にもかかわらず 予測できない住宅ローン金利、 あります 不動産投資家にとって大きなチャンス 来年には。から洞察と戦略を得る BiggerPockets の 2024 年不動産現状レポート。
今日の番組では、BiggerPockets のデータおよび分析担当副社長が次のように述べています。 デイブマイヤー、および共同主催者 市場で ポッドキャスト、 ジェームズ・ダイナードについての意見を共有します。 2024 年の住宅市場はどこへ向かうのか、2023年に何が起こったのか、そして 投資家にとって最大のチャンス 来年にかけて。から 低いです 住宅ローン率 〜へ 少額の頭金、自由に生きている、そして 新品の家を割引価格で購入する、戦略も共有します 初心者でも使える 富を築く 2024インチ
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デイビッド:
これは BiggerPockets のポッドキャスト ショー 854 です。皆さんはどうしていますか?こちらは、地球上で最大、最高、最悪の不動産ポッドキャストである BiggerPockets Real Estate Podcast のホストである David Greene です。財務状況を改善し、ずっと望んでいた生活を築くために、可能な限り最善の決定を下すために必要な知識、ハウツー、市場の洞察を毎週お届けします。
今日、私は 2024 人の不動産専門家、デイブ・メイヤーとジェームス・ダイナードと一緒に、2024 年に向けた不動産の状況を分析します。私たちは、私たちが現在どこにいるのか、私たちがここに至るまでの過程を形作った市場の力、そして、XNUMX 年に向けてどのように機会を特定し、リスクを軽減できるかについて説明します。皆さん、ようこそ。今日のショーには何が期待できるでしょうか?
デイブ:
さて、今日の私の願いは、これを聞いている皆さんが、現在経済、住宅市場、不動産収益を動かしている複雑で、時には混乱を招く市場原理の一部を理解できるようにすることです。これらのことは少し気が遠くなるように思えることもあると思いますが、それらと今日お話しすることを少し理解する努力をすれば、どんな種類の本物の投資にも投資できることがわかると思います。不動産市場。必要なのは適切な戦術を採用することだけです。
ジェームズ:
うん。市場と資金コストが上昇し、すべてがよりリスクが高まっているため、よりリスクが高まっている戦略についても取り上げていきますが、そのあたりの解決策は何でしょうか?リスクが高ければ、報酬も高くなるからです。
デイビッド:
リスクを軽減しながらより多くのお金を稼ぐことなど、今日のショーではさらに詳しく説明します。しかし、本題に入る前に、皆さんにちょっとひと泳ぎしてもらいたいと思います。ここのゲストの 24 人である Dave Meyer が BiggerPockets の不動産投資の現状レポートを執筆しました。このレポートは BiggerPockets.com/report2023 で BiggerPockets の忠実なポッドキャスト リスナーとして無料で入手できます。このレポートには、投資に関する適切な意思決定を行うために知っておく必要のあるすべての情報が含まれており、今日のショーでは主にそのレポートから引用する予定です。さて、このことを始めましょう。2023 年から始めましょう。それで、デイブ マイヤー、XNUMX 年に何が起こったのか、そして私たちが現在どこにいるのか教えてもらえますか?
デイブ:
もちろん。一部の人にとっては要約になるかもしれませんが、全員が同じ認識を持って会話の準備ができるように、簡単に説明します。 2023 年が始まったとき、住宅用不動産市場、そして誰にとっても住宅とは基本的に 3 ユニット以下のものすべてでした。住宅市場は若干の調整に入った。確かに、多くの人が叫んでいたような暴落ではありませんでしたが、今年に入って状況はかなり鈍く、価格は1985〜XNUMX%下落しましたが、その主な原因は手頃な価格か、価格の不足でした。手頃な価格が何を意味するかはおそらくご存知でしょうが、基本的には平均的なアメリカ人が平均的な価格の住宅をどれだけ簡単に買えるかということですが、それはあまりうまくいっていません。実際のところ、現時点では XNUMX 年以来の最低水準です。これは実際に市場から多くの需要を引き抜いているだけです。
このようにして今年を迎えましたが、買い手は市場に参加したくありませんでしたが、売り手も同様でした。今年不動産業界に関わったことがある人なら誰でも、市場に在庫があまりなかったことを知っています。価格も少し回復してきました。現時点では、誰に尋ねるかにもよりますが、前年比で約 2 ~ 50% 増加しています。しかし、不動産業者であるあなた方お二人もご覧になったと思いますが、住宅販売量は本当に大幅に減少しています。 2021年と比べてXNUMX%近く下落しており、市場全体が停滞し、遅く感じられるだけだ。それが私たちが販売のために得たものです。
家賃に関しては、実際にはかなりうまくいきます。前年比で約 5% 上昇していますが、過去 XNUMX 年間に比べてはるかに緩やかで、空室も少しずつ増え始めています。そのため、家賃の上昇を信じる理由があると思います。少し停滞するでしょうが、私たちがいるのは、価格が比較的安定している低迷した市場です。
デイビッド:
よし。ジェームスは、私と同じように、不動産のさまざまな要素に携わっており、いくつかの市場で確実に現場で活躍しています。では、デイブが今言ったことに基づいて、それが実際の面で展開されるのを見たことがありますか?
ジェームズ:
うん。つまり、デイブはすべてを要約しただけです。現時点ではゆっくりと着実に進んでいますが、これは私たちにとって全般的なことであり、不動産を転用する場合でも、開発する場合でも、賃貸する場合でも、このゆっくりとしたゆっくりとした吸収が見られるだけであり、金利が上昇するにつれ、市場の首を絞め、減速しているだけです。 24 か月前は何を買うか考えることさえできなかったほどの速さだったので、正直なところ、私たちにとっては少し新鮮でしたが、過去 12 か月のこの推移は非常にゆっくりとしたものでした。毎月、どんどん遅くなっていきますが、それでも物事は吸収され、進んでいます。金利は行き詰まり始めている。買い手の信頼が戻ってきており、私たちはこの泥沼を乗り越えようとしているところなので、もう少し活動が見られ始めています。 2023年は泥の年だった。すべてが廃棄され、ブーツがそこにはまってしまい、それを引き抜きながら、ドライダートに到達するまで突き進んでいる。金利が上昇したため、現在はそこに到達している。着実に落ち込んでいますが、私たちはそれを乗り越えているところです。
デイビッド:
私はそれが好きです。乾いた汚れを見つけようとしています。素晴らしい言い方ですね。
デイブ:
デビッド、今そのたとえを盗むつもりですか?
デイビッド:
うん。これを聴いて、これがジェイムズからのものであることを知らない人が少なくなって、本当に良い曲なので私がこれを思いついたと思ってもらえることを願っています。泥の年。
ジェームズ:
それは、週末ずっとオフロードとグラムばかりしていたので、まだオフロードに囚われているからです。行き詰まってはいけません。行き詰まりが多すぎます。今週末は2023年よりもスタックする回数が多かったので、それは良い兆候だ。
デイビッド:
よし。いい物。それが 2023 年に私たちが経験したことですが、投資家として 2024 年に何を楽しみにすべきでしょうか?どの戦略が最も有望で、何を避けるべきでしょうか?詳細については、この短い休憩の後に説明します。
これらすべての市場動向と不確実性を念頭に置いて、2024 年に何ができるかに移りましょう。デイブ、あなたのレポートでは、2024 年に向けて人々が認識する必要があると思われる XNUMX つの提案または戦術が取り上げられています。そのうちの XNUMX つを抽出しました。今日のショーではそれらについて説明します。人々が認識する必要があるリスクから始めましょう。
デイブ:
うん。そこで、私が行った提案をいくつか紹介します。皆さんに知っておいていただきたいのですが、これらは私が個人的に追求している提案であり、私が提案している内容について他の経験豊富な投資家数十人と話して集めたものです。来年にはやってます。すべてを確認したい場合は、いくつかを説明しますので、必ずレポートをチェックしてください。繰り返しますが、これは無料で見ることができます。しかし、私が実際にジェイムズに尋ねたかった主なことの 2024 つは、BRRRR と Flips について私が慎重になっているということです。それは私の得意分野ではありませんが、この業界を部外者として観察している数字の一部を見て、XNUMX 年に向けてこの付加価値のあるビジネス モデルについてどう思うか興味があります。
ジェームズ:
現時点での戦略は付加価値こそが重要だと私は考えています。繰り返しになりますが、キャッシュフローが見つからない場合、利益を得る唯一の方法は、適切な計画を実行して自己資本を増やすことだからです。すべてがより高価な時代…ランチに行くたびに、以前は 20 ドル程度だったものが、今では XNUMX ドルになっているようなものです。
デイブ:
どこで昼食を食べていますか?
ジェームズ:
最高に高級な場所でランチを食べているわけではない気がする、デイブ。領収書の写真を送りますが、子供がいるので、金額がかなり大きくなります。
デイブ:
わかった。家族全員のために?わかった。一人で食べてるのかと思ってた。
ジェームズ:
家族全員。いいえ、私のためではありません。いいえ、公平を期すために、私は常に 10 ドルの照り焼きを追いかけていますが、それは株式で巨額の利益を得ようとすることであり、人々は正当な理由からこれら XNUMX つの戦略に神経質になります。これらは非常にリスクが高く、リスクが高い理由は、テイクダウン ファイナンスの負債コストが XNUMX ~ XNUMX ポイント高いからです。物事にはもっと時間がかかります。不動産を売却すると、長期間保管することになります。市場が減速するにつれて、物事は取引され、上場されている価格で取引されています。私たちはそのような巨大なドロップオフリストを目にしていませんが、時間がかかり、それを乗り越えなければならず、高額な借金を抱えて乗り越えなければなりません。つまり、リスクがあるのは、安定化と売却が完了するまで、これらの投資獣に絶えず餌を与えるだけのこの現金吸い上げです。
したがって、取引に入る今すぐに手元資金を削減することが重要です。良いことは、今日の市場ではどの市場でも大きなマージン取引があり、それほど多くのマージン取引を行う必要がないことです。どれかを選んでそれに取り組むことはできますが、フィックス・アンド・フリップであれBRRRRであれ、準備金を持っていなければなりません。それにはさらに時間がかかり、その借金を返済し続けられるようにする必要があります。 BRRRR の現時点での最大のリスクは変動金利です。 2023年にレンタルを購入し、レートを7%程度で実行したのに、突然7 1/2と表示され、シュートを打つことになることが何度もありました。つまり、XNUMX ポイントの調整があると、キャッシュフローが大幅にダウンし、収益が XNUMX ~ XNUMX ポイント減ってしまう可能性があります。
つまり、すべてを親切に準備して詰め込むだけです。短期投資を購入する場合は、負債コストと保有期間に 2020 ~ 2022 か月を追加します。そうすれば乗り越えられます。これにより、流動性を計画することができます。賃貸物件を購入していて、安定期間が長い場合は、金利にさらに XNUMX ポイント追加します。その仕組みを確認してください。そして、今、引受業務は非常に重要です。人々は少しだけ得をしました。この言葉は使いたくないですが、XNUMX 年から XNUMX 年は怠け者でした。何かを購入し、それを正しく引き受けなかったとしても、それはまだ成長するでしょう。さて、正しい価値、正しい収益予測、すべての火薬、すべての現金を使って正しく引き受けなければ、すべての現金が取引に閉じ込められることになり、それが現時点での BRRRR のリスクです。
BRRRR のポイントは、資本を増やし、資産を増やし、お金を維持することです。計算を誤った場合、銀行は 75% のローンを評価し、その時点であなたの DCR、つまりあなたの借金がカバーできるかどうかを確認するだけで、あなたを最大限に活用することになります。したがって、保障があることを確認する必要があります。正しく引き受けないと、お金が閉じ込められてしまいます。したがって、あなたは取引を本当にペースを落とし、さまざまな角度から取り組み、適切なチームを編成していることを確認してから、今すぐ借金をロックしたいと考えています。何かを買いに行こう、借金は後で考えよう、という時代ではありません。所有し続けるために不動産を購入する場合は、事前に住宅ローンブローカーの資格を十分に備えていること、家賃収入を理解し、カバーできることを確認してください。それができない場合は、次の取引を検討するか、それを火薬とキャッシュフローの予測に組み込んで確認する必要があるかもしれません。
デイビッド:
わかった。したがって、物事をもう少しゆっくりと進め、前払いの引受業務にもう少し時間を費やし、バックエンドで実際に計画を実行するのにもう少し時間を費やします。これは私が 2023 年になって気づいた問題で、物事があまりにも早く進んでいたため、取引を実行しようとして建設に入ってからすべての動きに注意を払うのは非常に困難でした。しかし、あなたが言ったように、価値がどれだけ上昇し、家賃さえも上昇し、その後、通常は金利が下がったため、物事はうまくいきました。したがって、すべての取引の終わりには、取引を開始したときよりも楽になりました。今あなたは、実際には最悪の事態を想定したいと言っているのです。金利が 2024 ポイント程度上昇すると仮定し、取引を実行し、必要なことを確実に完了させるために、より多くの時間を費やす必要があると仮定します。再購入。デイブ、あなたにそれを投げたいのです。 XNUMX 年に好転すると思われる XNUMX つの戦略は何ですか?
デイブ:
よし。私からあなたへの伝統的なアドバイスが 2024 つと、型破りなアドバイスが 5 つあります。それでは、皆さんもおそらく聞いたことのあるハウスハッキングから始めましょう。そして、ハウスハッキングは、ほぼすべての市場状況で、全国のほぼすべての市場で機能します。この戦略に慣れていない方のために説明すると、基本的には所有者が占有する賃貸物件で、20 つのユニットに住んで、他のユニットを貸し出すか、XNUMX つのベッドルームに住んでルームメイトを見つけるかです。しかし XNUMX 年、ハウスハッキングに関して非常にエキサイティングな出来事が起こりました。 FHA 住宅ローンにはいくつかの新しいルールがあり、小規模な複数世帯向けに最低 XNUMX% の頭金を預けることができるようになりました。つまり、ユニットが XNUMX ~ XNUMX 台ある物件がそれになります。以前は、これらのタイプの不動産に対して FHA 住宅ローンを希望する場合は、少なくとも XNUMX% の頭金を入れる必要がありました。これからは、より少ないキャッシュダウンで、これらの小規模な集合住宅のいくつかに入ることができるようになります。
また、付属の住居ユニットである ADU から賃貸物件をカウントできるようにするルールもいくつかあります。人々はそれを「義母スイート」と呼びますが、基本的には裏庭に小屋があり、できれば規則と安全性、その他すべてが整っています。これを住宅ローンにカウントできるようになったので、そのタイプの物件を探しているときにさらに多くの資格を得ることができるようになります。つまり、これらはハウスハッキングをこれまで以上に手頃な価格でアクセスしやすくする 2 つの異なる新しい住宅ローン規則です。
1 つ目は、従来とは少し異なり、新しい建設を検討するものです。そして、投資家にとって平時においては、十分な家賃が得られないため、通常、新築の建設にプレミアムを支払う価値がないことも私は知っています。新車を購入するのと同じです。新品のものを買うとそれにはプレミアがつきますが、投資家にとっては通常、それだけの価値はありません。しかし現在、新築物件で非常に良い取引が行われています。建設業者のビジネスモデルは、売ろうとしている住宅所有者や、ただ何かを待っている投資家とは異なるからです。在庫を移動しなければなりません。彼らは建設中で、それらのものをすぐに売却し、バランスシートから外さなければなりません。したがって、在庫を移動するために彼らが現在行っていることは、金利の買い下げを行うことです。住宅建設業者が買取率を 2%、7.5% 引き下げるのを定期的に見かけます。つまり、中古住宅に 5.5% の金利で何かを購入するのではなく、新しいものを XNUMX% で購入できるのです。
そして、バイダウンは永続的なものではないことに注意する価値があります。特定の製品に応じて 30 年、または 10 年、または XNUMX 年ですが、特定の市場とその提供内容に応じて、人々にとっては非常に良い選択肢です。しかし、私の投資キャリアの中で、今の新築物件はこれまでよりも魅力的であり、少なくとも今検討する価値はあると思います。超低在庫時代の現在、市場の取引のXNUMX%を新築が占めています。通常は XNUMX 程度です。したがって、市場に参入したい場合は、これが良い選択肢になる可能性があります。
デイビッド:
したがって、取引を見つけるのが難しい場合は、取引を構築するかもしれません。ジェームス、この空間には何が見えますか?
ジェームズ:
私はデイブの言葉が大好きです。それはあらゆる面で効果があるからです。住宅購入者と同じように、これらの建設業者と協力すると、購入者の評価が下がり、支払いをより手頃な価格で行うことができ、それはすべて価格設定に組み込まれています。しかし、投資の面では、私たちは現在開発が大好きであり、それにはいくつかの主な理由があります。 DIRT は 18 か月前に価格面で史上最高値を記録しました。少なくとも私たちの地元市場では下落しており、主要都市のどこでもほぼ一貫して、DIRT の価格はコストで 25 ~ 30% 近く下がっています。それだけでなく、構造が変化したのは、市場全体で私たち建設業者の負債がより高額になったため、すべての建設業者が考え方を「資本が必要だ、今すぐに火薬が必要だ、もういらない」という考えに切り替えたからです。これらのプロジェクトに 24 か月間参加することになります。」
建築コミュニティの良いところは、はるかに論理的であり、小規模な投資家に対して波のように動いていることです。小規模な投資家は非常に多くの異なる計画を持っていますが、建設業者はすべて同じ計画に基づいており、土地を購入し、開発し、一定のコストで建設し、利益ごとに売却します。これはすべて同じであり、非常に高い利益を得ようとしています。 、非常に似たマージン。それで、今何が行われているかというと、許可を待っている間、私たちはこれらの不動産を現金で、またはハードマネーとてこで購入しなければならなかったのです。
私たちが現在行っているほぼすべての取引は、許可と仕事がほぼ完了したものです。製品の構築には 9 ~ 12 か月かかるため、それほど長く契約する必要はありません。許可に基づいて閉店しており、DIRT のコストは 30% 削減されています。そして建築費もかかります。改修と新築を比べてみると、新築の建設コストが改修よりも下がっていますが、それは業界がうまくいっているからです。取引量は減少し、取引される土地の量は減り、小規模投資家のために働いているあの家族経営の請負業者に比べて、彼らのスケジュールにははるかに多くのギャップがある。彼らは常に忙しく、自分の手を使っていて、忙しいのに価格設定がされていません。なので全体的に安くなりました。
そして、私が本当に気に入っている最後のことは、これは誰もが考えたいことですが、リスクとフリップスについて話していましたが、そのお金の無駄です。今後 12 ~ 9 か月の契約で 12% のハードマネーを支払わなければならない場合は、新築で契約を安定させているため、債務は改善されます。 XNUMX ~ XNUMX ポイント安くなり、多くの場合、利息が引き当てられるため、今まさに状況が悪化している時代のキャッシュフローに役立ちます。
そして利息は、私たちがこれらの取引を購入し、許可に近い形でそれらを構築するときに発生します。つまり、12か月間支払う必要はありません。彼らは私たちの支払いをローン残高に組み込んでおり、それが私たちの現金利益を最大化するのに役立ちます。これにより、流動性が高まり、フィックス市場やフリップ市場よりも投資全体が安定します。つまり、私たちは今は開発が大好きですが、24 か月前はあまり好きではありませんでした。したがって、チャンスはここにあります。
デイビッド:
うん。もっと多くの製品の構築を強化できれば素晴らしいと思います。建設業者にかかる圧力とより合理的な取引が実際に私たちがより多くの家を建てることにつながったとしたら。私が投資コミュニティに参加している限り、それは常に投資コミュニティにありました。新車よりも中古車の方が有利になるため、すでに存在するものを探してください。しかし、自動車の在庫が減っている場合、あるいはこの場合は家の在庫が減っている場合は、さらに生産する必要があります。それは大きな祝福となるでしょう。建設業者がより多くの家を建てる方が利益が上がるのであれば、私たちもより多くの家を建てることができ、実際に住宅の価格も安くなり、より多くの人が市場に参入できるようになります。
2024年に向けて私が抱いている大きな懸念は、大量の現金を持たず昼食に100ドルを費やしている平均的なアメリカ人にとってこの取引は意味を成さないだろうということだが、ブラックロックやその他の窮地に陥っている機関投資家ファンドにとっては意味があるだろうということである。現金を持っており、このポッドキャストを聞いている私たちのような人々よりも安価な資本にアクセスできます。したがって、建設業者がステップアップして建設を開始するのは非常に喜ばしいことです。よし。ジェームズ、あなたに聞きたいのですが、2024 年の成功はどのようなものになるでしょうか。また、それは過去 XNUMX ~ XNUMX 年間の成功とはどのようなものになるのでしょうか?
ジェームズ:
したがって、市場が変化するにつれて、成功の定義も常に異なります。過去 24 か月、あるいは 24 か月前の金利が低かった頃は、成功の定義はあらゆる資産を購入し、それに安い借金を付けて成長させることであったと思います。それが戦略だったのは、安い資金がすべてを成長させてきたからであり、過渡期の市場に参入するときの成功の定義は、それがあまりなかった2009年、10年、11年の頃と何ら変わらない。 「この物件を購入したばかりなのに、今日報酬を受け取った」というような瞬間的な満足感があります。そして、瞬間的な満足感は消える必要があります。それは長期的な成長と長期計画に関するものです。
そして私にとって、今年は株式で大きな利益を上げ、12~24年、36か月後に大きな目的に使える年だ。私は今日のように市場で金庫を積み込むのが好きです。それはゲームに参加し、物件を見つけ、その背後で戦略を立て、その後その資産を成長させるか、適切な建設計画を持ってその瞬間に強制的に株式に足を踏み入れることです。そして、現在市場が非常に減速しており、取引が減少し、売り手も買い手も落ち込んでいるため、大きなチャンスが生じています。したがって、重要なのは、今日ではなく将来に向けた巨大な株式ポップの大きな成長計画を見つけることです。繰り返しになりますが、2009 年と 10 年に遡りますが、その年は机上では大きな成功を収めたわけではありませんでしたが、この 20 年は当社にとって過去 XNUMX 年よりも大きな成長を遂げました。その在庫を獲得することが私たちを助けてくれました。前に進みます。
デイビッド:
それでは、2023 年に良い取引がどのようになっていたか、そしておそらく 2024 年に良い取引がどのようになるかについての実際的な例を教えてください。
ジェームズ:
つまり、2023 年のかなりの部分は、マージンを見つけるだけだったということです。それはどの資産クラスであるかによっても異なります。 2023 年、BRRRR 物件の場合、私の目標は損益分岐点になることだと思います。そして、金利を損益分岐点にするか、諸費用をすべて引いた家賃でまかなえ、おそらく50,000桁の巨大な株式スプレッド、さらには2023という巨大な株式スプレッドを手に入れることができれば、それは2025年の私にとっては勝利だった、特にそれが実現していれば。開発密度の戦略、進歩の道筋など、その他の追加投資のキッカーはありません。損益分岐点で何かを購入できるとしたら、金利が下がれば 2026 年から XNUMX 年に上昇余地があることはわかっています。
他にも良い点がいくつかありました。2023 年の取引の定義は、それほど一生懸命働く必要がなかったということだったと思います。奇妙に聞こえますが、取引が 20 年から 22 年にかけて減少したため、私たちは BRRRR 物件を購入し、以下の物件を購入する必要がありました。非常に重いフィクサーは、キャッシュフローを作るためにローン価値の75%未満になるように大幅な割引を取得します。今では、より単純なプロジェクトを購入できるようになりました。なぜなら、それらは損益分岐点に達しており、ほとんどの投資家がそれらのプロジェクトから距離を置いているからです。そして、私たちは金利を乗り切って、あまり建設を行わず、ただその金利に乗るだけで済みます。
したがって、私にとって、追加の上昇があっても資産ブレイクに入ることができれば、それは100%勝利です。 2024年には、投資家が手を引いたので、非常に良い在庫を、処分に出す非常に良い割引価格で入手することができたので、今年はより多くの瞬間的な満足感が得られる、という定義になると思います。 。そして、市場が減速しているからといって、その不動産を売却しないという意味ではありません。物はまだ売れていて、まだ動いており、在庫はそれほど多くありません。したがって、2024 年の収益性は 2023 年よりもはるかに大きくなると思います。そして、キャッシュフロー予測の損益計算書にそれがすでに現れています。
デイビッド:
デイブ、ジェームズの指摘について何か付け加えることはありますか?
デイブ:
私は損益分岐点を目指すというジェームスの発言がとても好きで、それが最もセクシーでクールな発言ではないことは承知していますが、現在、特にこの種の市場において、私の個人的な目標は、努力して実行することであるということには概ね同意します。さまざまな利益要因を見てみると、損益分岐点よりも優れています。したがって、来年の価格はおそらく一部の市場では横ばいで、少し下がる可能性があることは理解しています。一部の市場では若干値上がりする可能性があります。しかし、キャッシュフロー、償却費、税制上の優遇措置があり、それらが市場の短期的な変動を乗り切ることができる限り、私は長期的な可能性のあるものであれば何でも購入するつもりです。ジェームスが言ったように、私はこの契約が2025年、26年、27年、そしてさらに先の将来にどうなるかを見たいと思っている。個人的に生きていくのに十分なキャッシュフローと短期的な利益がある限り、来年ホームランを打つ必要はありません。 3年後、5年後、7年後に何かをしたいと思っています。
デイビッド:
大規模な量的緩和がなかったほとんどの市場では、不動産は通常そのように運営されてきたと私は信じているので、これは興味深いことです。通常、人々が不動産を購入するときは長期的なアプローチをとり、その場所やその地域の人口動態について知りたいと考えます。家賃が向かうところに企業が移転してきたとしたら。それは必ずしも、今この瞬間にそれが何であるか、そしてそれを最初に購入したときにどのくらいの株式の塊があり、どのくらいのキャッシュフローを得ることができるかということだけではありませんでした。したがって、これは変化のように聞こえますが、ほとんどの場合、不動産がこれまで存在してきたものに戻ったようなものです。お二人は同意しますか?
デイブ:
うん。私の経験では、そうですね。不動産というのは長期的に続く業界だと思います。上昇率が 3 ~ 50% になるところまで戻るのが普通です。過去 1 年間の平常時では、不動産価格はインフレよりもわずかに高く、たとえばインフレより 5% 高くなりました。したがって、利益を得るには前年比10、15、XNUMX%の価格上昇が必要であるという考えは真実ではありません。とても簡単だったので、少しの間はよかったですが、だからこそみんなが夢中になりました。そしてこれは、不動産でお金を稼ぐためのさまざまな方法を完全に理解し、それらを長期にわたって適用することに戻ってきたところです。そしてそれを行うと、非常に比較的リスクの低い投資方法になります。
デイビッド:
ジェームス、誰かが良い取引に飛びつくためには、良い取引がどのようなものかを知る必要があります。 2024 年に人々が「私はいい取引だ、買ってくれ」と叫ぶべきだと思う要因や指標は何ですか?
ジェームズ:
結局のところ、常に購入ボックスを設定し、リターンに対する期待を把握し、毎年それを変更する必要があると思います。私の 2023 年の購入ボックスは 2024 年のものとは異なります。実際、劇的に異なります。良い取引の定義、それはデイブにとっても変わりますし、あなたにとっても、そして私にとっても変わります。私たち全員がそれを持っています。私たちは異なる市場におり、異なる目標を持っていますが、これらの状況をどのように乗り越え、それらの計算を行うかはあなた次第であり、すべては引受業務にかかっています。購入ボックスを設定し、詳細な引受審査と計算を行って、2 年間の目標を達成できますか?そして今日では、3 か月や 12 か月の目標ではなく、XNUMX 年と XNUMX 年の目標を記載した購入ボックスを設定することが非常に重要だと思います。
6 か月と 12 か月のフリップ取引、卸売取引、即時現金創出タイプの不動産は常に存在しますが、実際にそれらを確立する必要があり、それは引受業務を処理し、計算機を使用し、BiggerPockets 計算機などのツールを利用することです。 「2024 年に、賃貸に対する現金収益率が 10% である場合、またはその時点で投資している現金に対する株式利益の少なくとも XNUMX X 係数がある場合、私は何を知っていますか?」私が購入したい。"
次に引受業務についてです。そのためには、電卓と BiggerPockets を使用して、適切なチームで適切な分析を行うことが最適です。バイアンドホールド計算ツールを実行し、BRRRR 戦略を実行し、資金を最大化する方法を検討して、実際のリターンに達しているでしょうか?しかし、最も重要なことは、より長期にわたる目標を確実に定義することだと思います。次に、購入ボックスを設定し、計算を行って、取引がうまくいくかどうか?うまくいかなかったら次へ進みます。
デイビッド:
それでは、平均的な市場で人々に探すことを推奨する一連の仮説的な基準はありますか?キャッシュ・オン・キャッシュのリターンや、取引で得たい株式などはいかがですか?
ジェームズ:
うん。通常、私は BRRRRR 戦略やフリップを使用する場合、付加価値を重視します。購入価格、リハビリ、請求コストとソフトコストをすべて合わせて、それがフリップであれ、BRRRR物件であれ、開発品であれ、25%の株式ポジションに達していないとしても、私はそうではありません。そこに。私たちはシアトルに多くの不動産を所有しており、素晴らしいキャッシュフローを持っています。私たちは約 10% のキャッシュフローを実現していますが、それは私が今日求めているものではありません。それが長期的なアプローチです。それは巨大な株式スプレッドを構築することです。つまり、25% を回収できない場合は、興味がありません。結局のところ、この金利ではキャッシュフローがそれほど良くないからです。しかし、公平性はあなたが構築しているものです。より安い物件に 25,000 ドルを頭金として投資し、25,000 ドルの資本を生み出すことができれば、100 か月以内に得られる収益は 12% になります。それは巨大です。
デイビッド:
素晴らしい点です。ジェームス、あなたは常に不動産に対して異なる見方をしてきました。初めてあなたがこう言ったのを聞いたときのことを覚えています。「不動産を購入して賃貸として保有すれば、5% のキャッシュリターンを得ることができます。あるいは、それを反転すれば 45% のリターンを得ることができます」私のお金とか、そういうもので。」人々がそのように言及するのはあまり聞かないが、受動的所得ではなく資本の増加を見ているのであれば、それは理にかなっている、と思ったのを覚えています。デイブ、2024 年に向けた取引において、メートル法上の観点から何を期待していますか?
デイブ:
私にとって、私は自分自身を IRR 投資家だと考えています。それが最善の方法だと思うからです。それが何を意味するのかわからない人にとっては、これは内部収益率であり、取引を評価するために使用できる指標です。資本とキャッシュフローの両方を 1 つの指標に結合する、お金の時間価値。したがって、全体像がどのような影響を受けるかがわかります。私にとって、私は自分のキャリアの中での立場にあり、フルタイムで働いており、退職が近づいている、または早期退職を希望している人と同じレベルのキャッシュフローを今すぐ必要としていないので、それを見ているだけです。
したがって、私にとっては、常に IRR を最大化する方法を考えているだけです。そして私にとって、それは典型的な組み合わせです。取引を見つけようとしています。私は主にパッシブに投資していますが、付加価値の要素があり、キャッシュフローが確保できる取引を見つけようとしています。ただし、資金を 20 年または 30 年不動産に保管するのではなく、XNUMX 年から XNUMX 年で資金を回収します。これを行うと通常、IRR、つまり時間加重収益が時間の経過とともに減少する傾向があるためです。したがって、私の場合は、XNUMX年からXNUMX年のホールドと、トータルリターンを最大化できる場所を探します。そして、それはここ数年あまり変わっていませんし、私にとっても近いうちに変わるとは思えません。
デイビッド:
皆さん、これは素晴らしかったです。デイブ、ここから出ていく最後に聴衆に何か言いたいことはありますか?彼らはあなたのレポートをどこで見つけますか?
デイブ:
いや、付き合ってくれてありがとう。願わくば、誰もが何かを学べますように。さらに詳しく知りたい場合は、bigrpockets.com/report24 をチェックしてください。
デイビッド:
ジェームズ、あなたはどうですか?最後に視聴者に一言お願いします。
ジェームズ:
メディアに惑わされないでください。購入ボックスを構築します。良い機会を見つけて、Dave のレポートを読んでください。 BiggerPockets は、その情報を提供してくれる素晴らしい仕事をしています。そうやって購入ボックスを構築します。それを読んでから、購入ボックスを作成してください。最初に購入ボックスを構築しないでください。
デイビッド:
よし。したがって、24 年に自分自身を強化するために何ができるかについてのより深い分析とさらなる提案については、biggerpockets.com/report2024 にアクセスしてください。番組ではいくつかの戦略についても言及しました。これらについて詳しく知りたい場合は、biggerpockets.com/store にアクセスしてください。 BiggerPockets が出版している本には、これらのトピックについて知っておくべきことのほぼすべてを教えてくれる本があります。まだお済みでない場合は、ポッドキャストを購読し、レビューを残して、今日の番組についてのご意見をお知らせください。さらに BiggerPockets のエピソードを聞き続けて、この番組で何が起こっているかを最新の情報を入手してください。常に変化する市場。私はデイビッド・グリーンです。デイブ・マイヤーとジェームス・ダイナードのサインオフ。
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このエピソードでは、以下について説明します。
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