受け 低金利 2023 年の住宅購入者が夢見ているのは住宅ローンです。 昨年の 4% の金利がまだ多くの投資家の記憶に残っているため、家を購入する際に可能な限り低い住宅ローン金利を試してみることは、ほとんど魅力的ではないように思えるかもしれません。 それで、 毎日の平均よりも XNUMX ~ XNUMX% 低い住宅ローン金利を固定する方法があったとしたらどうでしょうか。、あなたの新しい財産の売り手がすべて支払ったのですか? それは可能であり、それを取得したい場合は、 よく聞く 今日の住宅ローンの専門家が言っていることに。
このエピソードでは、XNUMX 人の融資の専門家を連れてきました。 ビル・テッサー シビックから、 クリスチャン・バッヘルダー The One Brokerage から、および レンディングワンさん マット・ナイサー、融資と貸し手、住宅ローンの金利、および 低金利ローン. これら XNUMX 人の住宅ローンの専門家はそれぞれ異なる専門知識を持っており、賃貸、主な住居、修理、転用など、さまざまなローンについて熟知しています。 BRRRR、 または、他の何か。 しかし、彼ら全員を結び付けているのは、過去 XNUMX か月間の経験です。
Once 金利 上昇し始めた, 貸し手 全国の 「腹が減った」 膨大な量のビジネスが飛び交っています。 しかし、これらの借り手はより良い貸し手を探していませんでした。 彼らはもう買いたくありませんでした。 これ 多くの住宅ローンブローカーや貸し手が「リセット」されました 今後数年間の要件、基準、および期待。 現在、このような貸し手は創造的になり、最善の方法をいくつか見つけています。 低金利を獲得するのに役立ちます あなたにXNUMXセント硬貨を請求することなく。
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デイブ:
みんなどうしたの? On the Market のホストである Dave Meyer です。今日はとてもクールなショーをお届けします。 2023 年の借入および貸出市場の状況を理解するために、経験豊富な XNUMX 人の貸し手を紹介します。ご存知のように、昨年はうんざりした話でしたが、金利は上昇しています。これにより、利用可能なローンの種類、住宅ローン会社の働き方が大きく変化しました。 また、投資家として、住宅ローン業界の複雑さを理解することは非常に役に立ちます。これは、より良いローンを取得し、より良い借り手になり、不動産投資戦略により適したより良い商品を見つけるのに役立つからです。 とてもクールなエピソードです。 活躍している方を多数ラインナップしております。 また、お勧めとして、貸し手を探している場合、または詳細を知りたい場合は、bigpockets.com/loans をチェックしてください。
それは完全に無料です。 投資家向けに具体的に取り組んでいる貸し手とつながることができる素晴らしい場所があります。 したがって、従来のローンだけでなく、債務返済負担率ローンやさまざまなブリッジ ファイナンシング オプションなどを見つけることができます。 従来の住宅購入者向けではなく、投資家向けに利用できるこれらのさまざまなローン商品について耳にするので、ぜひチェックしてください。 そして、このエピソードで本当に興味があり、もっと知りたいことを聞いた場合は、bigpockets.com/loans が最適な方法です。 それでは、少し休憩してから、貸し手パネルに戻ります。
今日は貸出パネルにようこそ。あなたの専門分野とあなたが誰であるか、クリスチャン・バヘルダーについて少し説明していただければ幸いです。あなたから始めましょう。
クリスチャン:
ええ、絶対に。 まず第一に、私をここに招待してくださったことに感謝し、喜んで参加させていただきます。 私はクリスチャンです。David Green のビジネス パートナーであり、The One Brokerage の共同所有者であり、創設者であり、マネージング ブローカーです。市場でさまざまなスタンスを取っているので、それに参加することにとても興奮しています.
デイブ:
すごい、すごい。 その役職では、主に住宅用不動産や融資に重点を置いていますか、それとも特定のニッチを持っていますか?
クリスチャン:
ええ、私たちは間違いなく少しです… 主なものから分岐するような木の枝がたくさんあります。 私たちのトランクとは何かというと、いわばXNUMX対XNUMXのレジデンシャルです。 私たちには商用プログラムと、さまざまな種類のニッチがありますが、XNUMX から XNUMX まで、従来型から DSCR までのどこにでもあり、誰かが従来型の資格を持たない場合のより創造的なローン商品のようなものです。間違いなくあなたのブランドとバター。
デイブ:
大丈夫、すごい。 マット・ナイサー、あなたは?
マット:
ええ、私たちを持ってくれてありがとう。 デイブに感謝します。 ありがとう。 Matt Neisser、私は Lending One の CEO 兼共同設立者です。 私たちは全国の投資家のための全国的な貸し手であるため、40の州があります。 私たちは、すべて 30 人から 50 人の家族、主に少しの複数家族の両方を専門としていますが、すべて XNUMX 人から XNUMX 人で長期レンタルが多いと仮定しましょう。 そのため、私たちは家主への貸付を専門としており、また、少しの修正と反転、および短期タイプの貸付プログラムも提供しています。 私たちがおそらく優れているのは、従来の貸し手とは少し異なり、資格を得るのが少し簡単な、長期貸付のXNUMX年固定金利ローンです。 そして、大規模な投資家、ノンリコース、最大 XNUMX 万ドルの資産の大規模なポートフォリオ向けのより大きなプログラムがあります。
デイブ:
素晴らしい。 素晴らしい。 そして、今日の最後のゲストは Bill Tessar です。
ビル:
ありがとう、デイブ。 シビック・フィナンシャルの社長兼最高経営責任者(CEO)であるビル・テッサー氏は、次のように述べています。 Matt の会社と同様に、私たちは全国的な貸し手であり、5、7、10/1 の I/O である DSCR 製品、ブリッジ、フィックス、フリップ、マルチファミリーなど、少数の製品に特化しています。 バランスは、おそらくブリッジ 45%、レンタル 45%、集合住宅 10% 程度です。 そして、それは40州未満だと思います。
デイブ:
おおこりゃ素晴らしい。 ええと、私たちはここで貸付について非常に豊富な経験を持っているようで、これはショーで本当に掘り下げたいと思っていたものです. 投資家として、私たちは常に貸し手と取引し、貸し手と協力していますが、あなたから聞いて、業界に対するあなたの洞察と、今後XNUMX年ほどで私たちが期待できることを知りたいです. それでは、ビル、あなたから始めましょう。 過去 XNUMX か月間の金利上昇環境は、貴社のビジネスにどのような影響を与えたと思いますか?
ビル:
私が最初に言うことは、それが私たちの業界に大きな影響を与えたということです. ですから、私が業界と言うときは、貸付業界全体を意味します。 従来の側面から考えてみると、私はキャリアの最初の 30 年間を従来の側面で過ごし、そこで多くの長期的な関係を築いてきました。危機。 そして、これらの事例の多くで、音量レベルが 80 ~ 90% 低下しました。 彼らはそれらの問題から抜け出すことができませんでした。 それは続いていると思います。 それが私たちのスペースに関連しているので、マットは、多くの小柄な中型の人々が本当にそれをあごに乗せたことに同意すると思います. 彼らは、資本パートナーによって再取引された倉庫ラインに大量のローンを抱えていたため、額面を上回って取引を行い、大幅に下回りました。
そのため、ウォール街がこれらのポートフォリオを選択しているため、これらの取引の一部は現在も行われています。 したがって、BPL側の資本市場を本当に台無しにし、まだ存在する企業にリセットを余儀なくさせ、少なくとも同等の価格水準を見つけることを余儀なくさせたと思います. つまり、オリジネーションフィーとジャンクフィーのためにオリジネーションしていたのですが、今はそのレベルだと思います。 今年の初めであることに気づき始めていると思いますが、ウォール街の連中が市場に戻ってきています。 でもええ、つまり、大きなシェイクアップ、デイブ。 そして、おそらく、スレッドにぶら下がっている周辺の貸し手のいくつかについては、もう少し来るでしょう。
デイブ:
マット、似たようなものを見たことがありますか?
マット:
ええ、つまり、私はおおむねビルに同意します。 おそらく私たち二人にとって幸運だったのは、大規模な貸し手と小規模な貸し手、そしてその中間の一種の崩壊線があったことだと思います。 あなたがその中間にいた場合、それらはおそらくそれらの人々にとってはるかに困難です. しかし、借り手に関して言えば、契約を引き受けようとする過程での大きなリセットだと思います。 おそらくここにいる聴衆のために、12 か月前に巻き戻して、昨年の 30 月に開始したとします。基本的に XNUMX 倍のレートで、XNUMX 年固定でした。クレイジー。 そして、それが最終的に起こり、人々は興奮し、人々は物を購入し、おそらく不動産を購入するためにそこにあったプレミアムを支払う余裕ができました.
そして、起こった大きな変化は、金利が私たちだけのものではなく、住宅ローン業界全体に広がっていることだと思います...へ、どのようにナビゲートしますか? 多くの投資家が苦労していたのは、私の戦略をどうするかということだと思います。 シフトする必要がありますか? 料金が 7 から 2022 に変わるのはどうすればよいですか? そして、それは非常に迅速に起こります。 おそらく史上最速だと思います。 この不確実性が、借り手や投資家が 2 年に向けて私が何をしようとしているのかを理解する上で非常に多くの不確実性を生み出していると私は考えています。ほとんどの人は、現時点ではこれがニューノーマルであることを認識しているように感じます。戦略を調整しています。 そして、第 3 四半期、第 XNUMX 四半期の人々は混乱していて、率直に言って、本当に何をすべきかわからなかったと思います。 それが私たちが見ているものです。
ビル:
マットの言うことを考えると、統計は… 利上げに入る典型的な投資家は、約67,000の取引を行っていました。 したがって、金利の上昇について考える場合は、200 ベーシス ポイント、場合によってはそれ以上としましょう。 そして今、彼らは200を稼いでおり、少なくとも私たちの経験では、投資家はまだそこにいて、彼らは従業員、より大きな会社、より大きなグループを雇っています。取引します。 彼らは購入側でより良い取引を交渉しています。 ええ、彼らの資本コストは安くなりましたが、今では請負業者がスペースに戻ってきており、サプライチェーンは少し良くなっています. したがって、彼らはいくつかの領域を取り上げ、資本コストを失います.10,000は、投資または取引の平均収益率である場合、悪い数字ではありません.
そのため、多くの投資家を実際に見たことがありません.Matt、あなたやクリスチャンのことはわかりません.多くの投資家が完全に撤退するのを見たことがありますか. 先に述べたように、彼らは期待をリセットしただけだと思います。 ボリュームの観点からは、これらの新しいレート レベルがあります。 急落は見られませんでした。これは、おそらく私にとって最大の驚きです。 少なくとも精神的には、ボリュームの観点から23がどのように見えるかを再考していましたが、実際にはまだうまくいくと思います. そして、誰もが期待をリセットし、新しい規範とともに生きていると思います.
クリスチャン:
ええ、私はあなたが話していたときに考えていましたが、それには追加のレイヤーもあると思います。特に私たち10,000人は、私たち全員が非常に投資家に焦点を合わせていることを知っています. BiggerPockets では、私たちはこの領域に入ろうとしているようなものであり、購入者が知識のある人々に集中していると思います。 誰もがその領域で成功を収めるために計画を調整できるわけではありません。 だからこそ、私たちが大規模な貸し手と小規模な貸し手について話しているとき、通常、それはちょうどボリュームの観点からだけでなく、ローンの合間にも行ったすべての人々であると思いますが、それはおそらく中間のローンの合間にあります。経験、経験がないかもしれませんが、あなたが言ったように本当に微調整システム、彼らは余分なプレミアムを作っているかもしれません、多分彼らは請負業者を節約しているかもしれません、多分彼らはサプライチェーンの安さを節約しているかもしれません、木材のコストは安いとかどうでもいい。
そして、経験豊富な投資家や、何の試練と苦難を経験してきた人々… 私はあなたたちが多くの修正と反転を行っていることを知っています. 私と一緒に、それはレンタルで正確な数を実行し、おそらく短期レンタルで正確な数を実行し、自分自身を教育することができます、男、この市場は圧縮されていますか、それとも適切なステージングでここで利用できるユニークなものがありますか? 後退は見られなかったと思いますが、少数のハンドへの集中が見られたことは確かで、これは非常に興味深い市場トレンドだと思います。
デイブ:
クリスチャン、あなたは総出来高がかなり安定した状態にとどまっているとおっしゃっていますが、それは一人当たり、投資家一人当たり、より多くの出来高を引き受ける人が減っているだけですか?
クリスチャン:
誤解したくない。 総計の出来高は減少していますが、それが私が使用できる指標である場合、投資家あたりの出来高は間違いなく-
デイブ:
今です。
クリスチャン:
そうですね、私たちが一緒に仕事をしている 10,000 人あたりの量が増えていると思います。総量が減少していることを考えると興味深いことですが、57 人あたりの量は…の最初のローンを行っています。 私たちのクライアントの多くはリピーターであり、経験豊富で、自分が何をしているかを知っており、数字を実行しており、Bill が共有したように、67 対 XNUMX を作る場合、余分な $XNUMX の保持コストがかかります。多くの投資家は今でもそれを受け入れていますよね? そして、彼らは数字を少しピボットするだけで、それを機能させる方法を見つけます。 ですから、これは私が見てきた興味深い傾向であり、私たちの会社はそこにカプセル化されています。
デイブ:
投資家の活動についてあなたが言っていることを考えると、私が興味を持っていることのXNUMXつは、XNUMX人全員が、投資家が変更に興味を持っているローンとローン商品の種類ですか? マット、あなたから始めましょう。
マット:
ええ、私は少しが答えだと思います。 そしてそれは状況によります… 繰り返しになりますが、昨年の彼らの戦略と何に依存します…彼らがレンタルポートフォリオを構築し、多くのクライアントと私が BiggerPockets で見ているものに依存しているとしたら、BRRRR 戦略が来るようなものです。で、購入し、改修し、できれば借り換えを行い、株式を引き出します。 私が見た最大の変化は、彼らが実際にエクイティを発揮するという課題であると思います.この時点で、彼らが以前に持っていた、または少し慣れてきた速度を維持するために. 2022 ~ XNUMX 年前のことだと思いますが、私が行ったすべての取引ですべての株式を引き出すという認識はなかったと思います。 少なくとも、私はその取引でいくらかのエクイティを保っていた。 そして、特にCOVIDで、価格が非常に急速に上昇して人々が慣れてきたとき、考え方が少し変わったと思います.XNUMX年に向けて、基本的にはすべての取引で株式を引き出し、続けなければなりません.
これは真のプロダクト シフトではありませんが、バックエンドで借り換えを行い、その後評価を試みるというシフトを見てきました。購入側でこの同じ取引レベルを維持できますか?またはXNUMX年前に効果的に? だから、それは私が少し気づいていることのXNUMXつです。 正直なところ、一部の市場では価値がすでに XNUMX ~ XNUMX% 下がっています。 明らかに、すべての市場でそうであるとは思いませんが、鑑定士からは、両方の値が少し、または少なくともより保守的な値で見られます. そして、このLTVがあり、それらは… クローズするには少しのお金を持ってくる必要があるかもしれません。これは、過去数年間取引を行ってきた多くの人々にとって奇妙な概念です. それでも-
デイブ:
想像してみろ。
マット:
XNUMX年前にさかのぼると、それは予想通りでした。
クリスチャン:
ええ、私は確かにそれに便乗できます。 投資した資金を 60% キャッシュアウトしなければ、BRRRR が失敗するという会話が何回あったかわかりません。 なんてことはありません、あなたはそれのXNUMX%を取り戻しています。それを続けてください。 戦略が完全に無効になるわけではありません。 ただ、それはピボットですよね?
ビル:
ええ、デイブ、私たちが見てきたことは、私が24か月を振り返ると、私たちは重いブリッジと修正と反転であり、その後レンタルで本当に非常に重くなりました. 私は成功の一部だと思います。Matt さんもおそらくこれをご覧になっていると思いますが、貸し手がクロージング テーブルで提供できなかった多くのローンと顧客を継承しました。 それで、それは本当に有機的な成長でしたか、それとも私たちは適切な場所、適切な時期に持続力を持っていたのでしょうか、おそらく後者でしたか? そのため、2022 年までのボリュームではなく、レンタルユニットの大きな変動が見られ、ほぼ 65% に達しました。 昨年の成約は約 65 億で、そのうちの XNUMX% はレンタルでした。 前四半期、そして今四半期に入り、パイプラインを見ると、投資家が現在行っていることは、前払いに縛られたくないため、ブリッジでより高い WAC を支払っているだけです。これらの高クーポンのレンタル ローンは、近い将来金利が下がると信じています。
それが本当かどうかにかかわらず、私はそれを理解しています。 マット、あなたかクリスチャンが最後の会議を聞いたかどうかはわかりません。 私は IMN カンファレンスに参加していましたが、彼らは新製品について話していました。 そして、そこに浮かんでいる製品の50つは、レンタルと前払いとブリッジのハイブリッドのようなものです. したがって、WAC はブリッジよりも少し低く、レンタルよりも少し高く、プリペイド コンポーネントはありません。 したがって、人々は遊牧民の土地に少しの間入って、料金が上がるか下がるかを判断することができます。 おそらく長期的には下落するでしょうが、今四半期は少し不安定です。 でもええ、だから今、私たちはレンタルへのブリッジで50/XNUMXです. 最近、大きな揺れが見られます。
デイブ:
そして、リスナーのためだけの WAC は加重平均資本コストですよね?
ビル:
ええ、加重平均クーポンです。 ごめん。 うん。
デイブ:
あ、クーポン。 うん。 わかった。
ビル:
私の妻はいつも、私がこの中にいる私の男の子たちと話しているとき...私たちはテーブルで話していると、彼女は「あなたたちは外国人のように聞こえる」と言います。
デイブ:
いいえ、追跡していることを確認したいだけです。 それから…クリスチャン、私は住宅スペースに特に興味があります。売り手が人々のために値下げ価格を購入しているという話をよく耳にします。 あなたはそれをかなり頻繁に見ていますか?
クリスチャン:
そうそう。 先月、私たちは少し内部監査を行ったと思います。 私たちは得たと思います… 私たちの購入では、90%の販売者クレジットを得たと思います.
デイブ:
ああすごい。
クリスチャン:
つまり、そのレベルだったということです… もちろん、それは私たちが一緒に働いている不動産業者のようなものであり、私たちは彼らの指導も支援しています. ねえ、私たちは 2/1 バイダウン プログラムを持っています。売り手のクレジットを交渉してください。 売り手、家は90日間市場に出回っています。 いくつかの不動産業者がそれに気付くと、それは一種の明らかな傾向になります. しかし、特に… 私たちの借り手も指導を受けているので、彼らは不動産業者に「ねえ、12 か月前、2 か月前の金利を取得したい」などとアドバイスしています。 それに、1/2バイダウンプログラムは一時的なバイダウンですよね? つまり、これは現在、従来のスペースで非常に大きな製品であり、最初の年は 1% 低く、3 年目は 2% 低くなります。 そして、その時点で少し高くなる 1/XNUMX/XNUMX バイダウンさえあります。
しかし、それらは本当にクールな製品であり、私たちはそれを大いに活用しています. ビル、あなたたちでさえ、シビックが買収されたかどうかはわかりません。 誰もが理解しているように、私はブローカーです。 私は実際に Civic と Lending One の両方と仕事をしているので、彼らの卸売りスペースにいるので、彼らの製品にある程度精通していますが、皆さんがそれらをもっと見ているかどうかはわかりません. 皆さんがバイダウン プログラムを実施しているかどうかはわかりませんが、それは私の経験です。
ビル:
いずれにせよ、ローンは BPL 側では高額です。 従来の方法では、少しのリベートから始めると、パーが得られ、スルー ポイントを購入します。 おそらくマットや私が目にするものとは少し異なります。なぜなら、人々はそのレートを下げて購入する場合、かなりのポイントを支払っているからです。 ローンはまだどこかに価値がなければなりません。 そうそう、あまり見かけません。 クリスチャン、あなたの側では、国内最大の企業のいくつかとのつながりを持っているだけで、彼らは新製品を出さなければならず、今のような新製品を出さなければならないと信じています。企業、上場企業は倒産します。
クリスチャン:
百パーセント。
ビル:
彼らは来なければなりません… 3/2/1 のバイダウンは、開始レートの I/O で適格となる、段階的な支払いの住宅ローンです。 不動産の価値が現在それほど不確実ではない場合、一部の地域では、06、08 年のように、NegAm ローンが市場に戻ってきていることがわかります。 だから私は彼らが持っていると思います…従来のスペースの大部分を救うために従来のスペースができる唯一のことは、市場がそこに戻って購入するのを刺激する製品を出すことです。 そして、あなたは今それをやっています、クリスチャン、あなたが言ったことで。 より多くのものが来ており、グループをリードする方法ですが、さらに多くが来ています。
クリスチャン:
私は借り手のためにそれを指摘することを確認したい. これらのプログラムはそうではないということを私が聞いたのは、おそらくこれが最善の方法です...多くの人々が、プログラムは住宅市場を救うためのものであり、人々が法外な価格を支払うことができるように、これらの一時的な金利の買い戻しを行うことであると私たちに言いました。 それは目標ではありません。 それはまさにビルが言ったことです。 これが起こらなければならないことです。 ローンが必要です-
デイブ:
貸金業者を救うために。 それはあなたが言っていることです。 保存するためではありません…はい。
クリスチャン:
ある程度の容量で。 うん。 そして当然のことながら、これらの人たちは別のスペースにいて、次に非 QM にいて、ブリッジして修正してフリップしています。 しかし、大きな…つまり、LoanDepot Wholesaleが倒産したことを聞いたかどうかはわかりませんよね? つまり、彼らはもうブローカーとは仕事をしていません。 つまり、これらの非常に大規模な貸し手があり、大小の種類の州について話していました。 AmeriSaves や LoanDepot Wholesales など、大手の貸し手もこの分野から抜け出しました。 それで、それには少しあります、デイブ。 彼らは、正しい方向に進んだときに面目を保つために、これらのプログラムを考え出さなければなりませんでした。
デイブ:
ですから、みんながこれを追跡していることを確認するために、現在、2/1 のようなプログラムがあり、基本的に金利を買い下げることができるようです。 Christian は、金利を 2 年間で 1%、その後 XNUMX% で購入できる例を挙げました。 そして、リスナーとして、または借り手として考えることができる傾向は、それにはお金がかかるということです. 金利を下げるにはポイントを購入する必要があります。 しかし、このタイプの市場では通常は意欲的な売り手であるこの売り手がいる傾向があり、それらのポイントをあなたのために買い取ってくれるので、あなたは購入を得ることができ、売り手のダイムでより低い金利を得ることができます. しかし、ビルとクリスチャンが言っていることは、これはほんの始まりに過ぎず、潜在的に、そして今後数ヶ月で借り手のために出てくる他の借り手にとって魅力的なローン商品があるかもしれないということです. ですから、リスナーがこの情報を常に把握できる場所に関する推奨事項があるかどうか知りたいです。 投資家にとって有益と思われるインセンティブや新製品はどのようなものでしょうか?
ビル:
クリスチャンは彼の会社でかなり良い仕事をしていると思いますが、実際には遠くを見る必要はありません. 彼らはあなたを見つけるでしょう。
クリスチャン:
それはまさに私が言おうとしていたことです。 つまり、私たち全員が BiggerPockets に参加しています。 あなたがネットワークや環境にいるだけなら、比較的検索しているだけでも、情報はあなたを見つけるでしょう. だから、ブローカーと一緒に、私の会社のXNUMX人からこれらの人のXNUMX人のために融資担当者と一緒に来てください。 続けたいなら、それは本当に何かです…つまり、デイブと私は、彼がエスクローにいたときに新しいプログラムが出てきたときに私たちがやっているシリーズのエピソードを持っていました. それは取引のためでした。
デイブ、わかりません。彼らがあなたを連れてきたと思った後、あなたはそのエピソードの背景にいたと思います。 そして私たちは方向転換し、ローンを完全にキャンセルし、まったく別の製品で新しいローンを開始しました。彼が私が提供しなければならないものに非常に細かく調整されていたので、私たちはそれを知っていました。明らかに私たちはビジネスパートナーです。彼が探していたもの。 そのため、融資担当者とのコミュニケーションが重要です
ビル:
そして、実際には、これを解決しようとしているのは貸し手だけではないと思います。 これはウォール街で解決されています。 時間の使い方がわからない債券トレーダーがたくさんいます。 グリーンの後ろを考えてみてください。 マットと私は先ほどゴルフについて話していましたが、グリーンの後方について考えてみてください。 従来の側には取引がないため、この問題は現在ウォール街で解決されています。 取引はありません。 それはタンブルウィードであり、古い西部劇について考える方法です.
ええ、私は彼らが製品を出すと思います。 第 3 クォーターがそれを示さなかったことに、私は実際にはかなり驚かされました。今四半期は、市場にとって有益なものが見られると言うでしょう。 Dave さん、私が 2/1/2 バイダウンまたは 1/3 バイダウンについて考えるとき、私はそれを製品として考えています。 次に、クリスチャンの戦略を採用して、その開始レートを下げて購入することもできますが、製品は 2/1/27 で、残りの XNUMX 年間は Am です。 しかし、あなたはそのローンを買い取ることができ、今あなたは人々が腕を動かして生活できる金利について話しているのですよね?
デイブ:
ええ、絶対に。 それについて7つのこと。 まず、この会話は、見出しを見たからといって、現在の金利がいくらで、それがあなたが支払うものであり、実際に外に出て、実際に入手できるものを見て、これらの新製品のいくつかについて学びましょう。 質問させてください、マット、皆さんもそうだと思いますが、人々が快適に過ごせるこれらの新製品のいくつかを通して、金利は見られますか? 市場だけを見ているように見えるので、XNUMX% に達すると、すべてが狂ってしまいます。 つまり、物事は本当に停止しました。 ありますか… 買い手と借り手が許容できるレートだと感じているスイート スポットとは何かという感覚はありますか?
マット:
また、前に示したように、あなたが取引を開始する場合... 私が取引を引き受けており、投資家側で話している場合、私は私のように従来の種類について話します.私の家を探している住宅購入者です。 私が投資家で、初日から引き受けを行い、利率が 7% になると言って、10 か月前または 5 か月前に XNUMX% 払いすぎていた今、その取引で XNUMX% 割引を受けることができるとします。それは許容範囲ですが、実際にそれを行うのが快適になるという精神的なことです。 XNUMX ~ XNUMX か月前、レートが XNUMX から XNUMX になった場合、人々はびくびくし始めたと思います。 そしてそれが XNUMX か XNUMX に跳ね上がり、それが XNUMX を下回ったとき、それは精神的な引き金になりました。
しかし、実際には、私の個人的な見解では、誰かが初日から引受けを行う場合、その取引を正しく適用できることを評価している限り、彼らはどんなレートでも快適に感じることができるというものです。 そして、それは売り手がまだ調整されていなかったということでした. 売り手が今調整し始めていると思います。 そして、従来の側面では、あなたはそれを見始めているということです. 在庫がまったくないようですが、以前のすべてのものを見ています… 少なくとも私がフォローしている私の市場では、リスト側で値下げが見られます。 悲鳴を上げる取引はまだないと思いますが、少なくとも方向性としては正しい方向に進んでいます。
ですから、それのいくつかは、人々との精神的な限界点であり、「わかりました」と言っているだけだと思います。 金利が突然5%に戻るわけではないことはわかっています。 それは本当に 200 か月前のことでした。ビルが言ったように、借り手の半分は、物事が XNUMX かそれ以上になったとき、XNUMX か月後に何らかの形でハイタッチが再び行われるだろうとまだ頭の中で考えていました。連邦準備制度理事会は、何が起こっているのかを説明しました。 そして、人々は始めたと思います。これは、XNUMX か月でランダムに XNUMX ベーシス ポイント下がることはありません。 それが私が見ているものです。
ビル:
マット、それはブルズアイだと思います。 株式市場について考え、金利について考え、不動産の価値について考えてみてください。 物事が大きく動いているとき、スマートマネーは一歩下がって、これが前後にガタガタと揺れ続けるのか、それともちょうど落ち着いたのかを理解しようとするだけだといつも思います。新しい基準? その通りだと思います、マット。 金利に関しては、それは見通しです。 過去 12 か月間を見ると、金利は最悪です。 過去 25 年間を見ると、金利は良好です。 過去 36 年間を見れば、金利は間違いなく素晴らしいものになる可能性があります。 しかし、私たちは信じられないほどの低金利市場に XNUMX 年間住んでいました。 そして従来の側面では、彼らは XNUMX か月で XNUMX ~ XNUMX 回顧客を書き直していました。
やあ、ビル、マットです。ちょうど 2.75 と XNUMX 分の XNUMX、XNUMX、ポイントなし、手数料なし、書類を送って署名することをお知らせしたいと思います。 しかも半額ポイント還元。 そして、彼らは文字通りそれらの借り手を階段状に下げます。 それらの借り手は、ほとんどの場合、死亡、離婚、または誰かが上または下に移動しない限り、それらのローンに触れることはありません. 誰も XNUMX や XNUMX に触れたくないので、実際には XNUMX 秒が拡大しているように見えると思います。 両方とも… XNUMX 秒に XNUMX ~ XNUMX% で、XNUMX 年後には XNUMX 秒でキャッシュアウトの再計算が行われます。 だから私はあなたがぴったりだと思います、マット。 私たちは見ています… 連邦準備制度理事会はおそらく終わりに近づいています。 次回は、彼らが何をするにしても、おそらく、おそらくそれです。
彼らはただそれを言う必要があります。 彼らがそれを言うと、賢いお金が戻ってくるのを見ると思います。 つまり、オーバーナイト貸出金利の観点から考えると、現時点では 10 年の方が優れています。 私たちは上場銀行によって所有されています。 オーバーナイトの資金コストは大幅に上昇しましたが、私は住宅ローンの専門家であるため、10 年は XNUMX 回の利上げ前よりもはるかに低くなっています。 そういう意味では興味深いですが、金利が下がるということを教えてくれると思います。 魔法の杖があれば、年末には、BPL と従来のスペースの両方で、現在よりも低いレートが表示されることになります。
デイブ:
それは良いセグエです。 ここでビルが何を言っているのかを明確にするために、私たちはショーでこれについて何度も議論しましたが、連邦準備制度理事会が管理しているのは、管理されている住宅ローン金利ではないフェデラル ファンド レートです。住宅ローン金利は10年国債の利回りです。 ビルがちょうど言ったように、FRB がフェデラル ファンド レートを引き上げたにもかかわらず、10 年物は 4% を下回りました。 今日はどこだかわかりません。 昨日は3.7くらいだったと思います。 そのため、貸出金利が少なくとも減速しており、2023 年末にかけて低下し始める可能性があるという兆候があります。 そしてビル、あなたはちょうどあなたのものを与えました。 クリスチャン、2023 年にかけて金利はどこに向かっていると思いますか?
クリスチャン:
ええ、私は皆と同意見です。 彼らはもっと資本市場側にいると思うので、皆さんは非常に複雑な理解を持っていると思いますよね? ブローカー側の私は、はるかにクライアントに面しています。 私は明らかに何が起こっているのかについていきます。 私が言いたいのは… 特に需要とクライアントを本当に動かしているものにそれを描きたいということです. 誰もが求める金利ではないと思います。 安定感はそこそこあると思います。 私たちはこの12か月の期間を経て、私が事前承認を得て、家を購入するのにどれくらいの時間がかかるかを知っています. 事前承認を得るのに数日、クレジットは 60 日間しか有効ではありません。 それにはプロセスがあります。 多くの場合、家を建てるまでに 10 日、60 日、90 日かかります。
金利が 12 か月にわたってその期間に XNUMX ポイント変化している場合、誰も買いたがらないようなものです。実際に XNUMX つ取得します。これは、レートの XNUMX ~ XNUMX% の違いについて話していることです。 ですから、誰もが特に求めているレートではないと思います。 これは単なる魔法ではないと思います…金利が XNUMX 倍に戻った場合、準備は万端です。 この時点で自分のレートがいくらになるかについて、ある程度の自信を持てますか? 家を探すのにかかる時間を大幅に変えたくありません。
そして、私はみんなが言っていることを倍加します。 明らかにFRBが永遠にそれを行うことはできないと思います. COVIDの間に0%になったということなので、彼らは余裕を持って構築しようとしていると思います。 つまり、歴史的に、彼らは金利の低下を利用して経済を刺激してきましたが、それによって金利を下げる余裕がない限り、金利を下げることはできませんよね? 私が考えているのは、彼らがおそらく将来的に再び刺激するのに十分なレバレッジを持ち、私たちはこのジェットコースターを何度も何度もプレイするところまでそれを構築しているということですよね?
デイブ:
絶対。 うん。 それで、マット、あなたが何か洞察を持っているなら私が興味を持っている金利に関する他のことの170つは、FRBが金利を引き上げているにもかかわらず、彼らは自分たちのことをやっているということです.フェデラルファンド金利と少なくとも従来の住宅ローンとの間のスプレッドです.商業サイドに詳しくないけど、今異常に高いの? 通常、それは 190、200 ベーシス ポイントのようなものです。 まだXNUMX超えてると思います。 資本市場に関するあなたとビルの知識から、なぜそれがこれほど高いのか、また今後 XNUMX 年で変化すると思うかどうか教えていただけますか?
マット:
ええ、いろいろなことが起こっています。 ビルが指摘したように、一般に債券投資家、そして広くウォール街は現在、過去第 3 四半期、第 4 四半期に住宅ローンの場合、少し不確実性があり、それは買い手の流動性が枯渇したことを意味します。 第 XNUMX に、政府が保有する抵当貸借対照表は歴史的に大きく、おそらく前例のないものであり、その規模と規模の点でこれまでになかったものです。 彼らが所有しているのは、それが XNUMX 兆か XNUMX 兆かどうかは忘れましたが、それが何であれ、ビル、おそらく住宅ローンのハンドルのどこかにあると思います。 そして、そのうちのいずれかを売却するか、それを解消する必要があります。 人々はそれがどうなるか分からない。 つまり、これまで存在したことのない、前例のない規模の巨大なネット販売者が、ある時点で販売される可能性があるこの在庫に座っています。 それは多くの不確実性を生み出します。 そして XNUMX つ目は、金利が非常に高いということです。つまり、金利が非常に高い場合、人々はそのローンがある時点で前払いされると想定する必要があり、この逆が生じます。
デイブ:
うわー。
クリスチャン:
それはトリッキーな部分です。 はい。
ビル:
そこがブルズアイです。
クリスチャン:
うん。 これ以上同意できませんでした。
ビル:
彼は正しい。 それでおしまい。 マット、それはブルズアイです。 ただ…考えてみてください、率は7%です。 それが30年も続くと誰が信じますか? それが予約されると誰が信じますか... あなたが従来のローンの購入者であっても、破綻するには36か月から40か月の間、帳簿にローンを持っている必要があると思います. 数字的にはそうだと思います。 それについて考えてください。 30 年の XNUMX 分の XNUMX または XNUMX 分の XNUMX が帳簿に記載されると誰が信じますか? あのクソ野郎どもは二流のクリスチャンから電話を受けるだろう-
クリスチャン:
金利が 2.99 になったとき、XNUMX 年半はすべて食べ尽くされました。 私はそれ以上に同意できませんでした。
ビル:
そうです、しかし、マット。 それは、男です、それはそれらです.そして、これはマットが以前に言及した一種の恐ろしいことです. 政府のことを考えてみてください。政府がその低金利でそれほど多くのローンを持っていなかった場合、以前にコメントしたこと、死、離婚、人々が立ち去る前の人生を変える出来事に戻ります。それらの住宅ローンの。 彼らはそれに匹敵する家を買う余裕がありません。 今日の金利まで上がると、ほとんどの人はできません。 そして、彼らはただ座っているだけで、不動産の在庫にいくらかの圧力がかかり、おそらく他のすべてのがらくたが進行中の評価に役立ちます. 興味深い研究ですが、政府がこれらの住宅ローンの一部を取り除こうとしたら、あごをつけなければならなくなると思います.
デイブ:
それはあなたが言ったことを魅力的です.36か月から40か月でローンを破ることができます. そして、ほとんどの人が金利が下がると予測していますが、おそらく 23 年ではないかもしれませんが、少なくとも 24 年、あるいは 25 年には下がるでしょう。 だからこそ、貸し手はこの余分なスプレッドを拡大して、その損益分岐点を加速させているのだと思います。
マット:
そして明確にするために、あなたが知っているように、そして誰もが理解しています。 貸し手自身、これは彼らにとってより有益ではありません。 少しの間、私たちを脇に置いてください…私たちは住宅ローン市場のほんの一部です。 私たちは皆、胸を張って自分が大きいと思っていますが、この住宅ローン市場全体ではブヨのようです。 したがって、住宅ローン市場全体に目を向けると、それらの人々は今よりも利益を上げているわけではありません.スプレッドがそのままであっても、彼らは長い間最も利益を上げていません。マージン、市場に組み込まれたリスク プレミアムにすぎません。 そして、彼らはローンをすぐに売却しており、利益率はこれまでで最悪です。 ですから、今は奇妙なダイナミクスです。
ビル:
LoanDepot Wholesale や、四半期ごとに利益を出し、数億ドルを印刷していた FOA の大物だった場合、それは最高のビジネスでした。 ええ、大きなものは本当に苦しんでいます。
クリスチャン:
うん。 つまり、考えられません… 12 か月前と同じアカウント エグゼクティブがいるところで、提携している貸し手が 150 つほどあります。 あまり多くありません。 アカウントエグゼクティブは、つまり、XNUMXを超える貸し手パートナーシップを持っています.
デイブ:
うわー。
クリスチャン:
つまり、アカウントエグゼクティブが全面的に解雇されたようなものです。 そして面白いことに、この二人は実際には同じ人物を持っています。 しかし、ビルが言ったように、まさにそれがあるというのは、私にとってただワイルドです. それは確かに感じます。
ビル:
Matt の言うとおりです。私たちのスペースで最大の XNUMX つの貸し手を取ると、これらの貸し手は、これらの貸し手の一部が XNUMX 週間から XNUMX 週間で行っていたのと同じくらい多くのことを XNUMX 年で行います。 リンゴやカブだけじゃない。
デイブ:
うん。 ええと、これは魅力的で、私はかなり多くのことを学びましたが、残念ながら、ここから出なければなりません. しかし、今年を迎える借り手と投資家へのアドバイスと、ここで急速に変化する債券市場をナビゲートする方法について、皆さんからのアドバイスをぜひお聞きしたいと思います。 クリスチャン、あなたから始めましょう。 知恵の言葉はありますか?
クリスチャン:
ええ、私は尋ねられるたびに、いつも同じように答えてきたと思います. 不動産、仮想通貨、株式市場などで成功する人が減っていると聞いていますが、知識とその分野に精通した人に囲まれている場合は、権利を得ることができます。そのトップ 10、20% の生産者になるためのガイダンス。 そして、それらは困難な時期にお金を稼ぐ人々です。 つまり、今でも株式市場で成功している人がいます。 それはおそらく、より優れた人々、より知識が豊富な人々、より情報に通じた人々、より多くの情報にアクセスできる人々です。
一方、多くの市場が影響を受け、多くの市場がそれらを閉鎖しているにもかかわらず、短期レンタルで成功している人がまだいます. それらをうまく実行する方法について十分な教育を受け、精通している人々は、その時代を通して繁栄します。 だから、それに囲まれてください。 このようなものを聞いて、私と一緒に、ビルと一緒に、マットと一緒に。 つまり、業界の専門家であり、彼らは自分が何をしているかを知っている人々と協力し、それがあなたが本当にできることは、勝つために自分自身を最高の位置に置くことだけです. もし勝てたとしても、それは驚くことではありませんよね?
デイブ:
素晴らしい。 素晴らしい。 ビル、あなたはどうですか?
ビル:
ええ、見てください、私は一年を通してこれらのパネルの多くに座っていましたが、過去XNUMXか月間、私は自分が島にいる個人のように感じました. 私はすべての運命と暗がり、インフレ、景気後退、不動産価格の下落を聞いてきました。 私はそのすべてを聞いたことがあります。 しかし、需要と供給の観点から見ると、XNUMX 万戸近くの住宅が水中にあります。 そして、私が先に述べた低金利と、それらの人々がそれらの取引を借り換えたり売却したりしないということを信じるなら、それは問題を悪化させると思います.
だから私は、短期的にも長期的にも、不動産に対して非常に強気です。 23 か月よりも今日の方が良い取引ができると思います。 少し交渉することもできますし、もう少し要求することもできます。 定価以上の支払いをしているわけではなく、取引で不測の事態が発生しており、ポイントで販売者からの譲歩を得ているなど、すべてのものを手に入れています。 それは素晴らしいことです。 だから私は不動産に強気なので、もし私が推薦するなら、あなたはパートナーシップを調整しなければならないと思います. つまり、BPL 側では Matt や私たちのような会社に接続し、従来型の Christians のような会社に接続します。 あなたは素晴らしい不動産業者を手に入れ、何人かの素晴らしい請負業者を手に入れ、良いベンダー関係を築きます。 そして、今日のパートナーシップは、投資家が成功すると信じているかどうかという点で、24年とXNUMX年を経て大きな違いを生むと思います.
デイブ:
素晴らしい。 素晴らしい。 マット、私たちを連れ出して。 今年の借り手へのアドバイスは何ですか?
マット:
私が借り手に言いたいことの10つは、金利に賭けないようにすることです. わかった。 世界で最もクレイジーな賭けの 10 つだからです。 したがって、それはあなたが下しているオールオアナッシングの決定ではありません. 今後 20 年間で XNUMX 件の物件を購入する予定がある場合、またはそれを自分の規模に掛け合わせると、その決定を今後 XNUMX 年間で XNUMX ~ XNUMX 件に広げることができます。 だからあなたはする必要はありません…あなたはXNUMXつの大きな賭けをしていません. わかった。 今月はわかりませんが、私の率は本来あるべきよりも少し高いかもしれませんが、来月または今から XNUMX か月後は、以前よりも少し低くなるかもしれません。 株式市場でドル コスト平均法の概念を聞いたことがあるなら、私はそれを借入と同じように考えません。 、わかりました、いくつか勝ちました、いくつか負けました。 その時間枠での私の平均は何ですか、私は取引に満足していますか、まだ鉛筆. それが私がそれを見る方法です。
デイブ:
それは素晴らしいアドバイスです。 私はそれがとても好きです。 わかった。 では、よろしくお願いします。 マット、もっと知りたい人はどこであなたとつながることができますか?
マット:
はい、lendingone.com です。 お世話になります。 電話をかけるだけです。電話をかけることができます。誰かをライブに連れて行きます。 常にスタッフがいるので、おそらく最も簡単です。
デイブ:
よし、素晴らしい。 あなたはどうですか、ビル?
ビル:
civicfs.com。
デイブ:
わかった。 そしてクリスチャン?
クリスチャン:
同じこと、the1brokerage.com. 私たちは皆、ただの社名.comです。 ええ、私たちは皆、簡単に見つけることができます。 私たちも BiggerPockets に参加しています。
デイブ:
簡単に。
クリスチャン:
ええ、私たちは皆 BiggerPockets に参加しています。 BiggerPockets の貸し手検索ツールにアクセスすると、誰かを見つけるための素晴らしいリソースになります。
デイブ:
わかりました。ありがとうございます。 ここに来て、洞察と経験を共有してくださったことに感謝します。
ビル:
いいことだ、みんな。 ありがとう。
マット:
素晴らしい。 みんなありがとう。 感謝します。
クリスチャン:
ありがとうございます。
デイブ:
わかりました。洞察と知識を私たちと共有してくれた Christian、Bill、Matt に感謝します。 とても面白かったです。 私は多くのことを学びました。 繰り返しますが、これは人々が私にいつも尋ねることです。彼らは、どのくらいの金利を求めるべきか、または私はこの種のローンの資格があるとは思わないか、こういう借金? 彼らは私に尋ねますが、私にはわかりません。 ですから、このような環境では、貸し手とつながることが非常に重要だと思います. 取引をしなくても、5、XNUMX 人に電話してみてください。 このショーで学んだように、人々は売り手の買い取りと買いポイントを使用して XNUMX% の金利を得ています。 そして、貸し手が人々に今すぐ購入し、今すぐ借りる動機を与えるために、これらのさまざまな商品が登場しています。
ですから、メディアや新聞などで金利が 7% であるという見出しを目にしたからといって、ただ思い込んではいけません。 これらのトップラインのものだけでなく、特に投資家向けに、さまざまな製品が利用可能です。 これが私の最大の教訓でした。誰かと話をして、あなたの仮定が正しいかどうかを確認するか、今後XNUMX年間に行う予定の取引を借りるための創造的な方法についてもっと学ぶことです. 今日はここまでです。 このエピソードがお役に立てば幸いです。 もしそうなら、Apple または Spotify のいずれかで XNUMX つ星のレビューをいただければ幸いです。 このエピソードについて質問がある場合は、BiggerPockets または Instagram (@thedatadeli) で私を見つけることができます。 皆様、ご清聴ありがとうございました。 次回はオン・ザ・マーケットでお会いしましょう。
On The Market は、私、Dave Meyer、および Kailyn Bennett によって作成され、Kailyn Bennett によってプロデュースされ、Joel Esparza と Onyx Media によって編集され、Pooja Jindal によって調査されました。BiggerPockets チーム全体に大きな感謝を捧げます。
番組「On The Market」の内容は単なる意見です。 すべてのリスナーは、データポイント、意見、投資戦略を独自に検証する必要があります。
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このエピソードでは、
- 認定条件 FRBはの料金値上げの決定 貸付業界が巨額のビジネスを失う原因となった
- 不動産の引受と短期投資家の理由 変更する必要があります 彼らのやり方 取引を分析する
- BRRRRの投資家にとって悪いニュース そして、この戦略が今後数年間一時停止する可能性がある理由
- 新低金利ローン商品 住宅購入者が利用できる
- 住宅ローン金利の予測 レートが失速(または低下)し始める可能性がある場合
- 今日の市場における借り手へのアドバイス なぜ金利上昇を恐れてはいけないのか
- So はるかに!
ショーからのリンク
クリスチャン、マット、ビルとつながる:
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BiggerPocketsによる注記: これらは著者によって書かれた意見であり、必ずしもBiggerPocketsの意見を表すものではありません。
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- ポッドキャスト
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- 時間枠
- <font style="vertical-align: inherit;">回数</font>
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