過去XNUMX年間、 商業用不動産は でした 残念な兄貴 賃貸物件につきましてはあまり気にしないでください。 住宅価格は上昇し、商業用不動産価格は下落した。プライマリーのとき 住宅ローン率 は高かったが、商業用住宅ローンの金利はさらに高かった。と 記録的な空室率 オフィスなどの小売店への依存度が低い分野では、 投資家は商業用不動産は死につつある資産クラスだと考えていた。しかし、それらは完全に正しかったわけではありません。
投資家は キム・ホプキンス 繁栄していた 商業用不動産の成功、ロックダウンやパンデミックの最中であっても。キムさんの高キャッシュフロー商業用不動産ポートフォリオの秘訣は、幸運に恵まれたことではなく、すべては彼女の中にあった 「箱買い」。 キムは次のような物件のみを購入します シャットダウンできない、近くにたくさんの顧客がいて、彼らが繁栄するであろう市場で。そして今日、彼女はその正確な公式を私たちに共有してくれました。
しかし、それだけではありません。キムさんは 現在、年内にもう1件の取引を行うことを検討中。この物件は紙の上ではホームランのように見えましたが、深く掘り下げていくと、 不動産には価格の価値がないかもしれない。 から 配管の問題 〜へ 過大な所得数値, キムは、この取引が価値があるかどうかを判断するために、デイビッドとロブをコーチとして利用します。
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デイビッド:
これは BiggerPockets のポッドキャストです。一体何が起こっているのですか?こちらは BiggerPockets Real Estate ポッドキャストのホストである David Greene です。いつものように私の共同ホストであり良き友人である Rob Abasolo と一緒にここにいます。ロブ、今日は調子はどうですか?
ロブ:
とてもよかったです、友よ。とても良い。妻が今日パリから戻ります。私はここ 5 日間、シングルパパとして二人の子供たちを見守ってきたので、また寝るのが楽しみです。非常に興奮。
デイビッド:
想像できます。そして、今日は睡眠不足の中、たくさんの情報と楽しい時間を過ごしながら番組にお付き合いいただき、ありがとうございました。
ロブ:
そうです、そうです。今日はここにいる皆さんのために素晴らしいショーを予定しています。私たちは商業用不動産投資家であるキム・ホプキンスに話を聞くつもりです。彼は恐ろしい音楽を合図に、今日この市場で取引を成功させています、そう、そうです、2023年に。今日私たちは話を聞くことになります。キムが取り組んでいる取引について、現在どのような種類の商業用不動産取引が行われているのか、この戦略に関連するリスクについて、そして自分の面倒に巻き込まれない方法について。
デイビッド:
そういったことすべて、そしてそれ以上です。これはキラーショーです。キムのところに行きましょう。
ロブ:
キムさん、番組へようこそ。
キム:
やあ、ロブ。やあ、デビッド。お招きいただきありがとうございます。
ロブ:
はい、よろしくお願いします。私の理解が正しければ、あなたは不動産投資を 10 年前から始めており、ご夫婦で営む不動産事業を通じて 15 件の物件を所有されているということになります。リスナーにあなたが投資家としてどのような人なのかを理解してもらうための簡単な質問をいくつかご紹介します。まず最初に、あなたはいくつの市場に参加していますか?
キム:
ここで見てみましょう。オレゴン、ワシントン、ユタ、テキサス、アリゾナ、カリフォルニア、フロリダがあるので、7つあります。
ロブ:
さて、ここでいくつかだけ説明します。
キム:
そのうちのいくつかは、州から州へ移動する際に放棄した短期賃貸物件です。
デイビッド:
今、あなたは、ママとポップタイプの状況のような小規模な商業用不動産に投資しています。あなたをこの作品に引き込んだのは何ですか?
キム:
本当にそれは消去法でした。そのため、私たちはトイレを修理したくなかったし、個人のテナントを抱えたくなかったので、集合住宅は望んでいませんでした。シングルテナントの物件はリスクが高まるため、望ましくありませんでした。シングルテナント物件でテナントが出て行ってしまったら、それで終わりです。収入がない。私たちは、テナントの改善、TI、オフィスによく伴う出費を望んでいませんでした。その結果、マルチテナントが残り、そこからマルチテナントの工業用および近隣の小規模小売店を選択しました。
ロブ:
それでは、現在、どのような商業用不動産取引が実際に効果を上げていると思いますか?冒頭で、悪い市場など存在しない、あるのは悪い取引があるだけだとおっしゃいました。それで、あなたが不動産に何を求めているのか、何が良い投資につながるのか、その他すべての良い点について少し教えてください。
キム:
はい。弊社のバイボックスは平屋、もちろんマルチテナントです。私たちはテナントを小さめにしたいと考えており、各テナントあたり約 2,000 平方フィートが目標です。スペースの 30% を超えるテナントは存在しません。汚いのであまりオートがついていない物件を探します。汚いので飲食店があまりない物件を探します。そしてそれが私たちが今目標としているものです。そして、我々は約7%のキャップレートを目指していますが、金利の現状を考えると、現時点では実際には引き上げる必要があります。それは、現時点でのローンの条件と密接に関係しています。
ロブ:
簡単にわかりやすく質問してもいいですか?自動車駐車場やレストランが汚いとおっしゃったのは、物理的に汚いので、この種のスペースの損耗がさらにひどいという意味ですか?
キム:
はい、まさにその通りです。そのため、自動車テナントは多くの環境問題を抱えているようです。また、敷地内に故障した車を大量に駐車する傾向があります。それからレストランですが、これについては後ほど触れますが、これは私たちが検討している現在の取引に非常に関連していますが、同じことです。レストラン、特に揚げ物などをしている場合、あなたの財産をめちゃくちゃにする可能性があります。
デイビッド:
また、レストランや自動車修理工場では、おそらくテナントの改善がさらに必要になるだろうと想像します。彼らは、大きな車のジャッキを設置したり、間取りを移動したりするために、いくらかのお金を持ってきてもらいたいと考えているでしょう。それが事実であることがわかりましたか?先ほどあなたはオフィスを避けることでそれを避けようとしているとおっしゃっていましたから。
キム:
はい、まさにその通りです。だからこそ、私は間違いなくマルチテナントの小売業よりもマルチテナントの産業を上位にランク付けするでしょう。彼らはさらに多くの TI リクエストを受け取ることになるでしょう。マルチテナント産業では、塗装する必要すらありません。すでにメンテナンスの手間がかからないスペースであり、テナントもメンテナンスの負担が非常に少ないスペースのようです。トイレが故障しても電話をかけてくることはありません。彼らはそれを直すだけです。
ロブ:
これが、屋外が 100 度ほどの気温であっても、クロスフィットには決してエアコンが入っていない理由です。ここでただ揚げてほしいのですか?そういう考えですか?
キム:
だからこそ彼らはBig Ass Fanを作るのです。その会社について聞いたことがありますか?
デイビッド:
キムはどのユニットでも揚げ物を許可していないため、揚げ物をする唯一のことは、レストランではなく、暑いときにクロスフィットで行うことになります。
ロブ:
揚げ物は禁止です。
デイビッド:
ただし、投資家は得られる最高の ROI に貪欲になることが多く、この分野では、得られる最大のキャップレートを求めることになるため、良い点を指摘しています。そして、これらの数字だけを見ていると、より高いキャップレートを得るために、おそらく新しいテナントが入居できるようにこのユニットを装備するために 200,000 万ドルを費やす必要があるという事実について考えません。彼らのビジネスが 200,000 年後に失敗するか、彼らがもうあなたからその場所を貸すのが嫌だと判断した場合、彼らは去り、今度はあなたが費やした XNUMX 万ドルを処分するためにお金を費やし、それを修復するためにさらにお金を費やさなければなりません。次のテナント。そして、実際には利益が少ないところに誰かを誘導するために、より高いキャップレートが提供されているのです。
不動産にはお金がかかるものがたくさんあります。住宅ローン、税金、保険だけではありません。それを指摘してくれるのは嬉しいですね。実際には、単に貪欲になって得られる最大のキャップレートを目指すのではなく、ある意味で無駄のないビジネスを運営する方法を模索しているのです。
これらの取引を評価する際に、現在何に注目していますか?オフィススペースには参入したくないとおっしゃっていましたが、具体的に目標としているキャップレートはありますか?ご希望のユニットサイズはありますか?購入ボックスはどのようなものですか?
キム:
私たちは数字で本当にリードしています。つまり、広告上のキャップレートは 7.5% である可能性がありますが、実際にそれを実行すると、それは意味がありません。彼らはプロフォーマ番号を使用しています。彼らには十分な空きがありません。したがって、現時点では私たちが数字でリードしています。この最終ラウンドでは複数の市場をターゲットにしました。私たちは特定の市場を選んだわけではありません。私たちは数字を伴う取引を探しています。憶測はありません。私たちは、この付加価値だけで意味のある取引を求めているわけではありません。これらの市場家賃に到達した場合にのみ意味があります。このキャップレートで販売できる場合にのみ意味があります。そのどれも。私たちは、現在、その価値を付加した投機を持った人々がそれによって人々を惹きつけている場所をたくさん見てきました。そこで私たちは今、できれば 7% のキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンを実現できる取引を探しています。
しかし、もう一つコメントしておきたいのは、税金も考慮しているということです。そして、多くの人が「ああ、税金のために取引をするな」と言うのも私は知っています。私も同意します。税金に関して決してひどいことはしないでください。しかし、それは考慮に入れることができることです。たとえば、数十万ドルの税金を支払うことになり、今年の取引でキャッシュオンキャッシュリターンがわずか 6% であるときに、「よし、次はいいかな」と考えるとします。 7 年以内に 300,000% のキャッシュ オン キャッシュ リターンの取引を見つけます。」という場合は、次のことを考慮する必要があります… たとえば、300,000 万ドルの税金請求書があるとします。税金を支払わなければならなかった場合、その取引に対する来年の投資額は XNUMX 万ドル少なくなります。私の言っていることがわかりますか?したがって、来年のリターンが理にかなうためには、はるかに高くなければなりません。したがって、税金も考慮に入れます。したがって、現時点では、これらの税金を考慮する必要があるため、来年よりもキャッシュオンキャッシュリターンの数値についてはもう少し寛大です。
ロブ:
そうですね、これは私がいつも人々に伝えていることの 7 つです。一般的にそう思われるからです…これは、キャッシュ オン キャッシュ リターンがまさにそれらの指標の XNUMX つと同じであるということを、過去 XNUMX 年間にわたって David が教えてくれたことです。不動産投資を考える際のXNUMX大指標のXNUMXつです。税制優遇を受けられました。借金が返済され、感謝の気持ちが高まり、現金が戻ってきました。表面上、XNUMX% のキャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは多くの投資家にとって小さく感じるかもしれませんが、コストの分離、ボーナス減価償却、加速減価償却などの実際の税制上の利点を考慮すると、実際に社会を一変させる可能性があります。特定の投資のリターンプロファイル。
キム:
はい。また、これに付け加えますが、現金現金 7% は、魅力的で付加価値のない投機的な数字であることも指摘しておきます。それは、我々がXNUMX年後やXNUMX年後などにそうなることを望んでいるという意味ではありませんが、それが今の合意の意味です。
デイビッド:
それは素晴らしい点です。多くの人もその間違いを犯します。彼らは 6 年目に取引を評価するだけで、6 年目にこれがどうなるかについては考えていません。付加価値要素のあるものや、毎年 17 ~ 6% などのリース バンプのあるものを購入すると、わずか 8% のキャッシュ オン キャッシュ リターンが、今では 30% のキャッシュ オン キャッシュ リターンになります。そして、「どうすればこれほど大きな利益が得られるのですか」と人々が言うと、答えは「XNUMX 年前に購入する」です。逆に、XNUMX% のリターンではなく XNUMX だということに夢中になって、時間が経っても改善しない物件を購入しないでください。これがベストで、今後 XNUMX 年間 XNUMX% の収益が維持されます。
ロブ:
これについて少し詳しく説明していきますが、今日皆さんが目にしている商業用不動産と不動産全般に対する最大のリスクについて少し教えてください。なぜなら、これはかなり変化しているように見えるからです。
キム:
うん。現時点でのリスクは、将来がどうなるか誰にも分からないことだと思います。したがって、金利がどこに向かうのかはわかりません。金利が下がった場合、繰り上げ返済ペナルティのないローンを組むことができ、借り換えができるといいのですが、そのボタンを押すタイミングをどうやって知るのでしょうか?そして金利が上昇し、金利が高いために短期ローンを借りてしまったら、今度は困ったことになります。したがって、私たちがどこに向かっているのか、そしてこれらのテナントがどのように行動するのかについては、多くのリスクがあります。
当社の工業用不動産は、コロナ禍において非常に好調でした。彼らは不況の時にうまくやっていた、そういうことだ。しかし、マルチテナント小売業がどれだけうまくいくかはわかりません。それは実際、あなたがいる市場とビジネスの性質によって異なります。テナントの 1 つとしてピラティス スタジオを持っている場合、時間が厳しくなったときに人々はピラティスを必要としますか?わからない。それは人によります。による …
ロブ:
産業側の話はどうなっているのでしょうか?パンデミックの間、それはもう少し保護されるとあなたが言ったからです。何故ですか?それらのサービスは常に必要とされているからでしょうか?単にビジネスの種類だけでしょうか?
キム:
うん。実際、パンデミックの間、工業地帯と近隣の小売業は非常に好調でした。それで、産業に関しては、そうです、私たちは 130 のビジネステナントをすべて調査し、どのテナントが不可欠であるかをマークしました。特にオレゴン州とカリフォルニア州での重要なビジネスに関するあの会話を覚えていますか?
デイビッド:
そうそう
ロブ:
うん。
キム:
そしてそれらはすべて必要不可欠なものだったので、すべて稼働し続けました。実際、問題があったのは私たちの CrossFit だけだったと思いますが、典型的な CrossFit の利用者はパンデミックをそれほど気にしていないため、それらもカバーされていました。そうです、これらのテナントはコロナ禍において非常にうまくいきました。もし彼らが問題を抱えていて、家賃を支払うのが大変だと彼らが言ったら、私たちは彼らにPPP政府刺激基金の申請書類を送り、こう言うだけです。「これに記入して、記入したら知らせてください」 」そしてほとんどの場合、彼らは何も応じず、再び家賃を払い始めるだけです。
さて、近所の小売業も実際、パンデミック中に驚くほど好調でした。小売業に関するレポートを見てみると、そうではないことがわかりますが、それは、近隣の小規模な小売業を大規模な小売テナントとグループ化しているためであり、それらはまったく異なる製品タイプであるためです。つまり、酒屋、公認会計士、保険会社、これらの企業はすべて営業を続けなければならないため、パンデミック下でもうまくやっていたのです。
ロブ:
産業面はもう少し水増しされているかもしれない、あるいは厳しい時代に耐えるために堅実なビジネスではないかと思いますが、小売業界については、ピラティススタジオはそれほど断熱されていないかもしれないともおっしゃっていましたね。自分の場所が常に貸し出されていることを確認することで、少しでも安心感を与えるような、テナントのプロフィールや、そのスペースで引き受けたいテナントのタイプはありますか?
キム:
テナントの種類は非常にローカルなテナントになるため、人々が車で 1 マイル未満の距離にあるテナントを選択します。ネイルサロンは超ローカルなので大丈夫です。まず第一に、テナントの種類は、長距離を運転しなければならないような特殊なものではない、超ローカルなテナントになるかどうかです。
そしてその場合、市場が重要になります。したがって、私が第三次市場にあるピラティススタジオを持っている場合、たとえ第三次市場に工業所有権を持っていたとしても、それは現時点では多くのリスクを引き起こすことになります。インフィルのようなものが必要です。つまり、スティック状ではないものです。そして、もしあなたがピラティススタジオを持っているとしたら、それは私たちが今検討している物件ですが、ピラティススタジオの顧客は私が運転するよりも良い車に乗っています。もちろん、私たち全員が中古のトヨタ車に乗っているという不動産業界のジョークもありますが、それでも、彼らは皆、私が運転するよりも良い車に乗っているので、不況の中でも大丈夫だという自信がさらに高まりました。
ロブ:
理にかなっている、理にかなっている。また、ポートフォリオの安定化や新規取引の締結などの観点から、リスクを軽減するために他に何か行っていることはありますか?
キム:
うん。したがって、既存のポートフォリオに関して言えば、リファイするときにすべての株式を引き出すわけではありません。したがって、私たちはこのようなひどいものを醸造しているわけではありません。私たちは取引に多くの株式を残しておきます。なぜなら、一方では、すべての株式を引き出すことができれば、それは素晴らしいことであり、それを再投資できるからです。そのため、私はその観点を完全に理解しています。しかしその一方で、今は不動産の評価額が高く、市場が下落した場合、自己資本をすべて引き出すと借金の支払いが増えるため、問題が生じる可能性があります。そこで私たちは、金利が高かった 50 ~ 60 年前に、ポートフォリオ内のいくつかの物件を借り換えて、まとまった金額を契約に残しました。したがって、ポートフォリオ全体のLTVはかなり低いです。融資額に対する融資額の XNUMX ~ XNUMX% くらいです。
そして、私たちが現在行っている取引についても同じことが言えます。これが完全に私たちの選択であるとは言いませんが、ローン・トゥ・バリューについては、現在かなり低いレバレッジ、これまでよりもはるかに低いレバレッジを使用していると思います。この最後の物件の評価額の 60% を融資します。そしてもちろん、低いレバレッジを使いたくない場合は、セラーファイナンスを利用するという選択肢もあります。したがって、それも非常に良い選択肢です。
デイビッド:
うん。商業用不動産で実際に借金を減らすという狂気を解決する方法があり、それは資金調達の構造に関係しています。したがって、住宅用不動産の場合、通常はローン期間中 (通常は 30 年間) の固定金利ローンが受けられます。借り換えの心配をする必要はありません。金利が合理的な水準まで下がった場合には、借り換えが可能になります。しかし、商業ローンの場合、返済スケジュールが膨らむため、借り換えが必要になります。
したがって、ローン残高が高く、金利が 3% であれば、それは理にかなっているかもしれませんが、金利が 6% または 7% に跳ね上がり、価値のあるローンの 80% に留まったらどうなるでしょうか?それは壊滅的な事態になる可能性があります。したがって、たとえ金利が低い場合でも、商業用不動産のローン残高を低く保つことは、金利がどこに行くかわからないため、依然として賢明な行動であり、防衛策です。そして、それらが高くなりすぎてローン残高が多額になった場合、そこで立ち往生する可能性があります。
商業不動産に関してこれを聞いて、多くの人が去ってしまうと思いますが、それは愚かなことです。なぜそんなことをするのでしょうか?取引から得られるお金を最大限に活用して、次の取引を購入したいと思わないのはなぜでしょうか?金利が決まっていないからです。
ロブ:
うん。いつも彼らが言うのを聞きます。「それは税金がかかりません。」それは非課税の借金です。」そして、そこに自分の資産の一部を残しておきたいと思っているようです。そうすれば、不動産を売却した場合、実際に給料を手にして家を出ることができる、それが私がいつも考えている方法です。しかし、キムが商業用不動産市場で何を見ているのかを理解したので、彼女が完了したばかりの取引について詳しく見ていきます。でもその前に、ちょっと休憩しましょう。
デイビッド:
こんにちは。BiggerPockets Real Estate ポッドキャストへようこそ。私たちは現場の投資家であるキム・ホプキンスと座って、商業用不動産のあらゆることについて話しています。私たちは彼女が現在行っている取引に参加しようとしているところです。それでは、カーテンの後ろを覗いてみましょう。キム、この取引はどこにありますか?
キム:
この取引は私の現在の故郷であるアリゾナ州フェニックスで行われます。
ロブ:
そしてなぜこの市場を選んだのですか?
キム:
私たちがこの市場を選んだのは、取引が見つかったからです、ロブ。
ロブ:
ニース。大好きです。
キム:
私たちはおそらく約 10 の異なる市場を探し、見つけることができるすべての取引を調べました。そしてここが XNUMX つを見つけた場所です。
ロブ:
私にとっては十分です。これはどのような種類の商業用不動産ですか?
キム:
ここは近所の小売センターです。
デイビッド:
そして、その物件の購入価格はいくらでしたか?
キム:
契約上の購入価格は5.4万です。
ロブ:
現在この物件には何名のテナントが入居していますか?空室はありますか?
キム:
それは素晴らしい質問ですね。この物件には約 20 名のテナントが入居しており、私たちはこの物件にターンキー価格を支払っていると言えます。市場家賃でテナントがXNUMX%入居していると宣伝されていました。ところが、たまたま、契約してすぐに、テナントXNUMX名が滞納しており、XNUMX部屋が空室であることが分かりました。
デイビッド:
最近では、取引の宣伝方法に至るまで、あらゆるものにフィルターをかけているようです。あなたが検討していたこれは、高度にフィルタリングされたプロフォーマだったと思いますか?はい。
キム:
このプロフォーマは、詳細に入るまでは非常にインスタ映えするものでした。
ロブ:
わかった。では、なぜこの取引を見つけたのかをお聞きしたので、少し話を戻したいと思います。そこで取引を見つけたからだとおっしゃいましたが、なぜ特にこの取引を選んだのですか?一体どんなところに惹かれたのでしょうか?
キム:
まず第一に、素晴らしい場所にあります。つまり、インフィルです。つまり、スティックの外にはありません。ここは非常に裕福な、裕福よりもさらに良い、フェニックスの非常に裕福になりつつある地域にあり、まさにあなたが望むものです。その周りに住宅がひっくり返されているのがわかります。それは、今のトレンドである、小さな敷地にある白と黒の大きな家です。それで、たくさんの家がその周りでひっくり返されました。オランダ人の兄弟の隣にいますが、私たちよりも不動産を選ぶのが上手なような気がします。素晴らしいロケーションです。それが1位でした。
2つ目は、鉛筆が入っていることです。常に、常に、常に数字でリードします。したがって、キャップレートは妥当でした。実際、プロフォーマは当時私たちが知っていた情報に基づいてかなり公正であり、そのため堅実なリターンがありました。これら 2 つが主な理由だったと思います。
デイビッド:
まだ鉛筆書きが残っているのが嬉しいです。次の世代が、なぜ私たちは物事が鉛筆状だと言い続けるのかと疑問に思うまで、どれくらいの間、私たちがこの問題を回避できると思いますか?
ロブ:
私たちが鉛筆を使っている限り、そうでしょう。
キム:
Google シートは奇妙に聞こえるからです。
デイビッド:
それでも彼らはまだ使っているのでしょうか?
ロブ:
AIが出てきた。
キム:
スプレッドシートなので、間違っている可能性があります。
デイビッド:
よし。さて、今回の取引に関して、キム、あなたは自分の購入ボックスに固執しましたか、それとも何か創造的な操作が必要でしたか?
キム:
今のところ少し痛いです。最初にも言ったと思いますが、当社の購入ボックスには 1980 年以降に構築されたものも含まれています。忘れてしまったかもしれません。しかし、私たちの購入ボックス基準の 1980 つは 1970 年以降に構築されたものです。私たちは例外を設けました。例外を設けました。この建物は XNUMX 年代後半に建てられましたが、現在の所有者がそれを購入し、大量の価値を付加しました。彼らはたくさんのリハビリをしました。彼らは屋根を塗り直した。彼らはすべての店先を模様替えした。彼らは駐車場を作り直した。これらの改修で私に何が欠けているのか推測したい人はいますか?
ロブ:
ああ、トイレ、下水、パイプ。
キム:
おお。私が見たものをあなたはまだ見ていない。これらの下水道内視鏡ビデオは、これまで見た中で最悪の結腸内視鏡検査のように見えます。
デイビッド:
キム、あなたは素晴らしい指摘をしています。多くの投資家は、何かがトイレに流れた後はどこかに行かなければならず、あなたの敷地から通常は都市の境界線に入る方法があるという事実を考えていないからですそこにカメラを入れて、どのように見えるかを見ることになっています。ですから、木の根が実際のパイプに伸びてそこに詰まりが生じているのを見たことがあります。そして、子供がぬいぐるみをトイレに流して、そこに詰まり、この詰まりが生じ、特に次のような場合には、修復するのに信じられないほどの費用がかかる可能性があります。駐車場のコンクリートやアスファルトにドリルで穴を開け、パイプのどの部分にあったのかを見つけなければなりません。あなたにとって、これはこの特定の取引に問題がありましたか?
キム:
うん。そのため、私たちは取引基準の 1 つに違反しました。そして配管も古いです。彼らの人生には限りがあります。これらは鋳鉄製であり、寿命を迎えています。したがって、それは間違いなく私たちにとって問題です。
ロブ:
わかった。これについてはたくさん質問がありますが、大丈夫です。これで下水道についてオフラインで話すことができます。
キム:
ああ、頑張れよ。この取引についてぜひ話したいと思います。先に進むべきかどうかについて質問を受けたので、これが密かにプライベートコーチングの電話であることを願っています。
ロブ:
では、これが起こったとき、それはすべてを蹴らなければならないものの1つですか... なぜなら、通常、たとえばAirbnbや長期レンタルでは、水道が止まったら、ホテルに泊まらなければなりません。それを理解する必要があります。しかし、これは敷地全体にわたるかなり大規模な地下改修のようです。では、これらの修理を行っている間、事業を停止する必要がありますか?
キム:
はい。下水道については、あまり知りたくなかったし、今も分かっていないことをたくさん学びましたが、基本的に、パイプはいわゆるチャネリングを行っており、基本的にパイプの底が侵食されています。そしてその下は地球です。そして、すぐにそれを発見すれば、パイプにエポキシを吹き込んでライニングする、いわゆるパイプライニングを行うことができ、基本的には古い鋳鉄パイプの中にPVCパイプを作成します。理論的にはテナントに迷惑をかけることなくこれを実行できるため、これは素晴らしいことです。一方、それはこの物件のためのもので、たとえば 10 万ドルの費用なので、それを実行する必要があることを本当に知りたいと考えています。
そして推測できると思います。パイプライナーの担当者が出てきてパイプの検査をしてもらったら、屋根の検査をする屋根検査員が来るのと同じです。彼らは何と言うでしょうか?右。それは昨日行われている必要があります。それで、待つかどうかは難しい決断です。あまりにも長く待ちすぎると、パイプが崩壊する可能性があり、その場合、あなたが言ったように、地面を掘らなければならず、テナントの邪魔をしなければなりません。それは大きな問題です。
ロブ:
おお。それで教えてください、売主と何らかの譲歩や購入価格のクレジットなどについて交渉することができましたか?
キム:
うん。要約すると、2 つの問題はこれらのパイプであり、もう 1 つはこれらの滞納テナントです。そして通常、それは大したことではありません。実際のところ、私が最後に購入した不動産のことは覚えていないのですが、滞納テナントが何人かいて、契約が決まるとすぐに魔法のように現れた物件でした。ここでの問題は、実際に私たちがこの物件にターンキー価格を支払っていることです。これは私たちが昨年購入した不動産と同じ収益率はありません。我々が聞いたところによると、そこは完璧な状態で、100パーセント占有されており、テナント全員が市場家賃を払っているとのことでした。そして、1年目に失われた収入は、私たちが食べなければならないものではありません。これは付加価値ではなく、ターンキーとして私たちに宣伝されました。
デイビッド:
では、不動産のバックアップされたコロンを発見した後、その情報をどのように利用して売主に戻り、自分にとってより良い条件を交渉しようとしたのでしょうか?
キム:
うん。そこで販売者に電話で問い合わせてみました。怖くないと言えば嘘になりますが、カットコのセールスマンのような友人たちはみんなこう言いました。こんなメールゴミはダメだ。電話を頼まなければなりません。」そこで私は文字通り読み直し、決して差額を分割せず、彼に電話を頼んだところ、彼はノーと言いました。
ロブ:
彼は譲歩しなければならないことを知っている。自分には力がないので交渉するのが怖いのでしょう。
キム:
彼は私と話したくなかった。私たちが通常行っていることは、これが皆さんの側でも同じことであるかどうかはわかりませんが、私たちが通常行うことは、なぜ私たちがこの功績に値すると考えるかを説明する多くの数字を含む長い電子メールを送信することです。そして、それはここでは十分に理解できないと感じました。それだけではインパクトが足りないでしょう。そこで私は何か新しいことをしました。 Google シートのプレゼンテーションのようなプレゼンテーションを行ってから、プレゼンテーションを説明する Loom ビデオを作成しました。それで私は彼に、プレゼンテーションではなく、Loom のビデオへのリンクを送りました。それで彼は私の声に耳を傾けなければなりませんでした。そして私は、これらの滞納が初年度の収入にどのような影響を与えるかを正確に説明しました。それから私はまた、下水道の費用を詳しく調べ、すべてのモデルを見せ、下水道のスコープを撮影したビデオを見せ、クレジットの請求を求めました。
ロブ:
正直に言うと、不動産の問題の90%は電話で解決したと思います。実は昨夜、このことについて考えていました。誰もが、電話に出て実際に交渉するのをとても怖がっています。昔、私の時代に昔のように、私は不動産業者と交渉を行ったり来たりしていたことがありました。その不動産業者はたまたま不動産業者の妻でした。売り手。私はいくつかの選択肢を提示しましたが、最終的に彼は私に電話をかけてきました。「わかりました。あなたは何をしようとしているのですか?"そして私はこう思いました。「あなたの提案では実際にキャッシュフローが得られるわけではありません。私は実際にキャッシュフローが得られる取引をまとめようとしているのです。」そして実際に契約を結びました。販売者と話すのはとても緊張することだと思いますので、よろしくお願いします。不動産業者の壁を破るのはいつも緊張する経験ですが、それはとても重要なことだと思います。
キム:
うん。さて、試してみました。結局、代わりに Loom のビデオを送信することになりましたが、電話をかけてみたところ、Loom のビデオが 2 番目に良かったと思います。
ロブ:
それで何が起こったのでしょうか?彼は「はい」と言いましたか?彼はあなたにお金を返してくれましたか?
キム:
それで彼は1週間半それを続けました、そして私たちが休暇中に最終的に彼にフォローアップしました、そして彼はノーと言いました。非行は自分で直せると思ったという。彼は下水道が大きな問題だとは考えていませんでした。それで彼は私たちに一切の信用を提供しないと言い、結局私たちは契約を解除することになりました。
ロブ:
「とりあえずやってみよう」という気持ちになりましたか、それとも最初から決意していましたか?
キム:
まあ、物語は正確にはそこで終わりではありません。そこで私たちは取引から手を引いた。私たちは真剣に稼いだお金を取り戻しました。私たちは貸し手に、家の中でエルフを移動させたり、この時期に重要なことであるクリスマスの買い物に取り掛かったりするすべてのことを完全に完了したと伝えました。私たちはその取引から手を引いた。そして実際、二日前にブローカーが売り手のブローカーである私たちに電話をして、350,000万ドルの融資を申し出るつもりだと言いました。最初は言いませんでしたが、XNUMX万ドルの値引きを求めました。
ロブ:
350,000 ドルの割引、それとも 350,000 ドルのクレジット?
キム:
私たちが要求したのは購入価格から 350,000 ドルの値引きです。
ロブ:
今日まで遡ると、仲介業者から電話があり、こう言われました。「売主が戻りたいと言っています。購入価格から 10 万ドル値引きするつもりです。」素晴らしい、わかりました。その後?
キム:
そこで私たちは、「ありがとうございます。ただし、200 になったら折り返し電話してください。」と言いました。
ロブ:
それで、彼はあなたに折り返し電話しましたか?彼はあなたに折り返し電話しましたか?
キム:
130時間前に電話したのですが、XNUMXまでです。
ロブ:
わかった。やあ、進歩ですね。これが最終番号ですか?それは変化し続けます。
キム:
まあ、今すぐスピーカーで彼に電話してもいいのですが…
ロブ:
それはBiggerPocketsの歴史で初めてのことだ。本当はそうしたいのですが、大丈夫です。はい、それでは 130。それで、どこにいるのですか?これに何が欲しいのですか?
キム:
正直に言うと、私は迷っています。
デイビッド:
面接中ですが、この件についてお話ししてもよろしいでしょうか?
キム:
はい、それは嬉しいです。後で請求書を送ってください。
デイビッド:
交渉の途中にいるような気がするからです。 200,000年前に締結された契約については聞いていない。私の考えは次のとおりです。金利が下がったり、低いままであれば、売り手は私がお金を渡す必要がないと感じるでしょう。別の買い手を見つけるつもりです。しかし、金利がさらに上昇すると、その不動産に支払おうとする人が変わるでしょう。なぜなら、Excel シートに入力するすべての数値が変わるからです。つまり、その人が来る可能性が高くなるということです。戻ってきて、「わかりました、200,000 をもらってもいいです」と言いますが、その時点では希望したレートではないので、おそらくさらに高くなるでしょう。それはブローカーを通じて次のように伝えられましたか?そうしないと、後でさらに大きな割引が行われるでしょう。」
キム:
うん。したがって、当社の金利は固定されており、不測の事態の 1 つは、先ほど話した税額控除を利用したいため、年末前に閉店することです。しかし、私たちは彼に要点を伝えました-
ロブ:
80の%?
キム:
うん。私たちは彼に、もし金利が上昇すれば、次の買い手を見つけるのに苦労するだろうということを伝えました。
ロブ:
現在買い手を見つけるのに苦労しているようです。彼があなたに電話したんですよね?彼があなたに電話をかけてきて、またこのことを言い出そうとしているのなら、それはおそらくあなたです。
キム:
うん。ここで私が気づいた問題は、20,000 つの異なるプロパティを検討していることだと思います。つまり売主は、高い価格で購入した物件を検討しているのです。この物件は状態が悪かったです。それは真剣に愛を必要としていたのです。物件はほとんど空き家だったし、老朽化していて、そういったこともすべてありました。そこで彼は、高額で購入したこの物件に目を向けています。彼はそれを現金でも所有しているので、リスクははるかに少なくなります。それで彼の視点は、あなたの問題は何ですか?ということです。いくつか空きがあります。それはビジネスを行う一環です。それを埋めるだけです。このユニットのリハビリに TI で XNUMX ドルかかるかどうかを誰が気にしますか?大したことだ。なぜなら彼はグレービートレインに座っているからです。
しかし、私たちは、プレミア価格を払ってこの物件を見ています。もともとリターンは大きくありませんでしたが、基本的なファンダメンタルズを満たしていたため、問題はありませんでした。それは素晴らしい利益ではありませんでしたが、基本的な基礎であり、税金の問題を解決し、メンテナンスが非常に簡単なものを渡されたと思っていました。現在、私たちは年末までにこの取引を急いで締結するつもりでいます。正直に言うと、それは私たちにとって大きな要素です。私たちは生活の質に関心を持っています。あなたの時給はいくらですか?ではなく、年収はいくらですか?今は大変な作業です。したがって、この施設は休暇の途中で閉鎖する予定であり、その後、これらの問題はすべて引き継がれることになります。
ロブ:
これが私の考えです。デビッド、もし反対するなら言ってください。あなたがどこにいるか、そして彼らがあなたに電話をかけてきたという事実に基づいて、彼はその130よりもう少し上がると思います。しかし、最終的にその50を、たとえば150,000として購入価格から差し引くべきではないと思います。なぜなら、それが月々の住宅ローン全体に大きく影響するとは思えないからです。銀行との取引がうまくいく限り、門を出てからあなたにとって重要なのは、XNUMX ドルの融資を獲得できることだと思います。クレジットには制限があります。デビッド、これについては意見を言っても構いませんが、私はそれを功績として受け取り、そのお金を頭金に貯めて、その巨額の出費に充てるようにしたいと思います。そしてその時点で、最初に分析していた取引を見ていることになります。それが私ならそれにアプローチする方法です。どう思いますか、デビッド?
デイビッド:
商業金融では、住宅金融と同様に、適合するローンを扱っているため、そのようなことは起こりません。ルールは、売り手が買い手の成約コストにどれだけ貢献できるかについて非常に明確です。商業空間では同じように機能しない可能性があります。購入価格から差し引いても、あまり大きな影響はありません。借りるお金が少し減るだけです。
キム:
そうですね、融資額は変わらないので、そのお金を現金として銀行に貯蓄することになります。もし彼が私たちに 200,000 ドルのクレジットを提供するか、購入価格を差し引いてくれたら、私たちは支払う金額が 200,000 ドル少なくなるでしょう。
デイビッド:
うん。したがって、あなたの立場でも同じでしょう。彼があなたのために行って変更を加えたらどうしますか?
キム:
彼が下水道に取り組みたいのであれば、私はそれに非常に興味があるでしょう。問題は、彼が取引終了後にそれができるかどうかだ。私たちは彼を信頼していますか?
ロブ:
取引がいつでも失敗に終わる可能性があるため、そのリスクを負わない売り手も存在するため、少し危険になります。その好例として、この取引はすでにその理由で失敗に終わった。そして、後で彼にそれをさせるような契約をいつでも結ぶことができます。しかし、それ自体が常にリスクを伴います。なので、どちらにしても大変ですね。
キム:
うん。そして、番組の前半で話した原則を実際に聞いて確認したいと感じています。テナントに家賃相場を提示することについて憶測を抱いていないことを確認したいと思います。そしてもう一つの問題は、実はこの物件は私たちの地元にあるので自主管理するつもりだったんです。そして、私たちはその頭痛を望んでいますか?それを引き受けたいですか?リースも行う予定です。そして、市場がどこに向かっているのかについては不確実性があります。ピラティスのテナントが心配ですか?私たちは滞納しているテナントのことを心配していますか?スペースを再び貸してもらうことはできるでしょうか?それで足が冷たくなってきました。
デイビッド:
あなたが間違っているとは知りません。市場の方向性を考慮すると、商業分野では状況が軟化する可能性が高く、その後、逼迫する可能性が高いと思います。それで、あなたはそれをあなたの側に持っています。そしておそらく、フェニックスはこの状況から少し孤立しており、そのため売主は、金利が非常に低いため、私たちが見てきたものよりもはるかに競争力のある価格で市場に出始める商業用不動産がたくさんあることに気づいていません。非常に高い。そして、こうした膨れ上がった支払いの期限が迫り始めると、借り換えという選択肢はなくなり、これらの不動産の多くは人々がお金を出し合って購入したものであるため、投資家に返済するために売却しなければなりません。
以前よりも多くの在庫が市場に出回ると思います。したがって、取引を見つける時間はあなたの側にあります。税金の部分に関しては時間は味方してくれません。それが実際に秤量しなければならないことです。より良い取引をするために税金を犠牲にする価値があるのか、それともそうでないのか?しかし、これは実際の不動産の話なので、この話の詳細を共有していただいたことに本当に感謝しています。まさにこれが起こります。こう言われたからああなった、こう言ったらああ言う、と話は常に変わっていきます。
ロブ:
これが私が言いたいことです。オーナーが閉店前または閉店直後に修理してくれるという保証が得られる限り、私は先に進むと思います。
キム:
面白い。私はそのアイデアが好きです。
ロブ:
なぜなら、私にとってそれは同じ取引だからです。彼がこの譲歩を通じて、このクレジットを通じて、どのように分割したいとしても、それを支払うつもりであれば、それは事実上同じ取引です。修理が確実に行われることを確認する必要があります。
キム:
面白い。うん。そして通常、私たちは探します…私たちが言うことは、通常、売り手との間で解決する問題を探します。それで、一日中ナプキンに書かれた損益計算書をください。売り手との間で解決できる問題はありませんが、これらはすべて売り手との間で解決しない問題です。私たちが閉店するとすぐに彼らは私たちに固執します。それが私たちのためらいです。
デイビッド:
まあ、あなたは正しいことをしていると思います。銃を持ち続けてください。税金の負担を負わなければならず、それが不動産を購入するよりも理にかなっているのであれば、そうすべきです。しかし、もし私があなたの立場だったら、希望額より 70 グランド多く支払わなければならない場合、全体としての税制上の優遇措置がその 70 グランドを補ってくれるだろうか、とも考えます。したがって、たとえこの取引があなたが望んでいたものではないとしても、全体的に見て、これはより理にかなっています。もしそうなら、あなたはただ自問してみてください、あなたの税金上の恩恵が 40 グラントだったとします。しかし、自分が望むところから 70 グラントを手に入れることになるので、全体で 30 グラントになったように感じるでしょう。この物件は、それほど素晴らしいロケーションにあり、30 万ドルの価値があるほど素晴らしい資産なのでしょうか?それとも、キム、あなたの経験と知識とあなたの仕事を活かして、そのお金をどこか他の場所で取り戻せる、より良い取引を見つけてもらえませんか?
ロブ:
はい、皆さん。この話の最新情報を知り、その過程を追いたい場合は、キムのすべてのソーシャル メディアを必ずフォローしてください。キム、人々はどこであなたを見つけて、物語の魅力的な最新情報や結末を手に入れることができるでしょうか?
キム:
うん。そのため、当社の活動についてさらに詳しく知り、最新情報や機会のリストに掲載するには、当社の Web サイト (ironpeakproperties.com) にアクセスしてください。 LinkedIn でキム・ホプキンスをフォローしてください。そして最後に Instagram で MoneyPlusHappy として活動します。それと、これは投票にかけるべきかも知れません。これを聞いた人は、この取引で私たちが何をすべきだと思うか考えてください。
ロブ:
よし。 YouTube でこれを見ている場合は、YouTube のコメント欄にコメントしてください。ご意見をお聞かせください。
デイビッド:
わかりました、キム、ここに来られて本当によかったです。あなたの話を私たちに共有していただき、本当にありがとうございます。私自身、この話がどのように展開するのかを待ちながら、四苦八苦しながら待っているので、自分自身の意見も聞きたいと思っています。でも、今日はここから出させてもらいます。番組にご出演いただきまして誠にありがとうございます。
キム:
私を迎えてくれて本当にありがとう。
デイビッド:
こちらはロブのデビッド・グリーンです。アバソロのコールズからパンツを発送し、サインアウトしました。
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