賃貸物件を売却する方法（税金が低く、最も利益が高い）

賃貸物件を売却する方法（税金が低く、最も利益が高い）

タイムスタンプ：11年2024月1日午前57時XNUMX分
ソースノード： 3056548

住宅在庫は依然として少ないため、住宅価格は高くなっています。多くの地域では、買い手の数が市場に出ている住宅の数をはるかに上回っており、売り手市場が形成されています。

数年 (または数十年) 前に賃貸不動産を購入した場合、理想的な投資収益率を得るには今が売却の最適な時期であると判断するかもしれません。

ただし、賃貸物件の売却は、本拠地よりも複雑になる可能性があります。テナント、税金への影響、利益を損なう可能性のあるその他の予期せぬコストについて考慮する必要があります。 

幸いなことに、FastExpert のチームがお手伝いいたします。このガイドを使用して、投資を最大限に活用するために賃貸物件を売却する方法を学びましょう。 

1. 不動産投資の経験を持つ不動産業者を雇う

賃貸物件を売却するときの最初のステップは、この種の販売を専門とする不動産業者を雇うことです。お住いの地域の不動産投資家に相談して、協力を希望するエージェントが何人かいるかどうかを確認してください。も使用できます ファストエキスパート 投資用住宅を専門とする不動産業者を見つけるため。 

～するための時間を確保しておきます 少なくとも3人の不動産業者に面接する 最高の人材を雇う前に。 質問をする 彼らが販売する住宅の種類と、それらをどのようにマーケティングするかについて。現在賃貸物件にテナントがいる場合は、新しい所有者への移行をどのように処理するかを尋ねてください。

これは、賃貸人を保護する現地の法律に関するエージェントの知識を理解するのに役立ちます。キャピタルゲイン税を回避したい場合は、税法の知識について尋ねることもできます。 

不動産市場に関する詳しい知識を持つ不動産業者を見つける必要があるだけでなく、その業者が専門家として適しているかどうかも確認する必要があります。不動産業者とは毎日 (または少なくとも週に数回) 話すことになるので、彼らと仲良くなる必要があります。性格が合うという理由だけで、ある不動産業者を他の不動産業者よりも選ぶのは問題ありません。

2. キャピタルゲイン税を効果的に扱う

　 キャピタルゲイン税 投資不動産を売却する準備をする際に最も注意しなければならないことです。家を20年以上所有している場合は、長期譲渡所得税を支払うことになります。これらの税率は所得に応じて最大 XNUMX% に達する場合があります。

知っておくべき主なことは、キャピタルゲイン税は住宅の売却による利益に対してのみ支払うということです。購入価格が 125,000 ドルで、それを 500,000 ドルで販売する場合、課税所得は 375,000 ドルから始まります。  

さらに、税金を安くする方法は他にもあります。不動産業者の手数料を含め、住宅のマーケティングと販売に関連するすべての費用を追跡します。これらのコストにより、総利益が減少します。上記と同じ例を使用すると、 6パーセントの手数料 500,000万ドルの家を売る場合、30,000万ドルかかります。これにより、課税対象利益は 345,000 ドルに減ります。 

納税額を計算する際には、すべての項目が重要になります。これが、経験豊富な不動産業者を雇ったり、信頼できる会計士と協力したりすることで費用の節約につながるもう 1 つの理由です。

納税猶予のために 1031 Exchange を利用する

税額を軽減または延期する方法は他にもあります。あ 1031エクスチェンジ 住宅の売却益を使って別の投資用不動産を購入する場合に使用されます。

たとえば、別の州に引っ越して、賃貸不動産投資を持ち歩きたい場合は、家を売却して、新しい町で別の家を購入し、1031 Exchange を使用して税金を延期することができます。

これは免除ではなく延期であることに注意してください。将来、賃貸物件を売却する際には譲渡所得税を支払う必要があります。 

1031 Exchange には複数のルールが関係します。次回の購入が対象となるかどうかを確認するために、信頼できる不動産業者または税理士がいることを確認してください。  

売却する前にレンタルを検討してください

キャピタルゲイン税の支払いを完全に回避する方法は他にもあります。たとえば、賃貸物件を急いで売却する必要がない場合は、その賃貸物件に主な住居として住むことができます。の IRS は税控除を提供します 過去 5 年間のうち少なくとも 2 年間、所有者が居住していた住宅の販売が対象となります。現在その物件に空き家がある場合は、引っ越して永住地にし、2年後に家を売却することも可能です。

この家があなたの本住居であることを証明する必要があります。これは通常、引っ越しを反映するために運転免許証やその他の書類を変更することを意味します。 

この免除は、引っ越しを希望する住宅所有者を保護することを目的としています。平均的な住宅販売者は、投資用賃貸物件を販売しているわけではないため、キャピタルゲインについて心配する必要はありません。  

3. テナントのリース契約を倫理的に管理する

賃貸物件の売却に関する最も頻繁な議論の 1 つは、テナントに焦点を当てています。まず最初にすべきことは、入居者がいる家を売却するのか、それとも現在の賃貸人が退去するのを待つのかを決めることです。

既存の入居者があなたが家を売却することを知ると、賃貸契約について心配するかもしれません。彼らは、新しい買い手が引き取ったらすぐに追い出されるわけではないことを知りたいのです。

テナントがケアされることを保証することはできませんが、潜在的な移行に備えてテナントを準備することはできます。賃貸人と一緒に家を売却する予定がある場合に従うべきベスト プラクティスをいくつか紹介します。 

  • 地域のテナント法を確認してください。どれくらいの通知をする必要があるか、州または市でテナントがどのような権利を持っているかを知ってください。 
  • 賃貸物件のテナントに売却の意思を通知します。お住まいの州にはこれに関する特定のガイドラインがある場合がありますが、通知は多ければ多いほど良いでしょう。 
  • 24時間前に通知する 施設にアクセスする必要があるときはいつでも。これには、修理をしたり上映スケジュールを設定するために家に入ることも含まれます。 
  • 入居者からの質問に答え、住宅販売プロセスに関する最新情報をできるだけ頻繁に提供できるようにしてください。 

最大の問題は、誰かが主な住居として使用するために家を購入する場合に発生します。別の投資家がテナントに多少の調整や混乱を加えてアクティブリースを引き継ぐかもしれませんが、その家に住みたい買主はさらに複雑な問題を抱えています。

あなたと買主は、テナントの退去を誰が確実に行う責任があるのか​​を決める必要があります。これは、クロージング日、現在のリース契約、買主の意向によって異なります。

信頼できるテナントをセールスポイントに変える

テナント占有物件を他の投資家に売り込む場合は、信頼できるテナントをセールス ポイントとして強調します。敷地内のテナントの寿命について話したり、タイムリーな支払い履歴を紹介したりできます。

これは、不動産投資家にとって、すぐに物件を引き継いでテナントから家賃収入を集めることができるため、魅力的です。スペースを改装したり、新しい借り手を探したりする必要が生じる隙間はありません。 

あなたのテナントも、あなたが家を維持してくれる別の投資家に家を売却することに感謝するかもしれません。住宅の売却によって彼らはまったく混乱しないかもしれない。

リース契約を終了する場合は現地の法律をお読みください

空き賃貸住宅を売却したい場合は、入居者に退去を求めることの合法性を知っておきましょう。現地の法律をよく読んでおくと、あなたと賃貸人の両方を守ることができます。これらの法律を現在あなたの家にいる人々に共有して、あなたが倫理的かつ公正に行動していることを彼らに知らせることもできます。

まず、最小期間を見てみましょう。家を売却する前に、リース期間が自然に期限切れになるまで放置するのが最も簡単かもしれません。賃貸人は、あなたが賃貸契約を更新しないことを十分に通知していたため、数か月以内に退去する可能性があります。

次に、早期終了条項があるかどうかを確認します。理由がテナントのせいではない場合に、リースをキャンセルするためにテナントにお金を払う義務があるかどうかを確認してください。家の状態が良好であれば、少なくとも敷金は返還されるべきです。 

家賃を徴収する最終日とテナントが退去する日を設定します。これが強制力があるかどうかわからない場合は、不動産弁護士に相談してください。テナントとの法的拘束力のある適正手続きに従うのに役立ちます。

当然のことながら、これは月極賃貸契約者にとっては問題ではありません。翌月の賃貸契約を更新しないことを伝え、退去してもらうことができます。 6 か月や 12 か月などの長期リースの場合、レンタル契約はより複雑になります。

4. 修理とアップグレードを優先する

住宅を販売するための準備には数か月かかる場合があります。そのため、特に賃貸契約が終了する場合、入居者は新しい住居を見つける時間を得ることができます。の 平均的な住宅所有者は住宅のアップグレードに 5,400 ドルを費やします 自分の不動産を市場に出す前に。これには通常、物件をより魅力的なものにするための造園費用、修繕、アップグレードが含まれます。 

賃貸物件を購入者にとって魅力的なものにするために必要な修理や改善を特定します。繰り返しになりますが、これらの決定はテナントの影響を受ける可能性があります。カーペットを交換して壁を塗り直すことにするかもしれませんが、現在の賃貸人が退去するまで待たなければなりません。

また、これらの修理に伴う投資収益率も考慮してください。ガレージドアを交換すると、古くて時代遅れの床材を交換するよりも高い ROI が得られる可能性があります。新しい玄関ドアは、新しいランドリーユニットよりも大きな影響を与える良い第一印象を生み出すことができます。家の価値を高めることができないアップグレードにお金を費やしたくないでしょう。 

こうした修繕を行うことで、不動産の価値が高まり、家がより魅力的なものになり、すぐに売れる可能性が高まります。ただし、賃貸物件を売却する際に修繕に重点を置く理由はもう 1 つあります。それは、キャピタルゲイン税です。

家の修繕費は、全体の利益を減らす必要経費として控除できます。住宅の販売準備に 10,000 ドルを費やした場合、税金の請求書が届いたら、その金額を差し引くことができます。

5. 現実的かつ競争力のある価格戦略を策定する

不動産業者と面談したら、住宅の価格設定戦略を立てます。不動産業者は次の情報を提供する必要があります。 比較マーケティング分析 (CMA) あなたの地域の同様の物件から情報を取得します。エージェントは、最近販売された同じエリアの同様の広さの住宅を検討します。これは、あなたの家をいくらで売るべきかを判断するのに役立ちます。 

すべての家はユニークであるため、あなたの家の価格はその地域の他の家より高いか低い可能性があります。プールや屋内ガレージなどの設備が付いている場合、価格は上がります。ただし、家が老朽化して大幅な改修が必要な場合は、売却予定価格は下がります。 

特定のニーズに基づいて販売価格を設定することもできます。急いで引越しをしたい場合には、より安い価格で物件を出品する売主もいます。この戦略はより多くの買い手を引きつけ、所有者は最良のオプションを提供するオファー、通常は有利な締切日を提供する現金入札を選択できます。

ただし、経験豊富な不動産エージェントは、チームの異動を支援しながら、不動産の価値を最大限に引き出すお手伝いをします。彼らは、その地域の賃貸不動産所有者に連絡を取り、投資ポートフォリオの拡大に興味があるかどうかを確認することができます。

6. 賃貸物件の効果的なマーケティング

賃貸物件の売却は、持ち家よりも複雑になる場合があります。これは、既存のテナントがいる場合、または集合住宅を売却したい場合に特に当てはまります。投資家かハウスハンターのいずれかに不動産を売り込みたいのか、それとも特に不動産投資家にアプローチしたいのかを決定します。これにより、あなたの家をどのように宣伝するかが決まります。 

他の不動産投資家に売却したい場合は、オープンハウスの開催を検討してください。テナントに状況を知らせ、施設の大規模な清掃の費用を支払います。このイベントには、あなたのデュプレックスまたは一戸建ての賃貸物件を購入したいと考えている複数の潜在的な購入者が集まる可能性があります。

賃貸不動産販売の経験を持つ不動産業者を探す 

地域内に 1 軒の賃貸住宅を所有している場合でも、複数の投資用不動産を所有している場合でも、準備ができたらこの資産を簡単に売却できます。最初のステップは、信頼できる不動産業者に依頼することです。

固定資産税、リース契約、賃貸市場を理解しているエージェントを雇うことで、投資不動産を迅速かつ合法的に売却できます。彼らはあなたの家の価格を効果的に設定してマーケティングし、適切な買い手を引き付けることができます。 

不動産業者を見つけるには、FastExpert の専門家に相談してください。不動産業者のプロフィールを見て、さまざまなエージェントについて学び、プロセス全体を通してあなたをサポートしてくれる最適なエージェントを雇うことができます。

地元の市場を熟知し、家の売却をお手伝いする準備ができている不動産業者を見つけてください。 今すぐ FastExpert をお試しください.

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