Co-Living Units helpen investeerders hogere rendementen te genereren - dit is wat u moet weten

In dit artikel

Voor de pandemie bestond co-living als huisvestingsoplossing al wint aan populariteit omdat verstedelijking de huurprijzen in de grote steden deed stijgen. Nu maakt het concept van wonen in accommodaties met gemeenschappelijke ruimtes een comeback nadat de pandemie a betaalbaarheidscrisis van huurwoningen en eenzaamheidsepidemie in zijn kielzog.  

Begin dit jaar heeft de grootste co-living-operator in Noord-Amerika, Common, kondigde een fusie aan met Habyt, de grootste co-living operator voor Europa en Azië. Het resultaat is een wereldleider in co-living die wereldwijd 30,000 eenheden zal exploiteren, waarvan vele co-living-ruimtes. Die waren er naar schatting 74,000 totale co-living slaapkamers te huur of in ontwikkeling in de VS in 2022. Eind 2019 ontdekte vastgoedbeleggingsmaatschappij CBRE dat er ongeveer 5,000 bedden in slechts ongeveer 150 co-living gemeenschappen in het hele land. Het is een snel versnellende trend, en onderzoek toont aan het kan uithoudingsvermogen hebben.

Wat is samenwonen? 

Samenwonen is altijd een manier geweest om geld te besparen op de huur. Groepen vrienden, vooral jonge alleenstaanden, huren vaak gedeelde ruimtes om geld te besparen op hun maandelijkse woonlasten. Maar moderne co-living-ruimtes zijn anders. Gebouwen die zijn gebouwd of gerenoveerd met de bedoeling dat niet-verwante personen dezelfde woonruimte delen, hebben vaak eersteklas voorzieningen. Denk aan luxe inrichting en meubilair, fitness- en yogastudio's, uitgestrekte co-workingruimtes en extra's zoals schoonmaakdiensten en supersnelle wifi. Mensen wonen doorgaans in individuele, gemeubileerde slaapkamers, maar delen gemeenschappelijke ruimtes zoals keukens, badkamers, wasfaciliteiten en woonruimtes. 

Er zijn variaties in de manier waarop deze ruimtes worden beheerd. Sommige bedrijven, zoals buiten, een lidmaatschapsmodel gebruiken, waarbij digitale nomaden ruimtes kunnen boeken voor slechts drie nachten. Anderen, zoals Bungalow, werk als een technologieplatform dat huisgenoten die op zoek zijn naar huisvesting in grote steden met elkaar in contact brengt en huizen aan hen onderverhuurt. Bedrijven houden van Gemeen biedt een combinatie van privé-units met co-working-ruimtes en gedeelde units met privé-slaapkamers. 

De stijgende populariteit van co-living-ruimtes heeft ook een markt gecreëerd voor eenheden in mede-eigendom. Bijvoorbeeld de Mede-eigenaar Co. in Denver kunnen huizenkopers een deel van een unit kopen met een eigen slaapkamer en badkamer. Het is een manier voor individuen om eigen vermogen op te bouwen voor een fractie van de typische kosten van het kopen van een huis in de stad. Sommige ontwikkelaars passen het co-living-concept ook toe op eengezinswoningen door te bouwen gemeenschappen met een gemeenschappelijk huis en andere voorzieningen en met programma's die zijn ontworpen om de gemeenschap te bevorderen. 

Een oplossing voor twee verschillende problemen

Torenhoge huren 

De rent-to-income ratio in de VS is nu 30%, een stijging ten opzichte van 27.2% in 2019. In sommige steden is het probleem veel groter: in New York is de verhouding 68.5% en in Miami 41.6%. Hoge huurprijzen maken het voor bewoners moeilijk om hogere prijzen voor gas en boodschappen te betalen en om voldoende spaargeld opzij te zetten om te hopen op een eigen huis. 

De stijging van de huurprijzen, die toesloeg 17.1% groei op jaarbasis op zijn hoogtepunt in februari 2022, was grotendeels te wijten aan beperkte voorraad en grote vraag naar meer ruimte tijdens de pandemie. In sommige pandemische boomtowns, zoals Austin, Texas, huurt meer dan verdubbeld binnen een jaar. 

Volgens Zillow begint de huurmarkt af te koelen - de landelijk gemiddelde vraaghuren dalen. Voorraad voor meerdere gezinnen wordt voorspeld stijging in 2023 ook. Maar de huren blijven 8.4% hoger in vergelijking met dezelfde tijd vorig jaar, en appartementen zijn nog steeds onbereikbaar voor veel inwoners van stedelijke gebieden. In 2022 waren dat er 16% meer chronisch daklozen dan in 2020. Aangezien de beperkte ruimte in verhouding tot het aantal bewoners dat op zoek is naar een appartement een belangrijk deel van het probleem is, is co-living een natuurlijke oplossing. 

Zelfs vóór de pandemie onderzochten lokale overheden het vooruitzicht van gedeelde woonruimtes als mogelijke oplossing voor onbetaalbare huurprijzen. Door GedeeldNYC, selecteerde het Department of Housing Preservation and Development van New York City drie voorstellen voor gedeelde woonontwikkelingen met verschillende modellen die zijn ontworpen om huisvesting te bieden aan bewoners met een laag inkomen. En in San Jose, Californië, wetgevers het plaatselijke bestemmingsplan aangepast om co-living op te nemen, waardoor een nieuwe ontwikkeling met 800 eenheden kan beginnen met bouwen. 

Al tientallen jaren in de VS pensions dakloosheid voorkomen voor stadsarbeiders met een laag inkomen. In de jaren zestig waren er naar schatting ongeveer 1960 miljoen eenheden voor "eenpersoonskamers", vergelijkbaar met moderne co-living-eenheden. De National Alliance to End Homelessness ziet de terugkeer van gedeelde huisvesting als een oplossing die voor de meeste mensen een einde zou maken aan dakloosheid. De meeste moderne co-living-ruimtes zijn te huur voor net iets onder de marktprijs, maar er is een mogelijkheid voor meergezinsontwikkelingen die een co-living-model gebruiken om nog meer betaalbare units op de markt te brengen. 

De epidemie van eenzaamheid

Huurders die voor co-living kiezen, krijgen misschien meer waar voor hun geld - luxe appartementvoorzieningen tegen lagere huurprijzen - maar dat is niet de belangrijkste reden waarom de meeste mensen een moderne co-living-eenheid huren, volgens een klanttevredenheid mede georganiseerd door het onderzoeks- en ontwerplaboratorium van IKEA. Respondenten zeiden dat het grootste voordeel van co-living de mogelijkheid voor sociale interactie was. 

Co-living-ruimtes bieden tal van mogelijkheden voor gemeenschapsvorming door zowel incidentele interacties als opzettelijke programmering. Digitale nomaden kunnen even de tijd nemen om te socializen bij de 'waterkoeler', net als werknemers die op kantoor werken. Gezinnen kunnen ondersteuning krijgen bij de opvoeding van kinderen. Solo senioren kunnen samenkomen voor maaltijden. En iedereen kan iemand bellen als ze gewond zijn of hulp nodig hebben. Er zijn extra voordelen voor transplantaties die mogelijk snel zonder ondersteuning moeten verhuizen - niet alleen biedt co-living gemakkelijker toegang tot gemeubileerde ruimtes, maar het zorgt ook voor een onmiddellijke sociale kring. Sommige co-living-bedrijven werken zelfs om huisgenoten met gemeenschappelijke interesses te plaatsen. 

Dat is een soort frisse wind voor het verbazingwekkende percentage Amerikanen dat 'ernstige eenzaamheid' ervaart. A verslag van de Harvard Graduate School of Education schat het cijfer op 36% van alle Amerikanen, waaronder 51% van de moeders met jonge kinderen en 61% van de jonge volwassenen. Sociaal isolement kan verhoogt uw risico op verschillende ernstige gezondheidsproblemen en is een risicofactor die zelfs met roken wedijvert als het gaat om vroegtijdig overlijden. Eenzaamheid hangt samen met meer angst, depressie en zelfs zelfmoord. 

Problemen met het co-living-model

Sommige co-living-bedrijven moeten de operationele knelpunten nog oplossen. Bijvoorbeeld bewoners van de co-living spaces van Common geklaagd van onhygiënische omstandigheden, slechte beveiliging, vijandigheid onder huisgenoten en slechte communicatie van het ondersteuningsteam. Bewoners van bungalows in New York gerapporteerd het vinden van vreemden in hun slaapkamers, die vanwege de lokale wetgeving niet op slot waren. Ze klaagden ook over slechte communicatie en plotselinge huurbeëindigingen, en noemden de operatie een "oplichterij".

De klachten trekken de aandacht van lokale wetgevers, die zouden kunnen reageren door hard op te treden tegen deze vorm van huurwoningen in plaats van de regelgeving te versoepelen om het levensvatbaarder te maken. Het toestaan ​​van sloten op individueel gehuurde slaapkamers in New York kan het probleem bijvoorbeeld gedeeltelijk oplossen, maar als klachten van huurders wijzen op andere oneerlijke praktijken, kan het co-living-model in de stad helemaal worden verboden. 

Maar in sommige steden, zoals Philadelphia en Minneapolis, zijn wetgevers dat wel omarmen het idee van "eenpersoonskamerbezetting" -verhuur, waardoor wetgeving wordt ingevoerd om de eenheden in meergezins- en commerciële zones toe te staan. 

Een nieuwe activaklasse voor beleggers

Co-living is niet alleen een oplossing voor eenzaamheid en onbetaalbare huren. Het is ook een opkomende activaklasse voor vastgoedbeleggers. Ondanks enkele problemen met het bedrijfsmodel voor co-living, rapporteren co-living-bedrijven over het algemeen hogere huurinkomsten per vierkante meter dan traditionele huurmodellen. In New York worden bijvoorbeeld de inkomsten voor co-living-eenheden gerapporteerd 40% tot 50% hoger dan traditionele appartementsprijzen. 

A verslag van studenten aan het MIT suggereert ook dat co-living-gebouwen veerkrachtiger moeten zijn tijdens een economische neergang dan traditionele meergezinswoningen. Volgens onderzoek van vastgoedbedrijf Cushman & Wakefield. 

Het MIT-rapport geeft ook aan dat co-living op het punt staat meer algemeen geaccepteerd te worden, zowel bij wetgevers als bij het grote publiek. De eerste tekenen tonen aan dat co-living een "fundamentele activaklasse binnen residentieel vastgoed" zal worden, stelt het rapport. Hoewel het model nog in de kinderschoenen staat en mogelijk wat kopzorgen met zich meebrengt, kan het voor sommige investeerders een welkom alternatief worden voor traditionele meergezinsverhuur op lange termijn, vooral in stedelijke gebieden waar de huizenprijzen het moeilijker maken om een ​​positieve cashflow te genereren.

Opmerking door BiggerPockets: Dit zijn meningen geschreven door de auteur en vertegenwoordigen niet noodzakelijk de meningen van BiggerPockets.