Pokaz dla publiczności: Wynajem 3 lokali z czerwonymi flagami vs. Drogie rozwiązanie i odwrócenie

Dave:
Hej wszystkim. Witamy na rynku. Jestem twoim gospodarzem, Dave Meyer, a dziś dołączają do mnie Kathy, Jamil, James i Henry. Dobrze was widzieć. Po raz pierwszy jesteśmy znowu razem, odkąd jesteśmy razem w Denver.

Kathy:
Dobrze cię widzieć. Nie mogę się doczekać dzisiejszego programu. Słyszysz dwie oferty na żywo?

Jamila:
Czuję, że dzisiaj wcielę się w mojego Kevina O'Leary'ego.

Dave:
Czy przypominasz nam Kevina O'Leary'ego, Jamil? Jeśli tego słuchasz, właśnie zrobił bardzo brzydką minę.

Jamila:
Tak, i syknąłem.

Dave:
zamierzamy to zrobić. Zrobimy dzisiaj nowy format, w którym dołączy do nas kilku słuchaczy. Każdy z nich zawiera teraz umowę, a my dowiemy się, przez co tak naprawdę przechodzą, kiedy mówimy, kiedy tego słuchasz. To powinno dać ci naprawdę dobry wgląd w rodzaje transakcji, które są na rynku oraz w jaki sposób ludzie tacy jak ty dostosowują się do warunków rynkowych i nadal sprawiają, że dobre transakcje działają. Co sądzicie o naszych dzisiejszych rozmowach z Mattem i Michaelem?

Jamila:
Niesamowite.

Kathy:
Och, było tak zabawnie.

James:
Fakt, że ci faceci tam są, jest niesamowity i wredny, a jeden z nich wpadł w home run. Więc jestem trochę zazdrosny.

Kathy:
I po prostu uwielbiałem słuchać wskazówek i rozwiązań wszystkich. Czułem się, jakbym właśnie zdobył zaawansowaną edukację w ciągu ostatnich 45 minut.

Henry:
Tak, ludzie, długopisy i papiery, róbcie notatki, ponieważ słyszycie świetne rady, jak obrócić umowę i udzielacie świetnych rad, jak negocjować i rozmawiać ze sprzedawcami. Słuchanie tego jest wspaniałe, a ja jestem po prostu nerdem, więc słuchanie ludzi o umowach i rozmawianie o nich oraz słuchanie sugestii ludzi, jak je realizować, jest jak muzyka dla moich uszu, człowieku. kocham te rzeczy.

Dave:
W porządku, świetnie. Cóż, z tym, przejdziemy do tego, ale najpierw zrobimy sobie krótką przerwę.
Michael Ye, witaj na rynku. Dzięki, że jesteś tutaj.

Michael:
Dzięki, że mnie masz, Dave. Jestem bardzo podekscytowany, że tu jestem.

Dave:
Cóż, świetnie. Wejdźmy w to. Czy możesz po prostu zacząć od przedstawienia się słuchaczom i opowiedzenia nam trochę o swoim doświadczeniu w branży nieruchomości?

Michael:
Jasne. Nazywam się Michael Ye i jestem pastorem, który odchodzi ze służby i zajmuje się nieruchomościami. Zacząłem w nieruchomościach około sześć lub siedem miesięcy temu. Wypiłem Kiyosaki Kool-Aid i zacząłem tę wędrówkę i po prostu zacząłem pić w BiggerPockets każdego dnia. Myślę, że musiałem wysłuchać co najmniej ze stu godzin materiału BiggerPockets. Natknąłem się na tego kolesia o imieniu Henry, Henry Washington i usłyszałem jego historię, a on oferował coś w rodzaju zajęć mastermind i pomyślałem: „Muszę być tego częścią”. I tak zrobiłem, i to było jakieś sześć lub siedem miesięcy temu, a teraz jestem na Rynku. To jest niesamowite.

Dave:
To cudownie. Cóż, cieszymy się, że tu jesteś i chcielibyśmy usłyszeć o umowie, którą musisz się z nami podzielić.

Michael:
Jasne, jasne, jasne. Tak więc posiadłość znajduje się w St. Cloud na Florydzie, tuż obok Orlando. Jesteśmy w środkowej Florydzie i to nie jest potrójny, ale ma trzy jednostki. Jest to jednostka jednorodzinna, która składa się z trzech jednostek. Ma główną jednostkę, która składa się z trzech sypialni, dwóch łazienek, studia i apartamentu teściowej, wszystko z tyłu, wszystko na tej samej posesji. Kupiłem go za 240 na odwyk, tylko po to, żeby przyspieszyć i móc go wynająć. To tylko około 15 tys. ARV wynosi 400. Według Rentometer powinienem dostać gdzieś w przedziale 3300 $ miesięcznie w połączeniu z trzema jednostkami.

Kathy:
Wynik.

Dave:
Tak. Tak, nie wiem, po co potrzebujesz porady w tej sprawie. Wygląda na to, że powinieneś po prostu iść to kupić. Ale zanim przejdziemy do tego, czy możesz nam powiedzieć trochę o rynku?

Michael:
Tak, ogólnie Floryda jest teraz bardzo, bardzo gorącym rynkiem, ale generalnie środkowa Floryda to rodzaj czarnego konia, tak mi się wydaje. Seksownym obszarem jest oczywiście Tampa, ale środkowa Floryda, wszyscy zawsze myślą o Disneyu, ale środkowa Floryda to tak naprawdę, z tego co rozumiem, rynek Florydy konsekwentnie doświadcza bardzo ekstremalnych wzlotów i ekstremalnych spadków, i dużo się waha. Ale spośród rynków na Florydzie, najwyraźniej z tego, co mówią mi inni ludzie z branży nieruchomości, środkowa Floryda jest najbardziej stabilna ze wszystkich rynków na Florydzie. Więc mieszkam tutaj. Jako że jestem pierwszym inwestorem i tak dalej, robię co w mojej mocy. Chcę zobaczyć nieruchomość, chcę móc położyć na niej swoje ręce, tego typu rzeczy. Zacząłem więc inwestować tutaj.

Dave:
To wspaniale. I zanim przekażę to reszcie panelu, ostatnie pytanie brzmi: jak znalazłeś tę umowę?

Michael:
Więc to było przez hurtownika, hurtownika, z którym miałem związek, i obiecałem mu trochę pieniędzy, jeśli przyniesie mi umowę, zanim wysadzi ją w e-mailu. I oto pewnego dnia po prostu dzwoni do mnie i mówi: „Mike, musisz przyjść i wziąć to teraz”. I zrobiłem.

Kathy:
Pieniądze mówią.

Michael:
Tak proszę pani.

James:
Cóż, wiem, jaka jest moja pierwsza rada: sprzedaj mi nieruchomość. Liczby na ten temat wyglądają na niezwykle mocne. Hej, Michael, czy zamknąłeś już tę nieruchomość, czy…

Michael:
Tak tak. Właściwie zamknąłem go w zeszłym tygodniu.

James:
A jak zorganizowałeś transakcję aż do zamknięcia? Czy ustawiłeś to twarde pieniądze, zgodne finansowanie? Czy dostałeś pożyczkę na rehabilitację lub jak sfinalizowałeś transakcję?

Michael:
Więc dostałem twarde pieniądze, ponieważ hurtownik powiedział, że musimy zamknąć za dwa tygodnie. Więc tak, poszedłem do przodu i odłożyłem ciężkie pieniądze, a mój kontrahent mówi, że rehabilitacja nie powinna zająć więcej niż trzy tygodnie, więc będziemy wychodzić w sposób konwencjonalny. Zacząłem już papierkową robotę w sprawie konwencjonalnych pożyczek na tę nieruchomość, więc mam nadzieję, że będziemy działać do kwietnia.

James:
W takim razie czy zamierzasz wynająć krótkoterminowy lub średnioterminowy, czy zamierzasz wybrać wynajem długoterminowy, czy też zamierzasz zrobić mieszankę między tymi dwoma?

Michael:
Jedziemy z wynajmem długoterminowym. W tym biznesie relacje są wszystkim. I okazuje się, że mój wykonawca znał faceta, który naprawdę potrzebował się wprowadzić do przestrzeni, a przestrzeń była dla niego idealna. I tak zdecydował, że wynajmie wszystkie trzy lokale. Więc sprawdzam teraz jego zdolność kredytową i tak dalej, ale wygląda na to, że to już koniec.

James:
A potem, ile w oparciu o pożyczkodawców, z którymi rozmawiasz lub których pożyczkodawców próbujesz, jaki jest ostateczny cel? Więc kiedy kupujemy, wiem, kiedy kupuję domy jednorodzinne na wynajem, często kupuję ze względu na wysokie przepływy pieniężne, takie jak ta umowa, lub z jakąś pozycją kapitałową z możliwością rozwoju. Ale dla mnie zawsze zastanawiam się, ile gotówki muszę zablokować w transakcji, czy też wybieram innego rodzaju pożyczkodawcę, aby spróbować wykorzystać zwrot? Czy zamierzasz planować, czy planujesz zostawić swój inicjał swojemu facetowi od twardych pieniędzy? Zgaduję, że mniej więcej obniżasz o 20%?

Michael:
Tak, coś takiego, tak.

James:
Czy planujesz zostawić to w umowie, czy jesteś w stanie spalić tę nieruchomość i odzyskać swój kapitał?

Michael:
Na razie planuję zatrzymać go tam na razie, a potem mam nadzieję, że może uda mi się go refinansować, gdy stopy procentowe nieuchronnie spadną w pewnym momencie i odzyskać część moich pieniędzy w ten sposób. Ale szczerze mówiąc, sama posiadłość, obszar, niestety, dopiero zaczyna wykazywać oznaki pierwszej fazy gentryfikacji. A więc gentryfikacja, mam co do tego mieszane uczucia, ale z punktu widzenia właściciela nieruchomości, to dla mnie super. Więc tak, to naprawdę zakup akcji bardziej niż cokolwiek innego.

Jamila:
Michał miło Cię poznać. Gratulujemy również zawarcia tej umowy, siedem miesięcy poza bramą i podjęcie działań. Fenomenalny. Mam kilka pytań dotyczących wyjścia. Wspomniałeś więc, że nieruchomość jest przeznaczona dla jednej rodziny, ale są na niej trzy jednostki, które można wynająć. Z mojego doświadczenia wynika, że ​​tradycyjni pożyczkodawcy upewnią się, że podział na strefy pasuje do przypadku użycia dla twojej nieruchomości, zanim zaczną na nią pożyczać. I tak od razu czerwona flaga, którą otrzymuję, jest taka, że ​​kiedy przychodzi pożyczkodawca i zauważa, że ​​masz trzypleks na jednej rodzinie, nie będą chcieli pożyczki na nieruchomość. Jak złagodziłeś tę sytuację i jaki masz plan, jeśli nie możesz uzyskać konwencjonalnego finansowania?

Michael:
Będę z tobą całkowicie szczery, Jamil, jeszcze nie wiem.

Dave:
Sprzedaj to Jamesowi. Już wiesz. Masz inną strategię wyjścia.

Michael:
Proszę bardzo. Tak, będę z tobą szczery, nie myślałem tak daleko w przyszłość. Właśnie zamknąłem temat w zeszłym tygodniu i po prostu próbuję się tym wszystkim zająć. Ale z tego, co rozumiem, mój pożyczkodawca, mój konwencjonalny pożyczkodawca, wygląda na to, że nie będzie problemu. Będę z tobą szczery. Nie pomyślałem o tym, co właśnie zaproponowałeś.

Kathy:
Właśnie o to chciałem zapytać, czy te jednostki są dozwolone? Czy wiesz?

Michael:
Tak, tak, są.

Kathy:
Wszystkie te obszary są dozwolone, ale nie jako potrójne.

Michael:
Nie jako potrójny, tak.

Kathy:
Dobra. Ponieważ wiem, że prawo na Florydzie bardzo różni się od prawa w Kalifornii, ale wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że stworzą te dodatkowe lokale i je wynajmą, ale nie są one objęte ubezpieczeniem. Nie są objęte ubezpieczeniem i możesz mieć z tego powodu duże kłopoty, jeśli zostaniesz złapany.

Michael:
Tak, tak, upewniłem się, że są zakryte, więc wszystko w porządku.

Henry:
Myślę, że korzyścią z tego, co zrobiłeś tutaj dobrze, jest to, że wiele osób patrzy na taką ofertę i mówi: „Och, jestem skłonny zapłacić potrójne numery, ponieważ zamierzam wynająć to jak potrójne”. Ale analizujesz umowę jak pojedynczą rodzinę, która jest w swojej prawdziwej formie, jaka jest w rzeczywistości, i kupiłeś ją na podstawie tych liczb. Wynajmowanie go jako potrójnego to wisienka na torcie, co moim zdaniem jest właściwym sposobem patrzenia na coś takiego, i tak, Jamil ma rację, możesz spotkać konwencjonalnego pożyczkodawcę, który nie chce tego sfinansować, ponieważ to trzy mieszkania, ale możesz też natknąć się na konwencjonalnego pożyczkodawcę, który to sfinansuje.
Pierwsza nieruchomość, w której mieszkam, została zhakowana, nadal ją posiadam. Jest na pożyczkę FHA i jest to dom, za którym stoi dom teściowej. I powiedzieli coś, kiedy go kupowaliśmy, wysłaliśmy im kilka zdjęć i powiedzieliśmy mu, że to jedna rodzina, ale ma za sobą apartament teściowej, a potem to oni sfinansowali. Więc wie, że będzie zależeć od tego pożyczkodawcy, ale on ma absolutną rację. Coś, o czym zdecydowanie, zdecydowanie trzeba pomyśleć, a to po prostu oznacza, że ​​​​jeśli ten pożyczkodawca nie chce tego zrobić, nie oznacza to, że inny nie będzie.

Michael:
Absolutnie.

Jamila:
Michał, jeszcze jedno pytanie. Wspomniałeś o odwyku za 15,000 15,000 $, ale powiedziałeś, że trzy tygodnie. Instynktownie mam duże doświadczenie z wykonawcami i zawsze nauczyłem się, że podwaja się wszystko, co mówią, że coś będzie kosztować, a także podwaja się harmonogram, nie dlatego, że są nieuczciwi, ale dlatego, że są nieuczciwi. A biorąc to pod uwagę, jak długo znasz tego wykonawcę i jakie masz z nim doświadczenie? Myślę, że 5 10 $ brzmi bardzo nisko, biorąc pod uwagę dzisiejsze zawyżone koszty materiałów. W dzisiejszych czasach nic nie można zrobić za 15,000, 15,000 lub XNUMX XNUMX dolarów. A tak z ciekawości, jak wygląda zakres prac za XNUMX XNUMX $? Ponieważ trzy tygodnie to właściwie w świecie remontów dość długi czas, więc jestem zainteresowany zrozumieniem, jaki to jest zakres prac.

Michael:
Jasne jasne. Więc zleceniobiorcą, co ciekawe, zleceniobiorcą jest pastor.

Jamila:
O Boże. Dobra. Więc to odznacza nieuczciwe pole, prawda?

Michael:
Zdecydowanie. Więc przybyłem do Orlando jakieś cztery miesiące temu z New Jersey i jedną z pierwszych rzeczy, które zrobiłem jako pastor, było to, że chciałem poznać wszystkich innych pastorów w okolicy, i spotkałem tego faceta i okazało się, że on był wykonawcą. Pomyślałem: „Hej, sam dopiero zaczynam zajmować się nieruchomościami. Chcesz pracować razem?
– O tak, jasne. Więc tak się poznaliśmy i codziennie rozmawiamy. Mamy do siebie pewien poziom zaufania i tak dalej, razem analizujemy umowy i mamy tego rodzaju bliskie relacje. Jeśli chodzi o zakres prac, to o czym rozmawialiśmy, tak jak powiedziałem, żeby przyspieszyć, rozmawialiśmy o farbie. Rozmawiamy o wymianie kilku elementów listwy przypodłogowej i kilku blatów kuchennych. To właściwie tyle.

Jamila:
Naprawdę minimalne rzeczy.

Michael:
Naprawdę minimalna ilość rzeczy, aby przyspieszyć.

Henry:
Co za okazja.

Michael:
Tak, to jest całkiem doskonałe, muszę przyznać, człowieku. Ale są inne rzeczy, które chcielibyśmy zrobić. Domyślam się, że jednym z moich pytań do was było to, że chciałbym móc wynająć go na szczycie rynku, ale powiedziałbym, że w tej chwili środowisko jest prawdopodobnie jak dzielnica C plus. A więc ile to za dużo remontu? Wiesz co mam na myśli?

Jamila:
Czy okolica ma potencjał, aby przejść do kategorii B lub B plus? Ponieważ jeśli masz kompozycje, które są B plus, możesz zakotwiczyć się na tej liczbie, a następnie możesz podnieść się do tego i zmienić cały zakres.

Michael:
Tak, ma potencjał, ale powiedziałbym, że gdybym miał tylko zgadywać, powiedziałbym, że prawdopodobnie mamy około pięciu do dziesięciu lat.

James:
Myślę, że to świetne pytanie, ponieważ kupujemy również dużo nieruchomości, które później możemy wynająć. W perspektywie krótkoterminowej chcemy zatrzymać jako nieruchomość na wynajem. A jeśli chodzi o mnie, kiedy patrzę na 10-XNUMX-letnią grę doceniającą, co nie ma w tym nic złego, zwykle lubię umieścić tańszy materiał, który wytrzyma dłużej, lub nie tańszy materiał, ale bardziej kuloodporny, ale jak LVP, solidne rodzaje podłóg, bardziej niezniszczalne przedmioty, i wydam tam pieniądze, ale nie pójdę na pełną kosmetykę, ponieważ to, co się stało, to, co robiliśmy w Seattle, to w pewnym sensie bank ziemi, ponieważ jako zmiany gęstości w całych Stanach Zjednoczonych, tak jak w stanie Waszyngton właśnie przyjęli nowe prawo, że nie ma więcej dozwolonych stref jednorodzinnych. Wszystko można wydzierżawić, zbudować i sprzedać osobno.
Więc moja rekomendacja, kiedy patrzę na te oferty, faktycznie staram się włożyć, upewnić się, że może to być świetny przepływ gotówki, ponieważ ten przepływ gotówki wynosi 24% zwrotu gotówki przy pozostawieniu 20% w transakcji. To świetny powrót. Możesz jeździć na tym przepływie gotówki i sugerowałbym zrobienie absolutnych minimów, które będą trwać. Ale kiedy dojdziesz do następnej ścieżki rozwoju, czyli za 10 do 1031 lat, przejdź do pełnej przebudowy, ponieważ możesz faktycznie sprzedać wszystkie trzy mieszkania, sprzedać je osobno, a następnie XNUMX te większe kwotę w większą nieruchomość.
Ale kiedy robisz te mieszkania, czasami musisz przeprowadzić kilka poważnych renowacji, aby je ulepszyć, dodać nowe linie wodociągowe, zrobić rodzaje kanałów ściekowych. Dlatego moim zdaniem zawsze najlepiej jest wynająć kuloodporny styl wynajmu, poczekać na tę ścieżkę postępu, a następnie zwolnić się, a następnie wybrać optymalną cenę. Bo jeśli zrobisz to teraz, za 10 lat rynek może wyglądać inaczej, a potem będziesz musiał zrobić wszystko od nowa. Więc jeśli myślisz, że to gra na 10 do 10 lat, to po prostu dotrzyj tam, gdzie może się utrzymać i nie zostaniesz wykrwawiony przez opłaty i koszty utrzymania, a potem przejdź do wielkiego rozdarcia za XNUMX do XNUMX lat .

Dave:
Michael, powiedziałeś, że chcesz wynająć za najwyższą cenę, co oczywiście jest celem wszystkich, ale wynajmujesz również wszystkie trzy lokale jednemu najemcy. Czy uważasz, że to pomaga w sytuacji związanej z czynszem, czy też obniżyłeś całkowity czynsz ze względu na wygodę?

Michael:
Obniżyłem czynsz tylko ze względu na wygodę. Poza tym facet, który wchodzi, jest silnym najemcą i pomyślałem, że zamiast zajmować się zarządzaniem trzema oddzielnymi jednostkami, po prostu mieliśmy jednego faceta, który okazuje się również wykonawcą, więc powiedział, że… Byłby chętny zrobić dla mnie kilka podrzędnych rzeczy i takie tam, więc to też było atrakcyjne. Więc obniżyłem mu trochę czynsz.

Dave:
Czy potrzebuje trzech kuchni lub jaki jest plan na trzy jednostki?

Kathy:
Tak, właśnie o to miałem zapytać.

Michael:
Właściwie jego dzieci w wieku studenckim właśnie kończą szkołę i potrzebują mieszkania na co najmniej kilka lat. Pomysł jest taki, że wszyscy będą razem mieszkać na tej posiadłości. Więc myślę, że będzie nam dobrze przez co najmniej kilka lat.

Dave:
Cóż, zdecydowanie wybierz tańsze rzeczy, jeśli będą tam mieszkać dzieciaki z college'u.

Jamila:
Czy stawka czynszu z jednym najemcą wynosi 3,300 miesięcznie, czy jest niższa?

Michael:
Mamy więc 32.

Jamila:
Dobra, więc tylko sto dolarów zniżki. Tak ogólnie to nieźle.

Kathy:
Jak go sprawdzałeś? Skąd wiesz, że jest dobrym najemcą?

Michael:
Przeprowadziłem go przez proces RentRedi, RentRedi, oprogramowanie. Ponadto przyszedł uzbrojony w raport Experian, który został sporządzony mniej więcej miesiąc temu, i kazałem mu przesłać wyciągi bankowe oraz zeznanie podatkowe z zeszłego roku. I tak to wszystko zrobiłem. I wciąż przeglądam rządowe rzeczy, żeby sprawdzić, czy są jakieś bankructwa lub coś w tym stylu, ale wszystko wydaje się być na dobrej drodze.

Henry:
Chcę oprócz tych referencji połączeń. Więc jeśli ma byłego właściciela, porozmawiam z nim przez telefon. Uwielbiam pytać byłych właścicieli, ponieważ zdadzą ci raport. A potem ostatnie pytanie, które zwykle im zadaję, jak mówię, albo jeśli jest to właściciel, zadałem im, czy wynająłbyś im ponownie, gdybyś miał taką możliwość? A jeśli jest to pracodawca, powinieneś również zadzwonić do jego pracodawców, jeśli nie jest samozatrudniony.

Jamila:
Chciałbym dodać do tego, idź do właścicieli z powrotem, ponieważ ostatni właściciel może kłamać tylko po to, aby ich wyciągnąć.

Dave:
Dokładnie.

Kathy:
Tak.

James:
Jedną rzeczą, Michael, wspomniałeś, że ten facet chce trochę popracować na twojej posiadłości. Robiłem to wiele razy. Zrobiłem to dobrze i źle. Jednym z nich jest słowne: „Hej, później pomogę ci popracować nad tą nieruchomością”. I to jest wspaniałe, i to jest wspaniały gest. Ale problem polega na tym, że często tak się nie dzieje. Jest to więc okazja, której zawsze szukam. Jak mogę spakować rzeczy, aby zmniejszyć wydatki, niezależnie od tego, czy chodzi o budowę, czy o utrzymanie wynajmu. Jeśli wynajmuję zarządcy nieruchomości lub coś, co tam działa, może dam im niższą stawkę, ponieważ patrzą na budynek. Ale to świetna okazja, aby zwolnić i powiedzieć: „Hej, jestem gotów dać ci zniżkę w wysokości stu dolarów miesięcznie. Rynek kosztuje 3300, ty dostajesz za 3200, ale chciałbym, żebyś pokrył te koszty utrzymania na czas wynajmu.
A ponieważ może to zaoszczędzić setki dolarów miesięcznie, co znacząco wpłynie na przepływ gotówki. I nie musisz robić tego olbrzymiego, ale po prostu powiedz: „Hej, jeśli zdarzy się którakolwiek z tych 10 rzeczy, zechcesz przyjść i wykonać pracę za darmo, a ja zapłacę za materiały. ” I powiedziałbym, że lepiej jest zamknąć to z góry, ponieważ ogólny zwrot z tego, jeśli będzie tam przez trzy lata, włożysz dodatkowe 4, 5% z powrotem do kieszeni z przepływem gotówki, ponieważ nie jesteś wykrwawi się na koszty utrzymania. Więc po prostu złóż to na piśmie, a potem, ponieważ miałem to, gdzie mówię: „Hej, powiedziałeś, że zamierzasz robić te rzeczy”. A oni na to: „Tak, oto twój rachunek”. Mówię: „Cóż, teraz przepłacam”. Jest to więc świetna okazja, zwłaszcza jako pierwszy właściciel, aby naprawdę zamknąć osobę w swojej nieruchomości, która może ułatwić ci życie przez następne dwa do trzech lat.

Kathy:
O mój Boże, nie mogę się bardziej zgodzić. Upewnij się, że wszystko jest na piśmie, zgodnie z prawem. Ludzie mają różne pomysły na to, co jest fajne. Więc zrobiłem to, gdzie skończyłem z fioletowymi ścianami. Więc wszystko, co robią, moim zdaniem, musi być zatwierdzone. Musisz wiedzieć, co robią.

James:
Fioletowe ściany nie są dobrym sposobem na maksymalizację czynszu.

Kathy:
Odmalowanie go kosztowało mnie kilka tysięcy dolarów, bo trudno przemalować na fioletowo.

Michael:
O Boże.

Dave:
Cóż, Michael, dziękuję za zawarcie tej umowy. Czy jest coś, jakieś ostatnie pytania, które masz do panelu, zanim stąd wyjdziesz?

Michael:
To zabawne, bo miałem całą masę pytań, a teraz, kiedy jesteśmy na końcu, nie czuję, że mi już jakieś zostały.

Dave:
Cóż, to chyba oznacza, że ​​wykonaliśmy swoją pracę.

Michael:
Tak, zrobiłeś. Tak, zrobiłeś. Tak szczęśliwy, że tu byłem. Bardzo dziękuję.

Dave:
Oczywiście. I gratulacje. Brzmi jak świetna okazja.

Jamila:
Absolutnie.

Henry:
Gratulacje kolego.

Michael:
Dziękuję Ci. Dziękuję Ci.

Dave:
Matt McMains, witaj na rynku. Dzięki, że jesteś tutaj.

Matt:
Hej, dzięki za przyjęcie mnie, Dave.

Dave:
Cóż, zacznijmy od opowiedzenia nam trochę o swoim doświadczeniu w branży nieruchomości.

Matt:
Moje doświadczenie jest trochę minimalne. Mam dom, który kupiłem na samym początku COVID, co pomogło mi zaszczepić się w świecie nieruchomości. A potem zrezygnowałem z tego i kupiłem nieruchomość do wynajęcia w Pensacola na Florydzie i początkowo zaczynałem jako AirBNB, a jesienią przeszliśmy na wynajem długoterminowy.

Dave:
Okej świetnie. I to nie tam, gdzie mieszkasz. Na Florydzie?

Matt:
Prawidłowy. Dorastałem w hrabstwie Orange w Kalifornii w południowej Kalifornii i poszedłem do college'u w Pensacola. Stąd znajomość tego obszaru.

Dave:
W porządku, świetnie. Opowiedz nam trochę o umowie, której teraz szukasz.

Matt:
W porządku. Więc to była transakcja rynkowa, którą znalazłem w Pensacola, po prostu usuwając wszystko, co było na rynku dłużej niż 90 dni. A ten rzeczywiście miał dopiero 40 dni, kiedy go znalazłem, ale zauważyłem, że trzykrotnie obniżyli cenę. Pomyślałem więc: „Och, prawdopodobnie próbujesz się go pozbyć, więc po prostu złóżmy ofertę”. A jak mówi Henry w swoim Mastermind: „Po prostu złóż oferty i pozwól im wybrać, czy tego chcą, czy nie”. Więc to właśnie zrobiłem. A ten faktycznie utknął. Został wymieniony na 161. Obecnie mam go zablokowanego na 140.

Dave:
Wspaniały. Cóż, chcę usłyszeć więcej na ten temat. Zanim to zrobimy, dla tych z nas, którzy nic nie wiedzą o Pensacoli, czy moglibyście powiedzieć nam trochę o okolicy?

Matt:
Więc Pensacola, jest tam kilka szkół wyższych i Naval Air Station. Więc jest duży ruch i ruch w zachodniej części Florydy, ale to trochę blisko strony Alabamy. Analiza rynku, którą przeprowadziłem, patrząc wstecz na przestrzeni lat, sprawdziła się podczas ostatniej recesji. Nie było tam zbyt dużej fluktuacji. Uznałem to za hej, prawdopodobnie mogliby być dość stabilni, posuwając się naprzód przez wszystko, co stanie im na drodze. A także stosunek sprzedaży do listy był całkiem niezły. Więc właśnie tam się wybrałem. Mam znajomość tylko okolicy. Budują śródmieście, więc wierzę, że nadchodzi wiele dobrych rzeczy.

Dave:
Świetnie. A twoim planem jest odwrócić to, prawda?

Matt:
Prawidłowy. Mój plan polega na obniżce o 20% na nieruchomościach, tak naprawdę nie jest to dla mnie cięcie, ponieważ mam dwie nieruchomości i jestem już prawie suchy. Próbuję więc wyciągnąć z kieszeni tylko zero lub niewiele pieniędzy i spróbować odwrócić tę pierwszą, aby ostatecznie rozpocząć BRRRR i wprowadzać najemców i refinansować to, ale używając pieniędzy innych ludzi.

James:
Matt, więc w twoim budżecie na rehabilitację, który masz na tę nieruchomość, A, podoba mi się cena tej nieruchomości, 140, to świetnie na początek, kiedy przełączasz pilota, szczególnie niższa cena, brzmi to bardziej jak kosmetyk zakręt. I myślę, że kiedy kupujesz poza stanem, kosmetyczne zwroty są świetne, ponieważ jest tam mniej zmiennych. Obawiam się, że ta umowa jest trochę napięta. Myślę, że liczby wyglądają dobrze na wiele różnych sposobów, ale po odwróceniu może być trochę ciasno, zwłaszcza jeśli przerzucasz zdalnie, ponieważ jeśli nie możesz kontrolować kosztów tak bardzo, jeśli skrada się nad trochę być może przejść do czerwonego dość szybko na tej transakcji.
Oprócz tego, jeśli stosujesz dźwignię i szukasz 100% finansowania, koszt długu będzie w tym momencie wyższy niż zwykły flipper. Wiele razy, kiedy dokonujemy przewrotu, zostawiamy 20, 25% w transakcji, co zwykle wraca do nas w okresie od sześciu do dziewięciu miesięcy w tym momencie. Bo kiedy patrzyłem na liczby, czy ustaliłeś już swoją twardą stopę procentową w tej transakcji? Jaki jest twój koszt zadłużenia z tego tytułu? Bo to będzie miało duży wpływ na marżę.

Matt:
Jeśli chodzi o twarde pieniądze, sposób, w jaki planuję zorganizować tę umowę, to twarde pieniądze na zakup i rehabilitację. A potem mam ustawione prywatne pieniądze, które poznałem na spotkaniu w sprawie nieruchomości tutaj w hrabstwie Orange, które są chętne do wpłacenia zaliczki i wszelkich kosztów ogólnych. Ale twarde pieniądze, które powinienem był zamknąć dzisiaj, cytując mnie, wyniosą około 12% z 10% spadkiem. Więc obecnie czekam na wiadomość stamtąd, a potem to będzie dyktować, gdzie jestem w sprawie umowy.

Jamila:
Matt, co robisz, jaki jest twój pełnoetatowy W2?

Matt:
Jestem oficerem federalnym.

Jamila:
Och, wspaniały człowieku. Jesteś więc dość dobrze zorientowany w zrozumieniu, czy ktoś mówi ci prawdę. Jak oceniasz swojego wykonawcę? Czy dobrze się czujesz z liczbami, które ci podają, czy uważasz, że zakres prac jest zgodny z tym, co jest prezentowane?

Matt:
Jestem całkiem pewny siebie. Właśnie przeglądam dwa. Po pierwsze, kiedy zamknąłem tę nieruchomość, oszacowałem ją na 60,000 52. Pojawiło się dwóch kontrahentów, obaj mam z nimi dość dobre stosunki tylko podczas mojej ostatniej transakcji. Jeden przyszedł w wieku 65 lat, a drugi w wieku XNUMX lat. Więc trochę żongluję. Czuję, że albo jedno, albo wszystko będzie dobrze, ale nie podjąłem jeszcze decyzji w tej sprawie.

Jamila:
Przekroczyłeś okres kontroli nieruchomości?

Matt:
Tak, od soboty, czyli zaledwie dzień temu. Tak.

James:
Więc Matt, twój dług został złapany, chcę wrócić, bo próbuję rozgryźć zwrot. Ponieważ flip jest zawsze oparty na A, myślę, że najlepszą rzeczą, jaką możesz zrobić, aby zbudować kapitał, jest sprzedaż hurtowa i odwracanie, gdy próbujesz budować, aby nadal kupować wynajmowane nieruchomości. To świetny silnik, silnik o wysokich podatkach, ale naprawdę działa. A dla mnie, kiedy patrzymy na flipy, chodzi przede wszystkim o zwrot gotówki. Moim zmartwieniem w związku z tą transakcją jest to, że myślę, że ta umowa na papierze może naprawdę dobrze działać w przypadku kilku różnych strategii wyjścia, w tym sprzedaży hurtowej.
Ale z drugiej strony, jeśli twoja budowa już trochę przekracza koszty, a twój dług wyniesie 12%, jaki jest koszt sprzedaży na Florydzie? Czy to jest typowe… W Waszyngtonie płacimy około 10%, kiedy sprzedajemy coś poza domem. Podatek akcyzowy, koszty zamknięcia, opłaty od nieruchomości, jakie są koszty? Ponieważ gdybyśmy byli w Waszyngtonie, marża byłaby prawie poniżej 10% lub poniżej 10,000 250 jako zysk, który nie będzie miał dużej poduszki w tej transakcji. A potem moje inne pytanie dotyczy tego konkretnego rynku, kiedy sprzedajesz w tym przedziale XNUMX, czy jest to coś, za co kupujący oczekują zapłaty za zamknięcie? Ponieważ jest to coś, co może również znacząco wpłynąć na tę transakcję na marginesie.

Matt:
Świetne pytania, James. Więc będę szczery, nie jestem pewien, ile szacowałem na około 6,000 do 10 w kosztach zamknięcia, ale prawdopodobnie muszę przeprowadzić tam pewną analizę due diligence i upewnić się, że dokładnie wiem, co się z tym dzieje.

James:
Tak, ponieważ kiedy się odwracasz, musimy uwzględnić wszystkie te koszty, koszt długu, koszt budowy, koszt sprzedaży, a następnie sprawdzić, jaka jest ta liczba netto. Więc zdecydowanie zagłębiłbym się w koszt sprzedaży. Bo wiem, że każde hrabstwo jest inne. Wiem, że w Waszyngtonie mamy ruchomy podatek akcyzowy, w zależności od ceny, możesz zapłacić 1.2% i koszt sprzedaży, a jeśli jesteś drogi, płacisz do 3% podatku akcyzowego. A więc może to spowodować dużą, dużą różnicę w umowie.

Kathy:
I masz podatek od nieruchomości i ubezpieczenie, a wszystkie te rzeczy naprawdę sumują się, im dłużej to trzymasz. Jestem ciekaw, czy w końcu będziesz musiał go trzymać, ponieważ nie możesz go sprzedać za tyle, ile chcesz, nie chcesz stracić pieniędzy. Czy kwalifikujesz się, czy jesteś w stanie przekwalifikować się na długoterminową stawkę?

Matt:
Tak. Rozmawiałem już z pożyczkodawcą, ponieważ potencjalne przepływy pieniężne, jeśli będę musiał wynająć, będą minimalne, ale będą przepływy pieniężne. Więc mam to jako zapasową strategię wyjścia.

Jamila:
Czy będziesz w stanie wykupić swojego prywatnego pożyczkodawcę za pomocą tego refinansowania?

Matt:
Tak, będzie blisko, ale dam radę.

Jamila:
Niesamowite.

James:
Matt, jakiego rodzaju pożyczkę założyłeś? Ponieważ kiedy patrzyłem na dane dotyczące czynszu, zwykle można było dostać pożyczkę na 70, 75% wartości, co dałoby pożyczkę w wysokości około 160, 165 na to, i masz 200 plus koszty długu. A więc czy to coś, na co spojrzałeś, i czujesz się całkiem komfortowo zostawiając 30, 40 kawałków na tej umowie?

Matt:
To zdecydowanie nie jest moje… Tak, nie powiedziałbym, że czuję się z tym bardzo dobrze, ale mam trochę rzeczy do przepracowania na tym froncie wyjściowym.

Jamila:
Tak jak ostatnia technika negocjacyjna, Matt i ja wiemy, że okres kontroli minął, i niekoniecznie jest to najlepsza forma, aby próbować negocjować coś głębszego, gdy miną okresy należytej staranności, ale to się zdarza. Więc jestem ciekaw, czy, ponieważ myślę, że potrzebujesz jeszcze około 10 lub 20,000 XNUMX $ jako zabezpieczenie w tej transakcji. I czuję, że jeśli spojrzysz na motywację swoich sprzedawców, jak duże masz teraz ryzyko dla EMD?

Matt:
1300.

Jamila:
Okej, więc jest to znaczna kwota, ale myślę, że nie wystarczy, aby Twoi sprzedawcy powiedzieli: „Hej, weźmy pieniądze i uciekajmy”. Więc Mike, jestem ciekaw, czy czujesz się komfortowo, próbując wrócić, nawet jeśli jesteś dzień po okresie kontrolnym, wrócić i powiedzieć: „Hej, po spojrzeniu na moje liczby myślę, że muszę poprosić o dodatkowy kredyt.” Myślę, że gdybyś dostał dodatkowe 20,000 1,300 $ od ceny zakupu tej transakcji, byłbyś w fantastycznej formie. I polecam, nawet jeśli odmówią, Matt, nawet jeśli odmówią, oddanie strzału jest zawsze tego warte, ponieważ nadal masz prawo powiedzieć: „Dobra, odmówili. Nadal zamierzam iść do przodu. Nie chcę ryzykować moich XNUMX dolarów. Zamykam i idziemy dalej z umową”. Ale nadal masz prawo spróbować i iść do przodu. Więc jestem ciekawa, czy jest to coś, co czułbyś się komfortowo? A jeśli tak, mogę ci pomóc z najlepszą techniką.

Matt:
Tak, zdecydowanie wygodne. Nie mam nic przeciwko, na pewno zapytam.

Henry:
Jest w organach ścigania, oczywiście, że może zapytać.

Matt:
Tak, konfrontacja nie jest moją słabością. Ale tak, zdecydowanie i byłbym wdzięczny za pomoc. Absolutnie.

Kathy:
Jamil, jestem ciekawy, czy są jakieś kreatywne opcje, które mógłby mieć, aby w jakiś sposób przekonać sprzedawcę do podziału zysku, jaki mógłby być, gdyby obniżyli go, aby zachęcić ich do tego?

Jamila:
Biorąc pod uwagę jego cenę zakupu tutaj, wybrałbym innowację, w której sprzedający zachowałby tytuł własności, a Matt wciągnąłby w transakcję prywatnego pożyczkodawcę, gdyby renowacja została wykonana i nie poniósłby kosztów początkowych ani pożyczki koszty wejścia do lokalu. Więc wszystko, co ma, to ta renowacja, która tam jest. I zgadza się na cenę sprzedaży na 140 ze swoimi sprzedawcami, ale zamierza zaoszczędzić jakieś 7,000 $ tylko na opłatach za zamknięcie i zainicjowanie. I tak twórczo dla mnie, byłby to najbardziej strategiczny ruch, ponieważ wtedy on po prostu sprowadza swojego prywatnego pożyczkodawcę do stołu. Nie musi odkładać 20%, ponieważ nie musi zabierać tytułu, prywatny pożyczkodawca przychodzi z 52,000 192 $ na wydatki na renowację, są teraz za 250, sprzedaje za XNUMX. Jest zysk.

James:
Jedyne zmartwienie, jakie miałbym, to po prostu wiedzieć, ile kosztuje sprzedaż, a potem kto. Na tych rynkach nabywców domów po raz pierwszy naprawdę zagłębiają się w porównania. Wiem, że w większości przypadków w Waszyngtonie możemy zobaczyć, czy koszty zamknięcia zostały opłacone, czy nie. To często trzy i pół procenta zaraz po transakcji, a to 50% zysku z czegoś takiego, ale myślę, że to świetny sposób na uporządkowanie tego, ponieważ problem polega na tym, że koszt długu zniszczy tę umowę . A jeśli trwa długo, może dość szybko stać się czerwony.

Henry:
Jamil, co myślisz o byciu głównym hurtownikiem? Więc co myślisz, jeśli w tych negocjacjach prosisz sprzedawcę o zejście, ale jednocześnie prosisz hurtownika, aby nieco obniżył swoją opłatę, aby to nadrobić, więc jest tam złoty środek?

Jamila:
Więc to też zostało kupione od hurtownika, a może to on poszedł, myślę, że poszedł bezpośrednio do agenta, prawda?

Matt:
Siostra i agentka na rynku.

Jamila:
Tak. Dobra. Myślę więc, że można by poprosić agenta o przyjście, bo czy oni reprezentowali podwójną reprezentację, Matt? Agent wystawiający cię reprezentował?

Matt:
Przeszedłem przez własnego agenta.

Jamila:
Dobra. Więc lubię robić podwójną reprezentację, ponieważ teraz stawiasz agenta wystawiającego w sytuacji, w której ma teraz podwójną prowizję do zabawy. A kiedy naprawdę chcą coś zrobić, często są skłonni grać z 3%, ponieważ chcą, aby transakcja została sfinalizowana. I tak normalnie, kiedy kupuję na rynku, zawsze idę bezpośrednio do agenta wystawiającego, prosząc o podwójną reprezentację, albo po prostu mówię: „Hej, spójrz, mogę przyjść bez reprezentacji, dajmy 3% z powrotem do mnie lub do twoich sprzedawców, w zależności od ceny, do której przychodzę, i tylko po to, aby umowa była słodsza lub aby miała większy sens finansowy dla mnie i właściciela domu. Myślę, że w tym konkretnym przypadku masz agenta kupującego, co jest dobre, ponieważ jego obowiązkiem powierniczym jest wobec ciebie.
Myślę więc, że naprawdę musiałbyś odbyć szczerą rozmowę z agentem kupującego i powiedzieć: „Patrzę na te liczby i zaczynam się trochę niepokoić, patrząc na koszt mojej pożyczki, patrząc na rynek." I chociaż rynek jest silny w Pensacola, jestem bardzo optymistyczny na Florydzie. Właśnie otrzymaliśmy dane ekonomiczne, które nie są najlepsze. Fed sygnalizuje kolejne podwyżki stóp procentowych. A więc powiedziawszy to, nadal może występować pewna amortyzacja twojego składnika aktywów, której nie uwzględniłeś. A jeśli spadniesz o kolejne 5 lub 10% w ARV w tej nieruchomości, to koniec. To jest rzeczywistość i myślę, że nawet w weekend i przez cały zeszły tydzień widzieliśmy tyle zamieszania, zamykania banków, masowych ataków na banki. Jest tak wiele rzeczy, których możesz użyć jako wskaźników ekonomicznych, które sprawiają, że denerwujesz się przed pójściem do przodu. I myślę, że jeśli przedstawiłeś te sytuacje, zatrudniając również licencjonowanego inspektora, czy zrobiłeś to w okresie inspekcji? Zrobiłeś protokół z kontroli?

Matt:
Nie, kazałem dwóm licencjonowanym wykonawcom przekopać się przez posiadłość.

Jamila:
Ok, idealnie. Wystarczająco dobry. Więc też bym z nich korzystał. I myślę, że mądrzej będzie użyć wyższej z dwóch liczb tylko dlatego, że wyższa z większym prawdopodobieństwem będzie właściwą liczbą niż niższa. Kiedy spojrzysz na świat kontraktów, nigdy nie miałem umowy poniżej tego, co powiedzieli. To zawsze więcej, a moja siostra jest moim kontrahentem, ufam jej bardziej niż komukolwiek na świecie, a i tak zawsze jest źle. A więc powiedziawszy to, myślę, że masz naprawdę mocne argumenty do przedstawienia agentowi kupującego, który następnie będzie musiał przedstawić argumenty agentowi wystawiającemu. Będzie więc trochę tarcia, ponieważ będziecie grać w grę telefoniczną. Możesz nawet przyznać swojemu agentowi prawo do przekazywania wiadomości e-mail.
Przedstawiłbym sprawę, powiedziałbym: „Słuchaj, biorąc pod uwagę tę ofertę, którą otrzymałem, biorąc pod uwagę dane ekonomiczne, na które patrzymy i widząc wszystkie rzeczy, które wydarzyły się w ciągu tygodnia w zeszłym tygodniu, czuję się mniej pewny co do tego ofertę w tej cenie. I naprawdę myślę, że ci sprzedawcy chcą przenieść ten dom. Naprawdę chcę wystąpić w ramach tego kontraktu, ale bardzo się denerwuję występem w 140 funtach.

Kathy:
Podoba mi się to, co mówisz, Jamil, bo ten dom jest wystawiony na sprzedaż i chcą się go pozbyć.

Jamila:
I mieli trzy obniżki cen. I to jest sygnał, że ci ludzie są zmotywowani.

Kathy:
To świetny znak, aby wrócić i powiedzieć, że robicie się zmarznięci, a wystarczy im ten miniony weekend, aby zrozumieli, że banki upadli i spróbowali. Co masz do stracenia?

James:
I to jest jedna, myślę, że teraz ważną rzeczą jest to, że rynek się zmienił, a prędkość rynku się zmieniła. Wszyscy pisaliśmy wszystko bez żadnych kontroli, szybkich kontroli przez ostatnie dwa lata. Nie musisz już tego robić. A co jest naprawdę ważne, to to, że przygotowujesz umowę, harmonogram inspekcji może zostać przedłużony. A jeśli nie zablokowałeś swojego długu, twoje oferty nie są stanowcze i nie masz pełnego zrozumienia kosztów, to jest w porządku. Chcesz poprosić o to przedłużenie w sprawie wykonalności w tym momencie, uzyskaj więcej czasu. Im więcej masz czasu, tym lepiej możesz przygotować swoją ofertę. Im więcej masz czasu, tym więcej masz przygotowań, tym mniejsze ryzyko w umowie. Dlatego nigdy nie rezygnuj, dopóki nie zostaniesz całkowicie zamknięty w tym miejscu, w którym czujesz się dobrze ze swoim finansowaniem, to jest skonfigurowane.
Ponieważ również, jeśli ten drugorzędny pożyczkodawca wypłaci ci kaucję w ostatniej chwili, jeśli nie jest to zablokowane i ma pełne zaangażowanie w to, tam twoje poważne pieniądze mogą być zagrożone. Wykorzystaj więc tę możliwość, aby poprawnie skonfigurować swój termin. I myślę, Matt, jedno pytanie, które mam, brzmi: za co ten czynsz? Ponieważ wydaje mi się, że może to być po prostu niewłaściwe rozwiązanie i może sprowadzenie go do kogoś takiego jak Jamil, który ma kupców i całych najemców, to znaczy, że to dobra cena w obszarze o pewnym wzroście, na który ludzie mogą sobie pozwolić. Patrzę na nie, jeśli masz pożyczkę na 160,000 40, którą wiele osób zostawi 1250 kawałków w wynajmowanej nieruchomości, co oznacza opłatę w wysokości XNUMX miesięcznie. Możesz po prostu być w stanie to sprzedać hurtowo, co prowadzi do celu, jakim jest budowanie kapitału i nie podejmowanie tego ryzyka, które jest trochę cienkie.

Matt:
Tak, lubię to. Średni czynsz i koszt dla tego konkretnego obszaru wynoszą 1475 miesięcznie. Więc czynsze są tam zdecydowanie wysokie.

Jamila:
Cieszę się, że mogę połączyć cię z ludźmi o silnym usposobieniu. Myślę, że w tandemie, Matt, jeśli ty, to kiedy masz termin zamknięcia?

Matt:
3 kwietnia.

Jamila:
Ok, więc masz trochę czasu. Więc to, co bym zrobił w tym okresie, to argumenty za silną renegocjacją. W międzyczasie wypróbuj strategię wyjścia hurtowego. Nawet jeśli zarobisz na tym 5,000 $, Matt, to będzie 5,000 $. Ryzykujesz 13, żeby zarobić 5 kawałków. To świetny powrót. Przeprowadzasz transakcję, wchodzisz i wychodzisz, przechodzisz do następnego. Ale myślę też, że masz szansę dodać więcej korzyści, jeśli odniesiesz sukces w tej renegocjacji. Załóżmy, że mówisz hurtowo za 145, a otrzymasz kolejne 10 USD lub 20,000 XNUMX USD od ceny zakupu. Teraz nagle robisz to, co zamierzałeś zrobić w odwrocie na odwróceniu papieru. I to dla mnie, pochodzącego od osoby, której model biznesowy jest hurtowy, powiem wam, że to bardziej mnie ekscytuje niż wbijanie młotka w dom każdego dnia.

Kathy:
Zastanawiam się również, czy zdecydowałeś się po prostu kupić i zatrzymać, jeśli byłoby mniej do naprawy, jeśli nie musisz naprawdę przygotować go do odwrócenia i więcej gotowości do wynajmu, czy cena budowy mogłaby spaść?

Matt:
To dobra myśl, zdecydowanie coś, na co chciałbym zwrócić uwagę po rozmowie z wami.

Kathy:
Brzmi jak świetny wynajem. Tak, to świetny rynek. Dużo dynamiki. Moją największą obawą dotyczącą tej nieruchomości jako opcji kupna i trzymania jest to, że Pensacola została tak mocno dotknięta przez huragany, że wyobrażam sobie, że ubezpieczenie jest po prostu astronomiczne, ale mimo to liczby nadal mogą naprawdę działać dla inwestora kupuj i trzymaj przy tej cenie.

Matt:
Bardzo dobra uwaga w tej sprawie.

Henry:
Całkowicie zgadzam się z Jamilem. Moją sugestią było, może zobaczyć, czy Jamil ma jakichś kupców na tym rynku, ponieważ jest to świetna cena kupna i utrzymania. Inną rzeczą jest to, że kiedy będziesz przechodził te renegocjacje, wyciągnąłbym wszystkie LLC, które są właścicielami domów w okolicy. Ponieważ zazwyczaj są to inwestorzy, którzy wykorzystują go jako wynajem. Następnie nadałbym priorytet tej liście na podstawie LLC, która posiada najwięcej. A potem dowiadywałem się, kto jest właścicielem LLC, dzwoniłem do nich i pytałem, czy chciałbyś tej umowy za cenę XYZ? Ponieważ najwyraźniej podoba im się okolica, mają w okolicy inne mieszkania do wynajęcia i być może będą skłonni zapłacić tę cenę. I w ten sposób możesz znaleźć swojego kupca. Więc zrobiłbym to dzisiaj.

Matt:
Świetna sugestia, Henryku. Dziękuję.

Jamila:
A jeśli nie znasz tego procesu, Henry prawdopodobnie przeprowadzi Cię przez niego również offline. Mam pewne narzędzie, w którym mogę ci pomóc w śledzeniu pominięć, a ty jesteś federalnym funkcjonariuszem organów ścigania i wiesz, jak znaleźć wszystko.

Dave:
W porządku, Matt. Dziękuję. Mam nadzieję, że ta rada była dla Ciebie pomocna. Doceniamy, że przyniosłeś nam umowę i podzieliłeś się z nami tym wszystkim.

Jamila:
Dziękuję również za twoją służbę, Matt. I

Matt:
Doceniam to. Dzięki chłopaki. Czuję się, jakbym się wykształcił, więc dzięki za to.

Kathy:
Niesamowite.

Dave:
W porządku, dziękuję wszystkim za udział w reklamie firmy trenerskiej Henry'ego.

Kathy:
Uwielbiam widzieć różnicę, jaką robi. Po prostu cudowne spotkania.

Dave:
Nie, serio, stary, to było niesamowite. Obaj, zarówno Matt, jak i Michael, byli bardzo interesujący, wiedzieli, o czym mówią, byli otwarci na informacje zwrotne. Wspaniale było z nimi rozmawiać. Henry, co sądzisz o dołączeniu uczniów do programu?

Henry:
Człowieku, myślałem, że to było niesamowite, człowieku. Pomaganie ludziom w inwestowaniu w nieruchomości jest oczywiście moją pasją. Dlatego ogólnie jestem tutaj w tym programie. Ale jestem bardziej podekscytowany, kiedy moi studenci dostają oferty i kiedy ja dostaję oferty, człowieku, i oczywiście Michael osiągnął pierwszy sukces w swojej pierwszej transakcji nieruchomości z jego trzyrodzinną umową jednorodzinną. I to jest oczywiście to, co każdy chciałby zrobić. A potem myślę, że niektórzy ludzie spojrzą na ofertę Matta i powiedzą: „O rany, to trudne miejsce”. Ale zachęcam wszystkich do spojrzenia na to w innym świetle. To, co zrobił Matt, to podjęcie ogromnej akcji. Uczy się próby ognia. I tak wielu ludzi boi się to zrobić. Boją się tam wyjść, analizować oferty i składać oferty.
Ponieważ myślą, że świat się skończy, jeśli zawrą zły interes, a złe interesy nie będą zabawne. Nie pozwól mi tego wyrzucić. Ale na koniec dnia, jeśli Matt odstąpi od tej umowy, ponieważ nie lubi ryzyka, które by podjął, traci 1,300 $, ale tak naprawdę nie traci 1,300 $. Zapłacił 1,300 dolarów za niesamowitą edukację, za więcej edukacji, niż mógłby kiedykolwiek zdobyć w czyichś klasach. Więcej edukacji, którą zdobywa w Mastermind. Został wypróbowany przez ogień, musiał znaleźć ofertę, przeanalizować umowę, porozmawiać z agentem, złożyć ofertę, przeprowadzić inspekcje, wrócić i renegocjować, aby spróbować doprowadzić umowę do miejsca, w którym ma teraz sens, i następnie spójrz na wiele strategii wyjścia, aby spróbować wydostać się tam, gdzie ma to sens.
A jeśli nie, to musi wyjść. Potem musi wyjść i stracić 1300 dolców. Cóż, człowieku, tak wielu ludzi by tego nie zrobiło. A ponieważ tego nie zrobią, nie znajdą się w pozycji do budowania bogactwa. Ale Matt znajdzie się w sytuacji, w której mógłby zarobić pieniądze na tej transakcji, a jeśli tego nie zrobi, uderzy w kolejną z powodu edukacji, którą kupił sobie za te 1,300 $, ja Myślę, że to niewiarygodne, że podjął takie działanie

James:
Kontakty równe kontrakty.

Henry:
To prawda, absolutnie.

Jamila:
Myślę, że nauczył się też wielu naprawdę ważnych lekcji. I tak jak właśnie powiedziałeś, Henry, wszystko to jest fenomenalne, ale jak mam zdobyć ofertę Michaela?

Henry:
Czy chcesz, żebym dał ci link do dołączenia do mojego programu?

Dave:
Chciałem zapytać, czy możemy dostać zniżkę.

James:
Tak, Jamil, jesteś hurtownikiem. Załatwisz mi umowę Michaela.

Jamila:
Prawidłowy. To znaczy, próbowałem go od tego odwieść, ale on już to zamknął, więc pomyślałem, och.

Kathy:
Lepiej, żeby nie przyzwyczajał się do tych liczb, ponieważ może być trudno znaleźć ponownie. Ale kto wie?

Henry:
To krzycząca umowa, krzycząca umowa.

Dave:
Dobrze dla niego. Cóż, dziękuję wszystkim za obecność. To była świetna zabawa. Chcielibyśmy poznać Twoją opinię na ten temat. To pierwszy raz, kiedy robimy jeden z takich koncertów na żywo z grupą ludzi. Możesz znaleźć każdego z nas na Instagramie lub możesz publikować posty na forach BiggerPockets, gdzie istnieje specjalne forum On the Market, na którym będziemy sprawdzać i sprawdzać. Więc mam nadzieję, że wszyscy to docenicie. Dziękujemy wszystkim za wysłuchanie i do zobaczenia w kolejnym odcinku On The Market.
On The Market jest tworzony przeze mnie, Dave'a Meyera i Kailyn Bennett, wyprodukowany przez Kailyn Bennett, zmontowany przez Joela Esparza i Onyx Media, zbadany przez Puja Gendal i wielkie podziękowania dla całego zespołu BiggerPockets. Treści w programie Na rynku są wyłącznie opiniami. Wszyscy słuchacze powinni niezależnie weryfikować punkty danych, opinie i strategie inwestycyjne.