パンデミック中に多くの住宅市場が経験した急速な価格上昇は、 減速、そして多くのエコノミストは 住宅市場の調整. 良いニュースは、住宅市場が暴落するとは予想されていないことです。 悪いニュースは、住宅市場が特定の誰かに利益をもたらす可能性が低い新しい時代に突入していることです。
2023年XNUMX月にリストされた住宅 より長く市場に留まる、売り手は XNUMX か月前と同じ利益を実現できない可能性があります。 一方、一部の市場では買い手が低価格で住宅を購入できたとしても、高金利によって手頃な価格が損なわれています。 エージェントは すでに痛い 投資家は、一部の投資戦略を非現実的なものにしている新しい状況に適応する必要があります。 誰も勝てません。 ただし、誰もが住宅の予測に注意を払い、計画を調整して、困難な状況で可能な限り最良の結果を得ることができます.
セラーへの影響
市場はすでに変化しています
売り手は、今すぐリストに掲載すると、プロセスが長くなり、新しい家の住宅ローンの支払いが増えることを認識しているかもしれませんが、それでも人々は引っ越す必要があります. 在庫 増え始めました、在庫はパンデミック前のレベルと比較してまだタイトですが、競争の減少につながります。 セール価格と正規価格の比率も低下しています。 そして、住宅が市場に出回っている日数の中央値は、 XNUMX月から増えてる. 個々の市場の傾向はさまざまですが、多くは 買い手の手.
売り手はまだ利益を得る準備ができています
パンデミックの間、既存の住宅価格は急騰しました。 2019 年 2022 月から XNUMX 年 XNUMX 月までの住宅価格 rose 45%、米国の全国住宅価格指数が開発されて以来、最大のジャンプです。 最も急速に増加した市場は次のとおりです。 最も速く減速する、しかし、最も悲惨な住宅予測でさえ、 30%まで ほとんどの住宅所有者が経験したエクイティの利益を一掃するには不十分ですが、一部の個人はタイミングが悪いためにお金を失う可能性があります.
全米リアルター協会加入者協会が支持する「市場に住宅を増やす法」が通過した場合、一部の家族は非課税のキャピタルゲインで最大1万ドルを稼ぐことができます。 この法律により、キャピタルゲイン除外のしきい値が 250,000 倍になり、現在、シングルファイラーで 500,000 ドル、夫婦で XNUMX ドルです。 この法律は、これまで躊躇していた住宅所有者にダウンサイジングを奨励する可能性があると NAR は述べています。
しかし、家族が増えて大きな家に引っ越すのは難しい時期です。 金利が低かった住宅購入ブームの間に住宅を購入した売り手は、下取りしようとすると、手ごろな価格の住宅ローンの支払いに直面する可能性があります。 30年固定住宅ローンの毎月の支払い 住宅価格の中央値 新しい住宅ローン金利と価格の上昇に基づいて、2020 年の第 XNUMX 四半期から XNUMX 倍以上になりました。
タイミングがすべてです
モルガン・スタンレー、ムーディーズ・アナリティクス、キャピタル・エコノミクスなど、さまざまな企業が 2023年の住宅予測を修正 彼らが最初に見積もったよりもさらに急な低下を予測するために。 最も楽観的な専門家は、価格のわずかな上昇しか期待していません。たとえば、NAR のチーフ エコノミスト、ローレンス ユンは、価格は 1%上昇 来年はすべての市場で住宅価格の下落と住宅市場の回復のタイミングはまだ予測できません。 それでも、売り手にとってわずかな利益と莫大なキャピタルゲインの違いを生む可能性があります.
今すぐ売却するということは、新しい家で手頃な価格の支払いに直面することを意味します。 しかし、2023 年後半まで待つことは、住宅ローンの金利が高止まりし、住宅価格が下落する可能性があるため、売り手にとってはさらに悪い状況に陥る可能性があります。 ほとんどの専門家はそれまでに市場が回復すると予想しているため、2025年後半または2026年まで持ちこたえることが、特に固定金利の住宅ローンの売り手にとって最良の選択肢である可能性が高い. しかし、誰もが待つという選択肢があるわけではありません。
バイヤーへの影響
今日の市場における手頃な価格の圧力
将来の住宅購入者は、今日の市場でいくつかの課題に直面しています。 インフレのおかげで、収入は薄く伸びています。 食料品店の価格と賃料は、引き続き上昇すると予想されます。 2023年まで上昇する 人々が貯蓄することを困難にしています。 現在454,900ドルの中間価格の家は、手の届かないところになっています 中間所得世帯. 住宅ローン金利はわずかに低下しましたが、FRB がインフレを抑えるための戦いを続けているため、これ以上低下する可能性は低く、上昇する可能性さえあります。 現在の金利では、平均価格の住宅の住宅ローンの支払いは、平均所得世帯の月収の 38% を食い尽くすことになります。
住宅地の更正は限定的な救済を提供する可能性がある
多くのエコノミストが予想するように価格が下がれば、買い手は 2023 年または 2024 年により良い取引を獲得し、2025 年または 2026 年には上昇を実現できるかもしれません。 また、住宅ローンの金利がいつ下がるかを判断するのは困難です。 インフレはFRBの努力に頑固でした。
適度な価格の緩和があっても、将来の住宅購入者にとって手頃な価格の問題は残ります。 住宅ローンの支払いを家計収入の 18% に戻すには、これまで住宅購入者にとって一般的でしたが、価格を 39% 下げる必要があります。 ワシントン・ポスト レポート. これは、誰もが予想しているよりも大きな価格修正です。
資金調達戦略は進化している
2021 年に、従来の 30 年固定金利住宅ローンを申し込むのは簡単なことでした。 買い手は歴史的な低金利の恩恵を受けることができます。 現在、伝統的な住宅ローンは、より高い金利に縛られることを意味します。 買い手は、金利が下がったら借り換えを期待するようになり、以前はリスクが高すぎると見なされていた可能性のある資金調達戦略を追求しています。
例えば変動金利住宅ローンは、 人気が高まる、固定レート期間が終了すると、予測できない毎月の支払いが発生しますが. その不確実性は、過去に住宅ローンの申請を思いとどまらせたかもしれませんが、ARMはそれを補いました 住宅ローン申し込みの 12.8% 3.1 月の第 XNUMX 週の時点で、年初のわずか XNUMX% から上昇しました。 ARMの金利は住宅ローンの固定金利ほど上昇していないため、少なくともローンの固定金利段階では、住宅購入者は毎月の住宅ローンの支払いを低く抑えることができます。
バイヤーが、他の市場では意味がなかったり利用できなかった可能性のある他の創造的な資金調達オプションを使用する機会もあるかもしれません. たとえば、売り手は、頭金が少ない低所得の買い手や信用力の低い買い手にとって、よりアクセスしやすいオーナー融資を喜んで提供する場合があります。 所有者または売り手の融資では、売り手が貸し手となり、買い手が利子をつけて家の代金を支払うまで証書を保持します。 売り手の資金調達 従来の住宅ローンと同じ消費者保護の対象とならないため、リスクが高くなる可能性がありますが、多くの場合、より柔軟な条件と時間の経過に伴うコスト削減につながる可能性があります.
エージェントへの影響
十分なビジネスではありません
2021年には 47万人のアメリカ人 自発的に仕事を辞めた。 多くの人が閉じ込められたと感じました 昇進の機会のない低賃金の仕事. それは現在「大辞職」と呼ばれており、パンデミック中の刺激チェックは、人々が新しいキャリアを見つける動機となったかもしれませんが、一部の専門家は、この傾向はXNUMX年間続いていると述べています. 人々は、より良い賃金と柔軟性を提供する仕事で生活し、お金を稼ぐためのより良い方法を求めています. この傾向は、住宅業界の高い需要と衝突し、不動産業者になる人が増えました。
米国の不動産業者の数 2021でピークに達した、そして今、回るのに十分なビジネスがありません。 販売活動が停止している ほとんど30%. エージェントは、見込み顧客からのあまりにも多くの電話に対応することから、差し押さえに直面している住宅所有者のドアをノックすることへと変わり、新しいリストを取得してコミッションを得ることを望んでいます.
生き残るための差別化と拡大
広範囲にわたるレイオフ 住宅業界での販売活動の減少により、多くの不動産業者は サイドハッスルを追求する 売り活動が回復するまで。 ゲームにとどまりたい人は、適応する必要があります。 エージェント間の競争が激化すると、ソーシャル メディア マーケティングを含む、より積極的なマーケティング戦略が必要になります。 不動産業者はまた、彼らが働く地域や価格帯を拡大する必要があるかもしれませんし、より多くの需要がある新しい市場に完全に移動する必要さえあるかもしれません. 不動産コンサルティングの仕事を選択できる人もいれば、経験の浅い人は業界から完全に脱落するかもしれません。 エージェントも私たちの 注目のエージェント プログラム 一貫した投資家のリードのために!
投資家への影響
現金は王様
高い住宅ローン金利は、資金調達に依存している投資家の投資取引のマージンを圧迫しています。 金利がまだ 3.25% である場合、投資家は、40% ルールを達成する中央値の賃貸物件 (購入価格の 1% を毎月の家賃で獲得できる物件) で 1% 近く多くのキャッシュ フローを得ることができます。 住宅ローンの金利が高いと、空室の問題、メンテナンスの問題、および投資物件で問題が発生する可能性のあるその他の問題が発生する余地が少なくなります。 投資家が現金で物件を購入する準備金を持っていない限り、投資家は、求めているリターンを達成できるより狭い範囲の物件に注目することになります。
適切なタイミングで収益を最大化できます
他の投資と同様に、価格が最も低いときに不動産を購入し、価格が高くなったときに売却するのが最善です。 2023 年の住宅価格は予測できませんが、下落する可能性が高く、2024 年または 2025 年に底値に達する可能性があります。投資家は、低価格の予想を有利に利用できる場合があります。 買い手の競争が弱まり、住宅が市場に出回る期間が長くなっています。 提示価格を下回る価格を提示することはもはや不合理ではありません。 値下げが一般的な市場.
しかし、将来の住宅価格の不確実性は、特定の投資戦略を危険なものにします。 修正と反転の取引を成功させるには、迅速な改修が必要です。 しかし、不動産市場はすでに勢いを失っています。 フィクサー物件を取得した投資家は、数か月後に転売しようとすると、住宅の価値が下がっていることに気が付く可能性があります。
適切な戦略を選択することがこれまで以上に重要に
不動産は依然として優れた投資ですが、一部の戦略は実行可能性が低くなりつつあります。 なりつつある ほとんどの市場で購入するよりレンタルする方が安い、これは投資家が長期賃貸からプラスのキャッシュフローを得ることを困難にします。 代理店が他の市場に目を向けて適応する必要があるのと同様に、投資家は、長期賃貸の安定性を望む場合、長距離投資を追求する必要があるかもしれません。
一方、 短期賃貸市場 飽和状態になりつつあります。 2021 年、Airbnb レンタルの需要は高く、投資家はホストとして市場に参入するようになりました。 プラットフォームで利用可能なレンタルの数 23.2% 2022 年 XNUMX 月までの XNUMX 年間で、消費者の需要に比べて Airbnb の施設が大幅に供給過剰になり、稼働率が低下しています。
しかし、 デジタル遊牧民の増加 ~の需要を生み出す可能性がある 中期賃貸 一部の市場では。 中期賃貸では、投資家は物件を提供し、光熱費を支払い、ユニットを一度に XNUMX ~ XNUMX か月間貸し出します。 中期賃貸は、不動産投資戦略のゴルディロックスです。短期賃貸よりも安定性が高く、長期賃貸よりもキャッシュフローの可能性が高くなります。 ただし、適切な市場でのみ機能します。 旅行の専門家を使用する雇用主の本拠地でもある暑い都市部は、投資家に最も多くの機会を提供する可能性があります。
誰もが適応しなければならない
不動産取引から最高の結果を得るには、変化する市場に注意を払い、それに応じて適応する必要があります。 これは、買い手、売り手、エージェント、投資家に当てはまります。 適切な戦略とある程度の忍耐力があれば、誰もが予想される住宅調整を乗り切ることができます。そこから利益を得る機会さえあるかもしれません。
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