意見: カリフォルニア州の最高裁判所の訴訟により、あらゆる場所の住宅不足が緩和される可能性がある

意見: カリフォルニア州の最高裁判所の訴訟により、あらゆる場所の住宅不足が緩和される可能性がある

タイムスタンプ：8年2024月6日午前00時XNUMX分
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9月XNUMX日、米国最高裁判所での審理が予定されている。 場合 カリフォルニア在住のジョージ・シート氏は、エルドラド郡の自分の土地に住宅を建てる許可を申請したが、23,420ドルの交通軽減費を課せられた。金額とその地域の交通に対する家族の実際の影響との間に何の関連性もないことに異議を唱え、シーツさんは料金を支払ったが、法制度に頼った。シーツ対カリフォルニア州エルドラド郡は、州の住宅危機のほんの一部を扱っています。それにもかかわらず、ここや他の多くの州で手頃な価格の住宅を見つけることができない何百万もの人々にとって、それは重要です。

住宅の新築や開発によって市や郡が負担する費用の増加から「インパクトフィー」が固定されていない場合、このフィーは誰かに不当な請求を提示するだけではなく、住宅建設の削減にもつながる可能性がある。住宅不足により物価が高騰しているこの国では、これは思っている以上に重要だ。

もちろん、開発者は正当な負担を支払う必要があります。建設費が新規開発に必要な公共サービスの増加にかかるコストをカバーできない場合、選挙で選ばれた役人や有権者は、それらのコストをカバーまたは回避するために他の手段に頼ることになります。彼らは、増税やサービスの低下につながるプロジェクトを受け入れるのではなく、成長制限やその他の排他的なゾーニング政策を課して、新しい住宅の建設を阻止する可能性があります。

地方自治体が、より高い固定資産税を発生させる高価な住宅のみを建設できるようにする、一戸建て用地区画、最小敷地面積要件、美観要件などの規則を採用しているときに、このことが起こっているという広範な証拠が見られます。

適切に設定されたインパクトフィーは、開発がその通りに支払う方法を提供し、必要な成長に対する政治的圧力を軽減します。現地調査によると、料金を適切に設定すると、 建設の増加 郊外地域では。

しかし、手数料が恣意的に高い水準に設定されると、新たに住宅を建設する意欲が減退し、この国の住宅の手頃な価格の課題がさらに増大し、賃貸人や新規住宅購入者に負担がかかることになる。

2013年、最高裁判所は、すべての許可料は市や郡のサービスに対する開発の実際の影響と本質的な関連性があり、価格はほぼ比例するものでなければならないとの判決を下した。これにより、料金によって開発が妨げられるリスクが賢明に軽減されます。

フロリダ州などの一部の州では、判例はさらに進んで、料金が課せられた特定の開発に役立つインフラストラクチャーのみに資金を提供することを義務付けています。フロリダ州の人口が増加したのは偶然ではありません。 国の2倍以上のスピードで成長する 全体として、それを反映して、 新しい家に対する寛容さ 国の他の地域と比べて比較的公正な価格。

しかし、カリフォルニア州、メリーランド州、ワシントン州、アリゾナ州などの他の州では、裁判所が最高裁判所の比例原則の例外を設け、法律で定められている場合にはより高い手数料を認めている。シーツ氏の訴訟は、その例外が合憲かどうかを問うことになる。

カーブアウトの理論的根拠の一部は、有権者が投票箱での過剰な評価に対する救済策を持っているということだ。理論的には、投票で責任のある議員を排除することができる。

しかし、有権者が実際にこれを行うことができる、そして行うだろうという主張には疑わしい。住宅開発業者は有権者に占める割合が小さい。将来の住宅購入者や賃貸者、つまり地方自治体に住宅建設を阻害するのではなく奨励してもらう必要がある人々は、料金が決定されると選挙権を持たず、その管轄区域に居住することさえできないかもしれない。一方で、投票する人々は、近くにすでに住宅を所有している人々である可能性が高く、成長に抵抗する傾向があります。高い料金によって住宅供給が低く抑えられれば、彼らの不動産の価値は上がります。

住宅価格の危機は現実のものです。特にカリフォルニア州民は、需要と供給の単純な計算がホームレスを悪化させ、州内の 10 つの都市 (または大都市圏) が全米で最も物価の高い XNUMX 位にランクされる原因となっているということを理解する必要があります。 USニューズ＆ワールドレポートによると。州裁判所が、地方政治家が最も裕福な有権者に迎合し、法外な影響料を請求し、その他の方法で新たな住居を締め出すことをいつ、どこで許可しても、状況は改善されない。

最高裁判所は、2024年上半期にエルドラド郡の料金に関する判決を下す予定である。誰が設定するかに関係なく、すべての影響料金は同じ条件に従うべきであるという法的主張は有力である。そして、全国的な住宅危機の間、住宅の手頃な価格を悪化させ、必要な住宅生産を妨げる州や地方の慣行に対する経済的根拠はさらに強力になります。

チャールズ・ガードナー 弁護士であり、ジョージ メイソン大学メルカタス センターの研究員でもあります。 エミリー・ハミルトン メルカタスのアーバニティ プロジェクトのディレクターです。

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