Większość Prognozy rynku mieszkaniowego na rok 2023 brzmieć tak, „Niebo spada! Sprzedaj wszystko! W przyszłym roku domy będą warte 1 dolara! To zupełnie jak w 2008 roku!” Przyjrzyj się historii tych, którzy sfałszowali prognozy w ten sposób. To są ci sami prognostycy którzy testują i oceniają narzędzia, przedstawiając swoje potrzeby i wyzwania w kontekście stosowanych narzędzi przewidywali awarię nastąpi w pewnym momencie w ciągu ostatnich dziesięciu lat. Teraz, z nutą strachu w powietrzu, dziennikarze zajmujący się nieruchomościami głównego nurtu zrobią wszystko, co w ich mocy, aby przekonać was, że mamy powtórkę z 2008 roku. Jest to jednak dalekie od prawdy.
Ale jak moglibyśmy prognozować rynek mieszkaniowy w 2023 roku bez danych? A gdzie są dane, tam są Dave'a Meyera, wiceprezes ds. danych i analiz w firmie BiggerPockets oraz gospodarz programu W sklepie podcast. Dave i jego zespół niedawno wydali „Raport o stanie inwestowania w nieruchomości w 2023 r," co daje wszystkie potrzebne dane dotyczące rynku mieszkaniowego z powodzeniem inwestować w 2023 r. W nim uczestniczy Dave Jak 2022 rynek mieszkaniowy Flipped kiedy Fed podniósł stopy procentowe, jak wpłynęło to na podaż i popyt oraz czego możemy się spodziewać w 2023 r.
Dave również omówi trzy strategie inwestycyjne uważa za bardziej odpowiednie na inwestycje w 2023 r, W tym całkowicie pasywny sposób inwestowania, połączenie przepływów pieniężnych i wzrostu wartości oraz sposób, w jaki kupujący mogą to zrobić korzystać z tego rynku aby uzyskać oferty ze znaczną zniżką. Chociaż nie możemy przewidzieć przyszłości, możemy dać Ci najlepszy wgląd w to, co możesz zrobić budować bogactwo w 2023 roku. Więc wyłącz prognozowanie strachu głównego nurtu i dostrój się do prawdziwych wiadomości, które mają cię wzbogacić!
Kliknij tutaj słuchać w Apple Podcasts.
Posłuchaj podcastu tutaj
Przeczytaj transkrypcję tutaj
David:
To jest podcast BiggerPockets 718.
Dave:
Jeśli pracujesz na rynku, na którym płace nie rosną, istnieje tylko psychologiczna granica tego, ile ludzie będą płacić za czynsz. Może to być tylko X procent. Zwykle 30% ich dochodów może iść na wynajem, więc całkowicie zgadzam się, że w hybrydowym lub doceniającym mieście wzrost czynszów wzrośnie. Nie wiem, czy to koniecznie oznacza, że kiedykolwiek osiągną przepływ gotówki, jaki zwykle wspierają te przepływające pieniądze miasta, ale osobiście uważam, że to lepszy zakład, ponieważ nie stawia się tylko na przepływ gotówki, uznanie lub tylko wzrost czynszów.
Dostajesz wszystkiego po trochu. Nie wiesz, która z tych trzech opcji może działać najlepiej, ale cokolwiek się stanie, skorzystasz na tym.
David:
Co się dzieje, wszyscy? To jest David Greene, twój dzisiejszy podcast BiggerPockets Real Estate z jednym z moich ulubionych współgospodarzy, nikim innym jak wiceprezesem analityków Biggerpockets, Dave'em Meyerem, z fantastycznym programem dla ciebie. Po pierwsze, Dave, jak się dzisiaj miewasz?
Dave:
Mam się dobrze. Świetnie się bawiłem nagrywając ten odcinek. Myślę, że ludzie mają na co czekać.
David:
Świetnie sobie radzicie, ponieważ jeśli słuchacie do końca programu, zobaczycie dokładnie, dlaczego to był fantastyczny program poruszający bardzo trudny temat, którego cała nasza konkurencja unika, ponieważ nie Nie chcę rozmawiać o tym, co wydarzy się w 2023 r., poza krzykiem. Niebo się wali, albo udawaj, że nic się nie dzieje, i po prostu daj mi swoje pieniądze, żebym mógł cię nauczyć, jak inwestować w nieruchomości. Tutaj nie chodzi nam o to życie.
Dave:
Absolutnie nie i może powinniśmy byli o tym porozmawiać na koncercie, ale myślę, że ludzie unikają koncepcji ryzyka. Widzą ryzyko na rynku i to prawda. Wierzę, że na rynku istnieje ryzyko, ale ryzyko jest przeciwwagą dla nagrody. Musisz więc zrozumieć ryzyko, aby móc czerpać korzyści i możliwości, które się tam znajdują. Myślę, że na koncercie naprawdę o tym rozmawialiśmy. Rozmawialiśmy bardzo szczegółowo o zagrożeniach i niektórych sposobach ograniczania ryzyka i korzystania z okazji, które mogą pojawić się w nadchodzącym roku.
David:
Dokładnie tak. Więc jeśli byłeś ciekawy, jeśli byłeś sfrustrowany, jeśli po prostu chciałeś zrozumieć, co do cholery dzieje się teraz na rynku mieszkaniowym, to jest program, który przyniesie ci mnóstwo jasności . Jeśli wysłuchasz do końca, w rzeczywistości przejdziemy do trzech strategii, które, jak wierzymy, zadziałają niezależnie od tego, co zrobi rynek w tych niepewnych czasach w 2023 roku. Zanim przejdziemy do dzisiejszego programu, mam krótką wskazówka dla ciebie. Wejdź na stronę largepockets.com/report i pobierz raport Dave ROE.
Wiele informacji z dzisiejszego programu pochodziło z tego i możesz je otrzymać za darmo, jeśli jesteś członkiem BiggerPockets. Dave, chcesz coś powiedzieć, zanim wkroczymy?
Dave:
Nie, idź sprawdzić raport. Spędziłem na nim dużo czasu.
David:
Wesprzyj Dave'a i zostaw nam komentarz pod filmem na YouTube, mówiąc nam, co myślisz o tym raporcie. Okaż mu trochę miłości. Jeśli podoba Ci się ten program, zostaw nam pięciogwiazdkową recenzję, gdziekolwiek słuchasz podcastów. Chłopaki, szczerze mówiąc, to jest bardzo, bardzo ważne. Jesteśmy obecnie czołowym targiem nieruchomości na całym świecie. Chcemy tak pozostać, ale bez Waszej pomocy nie damy rady. Niezależnie od tego, czy jest to Apple Podcast, Spotify, Stitcher, gdziekolwiek słuchasz podcastu, poświęć chwilę i daj światu znać, jak bardzo lubisz ten podcast, abyśmy mogli pozostać numerem jeden. Dobra, przejdźmy do wywiadu.
Dave, napisałeś raport o rynku nieruchomości. Opowiedz nam trochę o tym.
Dave:
Zrobiłem. Jest to pełny, kompleksowy opis inwestowania w nieruchomości na rok 2023. Napisałem go, ponieważ tak wiele się teraz dzieje. Od kilku lat nie jesteśmy i nie byliśmy na normalnym rynku mieszkaniowym. Rozpoczynam raport od przeanalizowania wszystkich różnych czynników i zmiennych, które będą miały wpływ na rynek mieszkaniowy w tej chwili, a następnie omówię niektóre z najlepszych strategii, które można zastosować w 2023 r., aby skorzystać z tego, co osobiście uważam za zamiar być szansami w nadchodzącym roku i po prostu zadać kilka pytań na temat rynku 2023, ponieważ wszyscy oczywiście lubimy prognozować i zgadywać, co się wydarzy, ale jest kilka pytań bez odpowiedzi, które moim zdaniem będą czynnikiem X dla rynek mieszkaniowy w 2023 r., którego po prostu jeszcze nie wiemy, jak to się potoczy.
David:
Powiedziałbym, że w mojej krótkiej karierze inwestowania w nieruchomości… Cóż, mówię krótko. W porównaniu z niektórymi to długo, ale nie jestem jeszcze starym człowiekiem. Powiedziałbym, że to najbardziej skomplikowany rynek, jaki kiedykolwiek widziałem. Ma o wiele więcej konkurencyjnych czynników, które wpływają na to, co widzimy. Czy jest to podobne do tego, co zauważyłeś, i czy część z nich została omówiona w raporcie?
Dave:
Absolutnie. Kiedy spojrzymy na rynek mieszkaniowy w ciągu ostatnich 80 lat lub gdziekolwiek mamy całkiem dobre, wiarygodne dane, rynek mieszkaniowy jest zwykle dość przewidywalny. Porusza się w cyklach, ale powiedzmy przez siedem lub osiem na każde 10 lat rośnie od 2% do 4%, nieco powyżej tempa inflacji. To dość stabilny stan i niezbyt ekscytujący. Przez ostatnie 15 lat sprawy stały się trochę bardziej interesujące, aw ciągu ostatnich kilku lat było trochę więcej boomu.
W szczególności przez ostatnie trzy lata, o czym zapewne wiedzą wszyscy, którzy tego słuchają, stało się to szaleństwem. Nie oznacza to, że ludzie z konieczności zachowują się irracjonalnie lub że jesteśmy całkowicie wytrąceni z równowagi. Moim zdaniem to, co wydarzyło się w ciągu ostatnich kilku lat, to zmienne i czynniki, które zawsze wpływają na rynek mieszkaniowy, zbiegły się w tej idealnej burzy, która spowodowała wzrost cen mieszkań. Teraz zaczynamy dostrzegać, że to się uspokaja i wracamy do bardziej zrównoważonego i szczerze mówiąc bardziej normalnego rynku mieszkaniowego.
David:
To wydaje się szalone. Wydaje się to bardzo negatywne. Mamy tę nadmierną korektę, ale myślę, że biorąc pod uwagę szaleństwo, jakie mieliśmy przez ostatnie osiem lat, jeśli chodzi o to, jak gorący był rynek, i umieszczając to w kontekście tego, nie sądzę, aby była to tak duża nadmierna korekta jak mówią ludzie, ale z pewnością wydaje się, że tak jest, gdy porówna się to z 20% podwyżkami cen, które są normą w niektórych miastach. Wspomniałeś, że istnieją pewne dźwignie rynku mieszkaniowego, które wpływają na sposób, w jaki działa. Możesz mi powiedzieć, co przez to rozumiesz?
Dave:
Jasne. Myślę, że generalnie istnieją różne zmienne i są to głównie wskaźniki makroekonomiczne, które mają większy wpływ na ceny mieszkań niż inne. Istnieją tysiące rzeczy, a każdy indywidualny rynek mieszkaniowy działa inaczej. Ale kiedy mówisz o rynku mieszkaniowym na poziomie krajowym, tak naprawdę wszystko sprowadza się do kilku rzeczy. Ludzie często chcą to szczerze uprościć i powiedzieć: „Oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie, więc ceny spadają”. Na szczęście nie jest to takie proste. Wskaźników jest więcej. Jest więcej rzeczy, które naprawdę mają znaczenie i nie powinno to dziwić.
Tymi dźwigniami są rzeczy takie jak podaż i popyt. Oczywiście ceny w sensie ekonomicznym zawsze sprowadzają się do podaży i popytu, ale jeśli ekstrapolować to trochę bardziej, musimy naprawdę przyjrzeć się rzeczom takim jak przystępność cenowa, zapasy, niedobór mieszkań w Stanach Zjednoczonych, oczywiście inflacja, i rzeczy takie jak oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dla mnie to były główne rzeczy, które miały wpływ na rynek w 22 i nadal będą wpływać w 23, ale tylko w nieco inny sposób, ponieważ zmienił się sposób, w jaki te zmienne wchodzą ze sobą w interakcje.
David:
Wyszliśmy z jednej z największych recesji w historii naszego kraju tuż przed tą eksplozją. Więc z twojego punktu widzenia, jaki wpływ miała ta wielka recesja na przestrzeń budowniczych domów w ciągu ostatnich 10 lat?
Dave:
Mam na myśli, z prawie wszystkich szacunków, że Stany Zjednoczone mają ogromny niedobór mieszkań. Prognozy różnią się znacznie między trzema i pół a siedmioma milionami mieszkań. Kiedy mówisz o ekonomii, oznacza to po prostu brak podaży, prawda? W Stanach Zjednoczonych nie ma wystarczającej liczby mieszkań dla ludzi, co w dużej mierze przypisuje się temu, co wydarzyło się podczas i po wielkiej recesji finansowej. Mnóstwo firm budowlanych po prostu wypadło z rynku w 2008 roku. Było tam nieprzyjemnie, a ludzie szukali pracy. Firmy zamknięte.
Ludzie, którzy pracowali w budownictwie, przeszli do innych branż, więc jeśli spojrzycie na wykres, który umieściłem w raporcie, jest on dość zaskakujący. Od 2008 do 2010 roku można było zobaczyć, jak konstrukcja po prostu spadała z urwiska. Powoli odbudowywaliśmy się i teraz jest na całkiem niezłym poziomie. Ale przez te osiem lat, czyli jak pan powiedział, od 2010 do 2018 roku, byliśmy znacznie poniżej tempa budowy, na którym powinniśmy być. To stworzyło warunki, w których nie było wystarczającej liczby domów.
Zbiegło się to z okresem rozpoczynającym się około 2020 r., kiedy milenialsi, którzy są obecnie największą grupą demograficzną w całych Stanach Zjednoczonych, osiągnęli szczyt wieku kupowania domów. Mamy te zbiegi czynników, w których jest mnóstwo ludzi, którzy chcą domów, i millenialsi, którzy zakładają rodziny, zaczynają mieć dzieci, a domów jest za mało. To idealny scenariusz na wzrost cen. To tylko przykład tego, jak te różne siły makroekonomiczne współpracują lub działały razem podczas pandemii, aby podnieść ceny.
David:
Teraz, jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, o czym mówi Dave, i poznać najdrobniejsze szczegóły, które sprawiają, że jest to tak ekscytujące, możesz pobrać raport za darmo na stronie largepockets.com/report i sam zobaczyć te dane. Teraz będziemy dalej rozmawiać o tym, co jest w raporcie, ale jeśli naprawdę chcesz zatrzymać podcast i sprawdzić to lub pobrać go po zakończeniu podcastu, przejdź do bigpockets.com/report. Myślę, że to, o czym wspominasz o podaży i problemach z podażą, moim zdaniem, może być największą dźwignią w tym całym dramacie cen nieruchomości i próbie ich zrozumienia.
Właśnie wczoraj o tym mówiłem, kiedy ktoś powiedział: „Cóż, Davidzie, jeśli ceny będą nadal rosły, czy widzisz, że ceny gwałtownie spadają?” Powiedziałem: „Nie widzę, żeby spadały, ponieważ ich podaż jest tak ograniczona”. Jeśli jesteś właścicielem domu i masz 3% oprocentowanie, i możesz sprzedać swój dom i uzyskać 7% oprocentowanie, chyba że musisz się przeprowadzić, prawdopodobnie nie zamierzasz tego robić, zwłaszcza ze swoim dom jest teraz wart mniej niż wcześniej. Będziesz czekać. Więc ponieważ nie obserwujemy zalewu podaży na rynku, nie obserwujemy tego załamania cen, a to właśnie widzieliśmy podczas ostatniego załamania.
Podaży było tak dużo. Było znacznie więcej nieruchomości, niż ludzie mogli sobie pozwolić na zakup lub nawet chcieli kupić, co doprowadziło do dużego spadku cen. Myślę, że to jest dezorientujące dla ludzi, którzy myślą: „Co? Wchodzimy w recesję. Czy ceny nie powinny spadać, tak jak ostatnio? Co sądzisz o porównaniu środowiska, w którym się znajdujemy, z ostatnim razem, gdy widzieliśmy krach na rynku nieruchomości?
Dave:
To świetny punkt, a jest tego wiele. Najpierw powiem o podaży, że istnieją dwa dobre wskaźniki podaży. Jednym z nich jest długoterminowy wskaźnik, o którym wspomniałem wcześniej, że w Stanach Zjednoczonych po prostu nie ma wystarczającej liczby mieszkań. Dla mnie jestem stronniczy, ponieważ jestem inwestorem w nieruchomości. To właśnie wskazuje na długoterminową aprecjację nieruchomości. Niezależnie od tego, co będzie w 2023 czy 2024 roku, bo nie wiemy, co się stanie, dla mnie to, że chętnych na domy jest dużo, a domów jest mało, dobrze wróży cen nieruchomości w ciągu najbliższych 10-XNUMX lat.
Kiedy mówisz o tym, co dzieje się w krótkim okresie, lubię patrzeć na wskaźnik zwany zapasami, który w zasadzie pokazuje, ile domów jest obecnie na rynku. Do twojego punktu, to nie eksploduje. To zdecydowanie w górę od tego, gdzie byliśmy w 2020 i 2021 roku, ale nie w sposób, w którym sygnalizuje krach. Aby wyjaśnić to każdemu słuchającemu, uważam, że inwentaryzacja jest jednym z, jeśli nie najlepszym wskaźnikiem krótkoterminowych wyników rynku mieszkaniowego, ponieważ mierzy podaż i popyt. Nie chodzi tylko o to, ile domów jest wystawionych na sprzedaż. To coś, co nazywa się nowymi wpisami.
Zapasy są miarą tego, ile domów jest wystawionych na sprzedaż i jak szybko znikają z rynku. Kiedy więc widzisz, że zapasy zaczynają gwałtownie rosnąć, oznacza to znaczną zmianę w kierunku rynku kupującego, gdzie ceny prawdopodobnie spadną. Widzieliśmy, że w ciągu ostatnich sześciu miesięcy zapasy rosną. Ale tak naprawdę, David, szukałem tylko w tym tygodniu. Nie wiem, czy znasz tego faceta, Mike'a Simonsona. Jest z Altos Research. To wielki facet od nieruchomości. Zapasy spadły w zeszłym tygodniu. Teraz spada, więc to nie jest tak, że zapasy gwałtownie rosną i nagle widzimy, że rzeczy pozostają na rynku znacznie dłużej niż przed pandemią.
Po prostu wracają do poziomu sprzed pandemii. W tej chwili wszystko może się zmienić w ciągu najbliższych sześciu miesięcy. Ale w tej chwili nagrywamy to w styczniu 2023 r. Sytuacja jest dość stabilna pod względem zapasów, a to duża różnica w stosunku do tego, co wydarzyło się w 2008 r. Wspomnę również, że główna największa różnica między teraz a 2008 to standardy kredytowe. To nie moja specjalność, ale dużo o tym czytałem. Zasadniczo banki nie mogą udzielać szalonych ryzykownych pożyczek, które udzieliły w 2008 roku.
Ludzie nie są teraz niewypłacalni. Ludzie spłacają swoje kredyty hipoteczne na czas, a to naprawdę blokuje ceny, ponieważ to, co naprawdę powoduje, że rynek osiąga dno jak szalone, to wymuszona sprzedaż. Kiedy ludzie są zmuszani do sprzedaży, ponieważ nie mogą dokonać płatności, rynek wpada w szał. Na razie nic nie wskazuje na to, by tak się stało.
David:
Warto to zauważyć. Posłużyłem się analogią wczoraj, kiedy rozmawiałem z moimi liderami sprzedaży, którzy zadawali te same pytania. Moim zdaniem jesteśmy pół-ciężarówką zjeżdżającą ze wzgórza. Teraz wszyscy wiedzą, że podczas zjeżdżania ze wzgórza nie powinno się po prostu używać hamulców, ponieważ klocki hamulcowe się zużywają. Powinieneś zmienić bieg na niższy. Ale gdyby to była prawdziwa recesja, nie staczalibyśmy się w dół. Poszlibyśmy na łatwiznę. Gdyby gospodarka borykała się z problemami, ludzie nie mogliby kupować domów. Nie mogli dokonać płatności. Oni cierpieli. Z rynkiem pracy, można zobaczyć na sprzedaż.
Jesteśmy na rynku, na którym sztucznie spowalniamy sytuację, podnosząc stopy procentowe. To jak używanie hamulców podczas zjeżdżania z tego wzgórza. Jeśli zdejmiemy nogę z hamulca, ceny domów wzrosną. Zobaczysz, że transakcje mają miejsce w większej liczbie. Zobaczysz, że dni na rynku zaczynają spadać. Należy zauważyć, że przynajmniej obecnie nie jest to recesja oparta na fundamentalnych problemach naszej gospodarki. Kto wie, czy ChatGPT to wszystko zmieni. Wszyscy tracimy pracę, ale powiedziałem coś szalonego. Jest to absolutnie coś, co rząd zdecydował się zrobić, aby spróbować spowolnić inflację i rosnące ceny domów.
To jest coś, czego inwestorzy nieruchomości muszą być świadomi, decyzja, którą podejmuje Fed, decyzja, którą podejmuje rząd. Te czynniki makroekonomiczne odgrywają ogromną rolę w wartości Twojej inwestycji lub w tym, jak będą wyglądać przepływy pieniężne, gdy ją kupisz. Opowiedz mi trochę o tym, jakie rodzaje rynków powstają w wyniku wahań niskich lub wysokich zapasów, o których wspomniałeś.
Dave:
Zasadniczo myślę, że warto przyjrzeć się zapasom na lokalnym rynku, ponieważ zachowują się one bardzo różnie na różnych rynkach. W raporcie często posługuję się różnymi przykładami, ale ogólnie myślę, że miejsca na Środkowym Zachodzie i Północnym Wschodzie mają się względnie „dobrze”. Każdy ma swoją definicję dobrego samopoczucia. Niektórzy chcą zobaczyć krach na rynku mieszkaniowym. Powiem tylko, że ceny są stabilne w Chicago, Filadelfii, Bostonie, Indianapolis. Jeśli przyjrzysz się im i chcesz zrozumieć, co dzieje się na Twoim rynku, jeśli zapasy pozostają na stałym poziomie i są nadal poniżej poziomów sprzed pandemii, prawdopodobnie można się spodziewać, że rynek mieszkaniowy w tym obszarze będzie albo względnie płaski, albo może nawet skromnie wzrosnąć w ciągu następnego roku.
Kiedy zaczynasz widzieć, jak poziomy zapasów rosną powyżej poziomów sprzed pandemii, jest to dla mnie sygnał, że ceny prawdopodobnie spadną na tym rynku. Widać to szczerze w wielu miastach boomu z powodu pandemii, takich jak Boise, Reno, Austin, Denver, gdzie inwestuję. Rynki te odnotowują większą korektę, ponieważ po prostu poszły zbyt wysoko w górę. Właśnie osiągnęli pewien poziom, a to kolejny ważny wskaźnik przystępności cenowej, który jest po prostu nie do utrzymania, ludzie, których pensje nie są w stanie utrzymać cen, które widzieliśmy w niektórych z tych dynamicznie rozwijających się miast.
Naprawdę polecam, jeśli ludzie chcą przyjrzeć się swoim indywidualnym rynkom i dowiedzieć się, co się dzieje, spojrzenie na zapasy i dni na rynku to dwa naprawdę łatwe sposoby, dzięki którym możesz zacząć rozumieć, na przykład: „Czy jesteś na rynku sprzedawcy? Czy jesteś na rynku kupującego?” Dla jasności, ponieważ wydaje mi się, że ludzie często to mylą, rynek kupującego często oznacza, że jest to dobry moment na zakup. Wiem, że to mylące, ponieważ ludzie widzą, że ceny spadają, ale oznacza to, że tradycyjnie masz większą dźwignię. Rynek kupujących oznacza, że kupujący mają władzę. Rynek sprzedawcy oznacza, że sprzedawcy mają władzę.
Tak więc opuszczamy czas na skalę krajową, w którym sprzedawcy mieli całą władzę, prawda? Sprzedajemy to co… Mam na myśli, że prawdopodobnie miałbyś do czynienia z tym codziennie, David. Sprzedawcy mogliby w zasadzie powiedzieć: „Chcę wszystkiego, żadnych ustępstw, twojego pierworodnego dziecka. Daj mi swój samochód i obrączkę”, a ludzie to robili. Teraz jest to inny scenariusz, w którym kupujący mogą być nieco bardziej selektywni i negocjować. Ponownie, dni na inwentarzu rynkowym, dobre sposoby na stwierdzenie, gdzie twój rynek jest na rynku zrównoważonym, na rynku sprzedającego lub na rynku kupującego.
David:
To świetny punkt. Myślę, że czymś, co odróżnia nasze podcasty od innych, jest to, że nie polegamy tylko na czynniku strachu, aby uzyskać kliknięcia. Teraz łatwo jest powiedzieć ludziom: „Podczas rynku sprzedawcy nie powinieneś kupować, ponieważ sprzedawca ma całą władzę. Po prostu nie kupuj”. Ale powodem, dla którego jest to rynek sprzedającego, jest zwykle to, że ceny rosną tak szybko lub czynsze rosną tak szybko, albo twoje alternatywne opcje nieruchomości są tak ponure, że jest to zdecydowanie najlepsza opcja. Tak więc, więcej konkurencji zalewa tam. To tworzy rynek sprzedawcy.
I odwrotnie, łatwo jest wskoczyć i powiedzieć: „Cóż, to jest rynek kupującego, albo przepraszam, ceny spadają, więc nie powinieneś kupować. Należy czekać na dno, mimo że jest to rynek kupującego. To może być lepszy moment na zakup, dlatego musisz być świadomy obu rynków. Istnieje strategia, która działa w każdym z nich, i są plusy i minusy. Kupowanie na rynku sprzedawcy jest bardzo trudne. Zrezygnujesz z wielu rzeczy, których nie… Czasami z inspekcji musisz zrezygnować. Jednak zyskujesz przewagę ceny aktywów eksplodujących.
Na rynku kupującego możesz wchodzić w okres, w którym ceny mogą spaść. Teoretycznie nigdy nie wiemy, gdzie jest dno, ale zyskujesz okresy należytej staranności, sprzedawcy płacą dużo kosztów zamknięcia, zdobywasz śmietankę inwentarza upraw, której wcześniej nie mogłeś nawet zdobyć, chyba że miałeś 1.2 miliona w gotówka, aby przejść do rywalizacji. Oba mają plusy i minusy, a my naprawdę staramy się przedstawić tutaj pełny obraz, zamiast po prostu tworzyć tytuł, który mówi: „Kup teraz lub czekaj. Nadchodzi krach stulecia”. Potem widzieliśmy te rzeczy przez osiem lat. To nigdy nie przyszło.
Dave:
Pewnego dnia będą mieli rację, jeśli będą to powtarzać. Pewnego dnia będą mieli rację.
David:
Trafne spostrzeżenie. Zepsuty zegar dwa razy na dobę ma rację. Czy nie tak to działa?
Dave:
Dokładnie.
David:
Myślę, że twoje podejście do tego jest tym, na co ludzie powinni patrzeć, a nie po prostu: „Powiedz mi, co mam robić. Czy to jest kupno, czy to jest sprzedaż?” To zrozumienie czynników, które wpływają na cenę, a wtedy właściwa decyzja zwykle zostanie ujawniona. Omówiliśmy stronę podaży, mówiąc o zapasach, monitorując zapasy, rozumiejąc, dlaczego ceny nie spadają teraz gwałtownie, ponieważ nie ma dużej podaży, ale strona popytu jest również ważna. Nieruchomości są interesujące, ponieważ popyt jest nieco bardziej skomplikowany niż w przypadku czegoś innego, na przykład kart Pokemon.
Czy możesz mi powiedzieć trochę o popycie i jak to działa w szczególności w przypadku nieruchomości?
Dave:
Popyt na nieruchomości składa się z dwóch rzeczy. Myślę, że ludzie często myślą, że popyt to po prostu liczba osób, które chcą kupić dom. To nie jest. To, ile osób chce kupić dom i ile osób może sobie na to pozwolić. To są dwa… Oba wpływają na popyt, ale zachowują się na różne sposoby. Myślę, że największym przykładem jest David, obaj jesteśmy milenialsi. Myślę, że od lat można zobaczyć tych ekspertów w telewizji, którzy mówią: „Milenialsi nie chcą kupować domów. Nie kupują domów”. Wygląda na to, że ich dane tego nie pokazują. Pokazuje, że nie było ich stać na kupno domów, a w chwili, gdy było ich stać na kupno mieszkań, spowodowane niskimi stopami procentowymi w czasie pandemii, wskoczyli na rynek mieszkaniowy jak szaleni.
Tak więc popyt nie jest tak prosty, jak ludzie nie chcą kupować domów. Myślę, że głównymi czynnikami, które napędzają popyt i będą, jak już to powiedziałem, jest to, że milenialsi osiągają szczytowy okres zakładania rodziny. To jest mocna rzecz. Myślę, że ludzie naprawdę nie doceniają wpływu demografii, ale jest to bardzo, bardzo ważne. Widzimy, jak największe pokolenie w kraju wkracza w szczytowy wiek kupowania domów, co zwiększy popyt. Jak już powiedziałem, przy niskich stopach procentowych od 2020 do połowy 2022 roku ludzie szaleją na tym rynku.
Teraz ten popyt demograficzny prawdopodobnie utrzyma się przez kolejne trzy do pięciu lat, jeśli spojrzymy tylko na demografię Stanów Zjednoczonych, ale to, co się zmieniło i największym czynnikiem, który zmienił się od połowy 2022 r. do teraz, to czynnik przystępności cenowej. Druga połowa popytu to liczba osób, które mogą sobie pozwolić na zakup domu. Ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie tak szybko, jak to się dzieje, jest to po prostu całkowicie obniżona przystępność cenowa. Widzieliśmy, jak rynek mieszkaniowy reaguje na ten pojedynczy czynnik bardziej niż na cokolwiek innego, ponieważ jeśli ludzi nie stać na zakup domu, to wycofuje to cały popyt z rynku i to naprawdę łagodzi ceny, a nawet może je podbić. schodząc w dół.
Tak właśnie stało się z popytem. Szczerze mówiąc, może idę do przodu, moja opinia na temat tego, co wydarzy się na rynku mieszkaniowym w ciągu następnego roku, dwóch lat, trzech lat, dotyczy wyłącznie przystępności cenowej i tego, czy się poprawi. Moim zdaniem naprawdę sprowadza się to do tego, czy poprawi się przystępność cenowa? Wtedy rynek mieszkaniowy osiągnie dno i ponownie zacznie rosnąć.
David:
To jest tak potężny punkt niuansowy, który robisz. Popyt ma dwie głowy, jeśli chodzi o nieruchomości. Trzeba chcieć i trzeba umieć. Konwencjonalnie problem stanowiła zdolność. Nawet jeśli chciałeś kupić dom, po prostu nie mogłeś, ponieważ ceny rosły szybciej, niż mogłeś nadążyć, lub nie chciałeś konkurować z 11 innymi ofertami lub machać swoimi nieprzewidzianymi okolicznościami, więc po prostu powiedziałeś , „Hej, wyszedłem. Nie zamierzam tego robić. Kiedy jesteś na naprawdę, naprawdę złym rynku, to wtedy, gdy chętna strona znika.
Ludzie nie chcą kupować domów. Tak było w 2010 roku. Wiele osób nie było w stanie kupić domu, ale wielu mogło. Po prostu nie chcieli. Pamiętam, że w 2010 roku nikt tak naprawdę nie traktował nieruchomości jak kupowanie aktywów. To trudne, jeśli kogoś wtedy nie było. Patrzyli na to jak na przywiązanie się do 30-letniej kotwicy zwanej hipoteką. Gdybyś powiedział: „Kupiłem dom”, powiedziałbym: „O mój Boże, musisz spłacać tę spłatę przez następne 30 lat. Dlaczego chcesz to zrobić?" To zabawne, Dave, bo mój pierwszy dom, moja hipoteka wynosiła 900 dolarów. To wciąż było uważane za wyrok śmierci. Dlaczego miałbyś kiedykolwiek chcieć związać się z 900 $?
Nikt nie chciał kupować domów, a podaż była tak duża, że spowodowała gwałtowny spadek cen. To, co monitorujemy, gdy patrzymy na to, co robi rynek, to jaka jest podaż, którą uwzględniliśmy, a następnie, jaki jest tam popyt. Składają się na to dwa składniki. Musisz być gotów kupić dom i musisz być w stanie kupić dom, w przeciwieństwie do wielu innych rzeczy, które nie wymagają finansowania, jak przykład karty Pokemon, który podałem. Po prostu: „Czy chcesz to kupić, prawda?” Większość ludzi stać na zapłacenie 30 dolarów.
Nie znam się za bardzo na kartach Pokémon. Potem kupiłem siostrzeńcowi trochę na Boże Narodzenie i był tym bardzo podekscytowany. To nie jest rzecz, w której musisz być w stanie kupić je za nieruchomości.
Dave:
Tak wiele możliwości zakupu nieruchomości jest poza naszą kontrolą, ponieważ większość ludzi używa dźwigni finansowej, używa długu do finansowania nieruchomości. Tak więc oprocentowanie kredytu hipotecznego naprawdę wpływa na to, na co cię stać, a to pozytywnie wpłynęło na ludzi podczas pandemii, ponieważ nagle ludzie mogli sobie pozwolić na znacznie więcej. Teraz, kiedy wróciliśmy do… Właściwie, jest wysoki w porównaniu z tym, gdzie byliśmy, ale mamy rację co do historycznej średniej oprocentowania kredytów hipotecznych. Teraz, gdy wróciliśmy do bardziej normalnego oprocentowania kredytów hipotecznych w ujęciu historycznym, ma to negatywny wpływ na przystępność cenową.
Kiedy mówisz o kupnie karty Pokémon, dobrego wina lub czegokolwiek innego, po prostu używasz equity. Zwykle nie wykorzystujesz tych zakupów, więc tak naprawdę to zależy od ciebie: „Czy masz te pieniądze na koncie bankowym? Potem możesz go kupić. Istnieją inne przykłady lewarowanych aktywów, ale nieruchomości są prawdopodobnie największym przykładem lewarowanych aktywów i tak jest naprawdę. Właśnie dlatego nieruchomości są bardzo wrażliwe na stopy procentowe, ponieważ naprawdę wpływają na to, jak możesz kupować nieruchomości inwestycyjne lub głównych mieszkańców.
David:
Teraz, jeśli chodzi o stopy procentowe i Fed, czy możesz nam powiedzieć trochę o tym, jak podejmowane są te decyzje, a następnie, jak to ostatecznie wpływa na przystępność cenową?
Dave:
O rany, mój ulubiony temat. Zasadniczo, jak wszyscy wiemy, inflacja jest naprawdę wysoka. To ogromny problem dla gospodarki. To osłabia naszą siłę nabywczą. Wszyscy tego nienawidzą. Inwestorzy na rynku nieruchomości nienawidzą tego trochę mniej, ponieważ nieruchomości są fantastycznym zabezpieczeniem przed inflacją, ale nadal jest to do bani dla wszystkich. Fed zasadniczo podejmuje decyzje mające na celu walkę z inflacją. Robią to, podnosząc stopę funduszy federalnych. To jedyna rzecz, którą mogą kontrolować. To dziwne, ale w zasadzie jest to stawka, po jakiej banki pożyczają sobie nawzajem.
Ideą podniesienia stopy funduszy federalnych jest to, że jeśli pożyczanie pieniędzy staje się droższe, robi to mniej ludzi. Gdy mniej ludzi pożycza pieniądze, mniej pieniędzy krąży w gospodarce. Jest to również znane jako podaż monetarna, więc próbują zmniejszyć podaż monetarną, ponieważ widzieliśmy, jak to wariuje. W ciągu ostatnich kilku lat istnieje miara podaży pieniądza zwana M2. Zasadniczo widzieliśmy, jak wybucha, i stało się tak z kilku powodów. Jednym z nich były niskie stopy procentowe, a drugim drukowanie pieniędzy. Wprowadziliśmy do systemu dużo nowych pieniędzy, więc nie są w stanie wyciągnąć tych pieniędzy z systemu.
To, co mogą zrobić, to podnieść stopy procentowe i spróbować uzyskać je z mniejszego obiegu w gospodarce. Jeśli mniej osób pożycza pieniądze, pieniądze pozostają w banku lub na koncie oszczędnościowym, albo robisz z nimi mniej. To pomaga schłodzić inflację, przynajmniej w tradycyjnym ujęciu. To właśnie próbuje zrobić Fed. Oczywiście od początku stycznia 2023 r. inflacja jest nadal bardzo wysoka, ale wygląda na to, że trend zaczyna spadać. Teraz stopa funduszy federalnych nie kontroluje bezpośrednio oprocentowania kredytów hipotecznych, ale wpływa na oprocentowanie kredytów hipotecznych. Widzieliśmy więc, jak oprocentowanie kredytów hipotecznych spada z…
Na początku 2022 roku są, jak sądzę, poniżej lub dokładnie około 3%. Od tego nagrania wynosi on około 6.2%, więc wzrósł ponad dwukrotnie. To znacznie zwiększa ilość… To znacznie zmniejsza przystępność cenową, powinienem powiedzieć. Widzieliśmy czasy, kiedy na początku pandemii przystępność cenowa była niemal rekordowa. Ludzie mogli sobie pozwolić na wszystko do punktu, w którym obecnie przystępność cenowa jest najniższa od 40 lat. To najmniej przystępna cenowo nieruchomość od lat 1980. XX wieku, a implikacje tego są oczywiste. Jeśli cię na to nie stać, nie kupisz, więc popyt na rynku jest mniejszy.
David:
To jest naprawdę, naprawdę dobre. Podsumowując, do tej pory omówiliśmy dźwignie rynku nieruchomości, co powoduje, że ceny rosną lub spadają, podaż i zapasy oraz jak można je śledzić, popyt i możliwości, niuanse tego, co wpływa na popyt, a także kredyty hipoteczne stopy procentowe i inflacja, które są składnikami ciasta na rynku nieruchomości, które monitorujecie. Dodajesz więcej mąki. Dodajesz więcej jajek. Dodajesz więcej cukru. Dostaniesz ciasto o innym smaku. To jest to, co wszyscy staramy się zrozumieć, kiedy próbujemy przewidzieć, jak się sprawy mają.
A teraz, zanim przejdziemy do tego, co działa na tak niepewnym rynku, jak ten, moje ostatnie pytanie brzmi: co musi się stać, aby przystępność cenowa ponownie została zrównoważona i inwestowanie w nieruchomości stało się czymś, czym ludzie mogą się ekscytować i właściwie możliwy?
Dave:
Przede wszystkim nadal uważam, że inwestowanie w nieruchomości jest możliwe i ekscytujące. Musisz być trochę kreatywny, o czym porozmawiamy za chwilę. Myślę, że to, co się wydarzyło, trwało zasadniczo dwa lata, każda pojedyncza zmienna, wszystkie dźwignie, o których mówiliśmy, wskazywały tylko jeden kierunek dla cen i to było w górę. Teraz jesteśmy w punkcie, w którym musimy przywrócić równowagę i wszystko się zmieniło. Przystępność cenowa spadła do punktu, w którym moim zdaniem ceny prawdopodobnie nieco spadną w 2023 r. Aby uzyskać przystępność cenową, należy zmienić jedną z trzech rzeczy.
Przystępność cenowa jest czynnikiem składającym się z trzech różnych rzeczy. Jednym z nich są oczywiście ceny mieszkań, więc jeśli ceny spadają, poprawia to przystępność cenową. Druga sprawa to wzrost płac. Jeśli ludzie zarabiają więcej pieniędzy, rzeczy stają się bardziej przystępne cenowo. Już obserwujemy, jak wzrost płac zaczyna spadać i nie sądzę, aby był to główny czynnik na rynku mieszkaniowym. Trzeci to oprocentowanie kredytów hipotecznych, prawda? Jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie, przystępność wzrośnie. To są główne czynniki, którym przynajmniej będę się przyglądać przez następne kilka miesięcy.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych już spadło ze szczytu. Mogliby znowu pójść w górę, ale w październiku, listopadzie są na niskim poziomie siódemek. Teraz są na najniższych szóstkach. Przystępność cenowa już zaczyna się nieco poprawiać. Prawdopodobnie o to chodzi. Jeśli zamierzasz spojrzeć na jedną rzecz, aby zrozumieć rynek mieszkaniowy w 2023 r., polecam przystępność cenową.
David:
przystępność cenowa jest, jak wspomniałeś, kombinacją ceny i spłaty kredytu hipotecznego. To nie jest takie proste, jak tylko jedno lub drugie.
Dave:
Dokładnie.
David:
Po prostu zabawne, ponieważ kiedy ceny spadały, wszyscy narzekali, że domy są zbyt drogie, ponieważ ludzie mogli sobie pozwolić na zapłacenie za nie więcej, więc ceny wciąż rosły. Potem, kiedy ceny w końcu spadły, ludzie narzekali, że stopy procentowe są zbyt wysokie, ale to dwie strony tego samego medalu. Zwykle nie można mieć jednego bez drugiego, tak jak podaż i popyt. W porządku, przejdźmy do trzech rzeczy, które działają na niepewnym rynku, takim jak ten. Jaka jest Twoja pierwsza rada dotycząca strategii, z których ludzie mogą skorzystać lub gdzie mogą zarabiać pieniądze, nawet jeśli nie jesteśmy pewni, co stanie się z rynkiem?
Dave:
Cóż, jedną z rzeczy, którymi jestem najbardziej podekscytowany i tak naprawdę chcę zainwestować w ciągu najbliższych kilku tygodni, są pożyczki prywatne. Kiedy jesteś w środowisku o wysokich stopach procentowych, to bank pobiera te wysokie stopy procentowe. Więc jeśli możesz zostać bankiem, jest to całkiem ekscytująca propozycja. Prawdopodobnie jest wielu flipperów, którzy chcą pieniędzy. Prawdopodobnie są syndykatorzy, którzy potrzebują pożyczek pomostowych. Są ludzie, którzy potrzebują kredytów hipotecznych, więc istnieją możliwości bycia prywatnym pożyczkodawcą. Nie jestem w tym ekspertem. David, nie wiem, czy Dave Van Horn, trzeci Dave. Może powinniśmy mieć go na raz.
David:
Trzy D.
Dave:
Jest w tym prawdziwym ekspertem. Zapomniałem, jak nazywa się jego książka, Inwestowanie w notatki. BiggerPockets ma książkę. Sprawdź to. Myślę, że pożyczki prywatne są obecnie bardzo interesującą opcją, ponieważ jeśli dług jest drogi, jest to złe dla pożyczkobiorcy, ale czasami jest dobre dla pożyczkodawcy. To jest coś, na co przynajmniej patrzę w 2023 roku. Czy kiedykolwiek udzielałeś prywatnych pożyczek?
David:
Mam kilka notatek za pośrednictwem firmy Dave'a, PPR Note Company, jak sądzę. To podobna koncepcja jak to, co mówisz. Zasada ta ma zastosowanie do prywatnych pożyczek, ale odnosi się również do samego oszczędzania. Zostałeś ukarany za uratowanie ostatnich ośmiu lat. Inflacja była znacznie wyższa niż to, co można było uzyskać za pieniądze w banku. To pomaga napędzać wzrost cen aktywów, ponieważ mówisz: „Cóż, mam 100,000 20 $ w banku, zarabiam pół procenta, podczas gdy inflacja jest Bóg wie jaka jest, prawdopodobnie realistycznie od 30% do XNUMX%, jeśli spojrzysz na ceny żywności, gazu, nieruchomości i tym podobne.
Muszę to gdzieś położyć. Gdzie ja to położę? Cóż, prawdopodobnie włożę to w nieruchomości, bo to właśnie najbardziej rośnie, prawda? Ale kiedy widzimy, że stopy idą w górę, nawet jeśli zwalniają, ceny aktywów idą w górę. Stary, pamiętam, że był taki czas, kiedy pracowałem w restauracjach, gdzie zarabiałem 6.5% moich pieniędzy, które wkładałem do banku, a tego nawet nie było na płycie CD. Tak więc strategie takie jak prywatne pożyczki, po prostu oszczędzanie pieniędzy w pewnym momencie, stają się możliwe, gdy w końcu uzyskamy oprocentowanie do zdrowszego poziomu.
Dave:
Właściwie właśnie napisałem o tym blogu w BiggerPockets, że myślę, że osiągamy punkt, w którym stopy oszczędności znów są atrakcyjne. Na moim wysokodochodowym koncie oszczędnościowym mogę teraz uzyskać prawie 4%. Znam inflację, wychodzi jutro, ale od zeszłego miesiąca myślę, że wynosiła 7.1%, prawda? Ludzie mówią: „7.1% to więcej niż 4%”. Tak, to prawda, ale 7.1% to spojrzenie wstecz. Tak stało się w zeszłym roku. Jeśli spojrzysz na miesięczną stawkę, wynosi ona średnio około 0.2% w ciągu ostatnich pięciu miesięcy. Więc jeśli ekstrapolujesz to i nikt nie wie, co się stanie, ale jeśli po prostu to ekstrapolujesz, możesz sobie wyobrazić, że inflacja za rok może wynosić od 2% do 3%.
Więc jeśli zarabiasz 4% na swoich pieniądzach po raz pierwszy od lat, twoja stopa oszczędności może faktycznie przynieść ci nie wielki zwrot, ale przynajmniej więcej pieniędzy niż pochłania inflacja. Osobiście przynajmniej lokuję pieniądze… Szukam okazji w nieruchomościach, ale biorę pieniądze, które mam, lokując je albo na rynku pieniężnym, albo na wysokodochodowym koncie oszczędnościowym, ponieważ przynajmniej możesz zarobić od 1% do 2% rzeczywistych zwrotów z twoich pieniędzy, w przeciwieństwie do ostatnich kilku lat, kiedy umieszczając pieniądze na koncie oszczędnościowym, traciłeś co najmniej 6% lub 7%.
David:
Nie było tego nawet jako opcji, gdy stawki były bardzo niskie, a to napędzało nasz wielki bieg. Teraz, bez konkretnych inwestycji, zarabiasz na odsetkach, które pochodzą z banknotu, ale jest on znikomy w porównaniu z tym, ile pieniędzy zarabiasz, gdy banknot spłaca się wcześniej. Zazwyczaj w takich przypadkach kupujesz banknot ze zniżką. Kupiłem notatkę. Powiedzmy, że zapłaciłem 50,000 75,000 $, a saldo banknotu wynosiło 80,000 300 $ lub 400 XNUMX $ i otrzymuję XNUMX, XNUMX $ miesięcznie z tego banknotu, więc jest zwrot z pieniędzy, które zapłaciłem.
Jest amortyzowany, więc dostaniesz więcej niż to, co wydałeś, ale naprawdę wygrywasz, gdy ta osoba sprzedaje lub refinansuje swoją nieruchomość, a ty otrzymujesz zwrot 80,000 XNUMX $, gdy wydałeś tylko mniejszy procent na notatkę. Najtrudniejsze jest to, że w przeciwieństwie do nieruchomości, nie masz kontroli. To nie jest jak atut. Mogę tam wejść, kupić i naprawić, żeby było więcej warte. Wybieram, w którym momencie na rynku zamierzam go sprzedać. Jesteś na łasce drugiej osoby, więc strategia polega na tym, aby mieć wszystkie te małe notatki, które tam są. W przeciwieństwie do gniazda w pudełku, nie wiesz, kiedy wyskoczy, ale w pewnym momencie to nastąpi.
Potem bum, masz wyskakującą notatkę. Osiągasz zysk. Albo idziesz kupić większy banknot, który zapewnia większy przepływ gotówki, albo inwestujesz w coś innego, co było czymś, czego planowałem robić znacznie więcej, kiedy to kupowałem. Potem zobaczyliśmy, co się stało z rynkiem mieszkaniowym. To było jak: „O nie, cała para do przodu, daj mi żelazka w ogniu, jak tylko mogę, ponieważ ten rynek rośnie”. Myślę, że to świetna rada, różne strategie związane z nieruchomościami, ale niekoniecznie samo posiadanie. Druga rzecz, o której wspomniałeś, to miasta hybrydowe. Zacznijmy od tego, co rozumiesz przez hybrydę?
Dave:
Jeśli spojrzeć wstecz historycznie, różne rynki mieszkaniowe radzą sobie naprawdę inaczej. Tradycyjnie, przed pandemią, widzieliście, że niektóre rynki były świetne pod względem przepływów pieniężnych, ale tak naprawdę nie zyskały na wartości. Inne rynki były świetne do aprecjacji, ale przepływy pieniężne nie były tak duże. To są dwa końce spektrum, ale są też takie, które zyskują skromne uznanie i skromne przepływy pieniężne, co mnie osobiście interesuje. Myślę, że to najlepszy sposób oszczędzania… Jest konserwatywny w taki sposób, że masz dobry przepływ gotówki, solidny przepływ gotówki, nie niesamowity przepływ gotówki, ale solidny przepływ gotówki, dzięki czemu zawsze możesz spłacić kredyt hipoteczny.
Nie ma ryzyka niewypłacalności. Możesz wytrzymać. Nie ma nic. Nie ma tam ryzyka. Ale jednocześnie jest to uznanie, więc nadal masz szansę na wzrost, który masz na rynkach takich jak Kalifornia czy Seattle. To nie jest aż tak dużo, ale dostajesz trochę każdego. Myślę, że te rynki będą sobie szczególnie dobrze radzić, ponieważ wiele z tych rynków hybrydowych to miasta bardziej przystępne cenowo. Moim tematem w wielu z tego, o czym dziś mówię, jest to, że przystępność cenowa dominuje na rynku mieszkaniowym. Myślę, że rynki, które są bardziej przystępne cenowo, będą osiągać dobre wyniki w porównaniu z innymi rynkami w ciągu najbliższych kilku lat.
Myślę, że niektóre z tych hybrydowych miast są naprawdę interesujące. Chcę tylko ostrzec ludzi, którzy zajmowali się nieruchomościami w ciągu ostatnich kilku lat, że to, co widzieliśmy w ciągu ostatnich kilku lat, jest tak nietypowe pod wieloma względami, ale teraz mówię o uznaniu. Widzieliśmy każdą aprecjację rynku, duże rynki, małe rynki, rynki wiejskie, rynki miejskie, rynki podmiejskie, wszystko. Dlaczego nie? To nie jest normalne. Zwykle niektóre rynki idą w górę. Inne rynki pozostają płaskie. Niektóre rynki spadają.
Osobiście wierzę, że w dłuższej perspektywie powrócimy do tej dynamiki. Nie wiem, czy to będzie w tym miesiącu, czy w przyszłym roku, ale myślę, że to normalne na rynku mieszkaniowym. Myślę, że jeszcze do tego wrócimy. Przyjrzałbym się więc rynkom, na których widzimy trochę gotówki i aprecjację przed pandemią. Są to miasta trzeciorzędne, takie jak Birmingham w stanie Alabama lub Madison w stanie Wisconsin lub takie miejsca, które charakteryzują się silnym wzrostem liczby ludności, ale nadal zapewniają przepływ gotówki. Myślę, że przez następne kilka lat będą osiągać lepsze wyniki niż inne rynki. To tylko moja opinia, ale tak patrzę.
David:
Jeśli ktoś chce identyfikować takie miasta, jakich danych powinien szukać?
Dave:
Myślę, że najważniejszą rzeczą jest to, że jeśli chcesz spojrzeć na przepływy pieniężne, możesz spojrzeć na wskaźnik zwany stosunkiem czynszu do ceny. Po prostu dzielisz miesięczny czynsz przez cenę zakupu. Jeśli jest to gdzieś w pobliżu 1%, radzisz sobie naprawdę dobrze. Prawdopodobnie słyszałeś o zasadzie 1%. Osobiście uważam, że jest to trochę przestarzałe, a oczekiwanie transakcji spełniającej zasadę 1% prawdopodobnie przyniesie ci więcej szkody niż pożytku, ponieważ będziesz czekać wiecznie, szukając mitycznego jednorożca. Nie to, że nie może istnieć, ale tak jak właśnie mówiłem, te 1% oferty często mają miejsce na rynkach, które nie doceniają. Myślę sobie, to nie jest tego warte.
Wolałbym zobaczyć coś, co ma stosunek czynszu do ceny na poziomie 0.7 lub 0.8, ale jest to doceniający rynek. To właśnie rozumiem przez miasto hybrydowe. Stosunek czynszu do ceny jest dobry. Wtedy dla uznania, trudno to przewidzieć, ale najważniejsze rzeczy są bardzo proste, wzrost populacji. Czy będzie popyt, czy więcej ludzi będzie się tam przenosić niż wyjeżdżać? Po drugie, wzrost gospodarczy, można na to spojrzeć w kategoriach wzrostu płac lub wzrostu zatrudnienia, ale jeśli ludzie się tam przeprowadzają i zarabiają coraz więcej, ceny aktywów pójdą w górę.
David:
Często mówimy o aprecjacji i przepływach pieniężnych, jakby były przeciwstawnymi siłami, takimi jak Yin i Yang. Czy jesteś inwestorem doceniającym, czy też inwestującym w przepływy pieniężne? Ale w praktyce ci z nas, którzy są właścicielami nieruchomości, zdają sobie sprawę, że tak naprawdę nie wykluczają się one wzajemnie, że często przepływy pieniężne rosną wraz ze wzrostem czynszów. Co sądzisz o pomyśle, że na niektórych rynkach wzrosną czynsze, podobnie jak wzrośnie wartość aktywów?
Dave:
Ja osobiście… Zgadzam się. Istnieją świetne rynki, które mają 1% przepływu gotówki. Nie inwestowałbym w nie, ponieważ osobiście pracuję na etacie. Nie polegam całkowicie na moich przepływach pieniężnych w moim stylu życia. Ale też jest to dla mnie zbyt ryzykowne, ponieważ na tych rynkach zwykle spada populacja lub nie ma dużego wzrostu gospodarczego. To jest dla mnie ryzykowne. Wiem, że ludzie mówią, że przepływy pieniężne to dobre zabezpieczenie przed ryzykiem, ale myślę, że niektórzy… Ale jeśli twoja ogromna wartość spada, to nie sądzę, aby przepływy pieniężne to zrekompensowały. Myślę, że to bardzo ważne.
Osobiście ostrzegałbym ludzi przed założeniem, że czynsze pójdą w górę przynajmniej w tym lub przyszłym roku. Myślę po prostu, że mieliśmy coś, co nazywa się w finansach lub ekonomii, małym skokiem do przodu, gdzie ceny wynajmu zwykle rosną o kilka punktów procentowych rocznie. W ciągu ostatnich kilku lat oszaleli, a to mogło po prostu pochłonąć cały wzrost czynszów przez następne dwa lub trzy lata i po prostu przeciągnąć go na przykład do 2021 lub 2022 roku.
David:
Bardzo możliwe.
Dave:
Moim zaleceniem jest zawarcie umowy przy założeniu, że przepływy pieniężne nie wzrosną przez następny rok lub dwa. Jeśli tak się stanie, a może się zdarzyć, to tylko sos na wierzchu, ale myślę, że konserwatywną rzeczą jest założenie, że przepływy pieniężne prawdopodobnie będą dość łagodne… Mam na myśli wzrost czynszów, przepraszam, prawdopodobnie będzie całkiem spokojnie przez następne kilka lat. Ale jeśli trzymasz go przez pięć lat, siedem lat, to prawdopodobnie prognozowałbym pewien wzrost czynszu na pewno.
David:
Cóż, kiedy podejmujesz decyzję, gdzie kupić, czy uważasz, że rozsądne jest oczekiwanie, że czynsze w mieście hybrydowym wzrosną bardziej niż rynek przepływów pieniężnych, nie doceniający rynku Środkowego Zachodu?
Dave:
O tak, na 100%. To znaczy, jeśli widzisz miasto, które ma wzrost gospodarczy, mam na myśli po prostu spójrz na wzrost płac. Jeśli płace rosną, jeśli dobre miejsca pracy przybywają do tego miasta, to są jedne z najlepszych wskaźników.
David:
Ludzie są w stanie zapłacić więcej, ponieważ istnieje popyt na rynku wynajmu, podobnie jak na rynku posiadania domu. Ten sam pomysł.
Dave:
Dokładnie. Jeśli jesteś na rynku, na którym płace nie rosną, nie ma prawnego limitu, ale istnieje tylko psychologiczny limit tego, ile ludzie będą płacić za czynsz. Może to być tylko X procent. Zwykle jest to 30% ich dochodów, które można przeznaczyć na wynajem. Jeśli jesteś znacznie powyżej tego poziomu, a płace nie rosną, oznacza to, że nie wspiera to wzrostu czynszów. Całkowicie zgadzam się więc, że w mieście hybrydowym lub doceniającym wzrost czynszów wzrośnie. Nie wiem, czy to koniecznie oznacza, że kiedykolwiek osiągniesz przepływ gotówki, który wspierają te przepływające pieniądze miasta.
Ale osobiście uważam, że to lepszy wybór, ponieważ nie stawiasz tylko na przepływy pieniężne, wzrost wartości lub wzrost czynszu. Dostajesz wszystkiego po trochu i nie wiesz, który z tych trzech elementów może działać najlepiej. Ale cokolwiek się stanie, skorzystasz z tego.
David:
Cóż, właśnie to chciałem podkreślić dla ludzi, którzy są być może nowi inwestorzy, którzy są niedoświadczeni na niektórych z tych rynków przepływów pieniężnych, na których zwykle działają firmy pod klucz, a guru, którzy sprzedają ci kurs, zwykle są: Przepływ gotówki, rzuć pracę. Zdobądź dziewczynę. Nie bądź przegrany. Potrzebujesz przepływu gotówki, a oni rozwiążą wszystkie twoje problemy”. Następnie wpychają cię na niektóre z tych rynków, na których czynsze prawie nigdy nie rosną. Od 10 lat są tacy sami. W porównaniu z tym, że gdybyś zainwestował w Denver 10 lat temu, przy zakupie mogło to być skromne przepływy pieniężne, ale 10 lat wzrostu czynszu i ma się naprawdę dobrze.
Nie chcemy zakładać, że wzrośnie, ale absolutnie możesz postawić się w sytuacji, w której jest bardziej prawdopodobne, że wzrośnie, wchodząc na jeden z tych rynków, który ma wzrost płac, wprowadzanie się firm, wzrost liczby ludności bez całkowitego postawienia całej farmy na inwestowanie w jakiś szalony rynek, który docenia, że tracisz pieniądze. Jest na to odpowiedzialny sposób. Myślę, że to naprawdę dobra rada, której tu udzielasz.
Dave:
To znaczy, to prawdopodobnie zupełnie inny program, ale Boże, człowieku, wiesz ile trzeba wypożyczeń, żeby stać się wolnym finansowo? Wiem, że wielu inwestorów w nieruchomości mówi: „O tak, po prostu rzuć pracę. Kup trzy wypożyczenia i bądź wolny finansowo”. To po prostu absolutny nonsens. Sposobem na myślenie o tym jest sposób, w jaki zarabiasz pieniądze i przepływy pieniężne w inwestowaniu, potrzebujesz X dolarów zainwestowanych przy stopie zwrotu Y, aby równać się przepływowi pieniężnemu Z.
David:
Tak jak patrzymy na każdy inny instrument inwestycji finansowych, kiedy myślimy: „Ile potrzebujesz w swoim 401 XNUMX przy jakim zwrocie, aby przejść na emeryturę?”
Dave:
Dokładnie, więc możesz zostać inwestorem przepływów pieniężnych i powiedzieć: „Zainwestuję 100,000 11 USD z 11,000% zwrotem gotówki”. Świetnie, dzięki temu zarabiasz 6 2 dolarów rocznie. Nie mogę z tego żyć. Jeśli chcesz budować na dłuższą metę i mówisz: „Zamierzam zarobić 6% w gotówce, ale dzięki docenieniu i dobrej pracy będę miał zainwestowane 120,000 miliony dolarów w XNUMX% gotówki przy zwrocie gotówki”, wtedy zarabiasz XNUMX XNUMX $ rocznie. Myślę, że ludzie po prostu mają obsesję na punkcie tego pomysłu na zwrot gotówki, nie myśląc o tym, że kwota kapitału, którą wkładasz w swoje inwestycje, jest równie ważna, jeśli nie ważniejsza niż zwrot gotówki. To tylko moja tyrada.
David:
Nie posuniemy się zbyt daleko tą drogą, ale będę drażnić ludzi, co jest takim małym pomysłem. Jest to jeden z powodów, dla których zachęcam ludzi do takich rzeczy, jak metoda BRRRR lub kupowanie i docenianie rynków, ponieważ Twoja nieruchomość może tworzyć dla Ciebie kapitał podobny do tego, jaki zarabiałeś w swojej pracy. Tworzone mogą być dwa źródła kapitału. Po prostu nazywamy to kapitałem własnym, gdy jest w obrębie nieruchomości. Nazywamy to kapitałem, kiedy znajduje się na naszym koncie bankowym, ale to ta sama energia. Zaczynasz swoją karierę od takich metod, a później przechodzisz na rynki o wyższym przepływie gotówki, które są nieco bardziej stabilne, a następnie robisz dokładnie to, co właśnie opisałeś.
To całkiem głębokie, fajne rzeczy, w które wchodzimy, kiedy planujemy rozmawiać o rynku.
Dave:
Podoba mi się ta rozmowa. To jest fajne.
David:
W porządku, ostatni temat, o który chcę cię zapytać, to głębokie kupowanie. Co masz na myśli pisząc głębokie zakupy?
Dave:
To znaczy, głębokie kupowanie oznacza po prostu kupowanie poniżej wartości rynkowej. Nie wiem jak ty, David, ale przez pierwsze osiem lat mojej kariery inwestowania w nieruchomości nigdy nie oferowałem nawet ceny wywoławczej. Zawsze oferuję mniej niż cena wywoławcza. Dopiero w ostatnich latach stało się normalne, że oferujecie powyżej ceny wywoławczej i nadal się modlicie.
David:
Tak prawdziwe. Słyszysz, jak agenci mówią rzeczy, jakby zapłacili pełną cenę, a ja śmieję się w stylu: „Tutaj jest umowa”. Pełne zapytanie nic nie znaczy, ale działają według starego paradygmatu, w którym nikt nie płaci ceny wywoławczej.
Dave:
Całkowicie. Na początku zawsze próbowałeś niklować i dać trochę grosza sprzedawcy, zobaczyć, co możesz dostać. Myślę, że wróciliśmy do środowiska, w którym jest to możliwe. Nie na każdym rynku, nie w każdej klasie aktywów, ale jesteśmy na rynku, na którym można kupić poniżej zapytania. Myślę, że to po prostu dobry sposób na zabezpieczenie. Jeśli uważasz, że Twój rynek może spaść o 5%, spróbuj znaleźć nieruchomość ze spadkiem o 5%. Inwestuję w Denver, a w Denver już spadły o prawie 10%. To jeden z tych liderów rynku pod względem spadków cen.
Myślę, że może spaść o kolejne 5%. Więc kiedy składam teraz ofertę, zaoferuję 5% poniżej ceny wywoławczej. W ten sposób, jeśli spadnie, nic mi nie będzie. Daje mi to trochę amortyzację. To właśnie mam na myśli, mówiąc o głębokim kupowaniu. To po prostu schodzi poniżej ceny wywoławczej, aby dać sobie trochę poduszki. Powiem też, że naprawdę uważam, że wyczucie czasu na rynku jest trudne, a jeśli waha się między 1% a 2%, nie przejmuj się tym zbytnio. Kupiłem swoją pierwszą nieruchomość w 2010 roku. Rynek mieszkaniowy osiągnął dno w 2011 roku, 18 miesięcy po tym, jak kupiłem lub coś w tym stylu.
Myślisz, że kiedykolwiek pomyślałem o tym, że moja nieruchomość spadła o 1%, zanim zaczęła rosnąć? Ani razu. Ludzie mówią mi, jak bardzo są zazdrośni, że kupiłem w 2010 roku. Nie widzą jednak, że wartość mojej nieruchomości spadła o 1% lub 2%, zanim zaczęła rosnąć, tak jak to miało miejsce w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Myślę, że głębokie kupowanie jest naprawdę ważne, ale nie miałbym obsesji na punkcie prób sprowadzenia go dokładnie na dno rynku. Jest to dosłownie niemożliwe do zrobienia. Ale jeśli uważasz, że rynek spadnie o 5% lub 10%, spróbuj uzyskać od sprzedawcy pewne ustępstwa, aby poczuć się bardziej komfortowo.
David:
To niesamowicie rozsądna rada. Kiedy kupiłem swoją pierwszą nieruchomość, to był koniec 2009 roku, więc nawet nie byłem w 2010. Potem spadło jeszcze bardziej. Pomyślałem: „Jestem taki głupi. Powinienem był zaczekać. Wszyscy mówili: „Dlaczego kupiłeś nieruchomość?” W mojej głowie wyobraziłem sobie, jak spada do zera. Rok później zaczął rosnąć, a potem eksplodował. To jest zabawne. Zapłaciłem 195 za ten dom, który prawdopodobnie spadł do 185, i kopałem się. Teraz jest wart około 525. To po prostu nie ma znaczenia.
Dave:
Dokładnie.
David:
To nie ma znaczenia, prawda? To twoje ego próbuje być mądrzejsze od ciebie, a ty to robisz. To była nieruchomość, z którą miałem kontrakt za 215, poszedłem tam, żeby uzyskać koncesje od sprzedającego, i dostałem ją za 195. To jest dokładnie to, co ludzie powinni robić na tym rynku kupujących. Jeśli dom jest na rynku od trzech dni, cieszy się ogromnym zainteresowaniem. Może nie masz szans na skorzystanie ze strategii, ale ja szukam domów z wysokimi cenami na rynku, kiepskimi zdjęciami z aukcji. Dosłownie uczę ludzi, jak celować w rzeczy w MLS, które zostały pominięte przez innych ludzi, pisać bardzo agresywne oferty, a następnie oceniać na podstawie kontroferty, jak poważny jest ten sprzedawca i jak możemy zawrzeć umowę.
W wymianie 1031, którą zakończyłem kilka miesięcy temu, kupiłem chyba 17 lub 18 nieruchomości, ale tylko 12 lub 13 z nich przeszło przez giełdę. Z tych 12 lub 13 zarobiłem ponad milion dolarów na kapitale własnym w oparciu o cenę wyceny w stosunku do tego, co zapłaciłem. To była właśnie ta strategia: „Jestem w MLS. Nie robię nic szalonego”, ale nie chodzę po domu z pięknymi zdjęciami ogłoszenia, profesjonalnie wykonanymi przez naprawdę dobrego pośrednika w handlu nieruchomościami. Szukam osób, które zapłaciły 1% prowizji swojemu agentowi nieruchomości. Zrobili kilka zdjęć swoim iPhonem Seven.
Wygląda okropnie. Siedzi tam od dawna. To znaczy, dosłownie, Dave, niektóre z nich miały przesłane do góry nogami. Zdjęcia łazienki zostały przesłane do góry nogami, więc można powiedzieć Zillow's: „Cztery osoby to obejrzały i nikt tego nie zapisał”.
Dave:
To są te, które chcesz.
David:
Dokładnie tak. Tak więc głębokie kupowanie nazywam kupowaniem akcji. Ten sam pomysł. Nie myśl tylko, że musisz zapłacić cenę wywoławczą, jak kiedyś. Badać. Napisz naprawdę niską ofertę i poczekaj, a zobaczysz. Mówię ludziom: „Oferta powinna być jak dźgnięcie. Jeśli zaakceptują twoją pierwszą ofertę na tym rynku, prawdopodobnie napisałeś za dużo”. Nie powinieneś powalać ludzi ofertą. To dźgnięcie, a ty czekasz i widzisz, jak się broniłeś? Czy jesteś słaby? Nie będę się w to zagłębiał, ale jedna z ofert była wystawiona na 1.6 miliona, a jej cena spadła aż do 1.2 miliona.
Wszedłem i napisałem ofertę na 1 milion 50 dolarów z około 50,000 1 dolarów kosztów zamknięcia. Było nawet około 50,000 miliona. Odparł, że zaakceptowałem moją umowę, ale po prostu nie zgodził się na różnicę w kosztach zamknięcia w wysokości 10,000 1.2 USD. Wiedziałem, że jeśli będzie mi tak mocno przeciwstawiał się, to będzie chciał sprzedać ten dom. Mam tutaj całą przewagę. Załatwię tę umowę. Skończyło się na tym, że się powstrzymałem, a on wciąż wracał i powiedział: „Dobrze, podam też koszt zamknięcia”. Teraz, gdyby skontrował mnie na około XNUMX XNUMX $ ze swojego XNUMX, po prostu odpuściłbym. To nie jest zmotywowany kupujący.
Nigdy nie mogłeś użyć takiej strategii przez ostatnie osiem lat. Po prostu nie istniały. To świetny punkt. Jeśli martwisz się, że rynek będzie dalej spadał, po prostu idź tam i napisz bardziej agresywną ofertę niż zwykle, i zakryj się w ten sposób.
Dave:
Nie masz nic do stracenia. Myślę, że ludzie myślą: „O mój Boże, oni to odrzucą”. To jest jak: „No i co z tego?” Oczywiście nie chcesz po prostu robić rzeczy, które nie mają sensu, ale jeśli uważasz, że twoja oferta jest uczciwa i rozsądna, równie dobrze możesz spróbować. Sprawdź, czy się zgodzą.
David:
Druga rzecz, rada, którą dam ludziom, to nie zakładać, że jeden cios kogoś znokautuje. Na wiele z tych nieruchomości, o których mówimy, napisałem ofertę. Powiedzieli, że nie. Poprosiłem mojego agenta nieruchomości o powrót tydzień lub dwa później i być może. Tydzień lub dwa później było coś w stylu: „Zagrajmy w piłkę”. Wtedy zaczęły się właściwe negocjacje. Sprzedawcy wariują, tak jak wariują kupujący. Wszyscy wariują na tym rynku, a ty po prostu chcesz znaleźć odpowiedniego dziwaka, który będzie pasował do twoich zainteresowań.
Dave, poprowadzę nas do podsumowania, prosząc cię o jedną rzecz, przed którą zawsze się wahamy, ale wszyscy chcą wiedzieć, jakie są twoje prognozy na rok 2023?
Dave:
To naprawdę trudne, ale jestem pewien, że prawdopodobnie będziemy świadkami kontynuacji obecnych warunków rynkowych przez co najmniej pierwszą połowę 2023 roku. Po prostu myślę teraz, że wciąż jest tak wiele niepewności. Czy czeka nas recesja? Jak źle się stanie? Czy bezrobocie będzie rosło? Co zamierza zrobić Fed? W tej chwili jest po prostu zbyt wiele pytań i dopóki nie będzie pewności co do tych wielkich kwestii ekonomicznych, myślę, że zobaczymy, jak powiedziałeś, ludzi trochę wariujących i nie mających wystarczającej stabilności, aby rynek mógł znaleźć swoje stopa.
Myślę, że druga połowa roku to naprawdę czynnik X. Myślę, że są różne scenariusze, które mogą się rozegrać. Dam ci trzy różne scenariusze. Po pierwsze, jeśli nastąpi globalna recesja, co zdaniem większości ekonomistów, będą ludzie… Nie będę wchodził w szczegóły, ale jeśli nastąpi globalna recesja, która wywiera presję na obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych, ludzie gromadzą się przed rządem USA obligacje, które obniżają rentowność, oprocentowanie kredytów hipotecznych podąża za rentownością, więc widzisz scenariusz, w którym oprocentowanie kredytów hipotecznych może spaść bardziej niż obecnie. Jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie jeszcze bardziej niż obecnie, osobiście uważam, że rynek mieszkaniowy prawdopodobnie spadnie do dna za rok od teraz, pod koniec 2023 r., na początku 2024 r., i ponownie zacznie rosnąć.
Innym scenariuszem jest to, że Fed w cudowny sposób osiąga miękkie lądowanie, a oprocentowanie kredytów hipotecznych może spaść. To kolejny scenariusz, w którym widzę dno rynku pod koniec 2023 r., na początku 24 r., albo inflacja wciąż rośnie, bezrobocie szaleje, ale oprocentowanie kredytów hipotecznych z jakiegoś powodu nie spada. W tym scenariuszu, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie powyżej 6.5%, powyżej 7% przez długi czas, myślę, że prawdopodobnie czeka nas dwuletnia korekta. Cały rok 23 i 24 będzie taki. W takim przypadku możemy spodziewać się dwucyfrowych spadków na krajowym rynku mieszkaniowym, ale nadal trudno powiedzieć.
Myślę, że dwa z trzech scenariuszy w moim umyśle wskazują na jednoroczną korektę, w której zobaczymy jednocyfrowe spadki cen. Powiedziałem, że myślę, że będzie to od 3% do 8% ujemne na poziomie krajowym, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie wysokie. Powiedziałem to. Chodzi o przystępność cenową. Więc jeśli przystępność cenowa się nie poprawi, oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie wysokie. Myślę, że w drugiej połowie tego roku zobaczymy 10%, 15% krajowych spadków, a nie do końca 24, a może nawet na początku 25.
David:
To niezwykle dobrze przemyślana i wyartykułowana odpowiedź dla kogoś, kto nie chciał przepowiadać, więc dziękuję. Dziękuję za to. Podoba mi się sposób, w jaki dostarczasz informacji, na których się opierasz, zamiast po prostu coś tam rzucać. Ponieważ wraz ze zmianą informacji zmieniają się prognozy. Coś, o czym ludzie muszą pamiętać, te rzeczy nie są wyryte w kamieniu.
Dave:
Całkowicie. Ludzie mówią: „Powiedziałeś to i nie wziąłeś tego pod uwagę”. To jest jak: „Nie jestem wróżbitą”. Myślę sobie: „Patrzę na te informacje. Oto jak ja to interpretuję”. Nie wiem, co się stanie, ale myślę, że te trzy scenariusze, nie znam prawdopodobieństwa każdego z nich, ale myślę, że tak naprawdę wszystko sprowadza się do oprocentowania kredytów hipotecznych i przystępności cenowej, a kiedy zobaczymy dno . Powiem tylko… Czy mogę powiedzieć jeszcze jedną rzecz, że tradycyjnie podczas recesji mówi się, że mieszkania są pierwszymi wchodzącymi i pierwszymi wychodzącymi, gdzie ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie, a nieruchomości są aktywami lewarowanymi, ceny najpierw odmówić. To właśnie tworzy recesję.
Właśnie to widzimy, prawda? Stawki wzrosły. Mieszkalnictwo jest w recesji, więc zaczynamy widzieć, że zaczyna falować w pozostałej części gospodarki. Ale tak jak powiedziałem, kiedy kredyt hipoteczny… Kiedy wchodzimy w oficjalną recesję lub cokolwiek innego, oprocentowanie kredytów hipotecznych zwykle spada. To sprawia, że ludzie wracają na rynek mieszkaniowy. To tworzy ogromną aktywność gospodarczą i wyciąga nas z recesji. To ciekawe, że recesja nie jest dobra dla nikogo. Nie kibicuję temu, ale jeśli to zobaczysz, często jest to pierwszy krok, a rynki mieszkaniowe zaczynają się odradzać. Więc inną rzeczą jest po prostu tak wyglądać.
David:
Dlatego nie możesz zmierzyć dna, ponieważ nie wiesz, kiedy to się stanie. Zanim zobaczysz, że pojawia się to w danych, już się zaczęło, a dno już się podnosi.
Dave:
To już się stało.
David:
Świetny punkt. W porządku, więc mamy całkiem dobrą prognozę rynkową na 2023 rok. Mamy bardzo dobrą wiedzę na temat czynników, które wpływają na ceny nieruchomości. To byłyby dźwignie, za którymi ludzie pociągają, aby ceny szły w górę i w dół, podaż, którą można zmierzyć za pomocą zapasów, a następnie popyt, który jest dwugłowym potworem zarówno chęci zakupu nieruchomości, jak i możliwości zakupu własność. Rozmawialiśmy o oprocentowaniu kredytów hipotecznych i inflacji oraz o całej złożoności, jaka powstaje na tym szalonym, ale pięknym rynku, w który lubimy inwestować. Rozmawialiśmy również o sposobach zarabiania pieniędzy w 2023 r., niezależnie od tego, co robi rynek .
Prywatne pożyczki i kupowanie banknotów to jeden ze sposobów zarabiania pieniędzy na nieruchomościach. Szukasz tych hybrydowych miast, w których nie jesteś… Nie masz asymetrycznego ryzyka w żadnym kierunku związanego z przepływem gotówki w nieruchomości, która nigdy nie wzrasta pod względem czynszu ani wartości, a także spekulacyjnego rynku, który, jak masz nadzieję, wzrośnie i stracić kontrolę i kupować głęboko, rozumiejąc, że jest to rynek kupującego, a to oznacza, że masz kontrolę. Więc jesteś głupcem, jeśli go nie używasz. Użyj kontroli, aby spróbować wyjść i uzyskać najlepszą możliwą ofertę, zamiast martwić się rzeczami, których nie możesz kontrolować, na przykład kiedy rynek osiągnie dno.
Dave, dziękuję bardzo za dołączenie do mnie. Uwielbiam, kiedy przychodzisz po te rzeczy, i możemy pomóc nadać sens emocjonalnemu szaleństwu, które zwykle odczuwamy, gdy ludzie nie wiedzą, czego się spodziewać. Czy są jakieś ostatnie słowa, z którymi chciałbyś zostawić naszych słuchaczy, zanim pozwolę ci stąd wyjść?
Dave:
Nie, to była świetna zabawa. Ale jeśli chcesz innych rekomendacji, jak zarabiać w 2023 roku, lub zrozumieć to w pełni szczegółowo, zachęcam wszystkich do pobrania napisanego przeze mnie raportu. Jest wolne. Możesz to zrobić na stronie largepockets.com/report.
David:
W porządku, bigpockets.com/report. Sprawdź to. Jeśli uważasz, że Dave brzmi mądrze, poczekaj, aż je przeczytasz. Wygląda jeszcze mądrzej, kiedy tam czytasz. Potem napisałeś książkę z J. Scottem na podobny temat. Możesz to szybko podłączyć, zanim pójdziemy?
Dave:
Jasne. J i ja, jeśli nie wiesz, J jest płodnym, doskonałym inwestorem. On i ja napisaliśmy książkę zatytułowaną Nieruchomości według liczb. Chodzi o matematykę, liczby i wzory, których potrzebujesz, aby stać się doskonałym inwestorem w nieruchomości. Wiem, że jeśli ludzie myślą, że to brzmi onieśmielająco, to nie jest. Matematyka stojąca za inwestowaniem w nieruchomości nie jest super trudna. Musisz tylko zrozumieć kilka prostych ram i właśnie to opisaliśmy. Chodzi o to, aby pomóc Ci analizować oferty jak ekspert. Tak więc, jeśli chcesz móc konserwatywnie analizować transakcje, zwłaszcza w 2023 r., i zrozumieć, jakie założenia należy przyjąć, powinieneś to sprawdzić.
David:
Tak, idź i to sprawdź. Jeśli jesteś kujonem lub chcesz być tak mądry jak kujon, nie będąc kujonem, to jest książka dla ciebie. W porządku, Dave, dziękuję bardzo za przyłączenie się dzisiaj do mnie. Pozwolę ci stąd wyjść i zabrać się do dalszych badań, aby pomóc społeczności BiggerPockets zrozumieć, co dzieje się na rynku. Tu David Greene zamiast Dave'a, dżentelmeńskiego renegata, Meyer się wypisuje.
jestem profesjonalistą. Tylko patrz. Patrz, jak dobry jestem w mówieniu różnych rzeczy.
Dave:
To Ron Burgundy. Przeczyta wszystko, co wrzucisz na teleprompter.
Obejrzyj odcinek tutaj
Pomóż nam!
Pomóż nam dotrzeć do nowych słuchaczy w iTunes, zostawiając nam ocenę i recenzję! To zajmuje tylko 30 sekund, a instrukcje można znaleźć tutaj. Dziękuję! Naprawdę to doceniamy!
W tym odcinku omówimy:
- Czemu Rok 2023 nie jest „normalnym” rynkiem mieszkaniowym i szczegóły prowadzące do dzisiejszego stanu
- Połączenia „dźwignie”, które wpływają na ceny mieszkań i dlaczego rok 2023 NIE jest taki sam jak rok 2008
- Sprzedawca vs. rynki kupującego i gdzie najbardziej oczekuje się spadku cen
- Zapotrzebowanie nabywcy domu i jak niedostępność cenowa spowodowała, że większość kupujących usiadła z założonymi rękami
- Oprocentowania kredytów hipotecznych wzrosty oraz jak Fed wykorzystuje wysokie stopy procentowe do walki z inflacją
- Połączenia trzy strategie, które działają na dzisiejszym rynku mieszkaniowym i jak inwestować, podczas gdy inni siedzą z boku
- Prognozy rynku mieszkaniowego na rok 2023 i kiedy potencjalnie moglibyśmy zobaczyć najniższe ceny domów
- oraz So Wiele więcej!
Linki z programu
Książki wymienione w tym odcinku
Połącz się z Davem:
Chcesz dowiedzieć się więcej o dzisiejszych sponsorach lub samemu zostać partnerem BiggerPockets? Sprawdź nasze strona sponsora!
Uwaga według BiggerPockets: Są to opinie napisane przez autora i niekoniecznie reprezentują opinie BiggerPockets.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- Platoblockchain. Web3 Inteligencja Metaverse. Wzmocniona wiedza. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 roku
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401 tysięcy
- 7
- a
- zdolność
- Zdolny
- O nas
- o tym
- powyżej
- bezwzględny
- absolutnie
- Akceptuj
- Konto
- działalność
- faktycznie
- Korzyść
- Rada
- oddziaływać
- wpływający
- przystępne
- Po
- następstwa
- przed
- agentów
- agresywny
- przed
- AIR
- Alabama
- wyrównany
- Wszystkie kategorie
- już
- alternatywny
- zawsze
- zdumiewający
- ilość
- analityka
- w czasie rzeczywistym sprawiają,
- Kotwica
- i
- Inne
- odpowiedź
- ktoś
- nigdzie
- osobno
- Apple
- doceniać
- doceniający
- uznanie
- POWIERZCHNIA
- na około
- kapitał
- klasa aktywów
- Aktywa
- atrakcyjny
- Austin
- autor
- średni
- unikając
- z powrotem
- backstop
- Łazienka
- Bilans
- piłka
- Bank
- konto bankowe
- Banki
- na podstawie
- Gruntownie
- Niedźwiedź
- Bessy
- piękny
- bo
- stają się
- staje się
- staje
- zanim
- Początek
- za
- jest
- uwierzyć
- poniżej
- korzyści
- BEST
- Zakład
- Ulepsz Swój
- Zakłady
- pomiędzy
- Duży
- większe
- Najwyższa
- Birmingham
- Bit
- Krwawienie
- Blog
- Więzy
- książka
- wysięgnik
- granica
- pożyczać
- Pożyczanie
- boston
- Dolny
- kupiony
- Pudełko
- BRIDGE
- przynieść
- Złamany
- przyniósł
- budować
- budowniczy
- budowniczowie
- Budowanie
- Pęczek
- biznes
- biznes
- biust
- kupować
- kupujący
- Zakup
- Według liczb
- CAKE
- California
- wezwanie
- nazywa
- Może uzyskać
- nie może
- kapitał
- wózek
- karta
- Kartki okolicznosciowe
- Kariera
- walizka
- Etui
- Gotówka
- Przepływy pieniężne
- Spowodować
- powodowany
- Przyczyny
- CD
- Wiek
- pewien
- na pewno
- zmiana
- Zmiany
- ładowanie
- ChatGPT
- ZOBACZ
- Chicago
- dziecko
- Dodaj
- wybrany
- Boże Narodzenie
- obiegowy
- Miasta
- Miasto
- klarowność
- klasa
- wyraźnie
- zegar
- zamknięte
- zamknięcie
- Moneta
- zwalczania
- połączenie
- jak
- wygodny
- przyjście
- komentarz
- prowizja
- społeczność
- Firmy
- sukcesy firma
- porównać
- w porównaniu
- porównanie
- rywalizować
- konkurowania
- konkurencja
- całkowicie
- kompleksowość
- skomplikowane
- składniki
- w składzie
- wszechstronny
- pojęcie
- Warunki
- pewność siebie
- pewność
- mylące
- Wady
- konserwatywny
- Rozważać
- za
- Budowa
- kontekst
- kontynuacja
- kontynuować
- umowa
- kontrola
- Rozmowa
- przekonać
- Chłodny
- Koszty:
- Koszty:
- mógłby
- Przeciwdziałać
- kraj
- kraju
- Para
- kurs
- pokrywa
- pokryty
- Crash
- Rozbił się
- Kremy
- Stwórz
- stworzony
- tworzy
- Twórczy
- kredyt
- wole
- ciekawy
- Aktualny
- Obecnie
- Cykle
- dane
- Dave
- David
- dzień
- Dni
- sprawa
- Promocje
- Śmierć
- Dług
- decyzja
- Decyzje
- upadek
- Odrzuca
- Spadkowy
- spadek
- głęboko
- Domyślnie
- Zdecydowanie
- Kreowanie
- demograficzny
- Demografia
- Denver
- opisane
- zaprojektowany
- detal
- detale
- ZROBIŁ
- różnica
- różne
- trudny
- Cyfra
- pracowitość
- kierunek
- bezpośrednio
- Zniżka
- Wyświetlacz
- Nie
- robi
- dolarów
- nie
- Podwójna
- podwojona
- na dół
- pobieranie
- zniżkowy
- Dramat
- jazdy
- porzucone
- Rzut
- podczas
- dynamiczny
- każdy
- Wcześnie
- zarabiać
- zdobył
- Zarobek
- Gospodarczy
- Rozwój ekonomiczny
- ekonomia
- ekonomiści
- gospodarka
- Jajka
- bądź
- zachęcać
- kończy się
- energia
- dość
- Wchodzę
- Cały
- całkowicie
- Środowisko
- Równie
- sprawiedliwość
- szczególnie
- majątek
- Eter (ETH)
- Parzyste
- EVER
- Każdy
- codziennie
- wszyscy
- każdy jest
- wszystko
- dokładnie
- przykład
- przykłady
- doskonała
- wymiana
- podniecony
- ekscytujący
- Ekskluzywny
- oczekiwać
- spodziewany
- oczekując
- drogi
- ekspert
- ekspertyza
- Wyjaśniać
- odkryj
- Czynniki
- sprawiedliwy
- dość
- Falling
- rodzin
- członków Twojej rodziny
- fantastyczny
- gospodarstwo
- FAST
- szybciej
- Moja lista
- strach
- nakarmiony
- Federalny
- Stopa funduszy federalnych
- kilka
- Postać
- W końcu
- finansować
- budżetowy
- materialnie
- finansowanie
- Znajdź
- w porządku
- natura
- i terminów, a
- pierwszy raz
- Fix
- mieszkanie
- pływ
- Płynący
- jedzenie
- Stopa
- Siły
- Prognoza
- na zawsze
- formacja
- na szczęście
- Majątek
- Naprzód
- znaleziono
- Ramy
- Darmowy
- od
- udaremniony
- Paliwo
- pełny
- zabawa
- fundamentalny
- Podstawy
- fundusze
- zabawny
- przyszłość
- zyskuje
- GAS
- Sprzęt
- ogólnie
- generacja
- otrzymać
- miejsce
- Dać
- daje
- Dający
- Globalne
- globalna recesja
- Go
- Dobry
- Goes
- będzie
- dobry
- dobra praca
- Rząd
- wykres
- wspaniały
- większy
- Zarządzanie
- Rosnąć
- Rozwój
- Wzrost
- Facet
- Pół
- siła robocza
- zdarzyć
- się
- dzieje
- Ciężko
- nienawidzi
- mający
- głowa
- głowice
- zdrowsze
- wysłuchany
- żywopłot
- pomoc
- pomaga
- tutaj
- Niezdecydowany
- Ukryty
- Wysoki
- wyższy
- Atrakcja
- Lotność
- historyczny
- historycznie
- historia
- Dobranie (Hit)
- przytrzymaj
- przytrzymanie
- Strona główna
- Domy
- nadzieję
- gospodarz
- HOT
- dom
- domy
- obudowa
- Rynek mieszkaniowy
- W jaki sposób
- How To
- Jednak
- HTTPS
- olbrzymi
- Hybrydowy
- CHORY
- pomysł
- zidentyfikować
- Rezultat
- wpływ
- Oddziaływania
- implikacje
- ważny
- niemożliwy
- podnieść
- poprawia
- in
- Włącznie z
- Dochód
- Zwiększać
- Zwiększenia
- wzrastający
- niewiarygodnie
- Wskaźnik
- wskaźniki
- indywidualny
- przemysłowa
- inflacja
- wpływ
- wpływanie
- Informacja
- SZALONY
- wgląd
- instrukcje
- interakcji
- odsetki
- OPROCENTOWANIE
- Stopy procentowe
- zainteresowany
- ciekawy
- zainteresowania
- Wywiad
- zastraszające
- wprowadzono
- inwentarz
- Inwestuj
- zainwestowany
- inwestowanie
- inwestycja
- Wehikuł inwestycyjny
- Inwestycje
- inwestor
- Inwestorzy
- angażować
- iPhone
- problemy
- IT
- samo
- iTunes
- jack
- styczeń
- Praca
- Oferty pracy
- łączący
- Dziennikarze
- skok
- tylko jeden
- Trzymać
- dzieci
- Uprzejmy
- pukanie
- Wiedzieć
- znany
- lądowanie
- w dużej mierze
- największym
- Nazwisko
- Ostatni rok
- śmiać się
- prowadzić
- Przywódcy
- prowadzący
- nauka
- Pozostawiać
- pozostawiając
- Doprowadziło
- Regulamin
- LEND
- pożyczkodawca
- pożyczanie
- poziom
- poziomy
- Dźwignia
- lewarowanie
- LG
- życie
- lifestyle
- Prawdopodobnie
- LIMIT
- Katalogowany
- Słuchanie
- wymienianie kolejno
- ofert
- mało
- relacja na żywo
- Kredyty
- miejscowy
- długo
- długi czas
- długoterminowy
- dłużej
- Popatrz
- wygląda jak
- wyglądał
- poszukuje
- WYGLĄD
- stracić
- utraty
- Partia
- miłość
- niski
- M2
- Makroekonomiczne
- zrobiony
- Główny
- Mainstream
- poważny
- robić
- zarabiać
- WYKONUJE
- Dokonywanie
- mężczyzna
- wiele
- wielu ludzi
- rynek
- warunki rynkowe
- krach na rynku
- Dane rynkowe
- rynki
- Mecz
- matematyka
- Materia
- znaczy
- zmierzyć
- środków
- Spełnia
- członek
- wzmiankowany
- metoda
- metody
- metryczny
- Meyer
- Średni
- może
- Milenium
- milion
- milion dolarów
- nic
- minimum
- Złagodzić
- MLS
- Monetarny
- pieniądze
- rynek pieniężny
- drukowanie pieniędzy
- monitor
- monitorowanie
- Miesiąc
- miesięcznie
- miesięcy
- jeszcze
- Hipoteka
- Kredyty hipoteczne
- większość
- zmotywowani
- ruch
- porusza się
- przeniesienie
- wzajemnie
- narodowy
- Blisko
- koniecznie
- Potrzebować
- wymagania
- ujemny
- ujemnie
- Nowości
- aktualności
- Następny
- Nikiel
- normalna
- normalnie
- Uwagi
- listopad
- niuans
- numer
- z naszej
- oczywista
- październik
- oferta
- oferowany
- Oferty
- urzędnik
- W porządku
- Stary
- ONE
- działać
- operacyjny
- Opinia
- Opinie
- Szanse
- Okazja
- przeciwny
- Option
- Opcje
- Inne
- Pozostałe
- opisane
- Przewyższają
- własny
- własność
- Pokój
- płatny
- pandemiczny
- paradygmat
- część
- szczególny
- szczególnie
- partnerem
- minęło
- pasywny
- Zapłacić
- zwracając
- płatność
- płatności
- kraj
- Szczyt
- Ludzie
- procent
- procent
- doskonały
- wykonać
- jest gwarancją najlepszej jakości, które mogą dostarczyć Ci Twoje monitory,
- wykonuje
- okresy
- osoba
- Osobiście
- Filadelfia
- obraz
- Zdjęcia
- kawałek
- Miejsca
- krok po kroku
- planowany
- plato
- Analiza danych Platona
- PlatoDane
- Grać
- gracz
- Proszę
- Pion
- Podcast
- Podcasty
- punkt
- zwrotnica
- pokemon
- biedny
- muzyka pop
- populacja
- populacje
- position
- możliwy
- potencjalnie
- power
- mocny
- Praktyczny
- przewidzieć
- Możliwy do przewidzenia
- przewidywanie
- przepowiednia
- Przewidywania
- teraźniejszość
- nacisk
- bardzo
- Cena
- Cennik
- wycena
- pierwotny
- Główny
- zasada
- prywatny
- prawdopodobieństwo
- prawdopodobnie
- Problem
- problemy
- profesjonalny
- zawodowo
- Zysk
- niska zabudowa
- własność
- propozycja
- PROS
- że
- Ściąga
- dziurkacz
- zakup
- zakupy
- Naciskać
- położyć
- Stawia
- Putting
- pytanie
- pytania
- Szybki
- szybko
- podnieść
- wychowywanie
- Kurs
- ceny
- ocena
- stosunek
- dosięgnąć
- osiągnięty
- React
- Czytaj
- Czytający
- real
- nieruchomość
- rynek nieruchomości
- zrealizować
- pośrednik w sprzedaży nieruchomości
- powód
- rozsądny
- Przyczyny
- przywrócenie równowagi
- podsumować
- niedawny
- niedawno
- recesja
- polecić
- Rekomendacja
- zalecenia
- rekord
- nagranie
- Recover
- Odzyskuje
- zmniejszyć
- Bez względu
- stosunkowo
- wydany
- rzetelny
- pamiętać
- Reno
- Wynajem
- Wynajem
- powtarzać
- raport
- reprezentować
- Badania naukowe
- Mieszkańcy
- odpowiedzialny
- REST
- restauracji
- dalsze
- powrót
- powraca
- przeglądu
- Nagradzać
- prawa
- Pierścień
- Marszczyć
- Rosnąć
- podniesienie
- Ryzyko
- ryzyko
- ryzykowny
- droga
- Rola
- RON
- korzenie
- okrągły
- Zasada
- run
- Wiejski
- Powiedział
- wzgląd
- pensje
- sprzedaż
- sole
- taki sam
- oszczędność
- Oszczędności
- konto oszczędnościowe
- Skala
- scenariusze
- krzyczeć
- Seattle
- druga
- sekund
- widzenie
- wydaje
- selektywny
- sprzedać
- Sprzedający
- Sprzedawanie
- Sprzedaje
- rozsądek
- wrażliwy
- wyrok
- poważny
- zestaw
- Zestawy
- siedem
- kilka
- Akcje
- przesunięcie
- Short
- krótkoterminowy
- niedobór
- powinien
- pokazać
- Targi
- Strony
- znak
- Signal
- Sygnały
- znaczący
- znacznie
- podpisywanie
- podobny
- Prosty
- ponieważ
- pojedynczy
- Siedzący
- SIX
- Sześć miesięcy
- trochę inny
- powolny
- Spowolnienie
- Powoli
- mały
- mniejszy
- mądry
- mądrzejszy
- So
- dotychczas
- Miękki
- solidny
- kilka
- Ktoś
- coś
- nieco
- gdzieś
- Dźwięk
- Zabrzmiał
- Źródła
- Typ przestrzeni
- Mówiąc
- swoiście
- Widmo
- Spędzanie
- spędził
- kolec
- Sponsorzy
- Spotify
- Stabilność
- stabilny
- standardy
- początek
- rozpoczęty
- Startowy
- Stan
- Zjednoczone
- pobyt
- stały
- Steam
- Ewolucja krok po kroku
- Nadal
- STONE
- Stop
- burza
- strategie
- Strategia
- silny
- Walka
- Z powodzeniem
- taki
- nagły
- cierpienie
- Wspaniały
- Dostawa
- Podaż i popyt
- wsparcie
- domniemany
- zaskakujący
- otaczający
- zrównoważone
- Huśtawki
- system
- Brać
- trwa
- biorąc
- Mówić
- rozmawiać
- cel
- zespół
- dziesięć
- REGULAMIN
- trzeciorzędowy
- Połączenia
- Fed
- Przyszłość
- Wykres
- Informacje
- Państwo
- świat
- ich
- motyw
- sami
- Tam.
- rzecz
- rzeczy
- Myślący
- Trzeci
- w tym tygodniu
- w tym roku
- myśl
- tysiące
- trzy
- Przez
- poprzez
- Rzucanie
- TIE
- czas
- czas na zakup
- czasy
- wyczucie czasu
- typ
- Tytuł
- do
- już dziś
- dzisiaj
- razem
- jutro
- Tona
- Ton
- także
- Top
- aktualny
- CAŁKOWICIE
- w kierunku
- miasta
- śledzić
- Śledzenie
- tradycyjny
- tradycyjnie
- transakcje
- Transkrypcja
- przejście
- Trend
- prawdziwy
- SKRĘCAĆ
- tv
- typy
- zazwyczaj
- nas
- Rząd Stanów Zjednoczonych
- Ostatecznie
- Niepewny
- Niepewność
- dla
- zrozumieć
- zrozumienie
- bezrobocie
- jednorożec
- Zjednoczony
- United States
- jednostek
- przesłanych
- Upside
- miejski
- us
- posługiwać się
- zazwyczaj
- wartość
- Naprawiono
- pojazd
- Przeciw
- Wideo
- gaża
- wynagrodzenie
- czekać
- poszukiwany
- brakujący
- Oglądaj
- sposoby
- Bogactwo
- ślub
- tydzień
- tygodni
- Co
- czy
- który
- Podczas
- KIM
- Dziki
- będzie
- skłonny
- wygrać
- WINO
- Wisconsin
- w ciągu
- bez
- słowa
- Praca
- pracować razem
- pracował
- pracujący
- działa
- świat
- zmartwiony
- wartość
- by
- Owinięty
- napisać
- napisany
- X
- rok
- lat
- plony
- Twój
- siebie
- youtube
- zefirnet
- zero