Przez ostatni rok, nieruchomości komercyjne mają był rozczarowujący Wielki Brat nieruchomości na wynajem. Jak ceny mieszkań poszły w górę, ceny nieruchomości komercyjnych spadły. Kiedy podstawowy oprocentowanie kredytów hipotecznych były wysokie, oprocentowanie kredytów hipotecznych na cele komercyjne było jeszcze wyższe. Z rekordowy poziom pustostanów w obszarach takich jak biura i mniejsza zależność od handlu detalicznego inwestorzy uważali, że nieruchomości komercyjne to wymierająca klasa aktywów. Ale nie do końca mieli rację.
Inwestorzy lubią Kima Hopkinsa kwitł sukces na rynku nieruchomości komercyjnychNAWET podczas izolacji i pandemii. Sekretem Kim do jej portfela nieruchomości komercyjnych o wysokim przepływie środków pieniężnych nie było szczęście – wszystko było w niej „kup pudełko”. Kim kupuje TYLKO takie nieruchomości nie można się zamknąć, na rynkach, na których będą prosperować, i z mnóstwem klientów w pobliżu. A dzisiaj dzieli się z nami swoim dokładnym przepisem!
Ale to nie wszystko. Kim jest obecnie debatuję nad zawarciem jeszcze jednej umowy przed końcem roku. Ta nieruchomość na papierze wyglądała jak home run, ale gdy wgłębiła się w nią głęboko, okazało się, że nieruchomość może nie być warta swojej ceny, Od problemy z hydrauliką do zawyżone dane dotyczące dochodówKim wykorzystuje Davida i Roba jako trenerów, którzy pomagają jej zdecydować, czy warto zawrzeć tę umowę.
Kliknij tutaj słuchać w Apple Podcasts.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
David:
To jest podcast BiggerPockets. Co się dzieje, wszyscy? Mówi David Greene, gospodarz podcastu BiggerPockets Real Estate, jak zawsze z moim współgospodarzem i dobrym przyjacielem, Robem Abasolo. Rob, jak się dzisiaj masz?
Obrabować:
Bardzo dobrze mój przyjacielu. Bardzo dobry. Moja żona wraca dziś z Paryża. Od pięciu dni jestem samotnym tatusiem i opiekuję się dwójką moich dzieci, więc nie mogę się doczekać, aż znów będę mógł spać. Bardzo podekscytowany.
David:
Mogę sobie wyobrazić. I dziękuję, że dołączyliście do mnie w dzisiejszym programie bez snu, ale z mnóstwem informacji i dobrą zabawą.
Obrabować:
Zgadza się, tak. Zaplanowaliśmy dzisiaj dla wszystkich tutaj wspaniały występ. Będziemy rozmawiać z Kim Hopkinsem, inwestorem na rynku nieruchomości komercyjnych, włączyć straszną muzykę, który dzisiaj zawiera transakcje na tym rynku, tak, zgadza się, w 2023 r. Dzisiaj usłyszymy o umowie, nad którą pracuje Kim, o tym, jakimi rodzajami nieruchomości komercyjnych handluje się obecnie, o ryzyku związanym z tą strategią i o tym, jak nie dać się wciągnąć w kłopoty.
David:
Wszystko to i jeszcze więcej. To zabójczy spektakl. Przejdźmy do Kima.
Obrabować:
Kim, witaj w programie.
Kim:
Hej, Rob. Hej, David. Dzięki za zaproszenie.
Obrabować:
Tak, cieszę się, że cię mam. Jeśli dobrze rozumiem, inwestujesz w nieruchomości już od 10 lat i jesteś właścicielem 15 nieruchomości w ramach działalności związanej z nieruchomościami, którą prowadzicie razem z mężem. Kilka krótkich pytań, które pozwolą naszym słuchaczom zorientować się, kim jesteś jako inwestor. Po pierwsze, na ilu rynkach jesteś obecny?
Kim:
Zobaczmy tutaj. Mamy Oregon, Waszyngton, Utah, Teksas, Arizonę, Kalifornię i Florydę, więc siedem.
Obrabować:
OK, więc tylko kilka tutaj.
Kim:
Niektóre z nich to wynajem krótkoterminowy, który porzuciliśmy w miarę przenoszenia się ze stanu do stanu.
David:
Teraz inwestujesz w małe nieruchomości komercyjne, takie jak mama i pop. Co Cię w nim takiego przyciągnęło?
Kim:
Tak naprawdę był to proces eliminacji. Nie chcieliśmy więc naprawiać toalet i mieć lokatorów będących osobami fizycznymi, więc nie chcieliśmy budynków wielorodzinnych. Nie chcieliśmy nieruchomości dla jednego najemcy, ponieważ zwiększa to ryzyko. Jeśli najemca opuści nieruchomość należącą do jednego najemcy, to koniec. Brak przychodu. Nie chcieliśmy ulepszeń najemcy, TI, wydatków często kojarzonych z biurem. W ten sposób zostaliśmy z wieloma najemcami, a następnie wybraliśmy obiekty przemysłowe i sklepy w małych dzielnicach z wieloma najemcami.
Obrabować:
Jak myślisz, jakiego rodzaju umowy dotyczące nieruchomości komercyjnych rzeczywiście dzisiaj się dla Ciebie sprawdzają? Wspomniałeś na początku, że nie ma złych rynków, są tylko złe oferty. Opowiedz nam więc trochę o tym, czego szukasz w nieruchomości, co jest dobrą inwestycją i tak dalej.
Kim:
Tak. Nasze pudełko zakupowe jest oczywiście jednopoziomowe i obsługuje wielu najemców. Chcemy, aby najemcy byli jak najmniejsi, naszym celem jest około 2,000 stóp kwadratowych na każdego najemcę. Żaden najemca nie zajmuje więcej niż 30% powierzchni. Szukamy nieruchomości, które nie mają za dużo samochodu, ponieważ są brudne. Szukamy obiektów bez zbyt dużej liczby restauracji, bo są brudne. I właśnie w to teraz celujemy. Następnie szukamy stopy kapitalizacji na poziomie około 7%, chociaż w tym momencie naprawdę musi ona wzrosnąć ze względu na obecny poziom stóp procentowych. To naprawdę jest ściśle powiązane z warunkami pożyczki w tym momencie.
Obrabować:
Czy mogę zadać Ci szybkie, wyjaśniające pytanie? Kiedy mówisz, że miejsca parkingowe i restauracje są brudne, czy masz na myśli, że są brudne fizycznie i dlatego zużycie jest znacznie większe w tego typu pomieszczeniach?
Kim:
Tak, dokładnie to mam na myśli. Wydaje się zatem, że najemcy samochodów borykają się z wieloma problemami związanymi z ochroną środowiska. Mają też tendencję do parkowania na terenie posesji wielu niesprawnych samochodów. A jeśli chodzi o restauracje, możemy zająć się tym później, jest to bardzo powiązane z obecną umową, którą rozważamy, ale to samo. Restauracje, szczególnie jeśli smażą jedzenie i tym podobne, mogą naprawdę zepsuć Twoją nieruchomość.
David:
Wyobrażam sobie również, że restauracje i warsztaty samochodowe prawdopodobnie wymagałyby większej liczby ulepszeń dla najemców. Będą chcieli, żebyś przyniósł trochę pieniędzy, żeby mogli zamontować duży podnośnik samochodowy lub przesunąć plan piętra. Czy stwierdziłeś, że tak jest? Ponieważ wspomniałeś wcześniej, że próbujesz tego uniknąć, unikając biura.
Kim:
Tak, to dokładnie prawda. Dlatego zdecydowanie umieściłbym obiekt przemysłowy z wieloma najemcami nad powierzchnią handlową z wieloma najemcami. Będą mieli więcej żądań TI. W przypadku obiektu przemysłowego, w którym pracuje wielu najemców, nie musimy nawet go malować. To tak, jakby była to już powierzchnia wymagająca niewielkiej konserwacji, a najemcy również wymagają bardzo niskich kosztów utrzymania. Nigdy by do ciebie nie zadzwonili, gdyby ich toaleta nie działała. Po prostu to naprawią.
Obrabować:
Dlatego też w CrossFit nigdy nie ma włączonego prądu przemiennego, nawet gdy na zewnątrz jest ponad sto stopni. To jak, chcesz, żebym się tu po prostu usmażył? Czy to jest pomysł?
Kim:
Dlatego właśnie są wielkimi fanami. Słyszeliście o tej firmie?
David:
Jedyne smażenie, jakie będzie smażone, będzie odbywać się na crossficie, kiedy będzie ci gorąco, a nie w restauracji, ponieważ Kim nie pozwala na smażenie w żadnym ze swoich urządzeń.
Obrabować:
Zakaz smażenia.
David:
Jednak poruszasz słuszną kwestię, ponieważ inwestorzy często po prostu stają się zachłanni na najwyższy zwrot z inwestycji, jaki mogą uzyskać, lub w tym obszarze będą szukać największej stopy kapitalizacji, jaką mogą uzyskać. A kiedy patrzysz tylko na te liczby, nie myślisz o tym, że aby uzyskać wyższą stopę kapitalizacji, być może będziesz musiał wydać 200,000 200,000 dolarów na wyposażenie tego mieszkania, aby mógł tu wejść nowy najemca, a kiedy ich biznes upada po trzech latach lub decydują, że nie chcą już wynajmować od ciebie lokalu, wychodzą i teraz musisz wydać pieniądze, aby pozbyć się wydanych XNUMX XNUMX dolarów i wydać więcej pieniędzy na jego naprawę kolejny najemca. Dlatego też oferowana jest wyższa stopa kapitalizacji, aby zachęcić kogoś do tam, gdzie faktycznie zarobi mniej pieniędzy.
Na rynku nieruchomości jest wiele rzeczy, które zabiorą Ci pieniądze. To coś więcej niż tylko kredyt hipoteczny, podatki i ubezpieczenie. Podoba mi się, że to podkreślasz. W pewnym sensie szukasz sposobu na prowadzenie oszczędnego biznesu, a nie po prostu chciwość i dążenie do jak największej stopy kapitalizacji, jaką możesz uzyskać.
Na co dzisiaj patrzysz, próbując ocenić te oferty? Wspomniałeś, że nie chcesz zajmować się powierzchnią biurową, ale czy istnieje jakiś konkretny cel, na który kierujesz się stopą kapitalizacji? Czy szukasz rozmiaru jednostki? Jak wygląda Twoje pudełko z zakupami?
Kim:
Jesteśmy naprawdę liderem pod względem liczb. Możesz więc mieć reklamowaną stopę kapitalizacji na poziomie 7.5%, ale kiedy już do niej dojdziesz, nie będzie to łatwe. Używają liczb pro forma. Nie mają wystarczająco dużego wakatu. Zatem w tej chwili naprawdę przodujemy pod względem liczb. W ostatniej rundzie celowaliśmy w wiele rynków. Nie wybraliśmy konkretnego rynku. Szukamy ofert z ołówkiem z numerami. Nie ma żadnych spekulacji. Nie szukamy umowy, która ma sens tylko w przypadku tej wartości dodanej. Ma to sens tylko wtedy, gdy dojdziesz do czynszów rynkowych. Ma to sens tylko wtedy, gdy możesz sprzedawać po tej stopie kapitalizacji. Żaden z tych. Widzieliśmy już wiele sytuacji, do których przyciąga to obecnie ludzi, którzy rzeczywiście spekulują o wartości dodanej. Dlatego szukamy teraz ofert, w których zwrot gotówki wynosi, miejmy nadzieję, 7%.
Chciałbym jednak zgłosić jeszcze jedną uwagę: rozważamy również podatki. I wiem, że wiele osób mówi: „Och, nie róbcie interesów w sprawie podatków”. I zgadzam się. Nigdy nie rób złego interesu w zakresie podatków, ale możesz to rozważyć. Na przykład, jeśli będziesz musiał zapłacić kilkaset tysięcy dolarów podatków i masz w ręku umowę na ten rok, która zapewnia tylko 6% zwrotu gotówki, i myślisz: „OK, może w następnej roku, znajdę umowę z 7% zwrotem gotówki”, musisz wziąć pod uwagę, że będziesz miał… Załóżmy, że masz podatek w wysokości 300,000 300,000 dolarów. Jeśli będziesz musiał zapłacić podatki, w przyszłym roku będziesz miał o XNUMX XNUMX dolarów mniej do zainwestowania w tę transakcję. Czy widzisz, co mówię? Zatem stopa zwrotu w przyszłym roku musi być znacznie wyższa, aby miała sens. Dlatego bierzemy pod uwagę także podatki. Zatem obecnie jesteśmy nieco bardziej wyrozumiali w kwestii zwrotu gotówki za pobraniem niż moglibyśmy być w przyszłym roku, ponieważ musimy wziąć pod uwagę te podatki.
Obrabować:
Cóż, to jest jedna rzecz, którą zawsze mówię ludziom, ponieważ ogólnie rzecz biorąc, wygląda to tak… David nauczył mnie tego przez ostatnie kilka lat, że zwrot gotówki jest dokładnie jednym z tych wskaźników. Jest to jeden z czterech najważniejszych wskaźników rozważanych przy rozważaniu inwestycji w nieruchomości. Masz swoje korzyści podatkowe. Otrzymasz spłatę zadłużenia, uznanie i zwrot gotówki. I tak na pozór 7% zwrotu gotówki może dla wielu inwestorów wydawać się niewielkie, ale jeśli weźmie się pod uwagę rzeczywiste korzyści podatkowe wynikające z segregacji kosztów, amortyzacji premii, przyspieszonej amortyzacji i tak dalej, może to naprawdę zmienić profil zwrotu dowolnej inwestycji.
Kim:
Tak. Dodam jeszcze, że nasze 7% gotówki jest tą nieseksowną spekulacją, która nie dodaje wartości. Nie oznacza to, że mamy nadzieję być w tym miejscu za cztery, trzy lata czy coś w tym rodzaju, ale właśnie teraz ta umowa ma sens.
David:
To świetny punkt. Wiele osób też popełnia ten błąd. Po prostu oceniają umowę w pierwszym roku i nie zastanawiają się, jak to będzie wyglądać w roku piątym? Można kupić coś ze składnikiem wartości dodanej lub z podwyżkami leasingowymi wynoszącymi pięć, 6% lub coś w tym stylu co roku, a te marne 6% zwrotu gotówki to teraz 17% zwrotu gotówki. I często, gdy ludzie pytają: „No cóż, jak uzyskać tak duże zyski”, odpowiedź brzmi: kup to pięć lat temu. I odwrotnie, nie kupuj nieruchomości, które z biegiem czasu nie będą się poprawiać, ponieważ zostałeś wciągnięty, och, to jest 6 zamiast 8% zwrotu. To najlepszy wariant, który zapewnia stopę zwrotu na poziomie 30% przez następne XNUMX lat.
Obrabować:
Gdy już trochę w to wejdziemy, opowiedz nam trochę o największych zagrożeniach dla nieruchomości komercyjnych i nieruchomości w ogóle, jakie dzisiaj widzisz, ponieważ wydaje się, że to ryzyko ulega znacznym zmianom.
Kim:
Tak. Myślę, że obecnie istnieje ryzyko, że nikt nie wie, co przyniesie przyszłość. Nie wiemy więc, w którą stronę pójdą stopy procentowe. Jeśli spadną, miejmy nadzieję, że uda Ci się uzyskać pożyczkę bez kary za przedpłatę i refinansowania, ale skąd wiesz, kiedy nacisnąć ten przycisk? A jeśli pójdą w górę, a ty dostałeś krótkoterminową pożyczkę, bo masz wysokie oprocentowanie, to teraz masz kłopoty. Istnieje zatem duże ryzyko dotyczące tego, dokąd zmierzamy i jak poradzą sobie najemcy.
Nasze nieruchomości przemysłowe radziły sobie w czasie Covid-19 naprawdę dobrze. Dobrze sobie radzili podczas recesji i tego typu rzeczy. Ale handel detaliczny z wieloma najemcami nie jest pewien, jak dobrze sobie poradzą. To naprawdę zależy od rynku, na którym działasz i charakteru prowadzonej działalności. Jeśli masz studio pilates jako jeden z najemców, czy ludzie potrzebują pilatesu, gdy nadejdzie trudny czas? Nie wiem. To zależy od ludzi. To zależy od …
Obrabować:
Jaka jest historia po stronie przemysłowej? Bo powiedziałeś, że to chyba trochę większa ochrona podczas pandemii. Dlaczego? Czy dlatego, że te usługi są po prostu zawsze potrzebne? Czy chodzi tylko o rodzaj działalności?
Kim:
Tak. Właściwie to handel przemysłowy i osiedlowy bardzo dobrze radził sobie podczas pandemii. Tak więc w przypadku obiektów przemysłowych przejrzeliśmy wszystkich 130 najemców biznesowych i zaznaczyliśmy, którzy z nich są niezbędni. Czy pamiętasz tę rozmowę o niezbędnych biznesach, zwłaszcza w Oregonie i Kalifornii?
David:
O tak.
Obrabować:
Tak.
Kim:
Wszystkie były niezbędne, więc wszystkie działały dalej. Tak naprawdę myślę, że jedynym problemem był nasz CrossFit, ale oni też zostali objęci, ponieważ typowy entuzjasta CrossFit, pandemia tak naprawdę nie przeszkadza nam tak bardzo. Więc tak, ci najemcy radzili sobie naprawdę dobrze podczas Covid-19. Gdyby mieli problemy, gdyby powiedzieli, że będą mieli trudności z płaceniem czynszu, po prostu przesłalibyśmy im dokumenty dotyczące wniosku o rządowy fundusz stymulacyjny PPP i powiedzieliśmy: „Wypełnijcie to i dajcie nam znać, kiedy już to wypełnicie. .” I przez większość czasu nigdy nie odpowiadali i po prostu ponownie zaczynali płacić czynsz.
Teraz lokalny handel detaliczny również zaskakująco dobrze radził sobie podczas pandemii. Jeśli spojrzysz na raporty dotyczące handlu detalicznego, zobaczysz co innego, ale dzieje się tak dlatego, że grupują one małe sąsiedzkie sklepy z większymi najemcami detalicznymi, a są to zupełnie inne typy produktów. Zatem Twój sklep monopolowy, Twój CPA, Twoja firma ubezpieczeniowa – wszyscy ci goście muszą utrzymać działalność, dzięki czemu dobrze sobie poradzili również podczas pandemii.
Obrabować:
Wspomniałeś więc, że przemysłowa strona rzeczy może być nieco bardziej wyściełana lub, jak sądzę, solidniejsze firmy, które przetrwają trudne czasy, ale potem wspomniałeś także o powierzchni handlowej, że być może studio pilates nie byłoby tak izolowane. Czy istnieje profil najemcy lub typ najemcy, którego lubisz przyjmować w tych przestrzeniach, dzięki któremu czujesz się trochę bezpieczniej, mając pewność, że Twoje mieszkanie jest zawsze wynajęte?
Kim:
Typ najemcy będzie najemcą hiperlokalnym, więc potrzebujesz kogoś, do kogo ludzie dojeżdżają w odległości mniejszej niż milę. Nie mam nic przeciwko salonom stylizacji paznokci, bo są hiperlokalne. Po pierwsze, najemca będzie hiperlokalny, a nie jedyny w swoim rodzaju, do którego ludzie będą musieli dojeżdżać na duże odległości.
A w tym przypadku rynek ma znaczenie. Zatem jeśli mam studio pilates na rynku usługowym, nawet jeśli mam nieruchomość przemysłową na rynku usługowym, będzie to teraz stwarzać duże ryzyko. Chcesz czegoś, co jest wypełnieniem, co oznacza, że nie jest w sztyfcie. A jeśli masz studio Pilates, nieruchomość, którą właśnie przeglądamy, klienci studia Pilates jeżdżą ładniejszymi samochodami niż ja. Oczywiście istnieje dowcip o nieruchomościach, że wszyscy jeździmy używanymi Toyotami, ale mimo to wszyscy jeżdżą ładniejszymi samochodami niż ja, więc mam większą pewność, że podczas recesji wszystko będzie z nimi w porządku.
Obrabować:
Ma to sens, ma sens. Czy są jeszcze jakieś rzeczy, które robisz, aby złagodzić ryzyko w postaci stabilizacji portfela lub zawarcia nowej umowy?
Kim:
Tak. Tak więc, jeśli chodzi o nasz istniejący portfel, kiedy go odnawiamy, nie wyciągamy całego kapitału. Więc nie warzymy tych frajerów. Pozostawiamy dużo kapitału w tej transakcji, ponieważ z jednej strony, jeśli wyciągniesz cały kapitał, to jest fantastyczne, możesz go ponownie zainwestować, więc całkowicie rozumiem ten punkt widzenia. Ale z drugiej strony, teraz masz tak wysoką wycenioną cenę swojej nieruchomości i jeśli rynek spadnie, możesz mieć kłopoty, ponieważ Twoja spłata zadłużenia wzrosła, jeśli wyciągniesz cały swój kapitał. I tak odnowiliśmy kilka nieruchomości, refinansowaliśmy kilka nieruchomości z naszego portfela rok lub dwa lata temu, kiedy stawki były świetne, a część zostawiliśmy w umowie. Zatem LTV w całym naszym portfelu jest dość niskie. To jakieś 50, 60% wartości naszego kredytu.
A potem to samo z umowami, które robimy teraz. Nie powiedziałbym, że to całkowicie nasz wybór, ale jeśli chodzi o pożyczkę na wartość, używamy obecnie dość niskiej dźwigni, myślę, że znacznie niższej niż kiedykolwiek wcześniej. Mamy 60% kredytu na wartość tej ostatniej nieruchomości. I oczywiście, jeśli nie chcesz stosować niskiej dźwigni finansowej, inną opcją jest skorzystanie z finansowania przez sprzedawcę. Więc to też jest naprawdę dobra opcja.
David:
Tak. W tym szaleństwie istnieje metoda zaciągania mniejszego zadłużenia w przypadku nieruchomości komercyjnych i ma ona związek z architekturą finansowania. Tak więc w przypadku nieruchomości mieszkalnych zazwyczaj otrzymujesz pożyczkę o stałym oprocentowaniu na cały okres trwania pożyczki, zwykle 30 lat. Nie musisz się martwić koniecznością refinansowania. Możesz refinansować, jeśli stopy spadną do poziomu, w którym ma to sens. Ale w przypadku pożyczek komercyjnych obowiązują harmonogramy spłat balonowych, więc będziesz musiał je refinansować.
Więc jeśli masz wysokie saldo kredytu i masz stopę procentową wynoszącą 3%, może to mieć dla ciebie sens, ale co się stanie, jeśli stopy wzrosną do 6% lub 7%, a utkniesz na poziomie 80% wartości kredytu? To mogłoby być katastrofalne. Zatem utrzymywanie niższego salda kredytów na nieruchomościach komercyjnych, nawet przy niskich stopach procentowych, jest w dalszym ciągu mądrym posunięciem i manewrem obronnym, ponieważ nie wiadomo, dokąd spadną stopy procentowe. A jeśli pójdą za wysoko, a saldo kredytu będzie wysokie, możesz tam utknąć.
Myślę, że wiele osób słyszy to w przypadku nieruchomości komercyjnych i reagują, to głupota. Dlaczego miałbyś to kiedykolwiek zrobić? Dlaczego nie chcesz zmaksymalizować kwoty, jaką możesz wyciągnąć z transakcji i kupić następną? Dzieje się tak dlatego, że stawki nie są stałe.
Obrabować:
Tak. Zawsze słyszysz, jak mówią: „To jest wolne od podatku. To dług wolny od podatku.” To tak, jakbyś chciał zatrzymać tam część swojego kapitału. W ten sposób, jeśli kiedykolwiek sprzedałeś swoją nieruchomość, faktycznie odejdziesz z wypłatą, zawsze tak o tym myślę. Ale teraz, gdy rozumiemy, co Kim widzi na rynkach nieruchomości komercyjnych, przyjrzymy się umowie, którą właśnie sfinalizowała. Ale wcześniej zrobimy sobie krótką przerwę.
David:
Witamy ponownie w podcaście BiggerPockets Real Estate. Siedzimy z twardo stąpającym po ziemi inwestorem, Kimem Hopkinsem, i rozmawiamy o wszystkich sprawach związanych z nieruchomościami komercyjnymi. Zaraz przystąpimy do umowy, którą ona właśnie zawiera. Zajrzyjmy zatem za kurtynę. Kim, gdzie znajduje się ta transakcja?
Kim:
Ta oferta jest zlokalizowana w moim obecnym rodzinnym mieście Phoenix w Arizonie.
Obrabować:
Dlaczego wybrałeś ten rynek?
Kim:
Wybraliśmy ten rynek, ponieważ znaleźliśmy ofertę, Rob.
Obrabować:
Ładny. Kocham to.
Kim:
Przeszukaliśmy prawdopodobnie około 10 różnych rynków każdą ofertę, jaką udało nam się znaleźć, i tutaj ją znaleźliśmy.
Obrabować:
Wystarczająco dobrze dla mnie. Jaki to rodzaj nieruchomości komercyjnej?
Kim:
To sąsiedzkie centrum handlowe.
David:
A jaka była cena zakupu nieruchomości?
Kim:
Cena nabycia zawarta w umowie wynosi 5.4 mln.
Obrabować:
Ilu najemców jest obecnie w tej nieruchomości i czy są jakieś wolne miejsca?
Kim:
To świetne pytanie. W tej nieruchomości jest około 20 najemców i powiedziałbym, że płaciliśmy ceny za tę nieruchomość pod klucz. Reklamowano nam, że jest w stu procentach zajęty przez najemców po rynkowym czynszu. Ale tak się składa, że zaraz po podpisaniu umowy dowiedzieliśmy się, że dwóch najemców ma zaległości, a jedno mieszkanie jest wolne.
David:
Wygląda na to, że obecnie filtrują wszystko, nawet sposób reklamowania ofert. Czy możesz powiedzieć, że oglądałeś bardzo przefiltrowaną pro-formę? Tak.
Kim:
Ta pro forma była bardzo popularna na Instagramie, dopóki nie zagłębiłeś się w szczegóły.
Obrabować:
Dobra. Chcę więc cofnąć się trochę, ponieważ zapytaliśmy Cię, dlaczego znalazłeś tę ofertę. Mówiłeś, że to dlatego, że tam znalazłeś tę ofertę, ale dlaczego wybrałeś akurat tę ofertę? Co Cię w nim takiego przyciągnęło?
Kim:
Przede wszystkim jest w fantastycznej lokalizacji. Jest to więc wypełnienie, co oznacza, że nie jest wykluczone. Znajduje się w bardzo zamożnej, nawet lepszej niż zamożna, wkrótce niezwykle zamożnej dzielnicy Phoenix, a właśnie tego chcesz. Widzisz domy odwracane wokół niego, te duże domy na małej działce, biało-czarne, co jest obecnie trendem. Wokół niego przewrócono mnóstwo domów. Jest obok Dutch Bros, który moim zdaniem lepiej od nas wybiera nieruchomości. I tak jest to świetna lokalizacja. To był numer jeden.
Numer dwa jest taki, że jest napisany ołówkiem. Zawsze, zawsze, zawsze kieruj się liczbami. Zatem stopa kapitalizacji była rozsądna. Biorąc pod uwagę to, co wówczas wiedzieliśmy, pro forma była całkiem uczciwa, więc zapewniła solidny zwrot. Powiedziałbym więc, że to były dwa główne powody.
David:
Podoba mi się to, że wciąż widzimy ołówek. Jak myślisz, jak długo uda nam się to zrobić, zanim następne pokolenie zacznie się zastanawiać, dlaczego wciąż mówimy, że wszystko jest ołówkiem?
Obrabować:
Chyba tak długo, jak będziemy używać ołówków.
Kim:
Ponieważ arkusz Google brzmi dziwnie.
David:
Czy jednak nadal ich używają?
Obrabować:
Wypadło mi.
Kim:
W arkuszu kalkulacyjnym mogło to wyjść źle.
David:
W porządku. Czy w związku z tą umową, Kim, trzymałeś się swojego pola zakupu, czy też musiałeś dokonać jakichś kreatywnych manewrów?
Kim:
W tej chwili trochę bolesne. Myślę, że powiedziałem to na początku, ale w naszym pudełku z zakupami znajdują się modele zbudowane po 1980 r. lub później. Mogłem o tym zapomnieć. Jednak jedno z naszych kryteriów pola zakupu opiera się na roku 1980 lub później. Zrobiliśmy wyjątek. Zrobiliśmy wyjątek. Budynek ten powstał pod koniec lat 1970. XX wieku, ale obecny właściciel kupił go i dodał mnóstwo wartości. Przeprowadzili mnóstwo rehabilitacji. Przerobili dach. Przebudowali wszystkie witryny sklepowe. Przebudowali parkingi. Czy ktoś chce zgadnąć, czego mi może brakować podczas tych renowacji?
Obrabować:
Ach, toaleta, ścieki, rury.
Kim:
Wow. Nie widziałeś rzeczy, które ja widziałem. Te filmy z badania kanalizacji wyglądają jak najgorsza kolonoskopia, jaką kiedykolwiek widziałeś.
David:
Masz rację, Kim, ponieważ wielu inwestorów po prostu nie myśli o tym, że gdy coś trafi do toalety, musi się gdzieś podziać i istnieje sposób, w jaki przedostaje się z twojej posesji na zwykle linie miejskie i powinieneś prześwietlić to kamerą i zobaczyć, jak wyglądają. Widziałem, jak korzenie drzew wrastają w rury i tworzą tam drewniaki, a potem jakiś dzieciak spuszcza pluszowe zwierzę do toalety, a ono tam utknie, tworząc blokadę, której naprawienie może być niezwykle kosztowne, zwłaszcza jeśli musisz wiercić w betonie lub asfalcie parkingu, a następnie znaleźć, w której części rury to było. Czy był to dla Ciebie problem związany z tą konkretną umową?
Kim:
Tak. Złamaliśmy więc jedno z kryteriów naszej umowy. A rury są stare. Mają skończone życie. Są z żeliwa i dobiegają końca. Więc to na pewno jest dla nas problem.
Obrabować:
Dobra. Mam wiele pytań na ten temat, ale wszystko w porządku. Możemy porozmawiać na ten temat w trybie offline o kanalizacji.
Kim:
Och, idź po to. Chętnie porozmawiam o tej umowie. Mam nadzieję, że to potajemnie prywatna rozmowa coachingowa, ponieważ mam pytania, czy powinniśmy działać dalej.
Obrabować:
Kiedy więc tak się dzieje, czy jest to jedna z tych rzeczy, z których trzeba kopnąć każdego… bo zwykle, powiedzmy w Airbnb lub wynajmie długoterminowym, jeśli wyłączy się woda, trzeba umieścić je w hotelu lub muszę to rozgryźć. Ale wygląda to na dość masowy remont podziemny na terenie całej posiadłości. Czy na czas naprawy musisz zamykać firmy?
Kim:
Tak. Dowiedziałem się mnóstwo o kanałach, czego tak naprawdę nie chciałem wiedzieć i nadal nie chcę, ale zasadniczo rury wykonują tak zwane kanalizowanie, czyli miejsce, w którym dno w zasadzie ulega erozji. I tak dnem jest ziemia. A jeśli szybko to złapiesz, możesz wykonać tak zwane rurociągowanie, polegające na wdmuchiwaniu żywicy epoksydowej do rur i układaniu ich, w zasadzie tworząc rury z PVC wewnątrz starych rur żeliwnych. I to jest fantastyczne, bo teoretycznie można to zrobić, nie przeszkadzając żadnemu z lokatorów. Z drugiej strony to dla tej nieruchomości wydatek rzędu stu tysięcy dolarów, więc naprawdę chcesz wiedzieć, że trzeba to zrobić.
I myślę, że możesz się domyślić. Jeśli zatrudnisz kogoś, kto zajmuje się układaniem rur, aby zbadał rury, to tak, jakbyś miał inspektora dachowego, który zajmuje się dachami. Jak myślisz, co ta osoba powie? Prawidłowy. Trzeba to zrobić na wczoraj. Więc to trudna decyzja, czy czekać, czy nie, bo jeśli będziesz czekać zbyt długo, rury mogą się zawalić i wtedy, jak powiedziałeś, będziesz musiał przekopywać się przez ziemię i przeszkadzać lokatorom. To duży problem.
Obrabować:
Wow. Powiedz mi zatem, czy udało Ci się wynegocjować jakieś ustępstwa, ulgi cenowe, cokolwiek ze sprzedawcą?
Kim:
Tak. Podsumowując, te dwie kwestie to te rury, a drugą kwestią są zalegający z płatnościami najemcy. I zazwyczaj nie jest to nic wielkiego. Właściwie nie pamiętam ostatniej nieruchomości, którą kupiłem, gdzie nie było kilku zalegających z prawem najemców, którzy w magiczny sposób pojawili się, gdy tylko podpisaliśmy umowę. Problem w tym, że tak naprawdę płacimy cenę za tę nieruchomość „pod klucz”. Nie daje to takich samych zwrotów jak nieruchomość, którą kupiliśmy w zeszłym roku. Powiedziano nam, że jest w idealnym stanie, jest wynajęty w stu procentach, a wszyscy najemcy płacą czynsz rynkowy. Zatem utrata dochodu w pierwszym roku nie jest czymś, co powinniśmy jeść. Reklamowano nam to jako „pod klucz”, a nie jako wartość dodaną.
David:
Kiedy więc odkryłeś kopię zapasową dwukropka nieruchomości, w jaki sposób wykorzystałeś te informacje, aby wrócić do sprzedawcy i spróbować wynegocjować dla siebie lepszą ofertę?
Kim:
Tak. Poprosiliśmy więc sprzedawcę o telefon. Skłamałbym, gdybym się nie bał, ale wszyscy moi przyjaciele, którzy są jak sprzedawcy Cutco, mówili: „Musisz poprosić o telefon. Nie możesz robić tego śmieciowego e-maila. Musisz poprosić o telefon. Więc dosłownie przeczytałem ponownie, nigdy nie rozdzielając różnicy, i poprosiłem go o telefon, a on powiedział, że nie.
Obrabować:
Wie, że musi pójść na ustępstwa. Prawdopodobnie boi się negocjować, bo to on nie ma władzy.
Kim:
Nie chciał ze mną rozmawiać. Więc to, co zwykle robimy, nie wiem, czy wy też tak robicie z waszej strony, ale zazwyczaj wysyłamy długi e-mail z dużą ilością liczb, który wyjaśnia, dlaczego naszym zdaniem zasługujemy na to uznanie. I po prostu czułem, że tutaj to nie będzie wystarczająco trafne. To nie byłby wystarczający wpływ. Zrobiłem więc coś nowego. Zrobiłem prezentację, na przykład prezentację w arkuszu Google, a następnie nakręciłem wideo na platformie Loom, przeglądając prezentację. Wysłałem mu więc link do filmu z Loomem, nawet bez prezentacji, więc musiał wysłuchać mojego głosu, a ja pokazałem mu dokładnie, jak te zaległości wpłyną na nasze dochody w pierwszym roku. Następnie przejrzałem koszt kanalizacji, pokazałem mu wszystkie modele, pokazałem filmy, które nakręciliśmy z zakresu kanalizacji i poprosiłem o moją prośbę o kredyt.
Obrabować:
Szczerze mówiąc, myślę, że ten telefon rozwiązał 90% problemów na rynku nieruchomości. Właściwie to myślałem o tym wczoraj wieczorem. Wszyscy tak bardzo boją się podnieść słuchawkę i negocjować, jak to robiliśmy kiedyś, za moich czasów, a ja miałem sytuację, w której negocjowałem tam i z powrotem z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, który, tak się złożyło, był żoną sprzedawca. Przedstawiłem kilka opcji, a potem w końcu do mnie zadzwonił i powiedział: „W porządku. Co próbujesz zrobić?" A ja na to: „No cóż, w waszej ofercie tak naprawdę nie chodzi o przepływ środków pieniężnych, a ja próbuję zawrzeć umowę, która faktycznie przyniesie mi przepływy pieniężne”. I faktycznie doszliśmy do porozumienia. To bardzo dobrze, bo wiem, że rozmowa ze sprzedawcą jest bardzo stresująca. Przełamanie bariery pośrednika w obrocie nieruchomościami zawsze jest stresującym doświadczeniem, ale myślę, że jest to niezwykle ważne.
Kim:
Tak. No cóż, próbowałem. Zamiast tego wysłałem film z Loomem, ale próbowałem zadzwonić i myślę, że film z Loomem był drugi najlepszy.
Obrabować:
I co się stało? Czy powiedział tak? Czy oddał Ci pieniądze?
Kim:
Więc siedział nad tym przez półtora tygodnia, aż w końcu skontaktowaliśmy się z nim, gdy byliśmy na wakacjach, ale powiedział nie. Stwierdził, że według niego sam mógłby naprawić zaległości. Nie sądził, że kanalizacja stanowi poważny problem. Powiedział, że nie zaoferuje nam żadnego kredytu, więc ostatecznie wycofaliśmy się z umowy.
Obrabować:
Czy byłeś bliski powiedzenia: „W każdym razie zróbmy to”, czy też byłeś tego zdecydowany od samego początku?
Kim:
Cóż, to nie jest dokładnie miejsce, w którym historia się kończy. Więc wycofaliśmy się z umowy. Odzyskaliśmy nasze poważne pieniądze. Powiedzieliśmy pożyczkodawcy wszystko, aż do przeprowadzki elfa po domu i świątecznych zakupów, czyli najważniejszych rzeczy o tej porze roku. Wycofaliśmy się z umowy. A właściwie dwa dni temu zadzwonił do nas broker, broker sprzedawcy, i powiedział, że jest skłonny zaoferować kredyt w wysokości stu tysięcy dolarów. Nie powiedziałem tego na początku, ale poprosiliśmy o 350,000 XNUMX dolarów zniżki.
Obrabować:
350,000 350,000 dolarów zniżki czy XNUMX XNUMX dolarów kredytu?
Kim:
O co prosiliśmy, to 350,000 XNUMX dolarów zniżki od ceny zakupu.
Obrabować:
Przejdźmy więc do dnia dzisiejszego, zadzwonisz do brokera i on powie: „Hej, sprzedawca chce wrócić. Zamierza ci dać sto tysięcy dolarów zniżki od ceny zakupu”. Świetnie, ok. I wtedy?
Kim:
Powiedzieliśmy więc: „Dziękujemy bardzo, ale zadzwoń do nas, jeśli będzie 200”.
Obrabować:
A czy on do ciebie oddzwonił? Czy on do ciebie zadzwonił?
Kim:
Tak dzwoniłem godzinę temu i jest już 130.
Obrabować:
Dobra. Hej, to jest postęp. Czy to ostateczna liczba? To się ciągle zmienia.
Kim:
Cóż, moglibyśmy teraz zadzwonić do niego na głośnik, ale…
Obrabować:
Byłby to pierwszy przypadek w historii BiggerPockets. W sumie bardzo by mi się to podobało, ale OK. OK, więc 130. Gdzie jesteś? Czego chcesz za to?
Kim:
Jestem na granicy, jeśli mam być z tobą szczery.
David:
Mimo że przeprowadzamy z Tobą wywiad, czy możemy Cię przez to omówić?
Kim:
Tak, bardzo by mi się to podobało. Wyślij mi rachunek później.
David:
Bo mam wrażenie, że jesteśmy w środku negocjacji. Nie słyszymy o umowie zawartej pięć lat temu. Oto jakie są moje przemyślenia. Jeśli stawki spadną lub pozostaną niższe, sprzedawca będzie miał poczucie, że nie muszę dawać jej pieniędzy. Mam zamiar pozyskać kolejnego nabywcę. Ale jeśli zobaczysz kolejny wzrost stóp procentowych, kwota, którą ktoś będzie skłonny zapłacić za tę nieruchomość, ulegnie zmianie, ponieważ teraz wszystkie liczby, które wpiszesz w arkuszu Excela, ulegną zmianie, a to oznacza, że będzie bardziej prawdopodobne, że przyjedzie wróć i powiedz: „OK, możesz mieć swoje 200,000 200,000”, ale w tym momencie nie masz stawki, jaką chciałeś, więc prawdopodobnie będzie ona jeszcze większa. Czy zostało to przekazane za pośrednictwem brokerów w stylu: „Hej, daj facetowi znać, że kupimy to za XNUMX XNUMX dolarów rabatu po tej cenie, ale jeśli stawki wzrosną, albo będzie musiał zapłacić za mnie, aby uzyskać niższą stawkę albo później będzie większy rabat.”
Kim:
Tak. Zatem nasza stawka jest zablokowana, a jednym z naszych scenariuszy awaryjnych jest to, że zamkniemy przed końcem roku, ponieważ chcemy skorzystać z odpisu podatkowego, o którym mówiłem wcześniej. Ale zwróciliśmy mu uwagę-
Obrabować:
% 80?
Kim:
Tak. Zwróciliśmy mu uwagę, że jeśli stopy wzrosną, będzie mu trudno znaleźć innego kupca.
Obrabować:
Myślę, że ma teraz trudności ze znalezieniem kupca. Zadzwonił do ciebie, prawda? Jeśli zadzwonił do ciebie i próbuje ponownie nawiązać tę rozmowę, prawdopodobnie to ty.
Kim:
Tak. Myślę, że zdałem sobie sprawę, że problem polega na tym, że patrzymy na dwie różne właściwości. Sprzedawca patrzy więc na nieruchomość, którą kupił po atrakcyjnej cenie. Obiekt ten był w złym stanie. To naprawdę potrzebowało miłości. Nieruchomość była praktycznie pusta, była zniszczona i tak dalej. I tak patrzy na tę nieruchomość, którą kupił za świetną cenę. Posiada go również w gotówce, więc ryzyko jest znacznie mniejsze. Więc jego punkt widzenia jest taki, jaki jest twój problem? Jest kilka wolnych stanowisk. To część prowadzenia biznesu. Po prostu go wypełniasz. Kogo to obchodzi, że na rehabilitację tej jednostki potrzeba 20,000 XNUMX dolarów w TI? Wielka rzecz. Bo siedzi w pociągu z sosami.
Ale my patrzymy na tę nieruchomość, za którą zapłaciliśmy wyższą cenę. Zwroty nie były na początku świetne, ale nie przeszkadzało nam to, ponieważ spełniało podstawowe założenia. Nie były to wielkie zyski, ale podstawowe podstawy, rozwiązały nasz problem podatkowy i myśleliśmy, że dostajemy coś, co wymaga bardzo niskich kosztów utrzymania. Teraz siedzimy w miejscu, w którym będziemy spieszyć się z sfinalizowaniem transakcji przed końcem roku. I szczerze mówiąc, to dla nas ważny czynnik. Interesuje nas jakość naszego życia. Zastanawiamy się, jaka jest Twoja stawka godzinowa? Nie, ile zarabiasz rocznie? To teraz dużo pracy. Zamkniemy więc tę nieruchomość w środku wakacji i wtedy odziedziczymy wszystkie problemy.
Obrabować:
Oto moja myśl. David, możesz mi powiedzieć, jeśli się z tym nie zgadzasz. Myślę, że wzrośnie nieco powyżej tych 130, biorąc pod uwagę to, gdzie jesteś i fakt, że do ciebie dzwonili. Ale nie sądzę, że powinieneś brać tę sto, powiedzmy 50, jeśli tam trafisz, i odejmować ją od ceny zakupu, ponieważ nie sądzę, że będzie to miało znaczenie w ogólnym miesięcznym kredycie hipotecznym. Myślę, że najważniejsze dla ciebie będzie otrzymanie kredytu w wysokości 150,000 XNUMX dolarów, o ile będzie to zgodne z bankowością. Twoje środki są ograniczone. David, możesz się do tego przyczepić, ale uznałbym to za kredyt, abyś mógł zaoszczędzić te pieniądze na zaliczce i wykorzystać je na opłacenie tego gigantycznego wydatku. I w tym momencie patrzysz na transakcję, którą początkowo analizowałeś. Tak bym do tego podszedł. Co o tym myślisz, Davidzie?
David:
Finansowanie komercyjne może na to nie pozwolić, to samo w przypadku finansowania nieruchomości mieszkaniowych, ponieważ masz do czynienia z pożyczkami zgodnymi z wymogami. Zasady są dość jasne, ile sprzedawca może wnieść w koszt zamknięcia kupującego. W przestrzeni komercyjnej może to nie działać tak samo. Kiedy zdejmą to z ceny zakupu, nie ma to większego wpływu. Pożyczasz po prostu trochę mniej pieniędzy.
Kim:
Cóż, utrzymujemy tę samą kwotę pożyczki, więc oszczędzalibyśmy te pieniądze jako gotówkę w banku. Stawialibyśmy… Jeśli udzieli nam kredytu w wysokości 200,000 200,000 dolarów lub obniży cenę zakupu, zapłacimy XNUMX XNUMX dolarów mniej.
David:
Tak. Zatem na Twoim miejscu byłoby tak samo. A co jeśli on wejdzie i dokona zmian za ciebie?
Kim:
Byłbym bardzo zainteresowany, gdyby chciał zająć się kanalizacją. Pytanie, czy uda mu się to zrobić po zamknięciu? Czy mu ufamy?
Obrabować:
Robi się to trochę ryzykowne, ponieważ są sprzedawcy, którzy nie podejmą takiego ryzyka, ponieważ transakcja zawsze może nie dojść do skutku. Przykładowo, z tego powodu ta umowa już nie została sfinalizowana. A wtedy zawsze możesz mieć jakiś kontrakt, który zmusi go do zrobienia tego później. Ale to zawsze jest ryzyko samo w sobie. Tak czy inaczej jest to trudne.
Kim:
Tak. I czuję, że chcę mieć pewność, że rzeczywiście przestrzegam zasad, o których rozmawialiśmy wcześniej w programie. Chcę się upewnić, że nie spekuluję na temat nakłonienia najemców do wprowadzenia czynszu na rynku. Inną kwestią jest to, że właściwie planowaliśmy samodzielnie zarządzać tą nieruchomością, ponieważ znajduje się ona w naszym rodzinnym mieście. A czy chcemy tego bólu głowy? Czy chcemy się tego podjąć? Zajmiemy się także leasingiem. I po prostu niepewność co do tego, dokąd zmierza rynek. Czy martwimy się o najemcę Pilates? Czy martwimy się o tych najemców, którzy zalegają z płatnościami? Czy będziemy mogli ponownie wynająć powierzchnię? Więc zaczynam odczuwać zimno.
David:
Nie wiem, czy się mylisz. Myślę, że biorąc pod uwagę kierunek, w jakim zmierza rynek, bardziej prawdopodobne jest, że w przestrzeni komercyjnej sytuacja się uspokoi, a potem zrobi się ciasno. Więc masz to po swojej stronie. A może Phoenix zostało odizolowane od tego trochę i sprzedawca nie zdaje sobie sprawy, że na rynku pojawi się wiele nieruchomości komercyjnych, które zaczną trafiać na rynek po znacznie bardziej konkurencyjnych cenach niż te, które widzieliśmy, ponieważ stawki są tak wysoki. A kiedy te płatności balonowe zaczną nadchodzić, refinansowanie nie będzie już możliwe, a wiele z tych nieruchomości było przedmiotem, w które ludzie wpłacali pieniądze, aby je kupić, więc musieli je sprzedać, aby spłacić inwestorów.
Myślę, że obecnie na rynku pojawi się więcej asortymentu niż wcześniej. Czas jest po Twojej stronie, aby znaleźć ofertę. Czas nie działa na Twoją korzyść, jeśli chodzi o część podatkową. Więc to naprawdę musisz zważyć. Czy warto obciąć podatki, aby kupić lepszą ofertę, czy nie? Ale naprawdę doceniam, że podzieliłeś się szczegółami tej historii, ponieważ jest to prawdziwa nieruchomość. To jest dokładnie to, co się dzieje. Powiedziano mi to, a potem okazało się, że jest tamto, a potem powiedziałem to, a potem oni powiedzieli tamto, a historia ciągle się zmienia.
Obrabować:
Oto, co bym powiedział. Myślę, że poszłabym dalej, o ile uzyskałabym zapewnienie, że właściciel naprawi to przed lub zaraz po zamknięciu.
Kim:
Ciekawy. Podoba mi się ten pomysł.
Obrabować:
Bo dla mnie to ta sama umowa. Jeśli on zapłaci za to w ramach tej koncesji, w ramach tego kredytu, jakkolwiek chcesz to podzielić, to w zasadzie będzie to ta sama umowa. Trzeba tylko mieć pewność, że naprawa zostanie wykonana.
Kim:
Ciekawy. Tak. I zwykle szukamy… To, co mówimy, zwykle szukamy problemów, które znikają wraz ze sprzedawcą. Więc daj mi zestawienie dochodów, które jest spisane na serwetce przez cały dzień. Nie mam problemów, które znikają po stronie sprzedawcy, ale są to wszystkie problemy, które nie znikają po stronie sprzedawcy. Trzymają się z nami, gdy tylko zamykamy. Stąd nasze wahanie.
David:
Cóż, myślę, że postępujesz słusznie. Trzymaj się swojej broni. Jeśli musisz obciążyć swoje podatki, a to ma większy sens niż kupno nieruchomości, zrób to. Ale na twoim miejscu sprawdziłbym również, czy gdybym musiał zapłacić 70 kawałków więcej niż chciałem, czy ogólna ulga podatkowa zrekompensowałaby te 70 kawałków? Więc nawet jeśli umowa może nie być taka, jakiej chciałeś, ogólnie rzecz biorąc, ma to większy sens. A jeśli tak jest, to zadaj sobie pytanie, powiedzmy, że twoja ulga podatkowa wyniosła 40 kawałków, ale będziesz mieć swoje 70 kawałków poza miejscem, w którym chcesz być, więc poczujesz się, jakbyś miał w sumie 30 kawałków, czy ta nieruchomość znajduje się w tak doskonałej lokalizacji i jest tak wielkim atutem, że warto wydać te 30 kawałków? A może, biorąc pod uwagę twoje doświadczenie, wiedzę i to, co robisz, Kim, czy mógłbyś po prostu znaleźć lepszą ofertę, dzięki której mógłbyś odzyskać te pieniądze gdzie indziej?
Obrabować:
W porządku, wszyscy. Jeśli chcesz poznać najnowsze informacje na temat tej historii i śledzić jej przebieg, pamiętaj o obserwowaniu Kim we wszystkich jej mediach społecznościowych. Kim, gdzie można Cię znaleźć i uzyskać ciekawe aktualizacje i zakończenie sagi?
Kim:
Tak. Aby dowiedzieć się więcej o tym, co robimy i znaleźć się na naszej liście aktualizacji i możliwości, mogą odwiedzić naszą stronę internetową, którą jest ironpeakproperties.com. Śledź mnie na LinkedIn pod Kim Hopkins. I wreszcie na Instagramie jako MoneyPlusHappy. I hej, może powinniśmy to poddać głosowaniu. Jeśli to usłyszycie, śmiało rozważcie, co waszym zdaniem powinniśmy zrobić z tą umową.
Obrabować:
W porządku. Jeśli oglądasz to w YouTube, skomentuj w komentarzach YouTube. Pozwól nam wiedzieć co myślisz.
David:
W porządku, Kim, wspaniale było cię tu gościć. Dziękuję bardzo za podzielenie się z nami swoją historią. Sama siedzę na szpilkach i igłach, czekając, jak potoczy się ta historia, więc będę ciekawa siebie. Ale na dzisiaj pozwolimy ci się stąd wydostać. Dziękuję bardzo za obecność w programie.
Kim:
Dziękuję bardzo za przyjęcie mnie.
David:
Mówi David Greene w imieniu Roba, wysłał spodnie od Kohl's, Abasolo, wylogowujący się.
Obejrzyj odcinek tutaj
Pomóż nam!
Pomóż nam dotrzeć do nowych słuchaczy w iTunes, zostawiając nam ocenę i recenzję! To zajmuje tylko 30 sekund, a instrukcje można znaleźć tutaj. Dziękuję! Naprawdę to doceniamy!
W tym odcinku omówimy:
- Kim's inwestowanie w nieruchomości komercyjne „kup pudełko” wykorzystuje do zakupu dochodowych nieruchomości
- Wyjaśnienie stóp kapitalizacji i dlaczego MUSISZ to zrobić dobrze, kupując duże nieruchomości
- Połączenia napompowany”pro forma” brokerzy liczb będą starali się Cię przekonać (nie kieruj się nimi!)
- Rodzaje nieruchomości komercyjne, które są odporny na blokowanie i zawsze bądź otwarty
- Połączenia istotne ryzyka dla nieruchomości komercyjnych w 2024 roku i dwie firmy, którym NIGDY nie powinieneś wynajmować
- A głębokie nurkowanie na żywo z obecną umową Kim debatuje nad zakupem
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Połącz się z Kimem:
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub zostać partnerem BiggerPockets? E-mail .
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
- PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
- PlatonESG. Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
- Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- :ma
- :Jest
- :nie
- :Gdzie
- $W GÓRĘ
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- Zdolny
- O nas
- o tym
- powyżej
- AC
- przyśpieszony
- Konto
- w poprzek
- rzeczywisty
- faktycznie
- Dodaj
- w dodatku
- Korzyść
- oddziaływać
- Po
- potem
- ponownie
- przed
- temu
- przed
- Airbnb
- Wszystkie kategorie
- dopuszczać
- dozwolony
- wzdłuż
- już
- również
- Chociaż
- zawsze
- am
- ilość
- an
- Analizując
- i
- zwierzę
- Inne
- odpowiedź
- każdy
- więcej
- ktoś
- wszystko
- osobno
- Apple
- Zastosowanie
- doceniać
- uznanie
- podejście
- architektura
- SĄ
- POWIERZCHNIA
- obszary
- Arizona
- na około
- AS
- zapytać
- kapitał
- powiązany
- At
- przyciąga
- autor
- samochód
- uniknąć
- unikając
- z dala
- z powrotem
- poparła
- Łazienka
- Bilans
- Bank
- Bankowość
- bariera
- na podstawie
- podstawowy
- Gruntownie
- BE
- bo
- staje
- być
- zanim
- rozpocząć
- Początek
- za
- jest
- korzyści
- Korzyści
- BEST
- Ulepsz Swój
- lepsza pozycja
- Duży
- Duże zdjęcie
- większe
- Najwyższa
- Rachunek
- Bit
- Czarny
- wiać
- Bonus
- Botki
- granica
- pożyczać
- obie
- Dolny
- kupiony
- Pudełko
- przerwa
- przynieść
- pośrednik
- brokerów
- brat
- Budowanie
- wybudowany
- Pęczek
- biznes
- biznes
- ale
- przycisk
- kupować
- KUPUJĄCY..
- Zakup
- Kupuje
- by
- California
- wezwanie
- nazywa
- aparat fotograficzny
- CAN
- Może uzyskać
- czapka z daszkiem
- wózek
- samochody
- walizka
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- katastrofalny
- zapasy
- Centrum
- zmiana
- Zmiany
- wymiana pieniędzy
- Kurant
- wybór
- Dodaj
- wybrał
- Boże Narodzenie
- jasny
- Zamknij
- dokładnie
- zamknięcie
- Współprowadzący
- Coaching
- zimno
- Zawalić się
- COM
- jak
- przyjście
- komentarz
- komentarze
- handlowy
- nieruchomość komercyjna
- przekazane
- sukcesy firma
- konkurencyjny
- Zakończony
- całkowicie
- składnik
- koncesje
- konkluzja
- beton
- pewność
- Rozważać
- wobec
- umowa
- przyczynić się
- Rozmowa
- odwrotnie
- przekonać
- skorygowania
- prawidłowo
- Koszty:
- mógłby
- Para
- kurs
- pokrywa
- pokryty
- Covidien
- CPA
- Stwórz
- tworzy
- Tworzenie
- Twórczy
- kredyt
- Kredyty
- Kryteria
- CrossFit
- ciekawy
- Aktualny
- Obecnie
- kurtyna
- Klientów
- David
- dzień
- Dni
- sprawa
- czynienia
- Promocje
- debatują
- Dług
- zdecydować
- decyzja
- głęboko
- obronny
- Zdecydowanie
- zależy
- deprecjacja
- zasłużyć
- detale
- ZROBIŁ
- różnica
- różne
- KOPAĆ
- Zniżka
- Wyświetlacz
- dystans
- nurkować
- do
- robi
- Nie
- robi
- Dolar
- dolarów
- zrobić
- nie
- na dół
- napęd
- jazdy
- Spadek
- z powodu
- podczas
- holenderski
- Umierający
- każdy
- Wcześniej
- Ziemia
- jeść
- faktycznie
- bądź
- elf
- więcej
- zakończenia
- zakończony
- kończy się
- dość
- Cały
- całkowicie
- środowiskowy
- epizod
- sprawiedliwość
- szczególnie
- niezbędny
- majątek
- Eter (ETH)
- oceniać
- Parzyste
- EVER
- Każdy
- wszyscy
- wszystko
- dokładnie
- przykład
- przewyższać
- wyjątek
- podniecony
- Przede wszystkim system został opracowany
- drogi
- doświadczenie
- wyjaśnione
- Objaśnia
- niezwykle
- fakt
- czynnik
- nie
- sprawiedliwy
- Spadać
- wentylator
- fantastyczny
- czuć
- stopy
- błąd
- kilka
- Postać
- wypełniać
- wypełniony
- filtry
- finał
- W końcu
- finansowanie
- Znajdź
- znalezieniu
- i terminów, a
- pięć
- Fix
- ustalony
- poprawki
- piętro
- florida
- pływ
- Przepływy
- obserwuj
- następnie
- jedzenie
- W razie zamówieenia projektu
- zapomniany
- formuła
- naprzód
- Naprzód
- znaleziono
- cztery
- Darmowy
- przyjaciel
- przyjaciele
- od
- fundusz
- Podstawy
- przyszłość
- brama
- Ogólne
- generacja
- otrzymać
- miejsce
- gigant
- Dać
- dany
- daje
- Go
- cel
- Goes
- będzie
- poszedł
- dobry
- got
- Rząd
- wielki
- wspaniały
- Chciwy
- Ziemia
- Zarządzanie
- Rozwój
- PISTOLETY
- Facet
- miał
- Pół
- ręka
- zdarzyć
- się
- dzieje
- Ciężko
- Have
- mający
- he
- głowiasty
- słyszeć
- wysłuchany
- przesłuchanie
- pomoc
- jej
- tutaj
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- Najwyższa
- wysoko
- go
- samego siebie
- jego
- historia
- Dobranie (Hit)
- uderzanie
- przytrzymaj
- wakacje
- Strona główna
- uczciwy
- Szczerze
- nadzieję
- Ufnie
- nadzieję
- Hopkins
- gospodarz
- HOT
- hotel
- godzina
- dom
- domy
- obudowa
- W jaki sposób
- How To
- Jednak
- HTTPS
- cetnar
- i
- CHORY
- pomysł
- if
- obraz
- natychmiast
- Rezultat
- ważny
- poprawa
- ulepszenia
- poprawy
- in
- obejmuje
- Dochód
- Zwiększenia
- niewiarygodnie
- osób
- przemysłowy
- Informacja
- początkowo
- wewnątrz
- zamiast
- instrukcje
- ubezpieczenie
- odsetki
- OPROCENTOWANIE
- Stopy procentowe
- zainteresowany
- najnowszych
- inwentarz
- Inwestuj
- inwestowanie
- inwestycja
- inwestor
- Inwestorzy
- odosobniony
- problem
- problemy
- IT
- samo
- iTunes
- jack
- łączący
- jpg
- skok
- właśnie
- Trzymać
- konserwacja
- trzymane
- kopać
- Dziecko
- dzieci
- zabójca
- Kim
- Uprzejmy
- Wiedzieć
- wiedza
- wie
- duży
- większe
- Nazwisko
- Ostatni rok
- w końcu
- Późno
- później
- prowadzić
- prowadzący
- UCZYĆ SIĘ
- dowiedziałem
- nauka
- dzierżawa
- dzierżawić
- Pozostawiać
- pozostawiając
- lewo
- pożyczkodawca
- łagodny
- mniej
- niech
- Dźwignia
- LG
- życie
- lubić
- Prawdopodobnie
- LIMIT
- Linia
- linie
- LINK
- Lista
- mało
- pożyczka
- Kredyty
- usytuowany
- lokalizacja
- blokady
- zamknięty
- długo
- długoterminowy
- Popatrz
- wygląda jak
- wyglądał
- poszukuje
- krosna
- stracił
- Partia
- dużo
- miłość
- niski
- niższy
- LTV
- zrobiony
- Główny
- konserwacja
- robić
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- wiele
- wyraźny
- rynek
- rynki
- masywny
- Materia
- Maksymalizuj
- Może..
- może
- me
- oznaczać
- znaczy
- Poznaj nasz
- wzmiankowany
- metoda
- Metryka
- Środkowy
- może
- milion
- brakujący
- błąd
- Złagodzić
- modele
- mama
- moment
- pieniądze
- miesięcznie
- jeszcze
- Hipoteka
- większość
- ruch
- pójść naprzód
- przeniósł
- przeniesienie
- dużo
- wielokrotność
- Muzyka
- musi
- my
- sam
- Natura
- koniecznie
- Potrzebować
- potrzebne
- wymagania
- nigdy
- Nowości
- Następny
- noc
- Nie
- żaden
- już dziś
- numer
- z naszej
- zajmuje
- of
- poza
- oferta
- oferowany
- Biurowe
- nieaktywny
- często
- częstokroć
- oh
- W porządku
- Stary
- on
- pewnego razu
- ONE
- te
- tylko
- koncepcja
- operacyjny
- Opinie
- Szanse
- przeciwny
- Option
- Opcje
- or
- zamówienie
- Oregon
- Inne
- Inaczej
- ludzkiej,
- na zewnątrz
- zewnętrzne
- koniec
- ogólny
- własny
- właściciel
- posiada
- płatny
- bolesny
- malować
- pandemiczny
- Papier
- Papierkowa robota
- Paryż
- Park
- parking
- część
- szczególny
- partnerem
- Przeszłość
- Zapłacić
- zwracając
- płatność
- płatności
- ołówki
- Ludzie
- dla
- procent
- doskonały
- feniks
- telefon
- Rozmowa telefoniczna
- Fizycznie
- wybierać
- zbierając
- obraz
- kołki
- rura
- Rury
- Miejsce
- Miejsca
- krok po kroku
- planowany
- planowanie
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- gracz
- odgrywa
- Proszę
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- Punkt widzenia
- muzyka pop
- teczka
- position
- power
- PPP
- praktycznie
- Premia
- presentation
- przedstawione
- bardzo
- Cena
- Cennik
- pierwotny
- Zasady
- prywatny
- Pro
- prawdopodobnie
- Problem
- problemy
- wygląda tak
- Produkt
- Profil
- rentowny
- Postęp
- niska zabudowa
- własność
- chroniony
- ciągnięcie
- zakup
- położyć
- Putting
- jakość
- pytanie
- pytania
- Szybki
- całkiem
- rankingu
- Kurs
- ceny
- ocena
- dosięgnąć
- real
- nieruchomość
- rynki nieruchomości
- prawdziwe życie
- zrealizować
- realizowany
- naprawdę
- pośrednik w sprzedaży nieruchomości
- powód
- rozsądny
- Przyczyny
- podsumować
- recesja
- Refi
- Odwyk
- zainwestować ponownie
- względny
- poleganie
- pamiętać
- Wynajem
- Wynajem
- naprawa
- Raporty
- reprezentować
- zażądać
- wywołań
- wymagać
- mieszkaniowy
- Odpowiadać
- restauracja
- restauracji
- detaliczny
- powrót
- powraca
- Pozbyć się
- prawo
- Ryzyko
- ryzyko
- rabować
- ROI
- dach
- Korzenie
- okrągły
- reguły
- run
- pędzić
- bezpieczniej
- saga
- Powiedział
- taki sam
- Zapisz
- oszczędność
- powiedzieć
- powiedzenie
- bać
- zakres
- druga
- sekund
- Tajemnica
- widzieć
- widzenie
- wydać się
- wydaje
- widziany
- sprzedać
- Sprzedający
- wysłać
- wysyłanie
- rozsądek
- wysłany
- poważnie
- Usługi
- siedem
- kilka
- Shape
- dzielenie
- ona
- arkusz
- PRZESUNIĘCIE
- wysłane
- Zakupy
- sklepy
- krótkoterminowy
- powinien
- pokazać
- pokazał
- seans
- zamknąć
- zamknąć
- bok
- znaczący
- podpisywanie
- ponieważ
- pojedynczy
- Siedzący
- sytuacja
- sytuacje
- Rozmiar
- spać
- Plaster
- mały
- mniejszy
- mądry
- So
- Obserwuj Nas
- sprzedany
- solidny
- rozwiązany
- kilka
- Ktoś
- coś
- gdzieś
- Wkrótce
- Typ przestrzeni
- obowiązuje
- Głośnik
- specyficzny
- swoiście
- spekulacja
- wydać
- spędził
- dzielić
- Sponsorzy
- Kwadratowa
- początek
- Stan
- Zestawienie sprzedaży
- pobyt
- Kij
- Nadal
- bodziec
- sklep
- Historia
- Strategia
- strajk
- studio
- taki
- domniemany
- pewnie
- Powierzchnia
- Brać
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- ukierunkowane
- kierowania
- nauczony
- podatek
- Podatki
- powiedzieć
- najemca
- Tendencję
- REGULAMIN
- trzeciorzędowy
- texas
- niż
- podziękować
- dzięki
- że
- Połączenia
- Przyszłość
- ich
- Im
- następnie
- teoria
- Tam.
- Te
- one
- rzecz
- rzeczy
- myśleć
- Myślący
- to
- w tym roku
- tych
- chociaż?
- myśl
- tysiąc
- trzy
- Prosperować
- kwitną
- Przez
- A zatem
- Związany
- czas
- czasy
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- Toaleta
- powiedział
- Tona
- Ton
- także
- wziął
- CAŁKOWICIE
- trudny
- Pociąg
- Transkrypcja
- Przekształcać
- drzewo
- Trend
- wypróbowany
- kłopot
- Zaufaj
- próbować
- stara
- Obrócony
- pod klucz,
- włącza
- drugiej
- rodzaj
- typy
- typowy
- zazwyczaj
- Niepewność
- odkryte
- dla
- zrozumieć
- zrozumienie
- jednostka
- jednostek
- aż do
- Aktualizacja
- Nowości
- us
- posługiwać się
- używany
- zastosowania
- za pomocą
- zazwyczaj
- Utah
- wakacje
- wartość
- początku.
- Wideo
- Filmy
- Zobacz i wysłuchaj
- Głos
- Głosować
- czekać
- Czekanie
- spacer
- chodził
- chodzący
- chcieć
- poszukiwany
- chce
- była
- Waszyngton
- oglądania
- Uzdatnianie wody
- Droga..
- we
- Strona internetowa
- tydzień
- ważyć
- powitanie
- DOBRZE
- poszedł
- były
- Co
- Co to jest
- jeśli chodzi o komunikację i motywację
- czy
- który
- Podczas
- biały
- KIM
- cały
- dlaczego
- żona
- będzie
- skłonny
- w
- bez
- Praca
- pracujący
- działa
- zmartwiony
- martwić się
- gorzej
- najgorszy
- wartość
- by
- napisany
- Źle
- rok
- lat
- tak
- wczoraj
- ty
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet