抵当権はいくつまで持てますか?

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一度にいくつの住宅ローンを組むことができるか疑問に思ったことはありませんか? 2009年に、 ファニー·メイ 同じ借り手ポリシーを更新し、10 人が持つことができる従来の住宅ローンの最大数を XNUMX から XNUMX に修正しました。 

この投稿では、必要なものについて説明します 複数の住宅ローンがある （例を含む）、複数の住宅ローンを持つことの長所と短所、およびそれらを管理する方法。

複数の住宅ローンを利用した不動産投資

住宅ローンはXNUMX回まで借りることができますが、XNUMX回目以降は条件が厳しくなります。 並べて比較すると次のようになります。

	住宅ローン 1 – 4	住宅ローン 5 – 10
クレジットスコア	670 以上のクレジット スコア (最初の住宅ローンの場合は 620 以上)。	720 +の最小クレジットスコア。
ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率	80%以下。	通常は 80% 以下です。
頭金	通常は 20% です。	投資物件は25%、集合住宅は30%。
必要な納税申告書	W-2 または XNUMX 年間のすべての物件からのすべての賃貸収入を示す納税申告書の証明。	XNUMX年間のすべての物件からのすべての賃貸収入を示す納税申告書の証明。
延滞金の制限	住宅ローンの延滞はお勧めできません。	過去 XNUMX 年以内の住宅ローンの延滞は認められていません。
追加の書類が必要	資産と負債の計算書、および既存の投資物件に関する財務諸表。	既存のすべての投資物件に関する資産および負債の明細書と財務諸表。
追加の財務要件	N / A。	すべての物件の元本、利息、税金、および保険 (PITI) をカバーするための XNUMX か月間の現金準備金の証明。

買い物をするときは、追加のローン要件がある場合は、住宅ローンの貸し手に尋ねてください。 

住宅ローンを複数持つメリット

複数の住宅ローンがある 次のようないくつかの利点があります。

• より多くの賃貸収入: 賃貸する物件が多いほど、家賃収入が高くなります。 3,000 つのトリプレックスで月額 15,000 ドル、XNUMX つのトリプレックスで月額 XNUMX ドルを得ることができます。 
• FIREを達成しやすい: より多くの物件とより大きなリターンは、経済的自立を達成し、早期退職 (FIRE) できることも意味します。 
• より大きく、より多様なポートフォリオ: 複数のプロパティを所有することで、さまざまな地域や市場に進出できます。 ポートフォリオのいくつかの側面が他の側面よりも優れたリターンを生み出していることに気づき、同等の物件を探すかもし​​れません。 
• その他の税制優遇: 不動産投資家は、賃貸物件を所有する際に、減価償却や費用の分離など、追加の税制上の優遇措置を受けることができます。 これらは、税負担を軽減するのに役立ちます。 
• 組み合わせる可能性: 同じ貸し手または保険会社を通じて複数の住宅ローンを利用している場合は、すべての支払いを XNUMX つの支払いにまとめて、追跡を容易にすることができます。 

複数の住宅ローンを持つことの合併症

複数の住宅ローンを管理することには、マイナス面もあります。

• より大きな損失の可能性：所有する物件が多いほど、出費も多くなります。 賃貸収入で利益を得ることができますが、希望する家賃を支払う意思のあるテナントがいて、空室、アップグレード、改造がすべて利益を食いつぶす場合に限ります. 
• 管理が難しい: 通常、XNUMX 件のプロパティを管理すると、XNUMX 件よりも時間がかかります。 余分な時間を費やすか、賃貸物件管理者を雇って代わりに行う必要があります。
• 専門知識が必要: 部屋やデュプレックスの下半分を借りるのに、投資の専門家である必要はありません。 より多くの物件を引き受けるほど、それらがすべて良好な状態にあり、適切に維持されていることを確認するために、より多くのことを知る必要があります. 
• より厳格なガイドライン: 多くの貸し手は、既に XNUMX つのローンを持っている場合、別の従来のローンを提供しません。 
• その他の事務処理: 住宅ローンが増えるということは、通常、請求書、保険の要件、責任、メンテナンス、記入が必要な法的書類など、その他すべてのことを意味します。 

複数のプロパティを管理する方法

ポートフォリオを拡大する前に、適切に機能するプロセスを用意してください。 少なくとも、テナントの料金、残高、および毎月の家賃の支払いを追跡するために、家賃台帳が必要です。 元帳には、各物件の元本残高、ペイオフ タイムライン、住宅ローンの支払い期日、潜在的なメンテナンス アップグレード要件の概要を示すメモなどの情報も含める必要があります。 

プロセスを合理化するために考えられるものすべてのテンプレートも作成すると役立ちます。 自動化できるほど、他のタスクに費やす時間が増えます。

また、住宅ローンの支払い、保険、固定資産税の支払い期日を貸し手に頼ってはいけません。 彼らの責任ではなく、時間通りに支払うのはあなたの責任です。 とはいえ、物件ごとに複数の貸し手がいる場合は、支払いが重複しないようにすることが有益な場合があります。 これにより、お金がいつ、どこに行くのかを特定することができます。

金融複数住宅ローンの代替

手頃な価格は、多くの場合、複数の住宅ローンを持つことに対する最も一般的な障壁です。 XNUMX つのローンの資格を得るのが難しい場合もあります。

次の投資物件のために従来のローンを確保できない場合は、検討する価値のある他のいくつかのオプションを次に示します。

ハードマネーローン

ハードマネーローン 民間の貸し手または個人からの担保付きの短期ローンです。 優れた信用と低い LTV 比率を必要とする代わりに、ハード マネーの貸し手は有形資産 (多くの場合、財産) を担保として受け入れます。 このローンを債務不履行にすると、その担保を失うリスクがあります。 

ハード マネー ローンの返済期間は通常 10 か月から 12 年ですが、それよりも長くなります。 また、通常は XNUMX ～ XNUMX% の高い金利を支払うことも期待できます。 

キャッシュアウト借り換え

キャッシュアウトの借り換えにより、住宅資産を現金に変換し、次の投資に使用できます。 の礎石です BRRRRメソッド ローンを組んだり、利息を払ったりせずに余分な現金を稼ぐ素晴らしい方法です。 

しくみはこうです：

$500,000 の物件の住宅ローンを $200,000 まで返済したとします。 これは、ローンが 200,000 ドル残っていて、資産が 300,000 ドルあることを意味します。 その 300,000 万ドルの一部を現金に換えたい場合は、新しい住宅ローンを借りることができます。たとえば、250,000 万ドルとしましょう。 新しい住宅ローンは 250,000 ドルで、残りの 250,000 ドルは現金です。 

ポートフォリオローン

このローンは、ポートフォリオの貸し手が提供する住宅ローンの一種です。 投資ポートフォリオを別の会社に売却するのではなく、貸し手は ポートフォリオローン 社内。 これにより、彼らはより柔軟な住宅ローン条件を確立することができ、多くの場合、あなたの利益になります. 

しかし、ポートフォリオの貸し手もリスクにさらされています。 ポートフォリオローンは従来の要件を満たす必要はありませんが、満たしていない場合、これらの貸し手は二次住宅ローンでそれらを販売することはできません. 

包括的住宅ローン

包括的住宅ローン 同じ住宅ローン契約の下で複数の投資物件に資金を提供できます。 これらの住宅ローンは、追跡する事務処理がはるかに少ないため、不動産投資家の生活をより簡単にします。 

また、ブランケット ローン内の不動産の XNUMX つを借り換えまたは売却することを決定したとします。 その場合、条項は、「ブランケット」の下にある他のプロパティを混乱させることなく、元の住宅ローンからプロパティを「解放」します。 つまり、ローンを全額返済する必要はありません。 

複数の住宅ローンはあなたに適していますか?

より多くの物件を所有することは、より多くの仕事と費用の増加も意味します。 その能力が不足している場合、複数のプロパティを所有することは、その能力が不足している場合の価値よりもストレスになる可能性があります. 

ただし、複数の住宅ローンを利用することで、投資経験と健全なビジネス戦略があれば、大幅に高いリターンが得られる可能性があります。 不動産ポートフォリオを拡大する準備はできていますか? 私たちの詳細をチェックしてください 専門家のヒントと戦略 不動産投資に関して。

BiggerPocketsによる注記： これらは著者によって書かれた意見であり、必ずしもBiggerPocketsの意見を表すものではありません。