Spojrzmy prawdzie w oczy-opłaty za zarządzanie nieruchomościami nie są tanie. Chociaż może być konieczne zatrudnienie zarządcy nieruchomości, jeśli jesteś inwestowanie poza stanem lub nie mogą samozarządzanie Twoja własność, koszty te mogą szybko pochłonąć Twoje zyski, jeśli nie będziesz ostrożny. Jak możesz zapewnić, że otrzymujesz usługi wysokiej jakości za uczciwą cenę i kontrolować koszty ogólne?
Witam ponownie w kolejnym Odpowiedź nowicjusza! Jeśli masz trudności z pociągnięciem za spust wynajęcie firmy zarządzającej nieruchomościami, rozumiemy, dlaczego możesz się wahać. Na szczęście Ashley i Tony są tutaj, aby rzucić nieco światła na ten temat i podzielić się własnymi doświadczeniami z firmami zarządzającymi nieruchomościami. Mówią też o właściwości ubezpieczeniowe w fazie rehabilitacji, a także zakupu wstępnie przejęte nieruchomości. Wreszcie dyskutują płatności balonowe— czym są, jak wykorzystać je na swoją korzyść i kiedy może to być ryzykowne Weź pożyczkę to je ma!
Jeśli chcesz, aby Ashley i Tony odpowiedzieli na pytanie dotyczące nieruchomości, możesz to zrobić zadaj pytanie tutaj, wpis w Real Estate Rookie Grupa Facebooklub zadzwoń do nas pod numer Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
Kliknij tutaj, aby posłuchać podcastów Apple.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
Ashley:
To jest debiutant z branży nieruchomości, odcinek 296.
Tony:
Firma zarządzająca nieruchomościami była właścicielem firmy zajmującej się konserwacją. Nie chcesz tracić czasu na dzwonienie do czterech różnych hydraulików, aby uzyskać wycenę wymiany woskowej pieczęci. Ale kiedy szukaliśmy innych cen, stawki zarządcy nieruchomości były zazwyczaj droższe, ponieważ trzeba też pomyśleć, że jeśli naliczają tylko 100 USD za jednostkę, to nie jest to znacząca kwota pieniędzy.
Ashley:
To dlatego, że jesteś przyzwyczajony do wynajmu krótkoterminowego. [niesłyszalne 00:00:28] 30%.
Tony:
Tak.
Ashley:
Nazywam się Ashley Kehr i jestem tu z moim współprowadzącym, Tonym Robinsonem.
Tony:
Witamy w podcaście Real Estate Rookie Podcast, w którym co tydzień, dwa razy w tygodniu, będziemy dostarczać Ci inspiracji, motywacji i historii, których potrzebujesz, aby rozpocząć swoją podróż inwestycyjną. Wracamy dzisiaj z kolejnym odcinkiem Rookie Reply, w którym odpowiemy na cztery pytania od ludzi, którzy są częścią naszej publiczności Rookie. I spójrzcie, chłopaki, jeśli chcecie otrzymać odpowiedź na jedno z pytań, wejdźcie na stronę largepockets.com/reply, a my i nasz zespół zobaczymy tam te pytania i wybierzemy te dobre do udostępnienia w programie tutaj .
Ashley:
I przejdę do stycznej dotyczącej opłat za zarządzanie nieruchomościami i rzeczy, które musisz wiedzieć o tym, ile faktycznie możesz zapłacić za zarządzanie nieruchomością. Tylko dlatego, że opłata wynosi 8%, 10%, zwykle nie oznacza to, że to właśnie będziesz płacić za zarządzanie nieruchomościami, co jest bardzo ważne, gdy przeprowadzasz analizę transakcji, że faktycznie raportujesz więcej niż cokolwiek innego procent wynika z tego, że zawsze będą doliczane inne opłaty.
Tony:
Tak. Rozmawiamy również o tym, czym jest płatność balonowa i jak można ją strategicznie wykorzystać w ramach strategii inwestowania w nieruchomości. Rozmawiamy o tym, jak zabezpieczyć nieruchomość, gdy jest ona w fazie odbudowy, a potem trochę o kupowaniu przed przejęciem, co szczerze mówiąc, niektórzy ludzie tworzą cały swój portfel nieruchomości w oparciu wyłącznie o strategię kupowania przed przejęciem. Dużo naprawdę dobrych informacji w dzisiejszym odcinku.
Ale zanim przejdziemy do pytań, chcę tylko pozdrowić kogoś, kto zostawił nam pięciogwiazdkową recenzję w Apple Podcast. I słuchajcie chłopaki, to dosłownie dwie minuty waszego życia, jeśli jeszcze nie poświęciliście tego czasu, zostawcie nam recenzję na Apple Podcast lub Spotify. Im więcej otrzymamy recenzji, tym do większej liczby osób możemy dotrzeć. A im więcej ludzi możemy dotrzeć, tym więcej żyć możemy zmienić, co uwielbiamy robić tutaj w Rookie Podcast.
Ale dzisiejsza recenzja pochodzi od kogoś o nazwie użytkownika We Are Notes. Nie jestem pewna co to oznacza. Nie, ale ta osoba mówi… Tytuł recenzji mówi, że nasycasz moją gąbkę. To musi być jeden z najzabawniejszych tytułów, jakie widziałem. Ale ta osoba mówi: „Jestem nowy w inwestowaniu w nieruchomości. Nie zabezpieczyłem jeszcze swojej pierwszej umowy, ale mam nadzieję, że uda się to w tym roku i nauczyłem się, wielkimi literami, tak wiele z twojego podcastu. Informacje są zwięzłe i istotne, łatwe do słuchania i zrozumienia. Dzięki wielkie. Kontynuujcie wspaniałą pracę”. Ash, jakie to uczucie wiedzieć, że nasycamy gąbki?
Ashley:
Zamierzam teraz zacząć go używać cały czas. Cóż, dziękuję bardzo. Naprawdę doceniamy recenzje. I to sprawia, że nasze dni. A Tony jest szczęśliwy, bo wtedy nie robię się zrzędliwy podczas podcastu i możemy mieć świetny program, czytając twoje wspaniałe recenzje. Dziękuję wam bardzo.
Tony:
W porządku, więc nasze pierwsze pytanie dzisiaj pochodzi od Blake'a Echobargera. A pytanie Blake'a brzmi: „Jak dbasz o zabezpieczenie nowo nabytych nieruchomości w fazie odbudowy procesu BRRRR? Mam zamiar kupić mój pierwszy BRRRR, a mój agent State Farm mówi, że nie mogą ubezpieczyć nieruchomości, która nie jest zamieszkana. Zapewni to dopiero po zakończeniu remontu i zatrudnieniu najemcy. Czy to normalne, czy to tylko sprawa PGR-u? Czy istnieją firmy ubezpieczeniowe, które specjalizują się w jakimś tymczasowym ubezpieczeniu majątkowym? Dziękujemy za wszelkie pomysły. Ash, wiem, że na pewno ubezpieczamy nasze wynajmowane nieruchomości nawet podczas fazy odwyku, ale jak to jest u ciebie? Wiem, że BRRRR prowadziłeś wiele nieruchomości w Nowym Jorku.
Ashley:
Tak, ubezpieczamy ich podczas tej fazy rehabilitacji, że… Wykonawca może się poślizgnąć i upaść, więc potrzebujesz ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej. To miejsce może się zapalić podczas remontu; tyle scenariuszy się wydarzy. I chcesz, aby ta nieruchomość była ubezpieczona, zwłaszcza jeśli korzystasz z twardego pożyczkodawcy. Musisz spłacić, jeśli finansujesz, będą wymagać ubezpieczenia nieruchomości.
Jeśli chodzi o agenta State Farm, gorąco polecam udanie się do brokera ubezpieczeniowego, który faktycznie współpracuje z całą masą różnych firm. Jeśli pójdziesz do agenta PGR, mogą ci wycenić tylko ubezpieczenie dla PGR, ale jeśli pójdziesz do… Może to ich agencja na nazwisko, zwykle są brokerem, jeśli nie są powiązani z marką ubezpieczeniową , a oni będą mogli wziąć i zacytować dla Ciebie.
Firmą ubezpieczeniową, z której zwykle korzystam tutaj, w Nowym Jorku, jest Dryden Mutual na odwyk. Przejdą przez to i ubezpieczą to. A potem, jak tylko rehabilitacja się skończy, mój broker ubezpieczeniowy wyjdzie i faktycznie ponownie wyceni ubezpieczenie Dryden i innym firmom, kiedy będzie gotowe do wynajęcia, a najemca będzie na miejscu. Zrobimy to drugie ubezpieczenie. I zwykle staje się to tańsze, gdy rehabilitacja zostanie faktycznie wykonana na nieruchomości. Tony, co z tobą? Czy uważasz, że posiadanie ubezpieczenia podczas procesu rehabilitacji jest zwykle droższe?
Tony:
Tak, polisa ubezpieczeniowa na rehabilitację jest zdecydowanie droższa, ponieważ firma ubezpieczeniowa ponosi większe ryzyko. Ale podobnie jak ty, Ashley, chodzimy z lokalnym brokerem, który zwykle robi dla nas zakupy. I szczerze mówiąc, zwykle odzyskujemy nasze polisy w ciągu jednego dnia. Wyślemy jej: „Hej, właśnie dostaliśmy taką zmianę w kontrakcie. Czy możesz nam powiedzieć, jaki będzie koszt?” A zanim dzień się skończy, ma dla nas kilka opcji i mówi: „Hej, myślę, że ta opcja jest dla was najlepsza”.
A kiedy sprzedamy, dla nas, to zwykle nasze flipy, kiedy sprzedamy flipy, zapłacimy z góry za polisę na ten rok. A potem, powiedzmy, że wykorzystamy tylko cztery lub pięć miesięcy, otrzymamy zwrot pieniędzy za jakiekolwiek saldo, kiedy sprzedamy tę nieruchomość. Tak, Blake, powiedziałbym, że wiele firm ubezpieczeniowych pożyczy… Albo nie pożyczy, ale zapewnimy nieruchomości, które są w fazie odbudowy, myślę, że to tylko kwestia rozszerzenia, nie wiem , myślę, że szerszy zakres opcji niż tylko to jedno biuro PGR.
Ashley:
Tak. I chcesz agenta, jak powiedział Tony, który załatwi ci wycenę w dość szybkim terminie, w którym możesz po prostu wysłać im e-mailem informacje o nieruchomości. Ale chcesz także agenta, który ma wiedzę na temat tego, co robisz, więc zapytaj go: „Ilu innych inwestorów ubezpieczasz?” Upewnienie się, że zadają ci pytania dotyczące nieruchomości. Nie chcesz agenta, któremu po prostu wysyłasz adres, a on mówi: „Dobra, oto cytat”. Zapytali cię, jakie jest źródło ciepła? Jest piec opalany drewnem? Ponieważ może to również zwiększyć twoją polisę ubezpieczeniową. Ale jeśli firma ubezpieczeniowa nie wie, że jest w nim piec opalany drewnem, a następnie piec opalany drewnem powoduje pożar, może powiedzieć: „Nie, nigdy nas nie powiadomiłeś, że był piec opalany drewnem. Nie ubezpieczamy nieruchomości”, a teraz nie masz szczęścia.
Znajdź agenta, sprawdź go, czy jest ktoś, kto zada ci tego rodzaju pytania, jakie są różne rzeczy na temat nieruchomości? Ponieważ też spotkałem się ze scenariuszem, w którym poszedłem i złożyłem ofertę na nieruchomość, dostałem wycenę ubezpieczenia, wszystko jest świetnie, a potem po zamknięciu nieruchomości firma ubezpieczeniowa wysłałaby inspektora do przeprowadzenia oględzin zewnętrznych nieruchomości. Czasami przynosili rzeczy i mówili: „Właściwie, nie zamierzamy ubezpieczyć tej nieruchomości, ponieważ jest ona zbyt blisko sąsiedniego domu. A nasza firma ubezpieczeniowa w pewnym sensie nie zajmuje się domami podobnymi do domów szeregowych”. Jesteś szalony; anulują twoje ubezpieczenie. Musisz iść i znaleźć inną polisę ubezpieczeniową, a wtedy może być ona znacznie wyższa niż to, co faktycznie umieściłeś w swoich liczbach. Bądź tego bardzo ostrożny. Upewnij się, że przekazujesz swojemu brokerowi, agentowi, firmie ubezpieczeniowej wszystkie możliwe informacje, aby uniknąć takich niespodzianek.
Tony:
A Ash, poruszyłeś naprawdę dobry temat. I to jest prawdopodobnie temat na cały odcinek, prawdopodobnie powinniśmy zaprosić brokera ubezpieczeniowego do odcinka i po prostu się załamać, hej, jakie są niektóre z błędów popełnianych przez początkujących inwestorów? Ponieważ byłem na konferencji kilka miesięcy temu i na scenie był facet, który mówił o odpowiedzialności związanej z najmem krótkoterminowym. I powiedział, że większość ludzi w branży wynajmu krótkoterminowego jest niedostatecznie ubezpieczona. A on na to: „Nie poświęcają czasu na przeczytanie swojej polisy ubezpieczeniowej i rozpoznanie wszystkich ryzyk, na które są narażeni, po prostu przez wszystkie rzeczy, które naturalnie mogą się zdarzyć przy wynajmie krótkoterminowym”.
Myślę, że jedną radą dla wszystkich naszych nowicjuszy, którzy słuchają, jest poświęcenie czasu na przeczytanie swojej polisy ubezpieczeniowej i naprawdę zrozumienie, co obejmuje, a czego nie obejmuje, abyś mógł zrozumieć, gdzie możesz spróbować zmniejszyć ryzyko. Na przykład ten facet, który był na scenie, mówi, że nie lubi mieć żadnych dużych dywanów w wynajmowanych krótkoterminowo, ponieważ widział tak wiele polis, gdy gość potyka się o dywan, że jego palec u nogi zahacza o krawędź dywanu. dywanik, potykają się i przewracają, a polisa ubezpieczeniowa zazwyczaj tego nie obejmuje. Było tak wiele dziwnych historii, jak ta, w których on mówi: „To są rzeczy, które wydarzyły się w nieruchomości, ale nie są objęte większością tradycyjnych polis ubezpieczeniowych”. Po prostu coś, o czym ludzie mogą pomyśleć i zrozumieć, to jest tak, jak to, co jest faktycznie zawarte w ich polisach.
Ashley:
To właśnie przypomniało mi nie tylko o ubezpieczeniu, ale także, kiedy poszedłem na zakupy mebli, mówiliśmy sprzedawcy, że to na wynajem krótkoterminowy i takie rzeczy. A kiedy wypłacamy pieniądze, mówi: „Nie możemy zapewnić ci ochrony gwarancyjnej, ponieważ jest to wynajem krótkoterminowy”. A my na to: „Co?” A on na to: „Tak, nie udzielamy na to gwarancji, chyba że jest to do użytku osobistego w domu”. Od tego momentu nauczyliśmy się trzymać buzię na kłódkę. Ale to tylko niektóre z tych rzeczy, o których tak naprawdę się nie myśli.
Przejdźmy do naszego następnego pytania od Ari Hadera. „Co to jest pożyczka balonowa? Czy co miesiąc płacę tylko odsetki i spłacam cały kapitał po uzgodnionym czasie, np. po pięciu latach? Co jest w nim takiego dobrego? Tony, czy kiedykolwiek brałeś pożyczkę balonową?
Tony:
Tak, zdecydowanie mamy. Ari, to naprawdę jest płatność balonem. Pożyczka jest typową pożyczką jak każda inna, ale masz tak zwaną płatność balonową. I mogę podać kilka różnych przykładów. Kiedy kupiłem swoją pierwszą inwestycję w nieruchomości, miałem 18 miesięcy… A właściwie myślę, że to była 12-miesięczna pożyczka z banku na sfinansowanie zakupu i budowy, a potem miałem płatność balonową na 13. miesiąc, który stanowił zasadę, plus wszelkie odsetki naliczone w tym okresie.
Sposób, w jaki działa płatność balonowa, odbywa się przez cały okres trwania pożyczki… I możesz to ustawić na wiele sposobów, ale sposób, w jaki ta konkretna pożyczka została ustawiona, polegał na tym, że dokonywałem płatności tylko odsetkowych od salda w tym 12- okres miesiąca. W zwykłej pożyczce, na przykład w przypadku spłaty samochodu lub kredytu hipotecznego, twoja płatność idzie zarówno na spłatę kapitału, jak i odsetek. Kiedy dokonujesz płatności za samochód lub kredyt hipoteczny, procent z nich idzie na twoje odsetki, które spłacają bank, ale potem rośnie procent na spłatę salda głównego. Z biegiem czasu, jeśli spojrzysz na miesiąc pierwszy i miesiąc 12, po roku spłaciłeś część salda głównego. I wiele z tych pożyczek, które mają spłatę pożyczki lub które mają te struktury tylko odsetkowe, w ciągu tych 12 miesięcy płacisz odsetki, więc twój kapitał nigdy nie zostanie zmniejszony. Miesiąc pierwszy, miesiąc 12, twoje główne saldo jest dokładnie takie samo.
A potem pod koniec tych 12 miesięcy musisz spłacić saldo główne. A masz na to dwa sposoby. Albo możesz wyjść z kieszeni, więc z jakiegokolwiek powodu masz gotówkę potrzebną do spłaty tej pożyczki w całości, albo większość ludzi refinansuje i otrzymuje długi, długoterminowy stały dług, aby spłacić ten krótki - notatka terminowa. To właśnie zrobiliśmy.
Korzyść, którą zauważyliśmy, Ari, polegała na tym, że była znacznie tańsza. Była to niedroga pożyczka w ciągu tych 12 miesięcy, ponieważ płaciłeś tylko odsetki, podczas gdy większość płatności to hipoteka i odsetki, więc płacisz mniej w tym czasie i daje ci to wystarczająco dużo czasu na ustawienie refinansowania, jak długi -dług terminowy i uzyskaj refinansowanie. Tak to u nas zadziałało. Ash, jak to było z tobą i twoim biznesem?
Ashley:
Tak, to świetnie, jeśli chodzi o koszty utrzymania. Podczas tego okresu rehabilitacji lub gdy naprawiasz nieruchomość, zanim faktycznie pójdziesz i refinansujesz, sama spłata tylko odsetek jest niższa, ponieważ płacisz tylko odsetki, a nie odsetki i zasady. Nie spłacasz żadnej zasady w tym czasie, więc tak naprawdę nie budujesz w tym więcej kapitału własnego z zasady spłacaj.
Jednym z przykładów, kiedy po raz pierwszy dokonałem płatności balonowej, był zakup sześciu jednostek. Po raz pierwszy zajmowałem się finansowaniem sprzedawcy. Założyliśmy go na rok i spłacaliśmy tylko odsetki w wysokości 7%, a następnie płatność balonową w ciągu roku. Dzięki temu moje płatności były naprawdę niskie w ciągu tego roku, podczas gdy dokonałem kilku aktualizacji nieruchomości, a potem poszedłem refinansować w innym banku i spłaciłem sprzedającemu kwotę główną pod koniec roku.
Myślę, że to naprawdę świetna taktyka do negocjowania umowy, bycia kreatywnym, gdy oferujesz temu sprzedawcy finansowanie, okej, chcesz finansowania sprzedawcy, ale ta osoba nie chce go trzymać przez długi czas. To, co możesz zrobić, to nawet jeśli nie zajmujesz się tylko ubezpieczeniami, tylko jeśli spłacasz kapitał i odsetki, nadal możesz je amortyzować przez 30 lat, aby nadal otrzymywać naprawdę niskie płatności, a potem po prostu mieć płatność balonowa może zostać ustalona na rok drugi lub trzeci.
Kiedyś przygotowałem taką umowę dla tego faceta, w której była to płatność balonowa w roku piątym i płatność balonowa w roku siódmym, a następnie całkowita kwota do zapłaty w roku 10, myślę, że tak. Myślę, że było to 800,000 200,000 $, 50,000 50,000 $ z góry. A potem w piątym roku było to kolejne XNUMX XNUMX $, w siódmym roku kolejne XNUMX XNUMX $. I oczywiście kwota, którą płacisz z tytułu odsetek, kiedy zostaną one spłacone, zmieni się, kiedy będziesz dokonywać tych dużych płatności, aby spłacić część zasady.
To jest coś, z czym możesz być kreatywny, może to ktoś, kto chce przejść na emeryturę, nie chce teraz brać ryczałtu, ale potrzebuje więcej niż kwota główna i odsetki. Może uda ci się ustalić, że umowa nadal działa, gdzie za dwa lata będziesz w stanie dać trochę dużej kwoty ryczałtowej, a później kolejną dużą kwotę ryczałtową. Tak wiele różnych sposobów na kreatywność przy dokonywaniu płatności balonowych w pożyczce.
Tony:
I, Ash, powinieneś poruszyć tak dobry punkt, że naprawdę nie ma dobrego ani złego sposobu na ich ustawienie. Powiedziałbym, że większość sytuacji związanych z płatnościami balonowymi, które widzisz, zwłaszcza w przestrzeni mieszkalnej, zwykle korzysta z pewnego rodzaju konfiguracji typu odsetek, ale naprawdę możesz to zrobić, jak chcesz. I widzisz w przestrzeni komercyjnej, kiedy patrzysz na wielorodzinne czy cokolwiek to jest, wielu z nich wyjdzie i zaciągnie dług pomostowy, ale to potrwa trzy lata. I będą mieli tylko trzy lata odsetek, a potem dostaną tam tę wielką opłatę balonową. Warunki mogą się różnić. Podobnie jak Ashley, powiedziała, że miała wiele płatności balonowych przez cały okres swojej pożyczki, więc naprawdę nie ma dobrego ani złego sposobu na zrobienie tego.
Ale kiedy rozmawialiśmy o tym i o tym, jak płatności balonowe mogą wejść w grę, chcesz również upewnić się, że nie postawisz się w, jak sądzę, trudnej sytuacji. Częścią tego, co spowodowało kryzys finansowy w 2008 r., było to, że wszyscy ci ludzie mieli kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, które miały tak duże raty balonowe. A większość ludzi po prostu refinansowała, ponieważ wartość nieruchomości wciąż rosła. Ale kiedy zobaczyłeś, że wartości nieruchomości zaczynają się odwracać, ludzie nie mieli kapitału na refinansowanie, a potem ich płatności poszybowały w górę i nie było ich już stać na kredyty. Po prostu chcesz się upewnić, że nadal jesteś konserwatywny, jak sądzę, kiedy dostajesz się do tych płatności balonowych, ponieważ możesz znaleźć się w sytuacji, w której możesz skończyć trzymając torbę i nie stać cię na to.
I dosłownie właśnie coś przeczytałem, chyba wczoraj rano, o przestrzeni biurowej i o tym, jak bardzo mocno ucierpią w przestrzeni biurowej w ciągu następnych kilku lat, ponieważ masz wszystkie te powierzchnie biurowe, które były w tych krótkoterminowych notatkach, gdzie mieli może 24, 36, 5 lat, a teraz te notatki się zbliżają. A ponieważ wycena powierzchni biurowej opiera się w dużej mierze na obłożeniu, a obłożenie w całym biurze spada, widać, że wyceny spadają. Teraz ludzie w tych biurowcach, którzy mają te banknoty, znajdą się w naprawdę trudnej sytuacji, gdzie niekoniecznie będą mogli refinansować, ponieważ wartość nieruchomości jest dziś znacznie niższa niż wcześniej. Nadal chcesz być konserwatywny, nawet gdy przechodzisz do tych balonowych sytuacji krótkoterminowych długów.
Ashley:
To świetny punkt, ponieważ wiele… Mówimy tu dużo o kredytach mieszkaniowych, ale kredyty komercyjne, wiele z nich ma opłatę balonową. Możesz spłacać pożyczkę przez 15, 20 lat, ale pożyczka jest ustalana tylko na pięć lat i może to być płatność balonowa. Inny inwestor, któremu pomagam, pomagam mu teraz refinansować dwie nieruchomości, gdzie był ustalony na pięć lat, a on musi refinansować tę pożyczkę po pięciu latach; nie przekłada się nawet na zmienną stopę procentową. Robi to właśnie teraz. Ale jeśli poszedłbyś i powiedziałbyś: „Zamierzam teraz kupić tyle, ile mogę” i oddasz wszystkie te nieruchomości, które kupujesz, na te pięcioletnie pożyczki, w ciągu pięciu lat, wszystkie te pożyczki będą wymagalne dokładnie w tym samym czasie i będziesz musiał je wszystkie refinansować. A co jeśli stawki poszybują w górę? A teraz każdą posiadaną własność, te płatności będą ogromne.
W zeszłym roku widziałem wiele banków oferujących po stronie komercyjnej pięć lat, siedem lat, a czasem nawet 10 lat. Myślę, że jako inwestor musisz strategicznie określić termin spłaty tych pożyczek, ponieważ w grę mogą wchodzić różne rzeczy, a nie chcesz utknąć z tymi wszystkimi pożyczkami, które musisz spłacić bez wielu opcji refinansowania, czy to dlatego, że twój dług do dochodów jest zbyt wysoki, czy straciłeś pracę w W2 i trudno ci iść i refinansować, czy stopy procentowe wzrosły tak wysoko lub wymagania pożyczkowe wzrosły o wiele bardziej restrykcyjne lub przeglądasz wakaty w jednej ze swoich nieruchomości, gdzie nikt nie chce jej pożyczyć lub różne rzeczy w tym stylu. Bądź ostrożny po stronie komercyjnej.
Pomyślałem jednak o jednej korzyści płynącej z płatności balonowej, kiedy pracowałem z tym inwestorem nad tą transakcją, w której facet nie miał wystarczająco dużo pieniędzy na zaliczkę na zakup nieruchomości, więc tak to zorganizował, że poszedł do banku, spłacił pożyczkę, ale potem wziął drugą pożyczkę na nieruchomość, która była finansowaniem sprzedającego. Skończyło się na około 80,000 50,000 $, a potem myślę, że może sam przyniósł 50,000 80,000 $ na zaliczkę. I spłacał tylko odsetki przez, myślę, że to było siedem lat, może. A potem miała nastąpić płatność balonowa na koniec siedmiu lat dla sprzedawcy. Korzyścią z tego było zawarcie umowy dla sprzedającego, więc posuwając się naprzód, nadal otrzymywał dużą część reszty z kredytu hipotecznego, który otrzymywał ta osoba, a także te XNUMX XNUMX $, które przynosiła sama. A potem był sprzedawcą, który sfinansował te XNUMX XNUMX $ i otrzymywał miesięczne płatności przez siedem lat, a następnie płatność balonowa została dokonana pod koniec siedmiu lat.
Bank, który miał na nim pierwszą pożyczkę, pozwolił na to, aby miał drugi zastaw na nieruchomości, ponieważ liczby miały sens, a miesięczna rata była tak niska, że przepływy pieniężne z nieruchomości mogły z łatwością pokryć spłatę kredytu hipotecznego na bank i płatność do finansowania sprzedającego. Jest to coś, czego zwykle nie widzisz po stronie mieszkaniowej, gdzie bank pozwoli ci odejść i uzyskać drugi zastaw lub sprzedawca sfinansuje zaliczkę lub pożyczy pieniądze na zaliczkę, nawet jeśli nie jest to prezent od członka rodziny lub kogoś innego idąc do czynu. Jest to zdecydowanie jedno narzędzie, jeśli przechodzisz na komercyjną stronę pożyczania, korzystasz z finansowania tego sprzedawcy, dokonujesz płatności balonowej, abyś był w stanie ustabilizować tę nieruchomość, mieć wystarczająco dużo czasu i będziesz w stanie spłacić finansowanie przez sprzedawcę zawsze, gdy przypada termin płatności za rozkwit.
Tony:
Częścią tego, co sprawia, że inwestowanie w nieruchomości jest tak fajne, jest to, że pozwala na nieskończoną kreatywność w zakresie zawierania transakcji. A im więcej rozmów prowadzimy z innymi inwestorami, tym więcej dostrzegamy struktur, dźwigni i kreatywności. I tak długo, jak ty i ta druga osoba po drugiej stronie tej umowy jesteście szczęśliwi i nie łamiecie żadnych praw, oczywiście, to działa.
Ostatnia rzecz, Ash, która przyszła mi do głowy, kiedy wspomniałeś o tym, że nie wszystkie twoje długi są wymagalne dokładnie w tym samym czasie, a ty jesteś na tych krótkoterminowych banknotach, to samo dotyczy długoterminowych wynajmujący na czas określony. Jeśli możesz spróbować rozłożyć wakaty tak, aby nie odbywały się one wszystkie w tym samym czasie, ułatwisz sobie również życie.
Kiedy pracowałem tutaj przez krótki czas po studiach w tej firmie leasingowej i widziałem… Dawali nam arkusze za każdy wolny lokal i mówili: „Jeśli najemca podpisze sześciomiesięczną umowę najmu, oto stawki za miesiąc. Jeśli podpisali siedmiomiesięczną dzierżawę, oto co to jest. Oto ośmiomiesięczna dzierżawa i oto, co to jest. Można by pomyśleć, że dzierżawa na 10 miesięcy byłaby tańsza niż na sześć miesięcy, ponieważ wynajmujący trzyma cię w lokalu przez cztery miesiące dłużej, ale zauważyłbyś, że czasami sześciomiesięczny najem tego lokalu byłby 400 $ lub 500 $ więcej niż 10-miesięczna dzierżawa. A kiedy zapytałem, dlaczego, powiedziałem: „Dlaczego pobieramy więcej opłat za tę długoterminową dzierżawę niż za krótszą?” Ich rozumowanie było następujące: „Mamy zbyt wiele jednostek, których termin przypada w tym szóstym miesiącu, więc chcemy spróbować zmniejszyć liczbę osób, które wybierają tę opcję i wypchnąć je o trzy lub cztery miesiące, abyśmy mogli rozłożyć wakaty ”. Po prostu pomyślałem, że to naprawdę interesująca rzecz i po prostu przyszło mi to do głowy, kiedy wspomniałeś o całym oszałamiającym spłatach balonów.
Ashley:
Tak, to ciekawe, bo tu, w Buffalo, wszyscy starają się zakończyć dzierżawę na wiosnę, bo zimą nikt się nie przeprowadza. Dzieje się tak, gdy zaproponujemy ci zamiast 12-miesięcznej dzierżawy, 15-miesięczną dzierżawę i damy ci trochę zniżki, jeśli podpiszesz tak, aby się skończyła, twoja dzierżawa kończy się wiosną lub wczesnym latem, ponieważ wtedy większość ludzi ma tendencję do przenieść jest na wiosnę. A nikt nie chce, żeby najem wygasał zimą, bo jak ktoś się wyprowadzi, to zimą dużo trudniej zapełnić.
Tony:
Prawidłowy. Po prostu coś, co przyszło mi do głowy. Ciekawe przemyślenia. W porządku, więc to pytanie pochodzi od Billa Halla. A Bill mówi: „Mam dom, na który być może składam ofertę. To wstępna egzekucja. Właściciel domu ma 19,000 XNUMX dolarów zaległości. Moje pytanie brzmi: czy przy obliczaniu tej oferty należy podać tę liczbę wraz z resztą moich wydatków? Nigdy nie kupowałem przed wykluczeniem, ale pozwól, że wyjaśnię, a potem, Ash, przekażę to tobie.
Kiedy nabywca domu kupuje dom i otrzymuje kredyt hipoteczny z banku, zawiera umowę z tym bankiem, mówiąc: „Będę płacił ci X dolarów miesięcznie przez następne 15, 20, 25, 30 lat." A kiedy nabywca domu nie wywiązuje się z płatności lub przestaje płacić, bank rozpoczyna proces egzekucji i ostatecznie bank może wyrzucić tę osobę z domu, ponownie przejąć nieruchomość, a następnie sprzedać tę nieruchomość na na rynku zazwyczaj ze stratą.
Ale jest wiele kroków, zanim właściciel domu zostanie faktycznie wyrzucony. A przed wykluczeniem jest krok tuż przed rozpoczęciem przez bank całego procesu prawnego w celu wyrzucenia cię z domu, w którym czasami ludzie próbują sprzedać, aby uniknąć przejęcia. I jest to wygrana dla banku, ponieważ jeśli uda im się uniknąć sytuacji krótkiej sprzedaży, w której sprzedają swoją nieruchomość ze stratą, to oczywiście bank może również zabezpieczyć się w tej sytuacji. To właśnie jest proces poprzedzający wykluczenie. Ale Ash, wiem, że powiedziałeś, że kupiłeś co najmniej jedną nieruchomość, która była w trakcie procesu przed egzekucją, więc opowiedz nam tę historię. A potem czy musiałeś sprowadzić należne płatności tej osoby, aktualne, zanim byłeś w stanie kupić nieruchomość?
Ashley:
Tak, więc właściwie skończyliśmy na podpisaniu umowy dotyczącej tej nieruchomości. Jeśli wrócicie i posłuchacie odcinka Pace'a Morebe'a, w którym go mieliśmy, trochę o tym rozmawialiśmy. A potem przechodzi oczywiście do tematu, co to jest. Ale to w zasadzie wtedy, gdy zamierzasz przejąć spłatę pożyczki danej osoby. Pożyczka pozostanie na ich nazwisko, nieruchomość zostanie przepisana na twoje nazwisko, a teraz jesteś właścicielem domu i będziesz spłacać ich hipotekę w ich imieniu. Ale nadal możesz kupić przed wykluczeniem bez poddawania się transakcjom, w których przejmują kredyt hipoteczny.
W tym scenariuszu właściciel domu ma 19,000 19,000 USD zaległości. A pytanie brzmi: „Czy obliczając tę ofertę, umieszczam tę liczbę z resztą moich wydatków?” Jeśli zamierzasz kupić tę nieruchomość za gotówkę, bez względu na wszystko, będziesz musiał zapłacić te 100,000 100,000 $, ale będziesz także musiał spłacić saldo tego, co jest należne z tytułu pożyczki. Gdybyś kupował od kogoś, kto był całkowicie obciążony hipoteką, nie miał żadnych zaległych spłat i był winien 19,000 50,000 $ za swój dom, kiedy kupiłeś od niego dom, to 79,000 XNUMX $ musiałoby zostać spłacone. W tym scenariuszu po prostu mają XNUMX XNUMX $ opóźnienia. Może są winni kolejne XNUMX XNUMX $. Musiałbyś zapłacić całe XNUMX XNUMX $. Nie miałoby znaczenia, czy to było przedawnione, czy wymagalne w przyszłości, cały ten zastaw, cała hipoteka musiałaby zostać spłacona bez względu na wszystko.
Pierwsze pytanie brzmi: w jaki sposób kupujesz tę nieruchomość? Kupujesz za gotówkę? Czy korzystasz z usług pożyczkodawcy? Czy otrzymujesz finansowanie bankowe? Cokolwiek to może być, musisz upewnić się, że rozliczasz się z tego, że będziesz musiał złożyć ofertę obejmującą te 19,000 XNUMX $, a następnie jakąkolwiek pozostałą część pożyczki.
Możesz zrobić tak zwaną krótką sprzedaż, w ramach której faktycznie negocjujesz z bankiem, jaka może być cena zakupu, aby bank nie musiał przeprowadzać pełnego wykluczenia; mogą odzyskać część swoich kosztów. Właściwie próbowaliśmy to zrobić najpierw z bankiem, w którym ostatecznie uzyskaliśmy przedmiot transakcji i spłaciliśmy zaległy kredyt hipoteczny. Próbowaliśmy to zrobić z bankiem, ale nie byli zbyt chętni do negocjowania. A potem skończyło się na tym, że samo przejęcie spłaty kredytu hipotecznego było dla nas o wiele lepszą umową. Skończyło się na tym, że zapłaciliśmy gotówką należne pieniądze i otrzymaliśmy osobę obecną na hipotece. A potem co miesiąc kontynuowaliśmy spłatę kredytu hipotecznego w ich imieniu. Ta osoba również miała zaległe podatki, więc musieliśmy zapłacić zaległe podatki. Jeśli jedziesz i otrzymujesz finansowanie na podstawie wstępnej egzekucji, a oni mają 19,000 20 $, które są przeterminowane, jeśli obniżasz 20%, a następnie otrzymujesz pożyczkę, część tych XNUMX%, część pożyczki będzie zbliżyć się do tej ceny zakupu.
Kiedy składasz swoją ofertę, to 19,000 19,000 $ będzie uwzględnione. Nie składasz swojej oferty, a następnie ją akceptują, a ty zamykasz i płacisz cenę zakupu plus 19,000 XNUMX $, które są winni, chcesz, aby XNUMX XNUMX $ zostało zawarte w tym, za co oferujesz zakup nieruchomości. Może to być część pożyczki, jeśli zamierzasz kupić nieruchomość z pożyczką.
Ale tak, na pewno to obliczysz. W większości przypadków, jeśli nie prowadzisz krótkiej sprzedaży, podczas której negocjujesz z bankiem, jeśli możesz skorzystać z rejestrów hrabstwa, PropStream lub innego płatnego oprogramowania, które zapewnia rejestry nieruchomości, możesz zorientować się, jakie jest saldo kredytu hipotecznego, czy jest coś przeterminowanego, co… Zwykle nie można uzyskać bardzo dokładnej kwoty, jest to raczej szacunek. Na podstawie okresu, na jaki otrzymali pożyczki, jaka była ich stopa procentowa, uważamy, że jest to obecnie należne z tytułu pożyczki. Ale możesz ocenić i zobaczyć, w porządku, jestem zainteresowany tą nieruchomością; Wiem, że to zmierza do wstępnej egzekucji. Ale potem patrzysz i widzisz, w porządku, ta nieruchomość jest warta tylko 200,000 250,000 $, ale mimo to są za nią winni 10,000 XNUMX $ i stoją za kolejnymi XNUMX XNUMX $, czy coś w tym stylu. To może ocenić, dobrze, będę musiał dokonać krótkiej sprzedaży, ponieważ nie warto płacić tyle więcej za nieruchomość, ponieważ mają te zastawy, które trzeba spłacić. Ale jeśli liczby działają i nadal dostajesz dużo, to tak, śmiało, przeprowadź liczby i upewnij się, że obliczasz wszelkie inne koszty.
A jeśli dochodzi do przejęcia przed wykluczeniem, upewnij się, że szukasz innych zastawów lub orzeczeń dotyczących nieruchomości, takich jak zaległe podatki. Nie stać ich na spłatę kredytu hipotecznego. Czy oni też płacą podatki? Bardzo ważne do obejrzenia.
Tony:
Świetne załamanie, Ashley. I znowu, jest tak wiele niuansów w inwestowaniu w nieruchomości. Czuję, że to jest temat dzisiejszego programu i wiedząc, dobrze, czy powinienem spróbować po prostu zrobić ten temat? Czy powinienem pozwolić mu odejść w ramach egzekucji, a następnie spróbować odebrać go na zapleczu?
Drugą transakcją, jaką kiedykolwiek kupiłem, była krótka sprzedaż. I tylko jedna uwaga dla ludzi, którzy słuchają, przygotuj się na krótką sprzedaż, która zajmie dużo czasu. Moja umowa, ta druga umowa, którą kupiłem, myślę, że minęły miesiące, kiedy złożyłem ofertę, a kiedy faktycznie wrócili i powiedzieli „tak”, a jeszcze więcej miesięcy później, kiedy faktycznie zamknęliśmy, ponieważ był początkowy kupujący, który był w kolejce, ten kupujący się wycofał. Wtedy bank przyszedł do mnie i powiedział: „Hej, byłeś naszą drugą ofertą w kolejce. Chcesz to wziąć? A potem proces negocjacji trwał wieczność, ponieważ tylko dlatego, że sprzedawca zgadza się na kwotę podczas krótkiej sprzedaży, bank wciąż musi wrócić i zatwierdzić również tę kwotę, a to może trwać wiecznie. Możesz uzyskać naprawdę fantastyczną ofertę, kupując w ramach krótkiej sprzedaży, ale bądź przygotowany, że może to być dużo śpiewu i tańca, zanim faktycznie dotrzesz do mety.
Ashley:
Okay, więc nasze następne pytanie jest od Kyle'a Rozważyć. „Dla tych z was, którzy są właścicielami nieruchomości wynajmowanych poza miastem, ile zazwyczaj płacicie za zarządzanie nieruchomością?” Tony, miałeś swoje posiadłości w Luizjanie. Ile zapłaciłeś za zarządzanie nieruchomością? Ponieważ te były dla ciebie poza stanem.
Tony:
To było szczerze mówiąc dość drogie. Myślę, że mieli to na poziomie 10% czynszu, ale z limitem 100 USD. Wszystkie jednostki, które tam miałem, płaciłem tylko 100 $ za sztukę. A sposób, w jaki znalazłem firmę wynajmu krótkoterminowego, polegał na tym, że dosłownie wszedłem w Google i wpisałem firmy zarządzające nieruchomościami, Shreveport, Luizjana; pojawiła się wiązka. Zadzwoniłem do kilku osób i miałem listę pytań, które chciałem zadać każdej osobie. Jestem prawie pewien, że te pytania pochodziły tylko z forów BiggerPockets. Właśnie przeszukałem formularze, aby dowiedzieć się, jakie pytania zadać zarządcy nieruchomości. A niektórzy po prostu nigdy do mnie nie wrócili, więc to oczywiście znak. Odezwała się do mnie para, z którą rozmawiałem przez telefon.
A potem, kiedy poszedłem się zbliżyć do posiadłości, kiedy poleciałem do Luizjany, żeby właściwie zamknąć, tę, którą najbardziej lubiłem, po prostu poprosiłem go o filiżankę kawy. Wysłał kogoś ze swojego zespołu na spotkanie ze mną, który dał mi wiele informacji na temat lokalnej gospodarki, lokalnego miasta, tego, co działa dobrze, gdy remontujesz nieruchomość, aby uzyskać najlepsze wartości czynszu. Byłem z nimi bardzo otwarty i szczery, że byłem nowym inwestorem, ale szukałem kogoś, z kim mógłbym się rozwijać. W tamtym czasie były też nowe i rozwijały się, więc byli z tego zadowoleni. Ale tak, to był naprawdę fajny proces, ale po prostu wykorzystanie BiggerPockets, a następnie wyjście tam i osobiste spotkanie z ludźmi pomogło mi znaleźć właściwą.
Ashley:
Tak. Zawsze samodzielnie zarządzam swoimi nieruchomościami. A potem trzy lata temu zatrudniłem firmę zarządzającą nieruchomościami i to było moje pierwsze doświadczenie z firmą zarządzającą nieruchomościami. I ich honorarium, ponieważ byłem to ja i inny inwestor, a między nami dwoma, którzy przynieśli im nasze nieruchomości, dostaliśmy hurtową zniżkę. Wydaje mi się, że przez pierwszy rok było to 5.5%. Właśnie podpisaliśmy z nimi roczną umowę.
Tony:
To całkiem nieźle. 5.5%?
Ashley:
Tak. A potem było to 25 dolarów za budynek miesięcznie. I to obejmowało służby ratunkowe. Jeśli w weekend był problem z hydrauliką, nie naliczali stawki za nadgodziny ani nic w tym stylu, tylko co miesiąc, w każdym budynku. Jeden kompleks apartamentów składający się z 40 jednostek składa się z pięciu budynków, więc co miesiąc płaciliśmy 25 USD za jednostkę za tę nieruchomość, a następnie dwupoziomowy był dodatkowo o 25 USD.
Potem była opłata dzierżawna w wysokości jednomiesięcznego czynszu. A potem opłata za utrzymanie, nie pamiętam, ile wynosiła, kiedy zaczynaliśmy, ale wydaje mi się, że wynosiła 40, a może 45 USD za godzinę za każdą wykonaną konserwację. A potem było jeszcze kilka innych… Opłaty za wejście na pokład też mogą się sumować, więc upewnij się, że pytasz, jaka jest każda pojedyncza opłata od dnia rozpoczęcia do dnia, w którym opuszczasz nieruchomość firma zarządzająca.
Niedawno zdecydowałem się odejść z firmy zarządzającej nieruchomościami i zająć się wszystkim we własnym zakresie. Zatrudniłem własnych ludzi do utrzymania ruchu, zatrudniłem własnego zarządcę nieruchomości. Ale rozmawiałem z inną firmą zarządzającą nieruchomościami. Więc po prostu wyciągnąłem ich e-mail i użyję ich jako przykładów, przejrzę też niektóre ich stawki, ale w tej pierwszej firmie zarządzającej nieruchomościami, z której korzystałem po pierwszym roku, drugim roku, podnieśli to do 6.5%, jak sądzę, opłata za zarządzanie. A potem myślę, że utrzymanie wzrosło do 50 dolarów za godzinę, może na utrzymanie. A potem nie sądzę, żeby były jakieś inne zmiany w innych opłatach.
Ale to inne zarządzanie nieruchomościami, dla porównania dla obszaru Buffalo, zaoferowali mi, że ich opłata za zarządzanie nieruchomościami wynosi 10%, czyli tyle samo, jeśli nie masz… Jeśli nie masz wielu nieruchomości , jeśli nie otrzymujesz stawki hurtowej, poprzednia firma zarządzająca nieruchomościami naliczyła 10% innym osobom. Opłata za ładowanie wynosi 895 USD za jednostkę. Obejmuje to reklamy, pokazy, pokazy najemców i generowanie dokumentów najmu. A następnie usługi konserwacji są rozliczane w wysokości 52.50 USD za godzinę z minimum jedną godziną i rozliczane w 15-minutowych odstępach po pierwszej godzinie. To była tylko podstawa ich opłaty.
Myślę, że zdecydowanie różni się w zależności od rynku. I w 100% uważam, że najtańszy sposób nie zawsze jest najlepszym sposobem. Podobnie jak przy korzystaniu z usług wykonawców, najtańsze nie zawsze jest najlepsze. Często zastanawiam się, okej, więc za moje nieruchomości płaciłem ten bardzo obniżony procent, podczas gdy inni inwestorzy płacili dużo wyższy procent, te 10% do 12%, oczywiście ich jednostki były warte więcej dla firmy, ponieważ otrzymywali zapłatę, więc o wiele więcej za to, więc zastanawiam się, czy to odzwierciedla jakąś usługę. Ale może wcale, ale tylko niektóre z tych rzeczy do przemyślenia.
A następnie usługi konserwacyjne, jakie czynności konserwacyjne faktycznie wykonują we własnym zakresie? Jedną z rzeczy, które zwykle często widywałem, był technik konserwacji, który pobierał opłatę za godzinę lub cokolwiek innego, aby ocenić sytuację, a następnie został wysłany do prawdziwego hydraulika lub coś w tym stylu. Płacę tylko za to, że ktoś to obejrzy, a potem płacę za to, że prawdziwa osoba przyjdzie i to naprawi. Jeśli chodzi o to, co robię teraz, robiąc wszystko we własnym zakresie, mamy ustawione wskaźniki. Jeśli nadejdzie żądanie konserwacji i jest to problem z hydrauliką, który nie jest niedziałającą toaletą ani nieszczelnym kranem, ale jest to coś innego niż bardzo proste zadanie hydrauliczne, zlecenie pracy jest wysyłane e-mailem bezpośrednio do naszego dostawcy hydrauliki, który planuje, ustala w górę, a potem idą. Myślę, że bardzo ważne jest, aby zrozumieć, jak działają ich systemy i procesy we wszystkich aspektach, nawet nie tylko konserwacyjnych, aby nie płacić za te wszystkie małe rzeczy, ponieważ mają cały ten proces.
Inną rzeczą, która się pojawiła, było to, że zanim opuściliśmy firmę zarządzającą nieruchomościami, zaczęliśmy zatrudniać własnych ludzi do wewnętrznego obrotu, ponieważ stają się one tak kosztowne w firmie zarządzającej nieruchomościami, gdy oni to robią. A po tym, jak przeprowadziliśmy obrót w domu, wysłali technika konserwacji, aby sprawdził nieruchomość. Otrzymaliśmy od niego rachunek za przyjazd, obejrzenie i upewnienie się, że jest gotowe do wynajęcia, ale już zatrudniliśmy naszych własnych wykonawców, aby to przygotować. I to była tylko kolejna opłata, którą pobierali od nas, aby zarabiać pieniądze. Ale po prostu poznaj każdą niewielką opłatę, która może z tego wyniknąć. I przepraszam, wiem, że ciągle idę.
Tony:
Nie, nie, kontynuuj.
Ashley:
Kolejną rzeczą są wszelkie powtarzające się kontrole. Myślę, że może w drugim roku w firmie zarządzającej nieruchomościami wysłali zawiadomienie do wszystkich właścicieli, że teraz wymagamy od wszystkich kontroli ich nieruchomości, myślę, że odbywało się to co pół roku. I wyślemy technika. Za przegląd zapłacimy 70 dolarów. Napiszemy o konserwacji zapobiegawczej, co ogólnie brzmi jak świetny pomysł. W przypadku 40-jednostkowych kompleksów mieszkalnych naprawdę nie był to świetny pomysł. Przeszli, a te mieszkania są całkiem dobrze zrobione, wszystko w ten sposób, i przeszli, a potem dali nam… Płacilibyśmy 70 dolarów za jednostkę, co okazało się dużo, gdy masz całą masę jednostek. A potem mówili też: „Ok, te czujniki dymu muszą być umieszczone, ten GFI musi zostać umieszczony”, wszystkie rzeczy, które są związane z bezpieczeństwem. Ale problem polegał na tym, że naliczali nam stawki… Mogliśmy pójść do Lowe's i to kupić. Kiedy wymieniasz 20 czujek dymu, idziesz do Lowe's, Home Depot pokoju licytacyjnego i licytujesz te 20 czujek dymu o wiele taniej.
Rozumiejąc koszty materiałów, kiedy pobierana jest opłata za materiały od firmy zarządzającej nieruchomościami, czy otrzymują na to zniżki? Różne takie rzeczy. Naprawdę, mógłbym wymieniać wiele rzeczy, których nauczyłem się przez lata na temat rozliczeń, opłat i kosztów, które sumują się i są związane z firmami zarządzającymi nieruchomościami. A jeśli wykonują dobrą robotę, jest to w 100% tego warte.
Tony:
Tak, Ash, poruszasz tyle dobrych kwestii. Ale szczerze mówiąc, jednym z powodów, dla których wynajem długoterminowy może czasami być trudny do uzyskania rentowności, są opłaty pobierane od zarządców nieruchomości. Właściwie podniosłem jedną z moich umów z PM. Miałem rację, zarządzanie nieruchomością kosztowało 100 dolarów miesięcznie. Opłata za dzierżawę była tańsza niż to, co mówiłeś. Nasz kosztował tylko 350 dolarów. I jeśli dobrze pamiętam, to mieszkanie było wynajmowane za 1,200 lub 1,300 dolarów miesięcznie, czyli trochę więcej niż 1/3 miesięcznego czynszu.
Ale jedną z innych rzeczy, które się wydarzyły, było to, że firma zarządzająca nieruchomościami była również właścicielem ich firmy konserwacyjnej. I zawsze dawali nam opcję: „Hej, oto cytat od nas. Jeśli chcesz uzyskać cytaty z zewnątrz, nie ma za co. Ale jesteś zajęty pracą i nie chcesz tracić czasu na dzwonienie do czterech różnych hydraulików, aby uzyskać wycenę wymiany woskowej pieczęci, więc po prostu powiedz: „Hej, sam się tym zajmij”. okazało się, że kiedy próbowaliśmy wyszukać inne ceny, stawki zarządcy nieruchomości były zazwyczaj droższe, ale to wygoda pozwoliła im to zwiększyć. Ponieważ musisz też pomyśleć, jeśli naliczają ci tylko 100 USD za sztukę, to nie jest to znacząca kwota pieniędzy.
Ashley:
To dlatego, że jesteś tak przyzwyczajony do krótkoterminowych [niesłyszalne 00:42:21] 30%.
Tony:
Tak, 30%. Ale pomyśl tylko, jeśli próbujesz zbudować biznes, a każda nieruchomość, którą wnosisz, kosztuje tylko 100 USD za sztukę, potrzebujesz dużo, aby odnieść sukces, który faktycznie opłaci rachunki, więc muszą znaleźć sposobów, aby to działało dla nich finansowo. I inna rzecz, która przyszła mi do głowy, sprawdziłem to również tutaj, mój zarządca nieruchomości kazał nam mieć coś, co nazywali kontem właściciela, które było w zasadzie kontem wstrzymania lub kontem rezerwowym w wysokości 500 $. A te 500 dolarów miało pokryć wszelkie wydatki, żeby mieć pewność, że na koncie zawsze będą pieniądze na pokrycie ewentualnych wydatków. Gdyby musieli, cokolwiek, wymienić czujnik dymu lub jakiekolwiek naprawy konserwacyjne, nie chcieli płacić za te pieniądze. Ich rozwiązaniem było upewnienie się, że na koncie tego właściciela zawsze było co najmniej 500 USD.
I mieliśmy dwie możliwości umieszczenia tam tych pieniędzy. Moglibyśmy albo po prostu wypisać czek na 500 dolarów i wpłacić tam od razu, albo oni odliczyliby 50 dolarów miesięcznie, aż doszliby do tych 500 dolarów. Pomyśl o tym, że jeśli pójdziesz tą drogą, teraz nie tylko zapłacisz 100 USD miesięcznie za opłatę za zarządzanie nieruchomością, ale teraz doliczysz również dodatkowe 50 USD miesięcznie przez 10 miesięcy, więc teraz naprawdę płacisz 150 USD za miesiąc za zarządzanie nieruchomością. I powiedzmy, że tylko zarabiałeś, albo że i tak masz tylko kilkaset dolarów miesięcznie zysków, a te 50 dolarów robi dużą różnicę w ciągu roku. Zdecydowanie przeczytaj swoje umowy PM i uzyskaj naprawdę solidne zrozumienie, jakie są różne koszty.
Ashley:
I w końcu odzyskasz te 500 dolarów. Kiedy opuszczasz firmę zarządzającą nieruchomościami, zwracają ci te fundusze rezerwowe. Musisz myśleć o tym jak o koncie oszczędnościowym, które nie generuje dla ciebie żadnych odsetek.
Tony:
Tak.
Ashley:
Ale to ciekawe, że pozwolili ci płacić przez pewien czas, ponieważ kiedy to robiliśmy, wszystko musiało być opłacone… To była część opłaty za wprowadzenie, którą trzeba było uiścić z góry. I to jest wspaniała rzecz do poruszenia, Tony, to przemyślenie tego. Okay, kupujesz tę nieruchomość, wrzuciłeś pieniądze na zaliczkę, może na opłacenie odwyku, który miał się odbyć, a może brakuje ci gotówki. Czy upewniłeś się, że będziesz miał dla nich te rezerwy?
Cóż, bardzo wam dziękuję za przesłanie dzisiaj świetnych pytań. Jak zawsze możesz wejść na stronę bigpockets.com/reply i zadać nam pytanie. Lub możesz wślizgnąć się do moich i Tony'ego DM w Wealth from Rentals lub w Tony J. Robinson. Widzimy się w środę z gościem.
Obejrzyj podcast tutaj
W tym odcinku, który obejmujemy
- Jak znaleźć NAJLEPSZE firma zarządzająca nieruchomościami za Twój wynajem
- Opłaty za zarządzanie nieruchomościami i jak obniżyć koszty
- Dlaczego MUSISZ ubezpieczyć swoją nieruchomość w fazie rehabilitacji
- Jak używać płatności balonowe na swoją korzyść (i uniknąć większego ryzyka!)
- Co musisz wiedzieć wcześniej kupując wcześniej przejęta nieruchomość
- oraz So Wiele więcej!
Zastosowanie RentSavvy, jedyna ogólnokrajowa usługa pośrednictwa najemców umożliwiająca szybkie zapełnienie wynajmowanej nieruchomości za jedną stałą opłatę.
Linki z programu
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub zostać partnerem BiggerPockets? E-mail:
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- EVM Finanse. Ujednolicony interfejs dla zdecentralizowanych finansów. Dostęp tutaj.
- Quantum Media Group. Wzmocnienie IR/PR. Dostęp tutaj.
- PlatoAiStream. Analiza danych Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- :ma
- :Jest
- :nie
- :Gdzie
- $W GÓRĘ
- 000
- 1
- 10
- 12
- Miesiąc 12
- 15%
- 20
- 20 roku
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- Zdolny
- O nas
- Akceptuj
- Konto
- Księgowość
- dokładny
- nabyty
- w poprzek
- rzeczywisty
- faktycznie
- Dodaj
- Dodatkowy
- adres
- nastawny
- zaawansowany
- Korzyść
- Reklama
- Rada
- Powiązane
- Po
- ponownie
- agencja
- Agent
- temu
- umowy
- przed
- Wszystkie kategorie
- pozwala
- już
- również
- zawsze
- ilość
- an
- analiza
- i
- Inne
- odpowiedź
- każdy
- więcej
- wszystko
- Apartament
- mieszkanie
- Apple
- doceniać
- Zatwierdzać
- SĄ
- POWIERZCHNIA
- na około
- AS
- aspekty
- oszacować
- powiązany
- At
- publiczność
- autor
- uniknąć
- z powrotem
- poparła
- Backend
- torba
- Bilans
- Bank
- Banki
- na podstawie
- Gruntownie
- Podstawy
- BE
- bo
- staje się
- staje
- być
- zanim
- w imieniu
- za
- jest
- uwierzyć
- korzyści
- BEST
- Ulepsz Swój
- pomiędzy
- stawka
- Duży
- Rachunek
- billing
- Banknoty
- Bit
- Kwitnąć
- Niebieski
- deska
- granica
- pożyczać
- obie
- kupiony
- marka
- przerwa
- awaria
- Przełamując
- BRIDGE
- przynieść
- Bringing
- pośrednik
- przyniósł
- Bawół
- budować
- Budowanie
- Pęczek
- palenie
- biznes
- zajęty
- ale
- kupować
- KUPUJĄCY..
- Zakup
- by
- obliczać
- obliczenie
- wezwanie
- nazywa
- oprawa ołowiana witrażu
- CAN
- Może uzyskać
- czapka z daszkiem
- kapitał
- wózek
- który
- ostrożny
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- spieniężanie
- złapany
- powodowany
- Przyczyny
- ostrożność
- ostrożny
- zmiana
- Zmiany
- opłata
- naładowany
- ładowanie
- tani
- tańsze
- najtańsze
- ZOBACZ
- Dodaj
- Miasto
- Zamknij
- zamknięte
- Współprowadzący
- Kawa
- Studentki
- COM
- jak
- byliśmy spójni, od początku
- przyjście
- handlowy
- Firmy
- sukcesy firma
- porównać
- kompleks
- Konferencja
- konserwatywny
- Rozważać
- Budowa
- nadal
- kontynuując
- umowa
- Kontrahent
- wykonawcy
- kontrola
- wygoda
- rozmowy
- Chłodny
- Koszty:
- kosztowny
- Koszty:
- mógłby
- hrabstwo
- Para
- kurs
- pokrywa
- pokrycie
- pokryty
- obejmuje
- Twórczy
- kreatywność
- kryzys
- Kubek
- Aktualny
- Obecnie
- Ciąć
- taniec
- dzień
- Dni
- sprawa
- Promocje
- Dług
- postanowiła
- Domyślnie
- Zdecydowanie
- ZROBIŁ
- różnica
- różne
- trudny
- bezpośrednio
- Zniżka
- rabaty
- dyskutować
- Wyświetlacz
- do
- dokument
- robi
- Nie
- robi
- dolarów
- zrobić
- nie
- na dół
- z powodu
- podczas
- każdy
- Wcześnie
- łatwiej
- z łatwością
- łatwo
- jeść
- gospodarka
- krawędź
- bądź
- więcej
- nagły wypadek
- zakończenia
- Nieskończony
- kończy się
- dość
- wystarczająco pieniędzy
- zapewnić
- zapewnienie
- wprowadzenie
- Cały
- całość
- epizod
- sprawiedliwość
- szczególnie
- majątek
- oszacowanie
- Eter (ETH)
- Parzyste
- ostatecznie
- EVER
- Każdy
- wszyscy
- wszystko
- przykład
- przykłady
- wydatki
- drogi
- doświadczenie
- Doświadczenia
- Wyjaśniać
- narażony
- stopień
- dodatkowy
- Twarz
- sprawiedliwy
- Spadać
- fałszywy
- członków Twojej rodziny
- fantastyczny
- daleko
- gospodarstwo
- kran
- opłata
- czuć
- Opłaty
- kilka
- wypełniać
- Nadzienie
- W końcu
- finansować
- budżetowy
- kryzys finansowy
- materialnie
- finansowanie
- Znajdź
- koniec
- natura
- i terminów, a
- pierwszy raz
- pięć
- Fix
- ustalony
- mieszkanie
- Trzepnięcie
- Flips
- pływ
- W razie zamówieenia projektu
- na zawsze
- formularze
- na szczęście
- Forum
- Naprzód
- znaleziono
- cztery
- od
- z przodu
- pełny
- fundusz
- fundusze
- przyszłość
- Ogólne
- generujący
- generacja
- otrzymać
- miejsce
- GFI
- prezent
- Dać
- daje
- Dający
- Go
- Goes
- będzie
- poszedł
- dobry
- dobra praca
- wspaniały
- Rosnąć
- Rozwój
- Rośnie
- Gość
- Facet
- miał
- Hall
- zdarzyć
- się
- Wydarzenie
- dzieje
- Zaoszczędzić
- Ciężko
- Have
- mający
- he
- głowa
- słyszeć
- pomoc
- pomógł
- pomoc
- jej
- tutaj
- Niezdecydowany
- Ukryty
- Wysoki
- wysokiej jakości
- wyższy
- wysoko
- go
- zatrudnić
- Wynajmowanie
- jego
- Dobranie (Hit)
- uderzanie
- przytrzymaj
- przytrzymanie
- posiada
- Strona główna
- magazyn domowy
- Szczerze
- Ufnie
- godzina
- dom
- domy
- W jaki sposób
- How To
- Jednak
- HTTPS
- olbrzymi
- cetnar
- i
- CHORY
- pomysł
- pomysły
- if
- ważny
- in
- włączony
- obejmuje
- Dochód
- Zwiększać
- wzrosła
- przemysł
- tani
- Informacja
- początkowy
- wewnątrz
- spostrzeżenia
- Inspiracja
- zamiast
- ubezpieczenie
- odsetki
- OPROCENTOWANIE
- Stopy procentowe
- zainteresowany
- ciekawy
- najnowszych
- inwestowanie
- inwestycja
- inwestor
- Inwestorzy
- problem
- problemy
- IT
- JEGO
- Praca
- podróż
- właśnie
- tylko jeden
- Trzymać
- konserwacja
- trzymane
- kopać
- Uprzejmy
- Wiedzieć
- Wiedząc
- gospodarz
- duży
- Nazwisko
- później
- Laws
- dowiedziałem
- nauka
- dzierżawić
- najmniej
- Pozostawiać
- lewo
- Regulamin
- LEND
- pożyczkodawca
- pożyczanie
- mniej
- lewarowanie
- LG
- odpowiedzialność
- życie
- lekki
- lubić
- Linia
- prążkowany
- Lista
- Słuchanie
- mało
- Zyje
- załadunek
- pożyczka
- Kredyty
- miejscowy
- lokalnie
- długo
- długi czas
- długoterminowy
- dłużej
- Popatrz
- wyglądał
- poszukuje
- od
- stracił
- Partia
- Louisiana
- miłość
- niski
- niższy
- szczęście
- zrobiony
- konserwacja
- Większość
- robić
- zarabiać
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- zarządzanie
- i konserwacjami
- kierownik
- Zarządzający
- wiele
- rynek
- materiał
- materiały
- Materia
- Maksymalna szerokość
- Może..
- oznaczać
- znaczy
- Poznaj nasz
- Spotkanie
- członek
- wzmiankowany
- Menu
- Metryka
- może
- nic
- minimum
- chwila
- minuty
- błędy
- Złagodzić
- pieniądze
- Miesiąc
- miesięcznie
- miesięcy
- jeszcze
- rano
- Hipoteka
- Kredyty hipoteczne
- większość
- Motywacja
- usta
- ruch
- porusza się
- przeniesienie
- dużo
- wielokrotność
- musi
- wzajemny
- my
- Nazwa
- Nationwide
- koniecznie
- Potrzebować
- potrzebne
- wymagania
- siatka
- nigdy
- Nowości
- I Love New York
- nowo
- Następny
- Nie
- normalna
- Uwagi
- Zauważyć..
- już dziś
- numer
- z naszej
- okupacja
- of
- poza
- oferta
- oferowany
- oferuje
- Biurowe
- często
- W porządku
- on
- Wprowadzenie
- pewnego razu
- ONE
- te
- tylko
- koncepcja
- Opinie
- Option
- Opcje
- or
- zamówienie
- Inne
- ludzkiej,
- na zewnątrz
- zewnętrzne
- koniec
- należny
- własny
- własność
- właściciele
- Pokój
- płatny
- część
- partnerem
- Przeszłość
- Zapłacić
- zwracając
- płatność
- płatności
- Ludzie
- procent
- wykonywane
- okres
- osoba
- osobisty
- faza
- telefon
- wybierać
- kawałek
- Miejsce
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Grać
- gracz
- Proszę
- Instalacja wodna
- plus
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- zwrotnica
- polityka
- polityka
- teczka
- posiadanie
- Post
- dla
- przygotowany
- bardzo
- poprzedni
- Cena
- Cennik
- Główny
- zasada
- prawdopodobnie
- Problem
- wygląda tak
- procesów
- rentowny
- zyski
- niska zabudowa
- własność
- chroniony
- zapewniać
- zakup
- zakupione
- zakupy
- nabywczy
- Naciskać
- położyć
- Putting
- pytanie
- pytania
- Szybki
- szybko
- zacytować
- cytaty
- zasięg
- Kurs
- ceny
- dosięgnąć
- Czytaj
- Czytający
- gotowy
- real
- nieruchomość
- naprawdę
- powód
- Przyczyny
- niedawno
- rozpoznać
- polecić
- rekord
- dokumentacja
- zmniejszyć
- odzwierciedlić
- zwrotu
- Odwyk
- względny
- pamiętać
- Wynajem
- Wynajem
- odwdzięczyć się
- obsługi produkcji rolnej, która zastąpiła
- odpowiadać
- Raportowanie
- reprezentować
- zażądać
- wymagać
- wymagania
- rezerwować
- zarezerwowany
- mieszkaniowy
- REST
- rewers
- przeglądu
- Recenzje
- RGB
- prawo
- Ryzyko
- ryzyko
- ryzykowny
- Pokój
- okrągły
- Trasa
- RZĄD
- Dywany
- run
- bieganie
- Bezpieczeństwo
- Powiedział
- sprzedaż
- Sprzedawca
- taki sam
- Oszczędności
- konto oszczędnościowe
- zobaczył
- powiedzieć
- powiedzenie
- mówią
- Skala
- scenariusz
- scenariusze
- rozkład
- Szukaj
- druga
- zabezpieczone
- widzieć
- widzenie
- widziany
- sprzedać
- Sprzedawanie
- wysłać
- wysyłanie
- rozsądek
- wysłany
- usługa
- Usługi
- zestaw
- ustawienie
- siedem
- Share
- ona
- budka
- Zakupy
- sklepy
- Short
- krótkoterminowy
- powinien
- pokazać
- POKAZY
- bok
- znak
- podpisana
- znaczący
- znacznie
- znaki
- podobny
- Prosty
- pojedynczy
- sytuacja
- sytuacje
- SIX
- szósty
- suwak
- Palić
- So
- Tworzenie
- solidny
- rozwiązanie
- kilka
- Ktoś
- coś
- piosenka
- Wkrótce
- Źródło
- Typ przestrzeni
- obowiązuje
- specjalizować
- specyficzny
- wydać
- Łącza
- Sponsorzy
- Spotify
- wiosna
- ustabilizować
- STAGE
- Gwiazda
- początek
- rozpoczęty
- rozpocznie
- Stan
- PGR
- pobyt
- Ewolucja krok po kroku
- Cel
- Nadal
- Zatrzymuje
- historie
- Historia
- Strategiczny
- Strategicznie
- Strategia
- surowsze
- Walka
- przedmiot
- składane
- udany
- taki
- lato
- Wspaniały
- niespodzianek
- systemy
- Brać
- Zadania
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- Zadanie
- Podatki
- zespół
- tech
- najemca
- semestr
- REGULAMIN
- niż
- podziękować
- dzięki
- że
- Połączenia
- Podstawy
- Przyszłość
- Informacje
- ich
- Im
- motyw
- sami
- następnie
- Tam.
- Te
- one
- rzecz
- rzeczy
- myśleć
- to
- w tym roku
- tych
- chociaż?
- myśl
- trzy
- Przez
- poprzez
- czas
- ramy czasowe
- czasy
- Tytuł
- tytuły
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- Toaleta
- Tona
- Tony
- także
- wziął
- narzędzie
- aktualny
- Kwota produktów:
- trudny
- w kierunku
- tradycyjny
- Transkrypcja
- przenieść
- wypróbowany
- wyzwalać
- wycieczka
- prawdziwy
- próbować
- obroty
- Dwa razy
- drugiej
- rodzaj
- typowy
- zazwyczaj
- niezdolny
- dla
- zrozumieć
- zrozumienie
- jednostka
- jednostek
- aż do
- Nowości
- us
- posługiwać się
- używany
- za pomocą
- zazwyczaj
- Wycena
- wyceny
- wartość
- Wartości
- sprzedawca
- Przeciw
- początku.
- WETERYNARZ
- Wideo
- chcieć
- poszukiwany
- chce
- była
- WAX
- Droga..
- sposoby
- we
- Bogactwo
- webp
- Wednesday
- tydzień
- weekend
- powitanie
- DOBRZE
- poszedł
- były
- Co
- Co to jest
- cokolwiek
- jeśli chodzi o komunikację i motywację
- ilekroć
- natomiast
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- cały
- dlaczego
- szerszy
- będzie
- skłonny
- wygrać
- w Zimie
- w
- w ciągu
- bez
- wspaniale
- drewno
- Praca
- pracował
- pracujący
- działa
- wartość
- by
- dałbym
- Owinięty
- napisać
- napisany
- Źle
- X
- rok
- lat
- tak
- wczoraj
- jeszcze
- york
- ty
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet