Learning jak wejść nieruchomość komercyjna inwestowanie wydaje się trudnym zadaniem. Przy tak dużej liczbie terminologii i słownictwa specyficznego dla branży, jak stopy kapitalizacji, pro forma, NOI, triple net i inne, początkujący inwestor w nieruchomości może wydawać się zniechęcony pozornie trudny świat nieruchomości komercyjnych. Ale co by było, gdybyśmy Ci powiedzieli, że znajdowanie, kupowanie i zarabianie na nieruchomościach komercyjnych już tak znacznie prostsze niż nieruchomości mieszkalne? A co jeśli mógłbyś? szybciej budować bogactwo, kupuj bardziej wartościowe nieruchomości i dosięgnąć wolność finansowa szybciej z kilkoma ofertami zamiast z dziesiątkami domów jednorodzinnych? Dziś pokażemy Ci, jak zacząć!
Nowi inwestorzy często odkładają nieruchomości komercyjne na później, ale nic nie stoi na przeszkodzie kupuję teraz dużą nieruchomość. Aby wyjaśnić, jak to zrobić, kontynuowaliśmy Annie Larner, pośrednik w obrocie nieruchomościami komercyjnymi z siedzibą w północnym Kolorado. Widziała już wszystko oferty magazynowe do samo przechowywanie, centra handlowe, powierzchnie biurowe. Wie DOKŁADNIE, co początkujący może zrobić, aby dostać się do gry i dlaczego reklama może być DUŻO lepszą opcją niż pójście drogą domową.
W tym odcinku Annie to wyjaśni dokładnie czym są nieruchomości komercyjne, jak jest wyceniany i różne rodzaje nieruchomości, które możesz kupić. Szczegółowo wyjaśnia także, dlaczego tak się dzieje DUŻO łatwiej kupić nieruchomość komercyjną niż mieszkanie i jak korzystanie z brokera może pomóc odblokuj ukryte oferty których inni inwestorzy nie są świadomi. Jeśli więc nadal gonisz za małymi transakcjami i chcesz osiągnąć poziom, na którym zarabia się prawdziwe pieniądze, zostań!
Kliknij tutaj, aby posłuchać podcastów Apple.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
Ashley:
To jest 276 odcinek Real Estate Rookie.
Ania:
Dosłownie nie ma powodu, aby nie korzystać z brokera. Będą dla Ciebie negocjować, mają lepsze wyczucie tego, co dzieje się na rynku, jaka wycena jest właściwa, od czego się spodziewać, jak negocjować, więc to jest numer jeden. Znajdź brokera, a on już tam jest. Szukałbym konkretnie brokera komercyjnego. Niektórzy zanurzają się w obu światach, ale jeśli zajmujesz się reklamą przez cały dzień, po prostu masz lepsze wyczucie tego, co dzieje się na rynku.
Ashley:
Nazywam się Ashley Kehr i jestem tu z moim współprowadzącym, Tonym Robinsonem.
Tony:
Witamy w podcaście dla początkujących na rynku nieruchomości, w którym co tydzień, dwa razy w tygodniu przedstawiamy inspirację, motywację i historie, których potrzebujesz, aby usłyszeć, aby rozpocząć swoją podróż inwestycyjną. Dzisiaj chcę pogratulować osobie używającej nazwy użytkownika Kell Bell Atwell, która wystawiła nam pięciogwiazdkową recenzję i mówi: „Oboje ja i mój mąż zaczęliśmy słuchać tego podcastu w październiku 2022 r. i bardzo zainspirowali nas Tony, Ashley i wszystkich swoich gości. Dzięki temu programowi mogliśmy przystąpić do działania i kupić nasz pierwszy dom w połowie grudnia. Jako przewodnicy tratwy spędzamy połowę roku w Kolorado, a drugą połowę w St. Louis, więc planujemy teraz wykorzystać nasz drugi dom w St. Louis jako średnioterminowy wynajem dla podróżujących pielęgniarek w sezonie spływu w miesiącach jesiennych. w Kolorado. Dziękuję bardzo wszystkim za wspaniałe spostrzeżenia.
Kellbell Atwell, uwielbiamy słuchać takich historii, dlatego jesteśmy wdzięczni za pozdrowienia i pięciogwiazdkową recenzję. A jeśli jesteś początkującym odbiorcą i nie zostawiłeś nam jeszcze recenzji, zrób to. Im więcej wyświetleń zdobędziemy, tym większej liczbie osób będziemy mogli pomóc. Im większej liczbie osób możemy pomóc, tym lubimy tu robić, więc proszę bardzo. Ashley, co się dzieje? Dzisiaj masz inne pochodzenie. Po prostu podróżujesz przez ostatnie kilka tygodni. Za każdym razem, gdy cię widzę, za tobą jest inna sceneria.
Ashley:
Tak. Cóż, to dlatego, że zazwyczaj tego dnia nie nagrywamy, więc właściwie jestem w miejscu, które będzie moim przyszłym biurem. Zrobiłem tu w pełni wyposażoną kuchnię, więc mógłby to być też lokal mieszkalny, którego już nie potrzebuję jako biuro, ale obecnie siedzę przy blacie kuchennym, gdzie stoi zmywarka, a zmywarki jeszcze nie mam , więc moje nogi są tuż pod tym otworem szafek. Właściwie całkiem wygodnie jest siedzieć tutaj, na stołku.
Tony:
A za Tobą piękny widok, te malownicze okna.
Ashley:
Potem jest podjazd i betonowa płyta, ale po drugiej stronie podjazdu jest piękny staw. Właściwie to całkiem fajnie, więc dzieci mogą się tam bawić i tak dalej, a ja siedzę tutaj i pracuję.
Tony:
Cóż, mamy dzisiaj dobry odcinek dla ludzi, prawda? Mamy Annie Larner, a Annie jest pośredniczką w obrocie nieruchomościami komercyjnymi. Jest w grze już jakiś czas i ma po prostu ogromną wiedzę i przypomina mi, nie wiem, epizod Jamesa Dainarda, kiedy przyszło do szacowania kosztów rehabilitacji, jest to odpowiednik pracy z brokerem komercyjnym . Ma mnóstwo informacji na temat tego, jak być skutecznym w takim związku, na co zwrócić uwagę oraz co działa, a co nie, więc dzisiejsza rozmowa z nią bardzo mi się podobała.
Ashley:
I myślę, że najważniejszy wniosek, jak wspomniał Tony, pracując z brokerem komercyjnym, w pierwszej chwili pomyślałeś, że wybiorę oferty pozarynkowe. Nie mam zamiaru korzystać z pośrednika, ona dokładnie wyjaśnia, dlaczego warto korzystać z pośrednika przy zakupie komercyjnym. Myślę, że są to świetne przykłady i mogą przynieść ci ogromną korzyść. Nawet nie wiedziałem, że istnieją strony internetowe. Mówi o różnych stronach internetowych, takich jak LoopNet i CREXI, do których CREXI powinieneś się bardziej zarejestrować, jeśli szukasz nieruchomości komercyjnej. Ale wspomniała o kilku innych, do których dostęp mają jedynie pośrednicy komercyjni i nie jest to podobne do MLS, gdzie można wejść i zobaczyć, co jest w MLS na Zillow lub na stronie nieruchomości. Uznałem to za naprawdę interesujące i to tylko jedna z korzyści, ale jednocześnie zawiera mnóstwo świetnych informacji. Aniu, witaj w programie. Dziękuję bardzo, że do nas dołączyłeś. Czy możesz zacząć od opowiedzenia wszystkim trochę o sobie?
Ania:
Tak, zrozumiałeś. Dziękuję bardzo, że mnie masz. Nazywam się Annie Larner i jestem pośrednikiem w obrocie nieruchomościami komercyjnymi w Kolorado. Północne Kolorado, a konkretnie większy obszar Boulder, jak to mówimy. W Kolorado pośrednicy w obrocie nieruchomościami mogą wykonywać swoją działalność, co chcą, w zakresie nieruchomości mieszkaniowych lub komercyjnych, ale zazwyczaj zdarza się, że wpadasz w jedno lub drugie i kończysz na specjalizacji w jednym lub drugim, ponieważ to nieco różne światy, a my Jestem pewien, że rozumiem, co to wszystko oznacza. Specjalizuję się w handlu, dlatego zajmujemy się sprzedażą i wynajmem nieruchomości komercyjnych.
Należę do zespołu z sześcioma innymi brokerami i w branży nieruchomości komercyjnych zainteresowałem się właściwie marketingiem. Zawodowo zajmuję się marketingiem i doradztwem dla przedsiębiorstw. Zawsze byłem w B2B. Uwielbiam pracować z firmami, szczególnie uwielbiam pracować z małymi firmami. Tak komercyjny, kiedy zacząłem pracować w nieruchomościach, a moi klienci zostali pośrednikami w obrocie nieruchomościami, moje zainteresowanie nieruchomościami połączyło się z miłością do pracy z przedsiębiorstwami, a obecnie inwestorzy często łączą oba światy, więc tak wylądowałem w pośrednictwie.
Ashley:
A co z inwestowaniem siebie? Czy możesz opowiedzieć nam trochę o swoich osobistych doświadczeniach jako inwestora?
Ania:
Całkowicie. Kiedy wkraczasz w branżę nieruchomości, przez przypadek widzisz wiele ofert. Tak naprawdę nie miałem wielkiego zamiaru inwestować dużo w nieruchomości, ale natknęliśmy się na pewne nieruchomości i udało nam się połączyć pieniądze z innymi brokerami i wynegocjować kilka transakcji. Mam przyjaciela, który ma o wiele więcej majątku niż my, więc zawiera z nami umowy i zawiera umowy, w których wyłoży większość pieniędzy, a następnie my wejdziemy jako mniejszościowy właściciel nieruchomości i będziemy załóż spółkę LLC i kup ją. Znaleźliśmy w tej okolicy nieruchomość mieszkalną, która okazała się strzałem w dziesiątkę, i w końcu ją kupiliśmy, włożyliśmy w nią może 40,000 XNUMX dolarów, a potem wynajęliśmy ją na rok i po prostu zaopatrzyliśmy się w trochę pieniędzy.
Tak naprawdę nie traktowaliśmy tego jako majątku dochodowego, to były raczej po prostu oszczędności, cokolwiek. Maksymalnie zmaksymalizowaliśmy czynsz, a rok później mogliśmy wystawić go z powrotem na rynek i myślę, że kupiliśmy go za 382 dolary, wynajęliśmy i pokryliśmy wszystkie nasze roczne wydatki. Włożyliśmy 40,000 650,000 dolarów, a w następnym roku sprzedaliśmy to za… teraz, próbuję sobie przypomnieć… XNUMX XNUMX dolarów – coś koło roku później, więc był to dobry, mały projekt. Właśnie tego rodzaju oferty rozważamy. Miał szczęście, ale nie wszystkim się udało.
Po prostu mieliśmy szczęście z tym jednym. Poszło naprawdę dobrze i było w tym idealnym miejscu, z trzema sypialniami, dwiema łazienkami i podwórkiem, a tutaj trzy sypialnie, dwie łazienki i podwórko to wszystko, czego potrzebujesz, bo masz miejsce dla psów, bo jeśli nie Jeśli nie masz miejsca dla psów, eliminujesz znaczną część puli najemców. A dzięki trzem sypialniom i dwóm łazienkom możesz wynająć grupę młodych dorosłych, którzy mogą wydać nieco większy budżet. Jeśli sprawisz, że będzie to w miarę miłe, a nie super uczelniane, możesz zaprosić jeszcze kilka osób. Więc na tym się skupiliśmy.
Tony:
Annie, podoba mi się, że masz doświadczenie po obu stronach spektrum. Mówiłeś już o tym trochę, ale istnieją oczywiste korzyści zarówno dla przestrzeni komercyjnej, jak i mieszkalnej, ale dla naszych początkujących odbiorców wielu z nich może nie ma jeszcze żadnych umów. Czy sądzisz, że korzyści dla nich są wystarczające, aby rozpocząć działalność komercyjną w ramach swojej pierwszej transakcji, czy też masz wrażenie, że wiele osób, z którymi współpracujesz, to zazwyczaj bardziej doświadczeni inwestorzy, którzy przeszli do działalności komercyjnej? Jakie są Twoje przemyślenia?
Ania:
Dobre pytanie. Zdecydowanie inwestorzy komercyjni są zwykle nieco bardziej bystrzy, ponieważ być może robią to nieco dłużej, a główną różnicą jest to, że mają nieco więcej kapitału. Myślę, że to prawdopodobnie największa bariera wejścia, jeśli chcesz zacząć inwestować w działalność komercyjną. Myślę, że jest to równie proste, jeśli nie łatwiejsze, i istnieje wiele korzyści płynących z zakupu nieruchomości komercyjnych w porównaniu z mieszkalnymi, które nawet mi się podobają, ale problem polega na tym, że potrzebujesz po prostu trochę więcej kapitału, ponieważ budynki komercyjne nie zawsze, ale zwykle są nieco droższe i potrzeba znacznie więcej kapitału, aby je utrzymać w zakresie utrzymania i wolnych miejsc pracy, z którymi trzeba się uporać.
Ale oferty są dłuższe, więc jeśli możesz wchłonąć ich dużo, możesz przygotować się na komercję. Ale z pewnością istnieją obejścia i myślę, że jeśli możesz połączyć pieniądze z grupami i współpracować z dobrym brokerem, który może pomóc Ci przejść przez wszystkie te struktury transakcji, jest to naprawdę dobra okazja i chciałbym podzielić się więcej na temat tego, jak wyglądać przy transakcjach handlowych i na co uważać, jak to jest trochę inaczej.
Tony:
Tylko jedno pytanie uzupełniające do tego, Annie, ponieważ powiedziałaś, że zawarcie umowy komercyjnej jest równie łatwe, jeśli nie łatwiejsze. Rozwiń to, bo myślę, że większość naszych nowicjuszy, którzy tego słuchają, kojarzy im się ze słowem reklama i są przytłoczeni wszystkim, co się z tym wiąże. Dlatego opisz dokładnie, co myślisz, a może łatwiej będzie zawrzeć umowę handlową.
Ania:
Cóż, pula kupujących jest mniejsza, mówiąc najprościej. Przynajmniej w tej okolicy, jeśli chodzi o budynki mieszkalne, mamy tu silny rynek i wielu kupujących jest w kolejce, nawet w czasie tego dziwnego pogorszenia koniunktury, którego obecnie doświadczamy. A jeśli chodzi o reklamy, pozostają na rynku przez długi czas, dziewięć miesięcy. To niezwykłe w przypadku nieruchomości komercyjnej na sprzedaż, zwłaszcza tej z bardziej dostępnej półki, mówimy o cenie od 500,000 1.5 do XNUMX miliona dolarów, czasami taki budynek, zwłaszcza jeśli nie zapewnia dochodów tak dużych inwestorzy chcą zobaczyć, posiedzimy tam przez chwilę i faktycznie będzie miejsce na negocjacje.
Właściwie możesz złożyć ofertę na jaką cię stać, a następnie przystąpić do negocjacji, co czasami z inwestorami, gdy inwestujesz w nieruchomości mieszkalne lub chcesz dokonać flipów, myślę, że przed drzwiami jest dłuższa kolejka i musisz zagrać trochę bardziej agresywnie. Myślę więc, że w kontekście komercyjnym mam na myśli przejęcie. Masz jeszcze kilka opcji, musisz tylko wiedzieć, czego szukasz i być gotowym.
Ashley:
Annie, dla początkującego inwestora, który będzie słuchał tego podcastu i myślał: „Wiesz co? Myślę, że tak naprawdę chciałbym spróbować inwestować w nieruchomości komercyjne.” Gdzie jest pierwsze miejsce lub pierwsza rzecz, którą powinni zrobić, aby faktycznie rozpocząć tę akcję i popchnąć się w stronę komercyjnej strony inwestowania?
Ania:
Świetne pytanie. Uwaga, jestem brokerem, ale powiedziałbym, znajdź brokera. Po pierwsze, w przypadku nieruchomości komercyjnych nie jesteśmy tak łatwo przeszukiwani i znajdowania nieruchomości komercyjnych, jak w przypadku nieruchomości mieszkalnych, a najważniejszym powodem jest to, że tak naprawdę nie mamy odpowiednika MLS w świecie komercyjnym. Ten system wielu aukcji jest taki fajny. Można je kochać i można ich nienawidzić, ale jedną z rzeczy, które robią dobrze, jest rozpowszechnianie wszystkich tych obiektów na różnych stronach internetowych, które są całkowicie dostępne publicznie. W przypadku obiektów komercyjnych mamy LoopNet i jestem pewien, że jeśli kiedykolwiek przeglądałeś nieruchomości komercyjne, korzystałeś z LoopNet. LoopNet jest świetny. Jest to dostępna publicznie wersja CoStar, a CoStar jest zdecydowanie liderem na rynku wymiany danych dotyczących nieruchomości. Ale poza LoopNet wszystko inne znajduje się za ścianą, do której mają dostęp licencjonowani brokerzy.
Zatem wszystkie te bazy danych giełd nieruchomości, które nazywamy, takie jak Catalyst, CoStar, LoopNet, CREXI. Z CREXI można korzystać po zalogowaniu się i polecam to inwestorom, którzy chcą po prostu przeglądać nieruchomości. Ale ostatecznie będziesz mieć brokerów, którzy będą mieli dostęp do puli dostępnych nieruchomości i będą bardziej powiązani z innymi brokerami w branży i będą wiedzieć, jakie nieruchomości się pojawią i co jest dostępne. Będzie im łatwiej uzyskać dla Ciebie dostęp do ofert pozarynkowych. Więc samo znalezienie nieruchomości wystarczy skorzystać z pośrednika. Jeśli jesteś kupującym, jest tak samo jak w przypadku nieruchomości mieszkaniowych, gdzie nie płacisz pośrednikowi i nie płacisz jego prowizji, prowizję płaci wynajmujący lub sprzedawca.
Jedynym przypadkiem, w którym możesz zapłacić prowizję brokerowi kupującego, jest sytuacja, gdy kupiłeś transakcję poza rynkiem, na co musisz być przygotowany, a on może chcieć podpisać z Tobą umowę na wyłączność, abyś faktycznie pokrył jego opłaty, jeśli jest poza rynkiem. Zwykle tak się dzieje, w zależności od tego, czego szukasz, ale w większości przypadków znajdziesz coś na rynku, więc nie ma dosłownie żadnego powodu, aby nie korzystać z brokera. Oni będą dla Ciebie negocjować, mają lepsze wyczucie tego, co dzieje się na rynku, jaka wycena jest właściwa, od czego zacząć, jak negocjować. To numer jeden: znajdź brokera. Oni tam są i szukałbym konkretnego brokera komercyjnego. Niektórzy zanurzają się w obu światach, ale jeśli zajmujesz się reklamą przez cały dzień, po prostu masz lepsze wyczucie tego, co dzieje się na rynku.
Ashley:
Kontynuując to pytanie, na część już mi odpowiedziałeś, jakiej wartości możesz oczekiwać od brokera? Więc powiedziałeś, że negocjacje pomogą ci ustalić, gdzie jest rynek, jaka jest wycena tej nieruchomości i tym podobne. W jakich innych sprawach pomógłby Ci broker? Może więc podczas przejęcia pomagają ci w takich kwestiach, jak umowa najmu i tym podobne rzeczy, które powinieneś otrzymać od sprzedającego, a potem, po zawarciu umowy, czy pomagają w dołożeniu należytej staranności? A więc o jakie elementy ktoś powinien zapytać, jeśli broker ma wiedzę w tych obszarach i świadczy te usługi?
Ania:
Zdecydowanie. Broker przede wszystkim pomoże Ci dowiedzieć się, co jest na rynku, jeśli podpiszesz kontrakt, uzyskasz kontrakt po właściwej cenie. A wtedy należyta staranność jest dość długa. W celach komercyjnych zwykle mamy kontrakt na 30 do 90 dni. W przyszłym tygodniu mam sfinalizowaną transakcję. To prawie 90 dni obowiązywania umowy i nie było to nawet skomplikowane, po prostu zadbanie o środowisko zajmuje dużo czasu. Inspekcje, jest dużo pracy nad tytułami. No i oczywiście najemcy, więc to kolejna sprawa, o której będę mówił. Właściwie, jeśli kupujesz budynek z najemcą lub najemcami, jest to pewien poziom złożoności. Wyobraź sobie tę sytuację: masz właściciela, który ma budynek komercyjny z grupą najemców od, nie wiem, 10 lat. W ciągu tych 10 lat podpisali pięć różnych umów najmu lub sześć różnych umów najmu, niektóre z nich to umowy brutto, inne netto, a jeszcze inne zmodyfikowane brutto.
Niektórzy mają z facetem umowę, że jeśli w piątki będzie sprzątał szafę i masował stopy, to dostanie 200 dolarów z czynszu w tym miesiącu. Wszystko to przetrwa zamknięcie, więc należy to uchwycić, nagrać i przedstawić za pomocą tak zwanych estoppelów. I jestem pewien, że jeśli kupiłeś domy z najemcami, miałeś estoppele, ale w przypadku obiektów komercyjnych mogą się one naprawdę skomplikować, ponieważ to są firmy i ma to wpływ na ich zyski. I ważne jest, aby niezależnie od kaucji i innych rzeczy, wszystko to zostało przeniesione do arkuszy rozliczeniowych później, przy zamknięciu. Zatem te estoppele mogą się nieco skomplikować i chcesz mieć pewność, że masz brokera, który pomoże Ci się z nimi zapoznać i upewnić się, że wszystko się sprawdzi, czy przejście na rolę wynajmującego, gdy najemcy przeżyją zamknięcie, przebiegnie gładko i że istnieje naprawdę silne zrozumienie.
Mam teraz budynek, który zamknęliśmy w grudniu, miał 12 estoppelów, 12 najemców i miał powierzchnię około 8,000 stóp kwadratowych. Nie był duży, więc było w nim mnóstwo najemców. Jednak minęło już wiele miesięcy i znów pojawiają się pytania dotyczące estoppelów, kaucji, czynszów za ostatni miesiąc i innych nierozliczonych spraw. Teoretycznie nic nie musi się wydarzyć, ponieważ te estoppele są dokumentami prawnymi, które przetrwają zamknięcie, ale mamy teraz pytania w tej sprawie, więc musimy bardzo skrupulatnie podchodzić do tego, jak to załatwić, a broker stanie po twojej stronie. A potem przepraszam, że dużo mówię, ale chcę tylko odpowiedzieć na drugie pytanie dotyczące tego, co się stanie, gdy zostaniesz wynajmującym i w jaki sposób pośrednik może Ci pomóc. Znów leasing.
Leasing to temat ciągły. Jeśli masz najemców i będziesz musiał ich zatrzymać i jest to część twojej strategii inwestycyjnej, tak naprawdę go nie zajmujesz, starasz się po prostu zyskać, robisz to po prostu dla dochodu, zamierzasz chcesz mieć brokera, który wie dużo o rynku i jakie czynsze są na rynku oraz jak wynegocjować dla Ciebie silnego najemcę, jak zweryfikować najemcę, który przyjdzie do stołu, jak uzyskać dla Ciebie dłuższe umowy, a leasing jest po prostu ciągła sprawa. Odnowienia, umowy najmu zaczynają wygasać, ludzie będą to renegocjować i naprawdę miło jest mieć po swojej stronie brokera, który może sobie z tym poradzić.
Możesz sam zawrzeć leasing i polecam przeprowadzić wiele dobrych badań na temat negocjowania dobrych umów leasingu, ale nie mogę zliczyć, ile razy pracowałem ze sprzedawcami, którzy podeszli do stołu i można było powiedzieć, że byli Nie współpracuję z brokerem, ponieważ wszystkie jego umowy najmu są bardzo poniżej wartości rynkowych, a czynsze są naprawdę poniżej wartości rynkowych. Masz nieuporządkowane dokumenty najmu, z którymi trudno się pogodzić, i to wpływa na ciebie, kiedy sprzedajesz budynek, podpisujesz kontrakt i musisz zachować należytą staranność, a wszyscy zaczynają przeglądać te niechlujne umowy najmu i mówią: „ O mój Boże. Są znacznie poniżej rynkowej wartości, tutaj nie ma wartości tego budynku. Te stawki kapitalizacji nie sprawdzają się”, a następnie musisz renegocjować cenę. Zatem posiadanie naprawdę solidnych umów najmu z rozsądnymi czynszami na poziomie rynkowym lub wyższym pomoże Ci, gdy zaczniesz zarabiać pieniądze na sprzedaży.
Tony:
Tak, Annie, jest tam tyle cennych informacji i chcę tylko zawołać, bo wiem, że wielu naszych nowicjuszy prawdopodobnie tego słucha i kręci im się w głowie, ale myślę, że to sprowadza się do sedna tego, dlaczego posiadanie kogoś, kto ma doświadczenie, jest bardzo ważne, jeśli chcesz dostać się do przestrzeni komercyjnej. Ale jeszcze jedna rzecz na temat okresu należytej staranności. Myślę, że wszyscy jesteśmy w pewnym stopniu zaznajomieni z tym, co dzieje się z domem jednorodzinnym podczas depozytu i inspekcjami, które należy przeprowadzić, ale w przypadku nieruchomości komercyjnych, jakie są dodatkowe inspekcje, którym ktoś powinien się przyjrzeć, aby upewnić się, że ta nieruchomość jest mądry kupić?
Ania:
Prawie zawsze zobaczysz zrobione prace środowiskowe. Nazywamy to więc fazą pierwszą, fazą drugą. Są różne fazy środowiska, którym się zajmujesz. Prawdopodobnie będziesz chciał wykonać przynajmniej pierwszą fazę. To przejdzie przez budynek i sprawdzi, czy nie ma azbestu i innych toksycznych materiałów, które mogą znajdować się w całym budynku, a to może się naprawdę skomplikować, jeśli masz budynek, w którym wymieniono płytki sufitowe. Jeśli masz budynek dla wielu najemców i w każdym z tych różnych lokali najemcy wykonali różne zabudowy dla swojej firmy, w budynkach będziesz mieć wiele różnych materiałów.
Ta sama nieruchomość, o której wspomniałem, to budynek o powierzchni około 7,000 stóp kwadratowych, przeprowadziliśmy badanie środowiskowe i myślę, że pobrano 90 próbek do celów środowiskowych. Zajęło to cały dzień i było naprawdę długie, a to tylko faza pierwsza. A jeśli znajdujesz się na nieruchomości przemysłowej o większej złożoności, możesz przejść do fazy drugiej, w zależności od tego, co uzyskasz z pierwszej fazy, i możesz w rezultacie kupić budynek, który jest terenem brązowym. Jeśli chodzi o handel, na tych nieruchomościach działają firmy, które wykonują wiele różnych rzeczy, dlatego środowisko jest naprawdę ważne i to zwykle powoduje, że kontrakt komercyjny trwa znacznie dłużej.
Ashley:
Miałem nieruchomość objętą umową, która weszła w pierwszy etap. Był to magazyn samoobsługowy, ale mieścił się w nim również budynek handlowy, a pierwsza faza nie powiodła się, ponieważ działał w nim warsztat mechaniczny, a w pierwszej fazie stwierdzono, że mógł nastąpić wyciek oleju. Chciałem więc przejść do fazy drugiej, ale sprzedawca na to nie pozwolił. Nie pozwolił na wykonanie drugiej fazy na nieruchomości, a nasz broker powiedział nam, że może to wynikać z tego, że jeśli wystąpi problem i się wycofamy, będzie on teraz świadomy tego problemu i będzie musiał go ujawnić i najprawdopodobniej musiałby to naprawić.
Więc właściwie odstąpiliśmy od tej umowy, ponieważ sprzedawca nawet się nie zgodził, a on ostatecznie zwrócił mi pieniądze za pierwszy etap, a ja przekazałem mu ten raport, więc miał go dla innego kupującego. Zatem wszystko wyszło w porządku i nie straciłem dużo pieniędzy, dokonując należytej staranności, ale warto też mieć świadomość, że jesteś gotowy, aby działać dalej, a sprzedawca faktycznie kładzie kres i mówi: „Nie chcę wiedzieć, co jest w tym nie tak”.
Ania:
Całkowicie. Te oferty komercyjne często wychodzą na jaw w ostatniej godzinie. Ponieważ większość kupujących to inwestorzy i sprzedający to inwestorzy, przede wszystkim masz może duże ego, ale często też, jeśli transakcje, liczby nie mają sensu, po prostu odejdą i pójdą do następnego. Więc jest to naprawdę niepewne. Proces ten może często zakończyć się fiaskiem po zakończeniu inspekcji lub w tej ostatniej godzinie, ale powiedziałbym, że to kolejna rzecz, na którą naprawdę należy się przygotować, podobnie jak w przypadku twojej historii, Ashley.
Tony:
Annie, wspomniałaś o jednej rzeczy, do której chcę się tylko upewnić, a mianowicie stopę kapitalizacji. Wspomniałeś bardzo krótko o tym słowie, więc czy możesz rozłożyć lub zdefiniować dokładnie, czym jest stopa kapitalizacji i jaką rolę odgrywa w nieruchomościach komercyjnych?
Ania:
Absolutnie. Zatem w nieruchomościach komercyjnych wyceniamy nieruchomości kilkoma różnymi metodami, w zależności od sytuacji. A to jest nieruchomość 101, więc proszę o wyrozumiałość. Ale możesz spojrzeć na zwykłe zestawienia lub możesz spojrzeć na podstawową wartość gruntu, jeśli nieruchomość jest bzdurą i ostatecznie ktoś chce ją po prostu przebudować lub zrobić jakieś miejskie uzupełnienie, więc konstrukcja tak naprawdę nie ma żadnej wartości i jesteś patrząc na podstawową wartość gruntu, więc robisz to na stopę kwadratową lub na akr. A potem jest dochód, i to jest najczęstszy przypadek, ponieważ większość ludzi inwestuje w reklamy dla dochodu, patrzysz na dochód. Wycena nieruchomości dochodowej odbywa się na podstawie stopy kapitalizacji. To tylko ten głupi wzór, który może być naprawdę mylący, ale w zasadzie bierzesz dochody operacyjne netto, NOI, czyli twój dochód minus wszystko, czego potrzeba do obsługi i zarządzania budynkiem.
Tak więc podatki, ubezpieczenie, konserwacja, a nawet bierzesz stamtąd pożyczkę, więc stopy kapitalizacji nie uwzględniają twojej pożyczki, tak naprawdę to tylko próba spojrzenia na sam budynek, i otrzymujemy ten NOI i dzielisz go przez wartość budynku lub jaka ma być wartość budynku. Jeśli więc jest to 1 milion dolarów, jeśli jest na rynku za 1 milion dolarów, należy podzielić NOI przez 1 milion i otrzymamy odsetek mieszczący się pomiędzy 4% a 10%. I tak naprawdę nie jest to tak naprawdę zwrot, ale miara ryzyka, ryzyka i zwrotu. Zatem stopa kapitalizacji wynosząca 4–5% powie Ci, że jest to nieruchomość o dużej wartości, prawdopodobnie na rynku bardziej miejskim, jak w naszym przypadku Boulder, gdzie wartość utrzymuje się i stale rośnie, ale w rezultacie czynsze w porównaniu z tą wartością nie są tak wysokie.
Otrzymujesz więc niższą stopę kapitalizacji, ale jest to bezpieczniejsza i długoterminowa inwestycja. Będzie stale rosnąć. To tak jak z obligacjami nieruchomości komercyjnych. A wtedy wyższa stopa kapitalizacji po prostu powie Ci, że jest to rynek bardziej ryzykowny, na przykład wartość jest niższa w porównaniu z dochodem, ale szanse na znalezienie naprawdę dobrych długoterminowych najemców mogą być nieco niższe, ponieważ Cię nie ma na rynku bardziej wiejskim lub podmiejskim, co jest nieco mniej pewnym zakładem. Więc jest to po prostu bardziej ryzykowne, więc jest to zasób inwestycji w nieruchomości. Zatem stawki kapitalizacji będziesz słyszeć przez cały czas i wiele razy kupisz budynek, w którym nie ma podanej stopy kapitalizacji, i zadasz sobie pytanie: „Jaka jest stopa kapitalizacji?” Cóż, może być pusty.
Albo w przypadku budynku, który mam obecnie objęty umową, połowa jest wynajęta, a druga połowa nie, więc w tym przypadku stopa kapitalizacji nie ma znaczenia. Możesz obliczyć stopę kapitalizacji proforma i oszacować ją na podstawie czynszów rynkowych i liczby metrów kwadratowych, stosunku powierzchni do wynajęcia w stosunku do powierzchni użytkowej. Szacujemy, że możesz uzyskać tę stopę kapitalizacji, jeśli kupisz ją w tym celu. Ale ostatecznie nie ma stopy kapitalizacji, więc musisz pomyśleć o tym, jak jest wyceniana. W takim przypadku polegalibyśmy na obliczeniach, sprawdzaliśmy cenę za metr kwadratowy podobnych budynków, które sprzedały się na tym rynku i szacujemy, że tak właśnie może być, ale nie jest to do końca prawdą, więc udzielimy ci zniżki i w ten sposób doszliśmy do ceny za metr kwadratowy.
Tony:
Jeśli jestem nowym inwestorem, Annie, jak mogę dowiedzieć się, jaka jest stopa kapitalizacji dla danego obszaru?
Ania:
Cóż, po prostu poszedłbym do LoopNet. Wejdź na LoopNet i przede wszystkim wybierz w co chcesz zainwestować? Handel detaliczny, przemysłowy czy biurowy? Przemysłowe mają zwykle więcej niższych stawek kapitalizacji, ponieważ masz naprawdę długoterminowych najemców, a wartość budynków przemysłowych, takich jak magazyny i inne, jest zawsze wysoka. Ale wybierz jeden z nich, a następnie wyszukaj wszystkie magazyny o powierzchni od 10 do 20,000 XNUMX stóp kwadratowych na określonym rynku, po prostu przefiltruj to według tego, zacznij przeglądać broszury i wykazy i zobacz, jaka jest tam podana stopa kapitalizacji, i zazwyczaj tak jest zadzwonię. Oni powiedzą: „To jest ósemka. Sprawdź, osiem cap. Myślisz: „Tak, ale to jest w Salem”, więc duh, oczywiście, że to ósemka.
Ale jeśli pojedziesz do obszaru bardziej miejskiego, na przykład do miasteczka uniwersyteckiego lub czegoś podobnego, i zobaczysz to często w budynkach wielorodzinnych i w miastach uniwersyteckich, gdzie czynsze są zawsze bardzo stałe, zobaczysz głównie cztery budynki wielorodzinne zawsze ma najniższe limity, ponieważ znowu jest tak stabilnie i każdy potrzebuje miejsca do życia. Zatem jeśli kupujesz nieruchomość wielorodzinną, nawet cztery mieszkania, będziesz się spodziewać ograniczenia od czterech do pięciu. Jeśli na przykład widzisz dom wielorodzinny w miasteczku uniwersyteckim za XNUMX czapek, jest to prawdopodobnie dobry zakup, ale wiele osób ustawia się w kolejce po taki zakup.
Ashley:
Annie, czy patrząc na stopę kapitalizacji znajdującą się na liście, jest coś, co powinnaś zrobić, aby sprawdzić, czy stopa kapitalizacji jest faktycznie obliczona prawidłowo? Czy widzisz jakieś typowe rzeczy, o których być może sprzedawca nie powiedział brokerowi lub cokolwiek to jest, ale czy jest tylko kilka rzeczy, na które powinniśmy zwrócić uwagę analizując transakcję, która mogła zostać pominięta w momencie ograniczenia stawka została skonfigurowana?
Ania:
Absolutnie. Świetne pytanie, ponieważ warto sprawdzić stopę kapitalizacji. Po pierwsze, być może nie obliczyli tego poprawnie i faktycznie istnieje wyższa stopa kapitalizacji, a ty to odkrywasz i to jest oczywistość, albo że całkowicie zawyżają stopę kapitalizacji. Zatem pierwszą rzeczą, którą zrobisz, nie musisz nawet być związany umową, kiedy coś jest na sprzedaż i jesteś tym zainteresowany, poproś o listę czynszów. To będzie arkusz kalkulacyjny, który dostaniesz od brokerów wystawiających tę nieruchomość lub sprzedającego, i będzie to pokazywać różnym najemcom, jaki czynsz płacą, kiedy kończy się umowa najmu, jakie inne wysokie stawki poziom uderzeń tam na warunkach ich dzierżawy. A na liście czynszów powinny być też widoczne wszystkie wydatki. Stamtąd zobaczysz podatki, oto, czym jest ubezpieczenie, oto, czym jest utrzymanie.
Czasami często można dość szybko stwierdzić, jak sprytny jest sprzedawca i jak dobrze monitoruje te wydatki, na podstawie tego, czy są one szacunkowe. A jeśli uważasz, że są szacunkowe, możesz po prostu zacząć zadawać pytania, na przykład, jakie są tak naprawdę wydatki? Czy ten facet codziennie wychodził sam i odgarniał śnieg? Kto naprawił dach? Zapłaciłeś dekarzowi, czy pojechałeś tam i bawiłeś się smołą? Naprawdę dowiedz się, jakie będą koszty, gdy się tego podejmiesz, ile jesteś skłonny zrobić sam. Sprawdź podatki i upewnij się, że są one wymienione prawidłowo. Możesz szybko sprawdzić wszystkie te rzeczy, aby upewnić się, że stopa kapitalizacji została obliczona poprawnie, a następnie możesz zacząć bawić się swoją ofertą. Jeśli więc jest wystawiony na sprzedaż za 1 milion dolarów i wiesz, że nie zamierzasz go kupić za więcej niż 850,000 XNUMX, obliczasz NOI w stosunku do przewidywanej ceny nabycia i ustalasz, jaki jest twój maksymalny poziom kapitalizacji.
Tony:
Annie, myślę, że to jedna z rzeczy, która sprawia, że nieruchomości komercyjne są tak atrakcyjne dla tak wielu osób, ponieważ masz większą kontrolę nad wartością tej nieruchomości, ponieważ jeśli kupię dom jednorodzinny, większość naszego portfela kupujemy krótkoterminowo czynsze i możemy przejąć tę nieruchomość i sprawić, by działała niezwykle dobrze, ale wartość tej nieruchomości zawsze będzie powiązana z porównywalną sprzedażą innych domów w tej okolicy. Ale jeśli wyjdę i kupię hotel i uda mi się podnieść NOI z 500,000 1 do XNUMX miliona dolarów, teraz znacznie zwiększyłem wartość tej nieruchomości. Jestem więc po prostu ciekawy, Annie, czy klienci, z którymi pracowałaś, widzieli, jak skutecznie wykorzystują tę strategię, kupując składnik aktywów o słabszych wynikach, są w stanie go ustabilizować, ulepszyć i radykalnie zwiększyć wartość tej nieruchomości?
Ania:
100%. Taki jest cel. Ostatecznie naszym celem jest zakup nieruchomości o słabszych wynikach i ustabilizowanie stawek czynszu. A jeśli znajdziesz ku temu okazję, a następnie zdobędziesz ją za odpowiednią cenę, oczywiście każdy sprzedawca uważa, że jego nieruchomość wcale nie śmierdzi, więc musisz ją kupić za odpowiednią cenę, ale kiedy już to zrobisz, i potem z biegiem czasu. Takie rzeczy wymagają czasu, ponieważ umowy najmu komercyjnego trwają zwykle od dwóch do pięciu, czasem siedmiu, dziesięciu lat, a doprowadzenie obiektu do wystarczająco stabilnego miejsca, aby przywrócić go na rynek, może zająć trochę czasu. Ale znowu jest to kolejny powód, aby współpracować z brokerem, który może popracować nad ustabilizowaniem tej nieruchomości i uzyskaniem tam dla Ciebie niezłych czynszów. Ale tak, to jest dokładnie cel. Ustabilizuj to, dodaj trochę wartości. Upewnij się również, że dobrze dbasz o budynek, nie chcesz, aby miał jakieś większe problemy, które można odkryć przy należytej staranności, a następnie przywróć go na rynek. Dokładnie tak, Tony.
Tony:
Uwielbiam to. Mamy obecnie objęte kontraktem pole namiotowe w Wirginii Zachodniej i naszym głównym celem jest to, że dramatycznie niewłaściwie wykorzystano tę nieruchomość, co ma duże zalety, więc jestem z tego powodu podekscytowany. Wspomniałaś o kolejnym słowie, do którego chcę wrócić, Annie, czyli proforma. Czy możesz zdefiniować co to jest? Ponadto proformy nie zawsze są najlepszym źródłem informacji pozwalających naprawdę zrozumieć, jak dana nieruchomość może sobie poradzić. Być może niektórzy sprzedawcy mają proformy i twierdzą, że jest to najlepsza nieruchomość na świecie, ale trochę poszperasz i znajdziesz coś innego. Czym dokładnie jest proforma i w jaki sposób początkujący inwestor w nieruchomości może ją wykorzystać, aby podjąć mądrą decyzję o zakupie nieruchomości?
Ania:
Całkowicie. Nie bój się proformy. Właściwie mógłbyś użyć naprawdę prostego. Możesz się naprawdę skomplikować i wymknąć się spod kontroli, ale proforma to w zasadzie arkusz kalkulacyjny, którego będziesz używać do obliczenia, jak Twoim zdaniem może działać ta nieruchomość oraz jaki dochód możesz z niej naprawdę uzyskać, jeśli ostatecznie zrobiłeś wszystko, co chciałeś, jeśli wszystko jest idealne. Zatem jeśli kupujesz budynek, który jest wynajęty w 80% i wiesz, że chcesz go wynająć nawet w 95%, chcesz uzyskać długoterminowe umowy, chcesz uzyskać jak najlepszy czynsz, jaka jest Twoja stopa zwrotu kiedy to zrobiłeś i po co to kupiłeś?
A potem, w proformie, właśnie od tego chcesz zacząć grać pożyczonymi pieniędzmi. Więc dodajesz, ile finansujesz, ile gotówki, kiedy chcesz refinansować. Można się z tym naprawdę skomplikować, ale ostatecznie proforma po prostu mówi, że taki jest obraz dzisiaj i w przyszłości, tak to będzie wyglądać, jeśli uda mi się zrobić wszystko, co chcę i stworzyć wartość, którą chcę chcę stworzyć.
Ashley:
Annie, robiąc proformę, o jakich rzeczach ktoś powinien wiedzieć? Na przykład, jeśli sprzedawca przygotował proformę dotyczącą tego, co obecnie robi nieruchomość, ale wiemy, że może to zrobić, na jakie elementy, nawet jeśli tworzysz proformę samodzielnie, ludzie powinni zwrócić uwagę, a które mogą nie nawet być na bieżąco? Więc jedną rzeczą, którą widziałem, która jest powszechna w Buffalo, jest to, że kupujesz od mamy i taty, tata idzie, a on odśnieża, więc nie ma nic, co jest wymienione w wydatkach na odśnieżanie, a może ich polisa ubezpieczeniowa tego nie obejmuje nawet zakrywać cokolwiek. Wcześniej zwiedziliśmy kemping, na którym w niektórych domkach znajdowały się piece opalane drewnem. Ich polisa ubezpieczeniowa nie obejmowała sytuacji, gdyby coś się stało z piecami opalanymi drewnem, co pokazało tylko, że składka będzie prawdopodobnie znacznie wyższa niż ta, którą mieli, czyli na podstawie ich bieżących zysków i strat. Czy możesz poruszyć może jeszcze kilka kwestii, na które powinniśmy zwrócić uwagę?
Ania:
Myślę, że szczerze, po prostu ci się udało. Wydatki. Myślę, że najważniejsze są wydatki. Każdy może zawyżać czynsze. Po pierwsze, bądź konserwatywny w kwestii czynszów. Nie wiesz, co wydarzy się na tym świecie. Mamy teraz kryzys w biurze, więc wiele osób miało proformy, które w ogóle nie działają dla nich w biurze. Bądź więc bardzo konserwatywny w kwestii czynszów i liberalny w wydatkach. Wiedz tylko, że niezależnie od tego, jak sprzedawca prowadzi obecnie nieruchomość, prawdopodobnie wydasz znacznie więcej niż on, nawet jeśli tego nie zrobisz. Ale w swojej proformie udawaj, że jesteś.
Zatrudnisz tę firmę od odśnieżania. Będziesz pracować z dekarzem. Zostaniesz nadmiernie ubezpieczony, parasol, wszystko, a potem będziesz musiał zająć się także finansowaniem, ponieważ nikt nie ma do dyspozycji 2 milionów dolarów. Może się zdarzyć, że nie będziesz zarabiać na tej nieruchomości przez pięć lat, może ona mieć wartość tylko przez siedem lat. Zwłaszcza, gdy działasz na rynku z niższymi stawkami kapitalizacji, zarabianie pieniędzy wymaga czasu. Powiedziałbym więc, żebyś był liberalny w kwestii wydatków i konserwatywny w kwestii czynszów i próbował pracować z najgorszymi scenariuszami, a jeśli nadal będzie działać, może warto się temu przyjrzeć.
Tony:
Wspomniałaś, Annie, że biuro znajduje się obecnie w kryzysie. Jestem po prostu ciekawy, biorąc pod uwagę wszystkie wasze doświadczenia, jak postrzegacie inwestorów w sektorze powierzchni komercyjnych, biorąc pod uwagę obecną sytuację cyklu gospodarczego?
Ania:
To duże. Na naszym rynku w Boulder poziom pustostanów w biurach wynosi obecnie 12.6%, a to wciąż nie jest tak wysoki poziom, dla nas jest po prostu naprawdę wysoki. Myślę, że w Nowym Jorku potencjalnie jest to 15%. Dla porównania, w Boulder nasze historyczne czynsze w ciągu ostatnich pięciu do sześciu lat wynosiły około 6 do 8%, co oznacza wakaty, przepraszam. Zatem 12% to podwójna wartość i zdecydowanie to czujemy. Mam wrażenie, że wszędzie jest tylko biuro. Myślę więc, że sprzedający i właściciele, a więc po stronie czynszów, dotrą do celu. W pewnym sensie rozumieją, w jakim jesteśmy stanie, że zaczną potrzebować większych ustępstw, że ceny i czynsze będą musiały odzwierciedlać rynek, ale w przeszłości czynsze były tak dobre, że to się nie zmieni aby reakcja sprzedawców i właścicieli była wolniejsza, niż byśmy sobie tego życzyli.
Tymczasem kupujący i najemcy oczekują świata. W biurze po prostu dostajemy oferty. Otrzymujemy propozycje czynszów o połowę niższych od żądanych i widzimy oferty, w których widać, że kupujący po prostu oczekują tej gwałtownej wyprzedaży, a sprzedawców jeszcze nie ma. Jesteśmy więc w okresie przerwy i myślę, że sprzedający czekają, aż sytuacja się odbije lub wyrówna. Kupujący siedzą na gotówce i myślą, że otrzymają najlepszą ofertę na świecie, a czas pokaże. Nie jestem pewien, czy to odpowiada na Twoje pytanie, ale mniej więcej coś takiego obserwujemy. I to głównie w biurze. W industrialu nadal jest naprawdę zdrowo. Powodzenia w kupowaniu magazynu, wszyscy po niego ustawiają się w kolejce. Powodzenia w zakupie wielorodzinnym, jest nadal naprawdę mocny.
Handel detaliczny idzie w górę i w dół, w zależności od tego, gdzie to jest i o jakim rodzaju handlu detalicznego mówisz, ale w biurach panuje mały kryzys tożsamości. Po prostu nie widzimy jeszcze jego powrotu. Wciąż widzimy dużo prac z domowych modeli hybrydowych, więc to dziwny czas. Po prostu myślę, że będziemy potrzebować trochę więcej czasu. Ogólnie rzecz biorąc, działalność komercyjna po prostu przebiega trochę wolniej, ponieważ te transakcje są dłuższe i umowy najmu są dłuższe, a co za tym idzie, wskaźnik odpowiedzi, a masz wielu inwestorów instytucjonalnych i oni mają naprawdę długie umowy, więc zajmuje nam to po prostu trochę więcej czasu żeby zobaczyć dokładnie jak to wszystko się potoczy.
Tony:
Ciekaw jestem, Annie, biorąc pod uwagę, że masz tak szeroką wiedzę na temat różnych rodzajów nieruchomości komercyjnych, gdybyś była początkującym inwestorem i dzisiaj zaczynała od nowa, jaki rodzaj nieruchomości komercyjnych byś wybrał? Czy zdecydowałbyś się na industrial? Czy zdecydowałbyś się na rodzinę wielorodzinną? Kiedy zastanawiam się, która klasa aktywów komercyjnych może mieć największe zalety, w tej chwili przyglądamy się hotelom i motelom, ponieważ jesteśmy już w przestrzeni Airbnb, więc mamy tam pewne zalety operacyjne. Ale podoba mi się też pomysł centrum handlowego ze striptizem, w którym znajduje się dentysta, salon paznokci i zakład fryzjerski, ponieważ są to rzeczy, których nie można zrobić wirtualnie, więc według mnie będziesz miał tam jakieś zalety. Ale jestem ciekawa, jakie są Wasze przemyślenia? Gdybyś miał zacząć dzisiaj, w którą stronę byś poszedł?
Ania:
Cóż, to zależy od twojego budżetu i powiedziałbym, że zależy to od twoich zainteresowań. Będziesz miał do czynienia z tymi najemcami i chcesz poznać ich działalność, więc jeśli masz zamiar zajmować się magazynami lub jeśli zamierzasz mieć coś w przemyśle ciężkim, sugeruję, abyś choć trochę zrozumiał o rodzajach firm, które będą Twoimi najemcami. Czy znasz się na samochodach? Czy wiesz o produkcji? Czy wiesz o przechowywaniu? Jeśli rozumiesz ich działalność, możesz z nimi trochę lepiej współpracować, poznać swój rynek i to, co czyni wykwalifikowanego najemcę, gdzie handel detaliczny też jest czymś zupełnie innym. W porównaniu z biurami widzimy, że wielu właścicieli małych biur to ludzie z agencji ubezpieczeniowej lub firmy, które musiały wcześniej wynajmować tego typu powierzchnie i rozumieją, co się dzieje w biurze i co czyni cię dobrym właścicielem biura. Jeśli więc jest coś, o czym być może masz już trochę wiedzy lub zainteresowania na początek, może zacznij od tego.
Industrial to po prostu wyższy poziom cenowy. Po prostu trudniej kupić. Nawet najmniejszy, duży magazyn jest dostępny, ale ostatecznie będziesz potrzebować kilku milionów, aby się tam dostać. Wymagają wielu prac konserwacyjnych, są po prostu większe i są po prostu większym zwierzęciem w porównaniu może z małym, profesjonalnym biurowcem dla wielu najemców, który jest nieco większy dla pierwszego inwestora, zwłaszcza jeśli możesz zająć jeden z nich i być na miejscu. Handel detaliczny również jest naprawdę duży, ponieważ można znaleźć takie, jak powiedziałeś, centra handlowe ze striptizem, ale każdy ma tę uroczą małą dzielnicę w centrum miasta, w której znajdują się butikowe budynki handlowe, które można kupić za mniej niż 1 milion dolarów. Jest to trochę ryzykowne, ponieważ możesz mieć jednego lub dwóch najemców i jesteś naprawdę zależny od tych firm, ale od czegoś się zaczyna. Trzeba go po prostu kupić, uruchomić i ustabilizować. Jeśli więc kochasz swoje małe miasteczko, interesujesz się nim i chcesz odnieść sukces w swojej dzielnicy biznesowej w centrum miasta, zacznij tam szukać, a będziesz naprawdę dobrym gospodarzem.
Ashley:
Dokładnie to samo stało się ze mną. W tym bardzo małym miasteczku znajdował się właśnie taki piękny ceglany budynek o mieszanym przeznaczeniu i bardzo mi się podobał. Czekałem ponad dwa lata z zakupem tego budynku, ponieważ najpierw chcieli 90,000 20,000 dolarów, a ostatecznie dostałem go za XNUMX XNUMX dolarów. Ale moją przeszkodą w zakupie tej książki było to, że nie wiedziałam, co do niej włożyć. To było takie małe miasteczko. Czego potrzebowaliby tam ludzie? Czy mogę napełnić obie jednostki? Więc tak naprawdę umieściliśmy tam sklep monopolowy, ponieważ w pobliżu tego miasta nie było takiego sklepu. Otworzyliśmy więc firmę i kupiliśmy budynek, a potem mieliśmy dwa mieszkania na piętrze, które mieliśmy w tym samym mieście, a popyt na mieszkania nadal był duży.
To był więc rodzaj naszej siatki zabezpieczającej przed wejściem na rynek komercyjny, związany z mieszanym przeznaczeniem, gdzie budynki mieszkalne były tak dobrze zaznajomione, że wiedzieliśmy, że mieszkania będą w stanie obsłużyć budynek na wypadek, gdyby nasz biznes związany ze sklepami monopolowymi upadł i nie moglibyśmy wynająć lokalu. druga strona. Skończyło się na tym, że dostaliśmy uroczy mały butikowy sklep z pamiątkami/odzieżą, który znajdował się po drugiej stronie i naprawdę było miło na tej głównej ulicy. Ale to też było dla nas dużą przeszkodą, ponieważ mogło tam w ogóle wejść i opóźniło nas w zakupie. Ale jedną rzecz, o którą chcę zapytać, to czy w związku z procesem najmu i znalezieniem najemców może ci pomóc pośrednik handlowy, jeśli chodzi o weryfikację i spisanie umowy najmu? A może mógłbyś nawet porozmawiać o potrójnych umowach najmu netto z najemcami komercyjnymi.
Ania:
Świetnie. Absolutnie. W mojej pracy zajmuję się około 80% wynajmem i 20% sprzedażą, więc zajmujemy się głównie leasingiem, który jest niezwykle cenny dla całej naszej sprzedaży, ponieważ najemcy i leasing są niezwykle istotny dla kupna i sprzedaży umów komercyjnych. Całkowicie istotne, więc mamy pojęcie, gdzie jest rynek, jakie są czynsze, o co proszą ludzie, jaki jest popyt najemców i to wszystko ma na to wpływ. Więc tak, twój broker będzie nadal zajmował się całym twoim leasingiem, jeśli tego chcesz, i działa to tak samo jak sprzedaż pod względem prowizji. Ogólnie rzecz biorąc, broker otrzyma od pięciu do 6% wartości netto umowy najmu, więc Twoi brokerzy mają motywację do zawarcia dłuższej umowy. Jeśli zaproponują pięcioletnią kadencję z wyższym czynszem, dostaną nieco wyższą prowizję, pracują w Twoim imieniu. Więc zajmą się marketingiem i ogłoszą to na wszystkich giełdach nieruchomości, o których mówiłem, i które zobaczą inni brokerzy.
W naszej firmie mamy obsesję na punkcie umieszczania materiałów na Craigslist i wszędzie, gdzie się da, aby dotrzeć do najemców, nawet jeśli nie są reprezentowani, ponieważ wielu najemców nie jest reprezentowanych przez brokerów, a następnie sprowadzamy tych najemców i sprawdzamy ich. Bardzo ważne. Miałem swoje horrory z przeszłości. Nawet w zeszłym roku odwiedziłem najemcę, który okazał się mordercą drugiego stopnia i całkowitym oszustem oskarżonym w stanie Kolorado. Odbyliśmy trasę koncertową i to była umowa, oferta z nieba. Chcieli wszystkiego. To było zbyt piękne, żeby mogło być dosłownie prawdziwe. Więc chcesz, żeby twój broker przeprowadził za ciebie weryfikację, a potem, kiedy będzie mógł przyprowadzić do stołu wykwalifikowanego najemcę, może w tym pomóc w procesie składania propozycji, czyli zestawienia tego, co proponujemy w sprawie czynszów, warunków, wszystkiego, dogadania się z tym, a następnie przejść do fazy wynajmu.
A kiedy nadejdzie termin odnowienia umowy, Twój broker może pomóc Ci w renegocjacji odnowienia lub może wynegocjować umowę z powrotem, jeśli ten najemca zamierza się wyprowadzić i znaleźć dla Ciebie kolejnego najemcę. I pamiętaj nie tylko o wolnych miejscach, ale o tym, że czas potrzebny na znalezienie najemcy w ramach umowy komercyjnej to miesiące. To nie jest coś, co dzieje się z dnia na dzień. Absolutnie najszybsza transakcja, jaką kiedykolwiek udało mi się zawrzeć, umowa najmu, która była idealnym miejscem, to była pierwsza rzecz, którą zobaczyliśmy. Ci najemcy przeprowadzili się tak szybko, byli niesamowici, poradzili sobie z tym. Wszystko, co im kazałem, zrobili natychmiast i absolutnie najszybciej, jak mogliśmy zamknąć, minęło jakieś dwa i pół miesiąca od chwili, gdy powiedzieli: „Chcę to miejsce”, do podpisania umowy najmu. Więc to wymaga czasu.
Czasami zajmuje to sześć miesięcy i wiem, że właściciele są sfrustrowani i po pewnym czasie pytają: „Co dla mnie robisz?” Ale to po prostu znalezienie idealnego dopasowania. W zależności od wynajmującego i jego wybredności, może to zająć dużo czasu, dlatego jest duża dynamika. Jaka była druga połowa twojego pytania? Leasing netto. Porozmawiajmy więc o leasingu. W reklamie zobaczysz kilka różnych rodzajów leasingu i jest to naprawdę ważne, ponieważ ma to wpływ na późniejszą rolę czynszu, proformę, stawkę górną i wszystko, o czym rozmawialiśmy. Właściciele mają tendencję do faworyzowania tzw. potrójnych umów najmu netto, co oznacza, że dzielisz czynsz i pobierasz czynsz podstawowy, a czynsz podstawowy to po prostu wszystkie pieniądze, które trafiają prosto do kieszeni wynajmującego.
Jest to po prostu czysty czynsz, który zwykle wyraża się w cenie za metr kwadratowy rocznie. To irytująco zagmatwane, ale daj mi spokój. Załóżmy, że masz powierzchnię 1,000 stóp kwadratowych i kosztuje ona 10 dolarów za metr kwadratowy rocznie. Jak mam obliczyć miesięczny czynsz? Bierzesz 10 razy 1,000 dolarów i to jest twój roczny czynsz, potem bierzesz ten roczny czynsz i dzielisz go przez 12 i w ten sposób dowiesz się, ile będziesz płacić co miesiąc. To jest tak zwany czynsz podstawowy. A potem jest jeszcze ten inny, jak to się mówi? Nie stały czynsz, ale...
Tony:
Zmienny.
Ania:
… Dziękuję. Czynsz zmienny zwany potrójną siecią lub OPEX, koszty operacyjne, potrójną siecią netto, jakkolwiek chcesz to nazwać. I to są trzy końce, czyli ubezpieczenie, podatki i konserwacja. Utrzymanie części wspólnych, CAM. To samo dotyczy wszystkich rzeczy, które trzeba zrobić, aby utrzymać korytarze, łazienki i chodniki. Wszystko, co jest wspólne dla najemców, to nasze utrzymanie części wspólnych. Mamy więc to, mamy ubezpieczenie i podatki, a to są koszty przenoszone. Właściciele nie lubią płacić takich rzeczy, bo to leży po stronie najemcy. Mówią: „To leży w gestii najemcy”. Zatem właściciele przerzucają te koszty na najemcę w formie ceny za metr kwadratowy. Zwykle kosztuje to około 4 dolarów, a jeśli jesteś w centrum handlowym Pearl Street Mall w Boulder, kosztuje 25 dolarów, naprawdę drogo. Musisz więc dodać tę potrójną liczbę netto do czynszu podstawowego.
Załóżmy, że Twój czynsz podstawowy wynosi 10 USD, a potrójna kwota netto to 5 USD. Całkowity czynsz wynosi 15 dolarów za metr kwadratowy rocznie. Mnożysz to przez liczbę metrów kwadratowych do wynajęcia, rozmawialiśmy o tym, a następnie dzielisz to przez 12 i otrzymujesz miesięczny czynsz. To wszystko, co co miesiąc jesteś winien swojemu właścicielowi. Właścicielom podoba się to, ponieważ podatki, ubezpieczenie i utrzymanie to koszty zmienne. Nie są w stanie ich przewidzieć. Nie lubią rzeczy, które są nieprzewidywalne. Chcą wiedzieć, jakie pieniądze dostaną na koniec miesiąca. Zatem biorą wszystkie te wydatki, które ich zdaniem wyniosą w ciągu roku X, podzielone przez 12, a następnie każdy najemca płaci swoją proporcjonalną część. Więc jeśli zajmujesz 10% budynku, płacisz 10% z tego, a jeśli zajmujesz ten, płacisz tyle.
I tak pod koniec roku właściciele muszą dokonać małego rozliczenia i zsumować wszystkie te wydatki, cały dochód, jaki uzyskali z potrójnej netto, i to pogodzić. Czy miałem rację? Czy się myliłem? Czy przeceniłem? Czy nie doceniłem? A jeśli przeceniłeś, jesteś winien te pieniądze najemcy, a jeśli nie doceniłeś, najemca ma rachunek i płaci ci. W ten sposób pokrywane są wszystkie Twoje zmienne wydatki, a następnie otrzymujesz czynsz podstawowy, który otrzymujesz co miesiąc. Dlatego właśnie, wracając do tego, w przypadku NOI usuwamy te koszty zmienne, ponieważ tak naprawdę chcemy po prostu wiedzieć, jaki czynsz płacisz, ten twardy czynsz. Tak czy inaczej, takie głupie, takie zagmatwane, ale wiedz, że jeśli sprawdzisz, jakie są czynsze, zwykle jest czynsz podstawowy, a potem są wydatki operacyjne.
Teraz można także prowadzić umowę najmu brutto i wielu właścicieli woli to właśnie ze względu na prostotę lub są właścicielami budynku od miliona lat i już ich to nie obchodzi. Wszystko jest opłacone, nieważne. Chcą być dobrym wynajmującym, chcą mieć długoterminowych najemców i są kumplami z facetem, który tam mieszka, więc po prostu prowadzisz umowy najmu brutto. Można więc po prostu podać miesięczny koszt brutto i uwzględnić nawet media, a wielu najemców oczywiście to uwielbia, ponieważ staje się naprawdę przewidywalne, jakie są ich miesięczne wydatki. Możesz zrobić zmodyfikowaną stawkę brutto, w której będzie to cały czynsz pomniejszony o media, musisz zapłacić to osobno lub możesz zrobić brutto za metr kwadratowy.
Jest wiele różnych sposobów, na jakie można oskórować kota, ale ostatecznie umowy najmu brutto są nieco łatwiejsze dla wynajmujących, ponieważ nie muszą robić tego całego liczenia i uzgadniania na koniec roku i być może płacić księgowemu, żeby coś zrobił to naprawdę denerwujące, więc niektórym ludziom podoba się to, jakie to proste. Ale ogólnie rzecz biorąc, jeśli naprawdę chcesz zbudować wartość i zbudować nieruchomość generującą dobry dochód, którą można sprzedać dużo później, chcesz oferować umowy najmu netto, ponieważ Twoi doświadczeni inwestorzy to zrozumieją i jest to bardziej przewidywalne dla wszystkich.
Ashley:
Dziękuję, Aniu. To był świetny podział umów najmu i myślę, że dla nas wszystkich bardzo cenne będzie usłyszenie tego na temat tej strony. Nie tylko nabycie części nieruchomości, ale kiedy faktycznie chcesz ją wydzierżawić, masz różne opcje. Przypominamy, że wszystkie umowy najmu podlegają negocjacjom, niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem, czy najemcą. Tak więc, jeśli chcesz mieć to na podstawie umowy prawnej, ale wszelkie inne elementy i części, to zależy od Ciebie i Twojego najemcy, które musicie negocjować i które mogą zostać zmienione. Aniu, w notatkach mam jedną rzecz, o którą powinnam zapytać wcześniej, ale do tego nie dotarliśmy, a chcę się upewnić, że o to Cię zapytamy. Chcę się dowiedzieć o planach zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości komercyjnych. Jeśli więc patrzysz na nieruchomość, która jest obecnie wykorzystywana jako jedna rzecz, jak możesz wykazać się kreatywnością w zakresie podziału na strefy nieruchomości, gdy chcesz ją kupić, aby wykorzystać ją z korzyścią dla siebie jako kupującego?
Ania:
Bardzo ważne. Podział na strefy jest bardzo ważny. No cóż, czasami nie jest to ważne, ale przeważnie jest naprawdę ważne. Przykładowo, dzisiaj pokazywałem nieruchomość najemcy, a ta nieruchomość znajduje się w dzielnicy East Boulder zwanej Flatiron Park i jest to elastyczny obszar przemysłowy. Nawiasem mówiąc, nieruchomość elastyczna to miejsce, w którym być może masz magazyn, to jak barwena w reklamie, gdzie impreza z przodu lub impreza z tyłu, a biznes z przodu. Masz biuro, może 40%, 30 lub 20% jego biura, a reszta to magazyn. Możesz więc zajmować się handlem elektronicznym lub kto wie czym, elektrykiem, przestrzenią elastyczną lub przemysłem. A ten obszar Boulder to cała IG, czyli ogólnie przemysłowa. Jest tu tak wiele biur, ponieważ jest to przestrzeń elastyczna, a w strefie IG nie można umieścić biura czysto profesjonalnego.
Nie można więc założyć agencji ubezpieczeniowej, która ma klientów, którzy do nich przychodzą, bo parking nie jest do tego przystosowany i są tam różne kwestie związane z zagospodarowaniem przestrzennym. Ale firma architektoniczna, czy to profesjonalna obsługa? Czyż nie? To taka szara strefa. Kiedy więc kupujesz nieruchomość komercyjną, musisz przyjrzeć się podziałowi na strefy i dowiedzieć się, w jaki sposób ograniczy to liczbę najemców, których możesz umieścić w swojej powierzchni, szczególnie jeśli szukasz elastycznej powierzchni lub przemysłowy. W większości przypadków jest to po prostu komercyjne. To będzie po prostu komercja i co to będzie? Nie wiem. Prawie każdy może wejść do branży komercyjnej, ale dzielnice śródmiejskie często…
Mieszkam w Longmont w Kolorado i w naszym centrum nie zezwalamy na lombardy, ale mamy wiele lombardów przy głównej ulicy, a to dlatego, że są one dziedziczone. Ale jeśli kupiłeś to w oparciu o proforma tego niesamowitego czynszu za lombard, kiedy umowa najmu dobiegnie końca, będziesz musiał ich wyrzucić, ponieważ jest to zgodne z prawem. Upewnij się więc, że wiesz, czym są te różne strefy i jacy najemcy mogą korzystać tak, jeśli znajdujesz się na obszarze bardziej liberalnym, jeśli znajdujesz się na obszarze mniej liberalnym, i w tym przypadku możesz zadzwonić do swojej gminy i zadać im te pytania. Zwykle jest to szczegółowo opisane na stronie internetowej lub Twój broker powinien o tym wiedzieć. Ale bardzo ważne.
Tony:
Annie, masz ogromną wiedzę i mam wrażenie, że świetnie nas wprowadziłaś w świat inwestowania w nieruchomości komercyjne, ale oczywiście jest ich o wiele więcej, więc jeśli ludzie będą chcieli, może skontaktujemy się z tobą później odcinku podcastu, gdzie mogą się z Tobą skontaktować?
Ania:
Świetne pytanie. Możesz wysłać mi e-mail. Mój email to Naszym brokerem jest Market Real Estate i jest to marketboulder.com, więc możesz tam znaleźć więcej informacji. Instagram, annielarner. Czasami rozmawiaj o nieruchomościach, ale także o dzieciach, uczciwe ostrzeżenie. Chętnie pomogę każdemu.
Ashley:
Cóż, Annie, dziękuję bardzo za przybycie. Naprawdę to doceniliśmy i myślę, że po raz pierwszy mamy do czynienia z pośrednikiem komercyjnym, który opowiada o nieruchomościach komercyjnych, a bardzo niewielu nowicjuszy też zdecydowało się o tym porozmawiać, więc dziękuję bardzo ci zależy, żeby do nas dołączyć. (śpiewanie)
Obejrzyj podcast tutaj
W tym odcinku, który obejmujemy
- Nieruchomości komercyjne a mieszkalne i dlaczego kupowanie większych nieruchomości jest łatwiejsze
- Korzystanie z pośrednika w obrocie nieruchomościami komercyjnymi znajdź oferty, o których nikt inny nie wie
- Jak analizować ofertę nieruchomości komercyjnych i pro forma wyjaśnione
- Due diligence, kontrolei co zrobić, gdy już będziesz mieć nieruchomość objętą umową
- Stawki kapitalizacji, NOI i jak wycenić nieruchomość komercyjną
- Połączenia NAJLEPSZY typ nieruchomości dla początkujących z najbardziej stopniową krzywą uczenia się
- Jak znaleźć najemców komercyjnych, rodzaje najmu i zasady zagospodarowania przestrzennego, na które MUSISZ zwrócić uwagę
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Połącz się z Anią:
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub zostać partnerem BiggerPockets? E-mail:
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-276
- :Jest
- $ 1 mln
- $W GÓRĘ
- 000
- 1
- 10
- 15%
- 2022
- 7
- 8
- 95%
- a
- Zdolny
- O nas
- o tym
- powyżej
- bezwzględny
- absolutnie
- dostęp
- dostępny
- wypadek
- Konto
- Księgowość
- nabycie
- Działania
- faktycznie
- Dodatkowy
- dorośli
- Po
- przed
- agencja
- Agent
- agresywny
- Umowa
- Airbnb
- Wszystkie kategorie
- sam
- już
- zawsze
- w czasie rzeczywistym sprawiają,
- Analizując
- i
- zwierzę
- roczny
- Inne
- odpowiedź
- odpowiedzi
- Przewiduje
- ktoś
- osobno
- odwołać się
- Apple
- doceniać
- architektura
- SĄ
- POWIERZCHNIA
- obszary
- na około
- artysta
- AS
- kapitał
- klasa aktywów
- Aktywa
- At
- Uwaga
- publiczność
- autor
- dostępny
- B2B
- z powrotem
- tło
- bariera
- baza
- na podstawie
- Gruntownie
- podstawa
- BE
- Niedźwiedź
- piękny
- bo
- stają się
- staje
- zanim
- rozpocząć
- Początkujący
- początkujących
- za
- jest
- Dzwon
- korzyści
- Korzyści
- BEST
- Zakład
- Ulepsz Swój
- pomiędzy
- Duży
- większe
- Najwyższa
- Rachunek
- Bit
- Nadąć
- Więzy
- granica
- Obie strony
- Dolny
- kupiony
- Odbić się
- przerwa
- awaria
- krótko
- przynieść
- Przynosi
- pośrednik
- pośrednictwo
- brokerów
- przyniósł
- budżet
- Bawół
- budować
- Budowanie
- Pęczek
- biznes
- biznes
- kupować
- kupujący
- Zakup
- by
- obliczać
- obliczony
- wezwanie
- nazywa
- CAN
- Może uzyskać
- czapka z daszkiem
- kapitał
- kapitalizacja
- Czapki
- który
- nieść
- walizka
- Gotówka
- CAT
- Katalizator
- Przyczyny
- sufit
- pewien
- na pewno
- wyzwanie
- ZOBACZ
- Wykrywanie urządzeń szpiegujących
- klasa
- klientów
- Zamknij
- zamknięte
- zamknięcie
- Współprowadzący
- Studentki
- Kolorado
- COM
- połączyć
- połączony
- jak
- przyjście
- Handel
- handlowy
- nieruchomość komercyjna
- Prowizje
- wspólny
- sukcesy firma
- porównywalny
- w porównaniu
- porównanie
- całkowicie
- złożoności
- kompleksowość
- skomplikowane
- mylące
- konserwatywny
- consulting
- kontynuować
- bez przerwy
- umowa
- kontrola
- Wygodny
- Rozmowa
- Koszty:
- Koszty:
- mógłby
- Przeciwdziałać
- Para
- kurs
- pokrywa
- pokryty
- Stwórz
- Tworzenie
- Twórczy
- kryzys
- ciekawy
- Aktualny
- Obecnie
- cykl
- dane
- Bazy danych
- dzień
- Dni
- sprawa
- Promocje
- grudzień
- decyzja
- Zdecydowanie
- Stopień
- opóźniony
- Kreowanie
- zależny
- W zależności
- zależy
- depozyty
- detal
- ZROBIŁ
- różnica
- różne
- pracowitość
- Zanurz
- Ujawniać
- Zniżka
- odkryj
- Wyświetlacz
- dzielnica
- podzielony
- dokumenty
- Nie
- psy
- robi
- nie
- Drzwi
- Podwójna
- na dół
- Śródmieście
- SPADEK
- dziesiątki
- dramatycznie
- podczas
- dynamika
- e-commerce
- każdy
- Wcześniej
- zarabiać
- łatwiej
- Wschód
- Gospodarczy
- Efektywne
- faktycznie
- bądź
- Opracować
- wyeliminować
- kończy się
- dość
- wejście
- środowiskowy
- Równoważny
- escrow
- szczególnie
- majątek
- oszacowanie
- szacunkowa
- Eter (ETH)
- Parzyste
- EVER
- Każdy
- codziennie
- wszyscy
- wszystko
- dokładnie
- przykład
- przykłady
- wymiana
- Wymiana
- podniecony
- Ekskluzywny
- oczekiwać
- oczekując
- wydatki
- drogi
- doświadczenie
- doświadczony
- Doświadczenia
- doświadczać
- Wyjaśniać
- Ekspozycja
- oko
- Failed
- sprawiedliwy
- Spadać
- znajomy
- członków Twojej rodziny
- FAST
- najszybszy
- faworyzować
- Opłaty
- stopy
- kilka
- Postać
- wypełniać
- filtrować
- finał
- finansowanie
- Znajdź
- znalezieniu
- natura
- Firma
- i terminów, a
- pierwszy raz
- ustalony
- Trzepnięcie
- Flips
- koncentruje
- obserwuj
- Stopa
- W razie zamówieenia projektu
- Dla inwestorów
- formuła
- Naprzód
- znaleziono
- świeży
- Piątki
- przyjaciel
- od
- z przodu
- udaremniony
- pełny
- przyszłość
- Wzrost
- gra
- szczelina
- Ogólne
- ogólnie
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- dany
- daje
- Dający
- Go
- cel
- Goes
- będzie
- dobry
- stopniowy
- szary
- szara strefa
- wspaniały
- większy
- brutto
- Zarządzanie
- Grupy
- Rosnąć
- gości
- Przewodniki
- Facet
- Pół
- uchwyt
- zdarzyć
- się
- dzieje
- Ciężko
- Have
- mający
- głowice
- zdrowy
- słyszeć
- przesłuchanie
- ciężki
- pomoc
- pomoc
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- zatrudnić
- historyczny
- historycznie
- przytrzymaj
- Strona główna
- Domy
- Szczerze
- przerażenie
- hotel
- Hotele
- dom
- domy
- W jaki sposób
- How To
- Jednak
- HTTPS
- Hybrydowy
- i
- CHORY
- pomysł
- tożsamość
- natychmiast
- ważny
- podnieść
- in
- informacje
- motywowany
- zawierać
- Dochód
- Zwiększać
- wzrosła
- Zwiększenia
- przemysłowy
- przemysł
- specyficzne dla branży
- Informacja
- wgląd
- Inspiracja
- inspirowane
- zamiast
- instytucjonalny
- inwestorzy instytucjonalni
- ubezpieczenie
- Zamiar
- odsetki
- zainteresowany
- ciekawy
- Wprowadzenie
- Inwestuj
- inwestowanie
- inwestycja
- Strategia inwestycyjna
- Inwestycje
- inwestor
- Inwestorzy
- problem
- IT
- szt
- JEGO
- samo
- łączący
- Dołącz do nas
- podróż
- jpg
- skok
- tylko jeden
- Trzymać
- konserwacja
- Klawisz
- kopać
- dzieci
- Uprzejmy
- Wiedzieć
- wiedza
- Kraj
- gospodarz
- duży
- Nazwisko
- lider
- nauka
- dzierżawić
- Regulamin
- nogi
- poziom
- LG
- Upoważniony
- lubić
- Prawdopodobnie
- LIMIT
- Linia
- Katalogowany
- Słuchanie
- wymienianie kolejno
- ofert
- mało
- relacja na żywo
- LLC
- pożyczka
- długo
- długi czas
- długoterminowy
- dłużej
- Popatrz
- wygląda jak
- wyglądał
- poszukuje
- stracić
- od
- Partia
- Louis
- miłość
- "kochanym"
- szczęście
- zrobiony
- Główny
- utrzymać
- konserwacja
- poważny
- Większość
- robić
- zarabiać
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- produkcja
- wiele
- wielu ludzi
- rynek
- Lider na rynku
- Marketing
- Mecz
- materiały
- znaczy
- zmierzyć
- członek
- wzmiankowany
- Menu
- metody
- W połowie
- może
- milion
- nic
- minimum
- mniejszość
- mieszany
- MLS
- modele
- zmodyfikowano
- mama
- pieniądze
- Miesiąc
- miesięcznie
- miesięcy
- jeszcze
- większość
- Motywacja
- ruch
- pójść naprzód
- porusza się
- wielokrotność
- Nazwa
- koniecznie
- Potrzebować
- potrzeba
- wymagania
- netto
- Sieci
- Nowości
- I Love New York
- Następny
- w następnym tygodniu
- Uwagi
- numer
- z naszej
- obsesyjny
- październik
- Szansa
- of
- oferta
- Oferty
- Biurowe
- biura
- częstokroć
- Olej
- W porządku
- on
- ONE
- trwający
- otwierany
- otwarcie
- działać
- operacyjny
- Opinie
- Okazja
- Option
- Opcje
- Inne
- ogólny
- w ciągu nocy
- przytłoczony
- własny
- własność
- właściciel
- właściciele
- ścieżka
- płatny
- PAN
- Park
- część
- partnerem
- strony
- przyjęcie
- Przeszłość
- Zapłacić
- zwracając
- kraj
- Ludzie
- procent
- doskonały
- idealne miejsce
- wykonać
- okres
- osobisty
- faza
- wybierać
- obraz
- Malowniczy
- kawałek
- sztuk
- Pivot
- Miejsce
- krok po kroku
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Grać
- gracz
- gra
- Proszę
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- polityka
- STAW
- basen
- muzyka pop
- teczka
- możliwy
- potencjalnie
- praktyka
- przewidzieć
- Możliwy do przewidzenia
- woleć
- Premia
- przygotowany
- bardzo
- Cena
- Cennik
- Pro
- prawdopodobnie
- Problem
- problemy
- wygląda tak
- profesjonalny
- Zysk
- projekt
- Napędzać
- niska zabudowa
- własność
- wniosek
- Propozycje
- zaproponować
- chroniony
- zapewnia
- publiczny
- zakup
- nabywczy
- czysto
- położyć
- Stawia
- Putting
- wykwalifikowany
- pytanie
- pytania
- szybko
- zasięg
- Kurs
- ceny
- dosięgnąć
- gotowy
- real
- nieruchomość
- prawdziwe pieniądze
- zrealizować
- pośrednik w sprzedaży nieruchomości
- powód
- polecić
- rekord
- nagrany
- odzwierciedlić
- Odwyk
- związek
- prasowe
- usuwanie
- Odnowienia
- Wynajem
- rentowny
- Wynajem
- najemcy
- raport
- reprezentować
- reprezentowane
- Badania naukowe
- mieszkaniowy
- Rozkład
- Odpowiadać
- odpowiedź
- REST
- dalsze
- detaliczny
- powrót
- przeglądu
- Ryzyko
- ryzykowny
- Rola
- Rolka
- dach
- Pokój
- w przybliżeniu
- okrągły
- Trasa
- reguły
- run
- bieganie
- Wiejski
- "bezpiecznym"
- Bezpieczeństwo
- Powiedział
- wzgląd
- sprzedaż
- sole
- taki sam
- Oszczędności
- rozumieć
- mówią
- scenariusze
- Szukaj
- Pora roku
- druga
- bezpieczeństwo
- widzenie
- wydaje
- sprzedać
- Sprzedający
- Sprzedawanie
- rozsądek
- usługa
- Usługi
- zestaw
- osada
- siedem
- kilka
- Share
- shared
- Sklep
- sklepy
- krótkoterminowy
- powinien
- pokazać
- Strony
- znak
- podpisana
- znacznie
- podobny
- Prosty
- po prostu
- pojedynczy
- witryna internetowa
- Siedzący
- sytuacja
- SIX
- Rozmiar
- skóra
- mały
- małych firm
- mniejszy
- mądry
- śnieg
- So
- sprzedany
- kilka
- Ktoś
- coś
- nieco
- gdzieś
- Źródło
- Typ przestrzeni
- obowiązuje
- mówić
- specjalizować
- specjalizujący się
- swoiście
- Widmo
- wydać
- Sponsorzy
- Spot
- Arkusz kalkulacyjny
- Kwadratowa
- ustabilizować
- stabilny
- Gwiazda
- początek
- rozpoczęty
- Startowy
- rozpocznie
- Stan
- stały
- Kij
- Nadal
- stany magazynowe
- Stop
- Zatrzymuje
- przechowywanie
- sklep
- historie
- Historia
- proste
- Strategia
- ulica
- Rozebrać się
- silny
- Struktura
- sukces
- taki
- Wspaniały
- przetrwać
- konsorcjum
- system
- stół
- Brać
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- Rozmowy
- Zadanie
- Podatki
- zespół
- najemca
- REGULAMIN
- test
- że
- Połączenia
- Przyszłość
- Państwo
- świat
- ich
- Im
- sami
- Tam.
- Te
- rzecz
- rzeczy
- Myślący
- Myśli
- myśl
- trzy
- Przez
- poprzez
- Związany
- czas
- czasy
- Tytuł
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- Tona
- Tony
- także
- Top
- Kwota produktów:
- CAŁKOWICIE
- Kontakt
- śledzić
- Transkrypcja
- przenieść
- przeniesione
- Podróżowanie
- leczyć
- ogromnie
- Potroić
- prawdziwy
- Obrócony
- Dwa razy
- typy
- Ostatecznie
- parasol
- dla
- zasadniczy
- zrozumieć
- zrozumienie
- jednostka
- jednostek
- nieobliczalny
- niezwykły
- Upside
- na górę
- miejski
- us
- nadający się do użytku
- posługiwać się
- zazwyczaj
- Użytkowe
- wykorzystać
- Cenny
- Cenne informacje
- Wycena
- wartość
- wyceniane
- różnorodność
- zweryfikować
- wersja
- Przeciw
- WETERYNARZ
- Wideo
- Zobacz i wysłuchaj
- widoki
- virginia
- prawie
- vs
- Czekanie
- chodził
- Ściana
- poszukiwany
- Magazyn
- ostrzeżenie
- Oglądaj
- Droga..
- sposoby
- Bogactwo
- Strona internetowa
- strony internetowe
- tydzień
- tygodni
- powitanie
- DOBRZE
- Zachód
- Wirginia Zachodnia
- Co
- Co to jest
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- szeroki
- będzie
- skłonny
- okna
- w
- słowo
- Praca
- Praca w domu
- odrobić
- pracował
- pracujący
- działa
- świat
- świat
- najgorszy
- wartość
- by
- pisanie
- napisany
- Źle
- X
- rok
- lat
- młody
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet
- Zillow