先月、非営利の住宅擁護団体であるYIMBY Lawは、 ロサンゼルス市を訴えた カノガパークに 360 戸のアパートビルを建設しようとしている民間開発会社を代表して。これらのアパートは、連邦政府の定義を満たす賃貸人のみを対象としています。 LAの低所得から中所得 このプロジェクトはカレン・バス市長の下で提出されました。 行政指令 1は、100%手頃な価格の住宅プロジェクトの承認と許可のプロセスを劇的にスピードアップすることを目的としていました。しかし最近、市は次のような理由でカノガパークの建物のこのプログラムの資格を取り消しました。 一戸建て住宅所有者からの苦情.
このひっくり返しはトレンドの一部です。昨年、市長室は合理化された開発から一戸建て住宅専用地域を守るために ED1 を修正した。 8 つのそのようなアプリケーション、カノガパーク提案を含む、すでに提出されています。その後、これらの提案は ED1 の資格を拒否されました。一部のプロジェクトは控訴を行っています。 XNUMXつ 否定は覆されました、しかし市議会はカノガプロジェクトに対する控訴を拒否した。
ED1 がなければ、これらのプロジェクトは裁量的な承認プロセスに直面し、長期にわたる環境審査やプロジェクトの進行を妨げる可能性のあるその他の遅延が伴う可能性があります。この事態は市に損害を与える可能性がある 1,100 以上の手頃な価格のアパートメント.
ベースがED1を発表 「市役所はプロセスに重点を置いた従来のアプローチから離れ、ソリューション、結果、スピードに重点を置いた新しいアプローチに置き換える」としている。市長の表明された意図は、2334 年に可決された州法 AB 2022 によって顕著に後押しされ、高さ制限や許容密度 (一定の広さの土地区画上の住宅ユニットの数) の大幅な引き上げを含む、100% 手頃な価格のプロジェクトに対する開発者へのインセンティブが認められました。 ) で 「車両の走行距離が非常に低いエリア」 限られた住宅開発により交通量が抑えられている場所。これらのエリアは、住宅密度の増加によって生じる余分な交通をより容易に収容できるという考えです。
ED1 と AB 2334 による潜在的なコスト削減により、民間開発業者は、公的資金に依存することなく、長期にわたる収入制限のあるユニットを生産することが重要になりました。 ED1,100 の合理化で現在維持されている 1 戸を超えるアパートが、標準的な公的補助金の経路を通じて建設された場合、通常の費用は約 XNUMX ドルです。600,000台あたりXNUMX万、 最大660,000,000億XNUMX千万ドルの公的資金が必要となる可能性がある。民間資金による代替手段は、長年にわたり、いわゆる 「真ん中が欠けている」ハウジング 労働者階級や中間所得世帯にとって手頃な価格です。
しかし、都市と州の補完的な改革の力が現れ始めている現在、この進歩には疑問が生じています。カノガパークの建物に関する訴訟により、最終的には中止されたプロジェクトの 1 つまたは複数が建設される可能性があります。 国が提案した 市がED1資格を取り消すという誤りを犯したと主張した。しかし、たとえこれらのプロジェクトが承認されたとしても、ED1 では現在、約 LAの住宅地の4分の3、それらは同様の発展の始まりではなく終わりを示すでしょう。
これらの地域の住民の中には、それは当然のことだと言う人もいる。 市議会議員のボブ・ブルーメンフィールド氏によると、、新築アパートの影響を受ける住宅所有者にとって、「資産価値は半減し、自分の住む場所に大きな影を落とすことになるだろう」。
たまたまですが、私はこれらの懸念について個人的に話すことができます。私は、一戸建て住宅を集合住宅に転換する進行中のプロジェクトの真向かいに位置する、ウェストサイドの小さな長屋コンドミニアム開発の一戸のオーナー兼居住者です。
私の隣人と私の家族は、新しい建物から一日中かなりの量の太陽光を失っています。私たちの通りは長い間、不協和音の乱雑な建設現場であったため、以前がどのようなものだったのか思い出すのは困難です。
しかし、私は、これが住宅危機の解決の姿であることを知っています。以前は 15 家族が住んでいた 25 つの区画が、おそらく 1 ~ XNUMX 人が住めるアパートに建て替えられ、ユニットは低所得世帯向けに予約されています。争われている EDXNUMX プロジェクトのものと同様、これらの手頃な価格のユニットには公的資金は必要ありません。
一部の一戸建て住宅地域に日陰を作る以外に、住宅危機を解決する方法はありません。雇用が豊富なウェストロサンゼルスでより多くの住宅を提供する一方で、一部の地域では交通量も増やす必要があるかもしれない 最終的には減らすことができる 人々が職場の近くに住めるようにすることで交通を促進します。不動産価値に関しては、低所得者向けの住宅が不動産価値を実質的に低下させないことが複数の研究で示されている。 物価の高い地域では、そしてしばしば 増加 それら.
一部の選挙区は常に開発に反対します。住宅の手頃な価格とホームレスという二重の危機の解決に真剣に取り組んでいる地方の政策立案者は、そのような反対に直面して効果的な政策を生み出すためにどれだけの政治資本を費やすつもりなのかを真剣に検討する必要がある。
一戸建て住宅用に区画された土地の端であっても政府の財源を使い果たさない完全に手頃な価格のプロジェクトを建設できないのであれば、アンジェレノ住民は恒久的な住宅危機に備える必要がある。
しかし、これが市にとって間違った方向であるように聞こえるのであれば、バスと市議会は、一戸建て住宅地区を明確に除外することなく、オリジナルの ED1 や AB 2334 のような革新的な政策を保護し、拡大することに全力で取り組むべきである。 民間開発業者を説得するメカニズム長期的に手頃な価格の住宅を生産することは、この危機においてロサンゼルスがこれまでに得られる可能性の高いフリーランチに近いものを提供することです。
ジェイソン・ウォードは経済学者です。 ランド社 そして共同監督 ボーダー 住宅とホームレス問題を中心に活動。
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