それに直面しよう-プロパティマネジメントフィー 安くはありません。次のような場合は不動産管理者を雇う必要があるかもしれませんが、 州外への投資 またはできない 自己管理 あなたの財産注意しないと、これらのコストがすぐに利益を食いつぶしてしまう可能性があります。高品質のサービスを適正な価格で確実に提供し、諸経費を抑制するにはどうすればよいでしょうか?
別のサイトへようこそ 新人返信!トリガーを引くのが難しい場合 不動産管理会社に依頼する, あなたが躊躇する理由はわかります。幸いなことに、アシュリーとトニーはこのトピックに光を当て、不動産管理会社との自身の経験を共有するためにここにいます。彼らは次のことについても話します 財産を保証する リハビリ段階中、および購入中 差し押さえ前の不動産。最後に彼らは話し合います バルーン支払い—それらが何であるか、それを有利に利用する方法、そしてそれがどのような場合に危険であるかについて ローンを組む それは彼らを持っています!
Ashley と Tony に不動産に関する質問に答えてもらいたい場合は、次のことができます。 ここに質問を送信してくださいに投稿してください 不動産ルーキーFacebookグループ、またはルーキーリクエストライン(1-888-5-ROOKIE)までお電話ください。
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アシュリー:
これは不動産ルーキー、エピソード296です。
トニー:
不動産管理会社はメンテナンス会社を所有していました。ワックスシールの交換方法の見積もりを得るために、100 つの異なる配管工に電話するのに時間を費やす必要はありません。しかし、他の価格を調べてみると、不動産管理会社の料金は一般的により高価でした。なぜなら、XNUMX ユニットあたり XNUMX ドルしか請求されていない場合、それは大した金額ではないことも考えなければならないからです。
アシュリー:
それは短期レンタルに慣れているからです。 [聞き取れない 00:00:28] 30%。
トニー:
うん。
アシュリー:
私の名前はアシュリー・ケールです。共同ホストのトニー・ロビンソンと一緒にいます。
トニー:
不動産ルーキー ポッドキャストへようこそ。毎週、週に 2 回、投資の旅を始めるために必要なインスピレーション、モチベーション、ストーリーをお届けします。そして今日は、別の Rookie Reply エピソードで戻ってきました。そこでは、Rookie 視聴者の一部である人々からの 4 つの質問に答えます。質問の答えが知りたい場合は、bigrpockets.com/reply にアクセスしてください。そうすれば、私たちと私たちのチームがそこでそれらの質問を確認し、ここで番組で共有する良い質問を選択します。 。
アシュリー:
そして、不動産管理手数料と、実際に不動産管理にどれくらい支払う可能性があるかについて知っておく必要があることについて、脱線していきます。手数料が 8% や 10% だからといって、通常は不動産管理にその金額を支払うことになるわけではありません。取引分析を行う際には、実際にそれ以上のことを報告することが非常に重要です。この割合が高いのは、他の手数料が常に組み込まれているためです。
トニー:
うん。また、バルーンペイメントとは何か、そしてそれを不動産投資戦略の中でどのように戦略的に使用できるかについてもお話しします。私たちは、再生段階にある不動産をどのように確保するかについて話し、次に差し押さえ前の購入について少し話します。正直に言うと、不動産ポートフォリオ全体を、厳密に差し押さえ前の購入戦略に基づいて作成している人もいます。今日のエピソードには本当に良い情報がたくさんありました。
しかし、質問に入る前に、Apple Podcast で 5 つ星のレビューを残してくださった方に敬意を表したいと思います。聞いてください。これは文字通り人生の 2 分間です。まだ時間をかけていない場合は、ぜひ Apple Podcast または Spotify でレビューを残してください。レビューが増えれば増えるほど、より多くの人にリーチできるようになります。そして、リーチできる人が増えれば増えるほど、より多くの人生を変えることができます。それが私たちがここルーキー ポッドキャストでやりたいことなのです。
しかし、今日のレビューは We Are Notes というユーザー名の人からのものです。それが何を意味するのかわかりません。いいえ、でもこの人はこう言っています…レビューのタイトルには、あなたが私のスポンジを飽和させていると言っています。それは私が見た中で最も面白いタイトルの一つに違いありません。しかし、この人はこう言います。まだ最初の契約を獲得していませんが、今年はそうなることを願っています。」大文字で、「あなたのポッドキャストからたくさんのことを学びました。情報は簡潔かつ関連性が高く、聞きやすく、理解しやすいものです。本当にありがとう。これからもいい結果を出し続けてください。"アッシュ、私たちがそこにいてスポンジが飽和していると知ってどう思いますか?
アシュリー:
これからずっとそれを使い始めるつもりです。では、皆さん、本当にありがとうございました。レビューも大変感謝しております。そしてそれが私たちの日々を豊かにしてくれます。そして、トニーも満足しています。そうすれば、ポッドキャストでイライラすることもなくなり、あなたの素晴らしいレビューを読んで素晴らしい番組を作ることができるからです。皆さん、本当にありがとうございました。
トニー:
さて、今日の最初の質問は、Blake Echobarger からです。そしてブレイクさんの質問は、「BRRRR プロセスの再生段階にある間、新しく取得した不動産をどのように確保しますか?」です。初めての BRRRR を購入しようとしているのですが、州立農場のエージェントは、人が住んでいない物件には保険をかけられないと言いました。リハビリが完了し、テナントが決まった場合にのみ保証されます。それは普通のことなのでしょうか、それとも州立農場だけのことなのでしょうか?何らかの一時的な財産保険の補償を専門とする保険会社はありますか?アイデアをありがとう。」アッシュ、リハビリ段階でも賃貸物件には必ず保険が掛けられているのは知っていますが、あなたにとってはどうですか?あなたがニューヨークでたくさんの物件をBRRRRしたことは知っています。
アシュリー:
そうですね、私たちはリハビリ段階で保険をかけています…請負業者が滑って転倒する可能性があるため、そこには賠償責任保険が必要です。修復中に火災が発生する可能性があります。非常に多くのシナリオが起こります。そして、特にハードマネーローンを利用している場合には、その不動産に保険をかけたいと思うでしょう。融資を行っている場合は返済しなければなりませんし、不動産に保険をかけることが求められます。
ステート・ファームの代理店に関しては、実際にさまざまな企業と取引している保険ブローカーに行くことを強くお勧めします。ステート ファームの代理店に行くと、ステート ファームの保険の見積もりしかできませんが、次の代理店に行くと…おそらくそれは彼らの姓の代理店です。保険のブランド名と提携していない場合、通常はブローカーになります。 、彼らはそれを受け取ることができ、あなたに見積もることができるでしょう。
私がここニューヨークでリハビリのために普段使っている保険会社はドライデン・ミューチュアルです。彼らはそれを乗り越えて保険をかけます。そして、リハビリが完了するとすぐに、私の保険ブローカーが出かけて、賃貸の準備が整い、テナントが決まったら、実際にドライデンや他の会社に保険の見積もりを再見積もりします。 2 番目の保険を行います。そして、実際に敷地内でリハビリが行われると通常は安くなります。トニー、あなたはどうですか?リハビリの過程で保険に加入すると、通常より高額になることがわかりますか?
トニー:
そうですね、保険会社のリスクが大きいため、リハビリ保険は間違いなく高額です。しかし、あなたと同じように、アシュリー、私たちはここで地元のブローカーに依頼しており、彼女は通常私たちのためにそれを購入していきます。正直に言うと、通常は 1 日以内にポリシーが返されます。私たちは彼女にこう送ります。「ねえ、私たちはちょうどこのフリップを契約書に入れたんです。費用はいくらになるか教えていただけますか?」そしてその日が終わる前に、彼女は私たちにいくつかの選択肢を提示してこう言いました。「この選択肢が皆さんにとって最善だと思います。」
そして、一度販売すると、私たちにとって、それは通常、フリップです。フリップを販売すると、その年の保険料を前払いします。そして、最終的に 4 ~ 5 か月しか使用しなかったとしましょう。その不動産を売却するときに、残高がいくらであっても返金されます。ああ、ブレイク、世の中の多くの保険会社は融資してくれるだろう…あるいは融資しないかもしれないが、我々はリハビリ段階にある物件を保証するつもりだ、ただ範囲を広げるだけの問題だと思う、分からない, その 1 つの州立農場のオフィスよりも幅広い選択肢があると思います。
アシュリー:
うん。そして、トニーが言ったように、不動産に関する情報を電子メールで送信するだけで、かなり迅速に見積もりを取得してくれるエージェントが必要です。しかし、自分がやっていることに精通したエージェントも必要なので、「他に何人の投資家に保険をかけていますか?」と尋ねてください。物件に関する質問をしているかどうかを確認します。住所を送信するだけのエージェントは望ましくありません。エージェントは「わかりました、見積もりをどうぞ」というようなものではありません。さて、熱源は何かと聞きましたか?薪ストーブはありますか?そうすることで保険料が上がる可能性もあるからです。しかし、保険会社が薪ストーブがあることを知らず、薪ストーブが火災の原因となった場合、「いいえ、薪ストーブがあることを私たちに知らせていませんでした。」と言う可能性があります。 「私たちはその物件に保険をかけていません」と言うと、あなたはもう運がありません。
エージェントを見つけて、物件の何が違うのか、そのような質問をしてくれる人を精査してください。なぜなら私も、不動産にオファーを出し、保険の見積もりを手に入れたところ、すべてが素晴らしく、物件の契約が成立した後に保険会社から連絡が来るというシナリオに遭遇したことがあります。物件の外観検査を行う検査官。そして時々、彼らは物を持ち帰って、「実は、隣の家に近すぎるので、この物件には保険をかけるつもりはありません。」と言うこともありました。そして、私たちの保険会社は、ある意味、長屋のような住宅は扱っていません。」あなたは必死です。彼らはあなたの保険をキャンセルしています。別の保険を探さなければなりませんが、実際に計算した金額よりもはるかに高額になる可能性があります。それには十分注意してください。このような事態が起こらないよう、ブローカー、代理店、保険会社にできる限りの情報をすべて提供するようにしてください。
トニー:
そして、アッシュ、あなたは本当に良い点を指摘しています。そして、これはおそらくエピソード全体のトピックです。エピソードに保険ブローカーを迎えて、簡単に分析する必要があります。新人投資家が犯す間違いにはどのようなものがありますか?というのも、私は数か月前にカンファレンスに出席しており、ステージ上で短期レンタルに関連する責任について話している人がいました。また、短期レンタル業界のほとんどの人々は十分な保険に加入していないと述べた。そして彼はこう言いました。「彼らは、保険契約書に目を通す時間をとらず、短期レンタルで自然に起こり得るあらゆる出来事によって実際にさらされるすべてのリスクを認識していません。」
聞いている新人の皆さんへのアドバイスの 1 つは、時間をかけて保険証券をよく読み、何が含まれているのか、何が含まれていないのかをよく理解して、どこでリスクを軽減すべきかを理解できるようにすることだと思います。たとえば、ステージに上がったこの男性は、ゲストが敷物につまずいてつま先を床の端に引っ掛けて保険金請求されるのをたくさん見てきたので、短期レンタルの室内にどんな大きな敷物も敷くのは好きではないと言っています。敷物を敷くとつまずいて転んでしまいますが、それは通常保険ではカバーされません。 「これらは不動産で起こった出来事だが、従来のほとんどの保険ではカバーされない」といった奇妙な話がたくさんありました。それは人々が考え、理解するためのものであり、実際にポリシーに含まれるもののようなものです。
アシュリー:
それで思い出したんだけど、保険だけじゃなくて、家具を買いに行ったときも、営業マンに短期レンタルとか言ってたんです。そして、私たちが現金を借りているとき、彼は「これは短期レンタルなので保証は提供できません。」と言います。そして私たちは「何?」と思います。そして彼は、「はい、ご自宅で個人的に使用する場合を除き、保証は提供しません。」と言いました。それ以来、私たちは口を閉ざすことを学びました。しかし、それはあなたが実際には考えていないことの一部にすぎません。
アリ・ヘイダーからの次の質問に移りましょう。 「バルーンローンとは何ですか?」毎月利息のみを支払い、合意された期間(5 年後など)の後に元金全額を返済する必要がありますか?何がそんなにいいの?」トニー、風船ローンをしたことはありますか?
トニー:
はい、確かにそうです。アリ、本当に、バルーン支払いです。このローンは他のローンと同様に典型的なローンですが、いわゆるバルーンペイメントが発生します。いくつかの異なる例を紹介します。初めて不動産投資を購入したとき、18 か月の期間がありました。実際には、購入と建設の資金として銀行から 12 か月のローンを借りて、13 日にバルーンで支払いました。元金にその期間中に発生した利息を加えた月。
バルーン支払いの仕組みは、ローンの存続期間中です…そして、複数の方法で設定できますが、この特定のローンの設定方法は、12 年間の残高に対して利息のみを支払うというものでした。月の期間。車の支払いや住宅ローンなど、通常のローンでは、支払いは元金と利息の両方に当てられます。車の支払いや住宅ローンの支払いを行うと、その一部は利子として銀行に返済されますが、さらに別の割合は元本残高の返済に向けて増加します。時間の経過とともに、12 か月目と 12 か月目を比較すると、12 年後には元本残高の一部を返済していることになります。そして、ローンの支払いがあるローンや利息のみの仕組みになっているローンの多くは、その XNUMX か月間は利息を支払うため、元金が減ることはありません。 XNUMX か月目、XNUMX か月目、元本残高はまったく同じです。
そして、その 12 か月の終わりに、元金残高を返済しなければなりません。それには XNUMX つの方法があります。何らかの理由でそのローンを全額返済するのに必要な現金を持って自腹を切ることもできますし、ほとんどの人がしていることは、借り換えをしてその短いローンを返済するために長期の固定債務を取得することです。 -タームノート。それが私たちがやったことです。
Ari さん、私たちが感じた利点は、価格が大幅に安くなったということでした。ほとんどの支払いは住宅ローンと利息であるのに対し、その 12 か月間は利息のみを支払っていたため、低額のローンでした。そのため、その間の支払いが減り、長期返済と同様に借り換えをセットアップするのに十分な時間が得られます。 -定期借入を行い、借り換えを実行します。それが私たちにとってうまくいった方法です。アッシュ、あなたとあなたのビジネスはどうでしたか?
アシュリー:
そうですね、維持費を考えればお得ですね。そのリハビリ期間中、または実際に借り換える前に不動産を修理している場合、利息のみを支払うだけの方が、利息と元金ではなく利息だけを支払うため、支払い額が低くなります。その時点では元本をまったく返済していないため、元本返済によって実際にさらに資本を構築することはできません。
私が初めてバルーン支払いを行った一例は、購入した 7 ユニットでした。セラーファイナンスをするのは初めてでした。 XNUMX 年間設定し、XNUMX% で利息のみの支払いを行い、その後、XNUMX 年ごとにバルーン支払いを行いました。その年は物件の更新を行っている間、支払いが非常に低く抑えられました。その後、別の銀行に借り換えて、年末に元金を売主に返済しました。
これは取引を交渉する上で非常に優れた戦術だと思います。売り手に融資を申し出る際に創造性を発揮して、「分かった、あなたは売り手に融資が欲しいが、この人は長期間保有したくない」ということを考えてください。できることは、保険だけをやっているわけではなくても、元金と利息の支払いを行っている場合に限り、30 年かけて償却して、非常に低い支払額を維持し、その後ただ受け取るだけです。バルーン支払いは XNUMX 年目または XNUMX 年目に設定される可能性があります。
私はこの男のために一度この取引をまとめましたが、それは10年目にバルーン支払い、800,000年目にバルーン支払い、そして200,000年目に総額が支払われるというものだったと思います。前払いは50,000万ドルか50,000万ドルだったと思います。そしてXNUMX年目はさらにXNUMX万ドル、XNUMX年目はさらにXNUMX万ドルになりました。そして、元金の一部を返済するために多額の支払いを行う場合、利息の支払い額は明らかに変化します。
他に創造力を発揮できるのは、退職したい人で、今は一時金を受け取りたくないが、元金と利息の支払い額以上が必要な人かもしれません。おそらく、2 年後には少し高額の一時金を支払い、その後さらに多額の一時金を支払うことができるという契約がまだ有効であるように設定できるかもしれません。ローンの一括返済を創造的に行うためのさまざまな方法がたくさんあります。
トニー:
そして、アッシュ、あなたは、それらを設定する正しい方法も間違った方法も実際には存在しないという非常に良い点を提起する必要があります。特に居住スペースで見かけるバルーン支払いタイプの状況のほとんどは、通常、ある種の利息のみタイプの設定を使用していると思いますが、実際には好きなように行うことができます。そして、商業分野で集合住宅やそれが何であれ、その多くはつなぎ債務を取得することになりますが、それは3年間です。そして、利息は 3 年間だけで、その後は多額の支払いが得られます。条件は異なる場合があります。アシュリーが言ったように、ローン期間中何度もバルーン返済をしてきたため、正しい方法も間違った方法もありません。
しかし、私たちがこれとバルーン支払いがどのように影響するかについて話していたとき、おそらく、難しい状況に陥らないようにしたいと思うでしょう。 2008 年の金融危機を引き起こした原因の XNUMX つは、これほど多くの人々が変動金利の住宅ローンを利用し、多額の支払いをしていたことが原因の XNUMX つでした。そしてほとんどの人は、不動産価値が上昇し続けていたため、単に借り換えをしていたということです。しかし、これらの資産価値が逆転し始めると、人々は借り換えるための資本を持たなくなり、その後支払いが急増し、ローンを支払う余裕がなくなりました。このような高額な支払いに手を染めるときは、自分がまだ保守的であることを確認したいだけだと思います。なぜなら、最終的にバッグを保持し、お金を支払うことができない状況に陥る可能性があるからです。
昨日の朝だったと思いますが、文字通り何かを読んだところです。オフィススペースについて、そしてオフィススペースが今後数年間でどのように大きな打撃を受けるかについての内容でした。なぜなら、これらの短期メモに記載されていたオフィススペースがすべてあるからです。彼らはおそらく24年、36年、あるいは5年を過ごしましたが、今それらのメモの期限が近づいています。そして、オフィススペースの評価は大部分が占有率に基づいており、オフィスの占有率は全体的に下がっているため、評価額も下がっています。現在、これらのメモが貼られているオフィスビルに住む人々は、現在の不動産価値が以前に比べて大幅に下がっているため、必ずしも借り換えができないという非常に厳しい状況に陥ることになる。このような膨れ上がった短期負債のような状況に移行しつつあるとしても、依然として保守的でありたいと考えています。
アシュリー:
これは素晴らしい点です。なぜなら、ここでは住宅ローンについてたくさん話していますが、商業ローンの多くはバルーン返済を必要とするからです。ローンを 15 年、20 年かけて償却しているかもしれませんが、ローンは XNUMX 年間しか固定されておらず、実際にはバルーン支払いになる可能性があります。私が支援している別の投資家は、現在 XNUMX 年固定の不動産 XNUMX 軒の借り換えを手伝っていますが、XNUMX 年後にはそのローンを借り換えなければなりません。変動金利に移行することさえありません。彼は今それをやっています。しかし、もしあなたが行って、「今すぐ買えるだけ買うつもりだ」と思って、購入するこれらの不動産をすべて XNUMX 年間のローンに組み込むことになるとしたら、何年も経つと、それらのローンはすべて同時に返済期限を迎えることになり、すべてを借り換えなければならないことになります。そして、金利が急騰した場合はどうなるでしょうか?そして今、あなたが所有するすべての不動産で、これらの支払いは莫大なものになるでしょう。
昨年、多くの銀行が商業面で10年、2年、場合によってはXNUMX年を提案しているのを目にしました。投資家として、これらのローンの返済期限がいつ来るかについては戦略的である必要があると思います。さまざまなことが関係する可能性があり、支払わなければならないローンのすべてに行き詰まるのは望ましくないからです。収入に対する負債が高すぎるためか、WXNUMX の仕事を失って借り換えるのが難しいためか、金利が非常に上昇したか、融資要件が厳しくなったためか、借り換えの選択肢があまりない状態で出発するもっと厳しくしたり、誰も貸したがらない物件に空室があったり、そのようなことです。商業面では注意が必要です。
しかし、バルーンペイメントの利点の 80,000 つについて考えさせられました。私はこの取引でこの投資家と協力しましたが、その男性は不動産を購入するための頭金として十分なお金を持っていなかったので、どのように設定したかということです。彼は銀行に行き、融資を実行しましたが、売り手融資の不動産に対して50,000回目の融資を実行しました。最終的には約50,000万ドルになり、おそらく彼は頭金として自分で80,000万ドルを持ってきたのだと思います。そして彼は利息のみの支払いを、おそらくXNUMX年間だったと思います。そして、XNUMX年間の終わりに売主にバルーン支払いが行われることになっていました。これの利点は、売り手にとって取引が成立することであり、その後、売り手は引き続きその人が受け取っている住宅ローンから多額の小銭を受け取り、さらに彼らが自分で持ってきたXNUMX万ドルも得られることになりました。そして、彼はその XNUMX ドルを売り手に融資し、XNUMX 年間にわたり毎月の支払いを受け、XNUMX 年の終わりにバルーン支払いが行われました。
最初のローンを組んだ銀行は、数字が理にかなっていて、月々の支払額が非常に低く、不動産のキャッシュフローで住宅ローンの支払いを簡単にカバーできるため、彼がその不動産に第二の先取特権を持つことを許可した。銀行と売り手の融資への支払い。これは、家族や他の人からの贈り物でない限り、銀行があなたを手放して第二の先取特権を取得したり、売主が頭金を融資したり、頭金のためにお金を借りたりする住宅側では通常見られないものです。行為に進みます。それは間違いなく1つのツールです。もしあなたが融資の商業的な側面に進むのであれば、売り手融資を利用し、バルーンペイメントを行うことで、不動産を安定させ、十分な時間があり、返済できるようになります。売り手は、ブルーム支払い期間が到来するたびに融資を行います。
トニー:
不動産投資が素晴らしい理由の 1 つは、取引を完了する方法に関して無限の創造性を可能にすることです。そして、他の投資家と会話をすればするほど、より多くの構造や手段、創造性が見えてきます。そして、あなたとその取引の相手が幸せで、法律に違反していない限り、当然のことながら、それはうまくいきます。
最後に一つだけ、アッシュ、あなたが同じ時期にすべての借金の返済期日が来ないことを話していて思い出したのですが、あなたは短期債を利用していますが、同じことが長期債にも当てはまります。定期賃貸の家主。欠員がすべて同時に発生しないように、欠員をずらして配置することができれば、自分自身の生活も楽になります。
私が大学卒業後、地元のリース会社で短期間働いたとき、空いたユニットごとにシートを渡され、こう言われました。月。 10 か月のリース契約を結んだ場合は、次のようになります。これが400か月のリースで、その内容は次のとおりです。」そして、家主がそのユニットに 500 ヶ月長く滞在させてくれるから、10 ヶ月のリースの方が XNUMX ヶ月のリースよりも安くなると思うかもしれませんが、場合によっては、そのユニットの XNUMX ヶ月のリースが、 XNUMX か月のリースよりも XNUMX ドルまたは XNUMX ドル高くなります。そして、その理由を尋ねたとき、私はこう言いました。「なぜこの長期リースでは、短期リースよりも多くの料金を請求するのですか?」彼らの理由は次のとおりです。「XNUMX か月以内に期限が来る単位が多すぎるため、そのオプションを選択する人の数を減らし、欠員をずらすために XNUMX ~ XNUMX か月延期したいと考えています」 」それは本当に興味深いことだと思ったのですが、風船の支払いをずらして行うことについてあなたが言及したとき、それが頭に浮かびました。
アシュリー:
そうです、興味深いことに、ここバッファローでは、冬には誰も引っ越しないので、誰もが賃貸契約を春に終了させようとします。それは、12 か月のリースの代わりに 15 か月のリースを提案し、最終的に春または初夏に契約が終了するように契約した場合に、少し割引します。なぜなら、ほとんどの人が春か初夏に契約を終了する傾向があるからです。引っ越しは春です。そして、誰かが退去する場合、冬の間に契約を結ぶのがはるかに困難になるため、冬に賃貸契約が終了することを誰も望んでいません。
トニー:
右。ただ思いついたこと。興味深い考えです。さて、この質問はビル・ホールからです。そしてビルはこう言いました。「私にはオファーを出しそうな家がある。事前差し押さえです。住宅所有者は 19,000 ドルの滞納をしています。私の質問は、この入札額を計算するときに、この数字を残りの費用に含めればよいのでしょうか?」私は差し押さえ前に購入したことはありませんが、説明だけさせてください。その後、アッシュ、それをあなたに引き渡します。
住宅購入者が住宅を購入し、銀行から住宅ローンを組むとき、彼らはその銀行と「次の 15、20、25 年間、毎月 X ドルを支払います」という契約を結ぶことになります。 30年。"そして、住宅購入者が債務不履行または支払いを停止すると、銀行は差し押さえ手続きを開始し、最終的にはその人を家から追い出し、不動産を再び手に入れ、その不動産を売却することになるかもしれません。通常、市場は損失を被ります。
しかし、住宅所有者が実際に追い出されるまでには、いくつかの段階があります。そして、差し押さえ前とは、銀行があなたを家から追い出す法的手続きを開始する直前のステップであり、時には差し押さえが自分の記録に残ることを避けるために売却しようとする人もいます。そして、これは銀行にとっては有利です。なぜなら、損失を出して不動産を売却する空売り状況を回避できれば、銀行は明らかにその状況でも身を守ることができるからです。それが差し押さえ前のプロセスです。でも、アッシュ、あなたが差し押さえ前の不動産を少なくとも 1 つ購入したと言ったのは知っているので、その話を聞かせてください。そして、不動産を購入する前に、その人の支払い期限を最新のものにする必要がありましたか?
アシュリー:
はい、それで私たちは実際にこの物件を取引することになりました。ペース・モレベが出演したエピソードを聞いてください。これについて少し話しました。そして彼は明らかに、それが何であるかという主題に進んでいきます。しかし、それは基本的にあなたがその人のローンの支払いを肩代わりするときのことです。ローンは彼らの名前のままになり、不動産はあなたの名前で譲渡され、あなたは家を所有し、彼らに代わって住宅ローンを支払うことになります。しかし、住宅ローンを引き継ぐ取引を行わなくても、差し押さえ前に購入することはできます。
このシナリオでは、住宅所有者は 19,000 ドルの滞納をしています。そして問題は、「この入札額を計算するとき、この数字を残りの経費に含めるべきですか?」ということです。この不動産を現金で購入する場合は、何があってもその 19,000 ドルを支払わなければなりませんが、ローンの残額も支払わなければなりません。もしあなたが住宅ローンを完済していて、返済がまったくなく、あなたがその人から家を買ったときにその人が100,000万ドルの借金を抱えている人から購入した場合、その100,000万ドルは返済しなければなりません。このシナリオでは、彼らは 19,000 ドル遅れているだけです。おそらく彼らはさらに 50,000 ドルの借金を抱えているでしょう。 79,000ドル全額を支払わなければなりません。返済期限が過ぎているか、今後返済期限が来るかは問題ではありません。その先取特権全体、住宅ローン全体は、何があろうとも返済しなければなりません。
最初の質問は、この物件をどのように購入するかということです。現金で購入していますか?金融業者を利用していますか?銀行融資を受けていますか?それが何であれ、その19,000ドルとローンの残りの残高をカバーするオファーを出す必要があることを確認する必要があります。
空売りと呼ばれるものを行うことができます。これは、銀行が全額差し押さえを行う必要がないように、実際に購入価格を銀行と交渉するものです。彼らはコストの一部を取り戻すことができます。実際、私たちは最初に銀行とこれを試み、最終的に対象者を取引してもらい、住宅ローンを返済することになりました。私たちは銀行にこれを行おうとしましたが、彼らはあまり交渉に乗り気ではありませんでした。そして最終的には、単に条件を満たし、住宅ローンの支払いを肩代わりするだけの方が、私たちにとってはずっと良い取引だったのです。そして私たちは最終的に未払いのお金を現金で支払い、その人は住宅ローンを借りている状態になりました。そして毎月、私たちは彼らに代わって住宅ローンの支払いを続けました。この人にも未払いの税金があったので、私たちは未払いの税金を支払わなければなりませんでした。あなたが差し押さえ前に融資を受けようとしていて、彼らが返済期限を過ぎた19,000ドルを持っている場合、20%の頭金を入れてローンを組む場合、その20%の一部、ローンの一部は、その購入価格に向けて。
オファーを行う際には、その 19,000 ドルが含まれます。あなたはオファーを出していないのに、彼らはそれを受け入れ、あなたはクロージングに進み、購入価格と彼らが支払うべき19,000ドルを支払うことになります。あなたは、不動産の購入を申し出たものに19,000ドルが含まれることを望んでいます。ローンを利用して不動産を購入する場合、それはローンの一部になる可能性があります。
しかし、はい、これは間違いなく計算することになります。ほとんどの場合、銀行と交渉する空売りを行っていない場合は、郡の記録や PropStream、または不動産記録を提供するその他の有料ソフトウェアにアクセスできれば、アイデアを得ることができます。住宅ローンの残高はいくらなのか、返済期限を過ぎているものはあるのか、その金額は… 通常、非常に正確な金額を知ることはできません。それは推定値にすぎません。彼らが受けたローンの期間と金利に基づいて、これが現在ローンに対して支払われていると考えられる金額です。しかし、あなたは判断して、わかりました、私はこの物件に興味があることがわかります。差し押さえられる前にあることは知っています。しかし、見てみると、この物件の価値は 200,000 万ドルしかないのに、彼らは 250,000 万ドルの借金を抱えていて、さらに 10,000 万ドルを滞納していることがわかります。それは、返済する必要のある先取特権を持っているため、不動産にそれほど多くを支払う価値がないため、空売りをする必要があることを判断することができます。しかし、数値がうまく機能し、それでもなお大きな利益を得られるのであれば、はい、数値を実行して、他のコストを計算していることを確認してください。
また、差し押さえ前に不動産が売却される場合は、その不動産に対して未払い税などの他の先取特権や判決がないかどうかを必ず確認してください。彼らは住宅ローンを支払う余裕がありません。彼らも税金を納め続けているのだろうか?見ることは非常に重要です。
トニー:
すごい故障だよ、アシュリー。繰り返しになりますが、不動産投資には非常に多くの微妙な違いがあります。それが今日のショーのテーマだと思うんですが、分かったので、これをテーマにやってみるべきでしょうか?差し押さえで手放して、バックエンドで拾ってみるべきでしょうか?
私がこれまでに購入した2番目の取引は空売りでした。そして、聞いている人たちに一つだけ注意してほしいのは、空売りには時間がかかることを覚悟しておくことだ。私の契約、私がそれを購入した2回目の契約は、私がオファーを提出してから実際に彼らが戻ってきてイエスと言うまでの間に何ヶ月も何ヶ月もかかったと思います。最初に並んでいた購入者は撤退しました。すると銀行が私のところに来てこう言いました。「あなたは我々の2番目のオファーでした。受け取りたいですか?」そして、売り手が空売り中に金額に同意したからといって、銀行は遡ってその金額も承認する必要があり、それには永遠に時間がかかる可能性があるため、交渉プロセスは永遠にかかりました。空売りとして購入すると、本当に素晴らしい取引が得られますが、実際にゴールにたどり着くまでに、かなりの歌と踊りが必要になる可能性があることを覚悟してください。
アシュリー:
さて、次の質問はカイル・コンサイダーからです。 「市外に賃貸物件を所有している方は、通常、物件の管理費にいくら払っていますか?」トニー、あなたはルイジアナの不動産を持っていましたね。それらに支払った不動産管理費はいくらでしたか?それらはあなたにとって州外だったからです。
トニー:
正直かなり高価でした。家賃の 10% で、上限は 100 ドルだったと思います。私が持っていたユニットはすべて、100 ユニットあたり XNUMX ドルしか支払っていませんでした。そして、私が短期レンタル会社を見つけた方法は、文字通り Google で不動産管理会社、ルイジアナ州シュリーブポートと入力しただけでした。束が現れました。私はたくさんの人に電話をかけ、全員に聞きたい質問のリストを用意しました。これらの質問は BiggerPockets フォーラムだけから来たものだと確信しています。不動産管理者に質問すべき質問を見つけるためにフォームを検索しました。また、まったく連絡が来ない人もいるので、それは明らかに兆候です。電話で会話したところ、返事をくれたカップルもいました。
そして、私が実際に閉店するためにルイジアナ州に飛んだとき、私が最も気に入っていた敷地の近くに行ったとき、私はただ彼にコーヒーを一杯頼んだだけでした。そして、彼は自分のチームの誰かを私に会うために送ってくれました。そして、彼らは、地域経済、地方都市について、最高の家賃値を得るために不動産を改修するときに何が効果的であるかについて、私に多くの洞察を与えてくれました。そして、私はとてもオープンで正直に、私は新しい投資家だが、一緒に成長できる人を探していると伝えました。彼らも当時は新しく成長しつつあったので、それに満足していました。でも、確かに、それは本当に素晴らしいプロセスでしたが、BiggerPockets を活用し、外に出て人々に直接会っただけで、正しいものを見つけるのに役立ちました。
アシュリー:
うん。私は自分の財産を常に自己管理しています。そして、5.5年前に不動産管理会社を雇いました。それが私にとって不動産管理会社との初めての経験でした。そして、彼らの手数料は、私ともう一人の投資家で、私たち二人が不動産を彼らに持ち込む間、一括割引を受けました。最初の年はXNUMX%だったと思います。私たちは彼らとXNUMX年間の契約を結んだところです。
トニー:
それはとても良いことです。 5.5%?
アシュリー:
うん。そして、25 棟あたり月額 40 ドルでした。そして、それは救急サービスをカバーしました。週末に配管の問題が発生した場合でも、毎月、すべての建物に対して、残業代などは請求されませんでした。 25 つの 25 ユニットの集合住宅には XNUMX つの建物があり、その物件では毎月 XNUMX ユニットあたり XNUMX ドル請求され、その後デュプレックスの場合は XNUMX ドル追加されました。
それから、家賃の40か月分のリース料がかかりました。それから、メンテナンス料金は、私たちが最初に始めたときの金額は覚えていませんが、メンテナンスを行う場合、45 時間あたり XNUMX ドルか、おそらく XNUMX ドルだったと思います。そして、他にもいくつかありました…オンボーディング料金も実際には高額になる可能性があるため、入社した日からオフボーディングする日、施設を離れる日までのすべての料金がいくらになるかを必ず確認してください。管理会社。
最近、不動産管理会社を辞めて、すべてを社内で行うことにしました。私は独自のメンテナンス担当者を雇用し、独自の不動産管理者を雇用しました。しかし、私はこの別の不動産管理会社と話をしました。それで、私はちょうど彼らのメールを取り出したので、例として使用し、料金のいくつかも見ていきますが、私が最初に利用したその不動産管理会社では、6.5年目、50年目の後に料金を引き上げました。管理手数料はXNUMX%だったと思います。そしておそらくメンテナンスのため、メンテナンス料金が XNUMX 時間あたり XNUMX ドルに上がったと思います。それから、その他の料金については特に変更はなかったと思います。
しかし、この他の不動産管理会社では、バッファロー地域の場合と比較してみますが、彼らが私に提案したのは、不動産管理手数料は 10% で、不動産を持っていない場合でも同じです。 , 一括料金を受け取っていない場合、前の不動産管理会社は他の人に10%を請求しました。積載料金は 895 ユニットあたり 52.50 ドルです。これには、広告、上映、テナントの審査、賃貸契約書の作成などが含まれます。また、メンテナンス サービスの料金は、最低 15 時間から XNUMX 時間あたり XNUMX ドルで、最初の XNUMX 時間以降は XNUMX 分単位で請求されます。それがそこでの料金の基本的なものでした。
確かに市場ごとに違うと思います。そして、私は、最も安価な方法が常に最善の方法であるとは限らないと100%考えています。業者を利用するのと同じように、最安が常に最良であるとは限りません。私はよく疑問に思うのですが、私の不動産については、他の投資家が 10% から 12% というはるかに高い割合を支払っているのに、私はこの非常に割引された割合を支払っていたのです。明らかに、彼らの投資口は会社にとってより多くの価値があるのです。ましてやそれが何らかのサービスに反映されているのだろうか。しかし、まったくそうではないかもしれませんが、考えるべきことのいくつかだけです。
それから保守サービスについても、実際にどのような保守を自社で行っているのでしょうか?私がよく見たのは、メンテナンス技術者が出かけて、状況を評価するために時間料金などを請求し、その後実際の配管工などに送られるというものでした。誰かがそれを見てくれるだけで料金が請求され、実際にその人が来て修理することにも料金が請求されます。私が今行っていることは、すべてを社内で行うことで、指標を設定することです。メンテナンスのリクエストが入ってきて、それがトイレの水や蛇口の水漏れではなく、非常に単純な配管作業以外の配管の問題である場合、作業指示書が当社の配管ベンダーに直接メールで送信され、スケジュールが設定されます。上がって、そして彼らは去ります。メンテナンスだけでなく、あらゆる面で彼らのシステムとプロセスがどのように機能するかを理解することは非常に重要だと思います。そうすれば、プロセス全体が彼らにあるために、これらすべての小さなことに対して請求されないようにすることができます。
もう一つ話題になったのは、不動産管理会社を辞める前に、不動産管理会社に任せるとコストが非常に高くなるため、社内で人員整理を行うために自社で人材を雇用し始めたことです。そして、私たちが社内で引き渡しを行った後、彼らは物件を検査するためにメンテナンス技術者を派遣しました。そして、私たちは彼に来て検査し、賃貸の準備ができているかどうかを確認するよう請求されましたが、すでに賃貸の準備をするために独自の請負業者を雇っていました。そしてそれは、彼らがお金を稼ぐために私たちに請求していた単なる別の料金でした。ただし、そこから発生する可能性のあるわずかな手数料についても知っておいてください。そして申し訳ありませんが、私はずっと続けていることを知っています。
トニー:
いいえ、いいえ、続けてください。
アシュリー:
もう一つ必要なのは、定期的な検査です。おそらく不動産管理会社に入って70年目だったと思いますが、半年ごとだったと思いますが、不動産管理会社はすべての所有者に、現在全員に不動産検査を受けるよう義務付けているという通知を出しました。そして技術者を派遣します。検査には40ドルかかります。予防メンテナンスについて書きます。一般的には素晴らしいアイデアのように思えます。 70 戸の集合住宅の場合、これは本当に良いアイデアではありませんでした。彼らは通過し、これらのアパートはすべてが非常によくできており、そのようなもので、通過してから私たちに提供することになりました... 20ユニットあたり20ドル請求されることになりましたが、ユニットがたくさんある場合、最終的には高額になりました。そしてまた、彼らは「分かった、これらの煙感知器を設置する必要がある、この GFI を設置する必要がある」とも言いました。これらすべてが安全上の問題です。しかし問題は、彼らが私たちに次のような料金を請求していたことでした…Lowe’sに行ってそれを買うことができました。 XNUMX 個の煙感知器を交換する場合、ホームセンターの Lowe's 入札室に行き、その XNUMX 個の煙感知器をもっと安く入札します。
不動産管理会社から材料費を請求される場合、材料費は割引されますか?そういういろいろなこと。実際、不動産管理会社に関連する請求書や手数料、コストなどについて、私が何年もかけて学んだことについては、延々と続けられることがたくさんあります。そして、彼らが良い仕事をすれば、それは100%価値があります。
トニー:
そうだ、アッシュ、あなたは良い点をたくさん挙げてくれますね。しかし、正直なところ、不動産管理会社からの手数料が高額になるため、長期賃貸が収益を上げるのが難しい場合がある理由の 100 つです。私は実際に PM 契約の 350 つを取り出しました。正解でした。物件の管理費は月額 1,200 ドルでした。リース料は言われたより安かったです。私たちのものはたったの1,300ドルでした。私の記憶が正しければ、このユニットは月々 1 ドルか 3 ドルで貸し出されていたので、XNUMX ヶ月の家賃の XNUMX 分の XNUMX 強でした。
しかし、もう一つ起こったことの一つは、不動産管理会社がメンテナンス会社も所有していたことです。そして、彼らは常に私たちに「ねえ、これが私たちからの引用です。」という選択肢を与えてくれました。外部からの見積もりを取得したい場合は、大歓迎です。 「でも、あなたは仕事で忙しいですし、ワックスシールの交換方法の見積もりを得るために 100 人の異なる配管工に電話するのに時間を費やしたくないので、「まあ、自分で対処しますよ」と言ってください。」他の価格を検索してみると、不動産管理会社の料金は通常より高価であることがわかりましたが、利便性のおかげでその料金を引き上げることができました。 XNUMX ユニットあたり XNUMX ドルしか請求されない場合、それは大した金額ではないことも考えなければなりません。
アシュリー:
それは、短期的な [inaudible 00:42:21] 30% に慣れてしまっているからです。
トニー:
はい、30%です。しかし、考えてみてください。もしあなたがビジネスを立ち上げようとしていて、持ち込んだ物件が 100 ユニットあたり 500 ドルしかないとしたら、実際に請求書を支払うビジネスとして成功するには多くの資金が必要です。それを経済的にうまく機能させる方法。そして、もう一つ頭に浮かんだのは、ここでも調べましたが、私の不動産管理者が私たちに所有者口座と呼ばれるものを持たせました。これは基本的には500ドルの保留口座または準備金口座でした。そして、その 500 ドルはあらゆる出費をカバーするためのもので、出費に備えて常に口座にお金があることを確認するためのものでした。煙感知器の交換やメンテナンスの修理が必要になったとしても、そのお金を前払いする必要はありませんでした。そして、その解決策は、この所有者の口座に常に少なくとも XNUMX ドルがあることを確認することでした。
そして、その資金をそこに投入するには 500 つの選択肢がありました。 50ドルの小切手を切ってそこに一度に入れるか、500ドルになるまで毎月100ドルを差し引くかのどちらかです。その方法を選択すると、不動産管理費として月額 50 ドルを支払うだけでなく、10 か月間月額 150 ドルを追加で支払うことになるため、実際には 50 件あたり XNUMX ドルを支払うことになります。財産管理の月。そして、利益しか得ていなかった、またはとにかく月に数百ドルしか利益がなかった、そして XNUMX ドルが XNUMX 年の間に大きな違いを生んだとします。 PM 契約書を必ず読んで、さまざまなコストが何であるかをしっかりと理解してください。
アシュリー:
そして最終的にはその 500 ドルが戻ってきます。不動産管理会社を辞めると、積立金は返金されます。利息が発生しない普通預金口座と考える必要があります。
トニー:
うん。
アシュリー:
しかし、興味深いのは、一定の期間にわたって支払うことができるということです。なぜなら、私たちがそれを行ったときは、すべてを支払う必要があったからです。それは、前払いしなければならなかったオンボーディング料金の一部でした。そして、それについて考えることは素晴らしいことです、トニー。さて、あなたはこの物件を購入し、おそらくリハビリの費用を支払うために頭金にお金を注ぎ込み、現金に困っているかもしれません。彼らのためにその予備を確保するつもりですか?
さて、本日は素晴らしい質問を提出していただき、誠にありがとうございます。いつものように、biggerpockets.com/reply にアクセスして、質問を残してください。あるいは、Wealth from Rentals または Tony J. Robinson で、私とトニーの DM にスライドしてアクセスすることもできます。水曜日にゲストをお迎えしてお会いしましょう。
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