Laten we eerlijk zijn -vergoedingen voor vastgoedbeheer zijn niet goedkoop. Terwijl u wellicht een vastgoedbeheerder moet inhuren als dat het geval is buiten de staat investeren of kunnen dit niet zelfbeheer uw objectAls u niet oppast, kunnen deze kosten snel uw winst aantasten. Hoe kunt u ervoor zorgen dat u hoogwaardige dienstverlening krijgt voor een eerlijke prijs en uw overhead onder controle houdt?
Welkom terug bij een ander Rookie antwoord! Als je moeite hebt om de trekker over te halen het inhuren van een vastgoedbeheermaatschappij, we begrijpen waarom u misschien aarzelt. Gelukkig zijn Ashley en Tony hier om wat licht op het onderwerp te werpen en hun eigen ervaringen met vastgoedbeheerbedrijven te delen. Ze praten ook over het verzekeren van eigendommen tijdens de revalidatiefase, maar ook tijdens het kopen vooraf afgeschermde eigendommen. Ten slotte bespreken ze ballonbetalingen– wat ze zijn, hoe u ze in uw voordeel kunt gebruiken en wanneer dit riskant kan zijn een lening krijgen die heeft ze!
Als je wilt dat Ashley en Tony een vastgoedvraag beantwoorden, dan kan dat stel hier een vraag, post in de Real Estate Rookie Facebook-groep, of bel ons op de Rookie Request Line (1-888-5-ROOKIE).
Klik hier om te luisteren op Apple Podcasts.
Luister hier naar de podcast
Lees hier het transcript
Ashley:
Dit is Real Estate Rookie, aflevering 296.
Tony:
Het vastgoedbeheerbedrijf was eigenaar van hun onderhoudsbedrijf. U wilt geen tijd besteden aan het bellen van vier verschillende loodgieters om een offerte te krijgen voor het vervangen van een lakzegel. Maar toen we naar andere prijzen zochten, waren de tarieven van de vastgoedbeheerder doorgaans duurder, omdat je ook moest bedenken dat als ze je slechts $ 100 per eenheid in rekening brengen, dat geen aanzienlijk bedrag is.
Ashley:
Dat komt omdat je zo gewend bent aan de korte termijn verhuur. [onhoorbaar 00:00:28] de 30%.
Tony:
Ja.
Ashley:
Mijn naam is Ashley Kehr, en ik ben hier met mijn co-host, Tony Robinson.
Tony:
En welkom bij de Real Estate Rookie Podcast, waar we u elke week, twee keer per week de inspiratie, motivatie en verhalen brengen die u nodig heeft om uw investeringsreis een vliegende start te geven. En we zijn vandaag terug met een nieuwe Rookie Reply-aflevering waarin we vier vragen gaan beantwoorden van mensen die deel uitmaken van ons Rookie-publiek. En kijk, jongens, als je een van jullie vragen beantwoord wilt krijgen, ga dan naar bigpockets.com/reply, en wij en ons team zullen die vragen daar zien en we zullen de goede eruit kiezen om hier in de show te delen .
Ashley:
En ik ga verder met een raaklijn over de kosten voor vastgoedbeheer en dingen die u moet weten over hoeveel u uiteindelijk zou kunnen betalen voor vastgoedbeheer. Het feit dat de vergoeding 8%, 10% bedraagt, betekent meestal niet dat u dat gaat betalen voor vastgoedbeheer, dus erg belangrijk als u die dealanalyse uitvoert, dat u feitelijk meer rapporteert dan wat dan ook. het percentage is omdat er altijd andere kosten zullen zijn die erin zijn ingebakken.
Tony:
Ja. We gaan ook verder praten over wat een ballonbetaling is en hoe u die strategisch kunt gebruiken binnen uw vastgoedbeleggingsstrategie. We praten over hoe we onroerend goed kunnen verzekeren als het zich in de revalidatiefase bevindt, en dan hebben we het nog een beetje over het kopen van pre-executie. Eerlijk gezegd maken sommige mensen hun hele vastgoedportefeuille strikt gebaseerd op die strategie van het kopen van pre-executie. Veel echt goede informatie in de aflevering van vandaag.
Maar voordat we op de vragen ingaan, wil ik even een shout-out geven aan iemand die ons een vijfsterrenrecensie op Apple Podcast heeft nagelaten. En luister jongens, het zijn letterlijk twee minuten van je leven. Als je die tijd nog niet hebt genomen, laat dan een recensie achter op Apple Podcast of Spotify. Hoe meer beoordelingen we krijgen, hoe meer mensen we kunnen bereiken. En hoe meer mensen we kunnen bereiken, hoe meer levens we kunnen veranderen, en dat is wat we hier bij de Rookie Podcast graag doen.
Maar de recensie van vandaag komt van iemand met de gebruikersnaam We Are Notes. Niet zeker wat dat betekent. Nee, maar deze persoon zegt... De titel van de recensie zegt dat je mijn spons verzadigt. Dat moet een van de grappigste titels zijn die ik heb gezien. Maar deze persoon zegt: “Ik ben nieuw op het gebied van beleggen in onroerend goed. Ik heb mijn eerste deal nog niet binnen, maar hopelijk dit jaar wel, en ik heb, in hoofdletters, zoveel geleerd van je podcast. De informatie is beknopt en relevant, gemakkelijk te beluisteren en te begrijpen. Hartelijk bedankt. Ga zo door." Ash, hoe voelt het om te weten dat we sponzen aan het verzadigen zijn?
Ashley:
Ik ga dat nu voortdurend gebruiken. Nou, heel erg bedankt jongens. Wij waarderen de beoordelingen enorm. En het maakt onze dagen. En Tony is blij, want dan word ik niet chagrijnig op de podcast en kunnen we een geweldige show hebben als ik je prachtige recensies lees. Heel erg bedankt jongens.
Tony:
Oké, dus onze eerste vraag vandaag komt van Blake Echobarger. En Blake's vraag is: “Hoe ga je om met het veiligstellen van je nieuw verworven eigendommen terwijl je je in de revalidatiefase van het BRRRR-proces bevindt? Ik sta op het punt mijn eerste BRRRR te kopen en mijn State Farm-agent zegt dat ze een onroerend goed dat niet bewoond is, niet kunnen verzekeren. Het zal dit alleen garanderen als de revalidatie klaar is en er een huurder aanwezig is. Is dat normaal of is dat gewoon iets van State Farm? Zijn er verzekeringsmaatschappijen die gespecialiseerd zijn in een soort tussentijdse eigendomsverzekering? Bedankt voor alle ideeën.” Ash, ik weet dat we zeker een verzekering krijgen voor onze huurwoningen, zelfs tijdens de revalidatiefase, maar hoe is dat voor jou? Ik weet dat je veel eigendommen in New York hebt beroofd.
Ashley:
Ja, we krijgen tijdens die revalidatiefase wel een verzekering dat de... Een aannemer zou kunnen uitglijden en vallen, dus je wilt daar een aansprakelijkheidsverzekering op hebben. Het pand kan in brand vliegen terwijl het wordt gerenoveerd; er gebeuren zoveel scenario's. En u wilt dat uw eigendommen verzekerd zijn, vooral als u gebruik maakt van een harde geldschieter. Je moet terugbetalen als je een financiering doet, ze zullen van je eisen dat je een verzekering op het onroerend goed hebt.
Wat uw State Farm-agent betreft, raad ik u ten zeerste aan om naar een verzekeringsmakelaar te gaan die met een hele reeks verschillende bedrijven samenwerkt. Als je naar een agent van State Farm gaat, kunnen ze je alleen een verzekering voor State Farm aanbieden, maar als je naar... Misschien is het hun achternaambureau, ze zijn meestal een makelaar als ze niet zijn aangesloten bij een verzekeringsmerk , en ze kunnen het aannemen en aan u citeren.
De verzekeringsmaatschappij die ik hier in New York meestal gebruik, is Dryden Mutual voor revalidatie. Ze gaan er doorheen en sluiten er een verzekering op af. En zodra de revalidatie klaar is, zal mijn verzekeringsmakelaar erop uit gaan en de verzekering daadwerkelijk opnieuw aanbieden aan Dryden en aan andere bedrijven wanneer het klaar is om verhuurd te worden en de huurder geïnstalleerd is. Wij doen dat tweede stukje verzekering. En meestal wordt het goedkoper zodra de revalidatie daadwerkelijk op het terrein is uitgevoerd. Ton, hoe zit het met jou? Vindt u dat het meestal duurder is om tijdens het revalidatieproces een verzekering af te sluiten?
Tony:
Ja, de revalidatieverzekering is beslist duurder omdat er meer risico is voor de verzekeringsmaatschappij. Maar net als jij, Ashley, gaan we hier ter plaatse met een makelaar en zij winkelt het meestal voor ons. En eerlijk gezegd krijgen wij onze polissen meestal binnen een dag terug. We sturen haar: 'Hé, we hebben zojuist een wijziging in ons contract gekregen. Kunt u ons laten weten wat de kosten zullen zijn?” En voordat de dag voorbij is, heeft ze een paar opties voor ons en zegt: "Hé, ik denk dat deze optie de beste voor jullie is."
En als we eenmaal verkocht hebben, zijn het voor ons meestal onze flips. Zodra we de flips verkopen, betalen we de polis voor dat jaar vooraf. En stel dat we er uiteindelijk maar vier of vijf maanden van gebruiken, dan krijgen we een terugbetaling voor wat dat saldo ook is als we dat onroerend goed verkopen. Ja, Blake, ik zou zeggen dat veel verzekeringsmaatschappijen leningen zullen verstrekken... Of niet zullen lenen, maar we zullen zorgen voor eigendommen die zich in de revalidatiefase bevinden, ik denk dat het gewoon een kwestie is van breder worden, ik weet het niet Ik denk dat er een breder scala aan opties is dan alleen dat ene State Farm-kantoor.
Ashley:
Ja. En u wilt een makelaar, zoals Tony zei, die u binnen een vrij korte termijn een prijsopgave bezorgt, waarbij u hen gewoon de informatie over het onroerend goed kunt e-mailen. Maar u wilt ook een makelaar die goed geïnformeerd is over wat u doet, dus vraag hem: "Voor hoeveel andere investeerders verzekert u?" Zorg ervoor dat ze u vragen stellen over het onroerend goed. Je wilt geen agent waar je alleen maar het adres naartoe stuurt, en die zegt: "Oké, hier is een citaat." Hebben ze je gevraagd wat de warmtebron is? Is er een houtkachel? Want daarmee zou je verzekering ook kunnen stijgen. Maar als de verzekeringsmaatschappij niet weet dat er een houtkachel in zit en de houtkachel de brand veroorzaakt, kunnen ze zeggen: “Nee, je hebt ons nooit laten weten dat er een houtkachel in zat. We verzekeren het onroerend goed niet,' en nu heb je pech.
Zoek een makelaar, onderzoek of er iemand is die u dit soort vragen gaat stellen over wat er allemaal aan de woning is? Omdat ik ook het scenario ben tegengekomen waarin ik ben gegaan en een bod heb gedaan op een onroerend goed, ik mijn verzekeringsofferte heb gekregen, alles is geweldig, en nadat je het onroerend goed hebt gesloten, stuurt de verzekeringsmaatschappij een bericht een inspecteur die een externe inspectie van het onroerend goed uitvoert. En soms brachten ze dingen terug en zeiden: 'Eigenlijk gaan we dit pand niet verzekeren omdat het te dicht bij het huis ernaast staat. En onze verzekeringsmaatschappij biedt geen huizen aan die in zekere zin op rijtjeshuizen lijken. Je bent paniekerig; Ze zeggen je verzekering op. Je moet een andere verzekering zoeken, en dan is het misschien veel hoger dan wat je daadwerkelijk in je cijfers hebt gestopt. Wees daar heel voorzichtig mee. Zorg ervoor dat u uw makelaar, de tussenpersoon en de verzekeringsmaatschappij alle mogelijke informatie verstrekt, zodat u niet voor dergelijke verrassingen komt te staan.
Tony:
En Ash, je brengt een heel goed punt naar voren. En dit is waarschijnlijk het onderwerp van een hele aflevering. We zouden waarschijnlijk een verzekeringsmakelaar moeten inschakelen voor een aflevering en gewoon moeten ophelderen: hé, wat zijn enkele van de fouten die je beginnende investeerders ziet maken? Omdat ik een paar maanden geleden op een conferentie was en er een man op het podium stond die sprak over aansprakelijkheid als het gaat om kortetermijnverhuur. En hij zei dat de meeste mensen in de kortetermijnverhuursector onderverzekerd zijn. En hij zei: "Ze nemen niet de tijd om hun verzekeringspolis door te lezen en herkennen alle risico's waaraan ze feitelijk worden blootgesteld, alleen al door alle dingen die natuurlijk kunnen gebeuren bij een korte termijn verhuur."
Ik denk dat een advies aan al onze nieuwkomers die luisteren is: neem de tijd om uw verzekeringspolis door te lezen en echt te begrijpen wat er wel en niet is inbegrepen, zodat u begrijpt waar u misschien wilt proberen uw risico te beperken. Deze man die op het podium stond, zegt bijvoorbeeld dat hij er niet van houdt om grote vloerkleden in kortetermijnverhuur te hebben, omdat hij heeft gezien dat er zoveel polissen worden afgeroepen als een gast over een vloerkleed struikelt en zijn teen de rand raakt. een vloerkleed en ze struikelen en vallen, en dat wordt meestal niet gedekt door uw verzekeringspolis. Er waren zoveel van dat soort rare verhalen waarin hij zei: "Dit zijn dingen die in een pand zijn gebeurd, maar ze worden niet gedekt door de meeste traditionele verzekeringspolissen." Gewoon iets waar mensen over moeten nadenken en begrijpen, het is net wat er feitelijk in hun beleid is opgenomen.
Ashley:
Dat deed me niet alleen aan de verzekering denken, maar ook toen ik meubels ging shoppen, vertelden we de verkoper dat het voor korte termijn verhuur was en dat soort dingen. En als we uitbetalen, zegt hij: "We kunnen u de garantiedekking niet bieden, omdat dit voor korte termijn verhuur is." En we zeggen: "Wat?" En hij zegt: "Ja, daar geven we geen garantie op, tenzij het voor uw eigen persoonlijk gebruik bij u thuis is." Vanaf dat moment hebben we geleerd onze mond te houden. Maar het zijn gewoon een paar van die dingen waar je niet echt over nadenkt die gebeuren.
Laten we verder gaan met onze volgende vraag van Ari Hader. “Wat is een ballonlening? Betaal ik elke maand alleen rente en betaal ik de gehele hoofdsom na een afgesproken tijd af, bijvoorbeeld na vijf jaar? Wat is er zo goed aan?” Tony, heb je ooit een ballonlening gedaan?
Tony:
Ja, dat hebben we zeker. Ari, het is echt een ballonbetaling. De lening is een typische lening zoals al het andere, maar je hebt een zogenaamde ballonbetaling. En ik kan je een paar verschillende voorbeelden geven. Toen ik mijn allereerste vastgoedbelegging kocht, had ik een looptijd van 18 maanden... Of ik denk eigenlijk dat het een lening van 12 maanden was van een bank om de aankoop en de bouw te financieren, en daarna kreeg ik een ballonbetaling op de 13e. maand dat was het principe plus eventuele rente die gedurende die periode was opgebouwd.
De manier waarop een ballonbetaling werkt, is tijdens de looptijd van de lening... En je kunt het op verschillende manieren instellen, maar de manier waarop deze specifieke lening werd opgezet was dat ik gedurende die twaalf maanden alleen rentebetalingen deed over het saldo. maand periode. Bij een gewone lening, zoals wanneer u een autobetaling of een hypotheek heeft, gaat uw betaling zowel naar uw hoofdsom als naar uw rentebetalingen. Terwijl u betalingen doet voor een autobetaling of een hypotheek, gaat een percentage ervan naar uw rente, die de bank terugbetaalt, maar vervolgens groeit een ander percentage naar de afbetaling van uw hoofdsom. Als u in de loop van de tijd naar maand één versus maand 12 kijkt, heeft u na een jaar een deel van uw hoofdsaldo afbetaald. En bij veel van deze leningen met leningbetalingen of met deze structuren die alleen rente opleveren, betaalt u gedurende die twaalf maanden rente, zodat uw hoofdsom nooit wordt verlaagd. Maand één, maand 12, uw hoofdsaldo is precies hetzelfde.
En aan het einde van die twaalf maanden moet u de hoofdsom terugbetalen. En je hebt twee manieren om dat te doen. Of je kunt uit eigen zak komen, zodat je om welke reden dan ook het geld hebt dat nodig is om die lening in zijn geheel terug te betalen, of wat de meeste mensen doen is herfinancieren en een lange, lange termijn vaste schuld krijgen om die korte termijn af te betalen. -termijnnota. Dat is wat wij deden.
Het voordeel dat we zagen, Ari, was dat het aanzienlijk goedkoper was. Het was een goedkope lening gedurende die twaalf maanden, omdat u alleen over de rente betaalde, terwijl de meeste betalingen hypotheek en rente zijn, dus u betaalt in die periode minder en het geeft u voldoende tijd om uw herfinanciering op te zetten, zoals uw lange termijn lening. -termijnschulden en zorg dat die herfinanciering op zijn plaats komt. Zo heeft het bij ons gewerkt. Ash, hoe is het voor jou en je bedrijf geweest?
Ashley:
Ja, het is geweldig voor de bewaarkosten. Tijdens die revalidatieperiode of als u het onroerend goed aan het opknappen bent voordat u daadwerkelijk gaat herfinancieren, is alleen het betalen van die rente lager, omdat u alleen de rente betaalt en niet de rente en het principe. Je betaalt op dat moment niets van het principe af, dus je bouwt er niet echt meer eigen vermogen in op door middel van een principebetaling.
Een voorbeeld van de eerste keer dat ik ooit een ballonbetaling deed, was een aankoop van zes eenheden. Het was mijn eerste keer dat ik verkopersfinanciering deed. We hebben het voor een jaar opgezet en we hebben alleen rentebetalingen gedaan van 7% en daarna de ballonbetaling per jaar. Het hield mijn betalingen dat jaar erg laag, terwijl ik wat updates aan het onroerend goed deed, en daarna ging ik herfinancieren bij een andere bank en aan het eind van het jaar betaalde ik de hoofdsom aan de verkoper.
Ik denk dat het echt een geweldige tactiek is om over een deal te onderhandelen, creatief te zijn als je die verkoper financiering aanbiedt, oké, je wilt verkopersfinanciering, maar deze persoon wil het niet lang vasthouden. Wat u kunt doen is dat zelfs als u niet alleen maar verzekeringen doet, alleen als u hoofdsom- en rentebetalingen doet, u deze nog steeds over 30 jaar kunt afschrijven, zodat u nog steeds een heel lage betaling krijgt, en dan gewoon de ballonbetaling kan worden vastgesteld voor jaar twee of jaar drie.
Ik heb deze deal ooit voor deze man samengesteld, waarbij het een ballonbetaling in jaar vijf en een ballonbetaling in jaar zeven was, en dan het totale verschuldigde bedrag in jaar 10, denk ik. Ik denk dat het $800,000 was, $200,000 vooraf. En in jaar vijf was het nog eens $50,000, in jaar zeven nog eens $50,000. En uiteraard zal het bedrag dat u aan rente betaalt, zodra dat is afbetaald, veranderen als u deze grote betalingen doet om een deel van de hoofdsom af te betalen.
Dat is iets anders waar je creatief mee kunt zijn. Misschien is het iemand die met pensioen wil, hij wil nu niet het vaste bedrag nemen, maar hij heeft wel meer nodig dan wat de hoofdsom en de rentebetalingen zouden zijn. Misschien kun je ervoor zorgen dat de deal nog steeds werkt, waarbij je over twee jaar een klein forfaitair bedrag kunt geven en later nog een groot forfaitair bedrag. Zoveel verschillende manieren om creatief te worden met het doen van ballonbetalingen in een lening.
Tony:
En Ash, je zou zo'n goed punt naar voren moeten brengen dat er echt geen goede of foute manier is om ze op te zetten. Ik zou zeggen dat het merendeel van de ballonbetalingssituaties die je tegenkomt, vooral in de woonruimte, meestal gebruik maakt van een soort opstelling met alleen rente, maar je kunt het echt doen zoals je wilt. En je ziet in de commerciële ruimte, als je kijkt naar meergezinswoningen of wat het ook is, veel van hen zullen een overbruggingsschuld gaan krijgen, maar het zal voor drie jaar zijn. En ze hebben maar drie jaar rente, en dan hebben ze nog een grote ballonbetaling. De voorwaarden kunnen variëren. Zoals Ashley zei dat ze gedurende de hele looptijd van haar lening meerdere afbetalingen heeft gehad, dus er is echt geen goede of foute manier om dat te doen.
Maar terwijl we hierover spraken en hoe de ballonbetalingen een rol kunnen spelen, wil je er ook voor zorgen dat je jezelf niet in een, denk ik, lastige situatie brengt. Een deel van de oorzaak van de financiële crisis van 2008 was dat al deze mensen hypotheken met aanpasbare rente hadden en grote ballonbetalingen hadden. En de meeste mensen waren alleen maar aan het herfinancieren omdat de waarde van onroerend goed bleef stijgen. Maar toen je zag dat de waarde van onroerend goed begon te dalen, hadden mensen niet het eigen vermogen om te herfinancieren, en toen schoten hun betalingen omhoog en konden ze hun leningen niet meer betalen. Je wilt er gewoon zeker van zijn dat je nog steeds conservatief bent, denk ik, als je aan deze ballonbetalingen begint, omdat je in een situatie terecht zou kunnen komen waarin je uiteindelijk de tas vasthoudt en deze niet kunt betalen.
En ik heb letterlijk net iets gelezen, ik denk dat het gisterochtend was, over kantoorruimte en hoe kantoorruimte de komende paar jaar superhard zal worden getroffen, omdat je al deze kantoorruimtes hebt die op deze kortetermijnnota's stonden, waar ze hadden misschien 24, 36, 5 jaar, en nu komen die bankbiljetten eraan. En omdat de waardering van kantoorruimtes voor een groot deel gebaseerd is op de bezettingsgraad, en de bezettingsgraad voor kantoren over de hele linie daalt, zie je dat de waarderingen dalen. Nu zullen de mensen in deze kantoorgebouwen die deze bankbiljetten hebben, zich in een heel moeilijke situatie bevinden waarin ze niet noodzakelijkerwijs kunnen herfinancieren, omdat de waarde van het onroerend goed vandaag de dag aanzienlijk lager is dan voorheen. U wilt nog steeds conservatief zijn, zelfs als u in deze ballonsituaties van het kortetermijnschuldentype terechtkomt.
Ashley:
Dat is een goed punt, want veel... We praten hier veel over woonleningen, maar commerciële leningen hebben voor veel ervan een ballonbetaling. Het kan zijn dat u de looptijd van de lening over 15, 20 jaar afschrijft, maar de lening heeft een looptijd van slechts vijf jaar en het kan zelfs een ballonbetaling zijn. Een andere investeerder die ik help, ik help hem nu met het herfinancieren van twee eigendommen waar het een vaste looptijd van vijf jaar had, en hij moet na de vijf jaar uit die lening herfinancieren; het wordt niet eens omgezet in een variabel tarief. Dat doet hij nu. Maar als je zou gaan en je zegt: "Ik ga nu zoveel kopen als ik kan", en je zet al deze eigendommen die je koopt op deze vijfjarige leningen, over vijf jaar, Jarenlang zullen al die leningen op exact hetzelfde tijdstip aflopen, en je zult ze allemaal moeten herfinancieren. En wat als de rente omhoog schiet? En nu, voor elk eigendom dat je hebt, zullen deze betalingen enorm zijn.
Ik heb het afgelopen jaar veel banken gezien die aan de commerciële kant vijf jaar, zeven jaar en soms zelfs tien jaar aanbieden. Ik denk dat je als belegger strategisch moet zijn met betrekking tot wanneer deze leningen aflopen, omdat er al deze verschillende dingen een rol kunnen spelen en je niet vast wilt zitten aan al deze leningen die je moet betalen. weg met niet veel opties om te herfinancieren, of het nu komt omdat uw inkomensschuld te hoog is, of u uw W10-baan bent kwijtgeraakt en het moeilijk voor u is om te herfinancieren, of de rentetarieven zo hoog zijn gestegen of de kredietvereisten zijn toegenomen een stuk strenger of u heeft vacatures in een van uw panden waar niemand geld voor wil lenen of andere soortgelijke dingen. Wees voorzichtig aan de commerciële kant.
Het deed me echter denken aan één voordeel van een ballonbetaling, waarbij ik met deze investeerder aan deze deal had gewerkt waarbij de man niet genoeg geld had voor de aanbetaling om het onroerend goed te kopen, dus hoe hij het had opgezet was hij ging naar de bank, hij deed zijn lening, maar daarna deed hij een tweede lening op het onroerend goed dat door de verkoper werd gefinancierd. Uiteindelijk bedroeg het ongeveer $80,000, en dan denk ik dat hij misschien zelf $50,000 meebracht voor de aanbetaling. En hij deed alleen rentebetalingen gedurende, ik denk dat het misschien zeven jaar was. En dan zou er aan het einde van de zeven jaar de ballonbetaling aan de verkoper zijn. Het voordeel hiervan was dat de deal voor de verkoper rondkwam, zodat hij in de toekomst nog steeds een groot deel van het wisselgeld kreeg van de hypotheek die de persoon kreeg, en vervolgens ook van de $ 50,000 die ze zelf meebrachten. En toen financierde hij die $80,000 door de verkoper en ontving hij maandelijkse betalingen in de loop van zeven jaar, en vervolgens werd de ballonbetaling gedaan aan het einde van zeven jaar.
De bank die de eerste lening had, liet dit gebeuren, zodat hij een tweede pandrecht op het onroerend goed kon krijgen, omdat de cijfers logisch waren en de maandelijkse afbetaling zo laag was dat de cashflow van het onroerend goed gemakkelijk de hypotheekbetaling aan hem kon dekken. de bank en de betaling aan de verkoper financiering. Dit is iets dat je normaal gesproken niet ziet aan de residentiële kant, waar de bank je laat gaan en een tweede pandrecht krijgt of de verkoper de aanbetaling financiert of geld leent voor de aanbetaling, zelfs tenzij het een geschenk is van een familielid of iemand anders op de akte gaan. Dat is zeker één hulpmiddel: als u zich bezighoudt met de commerciële kant van het lenen, gebruikt u de financiering van de verkoper, doet u een ballonbetaling zodat u dat onroerend goed kunt stabiliseren, voldoende tijd heeft en kunt terugbetalen. de verkoper financiert wanneer de betalingstermijn is verstreken.
Tony:
Dat is een deel van wat beleggen in onroerend goed zo cool maakt, omdat het eindeloze creativiteit mogelijk maakt als het gaat om hoe je een deal rond kunt krijgen. En hoe meer gesprekken we voeren met andere investeerders, hoe meer structuren, hefbomen en creativiteit we zien. En zolang jij en die andere persoon aan de andere kant van die deal gelukkig zijn en je geen wetten overtreedt, werkt het natuurlijk.
Nog een laatste ding, Ash, dat in je opkwam toen je zei dat je niet al je schulden op precies dezelfde tijd moet afbetalen en dat je kortetermijnobligaties hebt. Hetzelfde geldt als je een langlopende lening hebt. termijn verhuur verhuurder. Als je kunt proberen je vacatures te spreiden, zodat ze niet allemaal tegelijkertijd verschijnen, maak je het leven voor jezelf ook gemakkelijker.
Toen ik na mijn studie hier een korte tijd bij deze leasemaatschappij werkte en ik zag... Ze gaven ons lakens voor elke unit die leeg stond en zeiden: 'Als de huurder een huurcontract voor zes maanden tekent, zijn hier de tarieven per maand. maand. Als ze een huurcontract van zeven maanden hebben getekend, is dit wat het is. Hier is een huurcontract van acht maanden en dit is wat het is. En je zou denken dat een huurcontract van tien maanden goedkoper zou zijn dan een huurcontract van zes maanden, omdat de verhuurder je vier maanden langer in het appartement houdt, maar je zou zien dat een huurcontract van zes maanden voor dat appartement soms te duur zou zijn. $ 10 of $ 400 meer dan de huurovereenkomst van 500 maanden. En toen ik vroeg waarom, zei ik: "Waarom vragen we meer voor dit huurcontract met langere termijn dan voor het huurcontract voor de kortere termijn?" En hun redenering was: “We hebben te veel eenheden die binnen dat tijdsbestek van zes maanden moeten vervallen, dus we willen proberen het aantal mensen dat voor die optie kiest te verminderen en ze drie of vier maanden uit te stellen, zodat we onze vacatures kunnen spreiden. .” Ik vond het gewoon heel interessant en het kwam in me op toen je ook de hele spreiding van je ballonbetalingen noemde.
Ashley:
Ja, dat is interessant, want hier in Buffalo probeert iedereen de huurcontracten in de lente te laten eindigen, omdat niemand in de winter verhuist. Dat gebeurt wanneer we u in plaats van een huurcontract van 12, een huurcontract van 15 maanden aanbieden en u een kleine korting geven als u tekent, zodat uw huurcontract eindigt in de lente of vroege zomer, omdat de meeste mensen dan geneigd zijn verhuizen is in het voorjaar. En niemand wil dat het huurcontract in de winter eindigt, want als iemand verhuist, is het een stuk moeilijker om het in de winter in te vullen.
Tony:
Rechts. Gewoon iets dat in me opkwam. Interessante gedachten. Oké, deze vraag komt dus van Bill Hall. En Bill zegt: 'Ik heb een huis waar ik misschien een bod op uitbreng. Het is een pre-afscherming. De huiseigenaar heeft een achterstand van $19,000. Mijn vraag is: moet ik bij het berekenen van dit bod dit bedrag bij de rest van mijn uitgaven vermelden? Ik heb nog nooit een voorlopige executoriale titel gekocht, maar laat me het even uitleggen, en dan, Ash, zal ik het aan jou overdragen.
Wanneer een huizenkoper een huis koopt en een hypotheek krijgt van een bank, gaat hij een contract aan met die bank om te zeggen: 'Ik ga je X dollar per maand betalen voor de komende 15, 20, 25, 30 jaar." En wanneer een huizenkoper in gebreke blijft of stopt met betalen, start de bank het executieproces, en uiteindelijk kan de bank die persoon uit het huis schoppen, het bezit van het onroerend goed terugnemen, en dan zullen ze dat onroerend goed verkopen. de markt doorgaans voor een verlies.
Maar er zijn meerdere stappen voordat de huiseigenaar daadwerkelijk eruit wordt gezet. En pre-executie is de stap vlak voordat de bank de juridische procedure begint om u uit het huis te krijgen, waar mensen soms proberen te verkopen om te voorkomen dat die executie hun record raakt. En het is een overwinning voor de bank, want als ze een korte verkoopsituatie kunnen vermijden waarin ze hun eigendom met verlies verkopen, dan mag de bank zichzelf uiteraard ook in die situatie beschermen. Dat is precies wat het pre-afschermingsproces inhoudt. Maar Ash, ik weet dat je zei dat je ten minste één eigendom hebt gekocht dat zich in het pre-executieproces bevond, dus ik denk dat je ons dat verhaal maar eens moet vertellen. En moest u dan de lopende betalingen van die persoon inbrengen voordat u het onroerend goed kon kopen?
Ashley:
Ja, dus we hebben uiteindelijk een onderwerp behandeld over dit onroerend goed. Als jullie teruggaan en luisteren naar de aflevering van Pace Morebe waar we hem bij hadden, hebben we hier een beetje over gesproken. En dan gaat hij duidelijk verder met het onderwerp, wat dat is. Maar dat is eigenlijk wanneer u de leningbetalingen van de persoon gaat overnemen. De lening blijft op hun naam staan, het onroerend goed wordt op uw naam overgedragen, en nu bent u eigenaar van het huis en gaat u namens hen de hypotheek betalen. Maar u kunt nog steeds een pre-afscherming kopen zonder afhankelijk te zijn van deals waarbij zij hun hypotheek overnemen.
In dit scenario loopt de huiseigenaar $ 19,000 achter. En de vraag is: “Voeg ik dit bedrag bij de rest van mijn uitgaven op bij het berekenen van dit bod?” Als u dit onroerend goed contant gaat kopen, wat er ook gebeurt, moet u die $ 19,000 betalen, maar u zult ook het saldo moeten betalen van wat er nog verschuldigd is op de lening. Als u iets zou kopen van iemand die helemaal vastzat aan zijn hypotheek, geen achterstallige betalingen had en hij $ 100,000 schuldig was aan zijn huis toen u zijn huis van hem kocht, zou die $ 100,000 moeten worden afbetaald. In dit scenario lopen ze gewoon $19,000 achter. Misschien zijn ze nog eens $ 50,000 schuldig. Je zou die volledige $ 79,000 moeten betalen. Het maakt niet uit of het achterstallig is of dat het in de toekomst moet worden betaald, dat hele retentierecht, die hele hypotheek zou hoe dan ook moeten worden afbetaald.
De eerste vraag zou zijn: hoe koopt u dit onroerend goed? Koopt u contant? Maakt u gebruik van een harde geldverstrekker? Krijgt u een bankfinanciering? Wat dat ook mag zijn, u moet ervoor zorgen dat u er rekening mee houdt dat u een bod moet doen dat die $ 19,000 dekt, en dan wat het resterende saldo van de lening ook is.
U kunt een zogenaamde korte verkoop doen, waarbij u feitelijk met de bank onderhandelt over wat een aankoopprijs zou kunnen zijn, zodat de bank niet de volledige uitwinning hoeft uit te voeren; zij kunnen een deel van hun kosten terugverdienen. We probeerden dit eigenlijk eerst met de bank te doen, waardoor we het onderwerp uiteindelijk in behandeling kregen en de achterstallige hypotheek erop betaalden. We hebben dit met de bank geprobeerd, maar die was niet erg bereid om veel te onderhandelen. En toen was het uiteindelijk gewoon het onderwerp doen en het overnemen van de hypotheekbetalingen was een veel betere deal voor ons. En uiteindelijk betaalden we contant het verschuldigde geld en kregen we de persoon op de hoogte van de hypotheek. En daarna gingen we elke maand verder met het betalen van de hypotheek namens hen. Deze persoon had ook achterstallige belastingen verschuldigd, dus moesten we de achterstallige belastingen betalen. Als je gaat en je krijgt financiering voor een voorlopige executie en ze hebben $ 19,000, dat is achterstallig, als je 20% neerlegt en dan een lening krijgt, zou een deel van die 20% een deel van de lening zijn ten opzichte van die aankoopprijs.
Wanneer u uw bod uitbrengt, is die $ 19,000 inbegrepen. U doet uw bod niet en dan accepteren ze het en gaat u sluiten en betaalt u de aankoopprijs plus de $ 19,000 die ze verschuldigd zijn. U wilt dat die $ 19,000 wordt verpakt in wat u aanbiedt om het onroerend goed voor te kopen. Dat kan onderdeel zijn van de lening als u de woning met een lening gaat kopen.
Maar ja, dit ga je zeker berekenen. Als u geen korte verkoop doet waarbij u met de bank onderhandelt, kunt u meestal een idee krijgen van de provinciale gegevens of PropStream of andere betaalde software die u eigendomsgegevens geeft. wat het hypotheeksaldo is, of er iets achterstallig is, wat de... Meestal kun je geen supernauwkeurig bedrag krijgen, het is meer een schatting. Op basis van de looptijd van de leningen die ze hebben gekregen en wat hun rentepercentage was, denken we dat dit momenteel verschuldigd is over de lening. Maar je kunt peilen en zien, oké, ik ben geïnteresseerd in dit pand; Ik weet dat er sprake is van pre-afscherming. Maar dan kijk je en zie je, oké, dit pand is maar $200,000 waard, maar toch zijn ze er $250,000 schuldig aan en staan ze nog eens $10,000 achter, of zoiets. Dat kan een indicatie zijn, oké, ik zal een korte verkoop moeten doen, omdat het niet de moeite waard is om zoveel meer voor het onroerend goed te betalen, omdat ze pandrechten hebben die moeten worden afbetaald. Maar als de cijfers werken en u nog steeds een goede deal krijgt, ja, ga uw gang, voer de cijfers uit en zorg ervoor dat u eventuele andere kosten berekent.
En als er sprake is van pre-afscherming, zorg er dan voor dat u kijkt of er ook andere pandrechten of vonnissen op het onroerend goed van toepassing zijn, zoals de achterstallige belastingen. Ze kunnen hun hypotheeklasten niet betalen. Houden zij ook hun belastingen hoog? Heel belangrijk om naar te kijken.
Tony:
Geweldige inzinking, Ashley. En nogmaals, er zijn zoveel nuances bij beleggen in onroerend goed. Ik heb het gevoel dat dit het thema is van de show van vandaag en ik weet: oké, moet ik proberen dit onderwerp gewoon te behandelen? Moet ik het via een executie laten gaan en het dan via de backend proberen op te halen?
De tweede deal die ik ooit kocht, was een korte verkoop. En slechts één waarschuwing voor mensen die luisteren: wees erop voorbereid dat een korte verkoop lang kan duren. Mijn deal, die tweede deal die ik kocht, ik denk dat er maanden en maanden en maanden tussen zaten toen ik het bod indiende en toen ze daadwerkelijk terugkwamen en ja zeiden en nog meer maanden daarna toen we daadwerkelijk sloten omdat er een aanvankelijke koper die in de rij stond, trok die koper zich terug. Toen kwam de bank naar mij toe en zei: 'Hé, jij was ons tweede bod in de rij. Wil je het meenemen?” En toen duurde het onderhandelingsproces een eeuwigheid, want alleen omdat de verkoper tijdens een korte verkoop akkoord gaat met een bedrag, moet de bank dan nog steeds teruggaan om dat bedrag ook goed te keuren, en dat kan een eeuwigheid duren. Je kunt echt een fantastische deal krijgen als je het in een korte uitverkoop koopt, maar wees er wel op voorbereid dat het veel zang en dans kan zijn voordat je daarmee daadwerkelijk de finish haalt.
Ashley:
Oké, dus onze volgende vraag is van Kyle Consider. “Voor degenen onder u die buiten de stad huurwoningen bezitten: wat betaalt u normaal gesproken voor het beheer van het onroerend goed?” Tony, jij had je eigendommen in Louisiana. Wat was de beheervergoeding die u daarvoor betaalde? Omdat die voor jou buiten de staat waren.
Tony:
Het was eerlijk gezegd behoorlijk duur. Ik denk dat ze het hadden voor 10% van de huurprijzen, maar met een limiet van $ 100. Voor alle eenheden die ik had, betaalde ik slechts $ 100 per eenheid. En de manier waarop ik mijn kortetermijnverhuurbedrijf vond, was dat ik letterlijk gewoon op Google ging en vastgoedbeheerbedrijven typte, Shreveport, Louisiana; er kwam een groepje tevoorschijn. Ik heb een aantal gebeld en ik had een lijst met vragen die ik aan iedereen wilde stellen. Ik ben er vrij zeker van dat deze vragen alleen van de BiggerPockets-forums kwamen. Ik heb zojuist de formulieren doorzocht om erachter te komen welke vragen ik aan een vastgoedbeheerder moest stellen. En sommigen hebben gewoon nooit contact met mij opgenomen, dus dat is duidelijk een teken. Er waren een paar die contact met mij opnamen met wie ik telefoongesprekken voerde.
En toen ik het terrein ging naderen toen ik naar Louisiana vloog om daadwerkelijk af te sluiten, het terrein dat ik het leukst vond, vroeg ik hem gewoon om een kop koffie. En hij stuurde iemand van zijn team om mij te ontmoeten, en zij gaven mij veel inzichten over de lokale economie, over de lokale stad, over wat goed werkt als je een pand renoveert om de beste huurwaarden te krijgen. En ik was heel open en eerlijk tegen hen dat ik een nieuwe investeerder was, maar dat ik op zoek was naar iemand om mee te groeien. En ze waren toen ook nog nieuw en in de groei dus daar waren ze blij mee. Maar ja, het was een heel cool proces, maar het was gewoon gebruik maken van BiggerPockets en vervolgens eropuit gaan en mensen persoonlijk ontmoeten die me hielpen de juiste te vinden.
Ashley:
Ja. Ik beheer mijn eigendommen altijd zelf. En toen heb ik drie jaar geleden een vastgoedbeheerbedrijf ingehuurd, en dat was mijn eerste ervaring met een vastgoedbeheerbedrijf. En hun vergoeding, omdat ik het was en een andere investeerder, en als we samen onze eigendommen naar hen toe brachten, kregen we een bulkkorting. Ik geloof dat het 5.5% was voor het eerste jaar. We hebben net een jaarcontract met ze afgesloten.
Tony:
Dat is best goed. 5.5%?
Ashley:
Ja. En toen was het $ 25 per gebouw per maand. En dat had betrekking op de hulpdiensten. Als er in het weekend een loodgietersprobleem was, brachten ze geen overwerktarief of iets dergelijks in rekening, maar gewoon elke maand, voor elk gebouw. Het appartementencomplex met 40 eenheden heeft vijf gebouwen, dus we moesten elke maand $ 25 per eenheid betalen voor dat onroerend goed, en een duplex kostte $ 25 extra.
Toen was er een leasevergoeding van één maand huur. En dan de onderhoudskosten, ik weet niet meer wat die waren toen we net begonnen, maar ik geloof dat het $ 40 of misschien $ 45 per uur was voor al het uitgevoerde onderhoud. En dan waren er nog een paar... De onboardingkosten kunnen ook behoorlijk oplopen, dus zorg ervoor dat je vraagt wat elke afzonderlijke vergoeding is vanaf de dag dat je begint tot de dag dat je uit dienst gaat, dat je het pand verlaat. management bedrijf.
Ik heb onlangs besloten mijn vastgoedbeheerbedrijf te verlaten en alles in eigen beheer te doen. Ik huurde mijn eigen onderhoudsmensen in, ik huurde mijn eigen vastgoedbeheerder in. Maar ik heb wel met een ander vastgoedbeheerbedrijf gesproken. En dus heb ik zojuist hun e-mail opgehaald, en ik zal ze als voorbeeld gebruiken, ook enkele van hun tarieven doornemen, maar bij dat eerste vastgoedbeheerbedrijf dat ik gebruikte na het eerste jaar, het tweede jaar, verhoogden ze het naar 6.5%, geloof ik, de beheervergoeding. En dan denk ik dat het onderhoud is gestegen tot $ 50 per uur, misschien voor onderhoud. En dan denk ik niet dat er nog andere wijzigingen in andere vergoedingen zijn geweest.
Maar dit andere vastgoedbeheer, ter vergelijking voor de omgeving van Buffalo, wat ze mij hadden aangeboden was dat hun vastgoedbeheerkosten 10% bedragen, wat hetzelfde is als je niet... Als je niet veel eigendommen hebt Als u niet het bulktarief ontvangt, heeft het vorige vastgoedbeheerbedrijf 10% aan andere mensen in rekening gebracht. De laadkosten bedragen $ 895 per eenheid. Dat omvat advertenties, vertoningen, screenings van huurders en het genereren van leasedocumenten. En dan worden onderhoudsdiensten gefactureerd tegen $ 52.50 per uur met een minimum van één uur en na het eerste uur in stappen van 15 minuten. Dat was slechts de basis van hun honorarium daar.
Ik denk dat het zeker per markt verschilt. En ik denk 100% dat de goedkoopste manier niet altijd de beste manier is. Net als bij het gebruik van aannemers, is de goedkoopste niet altijd de beste. Ik vraag me vaak af, oké, dus voor mijn eigendommen betaalde ik dit zeer verlaagde percentage terwijl andere investeerders een veel hoger percentage betaalden, die 10% tot 12%, uiteraard waren hun eenheden meer waard voor het bedrijf omdat ze zo betaald kregen veel meer daarvoor, dus ik vraag me af of dat wel een vorm van service weerspiegelt. Maar misschien helemaal niet, maar slechts enkele van die dingen om over na te denken.
En dan ook nog de onderhoudsdiensten: welk onderhoud doen ze eigenlijk in eigen beheer? Eén ding dat ik vaak zag, was dat er een onderhoudstechnicus uitging, die een uur in rekening bracht of wat dan ook om een situatie te beoordelen, en dan werd het naar een echte loodgieter gestuurd of dat soort dingen. Er worden kosten in rekening gebracht als iemand ernaar kijkt, en vervolgens moet de persoon zelf het probleem komen repareren. Voor wat ik nu doe, alles in eigen beheer doen, is dat we statistieken hebben ingesteld. Als er een onderhoudsverzoek binnenkomt en het gaat om een loodgietersprobleem dat niet te maken heeft met een lopend toilet of een kraan die lekt, maar het gaat om iets anders dan een zeer eenvoudige loodgieterstaak, dan wordt de werkorder rechtstreeks naar onze loodgietersleverancier gemaild en zij plannen en stellen deze in. op, en dan gaan ze. Ik denk dat het heel belangrijk is om te begrijpen hoe hun systemen en processen in alle aspecten werken, zelfs niet alleen voor onderhoud, zodat je niet voor al deze kleine dingen in rekening wordt gebracht omdat ze dit hele proces hebben.
Iets anders dat naar voren kwam, was dat we, voordat we het vastgoedbeheerbedrijf verlieten, onze eigen mensen gingen inhuren om de omzet intern te doen, omdat het zo duur wordt bij het vastgoedbeheerbedrijf dat zij dat doen. En nadat we intern een omzet hadden behaald, stuurden ze een onderhoudsmonteur om het pand te inspecteren. En we kregen een factuur voor hem om het te komen inspecteren en ervoor te zorgen dat het huurklaar is, maar we hadden al onze eigen aannemers ingehuurd om het huurklaar te maken. En het was gewoon een extra vergoeding die ze ons in rekening brachten om geld te verdienen. Maar ken dus ook elke kleine vergoeding die eruit kan komen. En sorry, ik weet dat ik maar doorga.
Tony:
Nee, nee, ga door.
Ashley:
Een ander ding om te doen zijn eventuele terugkerende inspecties. Ik denk dat ze in het tweede jaar van het vastgoedbeheerbedrijf een bericht naar alle eigenaren hebben gestuurd dat we nu van iedereen eisen dat ze hun eigendom laten inspecteren, ik denk dat het halfjaarlijks was. En we sturen een techneut. De inspectie kost 70 dollar. We zullen zaken over preventief onderhoud opschrijven, wat over het algemeen als een geweldig idee klinkt. Voor de appartementencomplexen met 40 eenheden was dat niet echt een goed idee. Ze gingen er doorheen, en deze appartementen zijn behoorlijk goed gedaan, al dat soort dingen, en gingen erdoor en gaven ons dan... Er moest $70 per eenheid in rekening worden gebracht, wat uiteindelijk veel was als je een hele hoop eenheden hebt. En toen zeiden ze ook: “Oké, deze rookmelders moeten worden geplaatst, deze GFI moet worden geplaatst”, allemaal zaken die veiligheidskwesties zijn. Maar het probleem was dat ze ons tarieven in rekening brachten van... We konden naar Lowe's gaan en dat kopen. Als je 20 rookmelders vervangt, ga je naar de Lowe's, de Home Depot biedkamer en bied je die 20 rookmelders uit, zodat het veel goedkoper wordt.
Inzicht in de materiaalkosten wanneer u materiaal in rekening krijgt van uw vastgoedbeheerbedrijf, krijgen zij daar korting op? Verschillende dat soort dingen. Er is echt veel waar ik over kan doorgaan en dat ik in de loop der jaren heb geleerd over de facturering en de vergoedingen en de kosten die allemaal optellen en die verband houden met vastgoedbeheerbedrijven. En als ze het goed doen, is het het 100% waard.
Tony:
Ja, Ash, je brengt zoveel goede punten naar voren. Maar dat is eerlijk gezegd een van de redenen waarom lange termijn verhuur soms moeilijk winstgevend kan zijn, vanwege de kosten die uw vastgoedbeheerders opbrengen. Ik heb eigenlijk een van mijn PM-overeenkomsten ingetrokken. Ik had gelijk, het kostte $ 100 per maand om het onroerend goed te beheren. De huurprijs was goedkoper dan wat je zei. Die van ons was slechts $350. En als ik het mij goed herinner, werd deze unit verhuurd voor $1,200 of $1,300 per maand, dus iets meer dan 1/3e van de maandhuur.
Maar een van de andere dingen die gebeurden, was dat het vastgoedbeheerbedrijf ook eigenaar was van hun onderhoudsbedrijf. En ze gaven ons altijd de optie: 'Hé, hier is een citaat van ons. Als u externe offertes wilt ontvangen, bent u van harte welkom. Maar je bent druk aan het werk en je wilt geen tijd besteden aan het bellen van vier verschillende loodgieters voor een offerte voor het vervangen van een lakzegel, dus zeg gewoon: "Hé, zorg er zelf voor."" Maar wat we ontdekten dat toen we probeerden naar andere prijzen te zoeken, de tarieven van de vastgoedbeheerder doorgaans duurder waren, maar het was het gemak dat hen in staat stelde om dat op te schalen. Omdat je ook moet bedenken: als ze je maar $ 100 per eenheid in rekening brengen, is dat geen aanzienlijk bedrag.
Ashley:
Dat komt omdat je zo gewend bent aan de korte termijn [onhoorbaar 00:42:21] de 30%.
Tony:
Ja, 30%. Maar bedenk eens: als je een bedrijf probeert op te bouwen en elk onroerend goed dat je aanschaft kost slechts $ 100 per eenheid, dan heb je daarvoor veel nodig om een succesvol bedrijf te zijn dat daadwerkelijk de rekeningen gaat betalen, dus ze moeten wel geld vinden manieren om dat financieel voor hen te laten werken. En het andere dat in me opkwam, ik heb het hier ook opgezocht: mijn vastgoedbeheerder liet ons een zogenaamde eigenaarsrekening hebben, wat in feite een holdback of een reserverekening van $ 500 was. En die $ 500 was bedoeld om eventuele uitgaven te dekken, gewoon om er zeker van te zijn dat er altijd geld op de rekening stond om eventuele uitgaven te dekken. Als ze, wat dan ook, een rookmelder moesten vervangen of welke onderhoudsreparatie dan ook, wilden ze dat geld niet uitgeven. En hun oplossing daarvoor was ervoor te zorgen dat er altijd minimaal $ 500 op de rekening van deze eigenaar stond.
En we hadden twee opties om dat geld daarin te stoppen. We kunnen óf gewoon een cheque van $ 500 uitschrijven, die daar meteen in storten, of ze trekken $ 50 per maand af tot ze die $ 500 hebben bereikt. Denk er eens over na: als u die route kiest, betaalt u niet alleen $ 100 per maand voor uw vastgoedbeheerkosten, maar nu betaalt u ook nog eens $ 50 per maand gedurende 10 maanden, dus nu betaalt u in werkelijkheid $ 150 per maand. maand voor uw vastgoedbeheer. En stel dat u alleen maar aan het verrekenen was, of dat u sowieso maar een paar honderd dollar per maand aan winst heeft, en dat € 50 een groot verschil maakt in de loop van een jaar. Lees zeker uw PM-overeenkomsten door en krijg een goed inzicht in wat de verschillende kosten zijn.
Ashley:
En uiteindelijk krijg je die $ 500 terug. Wanneer u het vastgoedbeheerbedrijf verlaat, geven zij u het reservegeld terug. Je moet het zien als een spaarrekening die voor jou geen rente oplevert.
Tony:
Ja.
Ashley:
Maar het is interessant dat ze je het over een bepaalde periode lieten betalen, want toen we het deden, moest alles betaald worden... Dat was een deel van de onboardingkosten die vooraf betaald moesten worden. En dat is iets geweldigs om ter sprake te brengen, Tony, en daarover na te denken. Oké, je koopt dit pand, je hebt je geld in de aanbetaling gestort, misschien om je revalidatie te betalen, en misschien zit je krap bij kas. Heb je ervoor gezorgd dat je die reserves voor hen hebt?
Nou, heel erg bedankt voor het feit dat sommigen vandaag geweldige vragen hebben ingediend. Zoals altijd kun je naar bigpockets.com/reply gaan en een vraag voor ons achterlaten. Of je kunt de mijne en Tony's DM's bekijken bij Wealth from Rentals of bij Tony J. Robinson. We zien jullie woensdag met een gast.
Bekijk hier de podcast
In deze aflevering behandelen we
- Hoe u de BESTE kunt vinden property management company voor uw verhuur
- Kosten voor vastgoedbeheer en hoe u de kosten laag kunt houden
- Waarom je MOET verzeker uw eigendom tijdens de revalidatiefase
- Gebruiksaanwijzing ballonbetalingen in uw voordeel (en vermijd meer risico!)
- Wat u vooraf moet weten kopen van een vooraf afgeschermd eigendom
- En So Veel meer!
Te gebruiken HuurSavvy, de enige landelijke huurdersbemiddelingsdienst waarmee u uw huurwoning snel en voor één vast bedrag kunt vullen.
Links van de show
Wilt u meer weten over de huidige sponsors of zelf BiggerPockets-partner worden? E-mail:
Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- EVM Financiën. Uniforme interface voor gedecentraliseerde financiën. Toegang hier.
- Quantum Media Groep. IR/PR versterkt. Toegang hier.
- PlatoAiStream. Web3 gegevensintelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- Bron: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- : heeft
- :is
- :niet
- :waar
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 maanden
- 15%
- 20
- 20 jaar
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- in staat
- Over
- ACCEPTEREN
- Account
- Accounting
- accuraat
- verworven
- over
- daadwerkelijk
- werkelijk
- toevoegen
- Extra
- adres
- verstelbaar
- vergevorderd
- Voordeel
- ADVERTISING
- advies
- Aangesloten
- Na
- weer
- agentschap
- Agent
- geleden
- overeenkomsten
- vooruit
- Alles
- toestaat
- al
- ook
- altijd
- bedragen
- an
- analyse
- en
- Nog een
- beantwoorden
- elke
- meer
- iets
- Appartement
- appartementen
- Apple
- waarderen
- goedkeuren
- ZIJN
- GEBIED
- rond
- AS
- aspecten
- schatten
- geassocieerd
- At
- gehoor
- auteur
- vermijd
- terug
- met een rug
- backend
- zak
- Balance
- Bank
- Banken
- gebaseerde
- Eigenlijk
- De Basis
- BE
- omdat
- wordt
- worden
- geweest
- vaardigheden
- namens
- achter
- wezen
- geloofd wie en wat je bent
- voordeel
- BEST
- Betere
- tussen
- bod
- Groot
- Bill
- factuuradres
- Biljetten
- Beetje
- Bloeien
- Blauw
- boord
- grens
- lenen
- zowel
- gekocht
- merk
- Breken
- Storing
- Breaking
- BRUG
- brengen
- Bringing
- makelaar
- bracht
- Buffel
- bouw
- Gebouw
- Bos
- brandend
- bedrijfsdeskundigen
- druk
- maar
- kopen
- KOPER..
- Buying
- by
- berekenen
- het berekenen van
- Bellen
- Dit betekent dat we onszelf en onze geliefden praktisch vergiftigen.
- kwam
- CAN
- Kan krijgen
- pet
- hoofdstad
- auto
- verzorging
- voorzichtig
- Contant geld
- cash flow
- verzilveren
- gevangen
- veroorzaakt
- oorzaken
- voorzichtigheid
- voorzichtig
- verandering
- Wijzigingen
- lading
- opgeladen
- opladen
- goedkoop
- goedkoper
- goedkoopste
- controle
- Kies
- Plaats
- Sluiten
- CLOSED
- Co-Host
- Koffie
- College
- COM
- hoe
- komt
- komst
- commercieel
- Bedrijven
- afstand
- vergelijken
- complex
- Conferentie
- conservatief
- Overwegen
- bouw
- voortgezet
- voortgezette
- contract
- Aannemer
- aannemers
- onder controle te houden
- gemak
- conversaties
- Coole
- Kosten
- kostbaar
- Kosten
- kon
- provincie
- Koppel
- cursus
- deksel
- dekking
- bedekt
- heeft betrekking op
- Creatieve
- creativiteit
- crisis
- beker
- Actueel
- Op dit moment
- Snijden
- dansen
- dag
- dagen
- transactie
- Deals
- Schuld
- beslist
- defaults
- definitief
- DEED
- verschil
- anders
- moeilijk
- direct
- Korting
- kortingen
- bespreken
- Display
- do
- document
- doet
- Nee
- doen
- dollar
- gedaan
- Dont
- beneden
- twee
- gedurende
- elk
- Vroeg
- gemakkelijker
- gemakkelijk
- En het is heel gemakkelijk
- eten
- economie
- rand
- beide
- anders
- noodgeval
- einde
- Eindeloos
- eindigt
- genoeg
- genoeg geld
- verzekeren
- zorgen
- het invoeren van
- Geheel
- geheel
- aflevering
- billijkheid
- vooral
- vastgoed
- schatting
- Ether (ETH)
- Zelfs
- uiteindelijk
- OOIT
- Alle
- iedereen
- alles
- voorbeeld
- voorbeelden
- kosten
- duur
- ervaring
- Ervaringen
- Verklaren
- blootgestelde
- omvang
- extra
- Gezicht
- eerlijk
- Vallen
- vals
- familie
- fantastisch
- ver
- boerderij
- kraan
- honorarium
- voelen
- vergoedingen
- weinig
- vullen
- vulling
- Tot slot
- financiën
- financieel
- financiële crisis
- financieel
- financiering
- VIND DE PLEK DIE PERFECT VOOR JOU IS
- afmaken
- Brand
- Voornaam*
- eerste keer
- vijf
- Bepalen
- vast
- plat
- Tik
- flips
- stroom
- Voor
- altijd
- formulieren
- Gelukkig
- forums
- Naar voren
- gevonden
- vier
- oppompen van
- voor
- vol
- fonds
- fondsen
- toekomst
- Algemeen
- het genereren van
- generatie
- krijgen
- het krijgen van
- GFI
- gift
- Geven
- geeft
- Vrijgevigheid
- Go
- Goes
- gaan
- weg
- goed
- goede baan
- Kopen Google Reviews
- groot
- Groeien
- Groeiend
- Groeit
- Gast
- Kerel
- HAD
- hal
- gebeuren
- gebeurd
- Happening
- gebeurt
- gelukkig
- Hard
- Hebben
- met
- he
- hoofd
- horen
- hulp
- geholpen
- het helpen van
- haar
- hier
- Aarzelend
- verborgen
- Hoge
- hoogwaardige
- hoger
- zeer
- hem
- huren
- Verhuring
- zijn
- Hit
- raken
- houden
- bezit
- houdt
- Home
- doe-het-zelf-zaak
- Eerlijk
- Hopelijk
- uur
- Huis
- huizen
- Hoe
- How To
- Echter
- HTTPS
- reusachtig
- honderd
- i
- ZIEK
- idee
- ideeën
- if
- belangrijk
- in
- inclusief
- omvat
- Inkomen
- Laat uw omzet
- meer
- -industrie
- goedkoop
- informatie
- eerste
- binnen
- inzichten
- Inspiratie
- verkrijgen in plaats daarvan
- verzekering
- belang
- RENTE
- Rentetarieven
- geïnteresseerd
- interessant
- in
- investeren
- investering
- investeerder
- Investeerders
- kwestie
- problemen
- IT
- HAAR
- Jobomschrijving:
- voor slechts
- eentje maar
- Houden
- houden
- gehouden
- schop
- Soort
- blijven
- Weten
- landheer
- Groot
- Achternaam*
- later
- Wetten
- geleerd
- leren
- verpachting
- minst
- Verlof
- links
- Juridisch
- LENEN
- geldschieter
- kredietverlening
- minder
- leveraging
- LG
- aansprakelijkheid
- Life
- licht
- als
- Lijn
- gevoerde
- Lijst
- Het luisteren
- Elke kleine stap levert grote resultaten op!
- Lives
- het laden
- lening
- Leningen
- lokaal
- plaatselijk
- lang
- lange tijd
- langdurig
- langer
- Kijk
- keek
- op zoek
- uit
- verloren
- lot
- Louisiana
- liefde
- Laag
- te verlagen
- geluk
- gemaakt
- onderhoud
- Meerderheid
- maken
- geld verdienen
- MERKEN
- maken
- beheer
- management
- manager
- Managers
- veel
- Markt
- materiaal
- materieel
- Materie
- max-width
- Mei..
- gemiddelde
- middel
- Maak kennis met
- vergadering
- lid
- vermeld
- Menu
- Metriek
- macht
- denken
- minimum
- minuut
- minuten
- fouten
- Verzachten
- geld
- Maand
- maandelijks
- maanden
- meer
- ochtend
- Hypotheek
- Hypotheken
- meest
- Motivatie
- mond
- beweging
- beweegt
- bewegend
- veel
- meervoudig
- Dan moet je
- wederzijds
- my
- naam
- Landelijk
- nodig
- Noodzaak
- nodig
- behoeften
- gaas
- nooit
- New
- New York
- onlangs
- volgende
- geen
- een
- Opmerkingen
- Merk op..
- nu
- aantal
- nummers
- bewoning
- of
- korting
- bieden
- aangeboden
- het aanbieden van
- Kantoor
- vaak
- Okay
- on
- Onboarding
- eens
- EEN
- degenen
- Slechts
- open
- Meningen
- Keuze
- Opties
- or
- bestellen
- Overige
- onze
- uit
- buiten
- over
- verschuldigd
- het te bezitten.
- eigendom
- eigenaren
- Tempo
- betaald
- deel
- partner
- verleden
- Betaal
- het betalen van
- betaling
- betalingen
- Mensen
- percentage
- uitgevoerd
- periode
- persoon
- persoonlijk
- fase
- phone
- kiezen
- stuk
- plaats
- Plato
- Plato gegevensintelligentie
- PlatoData
- Spelen
- speler
- dan
- Leidingswerk
- plus
- Podcast
- podcasts
- punt
- punten
- beleidsmaatregelen door te lezen.
- beleidsmaatregelen
- portfolio
- bezit
- Post
- pre
- bereid
- mooi
- vorig
- prijs
- Prijzen
- Principal
- principe
- waarschijnlijk
- probleem
- processen
- winstgevend
- winst
- vastgoed
- eigendom
- beschermd
- zorgen voor
- inkomsten
- gekocht
- aankopen
- de aankoop van
- Duwen
- zetten
- Putting
- vraag
- Contact
- Quick
- snel
- citeren
- citaten
- reeks
- tarief
- Tarieven
- bereiken
- Lees
- lezing
- klaar
- vast
- vastgoed
- werkelijk
- reden
- redenen
- onlangs
- herkennen
- adviseren
- record
- archief
- verminderen
- reflecteren
- terugbetalen
- afkickkliniek
- relatief
- relevante
- niet vergeten
- Verhuur
- te huur
- terugbetalen
- vervangen
- antwoord
- Rapportage
- vertegenwoordigen
- te vragen
- vereisen
- Voorwaarden
- Reserveren
- reserves
- woon-toepassingen
- REST
- omkeren
- beoordelen
- Recensies
- RGB
- rechts
- Risico
- risico's
- Riskant
- Kamer
- ronde
- weg
- RIJ
- Tapijten
- lopen
- lopend
- Veiligheid
- Zei
- sale
- Verkoper
- dezelfde
- Bespaar geld
- spaarrekening
- zagen
- ervaren
- gezegde
- zegt
- Scale
- scenario
- scenario's
- rooster
- Ontdek
- Tweede
- Beveiligde
- zien
- te zien
- gezien
- verkopen
- binnen XNUMX minuten
- sturen
- verzending
- zin
- verzonden
- service
- Diensten
- reeks
- setup
- zeven
- Delen
- ze
- werpen
- Winkelen
- winkels
- Bermuda's
- korte termijn
- moet
- tonen
- TONEN
- kant
- teken
- Gesigneerd
- aanzienlijke
- aanzienlijk
- Signs
- gelijk
- Eenvoudig
- single
- situatie
- situaties
- ZES
- zesde
- Schuif
- Rook
- So
- Software
- solide
- oplossing
- sommige
- Iemand
- iets
- lied
- Spoedig
- bron
- Tussenruimte
- ruimten
- specializeren
- specifiek
- besteden
- Gesponsorde
- Sponsors
- Spotify
- voorjaar
- stabiliseren
- Stadium
- Ster
- begin
- gestart
- starts
- Land
- Staatsboerderij
- blijven
- Stap voor
- Stappen
- Still
- Stopt
- Blog
- Verhaal
- strategisch
- strategisch
- Strategie
- striktere
- Worstelen
- onderwerpen
- ingediend
- geslaagd
- dergelijk
- zomer
- Super
- verrassingen
- Systems
- Nemen
- ingenomen
- het nemen
- Talk
- praat
- Taak
- Belastingen
- team
- tech
- huurder
- termijn
- termen
- neem contact
- bedanken
- bedankt
- dat
- De
- The Basics
- De toekomst
- de informatie
- hun
- Ze
- thema
- zich
- harte
- Er.
- Deze
- ze
- ding
- spullen
- denken
- dit
- dit jaar
- die
- toch?
- gedachte
- drie
- Door
- overal
- niet de tijd of
- tijdsbestek
- keer
- Titel
- titels
- naar
- vandaag
- vandaag
- samen
- Toilet
- Toon
- Tony
- ook
- nam
- tools
- onderwerp
- Totaal
- taai
- in de richting van
- traditioneel
- Afschrift
- overdracht
- probeerden
- leiden
- reis
- waar
- proberen
- omzet
- Twee keer
- twee
- type dan:
- typisch
- typisch
- niet in staat
- voor
- begrijpen
- begrip
- eenheid
- eenheden
- tot
- updates
- us
- .
- gebruikt
- gebruik
- doorgaans
- Taxatie
- taxaties
- waarde
- Values
- verkoper
- Tegen
- zeer
- VET
- Video
- willen
- gezocht
- wil
- was
- WAX
- Manier..
- manieren
- we
- Rijkdom
- webp
- woensdag
- week
- weekend
- welkom
- GOED
- gegaan
- waren
- Wat
- Wat is
- wat
- wanneer
- telkens als
- terwijl
- of
- welke
- en
- WIE
- geheel
- Waarom
- bredere
- wil
- gewillig
- winnen
- Winter
- Met
- binnen
- zonder
- prachtig
- hout
- Mijn werk
- werkte
- werkzaam
- Bedrijven
- waard
- zou
- zou geven
- Wrapped
- schrijven
- geschreven
- Verkeerd
- X
- jaar
- jaar
- ja
- gisteren
- nog
- york
- u
- Your
- jezelf
- youtube
- zephyrnet