessoas podemos ajudar.

Ashley:
E vamos ser claros sobre essa crítica, são piadas minhas, porque acho que houve duas vezes, na história deste podcast, em que você fez uma piada. Lembro-me de digitar para você: “Oh meu Deus, foi um bom trabalho”.

Tony:
Isso é verdade. Isso é verdade. Mas eles também adoram as brincadeiras, o que é incrível. E é tão engraçado, Ash, porque estou em Houston agora, então se vocês estão assistindo no YouTube, estou como se estivesse em um Airbnb em Houston, e tantas pessoas vieram até mim, é na verdade Rob do Real Estate Podcast, Rob Abasolo, ele esteve aqui, e muitas pessoas vieram até mim e disseram: “Tony, adoro as brincadeiras suas e de Ashley, por favor, nunca pare com isso. Esqueça os inimigos que dizem que a brincadeira é chata.” Então, agradeço a vocês por nos apoiarem.

Ashley:
Sim. Sim. Nós realmente apreciamos isso porque não posso aceitar nenhuma crítica construtiva. Mas Tony, como vai a conferência? E você também tem sua própria conferência chegando.

Tony:
Sim, é temporada de conferências agora. Então, Rob tem seu evento chamado Host Con, que obviamente é sobre investimento em aluguéis de curto prazo, com alguns palestrantes incríveis sendo lançados. Então eu estava no palco com Rob e nosso amigo Kai Andrew. Fizemos uma live no YouTube e fizemos algumas perguntas e respostas com o público, o que foi muito legal. Rob é obviamente um anfitrião incrível e tem muito conteúdo bom surgindo. E então, literalmente em nove dias, partirei para Orlando para o nosso evento, o STR Summit. Então teremos quase 400 pessoas reunidas em Orlando para conversar por alguns dias sobre aluguéis de curto prazo. Portanto, são definitivamente algumas semanas ocupadas para nós, mas estamos entusiasmados. Os eventos presenciais são sempre divertidos.

Ashley:
Quando isso for ao ar, ambos os eventos já terão passado. Acho que isso sai em março ou algo assim.

Tony:
Sim. Mas se você quiser ir para o próximo strsummit.com ou hostcon.com para o evento de Rob. Vocês podem sair conosco pessoalmente.

Ashley:
Sim, estou participando do evento do Tony em Orlando e, acredite, estou realmente esperando um clima quente.

Tony:
Sim. Estou quase nervoso com a sua vinda, porque você traz mau tempo aonde quer que vá, então, esperançosamente, quebraremos essa tendência.

Ashley:
Eu sei isso. Como em dezembro, quando fomos para Phoenix, estava muito frio. Trouxe meu maiô, tudo. É como, “Não”. Quase joguei um moletom no Airbnb porque estava muito frio.

Tony:
Então, espero que tenhamos mais sorte em Orlando.

Ashley:
OK. Portanto, o ponto principal deste episódio desta semana não é apenas aprender com alguns grandes investidores, mas também aprender o quanto Tony é um vizinho assustador quando trazemos duas pessoas que ele leva até sua casa e quando ele realmente as conheceu. em um encontro diz: “Na verdade, sei onde você mora. Eu sei onde fica sua casa. Então entraremos nessa história. Mas Tony, você quer apresentar todos aos seus vizinhos?

Tony:
Sim. Então, hoje temos Devana e Reid, eles são uma dupla de marido e mulher e, na verdade, têm um nicho único, e é por isso que fiquei tão animado em incluí-los no podcast. Mas eles investem em instalações de vida sóbrias, algo que na verdade nunca conheci ninguém que fizesse. Então, no episódio de hoje, detalhamos exatamente o que é uma instalação sóbria, como é uma casa sóbria, as etapas que você precisa seguir para levar as pessoas para casa, eles falam sobre como administram as propriedades, falam sobre como selecionam os inquilinos, e eles também falam sobre por que esses tipos de investimentos são tão importantes para eles. E eles realmente alertam a todos no final deste episódio que, depois de ouvir os tremendos retornos que eles obtêm, não comece a perseguir a estratégia apenas pelos retornos, mas certifique-se de que seu coração esteja nisso também. Então eu pensei que isso era algo muito importante para nossos ouvintes também.

Ashley:
Sim. Eu adoro a parte sobre o modelo de negócios deles, porque não importa qual estratégia imobiliária você esteja fazendo ou qualquer negócio em que esteja, ter o modelo e a estrutura de negócios certos e sua declaração de missão realmente podem ajudá-lo a aumentar o lucro real que você está trazendo. Então ouça como eles se desenvolveram, como administram suas propriedades e como isso está impactando o sucesso que eles têm nessas propriedades. E quando vocês os ouvirem falar sobre sua taxa de rotatividade, acho que alguns de vocês ficarão com muita inveja por não terem isso agora em seus aluguéis de longo prazo. E então, quando você compara com a taxa de rotatividade de aluguel de curto prazo de Tony…

Tony:
Devana e Reid, estou extremamente feliz por ter vocês no Real Estate Rookie Podcast. Antes mesmo de deixar vocês contarem sua história, só quero que todo o público novato saiba que basicamente tive que implorar para que viessem para este podcast. Então, como uma rápida história de fundo, organizamos um encontro imobiliário mensal aqui em SoCal, eu e minha esposa fazemos. E Devana e Reid moram na mesma cidade que eu, eles vieram para o encontro. E eu converso com o pessoal no encontro o tempo todo, e depois de ouvir sua história e o tipo de nicho único no mercado imobiliário em que atuam, eu disse: “Precisamos colocar vocês no podcast”.
Então, o que é ainda mais estranho é que eu sabia onde Devana e Reid moravam antes mesmo de conhecê-los. Então, novamente, moramos na mesma cidade, e todas as manhãs, quando levo meu filho para a escola, vejo esse ADU sendo construído em uma das casas da esquina, e é super único, pois em nossa cidade não há ADUs em lugar nenhum. E eu, sendo um investidor imobiliário, pensei: “Isso é muito legal, alguém está construindo uma ADU na cidade em que moro”. Então, quando eu estava conversando com eles e eles estavam me contando sua história e fazendo isso, mas eles também estavam construindo essa ADU, e eu pensei: “Espere, sua casa é nesta rua e nesta rua?” E eles disseram: “Sim, essa é a nossa casa”. Então nos tornamos amigos rapidamente depois disso. De qualquer forma, Devana, Reid, muito obrigado a ambos por terem vindo ao podcast. Estamos super entusiasmados por ter você aqui conosco.

Reid:
Muito obrigado.

Devaná:
Muito Obrigado.

Tony:
Então, já dei a todos um pouco do histórico. Certo. Obviamente, você tem a ADU chegando, mas se você puder voltar atrás, qual foi o ponto de partida para Devana e Reid como investidores imobiliários e o que levou todos vocês ao nicho em que vocês atualmente se especializam? ?

Devaná:
Então vou começar com isso. Tenho experiência em vício. Pessoalmente, não estou em recuperação, mas algumas pessoas próximas que conheci em minha vida estavam lutando contra o vício e o álcool. Em 2007, perdi uma pessoa muito próxima com uma overdose de heroína, e isso meio que fez meu cérebro funcionar, como se eu estivesse com raiva do vício, mas o que eu poderia fazer para não ficar mais com raiva? Eu poderia fazer algo para ajudar em vez de ficar com raiva? Então, meus filhos eram muito pequenos naquela época, mas minha cabeça começou a girar sobre essas coisas. Então, um dia, procurei Reid e disse: “Estamos procurando outra coisa para fazer com investimentos e outras coisas, por que não compramos uma casa e transformamos ela em uma vida sóbria?” E ele olhou para mim e disse: “Tudo bem”, mas eu não tinha ideia no que estava prestes a envolvê-lo.

Tony:
E Devana, só para quem não sabe, define uma vida sóbria. O que é uma casa sóbria?

Devaná:
Uma casa sóbria é uma casa estruturada que tem responsabilidade e estrutura para alguém que está se recuperando de drogas e álcool. Muitas vezes as pessoas deixam um centro de tratamento de 30 dias e depois, em vez de voltarem para o seu ambiente tóxico ou talvez para uma casa onde o seu cônjuge ainda bebe ou algo assim, passam a viver sóbrias onde têm, como eu disse, a responsabilidade, a estrutura, e eles podem colocar suas vidas de volta nos trilhos com uma irmandade de pessoas que estão no mesmo lugar que eles, é muito apoio para eles.
Então imediatamente começamos a procurar uma casa. E ele é mais o cara dos números e da construção e eu sou mais a visão e ah, vai dar tudo certo. “Vamos fazer isso.” Foi o que fizemos e, para ser honesto com você, eu realmente não sabia o que estava fazendo, apenas pensei: “Vou fazer isso e vai funcionar”. E então, nós fizemos, entramos e construímos e pensamos em todas as coisas e como poderíamos colocar as camas. E então, quando tudo estava pronto, foi quando tiramos fotos e eu comecei, sem realmente comercializá-lo , mas indo para a reabilitação e me apresentando.

Reid:
Não tínhamos ideia no que estávamos nos metendo. Não tínhamos ideia.

Devaná:
Ah, tem sido uma jornada incrível.

Reid:
Foi incrível.

Devaná:
Então, as primeiras duas semanas foram muito estressantes porque isso foi em 2014, então eu também não estava nas redes sociais e em todas essas coisas naquela época, então apenas fiz o trabalho de pés e fui para a reabilitação para me apresentar. E depois das primeiras duas semanas, quando conseguimos nosso primeiro cliente, é como se eu nunca mais pudesse olhar para trás. Desde então, estamos cheios de lista de espera.

Ashley:
Bem, isso é muito legal. A primeira pergunta que tenho sobre isso é que na verdade é um negócio, você está operando um negócio a partir disso. Esta não é uma compra e manutenção de longo prazo, onde você consegue o inquilino e depois deixa como está e ele apenas paga o aluguel; na verdade, há algum tipo de operação envolvida nisso. Então, como você aprendeu sobre isso? Enquanto você construía esta propriedade, como você sabia que alguém estaria em busca de uma vida sóbria, como atraí-lo e, então, também, como desenvolver as operações? Você tem algum funcionário ou membro da equipe que o ajuda neste projeto?

Devaná:
Sim. Então o estranho é que, enquanto crescia, minha avó realmente viveu sóbria. Eu realmente não entendia isso quando era mais jovem ou sabia...

Tony:
Você já entrou nisso ou?

Devaná:
Talvez eu tenha passado de carro, nem tenha entrado nisso, quer dizer, eu era jovem. Então eu já tinha ouvido o termo antes. E então, crescendo com algumas pessoas próximas a mim que eram um vício, eu realmente tive que levar as pessoas a uma vida sóbria antes. E eu sempre entrava e saía chorando às vezes porque simplesmente não era um lugar onde eu queria deixar alguém. Então eu tinha na cabeça que queria fazer diferente.
E então, eu também entrei em contato com a Sober Living Coalition em nossa área e então, começamos a frequentar suas reuniões e eles distribuíram uma espécie de pacote, eu acho, de algum tipo que continha alguns papéis de admissão. E então, Reid e eu realmente sentamos e pensamos sobre qual era o nosso porquê, como queríamos que as pessoas se sentissem em nossa casa. E começamos a estruturar nossa papelada a partir disso e de experiências que sabíamos que as pessoas tiveram em outras vidas sóbrias, como poderíamos tornar isso diferente? E nós meio que formamos a partir daí.

Reid:
Bem, e Devana, estar ou ir para casas sóbrias antes de me contar histórias sobre como elas eram horríveis. E era o ambiente de vida. O proprietário não devolvia dinheiro à casa, então eles estavam sujos ou as coisas não funcionavam e as tomadas elétricas não funcionavam ou coisas diferentes. Então ela está me contando as histórias e eu penso, tenho experiência em construção, e penso: “Bem, vamos tornar isso incrível. Então eu sei exatamente o que fazer. Podemos colocar tomadas elétricas em cada lado da cama, em vez de atrás dela, e tornaremos tudo super conveniente para todos. E eu posso fazer todo esse tipo de coisa.” Quer dizer, você pode dar um exemplo melhor do que viu antes, mas era sobre como fazer deste um lugar onde gostaríamos de morar?

Devaná:
Uma alta qualidade.

Reid:
Por exemplo, por que um proprietário está economizando no espaço de moradia de seus inquilinos? Você quer que seus inquilinos sejam felizes e que eles estejam lá, eles querem querer estar lá. E acho que é aí que está a luta. Vimos uma área que poderíamos realmente ajudar.

Tony:
Bem, primeiro, deixe-me dar alguns passos para trás. Certo. Adoro a abordagem que vocês dois estão adotando porque mostra que há pessoas que realmente se preocupam com as pessoas que ficam dentro de suas propriedades. Quando há proprietários que não cuidam de seus imóveis, não fazem reparos, não fazem CapEx, isso dá má fama a todos os proprietários. E é por isso que quando você fala em ser um investidor imobiliário em alguns círculos, você é imediatamente uma pessoa má porque possui propriedades de investimento. E eu acho que se mais pessoas adotassem a abordagem que você, Devana e Reid estão adotando, de vir de um lugar de carinho e realmente preocupação e trabalhar na experiência que as pessoas têm quando entram em suas casas, isso tornaria tudo melhor para todos. de nós.
Mas antes de irmos longe demais, estou adorando essa conversa, se pudermos diminuir o zoom por um segundo. Como está seu portfólio atual hoje? Quantas dessas casas você tem? Que outro tipo de investimentos imobiliários? Apenas nos dê a visão de 30,000 pés.

Devaná:
Então temos três ambientes sóbrios atualmente com um total de 47 leitos, 48 ​​porque tenho um leito de emergência. Então é uma coisa interessante porque eu tenho essas três casas, mas na verdade tenho 47 pessoas pagantes, então é um pequeno apartamento ou complexo ou algo assim?

Reid:
Sim, são casas unifamiliares, não são nada de especial, mas-

Devaná:
Portanto, não existe realmente um termo, como estratégia, como você ouve o tempo todo, como curto prazo ou médio prazo ou qualquer outro. Eu realmente não sei. Estou quase hackeando a cama em vez de hackear a casa. Eu realmente não sei de que outra forma você diria isso. Então alugamos a cama em vez de apenas o quarto. Portanto, há quartos compartilhados. Então, temos três deles e depois temos um de longo prazo e acabamos de construir nossa primeira ADU de 1200 pés quadrados e quatro quartos nos fundos de nossa casa. Portanto, com um total de 52 inquilinos pagantes em todos eles.

Ashley:
Fantástico. Parabéns a vocês.

Devaná:
Muito Obrigado.

Reid:
Muito Obrigado.

Tony:
Eu só queria fazer uma pergunta complementar, e talvez possamos entrar nisso, mas como esses inquilinos estão pagando por suas camas? Este é um programa patrocinado pelo condado onde há algum tipo de financiamento ao qual eles se candidataram, algo como a Seção 8 ou é um programa de autopagamento em que cada pessoa está pagando por sua própria cama?

Devaná:
Pessoalmente, fazemos pagamentos privados, então o pagamento privado de todos. Conheço algumas casas que oferecem leitos municipais porque existem programas estaduais e municipais que pagam para uma vida sóbria. Pessoalmente, não o faço porque gosto muito de ter controle sobre quem entra e quem não entra e acho que é em parte por isso que temos uma taxa de rotatividade muito baixa. Quer dizer, a média de pessoas que ficam em nossas casas tem de um a seis anos. Eu literalmente tenho pessoas que estão lá há seis anos. E então, eu não tenho que a cada duas semanas alguém se vira e vai embora. Tenho pessoas que ofereço qualidade com sobriedade para que as pessoas não desistam. Talvez eu consiga uma cama aberta a cada poucos meses, então minha lista de espera é difícil, sinto que tenho que afastar muitas pessoas.

Ashley:
Vamos conversar sobre isso, como ter uma lista de espera. Então você mencionou que vocês vão além com essas propriedades. Vocês são os únicos com lista de espera ou fizeram alguma pesquisa de mercado e viram que realmente há uma grande demanda por esse tipo de moradia e simplesmente não havia oferta suficiente na área ou é por causa do seu modelo ou talvez uma mistura de ambos?

Devaná:
Sim. Acho que uma mistura dos dois. A procura é muito grande, mas as outras casas têm uma afluência tão grande que as pessoas vão lá e aí acontece alguma coisa e elas vão embora. Então eles estão procurando aquela casa boa para ficar. Então eles vão para aquelas outras casas, mas não ficam, você ouve muitas histórias sobre isso. Nós simplesmente não tivemos essa experiência porque quando recebemos as pessoas, elas dizem: “Uau, me sinto em casa. Sinto-me confortável aqui e não quero sair.”

Reid:
Ouvimos falar de outros proprietários de vidas sóbrias dizerem: “Bem, como você está satisfeito agora?” E não tivemos os problemas que outras vidas sóbrias tiveram. Agora, obviamente há algumas boas vidas sóbrias por aí, mas não há muitas delas, há muitas ruins.

Ashley:
Nesse sentido, qual é o aluguel médio que você cobra por cama? E então, qual seria a diferença se eles fossem alugar um estúdio ou um apartamento unifamiliar ou um quarto individual? Estou apenas tentando observar a diferença de custo e mostrar qual é a motivação para pagar para ter esse tipo de ambiente ao seu redor.

Devaná:
Então tudo depende da área. Estamos na Califórnia, no condado de Riverside, então cobramos 700 por cama para as casas dos nossos homens e 650, acho que estamos em 650 para as casas das nossas mulheres. Se você for para Orange County, na Califórnia, quero dizer, uma cama barata custa 1500, tipo, não sei o que você está comprando, mas 2,500 por cama é a média. Se você for para Los Angeles, a média é de 2,500 a 5,000 por cama. Quer dizer, eles chegam a US$ 35,000 mil por cama se você estiver em um lugar muito legal em Malibu. Então, eu vi vidas sóbrias reduzidas a três... Hoje em dia, provavelmente 450 é como um limite inferior, mas isso é como-

Ashley:
Então aqueles que você tem que custam de 650 a 700, como isso se compara a se eles fossem alugar um estúdio naquele mesmo mercado, naquela mesma área, qual seria o aluguel disso?

Devaná:
Na Califórnia, um estúdio provavelmente custaria 1200. Ok. Você tem esse Tony? Não sei o que é um estúdio... Quer dizer, um apartamento de um quarto provavelmente custaria 1500 por um apartamento de um quarto na Califórnia.

Tony:
A última vez que tive um apartamento na Califórnia foi há seis anos e acho que estava pagando US$ 1,800 por um apartamento de dois quartos. Então, em algum lugar por aí provavelmente parece certo no mercado de hoje. Acho que uma pergunta de acompanhamento para mim. Então, quais são as responsabilidades? Na verdade, antes de fazer essa pergunta, deixe-me perguntar: como vocês definem seus preços? Então você está em 650 versus 700. Existe um processo para comparar outras casas sóbrias na área para saber quanto cobrar?

Devaná:
Sim, para ser honesto com você, eu poderia cobrar muito mais porque temos a qualidade que estamos oferecendo em comparação com outras vidas sóbrias, eu poderia. Mas esta é a minha filosofia, estou ganhando dinheiro, estou ganhando um bom dinheiro, e quero que cada pessoa que entra em minha casa seja capaz de fazer isso por conta própria, porque quando chegar até nós, eles já terão família exausta, eles queimaram suas pontes. E então, quero que eles ganhem esse respeito próprio. Então, se eles tivessem que conseguir um emprego inicial no McDonald's, eles seriam capazes de pagar seu próprio aluguel e se sentir bem consigo mesmos, economizar algum dinheiro e ter sucesso na vida.
Então, eu poderia pedir mais, mas sinto que estou nesse equilíbrio muito bom, onde ainda ganhamos um bom dinheiro, mas também ajudamos as pessoas. Se nossas casas estivessem em Orange County, o aluguel seria muito caro. Somos comparáveis ​​em Riverside, então talvez seja também por isso que temos uma lista de espera, porque eles dizem: “Bem, eu poderia pagar tanto pela Casa da Coragem e irei para outros lugares praticamente pelo mesmo e não estou conseguindo nem perto da qualidade de vida.”

Reid:
Bem, acho que voltando ao que Ashley pediu anteriormente, de modo que US$ 700 por mês, que inclui todos os serviços públicos, estamos pagando por produtos de higiene pessoal, produtos de limpeza, TV a cabo, ar condicionado, aquecimento a qualquer temperatura, não importa como quente ou frio, então temos tudo isso incorporado nessa quantia em dólares. Se você for alugar um apartamento por, digamos, US$ 1,500, 1,200, 18, o que for, você também estará pagando por serviços públicos e outras coisas. Temos Netflix incluído e certas coisas incluídas. Então muita gente está saindo da casa sóbria e indo buscar uma casa própria e percebendo: “Nossa, pensei que fosse só o aluguel mensal do apartamento, não, tem muito mais para ter a mesma qualidade de vida que Eu tive na Casa da Coragem.” Então, isso faz parte do benefício de viver sóbrio e pagar essa quantia. Mas você tem que morar em um quarto com outra pessoa, então-

Devaná:
Como um quarto em nossa cidade, eles simplesmente vão alugar um quarto na casa de alguém. Eles estão pagando entre 950 e até mil dólares por apenas um quarto na casa de outra pessoa. Mas acho que mais o que eles procuram, não é só que precisam de um lugar barato para ficar, mas também de estrutura. As pessoas vêm até mim e dizem: “Preciso de responsabilidade porque, se estiver sozinho em um quarto, posso usar ou beber e quero estar cercado de pessoas que vão às reuniões, onde posso voltar para casa e falar sobre meu dia e estou recebendo esse apoio.” Então, eles estão realmente procurando a parte da responsabilidade.

Tony:
Então agora, digamos que sou alguém novo e estou querendo começar minha primeira instalação de vida sóbria, e eu sei que você disse que cobra um pouco menos, mas existe uma ferramenta ou um site ou o que deveria meu processo seria se eu quisesse entender qual é o preço da cama na minha cidade?

Devaná:
Então, eu começaria com quem você deseja atrair. Então, se você está procurando atrair mais um profissional que queira ter um anonimato realmente estrito, talvez um policial ou um advogado ou algo assim, eles não querem dividir quartos com pessoas, você poderia fazer uma abordagem mais exclusiva e sóbria. morar e cobrar uma tarifa mais alta e talvez fazer uma situação do tipo quarto privado. Se você está procurando apenas a pessoa comum, acho que verificando outras vidas sóbrias e o que elas oferecem, não há realmente um livro ou coisa para se orientar, conheço pessoas que cobram um pouco mais do que eu, um pouco menos , é apenas o que você sente que está oferecendo.

Reid:
Você pode encontrar pessoas sóbrias em uma área por meio de alguns sites diferentes e basta ligar para elas e perguntar.

Devaná:
“O que vocês estão cobrando? E o que você oferece? Quais são as suas comodidades? Temos muitas comodidades.

Ashley:
Sim. E isso é tão interessante para mim porque penso em reabilitação, você assiste filmes e tem gente indo para a reabilitação e é como se fosse tão caro, não podemos pagar ou algo assim e é por isso que fiquei curioso para saber como o preço do aluguel se compara a ter seu próprio apartamento onde realmente é mais em conta e é uma ótima opção, além de você estar ganhando aquela estrutura e aquela responsabilidade de viver sóbrio. Então você pode falar mais sobre essa operação real? Existe alguém que mora lá em tempo integral? Você tem pessoas, funcionários que entram e saem e monitoram se alguém abusou de alguma substância?

Devaná:
Sim. Então temos gestores que moram em todas as nossas casas, moram lá 24 horas. Eles podem ter seus próprios trabalhos lá fora, então eles vão e vêm e monitoram, verificam as tarefas que precisam ser feitas todos os dias, garantem que todos cheguem na hora certa. Eles praticamente tornam minha vida tão agradável. Eles fazem todas as operações do dia-a-dia, fazem as coisas disciplinares, a menos que seja algo em que eu tenha que intervir, o que não tenho que fazer há muito tempo, eles apenas cuidam da casa para mim. Então a forma como estruturamos isso com eles é que eles moram lá de graça e ficam com o quarto do gerente e cobram o aluguel para mim se alguém pagar, se eles não pagarem. Algumas pessoas ainda não têm contas bancárias e esse tipo de coisa, então se tiverem que pagar de uma forma diferente do Venmo ou de outra forma, o gerente cobraria e eu pegaria. Mas eles praticamente fazem tudo por mim.

Tony:
Então, um acompanhamento, quando você está procurando por esses gerentes, você está procurando alguém com treinamento ou qualificações específicas ou são vocês, Devana e Reid que estão encontrando apenas pessoas que você acha que são boas pessoas e então você as está treinando como ser gerentes naquela casa?

Devaná:
Portanto, este é um fato muito importante. Eu acho que eles têm que entender o vício porque eles estão lidando com... Muitas coisas vêm com o vício, pode haver manipulação, comportamento antigo e como eles funcionavam quando estavam no vício. Portanto, a parte mais difícil de encontrar um treinador é o primeiro treinador, porque é preciso encontrar alguém que esteja em recuperação para fazer isso. Quando você tem uma casa cheia de gente, eu saio de casa. Então, se meu empresário me dissesse que eles vão se mudar amanhã, tenho outros 19 caras que estão lá há três anos que sabem cuidar da casa, eles fizeram tudo, eu sei que eles são responsáveis ​​e tudo mais. Então eu costumo escolher alguém que gostaria de ocupar essa posição. Então, geralmente temos um gerente e um gerente assistente, para que sempre haja olhos e ouvidos se alguém estiver trabalhando ou não, e ele poderá receber metade do desconto.

Tony:
Então, só para esclarecer, seus gerentes e gerentes assistentes são pessoas que vieram para sua casa sóbria para ficar lá e então subiram de nível para se tornarem sua equipe de gestão, estou entendendo corretamente?

Devaná:
Sim.

Reid:
Um lugar para outro.

Devaná:
Sim.

Reid:
Yep.

Tony:
Isso é fantastico. Isso é fantastico.

Devaná:
E isso lhes dá algo para colocar em seu currículo. Isso lhes dá responsabilidade e propósito, que a maioria deles deseja apenas ajudar a retribuir à comunidade que os ajudou.

Reid:
Sim. E você tem pessoas morando na casa e elas têm orgulho de onde moram, e então, elas querem manter isso funcionando da mesma maneira que tem funcionado. Se eles têm um ótimo gerente que supervisiona tudo e essa pessoa sai, geralmente há muitas pessoas interessadas em se esforçar para garantir que a casa mantenha a qualidade e o nível de gerenciamento que eles viram. Portanto, geralmente temos muitas pessoas excelentes para escolher.

Tony:
Vocês conversaram um pouco sobre as comodidades que oferecem e como é essa comunidade. Há alguma caixa que você deve verificar para ser considerada uma casa sóbria, como se você tivesse que oferecer isso ou aquilo? E se sim, quais são esses requisitos?

Devaná:
Portanto, não há requisitos em termos de comodidades. Quer dizer, eu vi algo básico em que eles nem ligam o ar condicionado na Califórnia porque não querem pagar a conta do ar condicionado.

Reid:
Infelizmente, sim.

Devaná:
É muito triste. Para ter uma vida sóbria, as qualificações, eu acho, se a aplicação do código chegasse à sua casa, faríamos testes aleatórios de drogas e álcool e meus gerentes fazem tudo isso, então eles registram isso. E então, nosso pessoal faz algum tipo de autocuidado, como reuniões de AA ou NA, terapia, não em nossa casa, é lá fora. Não prestamos nenhum serviço. Então exigimos que eles façam alguma coisa de três a cinco vezes por semana, um programa ambulatorial, uma reunião de AA ou NA, algo assim. E então, mantemos seus registros. Então, se alguém batesse na porta, poderíamos dizer: “Não, olhe, aqui estão as coisas deles e aqui fazemos testes de drogas”. E eles assinam algo dizendo que estão se recuperando de drogas e álcool, mas nunca tivemos problema em ter que provar isso para alguém ou alguma coisa. Você pode simplesmente comprar uma casa e começar uma vida sóbria, não há licença porque não prestamos nenhum serviço, na verdade, são apenas pessoas que pensam como você morando juntas, na verdade, se você quiser dividir isso.

Ashley:
Então, como você está encontrando essas pessoas? Você vai para a reabilitação e dá a eles as informações, então eles devem encaminhar as pessoas para você. E então como é o processo de triagem?

Devaná:
Esta é outra coisa interessante. Quero dizer, pagamos pelos nossos nomes de domínio. Não sei, o que é isso? Cem dólares por ano ou algo assim. Esse é o único dinheiro que investimos em marketing.

Reid:
Sempre.

Devaná:
Sempre. Nem um único centavo em marketing. Nosso pessoal em nossa casa é o melhor profissional de marketing, então, quando vão às reuniões e voltam para as clínicas de reabilitação e aonde quer que vão, as pessoas ficam tipo: “Ah, em que casa você está?” É como toda esta comunidade. E então, recebemos 90% de nossas ligações apenas de boca em boca, eu acho.
O processo de triagem, eu ainda faço tudo isso. Para mim isso é muito importante. Ainda não entreguei isso aos gestores. E eu apenas faço uma série de perguntas. E não sei se já faço isso há tanto tempo, só sei. Como nos primeiros três segundos da ligação, eu sei se é alguém com quem vou continuar ou não. E eu acabei de ficar bom nesse processo.
Para que minha vida não seja super caótica, recebendo mil ligações por dia, porque provavelmente eu poderia receber cem ligações por dia no meu telefone, eu meio que passo, eu as examino primeiro porque não tenho nenhuma cama aberta . Então, vou verificar minhas mensagens de voz e responder a eles ou enviar-lhes uma mensagem de texto rápida ou uma resposta como: “Não, não temos cama aberta. Vou colocar você na lista.” Ou algo assim. Assim era no começo, eu queria falar com todo mundo e tinha que falar, aprendi a simplificar um pouco a minha vida e não ter que falar com cada pessoa que liga, mas ainda assim conseguir uma boa qualidade pessoa. Ter bons processos e procedimentos em vigor tornou minha vida muito simples em relação a isso. Não acho que demore mais tempo para mim onde estou no meu estágio do que levaria com um parque de trailers ou acho que mesmo um aluguel de curto prazo provavelmente daria mais trabalho para mim do que o que estou fazendo agora mesmo.

Ashley:
Bom, principalmente com o seu baixo turnover também por ter gente ficando tanto tempo, não é como se todo mês você estivesse tendo um novo turnover.

Tony:
Nossas propriedades em Joshua Tree mudam em média de 12 a 15 vezes por mês, então ter alguém hospedado lá de um a seis anos é uma loucura.

Devaná:
E quando recebo a ligação, simplesmente marco o horário, mando uma mensagem para meu gerente e digo: “Alguém está vindo para fazer a admissão”. Eles cuidam de toda a papelada de admissão, eles os aceitam. Eu não preciso ir até lá e fazer tudo isso, eles fazem tudo isso por mim.

Tony:
Sim. Acho que vamos falar sobre esse processo. Então, alguém chega, um lead, normalmente está preenchendo um formulário em seu site ou como essa pessoa normalmente chega até você?

Reid:
A propósito, não há verificação de antecedentes.

Devaná:
É tão diferente de qualquer pessoa.

Reid:
Assim como qualquer outra pessoa.

Devaná:
Sim, sim.

Reid:
Não completamente.

Devaná:
Não fazemos uma verificação de antecedentes, não fazemos uma verificação de crédito porque todos eles passaram, provavelmente todos têm crédito atrasado. Eu realmente não sei como posso explicar isso, é como um pressentimento ou apenas como eles respondem à pergunta. Então tive uma experiência muito boa.

Reid:
Bem, acho que você pode dizer quando está falando com alguém ao telefone, se essa pessoa realmente deseja se recuperar ou se está sendo forçada a se recuperar. E isso é um grande fator. Queremos que todos queiram estar lá. Se você tem pessoas que são obrigadas pelo estado a viverem sóbrias ou algo assim, isso nem sempre é ruim, elas podem ser obrigadas, mas você pode dizer se elas realmente querem estar lá. E é isso que queremos como inquilino. É isso que faz com que todos na casa tenham a mesma opinião. Quando você tem pessoas que dizem: “Sim, eu só preciso estar aqui, mas mal posso esperar para sair”, e fazem quaisquer coisas negativas, isso simplesmente não ajuda a casa.

Devaná:
Então, voltando atrás, não me lembro se Tony ou Ashley me fizeram a pergunta, mas há cerca de, não sei, sete perguntas que faço e que posso dizer imediatamente.

Ashley:
Você pode nos dar um exemplo de alguns deles, talvez apenas dois ou três?

Devaná:
Sim. Portanto, a primeira pergunta que faço é se você é registrado no 290, que é um criminoso sexual registrado. E deixe-me explicar isso, essas perguntas não são apenas para proteger minha casa ou a mim mesmo, mas também para ver se essa é a opção certa para elas, porque quero prepará-las para o sucesso. E eu sei que algumas pessoas às vezes têm uma criança que vem me visitar, então não quero que elas tenham problemas por estarem perto de uma criança em uma determinada vizinhança. Então eu sempre pergunto isso.
Minha segunda pergunta seria: há quanto tempo você está limpo e sóbrio? E é aí que fica um pouco complicado, você tem um tipo de experiência. Eles vão te dizer algo, mas você fica tipo “Ei, quando foi o último dia que você usou? Não me diga há dois anos, quando você ficou limpo, mas você teve uma recaída? Você meio que faz essas perguntas. “Sim, qual é o seu porquê? Por que você quer viver sóbrio? Se for: “Oh, minha mãe está me expulsando e não tenho outro lugar para ir e preciso fazer isso por um mês” ou “Eu realmente quero fazer isso. Quero fazer isso por mim, quero fazer isso pela minha família”, tanto faz, você pode simplesmente dizer como eles respondem às perguntas. Outra seria: “Você cometeu algum crime violento ou incêndio criminoso? Você está registrado como incêndio criminoso? Certas coisas assim.
Agora, existem algumas pessoas sóbrias que não fazem nenhuma dessas perguntas e simplesmente deixam quem quer que seja. Se eles têm uma cama aberta e você quer vir, você pode vir, são aqueles que têm taxa de rotatividade e têm algumas histórias malucas porque eles realmente... Eu pergunto sobre saúde mental porque, novamente, quero prepará-los para sucesso. Então eu só levo um certo nível de saúde mental e tem que ser secundário para eles não serem bipolares e por isso bebem uma ou duas vezes. As drogas e o álcool devem ser o seu principal problema.
E aí, muitas vezes, um pouco de saúde mental vem junto só por causa do uso de drogas e álcool. Então, se for um nível de atendimento mais alto, quero encaminhá-los porque não quero colocar alguém na minha casa que tenha esquizofrenia com a qual não somos capazes de lidar e não quero que eles falhem. minha casa. Então, apenas algumas perguntas como essa e então, posso movê-los para fornecer um número de telefone para onde eles precisam procurar ou dizer: “Claro, apareça na terça-feira, o gerente irá encontrá-lo”.

Tony:
Então, existe um tipo de propriedade ideal que todos vocês procuram quando estão procurando novos locais para suas casas sóbrias?

Reid:
Para nós pessoalmente, sim. E isso remonta um pouco ao que a Devana estava falando antes, depende do tipo de inquilino que você quer ter. Então, para nós, temos vários inquilinos por quarto. Não queremos ter um único inquilino por quarto. Não estamos procurando uma faixa de preço mais alta. Então, queremos descobrir quantas pessoas queremos ter. Para nós, procuramos cerca de 16 a 20 pessoas por casa, é o nosso alcance. Agora temos uma casa com 10 pessoas, mas temos outras que têm mais pessoas, e acabamos de descobrir que esse é o nosso ponto ideal. Portanto, o tamanho da casa é muito importante. Quantos quartos e quantos banheiros são realmente importantes. Quartos, não tanto porque com a minha experiência em construção, sempre podemos fazer quartos com certas áreas residenciais, mas os banheiros são um pouco mais caros para construir, por isso queremos ter a quantidade adequada de banheiros para seus inquilinos.

Ashley:
Reid, uma pergunta bem rápida. Existe uma certa lei ou regulamento sobre quantas pessoas por banheiro? Então você tem que contornar, ok, se você consegue colocar seis camas aí, precisa de pelo menos dois banheiros ou algo assim?

Devaná:
São seis pessoas em um banheiro.

Tony:
E desculpe, isso é baseado nos regulamentos da cidade?

Reid:
Sim.

Devaná:
Quatro pessoas em uma geladeira e seis pessoas em um banheiro, então temos cinco geladeiras.

Ashley:
OK. Então esse é um ótimo conselho. Se alguém deseja fazer isso, você deve consultar os regulamentos da sua cidade. Eu nunca teria pensado que uma geladeira fosse algo que você teria que tomar cuidado com quantas pessoas você tem na propriedade. Ok, desculpe, vá em frente. Continue, Reid.

Reid:
Fora o tamanho da casa e dos quartos e banheiros, preferiríamos ter um terreno de esquina porque teremos muitos carros estacionando, por isso queremos ter certeza de que temos área suficiente para as pessoas estacionarem. a rua. E um beco sem saída não funcionaria, não há espaço de estacionamento suficiente lá. E então, queremos que o local seja central para a rede de recuperação.
Quero dizer, há uma cidade grande e geralmente há um centro menor onde a recuperação e as reuniões acontecem, então você quer estar mais perto disso porque nem todo mundo tem um veículo. Então o transporte público é muito importante para nós. Precisamos estar perto de um ponto de ônibus e ter fácil acesso para fechar reuniões e esse tipo de coisa.
Outro ponto importante para nós é que precisamos estar próximos de empregos de nível inicial, geralmente próximos a grandes áreas de varejo, ou talvez a muitas áreas industriais. Os tipos de empregos de nível inicial também precisam ser bastante próximos para as pessoas, porque 95% das pessoas que chegam não têm emprego, perderam o emprego, estão em reabilitação há um longo período de tempo , e então, eles estão saindo, eles têm que começar do zero. Essas são algumas das coisas mais importantes. Sinto falta de alguma coisa?

Devaná:
Sim. Eu abordaria mais sobre o motivo pelo qual gostamos de lotes de esquina também é porque às vezes os caras vão sair para fumar e então, meu pensamento é, colocar a mesa do lado onde o vizinho não está, então não tem… Todos nós sabe sobre NIMBYs, certo? Então você poderia ter um NIMBY no seu quintal. Então procuro ser um vizinho muito bom e pensar nessas pequenas coisas para não irritar ao máximo o vizinho.

Tony:
Já que você mencionou vizinhos, vamos conversar um pouco sobre isso. Quão receptivo é o bairro para ter uma casa sóbria em sua comunidade? E você acha que existe um estigma em toda a casa? Qual é a reação, normalmente, quando você se muda?

Reid:
Esqueci de mencionar que você precisa verificar as leis da sua cidade, onde quer que pretenda começar uma vida sóbria ou uma casa coletiva, você precisa ter certeza de que… Algumas cidades têm leis ou qualquer coisa que possa dificultar a operação. Mas-

Devaná:
Sim, vou dizer isso, são leis ilegais, mas por quanto tempo você deseja adiar isso? Quanto dinheiro você deseja gastar com um advogado para resistir a isso? Nossa cidade não possui nenhuma portaria que continue, mas o condado de San Bernardino tem algumas portarias. Portanto, para facilitar a sua vida, eu verificaria primeiro as ordenanças.
E ah, a coisa do NIMBY, então tivemos um problema com um de nossos vizinhos da nossa casa número dois, e ele viu muitos caras e questionou isso e eu disse a ele que era uma vida sóbria. Para mim, sinto que é mais educação. Quando ouvem uma vida sóbria, pensam: “Ah, há 20 viciados em drogas morando perto de mim. Vai ser uma casa maluca e selvagem.” E quando eu os educo e digo que será a casa mais silenciosa do quarteirão, eles têm que ter toque de recolher. Eles nem bebem uma taça de vinho à noite. Não há festas, não há nada. Então, depois de alguns meses, ele disse: “Uau, isso é tipo...” Nossa casa fica perto da Universidade de Riverside, então há muitos alojamentos estudantis por perto. Então eles ficam tipo, “Oh, aqui vamos nós, outra casa de festa” ou algo assim, mas ele fica tipo, “Uau, esta é a casa mais legal”.
E garantimos que nosso exterior seja mantido muito bem, para que você nem consiga dizer que é uma vida sóbria passando de carro. E agora ele é realmente próximo de alguns vizinhos. Eles o ajudam a descarregar seu caminhão à noite. Eles levarão as latas de lixo para ele. E agora, não há problema. Mas acho que a princípio o estigma é: “Uau, o que é isso?”
Mas acho que educar as pessoas sobre o que está acontecendo e então elas recuam. Agora, também depende da comunidade. Se você estiver em um HOA, poderá sofrer alguma resistência porque isso não é legalmente permitido, porque eles estão protegidos contra o Federal Fair Housing Act. Ninguém pode dizer que não pode estar lá, mas você pode sofrer resistência. Se você estiver em um bairro realmente exclusivo, poderá receber mais resistência do que apenas um bairro familiar de trabalho.

Reid:
Também queremos ser a casa mais bonita do quarteirão. Temos muito orgulho, não apenas do interior da casa e do funcionamento da casa, mas também da aparência apresentável no exterior. Então, estamos investindo no exterior e realmente temos a casa mais bonita do quarteirão em todos os lugares que estamos, com o paisagismo, o cuidado e tudo o que envolve isso. E os vizinhos sabem rapidamente: “Tudo bem, não foi isso que eu pensei que fosse”.

Ashley:
Vocês gostariam de entrar em um dos números de uma dessas propriedades para nós e nos orientar sobre o preço de compra, qualquer reabilitação que vocês fizeram e o que estão trazendo?

Reid:
Então eu posso fazer isso. Vou lhe dar uma rápida história de fundo sobre isso para tentar entender alguns dos números. Então vou dar como exemplo a nossa segunda casa que compramos. Então encontramos essa propriedade na MLS e foi onde compramos todas as nossas. Não tivemos nenhum imóvel especial.

Devaná:
Liberdade.

Reid:
De qualquer forma, encontramos a casa na MLS. Era uma casa de cinco quartos e três banheiros. Tinha 2,800 pés quadrados quando o compramos. O preço de compra foi de $ 415,000.

Tony:
O que é muito bom para o sul da Califórnia.

Devaná:
Sim.

Reid:
Isso foi em 2015. Ainda não estávamos completamente fora da recessão, então foi um pouco barato. Então fizemos apenas a rota de empréstimo convencional, 20% abaixo disso. E acabamos investindo muito mais na construção do que pensávamos inicialmente que precisaríamos. E a rápida história de nosso corretor de imóveis nos deixou cientes de que havia uma estrutura adicional que estava na lateral ou na parte de trás da casa anexa e que não era permitida. E ficamos com a impressão de, bom, não é permitido, não conta como metragem quadrada da propriedade e todo esse tipo de coisa. Então compramos o imóvel sem precisar disso, mas fomos buscar licença para fazer obras. Renovamos a casa com encanamentos novos e fizemos alguns trabalhos elétricos, conseguimos licenças para tudo isso.
E o que não percebemos é que a cidade sabia da estrutura não permitida e disse: “Ok, sim, aqui estão todas essas licenças”. Foi super fácil conseguir licenças. E então, assim que obtivemos as licenças, fui para a nossa primeira inspeção, um inspetor apareceu e disse: “Sim, não vou fazer uma inspeção até que você derrube esta estrutura. E isso atrapalhou totalmente o quintal. Então acabamos adicionando 600 pés quadrados à casa para cobrir toda aquela área. Sem entrar em todos os detalhes, era uma parte muito feia do imóvel que, depois de demolida, ficou uma bagunça. Então acabamos investindo US$ 97,870 em custos de construção da casa. Muito mais do que planejamos.

Ashley:
Mas esse foi o interior, acrescentando três quartos e depois os 600 pés quadrados?

Reid:
Correto. Sim.

Tony:
E vocês têm que mobiliar isso também, certo?

Reid:
Correto. E sempre fizemos isso de uma forma muito criativa no mobiliário. Então colocamos apenas US$ 9,000 em móveis nesta casa, mas sim, nós-

Devaná:
Mas foi bem feito.

Reid:
Muito bom. Mas sim, usamos madeira recuperada e apenas pintamos coisas e nós mesmos fazemos grande parte da decoração e dos móveis. Portanto, tínhamos US$ 83,000 de entrada no empréstimo convencional para os 20%. Tínhamos 97 e troco, 97,000 mil e troco para construção, 9,000 mil para mobília. E assim, no total, tínhamos cerca de 189,000, quase US$ 190,000 na propriedade. Dito isso, temos um total de 20 inquilinos, 18 e meio deles estão pagando porque proporcionalmente o subgerente e o gerente não têm nenhum pagamento ou contribuição. A hipoteca é de $ 3,500. Os serviços públicos estão em torno de 1800 a 2000. Portanto, nosso lucro líquido mensal é de $ 7,580. Retorno de dinheiro sobre dinheiro, todo mundo fica nervoso com os quase US$ 200,000 que você investe em retorno de dinheiro, estamos em 48%. Então demoramos cerca de dois anos, pouco mais de dois anos para-

Devaná:
Pague a nós mesmos.

Reid:
… nos pagamos completamente. Então foi muito para investir. Foi mais do que pensávamos. Achávamos que teríamos um melhor retorno de caixa, mas-

Devaná:
Estamos felizes com 48%.

Reid:
Foram felizes.

Ashley:
Sim, isso é incrível.

Tony:
Minha mente está explodindo agora. São números fenomenais. Parabéns pessoal. Isso é fantástico. Depois deste podcast, muitas pessoas entrarão em contato com você perguntando como entrar neste espaço. Vai ser uma loucura.

Devaná:
Não sei, BiggerPockets, talvez precise haver um livro no futuro, Como começar uma vida sóbria.

Ashley:
A pior parte de ser o apresentador deste podcast é que imediatamente temos a Síndrome dos Objetos Brilhantes. É como se eu e Tony gostassemos quando isso termina, ele está pesquisando coisas no Google e fica tipo: “Você pelo menos viu isso?”

Tony:
Tenho tempo na minha agenda para iniciar outro negócio? Veremos.

Devaná:
Quero dizer isso porque há realmente um bom dinheiro a ser ganho vivendo sóbrio, não quero que todos simplesmente peguem a Síndrome dos Objetos Brilhantes e simplesmente comecem e depois não se envolvam nisso também. Certo. Portanto, tem que haver um bom equilíbrio entre quero ajudar as pessoas e estou ganhando dinheiro porque eles são humanos e só porque usam drogas e álcool não significa, em primeiro lugar, que não mereçam um um bom lugar para morar, mas, em segundo lugar, eles são vistos como algo como: “Oh, vaca leiteira”. Certo?
E dito isso, tenho visto muitas pessoas tentando começar uma vida sóbria, e tenho certeza, Tony, vocês provavelmente já tiveram a mesma coisa em seus espaços onde as pessoas pegam o objeto brilhante e dizem: “Eu posso faça esse aluguel de curto prazo”, tanto faz, e então, eles meio que desaparecem porque não têm esse coração ou essa paixão pelo que estão realmente fazendo, é apenas uma questão de dinheiro. E então, eu sinto que 90% das vezes, isso nem sempre funciona apenas para as pessoas, se for apenas pelo dinheiro, você tem que ter um pouco de coração no que está fazendo. Essa é apenas a minha perspectiva.

Ashley:
E vocês também tocaram nisso durante todo o episódio sobre como ir além. E uma coisa que realmente impacta isso é como você não está tendo rotatividade, você está conseguindo pessoas que ficam por seis anos. E ter rotatividade com tanta frequência pode realmente prejudicar seus resultados financeiros, então você não verá aquela enorme vaca leiteira se apenas improvisar e agir de forma medíocre e dizer: “Eu quero apenas ganhar dinheiro com isso. Não me importo com os inquilinos ou com os moradores da propriedade ou com a aparência da propriedade.” Então eu acho que vocês fizeram um ótimo trabalho ao mostrar que se vocês vão entrar em algo assim e realmente querem transformá-lo em uma vaca leiteira e torná-lo lucrativo, vocês realmente precisam ter esse equilíbrio para manter seus residentes , para manter seus clientes hospedados em casa.

Devaná:
Sim.

Reid:
Definitivamente.

Devaná:
E falando nisso, Ashley, eu olho para outras casas de sóbrios e às vezes até entro nelas porque tenho que inspecioná-las para saber se querem fazer parte da Coalizão, porque faço parte do conselho da Sober Living Coalition em Riverside, e penso: “Uau, é simplesmente interessante. Por que você não substituiria esses panos de prato? Provavelmente são 10 dólares ou algo assim. No geral, ainda estou ganhando uma boa quantia de dinheiro se colocar panos de prato novos. Mas minha taxa de rotatividade, se for ruim e feia, será muito mais do que isso, será tão caótica para meus vida. Só para ir além, esses são os pequenos extras que fazem as pessoas se sentirem especiais e você conseguirá melhores clientes e manterá seus inquilinos por mais tempo.

Ashley:
Deixe-me fazer uma pergunta sobre isso. Você está fazendo inspeções nas propriedades de vez em quando ou seu gerente apenas informa: “Ei, precisamos de panos de prato novos”? Cabe a eles trazê-lo para você se houver algo que seja substituído? Como isso funciona?

Devaná:
Sim. Então temos uma lista de tudo que temos em casa que é tipo laminado. E todo mês, quando eles me dão a lista de suprimentos ou o que precisam, há um lugar que eles podem colocar, como se eu precisasse de lâmpadas ou panos de prato, seja o que for, e eles podem simplesmente colocar panos de prato ou algo assim, e então, eu vá buscar suprimentos. Quando vou visitar os imóveis, costumava ir com muito mais frequência do que vou, agora vou talvez duas vezes por mês, poderia ir mais se quisesse, mas estou tão ocupado ultimamente, quando apareço e noto algo, como outro dia notei que esses armários estão um pouco descolados, então pedi ao meu faz-tudo para pintá-los. Vejo coisas que eles não veem com certeza, mas na maioria das vezes eles me avisam se os tapetes ou coisinhas precisam ser trocadas, nos avisam todo mês.

Reid:
Mas você teve que ensinar isso porque muitas pessoas nem percebem como as coisas ficam desgastadas, elas apenas estão usando e é aceitável para elas, então você meio que vai até lá e diz: “Olha pessoal, quando parece tão ruim, precisamos de um novo.”

Devaná:
Precisamos de um tapete novo que não tenha manchas. Estamos bem com isso. Mas acho que eles também estão tão acostumados com outras vidas sóbrias que esse é apenas o padrão. Sim, eu tive que ensiná-los como: “Estamos bem em substituí-los e quero que seja bom para vocês”.

Reid:
Pois é, os inquilinos, como dissemos anteriormente, são eles que estão a vender a casa, estão a comercializá-la para si e então, se não estiver constantemente a mantê-la atualizada e a fazer mais do que os outros… Estamos apenas a fazer mais do que todos os outros. E então, eles estão deixando todo mundo saber disso. E então, esse marketing, por tudo que investimos nele, eles deixaram todo mundo saber, sim, “Conseguimos isso e temos algo novo. Nem precisamos pedir, simplesmente vem.” Então é assim que mantemos-

Devaná:
Além disso, quando comecei isso, meio que consegui alguns mentores que pensei, ah, deixe-me perguntar a eles como fazer isso. E o conselho deles para mim foi: “Pinte tudo de bege. Vá no brechó e compre tudo, porque eles vão destruir a sua casa.” E eu pensei, “Sério? Isso parece tão deprimente. Eu não gostaria de viver de outra forma assim.” Então eu fiz só a minha vida, é tipo o que eu faço na minha vida toda, eu faço o contrário do que todo mundo me manda fazer. É um pouco rebelde em mim.
Mas eu fiz o oposto. Comprei tudo novo. Eu fiz tudo muito bem. Pintei as paredes, parece um Joshua Tree, tipo uma coisa brilhante, pinturas. E eles chegam e dizem: “Oh meu Deus, isso é incrível”. Eles se sentem tão bem quando entram. E eu nunca tive uma pessoa nos nove anos em que fiz essa bagunça em minha casa, talvez ela tenha quebrado um copo por acidente ou algo assim, ou tenha deixado cair um prato ou algo assim, nunca um Já foi uma vez que alguém destruiu uma única coisa na minha casa. Então funcionou bem para nós.

Tony:
Eu adoro a história que vocês têm para compartilhar porque… E isso remonta ao seu ponto anterior, Devana, sobre essas ainda são pessoas e pessoas em instalações de vida sóbrias, muito parecidas com pessoas que recebem vale-refeição ou estão na Seção 8, eles têm uma má reputação porque há uma minoria de pessoas que não trata bem as propriedades. Mas, na realidade, essas são pessoas que são quase as melhores nisso porque precisam disso tanto ou, se não mais, do que você precisa delas como inquilino. Então, adoro que você possa compartilhar isso.

Devaná:
Tendo esse respeito mútuo, como se eles soubessem que eu os respeito como pessoa, eles são tão leais a mim, estou te dizendo, se eu parar e tiver suprimentos no meu carro, tenho 10 caras descarregando meu … Quero dizer, eles são tão legais comigo. E alguns deles têm tatuagem no olho, parecem que estiveram na prisão, nem entendem o que fazem da minha vida, tipo o quanto me ensinam na minha vida também. Então, sem me emocionar, eu adoro… Eles são meus melhores inquilinos. E porque queimaram tantas pontes, não querem deixar um bom lar. Eles não têm outro lugar para ir. Eles vão voltar para as ruas ou viver sóbrios. Então eles têm sido muito bons.
E você pensaria que com 20 caras em casa ou 17 garotas em casa, seria tipo, ah, quando você entra, mas estou te dizendo, do jeito que eu tenho minhas tarefas e outras coisas, eu digo a eles, todos os dias, uma mãe, um oficial de condicional ou qualquer pessoa deveria poder entrar nesta casa e ter orgulho de olhar para ela e dizer: “Uau, isso está limpo”. E quando entro, está sempre limpo. E temos tarefas AM e PM, então nunca fica tão sujo. E eles fazem, eles fazem a sua pequena tarefa e isso permanece limpo para muitas pessoas.

Tony:
Bom, Devana, vocês compartilharam tantas pepitas de ouro sobre como esse nicho pouco falado tem feito sucesso para vocês e para as pessoas da sua casa.
Antes de encerrarmos, quero apenas responder a uma pergunta do público. Portanto, esta é uma linha de solicitação de novato. Normalmente, recebemos uma mensagem de voz. Hoje decidimos tirar uma dúvida do grupo do Facebook. Mas se vocês quiserem que seu correio de voz seja reproduzido no programa, ligue para 8885ROOKIE, deixe um correio de voz e poderemos usá-lo no programa.
Portanto, a pergunta de hoje vem de Sarah L. E a pergunta de Sarah é: “Eu trabalho com habitação na cidade de Boston e estou procurando abrir algum tipo de casa para traumas, sóbrios ou violência doméstica para mulheres. Vejo em primeira mão a necessidade e o financiamento disponível, mas estou tendo dificuldade em encontrar um mentor e/ou conselho sobre o assunto. Tentei entrar em contato com o estado, etc., e continuo sendo redirecionado. Quero começar a comprar unidades para alugar e adoraria se pudesse abrir uma organização sem fins lucrativos. Mesmo que você não esteja familiarizado com organizações sem fins lucrativos, eu realmente apreciaria qualquer conselho.”
Então aqui está a segunda parte da pergunta dela. “Devemos usar todos os 100 mil para investir em outra propriedade ou tentar comprar duas?” Ela e o marido ainda trabalham em empregos W2 e têm alguns filhos pequenos. Então, qual é o seu conselho para eles? Eles estão procurando basicamente conselhos sobre como invadir o espaço e obter informações melhores.

Devaná:
Sim. Então, procurando um mentor, devo falar sobre isso bem rápido? Procurando por um mentor, há algumas organizações nacionais às quais alguém poderia recorrer, até mesmo no Google, e procurar informações sobre vida sóbria ou doméstica. Há também uma grande necessidade de mulheres e crianças e homens e crianças, como pais solteiros que têm filhos que precisam de um lugar seguro. Portanto, há muitos pequenos nichos diferentes dentro da habitação sóbria.
Devo dar o…

Reid:
Nomes dos-

Devaná:
Não. Então a NARR é uma organização nacional muito boa. Isso é , NARR, .org. E então, thehouseofruth.org é realmente ótimo para situações domésticas. Eles fizeram algo realmente ótimo ao ajudar mulheres com violência doméstica. Portanto, esses podem ser dois lugares onde as pessoas podem procurar informações ou até mesmo encontrar mentores. Em termos de investir todos os cem mil dólares

Reid:
Eu falarei sobre isso. Se você está começando neste espaço, seja um nicho de vida sóbria ou violência doméstica, ajuda ou qualquer outra coisa, sugiro não ir a dois locais ao mesmo tempo. Eu acho que você realmente precisa ter seus processos e tudo planejado. Não entramos muito no resto do podcast, mas o início de nossa jornada com nossa vida sóbria, eu diria que os primeiros seis meses do ano a foram bastante agitados. Não foi apenas um passo fácil e descobrimos tudo, tivemos que criar nossos processos ao longo do tempo. E eu não gostaria de níveis adicionais de estresse com vários locais, sou só eu.

Devaná:
Quando você não sabe o que está fazendo.

Reid:
Sim. Não existe uma maneira padrão de administrar sua localização, especificamente na vida sóbria, há muitas maneiras diferentes, muitas regras e processos diferentes que outros lugares têm, tivemos que descobrir os nossos e tivemos que descobrir nosso nicho dentro do nicho de como gerenciar e como obter nosso backlog. Então, eu sugeriria escolher um local. E a ideia de colocar todos os cem mil ou não, não tenho certeza do tamanho do local-

Devaná:
Sim, depende do número, da casa.

Reid:
Sim, é difícil perguntar. Quero dizer, o caso que levantamos, onde colocamos quase 200,000, foi quase o dobro do que colocamos em uma de nossas outras casas. Então depende apenas do projeto ou do local e do que você acha que pode tirar disso. Acho que é tudo que tenho.

Ashley:
Bem, para o nosso exame de novato de hoje, como temos vocês dois, vamos adaptá-lo para vocês. E queremos saber qual é o seu próximo passo ao investir? Para onde vocês querem levar?

Devaná:
Então procuramos sempre outra casa, outra vida sóbria. Neste momento, na Califórnia, dizem que os preços baixaram, mas estas casas grandes que procuramos ainda são muito altas. Então estamos constantemente procurando. Se surgir outro bom negócio, eu aproveitaria.
Também vamos começar, um pouco nervosos, fora da minha zona de conforto, mas acho que vamos começar a procurar algo fora do estado, algo fora do estado, talvez com outro semestre, como o que estamos fazendo com nosso ADU . E já temos todos os nossos planos para começar a construir outra ADU em uma de nossas outras propriedades, então isso é algo que estamos decidindo agora. Estamos naquela fase de início de ano, pensamos: “Ok, que direção devemos seguir? Temos todas essas opções diferentes.” Então, sim, estamos realmente tentando decidir. Construímos a ADU agora? Compramos algo fora do estado? Conseguiremos outra vida sóbria? Mas acho que tudo isso será algo em que nos concentramos neste ano, só não sei em que ordem eles virão.
E também, temos outra propriedade que compramos este ano que fica bem aqui perto do leste, mas é uma propriedade de um acre e meio que compramos mais como uma propriedade pessoal, embora tenha uma casa por um longo prazo. inquilino. Gostaríamos de construir uma grande loja, temos um trailer de viagem de 1948 que amamos, apenas para guardar nossas coisas, ferramentas extras e outras coisas. E então, é um pouco mais um projeto pessoal. Provavelmente construiremos um ADU sobre isso também. Então, temos todas essas pequenas coisas, mas ainda não sabemos em que ordem as estamos fazendo.

Tony:
Bem, agradecemos a vocês por compartilharem sua história. Antes de encerrarmos, só quero agradecer ao Rookie Rockstar desta semana. A Rockstar desta semana é Emily Murray. E Emily diz: “Somos novatos e estamos orgulhosos de ter comprado quatro propriedades este ano. Acabei de completar 10 anos no meu hospital. É um trabalho bem remunerado pelo qual sou grato, mas meu bônus de 10 anos foi de US$ 100. Depois de ficar furioso por horas, decidi transformar isso em algo positivo e doei o bônus para um fundo para pacientes com dificuldades financeiras. Então, parabéns para você, Emily, e pela meta de comprar mais quatro propriedades em 2023.

Ashley:
Pessoal, muito obrigado por virem ao podcast, nós realmente apreciamos isso. Vocês podem informar a todos onde podem entrar em contato com vocês e obter mais informações?

Devaná:
Sim. Então, meu nome no Instagram, eu tenho alguns, mas Investing Mama é meu único para investir. E então, aquele que eu adoro viajar e investir é o Bee Organ Mama, como o inseto, a abelha. Meu e-mail é devana, DEVANA, é assim que você escreve meu nome estranho e maluco, então or

Ashley:
Devana, não tocamos nisso, mas eu tinha visto nas notas do programa, é que você, na verdade, parte do motivo pelo qual você queria começar isso porque queria ser uma mãe que fica em casa também , então esse foi um grande porquê para você, certo?

Devaná:
Sim. Eu era uma dona de casa e queria continuar. Eu queria encontrar algo que pudesse continuar a fazer com meus filhos. E meu filho foi arrastado e teve que arrombar casas, e ele vai comigo o tempo todo. E é uma experiência muito boa para ele também, uma experiência reveladora para ele conhecer essas pessoas também e entender que existe diversidade no mundo. E-

Ashley:
Muito obrigado pessoal. E nós realmente apreciamos você ter vindo e compartilhado tanto valor com todos. E espero que haja algumas pessoas que tenham paixão por isso e realmente queiram ajudar as pessoas que continuam a fazer esse grande modelo de negócios que vocês criaram, onde o dinheiro flui e também ajuda outras pessoas.
Eu sou Ashley da Wealth Firm Rentals e ele é Tony da Tony J Robinson e estaremos de volta no sábado para o Rookie Reply. (cantoria).