Jak sprzedać nieruchomość na wynajem (z niskimi podatkami i najwyższym zyskiem)

Zapasy mieszkań pozostają niskie, co oznacza, że ​​ceny domów są wysokie. Liczba kupujących w wielu obszarach znacznie przewyższa liczbę domów na rynku, co tworzy rynek sprzedającego.

Jeśli kupiłeś nieruchomość na wynajem kilka lat (lub kilkadziesiąt lat temu), możesz zdecydować, że teraz jest najlepszy czas na sprzedaż, aby uzyskać idealny zwrot z inwestycji.

Jednak sprzedaż nieruchomości na wynajem może być bardziej skomplikowana niż sprzedaż głównego miejsca zamieszkania. Musisz pomyśleć o najemcach, konsekwencjach podatkowych i innych nieoczekiwanych kosztach, które mogą pochłonąć Twoje zyski. 

Na szczęście nasz zespół FastExpert jest tutaj, aby Ci pomóc. Skorzystaj z tego przewodnika, aby dowiedzieć się, jak sprzedać nieruchomość na wynajem, aby uzyskać jak najwięcej z inwestycji. 

1. Zatrudnij agenta nieruchomości z doświadczeniem w branży nieruchomości inwestycyjnych

Pierwszym krokiem przy sprzedaży wynajmowanej nieruchomości jest zatrudnienie pośrednika w handlu nieruchomościami, który specjalizuje się w tego typu sprzedaży. Porozmawiaj z inwestorem na rynku nieruchomości w Twojej okolicy i sprawdź, czy ma kilku agentów, z którymi woli współpracować. Możesz także użyć Szybki Ekspert znaleźć agentów nieruchomości specjalizujących się w domach inwestycyjnych. 

Zarezerwuj czas na wywiad z co najmniej trzema pośrednikami w obrocie nieruchomościami zanim zatrudnisz najlepszego. Zadawać pytania o rodzajach domów, które sprzedają i sposobie ich promowania. Jeśli obecnie masz najemcę w wynajmowanej nieruchomości, zapytaj, jak poradzi sobie z przejściem na nowego właściciela.

Może to pomóc Ci zrozumieć wiedzę agenta na temat lokalnych przepisów chroniących najemców. Możesz także zapytać ich o znajomość prawa podatkowego, jeśli chcesz uniknąć podatku od zysków kapitałowych. 

Nie tylko musisz znaleźć pośrednika w obrocie nieruchomościami posiadającego szczegółową wiedzę na temat rynku nieruchomości, ale także chcesz mieć pewność, że jest to profesjonalista. Prawdopodobnie będziesz rozmawiać ze swoim pośrednikiem w obrocie nieruchomościami codziennie (lub co najmniej kilka razy w tygodniu), więc musisz się z nim dogadać. Wybór jednego pośrednika w handlu nieruchomościami jest w porządku tylko dlatego, że lepiej pasuje on do osobowości.

2. Skutecznie zarządzaj podatkiem od zysków kapitałowych

Połączenia podatek od zysków kapitałowych to najważniejsza rzecz, na której należy się skupić przygotowując się do sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej. Jeśli jesteś właścicielem domu od ponad roku, zapłacisz długoterminowy podatek od zysków kapitałowych. Te stawki podatkowe mogą sięgać nawet 20%, w zależności od Twoich dochodów.

Najważniejszą rzeczą, którą należy wiedzieć, jest to, że podatek od zysków kapitałowych płacisz wyłącznie od zysków ze sprzedaży domu. Jeśli cena zakupu wyniosła 125,000 500,000 USD, a Ty sprzedajesz ją za 375,000 XNUMX USD, Twój dochód podlegający opodatkowaniu zaczyna się od XNUMX XNUMX USD.  

Ponadto istnieją inne sposoby na obniżenie kwoty podatku. Śledź wszystkie swoje wydatki związane z marketingiem domu i jego sprzedażą – łącznie z prowizją pośrednika w handlu nieruchomościami. Koszty te zmniejszają całkowite zyski. Korzystając z tego samego przykładu powyżej, jeśli płacisz a sześcioprocentową prowizję przy sprzedaży domu o wartości 500,000 30,000 dolarów będzie to kosztować 345,000 XNUMX dolarów. Dzięki temu Twój dochód podlegający opodatkowaniu spadnie do XNUMX XNUMX USD. 

Każda pozycja liczy się przy obliczaniu płatności podatku. To kolejny powód, dla którego zatrudnienie doświadczonego agenta nieruchomości lub współpraca z zaufanym księgowym może pomóc Ci zaoszczędzić pieniądze.

Skorzystaj z giełdy 1031 w celu odroczenia podatku

Istnieją dodatkowe sposoby zmniejszenia lub odroczenia kwoty podatku. A Wymiana 1031 jest stosowany, gdy zyski ze sprzedaży domu przeznaczasz na zakup innej nieruchomości inwestycyjnej.

Na przykład, jeśli chcesz przeprowadzić się do innego stanu i zabrać ze sobą inwestycję w nieruchomość na wynajem, możesz sprzedać dom, kupić inny w nowym mieście i skorzystać z giełdy 1031, aby odroczyć podatki.

Należy pamiętać, że jest to odroczenie, a nie zwolnienie. W przypadku sprzedaży wynajmowanej nieruchomości w przyszłości będziesz musiał zapłacić podatek od zysków kapitałowych. 

Istnieje wiele zasad związanych z wymianą 1031. Upewnij się, że masz zaufanego pośrednika w obrocie nieruchomościami lub doradcę podatkowego, aby mieć pewność, że Twój następny zakup będzie się kwalifikował.  

Przed sprzedażą rozważ wynajęcie lokalu

Istnieją inne sposoby całkowitego uniknięcia płacenia podatku od zysków kapitałowych. Na przykład, jeśli nie spieszy Ci się ze sprzedażą wynajmowanej nieruchomości, możesz w niej mieszkać jako główne miejsce zamieszkania. The IRS oferuje zwolnienia podatkowe sprzedaży domów, które były zajmowane przez właścicieli przez co najmniej dwa z ostatnich pięciu lat. Jeśli nieruchomość jest obecnie niezamieszkana, możesz się do niej wprowadzić, uczynić ją swoim stałym miejscem zamieszkania, a następnie sprzedać dom za dwa lata.

Będziesz musiał udowodnić, że ten dom jest Twoim głównym miejscem zamieszkania. Zwykle oznacza to zmianę prawa jazdy i innych dokumentów w celu odzwierciedlenia przeprowadzki. 

Zwolnienie to ma chronić właścicieli domów, którzy chcą się przeprowadzić. Przeciętny sprzedawca domu nie musi martwić się o zyski kapitałowe, ponieważ nie sprzedaje nieruchomości na wynajem inwestycyjny.  

3. Zarządzaj etycznie umowami najmu najemców

Jedna z najczęstszych dyskusji na temat sprzedaży nieruchomości na wynajem skupia się na najemcach. Pierwszą rzeczą do zrobienia jest podjęcie decyzji, czy planujesz sprzedać dom z najemcami, czy poczekać, aż obecni najemcy się wyprowadzą.

Kiedy Twoi obecni najemcy dowiedzą się, że sprzedajesz dom, mogą martwić się o swoją umowę najmu. Chcą wiedzieć, że nie zostaną eksmitowani, gdy tylko nowy nabywca przejmie władzę.

Chociaż nie możesz zagwarantować, że Twoi najemcy będą otoczeni opieką, możesz przygotować ich na potencjalną zmianę. Oto kilka najlepszych praktyk, których należy przestrzegać, jeśli planujesz sprzedać dom najemcom: 

• Przejrzyj lokalne przepisy dotyczące najemców. Dowiedz się, z jakim wyprzedzeniem musisz powiadomić i jakie prawa mają Twoi najemcy w Twoim stanie lub mieście. 
• Poinformuj najemców wynajmowanych nieruchomości o zamiarze sprzedaży. W Twoim stanie mogą obowiązywać szczegółowe wytyczne w tym zakresie, ale im więcej informacji podasz, tym lepiej. 
• Zapewnij 24-godzinne powiadomienie zawsze, gdy chcesz uzyskać dostęp do nieruchomości. Obejmuje to wejście do domu w celu dokonania naprawy lub zaplanowania pokazu. 
• Bądź dostępny, aby odpowiadać na pytania najemców i tak często, jak to możliwe, dostarczaj aktualizacje dotyczące procesu sprzedaży domu. 

Największy problem pojawi się, jeśli ktoś kupi dom, aby używać go jako głównego miejsca zamieszkania. Podczas gdy inny inwestor może przejąć aktywną umowę najmu z niewielkimi zmianami lub zakłóceniami dla najemców, kupujący, który chce mieszkać w domu, stwarza więcej komplikacji.

Ty i kupujący będziecie musieli zdecydować, kto jest odpowiedzialny za dopilnowanie wyprowadzki najemców, co będzie zależeć od daty zamknięcia, aktualnej umowy najmu i chęci kupującego.

Zamień niezawodnych najemców w punkt sprzedaży

Jeśli sprzedajesz nieruchomość zajmowaną przez najemcę innym inwestorom, jako atut sprzedaży wyróżnij swoich niezawodnych najemców. Możesz porozmawiać o długowieczności najemców lokalu i pochwalić się terminową historią płatności.

To przemawia do inwestorów nieruchomościowych, ponieważ mogą od razu przejąć nieruchomość i czerpać dochody z wynajmu od najemców. Nie będzie żadnych luk, które wymagałyby odnowienia powierzchni lub poszukiwania nowych najemców. 

Twoi najemcy mogą również docenić fakt, że sprzedajesz swój dom innemu inwestorowi, który utrzyma go na miejscu. Sprzedaż domu może w ogóle ich nie zakłócić.

Przeczytaj lokalne przepisy, jeśli kończysz umowy najmu

Jeśli chcesz sprzedać wolny dom do wynajęcia, poznaj legalność proszenia lokatorów o wyprowadzenie się. Zapoznanie się z lokalnymi przepisami może chronić zarówno Ciebie, jak i Twoich najemców. Możesz nawet udostępnić te przepisy osobom aktualnie przebywającym w Twoim domu, aby wiedziały, że postępujesz etycznie i uczciwie.

Najpierw spójrz na najmniejszy okres. Najłatwiej będzie pozwolić, aby umowa najmu wygasła naturalnie przed sprzedażą domu. W ciągu kilku miesięcy Twoi najemcy będą mogli się wyprowadzić, ponieważ otrzymali wystarczające powiadomienie, że nie przedłużysz umowy najmu.

Następnie sprawdź klauzulę wcześniejszego rozwiązania umowy. Sprawdź, czy nie jesteś winien najemcy pieniędzy za odstąpienie od umowy najmu, jeśli przyczyna nie leży w jego winie. Jeśli dom jest w dobrym stanie, powinni przynajmniej odzyskać kaucję. 

Ustaw ostatni dzień na pobranie czynszu i dzień, w którym najemcy mogą się wyprowadzić. Jeśli nie masz pewności, czy jest to wykonalne, skonsultuj się z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami. Mogą pomóc Ci w przestrzeganiu należytych procedur, które są prawnie wiążące dla Twoich najemców.

Naturalnie nie stanowi to problemu w przypadku najemców miesięcznych. Możesz ich poinformować, że nie przedłużysz umowy najmu w następnym miesiącu i poprosić o wyprowadzenie się. Umowy najmu są bardziej skomplikowane w przypadku umów najmu długoterminowego, na przykład na okres sześciu i dwunastu miesięcy.

4. Ustal priorytety napraw i modernizacji

Przygotowanie domu do sprzedaży może zająć kilka miesięcy, co daje najemcom czas na znalezienie nowego mieszkania – zwłaszcza jeśli kończy się ich umowa najmu. The przeciętny właściciel domu wydaje 5,400 dolarów na modernizację domu przed wystawieniem swojej nieruchomości na rynek. Zwykle wiąże się to z kosztami kształtowania krajobrazu, naprawami i modernizacjami, aby uczynić nieruchomość bardziej atrakcyjną. 

Określ naprawy i ulepszenia potrzebne w wynajmowanej nieruchomości, aby uczynić ją atrakcyjną dla kupujących. Po raz kolejny na te decyzje mogą mieć wpływ najemcy. Możesz zdecydować się na wymianę dywanu i przemalowanie ścian, ale będziesz musiał poczekać, aż obecni najemcy opuszczą mieszkanie.

Weź również pod uwagę zwrot z inwestycji związany z tymi naprawami. Wymiana bramy garażowej może zapewnić wyższy zwrot z inwestycji niż wymiana starej i przestarzałej podłogi. Nowe drzwi wejściowe mogą wywrzeć dobre pierwsze wrażenie, które ma większy wpływ niż nowe drzwi do pralni. Nie chcesz wydawać pieniędzy na ulepszenia, które nie zwiększają wartości Twojego domu. 

Dokonanie tych napraw może zwiększyć wartość Twojej nieruchomości i uczynić dom bardziej atrakcyjnym, zwiększając szanse na jego szybką sprzedaż. Istnieje jednak jeszcze jeden powód, dla którego warto skupić się na naprawach przy sprzedaży nieruchomości na wynajem: podatek od zysków kapitałowych.

Naprawy wykonane w domu możesz odliczyć jako niezbędne koszty, które zmniejszają Twoje ogólne zyski. Jeśli wydasz 10,000 XNUMX dolarów na przygotowanie domu do sprzedaży, możesz odliczyć tę kwotę po otrzymaniu rachunku podatkowego.

5. Opracuj realistyczną i konkurencyjną strategię cenową

Kiedy spotykasz się z agentem nieruchomości, opracuj strategię cenową dla domu. Twój pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien zapewnić porównawcza analiza marketingowa (CMA) która pobiera informacje z podobnych obiektów w Twojej okolicy. Twój agent obejrzy domy o podobnej wielkości i w tej samej okolicy, które sprzedano w ostatnim okresie. Pomoże im to ocenić, za ile powinien zostać sprzedany Twój dom. 

Każdy dom jest wyjątkowy, co oznacza, że ​​cena Twojego domu może być wyższa lub niższa niż innych w okolicy. Jeśli ma udogodnienia, takie jak basen lub zamknięty garaż, cena wzrasta. Jeśli jednak dom jest zużyty i wymaga poważnych modernizacji, szacowana cena sprzedaży spadnie. 

Możesz także ustawić cenę sprzedaży w oparciu o swoje konkretne potrzeby. Niektórzy sprzedawcy wystawiają oferty nieruchomości po niższych cenach, jeśli chcą się szybko przeprowadzić. Strategia ta przyciąga więcej kupujących, a właściciele mogą wybierać oferty zapewniające najlepsze opcje – zazwyczaj oferty gotówkowe z korzystnymi terminami zamknięcia.

Jednak doświadczony agent nieruchomości może pomóc Ci uzyskać pełną wartość Twojej nieruchomości, jednocześnie pomagając Ci w poruszaniu się w zespole. Mogą skontaktować się z właścicielami nieruchomości na wynajem w okolicy, aby sprawdzić, czy są zainteresowani rozwojem swojego portfela inwestycyjnego.

6. Skuteczny marketing wynajmowanej nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości na wynajem może być bardziej skomplikowana niż sprzedaż domu zajmowanego przez właściciela. Jest to szczególnie istotne, jeśli masz już najemcę lub chcesz sprzedać lokal mieszkalny wielorodzinny. Zdecyduj, czy chcesz zaprezentować swoją nieruchomość jakiemukolwiek nabywcy – inwestorowi lub osobie poszukującej domu – czy też chcesz w szczególności dotrzeć do inwestorów na rynku nieruchomości. Od tego zależy sposób, w jaki będziesz promować swój dom. 

Jeśli chcesz sprzedać nieruchomość innemu inwestorowi, rozważ zorganizowanie dnia otwartego. Powiadom lokatorów o sytuacji i zapłać za dokładne sprzątanie nieruchomości. To wydarzenie może przyciągnąć wielu potencjalnych nabywców, którzy mogą chcieć kupić Twoją nieruchomość na wynajem bliźniaczą lub jednorodzinną.

Znajdź pośrednika w handlu nieruchomościami z doświadczeniem w sprzedaży nieruchomości na wynajem 

Niezależnie od tego, czy posiadasz pojedynczy dom do wynajęcia, czy wiele nieruchomości inwestycyjnych w okolicy, możesz z łatwością sprzedać ten składnik aktywów, gdy będziesz gotowy. Pierwszym krokiem jest zatrudnienie pośrednika w obrocie nieruchomościami, któremu możesz zaufać.

Zatrudniając agenta, który rozumie podatki od nieruchomości, umowy najmu i rynek najmu, możesz szybko i legalnie sprzedać swoją nieruchomość inwestycyjną. Mogą skutecznie wycenić i promować Twój dom, aby przyciągnąć odpowiednich kupujących. 

Aby znaleźć tego agenta nieruchomości, zwróć się do profesjonalistów z FastExpert. Możesz przeglądać profile pośredników w obrocie nieruchomościami, aby poznać różnych agentów i zatrudnić najlepszego, który będzie Cię wspierał przez cały proces.

Znajdź pośredników w handlu nieruchomościami, którzy znają Twój lokalny rynek i są gotowi pomóc Ci sprzedać dom. Wypróbuj FastExpert już dziś.

• Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
• PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
• PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
• PlatonESG. Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
• Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
• Źródło: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/