Nieuw voorgesteld belastingplan probeert 1031-uitwisselingen te elimineren

Het voorstel van president Biden Begroting voor het begrotingsjaar 2024 streeft naar een grotere toegang en betere betaalbaarheid in de gezondheidszorg en het onderwijs, terwijl de belastingen voor gezinnen met lage inkomens worden verlaagd en het tekort wordt teruggedrongen, maar de voorgestelde financiering komt voort uit het verhogen van de belastingen voor de rijken en het elimineren van een belangrijk belastingvoordeel voor vastgoedbeleggers, dat zal waarschijnlijk worden afgewezen ronduit door velen in het Congres. 

Afhankelijk van uw politiek kunt u verschillende oplossingen voor belastingen hebben. Velen zouden kunnen suggereren dat het wijzigen van de belastingwet, zodat deze minder voordelig is voor de rijken, ingewikkelder is dan je zou denken. In dit geval zou het voorstel van Biden onbedoeld gezinnen uit de middenklasse kunnen schaden, zo blijkt uit onderzoek.

In dit artikel wordt bekeken hoe dit voorstel voor de belastingwet in het bijzonder vastgoedbeleggers zou kunnen beïnvloeden.

Belastingen verhogen voor de rijken

De voorgestelde begroting zou de belastingen voor rijke Amerikanen op verschillende manieren verhogen. Het zou bijvoorbeeld:

• Verhoog het belastingtarief voor vermogenswinst van 20% naar 39.6% voor mensen die in enig jaar ten minste $ 1 miljoen verdienen
• Verhoog het Obamacare-belastingtarief van 3.8% naar 5% voor mensen met een inkomen van minimaal $ 400,000
• Hef een belastingtarief van minimaal 25% voor de rijkste 0.01%, of huishoudens met een waarde van $ 100 miljoen of meer
• Verhoog het belastingtarief op persoonlijk inkomen van 37% naar 39.6% voor mensen die minstens $ 400,000 verdienen, waarmee een eerdere belastingverlaging wordt teruggedraaid 
• Plaats beperkingen op de maximale bijdrage aan Roth IRA-accounts voor mensen die minimaal $ 400,000 verdienen
• Verwijdert de verhoging van de basis voor nalatenschappen bij overlijden, wat gevolgen heeft voor niet-gerealiseerde vermogenswinsten van meer dan $ 5 miljoen ($ 10 miljoen voor gezamenlijke indieners) 

Het is belangrijk op te merken dat hoewel het effectieve belastingtarief voor de bovenste 1% sinds de jaren zeventig is gedaald, het nog steeds meer dan acht keer hoger dan het gemiddelde effectieve belastingtarief voor de onderste helft van de verdieners, aldus de Tax Foundation. Maar sinds de federale overheid heeft uitgegeven $ 1.38 biljoen meer dan er in 2022 aan inkomsten is binnengekomen, is het niet verrassend dat beleidsmakers overwegen de belastingtarieven voor de rijken te verhogen, vooral omdat de vermogensverschillen kleiner waren in de jaren waarin de hoge inkomens meer betaalden. Onderzoek logenstraft de bewering dat het verlagen van de belastingen de economie verbetert, en dat de overheid dit geld int minder inkomsten wanneer de belastingtarieven lager zijn, kan het verhogen van de tarieven voor in ieder geval sommige belastingbetalers essentieel zijn.

Er zijn echter enkele onbedoelde gevolgen als de vermogenswinstbelasting boven de drempel wordt verhoogd. Huiseigenaren die bijvoorbeeld veel minder dan $1 miljoen of zelfs $400,000 per jaar verdienen, kunnen vast komen te zitten met een belastingaanslag voor een huis verkopen op een hete markt, waar een huis van $ 1 miljoen geen herenhuis is – het is een eengezinswoning met de gemiddelde prijs. De gemiddelde huizenprijs in San Francisco ligt bijvoorbeeld op ongeveer $ 1.3 miljoen, zelfs na een daling het afgelopen jaar. Zelfs met de uitsluiting van vermogenswinst voor hoofdwoningen zou een huiseigenaar die twintig jaar geleden een onroerend goed kocht op wat een hete markt is geworden, potentieel tegen het hogere tarief kunnen worden bestraft in het jaar dat hij verkoopt. Dat zou het voor verhuizers moeilijk kunnen maken om een ​​soortgelijk huis te kopen tegen de huidige hoge hypotheekrente. 

Het is onduidelijk hoeveel mensen in deze categorie zullen vallen. Maar het is de moeite waard om je af te vragen of bepaalde uitzonderingen nodig kunnen zijn en of de verhoging van de vermogenswinstbelasting de beste manier is om de doelstellingen van de federale overheid te bereiken. Critici zeggen bijvoorbeeld een verhoging van het tarief van de vermogenswinstbelasting ontmoedigt het sparen. Het Congressional Budget Office schat dat a belasting op verbruik, dat de besparingen boven de uitgaven zou aanmoedigen, zou de grootste impact hebben op het terugdringen van het tekort – maar dit zou ook het geval zijn onevenredig grote impact mensen met een laag inkomen. Er is geen gemakkelijke oplossing. 

Het elimineren van 1031 uitwisselingen

Een ander aspect van de voorgestelde begroting is de afschaffing van 1031 "like-kind" uitwisselingen voor vastgoedinvesteerders, die al sinds 1921 bestaan. Sectie 1031 van de belastingwet staat individuen toe de betaling van vermogenswinstbelasting op een vastgoedbelegging uit te stellen door de opbrengst van de verkoop te gebruiken om een ​​soortgelijk onroerend goed van gelijke of grotere waarde te kopen. A factsheet van het Witte Huis vergelijkt het belastingvoordeel met een ‘onbepaalde renteloze lening van de overheid’ en categoriseert deze als ‘verspillende uitgaven aan speciale belangen’. 

Er lijkt een misvatting te bestaan ​​dat vastgoedinvesteerders al rijk en onverzadigbaar hebzuchtig zijn, en dat ze vermijden een eerlijk belastingtarief te betalen terwijl ze hun huurders uitbuiten voor meer inkomsten. Misschien bestendigt het formuleren van beleidsinitiatieven het stereotype, maar in de overgrote meerderheid van de gevallen is dat overduidelijk onjuist. De ‘maas in de wet’ uit 1031 komt niet uitsluitend ten goede aan de rijken – het komt ten goede aan vastgoedbeleggers uit alle lagen van de bevolking. 

Eigenaars van moeders en vaders zijn eigenaar 41% van alle huurwoningen en bijna 73% van alle gebouwen met twee tot vier eenheden. Dit zijn geen mensen die jaarlijks $1 miljoen verdienen; het geschatte gemiddelde jaarinkomen voor verhuurders is dat wel $97,000. Hoewel onroerend goed vaak wordt aangeprezen als het favoriete beleggingsinstrument voor de ultrarijken, is het ook een hulpmiddel voor gewone mensen om hun pensioensparen te vergroten en genoeg te sparen om hun kinderen naar de universiteit te sturen. Kleine deals voor goedkope eigendommen vormen het merendeel van soortgelijke uitwisselingen. 

Voorts onderzoek laat zien dat er niets verspillends is aan een soortgelijk belastingvoordeel op de beurs; het speelt een belangrijke rol bij het stimuleren van economische activiteit en het revitaliseren van gemeenschappen. $ 97.4 miljard in waarde voor het Amerikaanse bbp in 2021. Soortgelijke uitwisselingen maken investeringen efficiënter en creëren honderdduizenden nieuwe banen. Ze maken het ook haalbaar voor investeerders om leegstaande commerciële ruimtes om te bouwen tot appartementsgebouwen, iets dat belangrijk is om te stimuleren tijdens de huidige woningnood. De National Association of Realtors biedt er een paar anekdotische voorbeelden van hoe 1031 uitwisselingen investeerders in staat hebben gesteld gemeenschappen te verjongen. 

Critici zeggen dat de afschaffing van 1031-uitwisselingen de federale inkomsten zou verminderen, de woningtekorten zou verergeren en zou leiden tot een daling van de woningkwaliteit voor huurders, omdat vastgoedeigenaren minder prikkels zouden hebben om hun eenheden te upgraden met nieuwe keukens en badkamers. Bedrijven kunnen er ook van worden weerhouden te verhuizen naar gebouwen die beter aansluiten bij de behoeften van het bedrijf en de werknemers. Hoewel het mogelijk is dat het een voordeel zou kunnen opleveren om beperkingen op te leggen aan 1031-beurzen, zou het volledig elimineren ervan waarschijnlijk negatieve negatieve gevolgen hebben voor de economie, suggereert onderzoek. 

The Bottom Line

Er is een sterk argument voor het verhogen van de belastingen op de rijken om sociale programma’s te financieren. Het is misschien niet de enige manier om de economische mobiliteit te verbeteren, mensen uit de armoede te halen en de welvaartskloof te verkleinen, maar het is wel een potentiële oplossing – zelfs voor sommigen opmerkelijke miljardairs hebben zich uitgesproken ter ondersteuning van het idee.

Maar in het proces van hervorming van het belastingstelsel moeten beleidsmakers ervoor waken dat de voorgestelde oplossingen niet onbedoeld schade toebrengen aan gezinnen en gemeenschappen uit de lage inkomens- en middenklasse, of aan vastgoedinvesteerders die op een positieve manier bijdragen aan de economie.

Weet u niet zeker hoe u de inhoudingen voor uw onroerendgoedbedrijf kunt maximaliseren? In Het boek over belastingstrategieën voor de slimme vastgoedbelegger, delen CPA's Amanda Han en Matthew MacFarland de praktische informatie die u nodig hebt om niet alleen uw belastingen dit jaar te doen, maar ook om een ​​doorlopende strategie voor te bereiden die uw volgende belastingseizoen veel gemakkelijker zal maken.

Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.