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になると あなたの家を売る、ほとんどの場合、家の査定が必要です。 そのプロセスは刺激的であり、圧倒されることもあります。 これが、家の査定プロセスに精通し、査定士が現れたときに何を期待するかを知っておく必要がある理由です.
プロの鑑定士が家の公正な市場価値を公平に評価します。 これは、不動産の交渉、価格設定、売却の際に十分な情報に基づいた決定を下すのに役立ちます。 この記事では、評価の重要性について説明します。 また、査定のメリットとデメリット、査定が必要な理由についても説明します。 住宅購入プロセス.
家の査定の流れを理解する
住宅評価プロセスは、通常、住宅ローンの貸し手が、売り手と認可された鑑定士と協力して物件を訪問する日時をスケジュールすることから始まります。
鑑定士による現地調査は、通常1時間から3時間かかります。 出品者は、鑑定当日のスケジュールをクリアする必要があります。 ただし、忙しい不動産市場の住宅では、評価レポート全体を完成させるのに数週間かかる場合があります。
不動産鑑定は、家の状態を考慮します。 彼らはまた、寝室の数と、家を購入してから住宅所有者が行ったアップグレードや追加も調べます。 スイミング プール、完成した地下室、エネルギー効率の高い電化製品のアップグレードなどの機能は、住宅の価値を大幅に高めることができます。
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住宅鑑定士が物件を検査した後、次の情報を収集します。
- 同等の売上高,
- 平均販売価格、
- および家の価値に影響を与える可能性のあるその他の外部市場要因。
最近販売された物件は、あなたの家が販売される価格帯の強力な指標です。 これにより、不動産業者は 物件の値段 それに応じて。
不動産鑑定士は、家の鑑定プロセス中に収集されたすべての情報を使用して、詳細なレポートを作成します。 このレポートには、推定評価額と、不動産取引および住宅の価値に影響を与える懸念や問題が含まれます。
この詳細なレポートは、売り手、買い手、および貸し手に提供され、通常、 交渉 家の公正な市場価値を決定します。
鑑定 vs. ホームインスペクション
鑑定とホームインスペクションの主な違いは、鑑定は家の公正な市場価値に焦点を当てる傾向があるのに対し、ホームインスペクションは家の状態と安全性に関係していることです。
さらに、ローン金額が住宅の費用をカバーし、住宅の価値が借り手がローンを確保するのに十分に高いことを保証するために、貸し手は不動産の評価を必要とします。
鑑定とホーム インスペクションのもう XNUMX つの重要な違いは、ホーム インスペクションはオプションであり、不動産取引によっては必要ない場合があることです。 ただし、貸し手と住宅ローンの商品によっては、住宅ローンの貸し手の申請プロセスの一環として住宅検査が必要になる場合があります。
住宅鑑定では、地域の同等の住宅の最近の販売も考慮されますが、住宅検査では物件の状態のみが考慮されます。
家の査定と家の検査にはいくつかの重要な違いがありますが、この XNUMX つにはいくつかの類似点もあります。 まず、両方とも最終レポートで家の外観と内部の状態を検討します。 査定と住宅検査は、購入者が適切な住宅ローン額を受け取り、住宅に過度の支払いをしないようにするために、購入者の利益を保護することも目的としています。
家を売る前に査定を受けるべきですか?
貸し手は、住宅購入が確定する前に、常に査定を要求します。 ただし、売り手が料金を支払うことが理にかなっている場合もあります。 上場前査定 購入契約が締結される前。
上場前鑑定を受けることが理にかなっている場合
家を売却する前に査定を検討すべきケースは次のとおりです。
- あなたの家は、あなたの地域の他の物件と比べてユニークです。 ユニークな住宅は、その地域の他のほとんどの物件とは異なるため、評価が難しいことがよくあります。 この場合、上場前の評価を支払うことは、あなたの家が市場に上場する前にどれだけの価値があるかを理解するのに良い考えかもしれません.
- 比較可能なプロパティに関するデータはほとんどありません。 比較可能なプロパティ (または「コンプ」) は、プロパティの販売が期待できる価格帯を正確に示しています。 ただし、農村部や住宅市場が精彩を欠いた国の一部では、その地域でのコンプのアイデアを得るのに十分な住宅が販売されていない場合があります。
- あなたの家は、その地域で最も大きいか、または多くの土地を販売しています。 より大きく、スイミングプールやその他のアメニティなどの望ましい機能を備えた住宅は、これらの追加の付加価値を評価するために、上場前の評価が必要になる場合があります。 数エーカーの土地を所有する住宅所有者は、不動産をリストする前に不動産の評価を選択することもできます。 不動産業者.
鑑定のメリット
住宅ローンの貸し手は、購入者が家に過大な支払いをしたり、住宅ローンの残高が多すぎて水没したりするのを防ぐために、評価を必要とします。 ただし、一部の利点は、購入者の利益を保護するだけではありません。
ローン・トゥ・バリュー・レシオ
ローン・トゥ・バリュー(LTV)比率は、まさにその名の通りです。 これは、家の価値と比較した、住宅ローンの残高またはローンの比率です。 査定の主な利点は、LTV を決定できることです。これにより、売買時に有利な条件を確保できます。
>>もっと: あなたの家の資産価値を見つける方法
さらに、LTV が低いということは、住宅ローンの借り換えやその他の借入に使用できる資産が増えることを意味します。
連邦住宅局 (FHA) が発行したローンを利用している借り手も、 住宅ローン保険の解約 LTV が 78% に達すると、評価が必要になります。
買い手にとってより良い条件
現実には、評価はしばしば売り手よりも買い手に利益をもたらします。つまり、買い手が評価を有利に利用する方法を理解することが重要です。
査定により、多くの場合、買い手は 交渉する 家のためのより低い価格。 査定額が定価よりも低く戻ってきた場合、買い手はそれを交渉の切り札として使用できます。 家の購入価格の交渉.
これは売り手にとっては心強いことではありませんが、買い手がこれを有利に利用することを知っていると、不動産業者はあなたの家の価格を正確に設定し、あなたの家を最大限に活用するための最良の立場に立つことができます.
査定は、売り手が自分の家のためにもっと得るのを助けるかもしれません
評価が予想よりも高く返ってきた場合、評価が売り手に有利に働くことがあります。 これにより、家の価値が高くなるため、より多くの買い手を引き付ける可能性があり、家の価格をさらに押し上げる可能性のある入札戦争が発生する可能性があります.
早期査定のデメリット
査定を受けることは住宅購入プロセスの必要な部分ですが、上場前の査定は売り手を助けるどころか、かえって傷つけてしまうことがあります。 ここでは、早期の評価を受けることについてよく考えた方がよい理由をいくつか示します。
- 初期の評価では、市場の変化を説明できない場合があります。 鑑定から収集されたデータは、通常、お住まいの地域の類似物件の最近の販売に基づいています。 今日鑑定を購入し、数か月間家を売却していない売り手は、市場での最近の販売が変化している可能性があるため、不利になる可能性があります. たとえば、この時期に家が高く売れ始めた場合、売り手は別の評価を注文する必要があるか、変化する市況を見逃す可能性があります。
- 追加費用。 売り手は出品前の評価の費用を支払い、買い手は標準の評価の費用を支払います。 売り手は、出品前の評価に 300 ドルから 500 ドルを支払うことを期待する必要があります。
- 鑑定士間の意見の相違。 XNUMX 人の異なる鑑定士に見積もりを依頼すると、 あなたの家の公正な市場価値、XNUMX つの異なる値を取得する場合があります。 これは、出品前の評価と購入者が注文した評価を比較する場合に特に当てはまります。
査定を受けるその他の理由
評価を受けることを検討する可能性のある、あまり一般的ではない他の理由には、次のようなものがあります。
離婚
離婚訴訟では、住宅所有者が離婚を解決し、各当事者間で資産を均等に分割するための住宅査定が必要になることがよくあります。 離婚が解決した後、XNUMX人のうちのXNUMX人が家にとどまることにした場合、弁護士は一方の当事者が他方にいくら借りているかを判断できます。 評価はまた、夫婦が合意に達しやすくすることもできます。 上場価格 彼らが家を売ることにした場合。
破産
破産申請は、住宅所有者が自宅や所有するその他の財産を含む資産を売却する必要がある場合の別の一般的な状況です。 倒産の可能性も 空売り これにより、借り手が差し押さえられた場合、銀行はその物件を迅速に売却しようとします。
住宅ローン保険の廃止
頭金が 20% 未満の従来のローンの借り手は、LTV が 80% 以下になるまで、住宅ローン保険 (または PMI) を貸し手に支払う必要があります。 資産価値が上昇すれば、借り手は PMI をより早く解消できる可能性があり、住宅の査定が必要になる可能性があります。
住宅鑑定の費用はいくらですか?
査定の費用に関しては、画一的なものはありません。 鑑定料金は、場所、家の大きさ、ユニークな家の特徴、鑑定の複雑さなど、いくつかの要因によって異なります。 ただし、貸し手が注文した平均的な住宅の査定には、通常、約 300 ドルから 500 ドルかかります。
住宅鑑定の準備方法
家を高く売りたいのであれば、家の査定の準備は欠かせません。 以下は、家の査定の準備に関するいくつかのヒントと、プロセス中に期待されることです。
- 縁石アピールを真剣に受け止めてください。 住宅鑑定士にとっても、第一印象は重要です。 査定の準備をしている住宅所有者は、自宅の査定の前に庭からすべてのがれきを取り除き、新鮮なカットと縁取りを行う必要があります。 家の外装の塗装を手直しすることも、良い第一印象を与えるのに役立ちます。
- マイナーな修理を行います。 家には、査定額を上げるために修理できる簡単な部分がいくつかあります。 壊れたドア ノブ、きしむドア ヒンジ、塗装のはがれなどを修理することは、家の価値を高める小さな修理です。
- 以前の評価を確認します。 住宅を購入した際、査定は受けましたか? または、数年前に借り換えをしたかもしれません。 いずれにせよ、以前の評価を確認することは、過去に家の価値を下げた原因と、今回同じようにならないようにするためにできることを確認するための優れた方法です。
- 礼儀正しく敬意を払ってください。 信じられないかもしれませんが、鑑定士に礼儀正しく敬意を払うことは大いに役立ちます。 鑑定士は厳しい規制に縛られているため、査定額に影響を与えようとすることは非倫理的であり、法的なトラブルに巻き込まれる可能性があります。
評価レポートを理解する
一見すると、鑑定書は複雑でわかりにくいように見えます。 ただし、鑑定士があなたの家の価値をどのように決定したかを理解したい場合は、何を調べ、どのように評価レポートを読むかを知ることが重要です。
Uniform Residential Appraisal Report (または 1004 フォーム) には、鑑定士があなたの家を評価するために使用した要因の詳細な説明が記載されています。
>>エージェントの回答: 住宅の査定はどうやって受けるの?
最初のセクションには、借り手と財産に関する基本的な情報が含まれています。 「契約」セクションでは、物件に関連する財務の詳細をカバーし、「近所」セクションでは、家の評価の核心に入ります。 このセクションでは、エリアの傾向と近隣の特徴も示します。
評価レポートの次のセクションでは、改善、売上の比較、コストの置き換え、および所得の資本化アプローチについて説明します。 最後に、評価結果はレポートの最後に記載されています。
最終的な考え
初めて家を購入したり、売却したりする人にとって、査定プロセスは困難に思えるかもしれません。 ただし、この記事のヒントとガイダンスに従うことで、肯定的な評価経験を持ち、売却時に家を最大限に活用するための最良の立場に立つことができます.
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