Rynki boomu po pandemii „ostro” się ochłodzą

Dave:
Hej wszystkim. Witamy na rynku. Jestem waszym gospodarzem, Dave Meyer, do którego dołączył dzisiaj James Dainard. James, co jest człowieku?

James:
Nie, po prostu spędzam czas w słońcu, a potem muszę lecieć do Seattle, więc chcę zostać tam, gdzie jestem, ale dzisiaj to nie jest w kartach.

Dave:
Co tam jedziesz robić?

James:
Musimy przejść się po niektórych posiadłościach. Robimy aktualizację rynku. Mamy zajęcia dla inwestorów, a potem przyjęcie świąteczne Heaton/Dainard, na którym zawsze jest świetna zabawa. Lubimy szaleć na wakacjach.

Dave:
Cóż, dla każdego, kto tego słucha, nagrywamy to z kilkutygodniowym wyprzedzeniem, biorąc pod uwagę święta, więc wiesz, że nagrywamy to pod koniec grudnia, ale jaki jest twój plan na imprezę świąteczną?

James:
Cóż, zazwyczaj, a COVID ma trochę bałaganu, zwykliśmy urządzać duże imprezy domowe podczas jednego z naszych flipów lub naszych nowych konstrukcji.

Dave:
To cudownie.

James:
Są całkiem dzikie i dobrze się bawimy. Ale w tym roku wypożyczyliśmy… Jest spoko. To jak kilka gier, więc mają kręgle, Topgolf i różne rzeczy. Robimy trochę bardziej formalnie. W przyszłym roku wracam na domówkę, DJ-ów i inne tego typu rzeczy.

Dave:
Stary, brakuje mi ciebie o trzy dni. W piątek będę w Seattle.

James:
O stary. Tak, bo wyjeżdżam w środę wieczorem.

Dave:
To jest do bani. W porządku. Cóż, to bardzo źle. Ale dzisiaj mamy dla was niesamowite przedstawienie. Nie wiem, wydaje mi się, że Henry był gospodarzem pierwszego razu, kiedy mieliśmy Taylora Marra, ale mamy Taylora Marra, który jest zastępcą głównego ekonomisty Redfin i prawdopodobnie jedną z osób, których badania naukowe śledzę najdokładniej. Jest ekspertem od rynku mieszkaniowego, wszystkiego. Ale dzisiaj naprawdę dużo rozmawiamy o migracji io tym, co wydarzyło się podczas pandemii i czy te trendy się teraz utrzymują lub jakie nowe trendy się pojawiają, na które inwestorzy i aspirujący inwestorzy powinni zwrócić uwagę. James, czy było coś, co szczególnie ci się podobało i uważasz, że słuchacze powinni nasłuchiwać?

James:
Cóż, myślę, że tak naprawdę chodzi o śledzenie tych trendów, które nie są… Tak jak myślę, wielu z nas jako inwestorów, patrzymy na nasze lokalne rynki i rynek mieszkaniowy, co się teraz dzieje i co robimy. Najważniejszą rzeczą dla inwestorów jest zmiana i zmiana planu. I wiem, że nauczyłem się, że w 2008 roku jest jak patrzenie na te wszystkie zewnętrzne rzeczy. Migracja to coś, na co tak naprawdę nigdy wcześniej nie patrzyłem poza moim lokalnym rynkiem. Ale jako inwestor chcę nadal inwestować, a trendy te można śledzić naprawdę na miejscu… Nie zawsze chodzi o najgorętsze obszary trendów. To jak gdzie ludzie się przemieszczają? Migracja ma na to ogromny wpływ i myślę, że ważne jest, aby ludzie otworzyli oczy i spojrzeli na szerszy obraz, a następnie podpowiedzą ci, jak inwestować w ciągu najbliższych dwóch do czterech lat, ponieważ chcesz inwestować tam, dokąd zmierzają ludzie .

Dave:
Tak oczywiście. To świetna rada i myślę, że wszyscy możecie się wiele nauczyć, nie tylko o tym, co działo się w ciągu ostatnich kilku lat, ale także o ogólnym nastawieniu i kilku nowych informacjach, które powinniście wziąć pod uwagę, myśląc o własnej spersonalizowanej strategii inwestycyjnej. W porządku, więc zrobimy sobie krótką przerwę, a potem zabierzemy Taylora. Taylor Marr, który jest zastępcą głównego ekonomisty w firmie Redfin, wita ponownie na rynku.

Taylora:
Dzięki za zaproszenie. Tak wspaniale być tutaj.

Dave:
Cóż, myślę, że powiedzieliśmy to, kiedy rozmawialiśmy przed koncertem, ale twój pierwszy odcinek był jednym z naszych najpopularniejszych w historii. Jesteśmy bardzo wdzięczni za powrót do programu. Mieliśmy cię na pierwszym miejscu i myślę, że to był maj lub czerwiec, a rynek mieszkaniowy wyglądał zupełnie inaczej niż teraz. Czy możesz nam powiedzieć, co wydarzyło się w drugiej połowie 2022 roku?

Taylora:
Tak. Mam na myśli, że pierwsza połowa była bardzo interesująca, ponieważ już wtedy stopy procentowe znacznie wzrosły i widzieliśmy, jak wiele wiodących wskaźników spada na południe, rynek reagował, to był akt pierwszy, kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych dostosowywało się do niektórych działań Fed. Teraz jesteśmy w fazie drugiej, co oznacza, że ​​inflacja była bardziej niepokojąca w drugiej połowie roku. Spowodowało to nieco większą agresję ze strony Fed w celu podniesienia stóp procentowych. Wędrowali szybciej, niż się spodziewali. W rezultacie stopy procentowe rosły znacznie szybciej nawet od lata i tak naprawdę były po prostu bardziej zmienne. Wystrzeliły w górę w miesiącach, wydaje mi się, że był to sierpień i lipiec, i jednocześnie spadły o około punkt procentowy. Zrobili to już dwa razy. Zmienność oprocentowania kredytów hipotecznych osiągnęła najwyższy poziom od 35 lat i ten aspekt w szczególności naprawdę wyjaśnia, co wydarzyło się na rynku w ciągu ostatnich sześciu miesięcy, ponieważ stopy procentowe zmieniały się dramatycznie nawet po ich wzroście i schładzały rynek, obserwowaliśmy również inne wskaźniki grające rolę w górę.
Na przykład wartości domów spadają w jednym z najszybszych temp od 2009 roku, według indeksu Case-Shiller. To reakcja na te rosnące stopy procentowe. Ale widzimy również, że więcej krótkoterminowych wyprzedzających wskaźników popytu naprawdę odbija się tam iz powrotem wraz ze wzrostem i spadkiem stóp procentowych. Oto kilka przykładów: sprzedawcy coraz częściej musieli obniżać ceny, ponieważ nie dostali oferty, której chcieli, a stawki były wyższe. Obniżają cenę, aby spotkać się z kupującymi tam, gdzie się znajdują i na co ich stać. Ale wtedy, gdy stopy procentowe spadają, nie muszą robić tak wielu obniżek cen. I to ping pong stało się dla sprzedawców. Wielu z nich usuwało swoje domy z giełdy lub wracało na rynek i ponownie wystawiało swoje domy, gdy stopy procentowe spadają. Wtedy, tak samo jak w przypadku kupujących, zaczną się spieszyć z wizytą w domach, a może nawet przestawią się, gdy będą składać oferty po spadku stawek i będą mieli trochę więcej wiatru w żagle dzięki niższym stawkom. Tak naprawdę chodziło tylko o zmienność. Gdybym miał wybrać jedno słowo, aby podsumować ostatnie sześć miesięcy.

Dave:
Taylor, niektóre z twoich prac, które najbardziej mi się podobają, dotyczą różnych regionalnych różnic na rynku mieszkaniowym, ale ocena, którą właśnie nam przedstawiłeś, czy jest to prawda ogólna, czy też widzisz to częściej? Czy obserwujesz większą zmienność na niektórych rynkach w porównaniu z innymi?

Taylora:
Zdecydowanie obserwujemy większą zmienność. Na dużą skalę, jeśli pomyślisz o ostatnich 10 latach, zobaczysz również dużą zmienność w miejscach, gdzie łatwo jest budować mieszkania. Miejsca takie jak Phoenix, Teksas, Nashville, te miejsca są bardziej niestabilne, ponieważ łatwiej jest zwiększyć podaż, inwestorom łatwiej jest wkroczyć, a także sprawić, że rynek będzie nieco bardziej niestabilny. Ale to nawet było prawdą tylko w węższej skali czasowej ostatnich sześciu miesięcy do roku, że to te miasta boomu pandemicznego, szczególnie w regionach górskich, takich jak Boise, Salt Lake City, Phoenix, wszystkie te miejsca, a także Vegas huczały, ale też gwałtownie się ochłodziły. Ponieważ stopy procentowe odbijały się tam iz powrotem, tak naprawdę nie zaobserwowano tak dużego odbicia popytu, co oznacza, że ​​nadal gwałtownie spadały w reakcji na wciąż wyższe stopy procentowe.
Myślę, że częściowo dzieje się tak dlatego, że inwestorzy wycofują się, a sprzedawcy wycofują się, a niewielka zmiana stóp procentowych w najbliższym czasie myślę, że już odstraszyła wielu dużych graczy, którzy wyczuwają, że jest po prostu dużo ryzyka tam na razie. Rynki te odnotowały większe wycofanie się, ale inne rynki na północnym wschodzie i Środkowym Zachodzie wykazały większą odporność, gdy stopy procentowe nieco spadły z najwyższych poziomów, co wskazuje na część zmienności krajowej, którą obserwujemy

James:
Taylor, działam poza rynkiem w Seattle, więc to kwestia technologii. Widzieliśmy wiele uznania w ciągu ostatnich 24 miesięcy, może nie tak bardzo w ciągu ostatnich sześciu, ale myślę, że przez ostatnie 28 do 30 miesięcy. I zdecydowanie widzieliśmy dość drastyczne wycofanie się z cen szczytowych. Wiele cen spadło o 25, 30%, nie od średnich, ale od szczytowych wiosennych cen. To, co ostatnio widzieliśmy, to jakby wyrównało się z powolną strużką płynącą przez rynek. Jeśli chodzi o inwestorów, po części obserwujemy duży spadek w rozliczeniach ze sprzedawcami, ponieważ ludzie tak niecierpliwili się dniami na rynkach, że po dwóch, trzech tygodniach obniżyli cenę.
A teraz to, co widzieliśmy, to to, że ceny faktycznie trochę się wyrównały, a dni na rynku są spójne około 30 do 45 dni na naszym rynku, a teraz rzeczy sprzedają się bardzo blisko listy lub powiedziałbym w ciągu 2 -3% w tym momencie. Widzieliśmy gorące rynki, takie jak Phoenix, Boise, nawet San Diego, te gorące, tętniące życiem rynki, a potem widzieliśmy te technologiczne, które pękły z powodu wzrostu zatrudnienia, czy myślisz, że te również zaczną się wyrównywać czy przewidujesz, że mogą one nadal spadać, nawet przy tych dużych spadkach, które widzieliśmy w ciągu ostatnich sześciu miesięcy?

Taylora:
To doskonałe pytanie. Wiem, że wielu ludzi w Seattle się nad tym zastanawia. Rozmawiałem tam z wieloma dziennikarzami. Mam wielu przyjaciół w Seattle, ponieważ niedawno tam mieszkałem i przez ostatnie 10 lat byłem większością mojej bazy. Seattle jest mi dobrze znane. A to, co wiem o Seattle, to to, że ma te poziomy, kiedy rynki finansowe zaczynają się ożywiać. W okolicy jest dużo bogactwa technologicznego, a ponieważ akcje takie jak Amazon, Microsoft i Facebook nieco się odradzają, może to naprawdę nieco pomóc w utrzymaniu popytu. Trudniej to zobaczyć w danych, ponieważ jest też element psychologiczny, tak jak w przypadku wzrostu liczby zwolnień, nie wszyscy są zwalniani, zwolnienia są naprawdę małe, ale istnieje psychologiczny efekt fali, który może mieć wiele osób zwiększona obawa i niepokój przed działaniem na rynku nieruchomości to duża decyzja.
Biorąc to pod uwagę, rynki takie jak Seattle i San Francisco, które są bardzo drogie i które nie charakteryzowały się tak dużymi wzrostami i spadkami, jak Boise lub Phoenix, Boise i Phoenix są stosunkowo małymi rynkami, więc nie wymagają dużej aktywności dokonać wielkiej zmiany. Podczas gdy Seattle i San Francisco, trudniej jest uzyskać taką różnicę. Według Case-Shiller Seattle spadło już w wartości domów od szczytu majowego do września o około 9%. Opierając się na nowszych danych, uważam, że utrzymuje się co najmniej o kilka punktów procentowych. Widzieliśmy dużą korektę z powodu wyższych stóp procentowych, ale także w Seattle była to naprawdę trójka trzech rzeczy. Były wyższe stopy procentowe, to już jest drogi rynek, więc jest na to bardziej wrażliwy. Warunki na rynkach finansowych z wieloma, jak wspomniałem, akcjami spółek technologicznych, ponieważ NASDAQ spadł o ponad 30% od początku roku, co ma znacznie większe znaczenie na rynkach takich jak Seattle czy San Francisco, gdzie występuje duża koncentracja obecności technologii pracownicy.
Trzecia rzecz to migracja. W 2021 roku Seattle odnotowało odpływ netto osób opuszczających ten obszar po raz pierwszy od ponad dekady. Tak naprawdę po prostu oderwanie się od pracy zdalnej pozwoliło wielu osobom odejść. Nadal napływali ludzie z Bay Area, ponieważ stanęli przed tą samą decyzją, ale wiele osób pojechało do wschodniego Waszyngtonu, a nawet do miejsca takiego jak Phoenix. Teraz jest ten element wyższych stóp procentowych, który powoduje, że ludzie jakby zastygają w miejscu i nie poruszają się tak bardzo, ale ponieważ stopy procentowe spadły, zdecydowanie słyszeliśmy od agentów w terenie jeszcze w zeszłym tygodniu, że kupujący skaczą z powrotem. Chcą się tam dostać i mogli wycofać się bardzo szybko, gdy sprawy zaczęły się obracać na południe, ale wciąż tam są.
Są kupującymi z boku, jest dużo kwalifikujących się dochodów, ci z wystarczającymi zaliczkami, gdzie mogliby kupić dom, gdyby tylko znaleźli dobrą ofertę. Problem polega na tym, że sprzedawcom trochę czasu zajmuje spotkanie się z kupującymi tam, gdzie się znajdują. Zwykle wolniej obniżają cenę, wolniej reagują na warunki rynkowe. A kiedy w pełni to zrobią, będzie wystarczająco dużo kupujących, aby naprawdę zacząć stabilizować rynek. Jestem w obozie, że sprawy w Seattle reagują ostrzej, niż nam się wydaje, ale jest element stabilności, który jest tutaj na talerzu. Jedną z kluczowych rzeczy związanych z tą funkcją w Seattle jest to, że niektóre domy spadły nawet o ponad 20%. Przyjrzałem się niektórym domom, które faktycznie zostały niedawno zamknięte w kwietniu i maju, kiedy ceny osiągnęły szczyt, i patrząc na ich szacunki Redfin lub ich Zestimate, rzeczywiście niektóre z nich straciły ponad 20% wartości domu, co wymazuje prawie cały ich kapitał własny.
To jest straszne. Teraz, na szczęście, większość z tych kupujących prawdopodobnie nie przeprowadzi się przez 10 lat, więc nie wpłynie to na nich zbyt dramatycznie, chyba że stracą pracę lub doświadczą innego szoku ekonomicznego. Nie wydaje mi się, żeby na rynku pojawiła się fala podaży. Jest jeszcze ten element, że tak, może sprzedawcy nie muszą tak bardzo obniżać ceny, ale nadal istnieje duża siła przetargowa, którą kupujący budują i mogą prosić o zwiększenie ustępstw ze strony sprzedawcy, co oznacza, że być może dostają dodatkowe 3% zwrotu od sprzedawcy na takie rzeczy, jak naprawa domu lub wykupienie oprocentowania kredytu hipotecznego. Jest to coś, czego obecnie brakuje w wielu danych, ponieważ nikt nie przechwytuje: „Oto, jaka była cena katalogowa”.
Powiedzmy, że wystawiłeś swój dom za milion dolarów w Seattle, być może musiałeś obniżyć cenę do 900,000 850, potem może sprzedałeś go poniżej ceny wywoławczej za 50, ale może musiałeś oddać kolejne XNUMX w ramach koncesji sprzedawcy. Jeśli spojrzymy na którykolwiek z tych wskaźników, możemy nie uchwycić pełnego efektu tego, jak naprawdę rynek mieszkaniowy dostosował się do tego konkretnego sprzedawcy. Częścią tej brakującej funkcji są również ustępstwa dla sprzedawców, które również rosną.

James:
Tak. Sprzedajemy wiele różnych rodzajów produktów na naszym rynku. I myślę, że nasz rynek jest prawdopodobnie bardzo podobny do Austin i San Francisco. Myślę, że to widzimy. Śledziłem je, żeby zobaczyć, jakie są tam trendy. Myślę sobie, okej, w tym momencie wszyscy jedziemy na tej samej łodzi. Myślę, że to świetny punkt, że trzeba uważać na dane, ponieważ wiem, że na każdym… Sprzedajemy wiele nowych domów miejskich z produktów budowlanych. W każdej transakcji, którą zawieramy, stawki są kupowane przez budowniczych lub sprzedawców, a tak naprawdę naciskamy na to, aby obniżyć tę stawkę. I kosztuje, mam na myśli, od 25 do 35,000 5 dolarów w kredytach, co jeśli się nad tym zastanowić, to od dwóch do XNUMX% rzeczywistej ceny sprzedaży.
To trochę tak, jak sprzedawcy mieszkań idą sprzedać swoje mieszkania i chcą spakować wykonawcę i rozdają wszystkie koncesje z góry, ale na papierze wygląda na to, że jest naprawdę dobrze, ponieważ dali darmowy miesiąc i czuję się jak odrzuca dane. Kiedy przyglądamy się transakcjom, myślimy: „Dobra, ile faktycznie spadają koszty zamknięcia i czy to jest rzeczywista wartość nieruchomości?” Ponieważ te wykupy są drogie i to naprawdę coś, co stało się normalne, przynajmniej w nowej konstrukcji, nie tak bardzo w naprawie i przerzuceniu lub odnowionym produkcie lub [niesłyszalne 00:15:27], ale w nowej konstrukcji jest to dość wspólny.

Dave:
Tylko dla wszystkich, którzy słuchają, aby upewnić się, że wszyscy rozumieją, Taylor i James mówią, że chociaż na rynku takim jak Seattle, gdzie dane odzwierciedlają spadki cen Taylora, myślę, że powiedziałeś o 9% według Case- Shiller, a dzieje się tak na wielu rynkach w całym kraju. Ale wygląda na to, że mówicie Taylor i James, że rzeczywista liczba może być w rzeczywistości większa, ponieważ sprzedawcy udzielają koncesji, które mają wartość pieniężną do 20 lub 30,000 9 USD, jak właśnie powiedział James, ale nie znajduje to odzwierciedlenia w sprzedaży cena. Jeśli chodzi o rzeczywistą dźwignię nabywcy, może to być nawet więcej na rynku takim jak Seattle niż 11%, może to być 12%, może to być XNUMX%, a na dowolnym rynku, na którym działasz, może to być faktycznie dwa lub trzy więcej punktów niż to, co faktycznie znajduje odzwierciedlenie w danych.

Taylora:
Absolutnie. A wracając do skupowania oprocentowania kredytów hipotecznych, było to coś, co było coraz bardziej powszechne w tym roku, patrząc na dane z Freddie Mac, podali oni oprocentowanie kredytów hipotecznych, a także jakie punkty są płacone za pożyczkę w celu wykupu Stawka. I wzrósł do prawie 20-letniego maksimum dla różnych pożyczek, takich jak 15-letni stały, ponieważ 30-letni stały również wzrósł do około dekady. Przestali o tym informować. Trudno jest wiedzieć, co dzieje się teraz w czasie rzeczywistym, ale to nie jest ważne, ponieważ wielu budowniczych również stosuje tę taktykę, aby spróbować zrobić to tak, aby kupujących nie przestraszyła wysoka miesięczna płatność, gdy podłączą dzisiejsze odsetki stawki. Kupując w dół stawki, mogą sprawić, że miesięczna płatność będzie znacznie korzystniejsza. W rzeczywistości jest to tak korzystne, że kupowanie punktów jest jeszcze lepsze dla kupującego niż po prostu obniżenie tej gotówki w niższej cenie sprzedaży.
W rzeczywistości jest całkiem nieźle, jeśli chodzi o ogólny wzrost popytu wśród kupujących, pulę kupujących, których stać na miesięczną opłatę za ten dom. Problemem staje się jednak kupowanie punktów bólu na pożyczce, co skutecznie zakłada, że ​​​​zablokujesz tę stawkę i że stawki nie spadną. I to, co widzieliśmy ponownie w zmienności oprocentowania kredytów hipotecznych, fluktuacja oprocentowania kredytów hipotecznych z miesiąca na miesiąc jest najwyższa od 35 lat. A to oznacza, że ​​szanse na spadek stóp procentowych o punkt procentowy są teraz większe niż od bardzo dawna. Nie wydaje mi się prawdopodobne, aby stopy procentowe kiedykolwiek wróciły poniżej 3%, czyli dwóch i pół procenta, które miały miejsce podczas pandemii. To była wyjątkowa okoliczność, gdy Fed pompował miliardy dolarów w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, tworząc nienormalny rynek kredytów hipotecznych.
Ale teraz, idąc dalej, stawki mogą wzrosnąć i byłbyś naprawdę szczęśliwy, że zapłaciłeś punkty za pożyczkę i nie ponosisz wyższych kosztów pożyczki. To działałoby naprawdę dobrze, gdyby stawki nigdy nie spadły poniżej miejsca, w którym jesteś. Ale jeśli stopy procentowe spadną z powrotem do, powiedzmy, 5%, co jest możliwe, jeśli wejdziemy w recesję, stopy zwykle spadają podczas recesji, wtedy skutecznie wydałeś dziesiątki tysięcy dolarów, aby założyć, że kurs nie spadnie skutecznie. Możesz nie widzieć tego w ten sposób. Są koszty refinansowania, są też inne rzeczy. Ale jest to rodzaj ukrytej funkcji, która również wpływa na rynek, nad którym ludzie mogą nie zawsze mieć pełną kontrolę lub negocjacje.

Dave:
To bardzo dobry punkt i nigdy wcześniej nie słyszałem, żeby wyrażano to w ten sposób, ale zasadniczo powodem, dla którego akceptujesz i chcesz ustępstwa ze strony sprzedawcy, aby ktoś kupił twoją stawkę, jest to, że twoja miesięczna płatność jest zbyt wysoka i mówisz: „Okej , obniżysz moją zapłatę do akceptowalnego poziomu, a ja w zamian jestem gotów zapłacić cenę, o którą prosisz”. Ale jeśli stawki spadną w przyszłości, to w zasadzie korzyść, którą wynegocjowałeś, jest dyskusyjna i nadal płacisz wyższą cenę, której chciał sprzedawca, a korzyść, którą ci dał, jest w pewnym sensie zanegowana.

Taylora:
Przynajmniej po części. A z drugiej strony to naprawdę dostosuj oprocentowanie kredytów hipotecznych, które również widzieliśmy wzrost w połączeniu z punktami spłacania pożyczki. Po obu stronach równania faktycznie rośnie liczba osób, które skutecznie postawiły zakład, że albo stopy pozostaną wysokie i nie spadną w przyszłości, albo że spadną i nie wzrosną zbytnio w przyszłości. Obóz hipoteczny z dostosowaną stopą procentową, który ostatnio stanowi około jednego na 10 kupujących, wybierał kredyty hipoteczne z dostosowaną stopą procentową zgodnie ze Stowarzyszeniem Banków Hipotecznych. I ten wzrost wykorzystania ARM polega w zasadzie na postawieniu zakładu, że stopy procentowe nie wzrosną znacznie wyżej lub znacznie wyżej niż teraz, co sprawi, że twoje koszty pożyczki w, powiedzmy, pięć lat po wygaśnięciu ustalonego okresu wymiany, że ty będzie stać na tę płatność. Jeśli stopy spadną lub nawet pozostaną na stałym poziomie, a dostosują oprocentowanie kredytów hipotecznych, jest to inny zestaw tego równania, który byłby dla kogoś korzystny.

James:
Taylor, myślę, że mówimy o pewnego rodzaju rynkach i rzeczach, które się poruszają, zwróciłeś uwagę na coś bardzo interesującego w Seattle lub znam wiele z tych obszarów technologicznych lub w San Francisco, populacja również spadła, ludzie się wyprowadzali ponad 2023 r., a wiele z nich to migracja i praca z domu, gdzie ludzie mogli być elastyczni. Jeśli masz możliwość opuszczenia Seattle i pracy w słonecznym miejscu, wiele osób lubi z tego skorzystać, skorzystają z tej okazji. Widzicie, jeśli chodzi o migrację, byliśmy świadkami tego gwałtownego wzrostu, jak w Phoenix na Florydzie, w Teksasie, wielu ludzi przeniosło się do tych stanów i widzieliśmy duży wzrost inflacji na tych obszarach, wzrost cen na tych obszarach . Czy przewidujecie, że kiedy wejdziemy, gdy stopy wzrosną i wygląda na to, że możemy wejść w recesję, czy widzicie, że migracja może zacząć dramatycznie spadać?
Ponieważ ludzie zaczynają martwić się o swój dobrobyt i pracę, przestają się przemieszczać, chcą wydawać mniej pieniędzy i chcą być bardziej stabilni. Ale czy widzicie też powrót migracji wstecznej w wielu z tych firm? Wiem, że w Waszyngtonie, a nawet w Nowym Jorku, czytałem kilka razy, że te firmy chcą ludzi z powrotem w biurze, a ciał z powrotem w biurze. krzesła. Czy widzicie, że na niektórych z tych rynków, Austin, San Francisco, Seattle, Nowy Jork, migracja cofa się w ciągu najbliższych 12 do 24 lat, mimo że życie tam jest naprawdę drogie? A może widzisz, że wzorzec migracji nadal się utrzymuje, a ludzie gonią za przystępnością cenową i większym komfortem w warunkach, w których chcą żyć?

Taylora:
Masz rację, przywołując tę ​​dychotomię: z jednej strony masz ludzi, którzy gonią za przystępnością cenową i to naprawdę zdominowało pandemię w latach 2020-2021. Ludzie zostali oddzieleni od swojego miejsca pracy i mogli przenieść się zdalnie. Było to również połączone z wyjątkową okolicznością, w której stawki spadły i sprawiły, że okazja przystępności cenowej była jeszcze lepsza, w której można się przenieść i zablokować tę niższą stawkę. Ta powódź ludzi opuszczających Kalifornię, w której, jak sądzę, stan stracił populację podczas pandemii po raz pierwszy od, wydaje mi się, że to stulecie, jeśli mam to na podstawie spisu ludności. Wielu z tych ludzi wyjechało do sąsiednich stanów, Nevady, Arizony, a nawet Oregonu. I to wywołało szał kupowania domów na tych obszarach. To była naprawdę pogoń za przystępnością cenową. Większość ankietowanych stwierdziła, że ​​przeprowadza się ze względów mieszkaniowych.
Zazwyczaj ludzie przeprowadzają się głównie z powodów związanych z pracą, aby uzyskać lepiej płatną pracę lub możliwości zatrudnienia. Ale pandemia, jak widzieliśmy, przejęła kontrolę nad przyczynami mieszkaniowymi i była to tak naprawdę kwestia przystępności cenowej. Ludzie chcieli większej przestrzeni, pracy w domu, większego podwórka, domu na przedmieściach, takich rzeczy. Ten ruch w kierunku przystępności cenowej wpłynął na wszystkie te rynki, podnosząc ceny. Odwrotną stroną tego jest to, że ceny wzrosły tak bardzo w miejscach takich jak Austin, że naprawdę sprawiają, że jest to dziś mniej atrakcyjne niż dwa lata temu dla kogoś, kto szuka przystępnej ceny. W efekcie niektóre osoby, które już skorzystały z tej możliwości przystępności cenowej, w pewnym sensie złagodziły obecną możliwość przystępności cenowej. Szczególnie, jak wspomniałeś, koszty inflacji były ponad dwukrotnie wyższe w Phoenix niż w Los Angeles, a także w Atlancie czy Tampie niż w Nowym Jorku.
Po części wynika to z trendów migracyjnych, które miały miejsce podczas pandemii. Ale ponieważ te miejsca stają się droższe nie tylko ze względu na koszty mieszkania, ale także inne koszty utrzymania w restauracjach, aby zapłacić za pracowników, zwiększony popyt, który również wpłynął na uczynienie tych miejsc tak atrakcyjnymi, jak kiedyś. Jednocześnie nie sądzę, abyśmy doczekali wielkiego powrotu do tych miast, które straciły ludzi. Nie widzimy zbytniego spowolnienia. Zamiast tego widzimy miejsca takie jak Salt Lake City, które przeżywały boom, mają już za sobą okres boomu i zwalniają, by zasadniczo nie tracić ludzi, ale zasadniczo nie zyskiwać tak wielu ludzi, jak to było rok temu. Ta sama historia jest prawdziwa w miejscach takich jak Austin. W wielu z tych miast boomu związanego z pandemią, także w Boise, migracja do nich uległa spowolnieniu.
Ale nie chodzi o to, że ludzie wracają do miejsc takich jak Seattle i San Francisco, po prostu tracą nieco mniej ludzi. Cofając się o mniej więcej 60 lat wstecz w danych dotyczących migracji, wiemy, że podczas recesji i okresów wyższych stóp procentowych ludzie… odczuwają niepokój ekonomiczny i po prostu zastygają w miejscu. Nie wykonują tak dużych ruchów tak często w pierwszych latach spowolnienia gospodarczego lub kryzysu. W związku z tym nasza prognoza na przyszły rok jest taka, że ​​podobnie będzie w przypadku, gdy wchodzimy w trudną gospodarkę, a Fed ma wyższe stopy procentowe i najprawdopodobniej utrzymuje je powyżej 5%. A kiedy to się stanie, utrzyma wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i złagodzi rynek pracy. Wszystkie te rzeczy tworzą warunki, w których poruszanie się i relokacja w sieci jest mniej korzystne niż było teraz, a może w ciągu ostatniego roku.
Przewidujemy nieznaczne spowolnienie migracji, ale utrzymanie się powyżej norm sprzed pandemii z powodu tej pracy zdalnej. I nadal ludzie chcą się przeprowadzić, aby uzyskać trochę przystępności cenowej, zwłaszcza jeśli masz taką elastyczność. Ale jest jeszcze ten inny składnik. Nie oznacza to wszystkich złych wieści dla mieszkańców San Francisco, Nowego Jorku i Chicago na całym świecie. Jeśli spojrzysz na Gen Z i niektóre ankiety, miasta numer jeden, do których chcą się udać, to wciąż te same miasta, jak San Francisco, Nowy Jork i wychodzące z Wielkiego Kryzysu Finansowego, teraz nastąpił wielki hit w tych miastach w bezpośrednie lata, ale zaczęło się drugie ożywienie, oni przewodzili ożywieniu. Prowadzili we wzroście zatrudnienia. Wiele osób przeniosło się do San Francisco. To znaczy, teraz wiemy, że straciliśmy 180,000 2014 ludzi podczas pandemii. Ale w XNUMX roku kwitł.
Nastąpił duży wzrost zatrudnienia. Było to na wczesnym etapie ożywienia i wielu młodych millenialsów rozpoczynało karierę, przeprowadzając się do miast takich jak San Francisco, Nowy Jork czy Seattle. Po prostu stali się tak drodzy nie budując mieszkań, że teraz tracą ludzi. Myślę, że wychodząc z tego spowolnienia gospodarczego, kiedy sytuacja znów zacznie się poprawiać, możemy zobaczyć, że niektórzy młodsi ludzie z pokolenia Z nadal będą zmieniać swoje kariery. Mniej przejmują się kosztami mieszkaniowymi niż być może starsi millenialsi, którzy zakładają rodziny i opuszczają te miasta. Ale to nie znaczy, że całkowicie zrekompensuje to straty, które miały miejsce podczas pandemii.

Dave:
Taylor, cieszę się, że o tym wspomniałeś. Widziałem niektóre, jak sądzę, podobne ankiety na temat pokolenia Z i tego, jak przenoszą się do miast o stosunkowo wysokich cenach, co według mnie ma sens. Jeśli jesteś młody, są to atrakcyjne miasta, jest wiele do zrobienia, są to dobrze płatne prace. To ma sens. Ale czy w przypadku osób, które migrowały podczas pandemii, o których wspomniałeś milenialsów, ta grupa demograficzna najbardziej się zmieniała, podobnie jak ludzie, którzy dopiero zakładali swoje rodziny, czy też było to wszechobecne, że wszyscy się przeprowadzali?

Taylora:
Tak, spis ludności niedawno opublikowany we wrześniu, jak sądzę, lub w październiku, zawiera dane demograficzne wszystkich na poziomie hrabstwa, w tym wiek, rasę i inne aspekty ich dotyczące. Spędziłem trochę czasu, zagłębiając się w te dane, aby zobaczyć, jak różne hrabstwa zmieniły się podczas pandemii, a hrabstwa, 20 najbardziej zaludnionych obszarów metropolitalnych, te hrabstwa miejskie są naprawdę tym, co spowodowało exodus migracji. Hrabstwo Nowy Jork, Hrabstwo San Francisco, Hrabstwo King, Waszyngton, to hrabstwa miejskie w tych dużych miastach, z których wszyscy ci ludzie wyjechali. Kto odszedł? Cóż, wiemy o nich kilka rzeczy. Wiemy, że demografia millenialsów, czyli osób w przedziale wiekowym od 25 do 44 lat, jest tym, co spowodowało exodus z tych dużych miast, a w szczególności z nielatynoskich białych gospodarstw domowych, które zakładają rodziny. To ci, którzy albo przenieśli się na przedmieścia, aby stać się właścicielami domów, szukać więcej miejsca lub przenieść się w bardziej przystępne cenowo miejsce. Miejsca takie jak Tampa czy Atlanta również miały miejsce w przypadku dużej migracji.
To przede wszystkim wiemy o tym, kto się przeprowadził. Jest też element, który był nieco bardziej wyjątkowy teraz podczas pandemii, czyli polityka. Była to duża polityczna reakcja podczas pandemii na to, jak radzimy sobie z zamykaniem firm, egzekwowaniem noszenia masek, wszelkiego rodzaju różnymi regulacjami na szczeblu stanowym. A jeśli spojrzymy na to, kto opuścił Kalifornię, to nieproporcjonalnie republikanie opuścili Kalifornię, zarejestrowani republikanie opuścili Kalifornię do pobliskich stanów lub opuścili miejsca takie jak Seattle i zachodni Waszyngton do Idaho. Było też to sortowanie polityczne, które naprawdę zostało wzmocnione.
Dzieje się tak od mniej więcej lat 80., dlatego miejsce, w którym żyjemy, opisuje teraz naszą politykę bardziej niż kiedykolwiek, ale zwłaszcza podczas pandemii coraz większy wpływ miała na was polityka lokalna lub polityka na szczeblu stanowym. I to również odegrało rolę w migracji z tym, kto mógł się przeprowadzić. Idąc dalej, nie sądzę, aby odegrało to tak dużą rolę. Ten wpływ jest mniejszy, nawet pomimo rzeczy takich jak Roe v. Wade lub innych aspektów politycznych na szczeblu stanowym. Nadal dominują podatki i dominuje przystępność cenowa, przy czym ludzie preferują stany, do których się przenoszą.

James:
Zawsze myślę o tej migracji, ponieważ rozmawiałem z wieloma ludźmi z Waszyngtonu. Znam wielu ludzi, którzy wyprowadzili się z tego stanu. Teraz właściwie dzielę swój czas między Waszyngton i słoneczne miejsce. To nie miało nic wspólnego z polityką, tylko ze słońcem. Ale zastanawiam się, czy, a to będą twarde dane, nie jest to coś, za czym można umieścić dane, ale myślę, że można, ale nazywam to wyrzutami sumienia związanymi z przeprowadzką, ponieważ znam niektórych ludzi, którzy drastycznie przesunęły stany. I po prostu to zrobili, ponieważ myśleli: „Mogę to zrobić, ponieważ wszyscy to robią”, a teraz są zamknięci, ponieważ ich domy straciły na wartości i zorientowali się, że wybrali złe miasto i jakby utknęli tam, gdzie są jak: „O rany”. Nie chodzi o to, że nie przeprowadziliby się ponownie ani nie sprzedali ponownie domu, ale po prostu zrobili to w takim pośpiechu, a rynek był tak gorący we wszystkich tych dzielnicach, że musieli to zrobić…
Wielu nabywców domów niestety w ciągu ostatnich 24 miesięcy nie zdążyło pomyśleć o zakupie i musieli po prostu wejść do domu. I zastanawiam się, co to przyniesie, ponieważ weszli do jednego z nich… Myślę, że niektóre z nich mogłyby zostać wynajmowane, gdyby był to bardziej przystępny rynek. Ale znam wielu ludzi w Idaho, szczególnie tam, gdzie się tam przeprowadzili, pokochali to przez sześć miesięcy, 12 miesięcy, a potem mówią: „Wiesz co? Chcę być z powrotem w kierunku oceanu. Ale teraz utknęli, ponieważ rynek tak szybko się obniżył. Widzicie coś z tego? Zastanawiałem się, czy to rzeczywiście nastąpi z powodu jakiejś fali przejęć, ponieważ ludzie po prostu powiedzą: „Nie, już tego nie chcę, po prostu odchodzę. Nie obchodzi mnie, co to jest. Nie mam kapitału własnego, nie obchodzi mnie, jaka jest moja zapłata. Chcę wrócić do miasta”.

Taylora:
To świetne pytanie, bo masz rację. Nie ma zbyt wielu twardych danych na ten temat, dobrze, czy ten sprzedawca to ktoś, kto niedawno się przeprowadził i to jest jego motywacja do sprzedaży? Wiemy, że przeprowadzamy wiele ankiet w Redfin i zadajemy naszym agentom, naszym klientom i ogółowi społeczeństwa różne pytania. A podczas tego gwałtownego wzrostu migracji spowodowanego pandemią zapytaliśmy ludzi, czy po przeprowadzce jesteście szczęśliwsi? A co z przystępnością cenową? I pomimo wzrostu cen o 20-30% w miejscach takich jak Boise, większość ludzi faktycznie zaoszczędziła pieniądze na miesięcznych ratach i wyprzedziła miesięczny kredyt hipoteczny w stosunku do swoich dochodów.
Po części dlatego, że ludzie o wyższych dochodach przeprowadzają się do miejsc takich jak Boise, których stać na to. I możemy spojrzeć na dane z HMDA, Ustawy o ujawnianiu hipotek mieszkaniowych, aby zobaczyć, co ze zmianami dochodów osób, które się przeprowadziły? Istniał element przystępności cenowej, który mógł być przyczyną tego szczęścia, ponieważ ludzie czuli, że po przeprowadzce uzyskują większy dochód do dyspozycji. Ale ogólnie rzecz biorąc, ludzie byli zadowoleni ze swoich ruchów. Na pewno usłyszysz przeprosiny. W rzeczywistości, na początku pandemii, New York Times opublikował historię kogoś, kto opuścił Nowy Jork i kupił farmę i odkrył gniazdo pszczół i nie wiedział, co robić, więc po prostu sprzedał dom.
W każdym razie usłyszysz takie historie, ale nie są one normą. I ogólnie myślę, że ludzie byli bardziej szczęśliwi. W rzeczywistości ludzie chcą migrować bardziej niż obecnie. Mobilność spadła przez ostatnie pięć dekad, a właściwie sześć dekad. W rezultacie ludzie po prostu nie poruszają się tak często. A to nie jest dobre dla amerykańskiej gospodarki. Jest tego wiele powodów, na przykład wzrost liczby licencji zawodowych utrudnia przekraczanie granic stanu. Ale to powiedziawszy, pandemia obniżyła poprzeczkę do ruchu. Nie trzeba było zrywać więzi społecznych, ponieważ zostały one już przecięte przez dystans społeczny, nie chodzenie do kościołów i szkół oraz wszelkiego rodzaju innych instytucji społecznych. Byłeś już schroniony na miejscu, nie dojeżdżałeś do pracy. Ogólnie rzecz biorąc, koszt przeprowadzki pod względem kosztów społecznych był znacznie niższy.
To sprawiło, że ludzie, którzy naprawdę powinni się przeprowadzić, ale wahają się, ponieważ mają już skonfigurowaną sytuację. Pandemia niejako zerwała te więzi i umożliwiła ludziom łatwiejszą relokację. I dzięki temu wiele osób wyprzedziło. W sieci myślę, że to dobra wiadomość, zdecydowanie jest czego żałować. Osobiście też się przeniosłem. Opuściłem Seattle w kwietniu 2021 roku i przeniosłem się do Północnej Wirginii. Teraz kocham słońce. To jest wspaniałe. Dziś jest bardzo słoneczny dzień i cieszę się, że budzi mnie słońce w okresie zimowym. Ale mogę odnieść się do tych kupujących, dla których był to gorączkowy rynek, trzeba iść na pewne kompromisy.
Nie dostaliśmy wymarzonego domu, ale dostaliśmy lepszy dom niż w miejskim Seattle. Ale to powiedziawszy, nie oznacza to, że zamierzam się przeprowadzić w przyszłym roku lub w ciągu najbliższych dwóch lat i zawsze mogę przejść na wynajem, jeśli chcę się gdzieś przeprowadzić i nawet wynająć. Istnieją możliwości, które ludzie mają do złagodzenia niektórych z tych wyzwań. Nie wydaje mi się, żeby ludzie byli aż tak skrępowani tą decyzją, a wynajem jest naprawdę świetną opcją. Myślę, że właśnie dlatego obserwujemy, jak trochę więcej osób opuszcza rynek wynajmu i pozostaje właścicielami domów. Prawdopodobnie z tego powodu również odnotujemy niewielki spadek zysków w przyszłym roku.

Dave:
Wspaniały. Cóż, to fascynuje Taylora i wygląda na to, że wszystkie te trendy migracyjne są bardzo interesujące i istotne zarówno dla właścicieli domów, jak i inwestorów w nieruchomości. Wygląda na to, że trochę się uspokaja i wejdziemy w nową fazę migracji w USA, którą będziemy musieli zobaczyć, co nastąpi, gdy gospodarka zwolni. Ale zanim się stąd wydostaniemy, chciałem zmienić bieg, ponieważ kiedy rozmawialiśmy przed koncertem, drażniłeś się z informacjami o wynajmie krótkoterminowym i danymi, które możesz mieć. I wiem, że James i ja chętnie wysłuchamy, co masz do powiedzenia. Czy możesz nam powiedzieć, jakie masz aktualne informacje na temat tego rynku?

Taylora:
Tak, więc podczas pandemii obserwowaliśmy boom ludzi kupujących drugie domy. Ogólna aktywność wzrosła ponad dwukrotnie, częściowo w wyniku niższych stawek, a także uwolnienia ludzi, którzy mogli cieszyć się nimi bardziej i przenosić do miejsc, w których mogliby mieć te krótkoterminowe czynsze. Ale potem były pewne przepisy, które zostały przeprowadzone przez FHFA, które spowodowały, że koszt tego był wyższy. I natychmiast, gdy te ograniczenia weszły w życie, zdarzyły się dwa oddzielne przypadki, widzieliśmy, jak aktywność w drugim domu gwałtownie się cofnęła. Teraz kupno drugiego domu spadło nawet szybciej niż cofnął się cały rynek mieszkaniowy. Inwestorzy również wycofują się szybciej niż cały rynek. I obie te rzeczy razem naprawdę powodują pewien brak popytu, który naprawdę wspierał wiele z tych rynków inwestorów. Rynki, na których kupowano wiele drugich domów i krótkoterminowych wynajmów, również się ochładzają.
I nawet widzimy to na Florydzie, jeśli podzielisz Florydę na miasta Zatoki Perskiej, takie jak Cape Coral i Tampa, gdzie jest dużo kupowania drugich domów w porównaniu do miejsc takich jak Miami, gdzie nie jest to tak powszechne, zobaczysz, że rynki ochładzają się ostrzej w miejsc, które charakteryzowały się wyższą koncentracją kupowania drugiego domu. Stanowi to problem, ponieważ teraz rynek się ochładza i wiele osób wycofuje się ze sprzedaży swojego domu. Nowe oferty trafiające na rynek nieruchomości na sprzedaż spadły o około 22% rok do roku. Są to ludzie, którzy zasadniczo decydują się nie sprzedawać. Teraz niektórzy z nich to po prostu kupujący domy, awansują kupujący, którzy po prostu usiądą w miejscu. To nie ma większego znaczenia. Ale są też ci drudzy właściciele domów, którzy być może normalnie wyładowaliby swoje nieruchomości. Ale gdy rynek się ochłodził, zauważyli, że wartości domów nieco się cofnęły.
Zdecydowali, że teraz nie jest dobry czas na sprzedaż i być może zdecydują się przenieść swój dom na rynek wynajmu krótkoterminowego lub długoterminowego. Widzimy, że podaż przesuwa się nieco z domów zajmowanych przez właścicieli w kierunku ofert wynajmu krótkoterminowego i ofert wynajmu długoterminowego. Ta zwiększona podaż naprawdę zaczyna obniżać ogólne czynsze. Jednak na rynku wynajmu krótkoterminowego od razu obserwujemy wzrost pustostanów, a ogólne wskaźniki obłożenia spadają. Jak dotąd AirDNA opublikowało kilka świetnych danych pokazujących, że na rynku pojawia się więcej ofert wynajmu krótkoterminowego i są to osoby, które być może mają trudności z całkowitym zapełnieniem go i trudniej będzie uzyskać przepływy pieniężne z niektórych z tych krótkoterminowych wynajem nieruchomości. Istnieje wiele obaw, wiele ryzyka związanego z tym, jak te kredyty hipoteczne były być może nawet zorganizowane podczas pandemii, że być może dojdzie do trudnej sprzedaży tych nieruchomości.
Myślę, że niektóre obawy na Twitterze i gdzie indziej mogą być nieco przesadzone. Kiedy spojrzymy ogólnie na to, jak zmieniły się wskaźniki obłożenia, a nawet prognozujemy na przyszły rok, AirDNA przedstawił prognozę, przychody spadną, ponieważ będzie mniej zarezerwowanych nocy, a przy większej podaży nawet nieco niższe stawki dzienne. Ale ogólnie spadek dochodów nie jest dramatyczny. A jeśli ludzie planowali to jako inwestycję długoterminową, powiedzmy 10 lat, myślę, że wszystko będzie w porządku. Większość ludzi. Było wielu ludzi, którzy kupowali w latach 2020-2021, kiedy ceny były wysokie i mogli widzieć, jak część kapitału zniknęła i być może nie płyną tak, jak by chcieli, ale ogólnie ma to wpływ tylko na garstkę rynków. Nawet gdyby wszystkie te oferty zostały wystawione na sprzedaż, nie przewiduję poważnych skutków ubocznych na rynku nieruchomości na sprzedaż, powodujących [niesłyszalne 00:40:27] ceny w ten sposób. To jest coś, co obserwuję teraz, jak ewoluuje.

Dave:
Tak się cieszę, że poruszyłeś ten temat, Taylor. Mówiłem w tym programie, ludzie, którzy słuchają, prawdopodobnie wiedzą, że te drogie tereny wakacyjne, tereny narciarskie, górskie miasteczka, plaże są prawdopodobnie najbardziej zagrożone. W dużej mierze moja opinia jest oparta na niektórych twoich badaniach, zwłaszcza dotyczących popytu na drugie domy i tego, jak wykazałeś, że wzrósł o około 90% powyżej poziomów sprzed pandemii, teraz jest znacznie poniżej poziomów sprzed pandemii, a potem zobaczyłem to samo AirDNA danych, do których się odwołujesz, i zgodzili się, że to nie jest jakaś szalona rzecz, która się wydarzy. Prognozują spadek o 5%, czyli około 5% spadek przychodów. Ale myślę, że lekcja, a przynajmniej to, co wyniosłem z tego dla mnie, dotyczy ludzi, którzy próbują teraz dostać się do branży wynajmu krótkoterminowego, myślę, że może to być naprawdę trudne.
Widzimy ten ogromny wzrost podaży i liczby ofert w okolicy, a ludzie, którzy mają wiele recenzji i którzy mają skonfigurowane operacje i nucą, prawdopodobnie poradzą sobie podczas tego kryzysu. Ale jeśli jesteś nowym wpisem w czasie, gdy myślę, że przychody całej branży mogą spaść jako całość, gdy ludzie wycofują się trochę z wydatków, w czasie, gdy jest większy wzrost lub większa podaż online, po prostu ostrzegaj ludzi przed zbytnim entuzjazmem i nadmiernym optymizmem wchodząc na rynek wynajmu krótkoterminowego, szczególnie na tych rynkach, o których mówisz. Nie wiem, czy w dużym metrze może to być zupełnie inna dynamika, ale w tych obszarach wynajmu wakacyjnego, w obszarach drugich domów, jak powiedziałeś Taylor, myślę, że jest to obszar bardziej ryzykowny niż cały rynek mieszkaniowy, powinienem powiedzieć.

James:
Tak, widzieliśmy duży wzrost zapasów i to… To znaczy, kiedy zadzierasz z tym kalkulatorem hipotecznym, jest on drogi, gdy patrzysz na te wtórne rynki domów. I myślę, że stąd ten napływ mieszkań. Myślę też, że ludzie mniej się przemieszczają, ale znam Palm Springs, Lake Havasu, nawet nasz waszyngtoński rynek, Suncadia, który jest niesamowitym miejscem, ale mam na myśli, że zapasy w tych obszarach dramatycznie wzrosły, a liczba transakcji dzieje się, myślę, że one również znacznie spadły. Wydaje się, że to zawsze są pierwsze rzeczy do zrobienia. Kiedy chcesz zaoszczędzić pieniądze, chcesz pozbyć się tego dodatkowego wydatku i myślę, że rynek wynajmu krótkoterminowego ze spowolnieniem, ludzie są po prostu zaniepokojeni, a wiele osób, które kupiły wynajem krótkoterminowy, może nie wynajmowali tak, jak myśleli, że będą wynajmować i chcą po prostu wyjść spod nich.
Czy wiesz, ile wynajmów krótkoterminowych zostało kupionych przy niskich wkładach własnych? Ponieważ zastanawiałem się, czy to będzie problemem, ponieważ wiele osób konstruowało swoje transakcje, ponieważ nie posiadali nieruchomości, chcieli zdobyć nową inwestycję, a następnie kupili ją z 3-5% wkładem własnym. Czy wiesz, jakie dane się za tym kryją? Ile transakcji zostało zrealizowanych przy odrobinie płynności? Bo mam na myśli to, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy będą to bardzo podwodne obiekty.

Taylora:
Nie znam dokładnie udziału. Z tego co rozumiem powinien być stosunkowo mały. Teraz wzrosło użycie różnych pożyczek, próbuję sobie przypomnieć, jak się nazywały. Ale w zasadzie pożyczka oparta wyłącznie na wystarczających przychodach ze średnich rezerwacji na noc i według średniej stawki czynszu. Ponieważ oba te równania zmieniają się i będą się zmieniać, niektóre założenia, które weszły w strukturę tych kredytów hipotecznych, są zdecydowanie problematyczne i mogą spowodować, że ludzie nie tylko znajdą się pod wodą, jeśli ich kapitał własny spadnie, ale także nie będą w stanie sprostać miesięcznym kredyt hipoteczny oparty wyłącznie na przychodach z rynku najmu krótkoterminowego. Niektóre z tych osób decydują się na wynajem długoterminowy, a niektóre rynki działają na to korzystnie, jak na przykład średniej wielkości miasta. Ale ośrodki wypoczynkowe, górskie miejscowości narciarskie, nadjeziorne też nie sprzyjają szukaniu długoterminowych najemców.
Jest to z pewnością problematyczne w niektórych z tych obszarów. Ale nie jestem pewien dokładnie, jak bardzo jest to popularne. Wiele zakupów zwykle odbywa się za gotówkę, a podczas pandemii widzieliśmy, jak wielu ludzi decyduje się na kredyt hipoteczny, ponieważ stawki były tak korzystne, dopóki nie weszły ograniczenia ze strony Fae i Freddiego dotyczące na przykład wyższych opłat początkowych. To było naprawdę bardzo korzystne. Dostajesz 3% na drugą pożyczkę mieszkaniową, o ile masz 20 lub 25% zniżki. Z pewnością były osoby, które stawiały mniej. Ale te, jak sądzę, są trochę bardziej… Cóż, trochę mniej powszechne, bardziej unikalne na rynku wynajmu krótkoterminowego. Ale z pewnością widzieliśmy, że to miało miejsce.

James:
Zauważyłem, że chociaż w ciągu ostatnich 12 do 18 miesięcy działo się wiele pożyczek DSCR. To było jak te pożyczki biznesowe, które były tak skonstruowane. Mam na myśli, że odkładali trochę więcej pieniędzy na te pożyczki. Myślę, że wzrosną do 80% wartości kredytu, może 85%. Ale jedną rzeczą, która jest trochę przerażająca, jest to, że te pożyczki mają dość paskudne przedpłaty, gdzie mają pięć lat 54321, więc nie tylko są pod wodą z kapitałem własnym, ale będą musieli wymyślić różnicę za… to znaczy , powiedzmy, że kupiłeś dom za milion dolarów i masz przedpłatę w wysokości czterech lub pięciu punktów, a potem rynek spadł o 20% poniżej szczytu. Mam na myśli, że jest to bardzo ważne podwodne aktywa oprócz określenia tej pożyczki.
W zależności od tego, czy dostaną dwu-, trzy- lub czteroletnią kadencję, za dwa lata ich dochody mogą być tak niskie, że ludzie będą musieli przyjść z dużą ilością gotówki, aby odkupić tę pożyczkę. I w tym miejscu jestem trochę zaniepokojony tym rynkiem pożyczek, które zostały zorganizowane w ten sposób. Ponieważ jeśli dochody, jak powiedziałeś, spadają, bank będzie chciał więcej pieniędzy, a wielu z tych ludzi nie miało pieniędzy. Dlatego poszli z produktem DSCR i to jest trochę przerażające w tym momencie.

Dave:
To ryzykowne, człowieku. To znaczy, tak wiele z tego, o czym mówimy, przynajmniej osobiście, dlaczego nie sądzę, że koła odpadną na rynku mieszkaniowym, myślę, że zobaczymy spadki, jest to, że praktyki pożyczkowe są o wiele lepsze. Ale podobnie jak DSCR nie jest hipoteką mieszkaniową. To pożyczka biznesowa, tak jak powiedziałeś James. A to, co James mówi o przedpłacie, oznacza, że ​​nawet jeśli ludzie sprzedają ją pod wodą, bank nalicza karę za wcześniejsze zakończenie pożyczki, którą ludzie również będą musieli wymyślić. To może umieścić je głębiej pod wodą. To dość ryzykowne. Cóż, Taylor, dziękuję bardzo. To była ogromna, ogromna pomoc. Zawsze cieszę się, że jesteś w programie. Jeśli ludzie chcą przeczytać twoje badania lub skontaktować się z tobą, gdzie powinni to zrobić?

Taylora:
Dwa miejsca. Najpierw jestem na Twitterze, @TaylorAMarr. A potem piszę i prowadzę badania na blogu Redfin. To jest redfin.com/news. I tam można zobaczyć większość naszych danych, badań, publikujemy cotygodniowy raport obejmujący rynek, a także szereg innych badań.

Dave:
Dziękuję bardzo Taylorowi Marrowi, który jest zastępcą głównego ekonomisty w Redfin. Naprawdę doceniamy, że wróciłeś do programu.

Taylora:
Dziękuję, że mnie masz.

Dave:
W porządku, James, więc co o tym myślisz?

James:
O rany, Taylor jest świetny, człowieku. Muszę powiedzieć, że mógłby mi zaimponować trochę bardziej niż ty, jeśli chodzi o spadki danych.

Dave:
Zdecydowanie robi wrażenie. To znaczy, patrzę na niego, on wie wszystko. Większość rzeczy, o których mówię, i tak po prostu kopiuję to, o czym mówi Taylor.

James:
Tak, na pewno zna się na rzeczy. I to było naprawdę interesujące, jeśli chodzi o wzorce migracji. Następnie jedna rzecz z inflacją i migracją, to było coś, o czym czytałem wczoraj. Rozwaliło mi to umysł. Pomyślałem: „Och, wow. Tak, inflacja jest podwójna lub potrójna, gdy ludzie się tam przeprowadzają.

Dave:
Całkowicie. Myślę, że dwie rzeczy, które Taylor robi lepiej niż ktokolwiek inny, to mówienie o migracji. On naprawdę ma pojęcie o tym, gdzie ludzie się przemieszczają, oczywiście ma to wpływ na rynek mieszkaniowy. Ale ogólnie jest to trochę interesujące, jeśli jesteś ciekawy, co motywuje ludzi do ruchu i zdecydowanie powinieneś sprawdzić jego badania, ale myślałem, że to prawda. Rozmawiamy w programie o tym, że nie ma „krajowego” rynku mieszkaniowego i że trzeba spojrzeć na rynek regionalny, aby zrozumieć ceny. Ale jak właśnie powiedziałeś, to samo dotyczy inflacji, prawda? Spójrz na Phoenix, stopa inflacji jest dwa razy większa niż w LA. Musisz wziąć to pod uwagę, gdy weźmiesz pod uwagę to, co dzieje się na rynku mieszkaniowym, ponieważ nie tylko ceny i domy rosły w Phoenix szybciej niż w większości miejsc, ale siła nabywcza spada szybciej niż w większości miejsc w Phoenix. Osiąga tam podwójny sukces w przystępności cenowej, co prawdopodobnie wywrze dużą presję na obniżenie cen.

James:
Tak, to rodzaj dymu i luster. Pomyślałem, o tak, wszyscy chcą tu przyjechać, ponieważ jest to bardziej przystępne cenowo. Ale teraz płacisz podwójnie za wszystko inne. Ale mam na myśli, na koniec dnia też, to zawsze jest krótkotrwały ból. Poszli na inny rynek. Dostali świetną stawkę, niższą wypłatę, a inflacja w pewnym momencie ustąpi, zwłaszcza jeśli rynek mieszkaniowy się ochłodzi. Ponieważ widziałem, że wiele z tych statystyk było… To znaczy, wiele z rynku mieszkaniowego spowodowało wzrost. Ale tak, te wzorce migracji, wiem, że zawsze byłem lokalnym inwestorem w Waszyngtonie, ale kiedy je obserwuję i dowiaduję się o nich więcej, zdecydowanie otwierają mi się oczy na inwestowanie na innych rynkach.

Dave:
Dobra, będziemy musieli to sprawdzić i zobaczyć, dokąd zmierzasz. Ale tak, pomyślałem, że zachęcającą rzeczą, przynajmniej z punktu widzenia inwestora w badaniach Taylora, jest to, że wzorce migracji się uspokajają. Trudno było przewidzieć, co działo się przez ostatnie kilka lat. Widzisz te raporty, ale większość danych dotyczących populacji pojawia się raz w roku. Nawet tak naprawdę nie wiesz, co się dzieje. Po prostu słyszysz anegdotę, że wszyscy przeprowadzają się do Austin, Phoenix lub Boise i trudno wiedzieć, czy to prawda? Czy to potrwa? Przynajmniej dla mnie, jeśli inwestujesz na wielu rynkach lub próbujesz wybrać rynek, na którym chcesz zainwestować, najlepszą rzeczą, jaka może się wydarzyć, jest to, że po pierwsze, praca z domu i po drugie, wzorce migracji stają się po prostu bardziej przewidywalne.

James:
Tak, myślę, że masz rację. Myślałem, że niektóre z tych miast po prostu się rozrastają. Częścią tego jest też miejsce, w którym mieszkałeś, prawda? Kiedy byłem w Kalifornii, wielu ludzi z Kalifornii jechało do Idaho, mniej więcej do Waszyngtonu, ale potem wiele innych stanów, z Upper East Coast, jechało na Florydę. Trochę zależało od tego, co słyszałeś. Ale tak, te wzorce migracji, wiedziałem, że mają wpływ na rynek, ale tak naprawdę nie zdawałem sobie sprawy, że tak bardzo wpływają na inflację, po prostu na wszystko.
I wydawało się, że ludzie wyprowadzali się dużo szybciej. Ale pod koniec dnia chyba pokazuje to, że tak naprawdę się nie poruszają. To było może bardziej hype niż cokolwiek innego. Ale nie wiem, zobaczymy co z tego będzie. Osobiście uważam, że to trochę zwolni, ponieważ kiedy wejdziemy w… Pamiętam tylko, że w 2008 roku, kiedy weszliśmy w recesję, wszyscy po prostu zamarli. Wszystko zamarzło. I myślę, że zobaczymy to spowolnienie na krótką metę, a potem może za 12, 24 miesiące ludzie mogą zorientować się, że to jest jak życie po COVID. To tak, jakbyś przechodził przez tę dziwną rzecz, potem się ustatkowałeś, a potem naprawdę zastanawiałeś się, co chcesz robić.

Dave:
Całkowicie, tak. Jedną z interesujących rzeczy, które przeczytałem o migracji, jest to, że wiele migracji jest faktycznie w stanie, to jest jak większość, zapomniałem, nie zamierzam podać liczby, ponieważ nie pamiętam, co to jest, ale myślę to ponad 50% migracji odbywa się w stanie. Używając Seattle jako innego przykładu, ludzie, którzy przeprowadzają się z Seattle, nawet poza Seattle, mimo że niektórzy z nich pojechali do Boise, Austin czy gdziekolwiek, większość z nich wyjechała do Bellevue, Tacoma czy gdziekolwiek i gdzie indziej. I bazując na tym, co mówiłeś o ludziach takich jak: „Tak, nie podoba mi się to tak bardzo”, zastanawiam się, czy coś z tego faktycznie zacznie się odwracać. Na przykład przeprowadziłeś się na wieś w Waszyngtonie podczas pandemii, bo mogłeś, a teraz myślisz: „Och, może wrócę do miasta, gdzie są lepsze miejsca pracy” i przynajmniej dla mnie lepsze restauracje. Nie wiem. Zobaczymy, czy to zacznie się odwracać.

James:
Tak, ceny tej wiejskiej posiadłości poszybowały w górę i wydawało się, że im dalej… Nieruchomości zawsze były, im bliżej metra, tym droższe, a COVID złamał wszystkie te zasady. I czuję, że te zasady wracają teraz do gry. Ludzie chcieli ziemi i chcieli spokoju od COVID. Teraz myślę, że są znudzeni i mówią: „Muszę wrócić do zgiełku miasta. Chcę dobrych restauracji. Nie chcę restauracji sieciowych”. Chcą żyć tak, jak do tego przywykli.

Dave:
Całkowicie. Tak. To będzie interesujące zobaczyć. Miejmy nadzieję, że Taylor zgodzi się wracać co kilka miesięcy, ponieważ jest w tym mistrzem i możemy nadal wybierać jego mózg.

James:
Mam nadzieję. Mam nadzieję, że masz mnie z nim.

Dave:
W porządku, wrzuć swoje imię do kapelusza. Będziesz tutaj.

James:
Zamierzam wkurzyć Kailyn.

Dave:
W porządku, cóż, wielkie dzięki James. Doceń, że tu jesteś. I dziękuję wszystkim za wysłuchanie. Do zobaczenia następnym razem na rynku. On The Market jest tworzony przeze mnie, Dave'a Meyera i Kailyn Bennett. Wyprodukowane przez Kailyn Bennett, zmontowane przez Joela Esparza i Onyx Media, zbadane przez Pooję Jindal i wielkie podziękowania dla całego zespołu BiggerPockets. Treści w programie Na rynku są wyłącznie opiniami. Wszyscy słuchacze powinni niezależnie weryfikować punkty danych, opinie i strategie inwestycyjne.