Voor het afgelopen jaar, commercieel vastgoed heeft was de teleurstellende grote broer van huurwoningen. Als de huizenprijzen stegen, de prijzen voor commercieel onroerend goed daalden. Wanneer primair hypotheekrentes waren hoog, de commerciële hypotheekrente was zelfs nog hoger. Met recordaantal leegstand op gebieden als kantoren en minder afhankelijkheid van winkels, veel beleggers dachten dat commercieel vastgoed een uitstervende beleggingscategorie was. Maar ze waren niet helemaal correct.
Beleggers houden van Kim Hopkins bloei gehad succes op commercieel vastgoed, ZELFS tijdens lockdowns en de pandemie. Kims geheime sausje voor haar commerciële vastgoedportefeuille met hoge cashflow was niet dat ze geluk had; het zat allemaal in haar “koop doos.” Kim koopt ALLEEN eigendommen die kan niet worden afgesloten, op markten waar ze goed zullen gedijen, met talloze klanten in de buurt. En vandaag deelt ze haar exacte formule met ons!
Maar dat is niet alles. Kim wel momenteel debatteren over nog een deal voordat het jaar om is. Dit pand zag er op papier uit als een thuisrun, maar toen ze er diep in groef, bleek de eigendom is misschien niet de prijs waard. Van sanitaire problemen naar te hoge inkomenscijfers, Kim gebruikt David en Rob als coaches om haar te helpen beslissen of deze deal de moeite waard is.
Klik hier te luisteren op Apple Podcasts.
Luister hier naar de podcast
Lees hier het transcript
David:
Dit is de BiggerPockets-podcast. Wat is er aan de hand, allemaal? Dit is David Greene, jouw gastheer van de BiggerPockets Real Estate-podcast, hier zoals altijd met mijn co-presentator en goede vriend, Rob Abasolo. Rob, hoe gaat het vandaag?
Beroven:
Heel goed mijn vriend. Erg goed. Mijn vrouw komt vandaag terug uit Parijs. Ik ben een alleenstaande vader geweest en heb de afgelopen vijf dagen op mijn beide kinderen gelet, dus ik ben opgewonden om weer te gaan slapen. Erg opgewonden.
David:
Ik kan het me voorstellen. En bedankt dat je met mij mee bent gegaan naar de show van vandaag zonder slaap, maar met veel informatie en een leuke tijd.
Beroven:
Dat klopt, ja. We hebben vandaag voor iedereen hier een geweldige show gepland. We gaan praten met Kim Hopkins, een commerciële vastgoedinvesteerder, luister naar de enge muziek, die ervoor zorgt dat deals vandaag de dag werken op deze markt, ja, dat klopt, in 2023. Vandaag gaan we horen over een deal waar Kim aan werkt, welke soorten commercieel onroerend goed vandaag de dag worden verhandeld, de risico's die aan deze strategie zijn verbonden en hoe u uzelf niet in de problemen kunt brengen.
David:
Dat alles en meer. Dit is een moordshow. Laten we naar Kim gaan.
Beroven:
Kim, welkom bij de show.
Kim:
Hé, Rob. Hé, David. Bedankt dat je mij hebt.
Beroven:
Ja, blij je te hebben. Dus als ik het goed begrijp, investeert u nu al tien jaar in onroerend goed en bezit u vijftien eigendommen via de vastgoedonderneming die u en uw man samen runnen. Een paar korte vragen om onze luisteraars een idee te geven van wie u bent als belegger. Eerste hier, op hoeveel markten zit u?
Kim:
Laten we eens kijken. We hebben Oregon, Washington, Utah, Texas, Arizona, Californië en Florida, dus zeven.
Beroven:
Oké, dus hier maar een paar.
Kim:
Sommige daarvan zijn kortetermijnverhuur die we hebben opgegeven toen we van staat naar staat verhuisden.
David:
Nu investeert u in kleine commerciële eigendommen, zoals mama- en papa-achtige situaties. Wat is er aan de hand dat je erin trok?
Kim:
Het was eigenlijk een proces van eliminatie. We wilden dus geen toiletten repareren en geen individuele huurders hebben, dus we wilden geen meergezinswoningen. Wij wilden geen woningen met één huurder, omdat dat je risico vergroot. Als een huurder een pand met één huurder huurt, is dat het. Geen inkomen. We wilden de huurdersverbetering niet, TI, kosten die vaak met kantoor te maken hebben. En zo bleven we achter met multi-tenant en van daaruit kozen we voor multi-tenant industriële en kleine buurtwinkels.
Beroven:
Dus wat voor soort commerciële vastgoeddeals werken volgens u vandaag de dag voor u? U zei aan het begin dat er geen slechte markten zijn, er zijn alleen maar slechte deals. Dus geef ons een beetje van wat u zoekt in een onroerend goed, wat een goede investering is, al die goede dingen.
Kim:
Ja. Onze koopbox is uiteraard één verhaal, multi-tenant. We willen dat de huurders aan de kleine kant zijn, ongeveer 2,000 vierkante meter voor elke huurder is ons doel. Geen enkele huurder neemt meer dan 30% van de ruimte in beslag. We zoeken naar eigendommen die niet teveel auto hebben omdat ze vies zijn. We zoeken naar panden zonder al te veel restaurants omdat ze vies zijn. En dat is dus waar we ons nu op richten. En dan zijn we op zoek naar een maximumrente van ongeveer 7%, hoewel die op dit moment echt omhoog moet vanwege de huidige situatie met de rentetarieven. Dat hangt op dit moment echt nauw samen met uw voorwaarden voor uw lening.
Beroven:
Mag ik u een korte, verhelderende vraag stellen? Als je zegt dat autorestaurants en restaurants vies zijn, bedoel je dan dat ze fysiek vies zijn en dat de slijtage dus veel erger is bij dit soort ruimtes?
Kim:
Ja, dat is precies wat ik bedoel. Autohuurders lijken dus met veel milieuproblemen te kampen te hebben. Ze hebben ook de neiging om veel niet-functionerende auto's op het terrein te parkeren. En dan de restaurants, we kunnen hier later op ingaan, het is zeer relevant voor de huidige deal waar we naar kijken, maar hetzelfde. De restaurants, vooral als ze voedsel frituren en dergelijke, kunnen uw eigendom echt verpesten.
David:
Ik kan me ook voorstellen dat restaurants en autoreparatiewerkplaatsen waarschijnlijk meer huurdersverbeteringen nodig zouden hebben. Ze willen dat je wat geld meebrengt, zodat ze een grote autokrik kunnen plaatsen of de plattegrond kunnen verplaatsen. Heeft u gemerkt dat dit het geval is? Omdat je eerder zei dat je dat probeert te vermijden door een ambt te vermijden.
Kim:
Ja, dat klopt precies. Daarom zou ik de multi-tenant industriële zeker boven de multi-tenant retail plaatsen. Ze zullen meer TI-verzoeken krijgen. Bij de multi-tenant industrial hoeven we het ding niet eens te schilderen. Het is alsof het al een onderhoudsarme ruimte is, en dan zijn de huurders ook nog eens erg onderhoudsarm. Ze zouden je nooit bellen als hun toilet niet werkt. Ze zullen het gewoon repareren.
Beroven:
Daarom hebben CrossFits nooit een AC in zich, zelfs niet als het buiten honderd graden is. Het is zoiets als: wil je dat ik hier gewoon bak? Is dat het idee?
Kim:
Daarom maken ze de Big Ass Fan. Heb je van dat bedrijf gehoord?
David:
Het enige frituren dat gedaan zal worden is bij een CrossFit als je het warm hebt, niet in een restaurant, omdat Kim frituren in geen van haar units toestaat.
Beroven:
Frituren is niet toegestaan.
David:
U brengt echter wel een goed punt naar voren, omdat beleggers vaak alleen maar hebzuchtig worden naar de hoogste ROI die ze kunnen krijgen, of op dit gebied op zoek zullen gaan naar de hoogste cap rate die ze kunnen krijgen. En als je alleen maar naar die cijfers kijkt, denk je niet aan het feit dat je, om dat hogere maximumtarief te krijgen, misschien $200,000 moet uitgeven om deze unit uit te rusten, zodat je nieuwe huurder binnen kan komen en wanneer hun bedrijf gaat na drie jaar failliet of ze besluiten dat ze de woning niet meer van je willen huren, ze vertrekken en nu moet je geld uitgeven om van de $ 200,000 af te komen die je hebt uitgegeven en meer geld uitgeven om het op te knappen voor de toekomst volgende huurder. En dus wordt die hogere maximumrente aangeboden om iemand te verleiden naar een plek waar hij of zij daadwerkelijk minder geld gaat verdienen.
Er zijn veel dingen in onroerend goed waar u geld voor nodig heeft. Het gaat om meer dan alleen de hypotheek, de belastingen en de verzekeringen. Ik vind het leuk dat je dat aangeeft. Je zoekt eigenlijk in zekere zin hoe je hier een gestroomlijnd bedrijf kunt runnen, in plaats van alleen maar hebzuchtig te zijn en voor de hoogste limiet te gaan die je kunt krijgen.
Waar kijkt u vandaag naar als u deze deals probeert te beoordelen? U heeft gezegd dat u geen kantoorruimte wilt betreden, maar is er een maximumtarief waarop u zich specifiek richt? Is er een eenheidsgrootte waarnaar u op zoek bent? Hoe ziet jouw koopbox eruit?
Kim:
We lopen echt voorop met de cijfers. Je zou dus een geadverteerde maximumrente van 7.5% kunnen hebben, maar als je erin stapt, klopt het niet. Ze gebruiken pro-formanummers. Ze hebben geen voldoende grote vacature. Dus we lopen momenteel echt voorop met de cijfers. De afgelopen ronde hebben we ons op meerdere markten gericht. We hebben niet een bepaalde markt gekozen. We zijn op zoek naar deals die de cijfers weergeven. Er is geen sprake van speculatie. We zijn niet op zoek naar een deal die alleen maar zinvol is met deze toegevoegde waarde. Het heeft alleen zin als je deze markthuren bereikt. Het heeft alleen zin als u tegen deze maximumprijs kunt verkopen. Niks van dat. We hebben veel gezien waar dit mensen op dit moment toe brengt die wel speculatie over toegevoegde waarde hadden. En dus zijn we op dit moment op zoek naar deals die in het oog springen, met een cash-op-cash rendement van hopelijk 7%.
Maar een andere opmerking die ik wil maken is dat we ook over belastingen nadenken. En ik weet dat veel mensen zeggen: "O, doe geen gedoe over belastingen." En ik ga akkoord. Doe nooit een slechte deal voor belastingen, maar dat is iets dat u kunt overwegen. Dus als u bijvoorbeeld voor enkele honderdduizenden dollars aan belastingen moet betalen en u heeft dit jaar een deal in handen die slechts 6% cash-op-cash oplevert, en u denkt: 'Oké, misschien de volgende keer Ik zal een deal vinden met een cash-on-cash-rendement van 7%”, moet u er rekening mee houden dat u … Laten we zeggen dat u een belastingaanslag van $ 300,000 had. Je hebt volgend jaar $300,000 minder om in die deal te investeren als je de belastingen zou moeten betalen. Zie je wat ik zeg? Het rendement volgend jaar moet dus veel hoger zijn om zinvol te zijn. Wij houden dus ook rekening met belastingen. Dus op dit moment zijn we wat soepeler met betrekking tot een cash-on-cash-retournummer dan volgend jaar, omdat we rekening moeten houden met deze belastingen.
Beroven:
Nou, dat is iets dat ik altijd tegen mensen zeg, omdat het in het algemeen lijkt alsof … David mij de afgelopen jaren heeft geleerd dat cash-on-cash-rendement eigenlijk precies zo'n maatstaf is. Het is een van de vier grote maatstaven bij het overwegen van een vastgoedinvestering. U heeft uw belastingvoordelen. U heeft uw schuld afbetaald, uw waardering en contant geld terug. Oppervlakkig gezien kan een cash-on-cash rendement van 7% voor veel beleggers misschien klein lijken, maar als je de daadwerkelijke belastingvoordelen van kostenscheiding, bonusafschrijving, versnelde afschrijving en al dat goede spul in ogenschouw neemt, zou het de economie echt kunnen transformeren. rendementsprofiel van een bepaalde belegging.
Kim:
Ja. En ik wil er ook op wijzen, om daaraan toe te voegen, dat onze 7% cash-on-cash een niet-sexy speculatienummer zonder toegevoegde waarde is. Dat betekent niet dat we daar over vier of drie jaar of iets dergelijks hopen te staan, maar zo is de deal nu wel zinvol.
David:
Dat is een geweldig punt. Die fout maken veel mensen ook. Ze evalueren een deal alleen in het eerste jaar en kijken niet naar hoe dit er in jaar vijf uit zal zien? Je zou elk jaar iets kunnen kopen met een waardetoevoegende component of met huurverhogingen van vijf of 6% of zoiets, en die schamele 6% cash-on-cash-rendement is nu een 17% cash-on-cash-rendement. En vaak als mensen zeggen: "Hoe krijg je dit grote rendement", is het antwoord goed: koop het vijf jaar geleden. En omgekeerd, koop geen eigendommen die in de loop van de tijd niet zullen verbeteren omdat je erin bent gezogen, oh, het is een rendement van acht in plaats van een rendement van 6%. Dat is de beste en het blijft de komende 8 jaar een rendement van 30%.
Beroven:
Terwijl we hier wat dieper op ingaan, kunt u ons iets vertellen over de grootste risico's voor commercieel onroerend goed en onroerend goed in het algemeen die u vandaag de dag tegenkomt, want dit is er één die behoorlijk lijkt te verschuiven.
Kim:
Ja. Ik denk dat het risico op dit moment is dat niemand weet wat de toekomst gaat brengen. En dus weten we niet waar de rente naartoe gaat. Als ze dalen, kun je hopelijk een lening krijgen zonder boete voor vooruitbetaling en herfinanciering, maar hoe weet je wanneer je op die knop moet drukken? En als ze stijgen en je hebt een kortetermijnlening gekregen omdat je een hoge rente hebt, dan zit je nu in de problemen. Er zijn dus veel risico's verbonden aan waar we naartoe gaan en hoe deze huurders het gaan doen.
Onze industriële panden deden het heel goed tijdens COVID. Ze deden het goed tijdens recessies, dat soort dingen. Maar detailhandel met meerdere huurders, ik weet niet zeker hoe goed ze het zullen doen. Het hangt echt af van de markt waarin u zich bevindt en de aard van het bedrijf. Als u een Pilates-studio als een van uw huurders heeft, hebben mensen dan Pilates nodig als de tijd moeilijk wordt? Ik weet het niet. Het hangt van de mensen af. Het hangt af van …
Beroven:
Wat is het verhaal aan de industriële kant? Omdat je zei dat dat een beetje meer was, denk ik, beschermd tijdens de pandemie. Waarom is dat? Is het omdat die diensten gewoon altijd nodig zijn? Gaat het alleen om het soort bedrijven?
Kim:
Ja. Eigenlijk hebben de industriële en de buurtwinkels het tijdens de pandemie heel goed gedaan. Dus voor de industriële sector hebben we al onze 130 zakelijke huurders doorgenomen en aangegeven welke essentieel waren. Herinner je je dat gesprek over essentiële bedrijven, vooral in Oregon en Californië?
David:
Oh ja.
Beroven:
Ja.
Kim:
En ze waren allemaal essentieel, dus bleven ze allemaal werken. Ik denk zelfs dat de enige die problemen had onze CrossFit was, maar die kwamen ook aan bod omdat de typische CrossFit-ganger, pandemie ons niet zoveel stoort. Dus ja, die huurders deden het heel goed tijdens COVID. Als ze problemen hadden, als ze zeiden dat ze het moeilijk zouden krijgen om de huur te betalen, stuurden we ze gewoon het papierwerk voor de aanvraag voor het stimuleringsfonds van de PPP-regering en zeiden ze: “Vul dit in en laat het ons weten zodra je dit hebt ingevuld. .” En meestal reageerden ze nooit en begonnen ze gewoon weer huur te betalen.
Nu deed de buurtwinkel het eigenlijk ook verrassend goed tijdens de pandemie. Als je naar de rapporten over de detailhandel kijkt, zie je iets anders, maar dat komt omdat ze de kleine buurtwinkels groeperen met de grotere winkelhuurders en dat zijn totaal verschillende productsoorten. Dus uw slijterij, uw CPA, uw verzekeringsmaatschappij, deze jongens moeten allemaal blijven bestaan, en dus deden ze het ook goed tijdens de pandemie.
Beroven:
Dus je zei dat de industriële kant van de dingen misschien wat meer gewatteerd is, of ik denk dat meer solide bedrijven moeilijke tijden kunnen doorstaan, maar toen zei je ook over de winkelruimte dat een Pilates-studio misschien niet zo geïsoleerd zou zijn. Is er een type huurdersprofiel of een type huurder dat u graag aanneemt in die ruimtes waardoor u zich wat veiliger voelt als u ervoor zorgt dat uw woning altijd verhuurd is?
Kim:
Het type huurder wordt uw hyperlokale huurder, dus u wilt iemand waar mensen minder dan anderhalve kilometer naartoe rijden. Ik vind nagelstudio's prima omdat ze hyperlokaal zijn. Dus dat is het eerste: het type huurder zal een hyperlokale huurder zijn, en dat is niet iets unieks waar mensen een lange afstand naartoe moeten rijden.
En dan doet de markt er in dat geval wel toe. Dus als ik een Pilates-studio heb die zich op een tertiaire markt bevindt, zelfs als ik een industrieel pand op een tertiaire markt heb, brengt dat op dit moment veel risico met zich mee. Je wilt iets dat infill is, wat betekent dat het niet in de stokken zit. En als je een Pilates-studio hebt, het pand waar we nu naar kijken, rijden de klanten van de Pilates-studio in mooiere auto's dan ik. Natuurlijk is er een vastgoedgrap dat we allemaal in gebruikte Toyota's rijden, maar toch rijden ze allemaal in mooiere auto's dan ik, dus ik heb er meer vertrouwen in dat het tijdens een recessie goed met ze zal gaan.
Beroven:
Het is logisch, het is logisch. En zijn er nog andere dingen die u doet om het risico te beperken in termen van stabilisatie van uw portefeuille of het sluiten van een nieuwe deal?
Kim:
Ja. Dus in termen van onze bestaande portefeuille halen we bij herfinanciering niet al het eigen vermogen eruit. Dus we brouwen deze sukkels niet. We laten veel eigen vermogen achter in de deal, omdat aan de ene kant, als je al het eigen vermogen eruit haalt, dat fantastisch is, je dat kunt herinvesteren, dus ik begrijp dat standpunt volledig. Maar aan de andere kant heeft u nu een hoge geschatte prijs voor uw onroerend goed en als de markt daalt, kunt u problemen krijgen omdat uw schuldbetaling is gestegen als u al uw eigen vermogen terugtrekt. En dus hebben we een aantal van de eigendommen opnieuw beoordeeld, een aantal van de eigendommen in onze portefeuille geherfinancierd een jaar of twee geleden, toen de tarieven geweldig waren en we er een heleboel in de deal hadden achtergelaten. Onze LTV in onze portefeuille is dus behoorlijk laag. Het is ongeveer 50, 60% van onze lening naar waarde.
En dan hetzelfde met de deals die we nu doen. Ik zou niet zeggen dat dit volledig onze keuze is, maar voor de lening-naar-waarde-waarde gebruiken we momenteel een vrij lage hefboomwerking, veel lager dan ooit tevoren, denk ik. We hebben een lening van 60% op dit laatste onroerend goed. En als u geen lage hefboomwerking wilt, is uw andere optie natuurlijk om voor verkopersfinanciering te gaan. Dus dat is ook een hele goede optie.
David:
Ja. Er zit een methode achter de waanzin van het daadwerkelijk aangaan van minder schulden met commercieel vastgoed en die heeft te maken met de financieringsarchitectuur. Bij woningen krijgt u dus doorgaans een lening met een vaste rentevoet voor de looptijd van de lening, meestal 30 jaar. U hoeft zich geen zorgen te maken dat u moet herfinancieren. U kunt herfinancieren als de rente daalt tot een punt waar het zinvol is. Maar bij commerciële leningen zijn er enorme betalingsschema's en moet u deze dus herfinancieren.
Dus als u een hoog leningsaldo heeft en een rente van 3%, kan dat zinvol voor u zijn, maar wat gebeurt er als de rente naar 6% of 7% stijgt en u vastzit aan een lening van 80%? Dat zou catastrofaal kunnen zijn. Het is dus nog steeds een slimme zet en een defensieve manoeuvre om een lager kredietsaldo voor commercieel onroerend goed aan te houden, zelfs als de rente laag is, omdat u niet weet waar de rente naartoe gaat. En als ze te hoog worden en u een hoog leningsaldo heeft, kunt u daar vastlopen.
Ik denk dat veel mensen dit horen over commercieel vastgoed en denken: dat is stom. Waarom zou je dat ooit doen? Waarom zou je niet zoveel mogelijk geld uit de deal halen en de volgende kopen? Dat komt omdat de tarieven niet vaststaan.
Beroven:
Ja. Je hoort ze altijd zeggen: “Het is belastingvrij. Het zijn belastingvrije schulden.” En het is alsof u een deel van uw vermogen daarin wilt houden. Op die manier loop je, als je ooit je eigendom hebt verkocht, daadwerkelijk weg met een salaris, zo denk ik er altijd over. Maar nu we begrijpen wat Kim ziet op de commerciële vastgoedmarkten, gaan we dieper in op een deal die ze zojuist heeft afgerond. Maar voordat het zover is, nemen we even een korte pauze.
David:
Hallo en welkom terug bij de BiggerPockets Real Estate-podcast. We zitten met een 'boots on the ground'-investeerder, Kim Hopkins, en praten over alles wat met commercieel onroerend goed te maken heeft. We staan op het punt een deal aan te gaan die zij nu doet. Laten we dus een kijkje nemen achter het gordijn. Kim, waar vind je deze deal?
Kim:
Deze deal vindt plaats in mijn huidige woonplaats Phoenix, Arizona.
Beroven:
En waarom heb je voor deze markt gekozen?
Kim:
We hebben voor deze markt gekozen omdat we een deal hebben gevonden, Rob.
Beroven:
Leuk. Ik hou ervan.
Kim:
We hebben waarschijnlijk op zo'n tien verschillende markten gekeken naar elke deal die we konden vinden, en hier hebben we er een gevonden.
Beroven:
Goed genoeg voor mij. Welk soort commercieel vastgoed is dit?
Kim:
Dit is een buurtwinkelcentrum.
David:
En wat was de aankoopprijs van het pand?
Kim:
De in contract koopprijs bedraagt 5.4 miljoen.
Beroven:
Hoeveel huurders bevinden zich momenteel in dit pand en zijn er vacatures?
Kim:
Dus dat is een geweldige vraag. Er zijn ongeveer 20 huurders in het pand, en ik zou zeggen dat we kant-en-klare prijzen voor dit pand betaalden. Het werd ons geadverteerd als honderd procent bezet met huurders tegen markthuur. Maar het toeval wilde dat we, zodra we het contract hadden getekend, erachter kwamen dat er twee huurders achterstallig waren en dat er één leeg stond.
David:
Het lijkt erop dat ze tegenwoordig overal filters op zetten, zelfs op de manier waarop aanbiedingen worden geadverteerd. Zou u zeggen dat dit een sterk gefilterde pro-forma was waar u naar keek? Ja.
Kim:
Deze pro forma was erg Instagrambaar totdat je op de details inging.
Beroven:
Oké. Dus ik wil even teruggaan, omdat we je vroegen waarom je deze deal hebt gevonden. Je zei dat het kwam omdat je daar de deal vond, maar waarom heb je specifiek voor deze deal gekozen? Wat was het dat je ertoe aantrok?
Kim:
Dus allereerst bevindt het zich op een fantastische locatie. Het is dus infill, wat betekent dat het niet in de sticks zit. Het bevindt zich in een zeer welvarende, zelfs beter dan welgestelde, een op het punt staan extreem welvarende wijk van Phoenix, en dat is precies wat je wilt. Je ziet de huizen er omheen worden gekeerd, dat zijn die grote huizen op het kleine perceel die wit en zwart zijn, de trend op dit moment. Er worden dus talloze huizen omheen gedraaid. Het staat naast een Nederlandse Bros, die volgens mij beter in het uitkiezen van onroerend goed is dan wij. En dus is het een geweldige locatie. Dat was nummer één.
Nummer twee is dat het met potlood is geschreven. Leid altijd, altijd, altijd met de cijfers. En dus was het maximumtarief redelijk. De pro forma was eigenlijk redelijk eerlijk, gebaseerd op wat we toen wisten, en dus had het een solide rendement. Dus ik zou zeggen dat dit de twee belangrijkste redenen waren.
David:
Ik vind het geweldig dat we nog steeds potlood zien. Hoe lang denk je dat we daarmee weg kunnen komen voordat de volgende generatie zich afvraagt: waarom blijven we zeggen dat dingen potlood zijn?
Beroven:
Zolang we potloden gebruiken, denk ik.
Kim:
Omdat Google-blad raar klinkt.
David:
Gebruiken ze ze echter nog steeds?
Beroven:
Ik ben eruit.
Kim:
Het was een spreadsheet, dat zou verkeerd kunnen uitpakken.
David:
Oke. Wat betreft deze deal, Kim, heb je je aan je koopbox gehouden of moest er creatief gemanoeuvreerd worden?
Kim:
Beetje pijnlijk op dit moment. Volgens mij zei ik het in het begin, maar in onze koopdoos staat gebouwd op of na 1980. Misschien ben ik dat vergeten. Maar een van onze buy box-criteria is gebaseerd op of na 1980. We hebben een uitzondering gemaakt. Wij hebben een uitzondering gemaakt. Dit gebouw werd eind jaren zeventig gebouwd, maar de huidige eigenaar kocht het en voegde er veel waarde aan toe. Ze hebben een hoop revalidatie gedaan. Ze hebben het dak vernieuwd. Ze hebben alle winkelpanden vernieuwd. Ze hebben de parkeerplaatsen opnieuw ingericht. Wil iemand raden wat ik mis bij die renovaties?
Beroven:
Oh, het toilet, de riolering, de leidingen.
Kim:
Wauw. Je hebt niet de dingen gezien die ik heb gezien. Die rioolscoopvideo's zien eruit als de ergste colonoscopie die je ooit hebt gezien.
David:
Je maakt een goed punt, Kim, omdat veel investeerders gewoon niet nadenken over het feit dat iets, nadat het in het toilet is beland, het ergens heen moet gaan en dat er een manier is waarop het van jouw eigendom in meestal de stadsgrenzen terechtkomt. , en je wordt verondersteld daar een camera doorheen te steken en te kijken hoe ze eruit zien. Dus ik heb boomwortels in de eigenlijke leidingen zien groeien en daar verstoppingen zien ontstaan, en dan spoelt een kind een knuffeldier door het toilet en het blijft daarin steken en het creëert een blokkade die ongelooflijk duur kan zijn om te repareren, vooral als je moet in het beton of het asfalt van de parkeerplaats boren, en dan moet je uitzoeken op welk deel van de leiding het zat. Was dit voor u een probleem met deze specifieke deal?
Kim:
Ja. Dus gingen we in tegen een van onze dealcriteria. En de leidingen zijn oud. Ze hebben een eindig leven. Ze zijn van gietijzer en zijn aan het einde van hun levensduur. Dat is dus zeker een probleem voor ons.
Beroven:
Oké. Ik heb hier veel vragen over, maar het is oké. Hierop kunnen we offline over het riool praten.
Kim:
O, ga ervoor. Ik wil graag over deze deal praten. Ik hoop dat dit in het geheim een privécoachingsgesprek is, omdat ik vragen kreeg of we wel of niet verder moesten gaan.
Beroven:
Dus als dit gebeurt, is het dan een van die dingen waar je tegenaan moet trappen... want meestal, laten we zeggen in een Airbnb of in een langetermijnverhuur, moet je, als het water uitvalt, ze in een hotel onderbrengen of je moet ze in een hotel onderbrengen of moet het uitzoeken. Maar dit lijkt een behoorlijk omvangrijke ondergrondse renovatie van het hele pand. Moet u dus bedrijven sluiten terwijl u deze reparaties uitvoert?
Kim:
Ja. Ik heb veel over riolen geleerd dat ik niet echt wilde weten en nog steeds niet weet, maar in principe doen de leidingen wat men channeling noemt, en dat is waar de bodem ervan feitelijk erodeert. En dus is de bodem de aarde. En als je het snel genoeg ondervindt, kun je zogenaamde pipelining doen, waarbij je epoxy door de buizen blaast en deze belijnt, zodat je feitelijk PVC-buizen in de oude gietijzeren buizen maakt. En dit is fantastisch, want je kunt dit in theorie doen zonder de huurders te storen. Aan de andere kant is het voor dit onroerend goed een uitgave van honderdduizend dollar, dus je wilt echt weten dat het gedaan moet worden.
En ik denk dat je het wel kunt raden. Als er iemand als pijpleiding naar buiten komt om uw leidingen te inspecteren, is het net alsof u een dakinspecteur heeft die daken doet. Wat denkt u dat hij of zij gaat zeggen? Rechts. Het moet gisteren gedaan zijn. En dus is het een moeilijke beslissing om wel of niet te wachten, want als je te lang wacht, kunnen de leidingen instorten en dan moet je, zoals je zei, door de grond graven en huurders storen. Het is een groot probleem.
Beroven:
Wauw. Kunt u mij alstublieft vertellen: bent u in staat geweest om met de verkoper over een concessie, de aankoopprijs, wat dan ook te onderhandelen?
Kim:
Ja. Dus de twee problemen, om het samen te vatten, zijn deze leidingen, en het andere probleem zijn deze achterstallige huurders. En meestal is dat niet erg. Ik kan me het laatste pand dat ik kocht niet herinneren en er waren geen enkele achterstallige huurders die op magische wijze opdaagden zodra we een contract kregen. Het probleem hier is dat we eigenlijk een kant-en-klare prijs betalen voor dit onroerend goed. Dit levert niet hetzelfde rendement op als het pand dat we vorig jaar hebben gekocht. Ons werd verteld dat het in perfecte staat was, dat het voor honderd procent bezet was en dat alle huurders markthuur betaalden. En dus dat verloren inkomen in het eerste jaar, dat is niet iets dat we zouden moeten eten. Dit werd ons geadverteerd als kant-en-klaar en niet als toegevoegde waarde.
David:
Dus toen u eenmaal de back-up van het onroerend goed had ontdekt, hoe heeft u die informatie dan gebruikt om terug te gaan naar de verkoper en te proberen een betere positie voor uzelf te bedingen?
Kim:
Ja. Daarom hebben we de verkoper om een telefoontje gevraagd. Ik zou tegen je liegen als ik niet bang was, maar al mijn vrienden die op Cutco-verkopers lijken, zeiden: 'Je moet om een telefoontje vragen. Je kunt deze e-mailafval niet doen. Je moet om een telefoontje vragen.” Dus ik heb het letterlijk herlezen, het verschil nooit gedeeld, en ik vroeg hem om te bellen en hij zei nee.
Beroven:
Hij weet dat hij concessies moet doen. Hij is waarschijnlijk bang om te onderhandelen omdat hij degene is die geen macht heeft.
Kim:
Hij wilde niet met mij praten. En wat we normaal gesproken doen, ik weet niet of dit is wat jullie aan jullie kant ook doen, maar wat we meestal doen is een lange e-mail sturen met veel cijfers waarin wordt uitgelegd waarom we denken dat we deze eer verdienen. En ik had het gevoel dat dat hier niet genoeg zou aanslaan. Het zou niet genoeg impact hebben. Dus ik deed iets nieuws. Ik deed een presentatie, zoals een Google-spreadsheetpresentatie, en daarna maakte ik een Loom-video waarin ik door de presentatie liep. En dus stuurde ik hem een link naar de Loom-video, niet eens de presentatie, dus hij moest naar mijn stem luisteren, en ik liep door en liet precies zien wat deze achterstallige betalingen zouden doen met het inkomen voor ons in het eerste jaar. En toen heb ik ook de kosten van het riool doorgenomen en hem alle modellen laten zien, de video's laten zien die we van de rioolscoop hebben gemaakt en om mijn kredietaanvraag gevraagd.
Beroven:
Eerlijk gezegd denk ik dat dat telefoontje ongeveer 90% van de problemen in de vastgoedsector heeft opgelost. Ik zat hier gisteravond eigenlijk aan te denken. Iedereen is zo bang om de telefoon op te nemen en daadwerkelijk te onderhandelen zoals we dat vroeger deden, vroeger, en ik had een situatie waarin ik heen en weer onderhandelde met de makelaar die toevallig de vrouw was van de verkoper. Ik presenteerde een paar opties en uiteindelijk belde hij me gewoon, hij zei: 'Oké. Wat probeer je te doen?" En ik had zoiets van: "Nou, in jouw aanbod is er niet echt sprake van cashflow, en ik probeer een deal samen te stellen die daadwerkelijk cashflow voor mij oplevert." En we hebben daadwerkelijk een deal gesloten. Heel goed van je, want ik weet dat het erg zenuwslopend is om waarschijnlijk met een verkoper te praten. Het is altijd een zenuwslopende ervaring om de makelaarsbarrière te doorbreken, maar ik denk dat het zo belangrijk is.
Kim:
Ja. Nou ja, ik heb het geprobeerd. Uiteindelijk heb ik in plaats daarvan de Loom-video gestuurd, maar ik heb geprobeerd te bellen en ik denk dat de Loom-video de op een na beste was.
Beroven:
En wat gebeurde er dan? Zei hij ja? Heeft hij je het geld teruggegeven?
Kim:
Dus hij bleef er anderhalve week op zitten, en uiteindelijk volgden we hem terwijl we op vakantie waren en hij zei nee. Hij zei dat hij dacht dat hij de achterstallige vorderingen zelf kon oplossen. Hij dacht niet dat het riool een groot probleem was. En dus zei hij dat hij ons geen enkel krediet zou bieden, dus hebben we uiteindelijk de deal stopgezet.
Beroven:
Was je bijna van plan om te zeggen: 'Laten we het toch maar doen', of was je er vanaf het begin vastberaden over?
Kim:
Nou, het is niet precies waar het verhaal eindigt. Dus hebben we ons teruggetrokken uit de deal. We hebben ons serieuze geld teruggekregen. We vertelden de geldschieter alle dingen, helemaal klaar, tot het verhuizen van de elf door het huis en de kerstinkopen, de belangrijke dingen in deze tijd van het jaar. Wij hebben ons teruggetrokken uit de deal. En twee dagen geleden belde de makelaar ons, de makelaar van de verkoper, en hij zei dat hij bereid was een krediet van honderdduizend dollar aan te bieden. Dat zei ik aanvankelijk niet, maar we vroegen om $350,000 korting.
Beroven:
$350,000 korting of $350,000 tegoed?
Kim:
$350,000 korting op de aankoopprijs is waar we om vroegen.
Beroven:
Dus snel vooruit naar vandaag, je krijgt een telefoontje van de makelaar en ze zeggen: "Hé, de verkoper wil weer naar binnen. Hij gaat je honderdduizend dollar korting geven op de aankoopprijs." Geweldig, oké. En dan?
Kim:
Dus zeiden we: “Hartelijk dank, maar bel ons terug als het 200 is.”
Beroven:
En heeft hij je teruggebeld? Heeft hij je teruggebeld?
Kim:
Een uur geleden gebeld en het is al 130.
Beroven:
Oké. Hé, dat is vooruitgang. Is dit het definitieve getal? Het blijft veranderen.
Kim:
Nou, we zouden hem nu op de luidspreker kunnen bellen, maar...
Beroven:
Dat zou een primeur zijn in de geschiedenis van BiggerPockets. Dat zou ik eigenlijk wel leuk vinden, maar oké. Oké, dus 130. Dus waar ben je? Wat wil je hiervoor?
Kim:
Ik zit op het hek, om eerlijk te zijn.
David:
Kunnen we u er doorheen praten, ook al zijn we u aan het interviewen?
Kim:
Ja dat zou ik geweldig vinden. Stuur mij de rekening later.
David:
Omdat ik het gevoel heb dat we midden in de onderhandelingen zitten. We horen niets over een deal die vijf jaar geleden is gesloten. Dit zijn mijn gedachten. Als de tarieven dalen of lager blijven, zal de verkoper het gevoel krijgen dat ik haar geen geld hoef te geven. Ik ga een andere koper zoeken. Maar als u nog een tariefverhoging ziet, zal wat iemand bereid is te betalen voor dat onroerend goed veranderen, omdat nu alle cijfers die u in het Excel-blad invoert, veranderen, en dat betekent dat de kans groter is dat hij komt. terug en zeg: "Oké, je kunt je 200,000 krijgen", maar op dat moment heb je niet het tarief dat je wilde, dus het wordt waarschijnlijk nog meer. Is dat via de makelaars gecommuniceerd, zoals: 'Hé, laat de man weten dat we het tegen dit tarief met een korting van $ 200,000 zullen kopen, maar als de rente omhoog gaat, zal hij óf voor mij moeten betalen om een lager tarief te krijgen? anders wordt het later een grotere korting.”
Kim:
Ja. Ons tarief is dus vastgezet, en een van onze risico's is dat we vóór het einde van het jaar sluiten omdat we willen profiteren van de belastingafschrijving waar ik het eerder over had. Maar we hebben hem duidelijk gemaakt:
Beroven:
80%?
Kim:
Ja. We hebben hem erop gewezen dat als de rente stijgt, hij moeite zal hebben een andere koper te vinden.
Beroven:
Ik denk dat hij het nu moeilijk heeft om de koper te vinden. Hij heeft je gebeld, toch? Als hij je heeft gebeld en hij probeert dit opnieuw op te lossen, dan ben jij het waarschijnlijk.
Kim:
Ja. Ik denk dat het probleem dat ik me heb gerealiseerd is dat we naar twee verschillende eigendommen kijken. De verkoper kijkt dus naar een onroerend goed dat hij voor een geweldige prijs heeft gekocht. Dit pand verkeerde in slechte staat. Het had ernstig behoefte aan liefde. Het pand stond vrijwel leeg, het was vervallen, al die dingen. En dus kijkt hij naar dit pand dat hij voor een geweldige prijs heeft gekocht. Hij bezit het ook in contanten, dus daar is een stuk minder risico. En dus is zijn standpunt: wat is jouw probleem? Er zijn een paar vacatures. Het hoort bij het zakendoen. Je vult het gewoon. Wat maakt het uit of het $20,000 aan TI kost om deze eenheid te rehabiliteren? Groot probleem. Omdat hij in een justrein zit.
Maar wij kijken naar dit pand waar we een premium prijs hebben betaald. De rendementen waren in het begin niet geweldig, maar we vonden het prima omdat het wel aan de basisbeginselen voldeed. Het waren geen geweldige rendementen, maar de basisprincipes lossen ons belastingprobleem op, en we dachten dat we iets kregen dat heel weinig onderhoud vergde. Nu zitten we ergens waar we ons haasten om deze deal voor het einde van het jaar af te ronden. En eerlijk gezegd is dat voor ons een grote factor. Wij zijn geïnteresseerd in onze kwaliteit van leven. We gaan over: wat is uw uurtarief? Niet hoeveel verdien je per jaar? Het is een hoop werk momenteel. Dus we gaan midden in de vakantie sluiten op dit terrein en dan gaan we al deze problemen erven.
Beroven:
Dit is mijn gedachte, en David, je kunt het me vertellen als je het er niet mee eens bent. Ik denk dat hij iets meer dan die 130 gaat stijgen, alleen maar op basis van waar je bent en het feit dat ze je hebben gebeld. Maar ik denk niet dat je die honderd, laten we zeggen 50, moet nemen als je daar uitkomt en het van de aankoopprijs moet aftrekken, omdat ik niet denk dat dat van betekenis zal zijn voor je totale maandelijkse hypotheek. Ik denk dat het belangrijk voor u is om $ 150,000 krediet te krijgen, zolang dat maar lukt bij de bank. Er is een limiet aan uw tegoeden. En David, je kunt hier iets over zeggen, maar ik zou dat als een krediet beschouwen, zodat je dat geld kunt sparen in je aanbetaling en dat kunt gebruiken om die gigantische uitgave te betalen. En op dat moment kijk je nu naar de deal die je aanvankelijk aan het analyseren was. Zo zou ik het benaderen. Wat denk jij, David?
David:
Commerciële financiering laat dat misschien niet toe, net als bij woningfinanciering, omdat je te maken hebt met conforme leningen. De regels zijn vrij duidelijk over hoeveel een verkoper kan bijdragen aan de sluitingskosten van een koper. In de commerciële ruimte werkt het misschien niet hetzelfde. Als ze het van de aankoopprijs aftrekken, heeft dat niet echt veel invloed. Je leent gewoon wat minder geld.
Kim:
Welnu, we houden het geleende bedrag hetzelfde, dus we zouden dat geld als contant geld op de bank bewaren. We zouden... Als hij ons een krediet van $200,000 of een korting op de aankoopprijs geeft, gaan we $200,000 minder betalen.
David:
Ja. Dus in jouw situatie zou het hetzelfde zijn. Wat als hij naar binnen gaat en de wijzigingen voor u doorvoert?
Kim:
Ik zou daar erg in geïnteresseerd zijn als hij zich met het riool wil bezighouden. De vraag is: kan hij dat na de afsluiting doen? Vertrouwen wij hem?
Beroven:
Het wordt een beetje riskant omdat er verkopers zijn die dat risico niet willen nemen, omdat de deal altijd kan mislukken. In dit geval ging deze deal om die reden al niet door. En dan kun je altijd een contract hebben waardoor hij het achteraf moet doen. Maar dat is altijd een risico op zich. Het is dus hoe dan ook een lastige.
Kim:
Ja. En ik heb het gevoel dat ik zeker wil weten dat ik daadwerkelijk luister naar de principes waar we het eerder in de show over hadden. Ik wil er zeker van zijn dat ik niet speculeer over het verkrijgen van huurprijzen voor huurders. En een ander probleem is dat we eigenlijk van plan waren dit pand zelf te beheren, aangezien het in onze geboorteplaats ligt. En willen we die hoofdpijn? Willen wij dat overnemen? Wij gaan ook de lease doen. En alleen maar onzekerheid over waar de markt naartoe gaat. Maken we ons zorgen over de Pilates-huurder? Maken wij ons zorgen over deze huurders die achterstallig zijn? Kunnen we de ruimte opnieuw verhuren? Ik krijg er dus koude voeten van.
David:
Ik weet niet dat je ongelijk hebt. Ik denk dat het in deze positie, gezien de manier waarop de markt zich ontwikkelt, waarschijnlijker is dat de zaken in de commerciële ruimte zullen verzachten dan krap worden. Dus jij hebt dat aan jouw kant. En misschien is Phoenix hiervan een beetje geïsoleerd en realiseert de verkoper zich niet dat er veel commercieel onroerend goed op de markt zal komen met veel concurrerendere prijzen dan wat we hebben gezien, omdat de tarieven zo hoog zijn. zo hoog. En nu deze ballonbetalingen binnenkomen, zal herfinanciering geen optie zijn, en veel van deze eigendommen waren iets waar mensen geld in stopten om te kopen, dus moeten ze het verkopen om hun investeerders terug te betalen.
Ik denk dat we nu meer voorraad op de markt zullen zien dan voorheen. En dus staat de tijd aan jouw kant om de deal te vinden. Voor het belastinggedeelte staat de tijd niet aan uw kant. Dat is dus eigenlijk wat je moet afwegen. Is het de moeite waard om de belastingdruk op te vangen om de betere deal te kopen of niet? Maar ik waardeer het enorm dat je de details van dit verhaal deelt, want dit is echt onroerend goed. Dit is precies wat er gebeurt. Mij werd dit verteld en toen bleek het dat te zijn, en toen zei ik dit en toen zeiden zij dat, en het verhaal verandert altijd.
Beroven:
Dit is wat ik zou zeggen. Ik denk dat ik verder zou gaan, zolang ik maar de garantie kon krijgen dat de eigenaar het probleem vooraf of onmiddellijk na sluitingstijd zou repareren.
Kim:
Interessant. Ik hou van dat idee.
Beroven:
Want voor mij is het dezelfde deal. Als hij ervoor gaat betalen via deze concessie, via dit krediet, hoe je het ook wilt verdelen, dan is het in feite dezelfde deal. U hoeft er alleen maar voor te zorgen dat de reparatie wordt uitgevoerd.
Kim:
Interessant. Ja. En meestal zoeken we naar... Wat we zeggen, we zoeken meestal naar problemen die bij de verkoper verdwijnen. Dus geef me een resultatenrekening die de hele dag op een servet staat geschreven. Ik heb geen problemen die bij de verkoper verdwijnen, maar dit zijn allemaal problemen die niet bij de verkoper verdwijnen. Ze blijven bij ons zodra we sluiten. Dat is dus onze aarzeling.
David:
Nou, ik denk dat je het juiste doet. Blijf bij je standpunt. Als u de klap op uw belastingen moet opvangen, en dat is logischer dan het kopen van het onroerend goed, doe dat dan. Maar ik zou ook kijken: als ik in jouw positie was, als ik 70 euro meer zou moeten betalen dan ik wilde, zou het belastingvoordeel dan in totaal die 70 goedmaken? Dus ook al is de deal misschien niet wat je wilde, het grote plaatje is toch logischer. En als dat het geval is, dan vraag je jezelf af: laten we zeggen dat je belastingvoordeel 40 euro was, maar je krijgt je 70 euro, afgezien van waar je wilt zijn, zodat je het gevoel hebt dat je in totaal 30 euro bent. Is dit pand op zo'n geweldige locatie en zo'n groot bezit dat die 30 euro de moeite waard is? Of kun je, met jouw ervaring en kennis en wat je doet, Kim, gewoon een betere deal gaan zoeken zodat je dat geld ergens anders terug kunt verdienen?
Beroven:
Oké, iedereen. Als je een update over dit verhaal wilt horen en het proces wilt volgen, volg Kim dan op al haar sociale media. Kim, waar kunnen mensen je vinden en de sappige update en conclusie van de saga krijgen?
Kim:
Ja. Dus om meer te weten te komen over wat we doen en om op onze lijst te komen voor updates en mogelijkheden, kunnen ze naar onze website gaan, ironpeakproperties.com. Volg mij op LinkedIn onder Kim Hopkins. En dan als laatste op Instagram als MoneyPlusHappy. En misschien moeten we dit ter stemming brengen. Als jullie dit horen, ga je gang en bespreek wat jullie denken dat we met deze deal moeten doen.
Beroven:
Oke. Reageer in de YouTube-reacties als je dit op YouTube bekijkt. Laat ons weten wat je denkt.
David:
Oké, Kim, het was geweldig om je hier te hebben. Hartelijk dank voor het delen van uw verhaal met ons. Ik zit zelf op spelden en naalden te wachten om te horen hoe dit verhaal zich afspeelt, dus ik zal benieuwd zijn om mezelf te horen. Maar we laten je hier vandaag weggaan. Heel erg bedankt dat je bij de show was.
Kim:
Heel erg bedankt dat je mij hebt, jongens.
David:
Dit is David Greene voor Rob, die zijn broek heeft verzonden bij Kohl's, Abasolo, en zich heeft afgemeld.
Bekijk hier de aflevering
Help ons!
Help ons nieuwe luisteraars op iTunes te bereiken door een beoordeling en recensie achter te laten! Het duurt slechts 30 seconden en instructies zijn te vinden hier. Bedankt! Wij waarderen het heel erg!
In deze aflevering behandelen we:
- Kim's commercieel onroerend goed investeren “koop doos” ze gebruikt om winstgevende eigendommen te kopen
- Cap-tarieven uitgelegd en waarom u dit goed MOET doen als u grote eigendommen koopt
- De opgeblazen “pro formaCijfers waar makelaars je van zullen proberen te overtuigen (volg deze niet!)
- De soorten commerciële eigendommen dat wel zijn lockdown-bestendig en blijf altijd open
- De grote risico’s voor commercieel vastgoed in 2024 en twee bedrijven waar je NOOIT aan moet verhuren
- A live deal diepe duik met een huidige deal debatteert Kim over kopen
- En So Veel meer!
Links van de show
Maak contact met Kim:
Wilt u meer weten over de huidige sponsors of zelf BiggerPockets-partner worden? E-mail .
Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.
- Door SEO aangedreven content en PR-distributie. Word vandaag nog versterkt.
- PlatoData.Network Verticale generatieve AI. Versterk jezelf. Toegang hier.
- PlatoAiStream. Web3-intelligentie. Kennis versterkt. Toegang hier.
- PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Milieu, Zonne, Afvalbeheer. Toegang hier.
- Plato Gezondheid. Intelligentie op het gebied van biotech en klinische proeven. Toegang hier.
- Bron: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- : heeft
- :is
- :niet
- :waar
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- in staat
- Over
- over het
- boven
- AC
- versneld
- Account
- over
- daadwerkelijk
- werkelijk
- toevoegen
- toegevoegd
- Voordeel
- invloed hebben op
- Na
- daarna
- weer
- tegen
- geleden
- vooruit
- Airbnb
- Alles
- toelaten
- toegestaan
- langs
- al
- ook
- Hoewel
- altijd
- am
- bedragen
- an
- het analyseren van
- en
- dier
- Nog een
- beantwoorden
- elke
- meer
- iedereen
- iets
- uit elkaar
- Apple
- Aanvraag
- waarderen
- waardering
- nadering
- architectuur
- ZIJN
- GEBIED
- gebieden
- Arizona
- rond
- AS
- vragen
- aanwinst
- geassocieerd
- At
- aangetrokken
- auteur
- auto
- vermijd
- het vermijden van
- weg
- terug
- met een rug
- slecht
- Balance
- Bank
- Bankieren
- barrière
- gebaseerde
- basis-
- Eigenlijk
- BE
- omdat
- worden
- geweest
- vaardigheden
- beginnen
- Begin
- achter
- wezen
- voordeel
- betekent
- BEST
- Betere
- betere positie
- Groot
- Grote foto
- groter
- Grootste
- Bill
- Beetje
- Zwart
- blazen
- Bonus
- Laarzen
- grens
- lenen
- zowel
- Onder
- gekocht
- Box camera's
- Breken
- brengen
- makelaar
- brokers
- broer
- Gebouw
- bebouwd
- Bos
- bedrijfsdeskundigen
- ondernemingen
- maar
- kopen
- KOPER..
- Buying
- Buys
- by
- Californië
- Bellen
- Dit betekent dat we onszelf en onze geliefden praktisch vergiftigen.
- camera
- CAN
- Kan krijgen
- pet
- auto
- auto's
- geval
- Contant geld
- cash flow
- katastrofisch
- het worstelen
- Centreren
- verandering
- Wijzigingen
- veranderende
- klokkenspel
- keuze
- Kies
- koos
- Kerstmis
- duidelijk
- Sluiten
- van nabij
- sluitend
- Co-Host
- coaching
- koud
- Lees minder
- COM
- hoe
- komst
- commentaar
- opmerkingen
- commercieel
- Commerciëel vastgoed
- gecommuniceerd
- afstand
- concurrerend
- Voltooid
- compleet
- bestanddeel
- concessies
- conclusie
- beton
- zeker
- Overwegen
- aangezien
- contract
- bijdragen
- Gesprek
- omgekeerd
- overtuigt
- te corrigeren
- correct
- Kosten
- kon
- Koppel
- cursus
- deksel
- bedekt
- Covidien
- CPA
- en je merk te creëren
- creëert
- Wij creëren
- Creatieve
- Credits
- credits
- criteria
- crossfit
- nieuwsgierig
- Actueel
- Op dit moment
- gordijn
- Klanten
- David
- dag
- dagen
- transactie
- omgang
- Deals
- debatteren
- Schuld
- beslissen
- beslissing
- deep
- defensief
- definitief
- afhankelijk
- waardevermindering
- verdienen
- gegevens
- DEED
- verschil
- anders
- DIG
- Korting
- Display
- afstand
- duiken
- do
- doet
- Nee
- doen
- Dollar
- dollar
- gedaan
- Dont
- beneden
- rit
- aandrijving
- Val
- twee
- gedurende
- Nederlands
- Sterven
- elk
- Vroeger
- aarde
- eten
- effectief
- beide
- elf
- anders
- einde
- afgelopen
- eindigt
- genoeg
- Geheel
- geheel
- milieu
- aflevering
- billijkheid
- vooral
- essentieel
- vastgoed
- Ether (ETH)
- schatten
- Zelfs
- OOIT
- Alle
- iedereen
- alles
- precies
- voorbeeld
- Excel
- uitzondering
- opgewonden
- bestaand
- duur
- ervaring
- uitgelegd
- Verklaart
- uiterst
- feit
- factor
- mislukt
- eerlijk
- Vallen
- ventilator
- fantastisch
- voelen
- Voeten
- vilt
- weinig
- Figuur
- vullen
- gevuld
- filters
- finale
- Tot slot
- financiering
- VIND DE PLEK DIE PERFECT VOOR JOU IS
- het vinden van
- Voornaam*
- vijf
- Bepalen
- vast
- vast
- Vloer
- Florida
- stroom
- Stromen
- volgen
- gevolgd
- eten
- Voor
- vergeten
- formule
- voort
- Naar voren
- gevonden
- vier
- Gratis
- vriend
- vrienden
- oppompen van
- fonds
- Fundamentals
- toekomst
- gate
- Algemeen
- generatie
- krijgen
- het krijgen van
- reus
- Geven
- gegeven
- geeft
- Go
- doel
- Goes
- gaan
- weg
- goed
- Kopen Google Reviews
- kreeg
- Overheid
- groots
- groot
- Hebzuchtig
- Ground
- Groep
- Groeiend
- GUNS
- Kerel
- HAD
- Helft
- hand
- gebeuren
- gebeurd
- gebeurt
- Hard
- Hebben
- met
- he
- opschrift
- horen
- gehoord
- gehoor
- hulp
- haar
- hier
- verborgen
- Hoge
- hoger
- hoogst
- zeer
- hem
- zichzelf
- zijn
- geschiedenis
- Hit
- raken
- houden
- vakantie
- Home
- eerlijk
- Eerlijk
- hoop
- Hopelijk
- in de hoop
- Hopkins
- gastheer
- Populair
- hotel
- uur
- Huis
- huizen
- behuizing
- Hoe
- How To
- Echter
- HTTPS
- honderd
- i
- ZIEK
- idee
- if
- beeld
- per direct
- Impact
- belangrijk
- verbetering
- verbeteringen
- het verbeteren van
- in
- omvat
- Inkomen
- Verhoogt
- ongelooflijk
- individuen
- industrieel
- informatie
- eerste
- binnen
- op instagram
- verkrijgen in plaats daarvan
- instructies
- verzekering
- belang
- RENTE
- Rentetarieven
- geïnteresseerd
- in
- inventaris
- Investeren
- investeren
- investering
- investeerder
- Investeerders
- geïsoleerd
- kwestie
- problemen
- IT
- zelf
- iTunes
- krik
- aansluiting
- jpg
- springen
- voor slechts
- Houden
- houden
- gehouden
- schop
- Kind
- kinderen
- moordenaar
- Kim
- Soort
- blijven
- kennis
- weet
- Groot
- groter
- Achternaam*
- Afgelopen jaar
- tot slot
- Laat
- later
- leiden
- leidend
- LEARN
- geleerd
- leren
- huren
- verpachting
- Verlof
- verlaten
- links
- geldschieter
- mild
- minder
- laten
- Hefboomwerking
- LG
- Life
- als
- Waarschijnlijk
- LIMIT
- Lijn
- lijnen
- LINK
- Lijst
- Elke kleine stap levert grote resultaten op!
- lening
- Leningen
- gelegen
- plaats
- lockdowns
- opgesloten
- lang
- langdurig
- Kijk
- ziet eruit als
- keek
- op zoek
- weefgetouw
- verloren
- lot
- veel
- liefde
- Laag
- te verlagen
- LTV
- gemaakt
- Hoofd
- onderhoud
- maken
- MERKEN
- maken
- veel
- gemarkeerd
- Markt
- Markten
- massief
- Materie
- Maximaliseren
- Mei..
- kan zijn
- me
- gemiddelde
- middel
- Maak kennis met
- vermeld
- methode
- Metriek
- Midden
- macht
- miljoen
- vermist
- fout
- Verzachten
- modellen
- mama
- moment
- geld
- maandelijks
- meer
- Hypotheek
- meest
- beweging
- ga vooruit
- verplaatst
- bewegend
- veel
- meervoudig
- Muziek
- Dan moet je
- my
- mezelf
- NATUUR
- nodig
- Noodzaak
- nodig
- behoeften
- nooit
- New
- volgende
- nacht
- geen
- Geen
- nu
- aantal
- nummers
- inneemt
- of
- korting
- bieden
- aangeboden
- Kantoor
- offline
- vaak
- vaak
- oh
- Okay
- Oud
- on
- eens
- EEN
- degenen
- Slechts
- open
- werkzaam
- Meningen
- Kansen
- gekant tegen
- Keuze
- Opties
- or
- bestellen
- Oregon
- Overige
- anders-
- onze
- uit
- buiten
- over
- totaal
- het te bezitten.
- eigenaar
- bezit
- betaald
- pijnlijk
- schilderen
- pandemisch
- Papier
- papierwerk
- Parijs
- Park
- parkeren
- deel
- bijzonder
- partner
- verleden
- Betaal
- het betalen van
- betaling
- betalingen
- potloden
- Mensen
- voor
- procent
- Feniks
- phone
- Telefoongesprek
- fysiek
- kiezen
- plukken
- beeld
- pijnboom
- pijp
- leidingen
- plaats
- plaatsen
- plan
- gepland
- planning
- Plato
- Plato gegevensintelligentie
- PlatoData
- speler
- speelt
- dan
- Podcast
- podcasts
- punt
- Oogpunt
- knal
- portfolio
- positie
- energie
- PPP
- bijna
- Premium
- presentatie
- gepresenteerd
- mooi
- prijs
- Prijzen
- primair
- principes
- privaat
- Pro
- waarschijnlijk
- probleem
- problemen
- Product
- Profiel
- winstgevend
- Voortgang
- vastgoed
- eigendom
- beschermd
- trekken
- inkomsten
- zetten
- Putting
- kwaliteit
- vraag
- Contact
- Quick
- heel
- rangschikken
- tarief
- Tarieven
- waardering
- bereiken
- vast
- vastgoed
- onroerend goed markten
- echte leven
- realiseren
- realiseerde
- werkelijk
- makelaar
- reden
- redelijk
- redenen
- samenvatting
- recessie
- Refi
- afkickkliniek
- herinvesteren
- relatief
- relevante
- vertrouwen
- niet vergeten
- Verhuur
- te huur
- reparatie
- Rapporten
- vertegenwoordigen
- te vragen
- verzoeken
- vereisen
- woon-toepassingen
- Reageren
- restaurant
- Restaurants
- <HR>Retail
- terugkeer
- Retourneren
- bevrijden
- rechts
- Risico
- risico's
- beroven
- ROI
- dak
- wortels
- ronde
- reglement
- lopen
- haast
- veiliger
- sage
- Zei
- dezelfde
- Bespaar
- besparing
- ervaren
- gezegde
- bang
- omvang
- Tweede
- seconden
- Geheim
- zien
- te zien
- lijken
- lijkt
- gezien
- verkopen
- Verkopers
- sturen
- verzending
- zin
- verzonden
- ernstig
- Diensten
- zeven
- verscheidene
- Vorm
- delen
- ze
- vel
- VERSCHUIVEN
- verscheept
- Winkelen
- winkels
- korte termijn
- moet
- tonen
- vertoonde
- tonen
- sluiten
- stilgelegd
- kant
- aanzienlijke
- het ondertekenen van
- sinds
- single
- Zittend
- situatie
- situaties
- Maat
- slaap
- Plak
- Klein
- kleinere
- slim
- So
- Social
- uitverkocht
- solide
- opgelost
- sommige
- Iemand
- iets
- ergens
- Spoedig
- Tussenruimte
- ruimten
- Spreker
- specifiek
- specifiek
- speculatie
- besteden
- besteed
- spleet
- Sponsors
- vierkant
- begin
- Land
- Statement
- blijven
- stok
- Still
- prikkel
- shop
- Verhaal
- Strategie
- slaan
- studio
- dergelijk
- vermeend
- zeker
- Oppervlak
- Nemen
- neemt
- het nemen
- Talk
- praat
- doelgerichte
- targeting
- onderwezen
- belasting
- Belastingen
- vertellen
- huurder
- Neiging
- termen
- tertiair
- Texas
- neem contact
- bedanken
- bedankt
- dat
- De
- De toekomst
- hun
- Ze
- harte
- theorie
- Er.
- Deze
- ze
- ding
- spullen
- denken
- het denken
- dit
- dit jaar
- die
- toch?
- gedachte
- duizend
- drie
- Thrive
- bloeiende
- Door
- Dus
- Gebonden
- niet de tijd of
- keer
- naar
- vandaag
- vandaag
- samen
- Toilet
- vertelde
- Toon
- ton
- ook
- nam
- TOTAAL
- taai
- Trainen
- Afschrift
- Transformeren
- boom
- trend
- probeerden
- moeite
- Trust
- proberen
- proberen
- Gedraaid
- turnkey
- wordt
- twee
- type dan:
- types
- typisch
- typisch
- Onzekerheid
- ongedekt
- voor
- begrijpen
- begrip
- eenheid
- eenheden
- tot
- bijwerken
- updates
- us
- .
- gebruikt
- toepassingen
- gebruik
- doorgaans
- Utah
- vakantie
- waarde
- zeer
- Video
- Video's
- Bekijk
- Stem
- Stemmen
- wachten
- Het wachten
- lopen
- wandelde
- wandel
- willen
- gezocht
- wil
- was
- Washington
- kijken
- Water
- Manier..
- we
- Website
- week
- wegen
- welkom
- GOED
- gegaan
- waren
- Wat
- Wat is
- wanneer
- of
- welke
- en
- wit
- WIE
- geheel
- Waarom
- vrouw
- wil
- gewillig
- Met
- zonder
- Mijn werk
- werkzaam
- Bedrijven
- bezorgd
- zorgen
- erger
- Slechtst
- waard
- zou
- geschreven
- Verkeerd
- jaar
- jaar
- ja
- gisteren
- u
- Your
- jezelf
- youtube
- zephyrnet