ブリッジ 2023年の住宅市場予測 このように聞こえます」空が落ちてきます! 全部売ります! 家は来年1ドルの価値があります! これは2008年と同じです!」 このような予測をしている人の実績を見てください。 これらは、 同じ予報士 who 暴落を予告していた ある時点で起こります 過去XNUMX年間. 現在、空気中に恐怖の気配が漂う中、主流の不動産ジャーナリストは、2008 年の再現が行われていることを納得させるために、できる限りのことをします。 しかし、これは真実とはかけ離れています。
しかし、データなしでどうやって 2023 年の住宅市場を予測できるでしょうか? データのあるところに デイブマイヤー、BiggerPockets のデータおよび分析担当副社長であり、 市場で ポッドキャスト。 デイブと彼のチームは最近、「2023年不動産投資の現状レポート、」を与えます 必要なすべての住宅市場データ 2023年に投資を成功させるために。その中で、デイブは株を 方法 2022年の住宅市場 反転 連邦準備制度理事会が金利を引き上げると、需要と供給がどのように影響を受けたか、および 2023年に期待できること.
デイブはまた、 XNUMXつの投資戦略 彼はより適切だと感じています 2023年に投資するために、など、 完全に受動的な投資方法、キャッシュフローと感謝のコンボ、およびバイヤーができること この市場を利用する 大幅な割引で取引を得るために。 未来を予測することはできませんが、あなたができることについて最善の洞察を与えることができます 2023年に富を築く. だから、主流の恐怖予測をオフにして、あなたをより豊かにするように設計された実際のニュースに耳を傾けましょう!
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デイビッド:
これはBiggerPocketsポッドキャストショー718です。
デイブ:
賃金が上がらない市場にいる場合、人々が家賃に支払う金額には心理的な限界があるだけです。 X パーセンテージしか指定できません。 通常、彼らの収入の 30% が家賃に充てることができるので、ハイブリッド都市や評価の高い都市では、家賃の伸びが上がることに完全に同意します。 それが必ずしもこれらの都市がキャッシュフローをサポートする傾向にあるキャッシュフローに到達することを意味するかどうかはわかりませんが、個人的には、キャッシュフローだけ、または感謝や感謝だけに賭けているわけではないので、それがより良い賭けだと思います.家賃の伸びだけです。
あなたはすべてを少しずつ手に入れています。 XNUMX つのうちどれが最高のパフォーマンスを発揮するかはわかりませんが、何が起ころうとも、あなたにはメリットがあります。
デイビッド:
みんなどうしたの? 今日は BiggerPockets Real Estate ポッドキャストのホストである David Greene と私のお気に入りの共同ホストの XNUMX 人であり、Biggerpockets の分析担当副社長である Dave Meyer が素晴らしいショーをお届けします。 まず、デイブ、今日の調子はどうですか?
デイブ:
元気です。 このエピソードの収録は本当に楽しかったです。 楽しみにしている方も多いと思います。
デイビッド:
番組を最後まで聴いていただければ、競合他社が避けている非常に難しいトピックについての素晴らしい番組だった理由が正確にわかるでしょう。悲鳴を上げる以外に、2023年に何が起こるかについて話したい. 空が落ちてくるか、何も起きていないふりをして、お金をくれれば不動産への投資方法を教えてくれます。 ここで、私たちはその人生についてではありません。
デイブ:
絶対にありませんし、ショーでこれについて話すべきだったかもしれませんが、人々はリスクの概念を避けていると思います. 彼らは市場にリスクがあると考えており、それは真実です。 市場にはリスクがあると思いますが、リスクは見返りを補うものです。 したがって、そこにある報酬と機会を享受できるように、リスクを理解する必要があります。 ショーで、私たちは本当にそれについて話したと思います。 リスクとは何か、リスクを軽減し、今後 XNUMX 年間に現れる可能性のある機会を活用する方法について、非常に具体的に説明しました。
デイビッド:
その通りです。 興味があり、イライラしていて、住宅市場で今何が起こっているのかを理解したいと思っていたなら、これはあなたに多くの明快さをもたらすショーです. . 最後までお聞きいただければ、2023 年のこの不確実な時期に市場がどうなろうとも、うまくいくと私たちが信じている XNUMX つの戦略についてお話しします。今日のショーに入る前に、簡単にあなたへのヒント。 bigpockets.com/report にアクセスして、レポート Dave ROE をダウンロードしてください。
今日のショーの多くの情報はそこから得られたもので、BiggerPockets のメンバーであれば無料で入手できます。 デイブ、私たちが飛び込む前に何か言いたいことはありますか?
デイブ:
いいえ、レポートをチェックしてください。 私はそれに多くの時間を費やしました。
デイビッド:
Dave をサポートし、YouTube ビデオにコメントを残して、このレポートについてどう思うか教えてください。 彼に愛を示してください。 この番組が気に入ったら、ポッドキャストを聴いている場所に XNUMX つ星のレビューを残してください。 皆さん、正直なところ、これは非常に重要です。 私たちは現在、全世界でトップの不動産ショーです。 私たちはこのままでありたいと思っていますが、あなたの助けがなければそれはできません。 Apple Podcast、Spotify、Stitcher など、どこでポッドキャストを聴いていても、このポッドキャストがどれだけ気に入っているかを世界に知らせてください。 では、インタビューに入りましょう。
デイブ、あなたは不動産市場に関するレポートを書きました。 それについて少し教えてください。
デイブ:
やった。 これは、2023 年の不動産投資の完全な包括的な状態です。 過去数年間、私たちは通常の住宅市場に参入していません。 レポートを開始して、現在住宅市場に影響を与える可能性のあるさまざまな要因と変数をすべて検討し、次に個人的に考えていることを利用するために 2023 年に使用できる最良の戦略のいくつかについて話します。来年の機会であり、2023年の市場についていくつか質問をするだけです。私たちは明らかに予測を行い、何が起こるかを推測するのが好きだからです。 2023年の住宅市場は、まだどうなるかわかりません。
デイビッド:
不動産投資の短いキャリアの中で言えば…まあ、簡単に言います。 他の人に比べると長いですが、私はまだオッサンではありません。 これは、私が今まで見た中で最も複雑な市場です。 私たちが見ているものに影響を与える、より多くの競合する要因があります。 それはあなたが気づいたことと似ていますか、そしてその一部はレポートでカバーされていますか?
デイブ:
絶対。 過去 80 年間の住宅市場をさかのぼって見ると、またはかなり信頼できるデータがある場所ならどこでも、住宅市場は通常かなり予測可能です。 周期的に変動しますが、たとえば、10 年ごとに 2 ~ 4 年は 15% ~ XNUMX% 上昇し、インフレのペースをわずかに上回っています。 それはかなり安定した状態であり、それほどエキサイティングではありません。 過去 XNUMX 年ほどの間に、物事は少し面白くなり、ここ数年は団塊世代の崩壊が少し進んでいます。
特にこの XNUMX 年間は、これを聞いている人なら誰でも知っていると思いますが、非常識になりました。 それは、人々が必ずしも不合理に行動している、または私たちが基本から完全に外れているという意味ではありません。 私の考えでは、過去数年間に起こったことは、住宅市場に常に影響を与える変数と要因がすべて、この完璧な嵐の中で住宅価格を押し上げていることです. 今、私たちはそれがほぐれ、よりバランスのとれた、正直なところ、より普通の住宅市場に戻るのを見始めています.
デイビッド:
それはクレイジーに思えます。 本当にネガティブなようです。 私たちはこの過大な修正を行っていますが、市場がどれほど熱狂的であったかについて過去20年間に私たちが持っていた狂気を考えると、それをその文脈の中で考えると、これはそれほど大きな過大修正ではないと思います人々が言っているように、しかし、特定の都市での標準であるXNUMX%の値上げと比較すると、確かにそのように感じます. さて、あなたは、住宅市場のパフォーマンスに影響を与えるいくつかのレバーがあるとおっしゃいました。 それが何を意味するのか教えてもらえますか?
デイブ:
もちろん。 一般的に、さまざまな変数があり、これらは主にマクロ経済指標であり、住宅価格に他の指標よりも大きな影響を与えると思います。 何千ものものがあり、個々の住宅市場のパフォーマンスはそれぞれ異なります。 しかし、全国レベルの住宅市場について話すとき、それは実際にはいくつかのことに帰着します。 人々はしばしばそれを正直に単純化しすぎて、「住宅ローンの金利が上がるから価格は下がる」と言いたがります。 幸いなことに、それはそれほど単純ではありません。 より多くの指標があります。 本当に重要なことは他にもありますが、それは驚くべきことではありません。
これらのてこは、需要と供給のようなものです。 明らかに、経済的な意味での価格設定は常に需要と供給に帰着しますが、それをもう少し推測すると、手頃な価格、在庫、米国の住宅不足、もちろんインフレなどを実際に検討する必要があります。住宅ローンの金利など。 私にとってこれらは、22年に市場に影響を与え、23年にも影響を与え続ける主要なものでしたが、これらの変数が互いに相互作用する方法が変化したため、わずかに異なる方法でした.
デイビッド:
さて、この爆発の直前に、我が国史上最大の不況の 10 つから抜け出しました。 では、あなたの見解では、この大不況は、過去 XNUMX 年間の住宅建設業界にどのような影響を与えましたか?
デイブ:
つまり、ほぼ全員の推定から、米国では住宅ユニットが大幅に不足しています。 予測は、2008 万戸から XNUMX 万戸の間で大きく異なります。 経済学について話すとき、これは単に供給不足を意味しますよね? 米国には人々が住むのに十分な住宅ユニットがありません。これは、大規模な金融不況の最中およびその後に起こったことに大きく起因しています。 基本的に、XNUMX 年には大量のビルダーが倒産しました。世の中は荒々しく、人々は仕事を探していました。 事業は閉鎖されました。
建設業で働いていた人々は結局他の産業に移りました。グラフを見てください。私はこれをレポートに入れましたが、グラフはかなり驚くべきものです。 2008 年から 2010 年にかけて、建設業が崖から転落したことがわかります。私たちはゆっくりと回復を続けており、現在はかなり良いレベルに達しています。 しかし、その 2010 年間、つまり、2018 年から XNUMX 年までの XNUMX 年から XNUMX 年までの XNUMX 年間は、本来あるべき建築料金を大幅に下回っていました。 それで、それは十分な家がなかったこれらの条件を作り出しました.
それは、現在米国全体で最大の人口グループであるミレニアル世代が住宅購入年齢のピークに達した2020年頃から始まった時期と一致しました. 家を欲しがる大勢の人々と、家族を持ち始め、子供を持ち始め、十分な家がないミレニアル世代がいるという、これらの要因の合流点があります。 これは、価格が上昇する完璧なシナリオです。 これは、これらのさまざまなマクロ経済の力がどのように連携しているか、またはパンデミックを通じて連携して価格を押し上げたかの例にすぎません。
デイビッド:
さて、デイブが話していることや、これを非常に興味深いものにしている核心についてもっと知りたい場合は、bigpockets.com/report からレポートを無料でダウンロードして、このデータを自分で確認してください。 さて、レポートの内容については引き続きお話ししますが、実際にポッドキャストを停止して、これを確認したり、ポッドキャストが終了した後に入手したりしたい場合は、bigpockets.com/report にアクセスしてください。 さて、供給と供給の問題についてあなたが言及していることは、私の意見では、不動産価格のこのドラマ全体とそれらを理解しようとする最大の手段であると思います.
昨日これについて話していたとき、誰かがこう言いました。 私は、「供給が非常に限られているため、急落することはないと思います」と言いました。 あなたが住宅所有者で金利が 3% の場合、家を売却して 7% の金利を得ることができますが、引っ越さなければならない場合を除いて、おそらくそうするつもりはありません。家は以前よりも価値が下がっています。 あなたは待つつもりです。 大量の供給が市場に殺到していないため、この価格の暴落は見られません。これは、前回暴落したときに見たものです。
とてもたくさんのサプライズがありました。 人々が購入できる、または購入したいよりもはるかに多くの不動産があり、それが価格の大幅な下落につながりました. それが、「え? 私たちは不況に陥っています。 前回のように価格が下がってはいけませんか?」 現在の環境と、前回不動産が暴落したときの環境を比較してどう思いますか?
デイブ:
それは素晴らしい点であり、それには多くのことがあります。 最初に供給についてだけ述べておきますが、供給には 2023 つの優れた指標があります。 2024 つはこの長期的な指標であり、以前にも述べたように、米国には十分な住宅ユニットがないということです。 それは、不動産の長期的な評価を示すものです。 10年かXNUMX年に何が起こるかは分からないので、家を欲しがる人がたくさんいて、家が少ないという事実は、私にとって良い兆候です。今後XNUMX年からXNUMX年の不動産価格。
短期的に何が起こっているかについて話しているとき、私は在庫と呼ばれる指標を見るのが好きです。これは基本的に、現在市場に出回っている家の数です. あなたの意見では、それは爆発していません。 2020 年と 2021 年の時点からは確実に上昇していますが、暴落を示唆するほどではありません。 これを聞いているすべての人に説明すると、在庫は、住宅市場の短期的なパフォーマンスの最良の指標ではないにしても、需要と供給を測定するためのXNUMXつだと思います。 売りに出されている家の数だけではありません。 それは、新しいリストとして知られているものです。
在庫とは、売りに出された住宅の数と、市場からどれだけ早く売り出されたかを示す指標です。 したがって、在庫が急増し始めるのを見ると、それはおそらく価格が下がる買い手市場への大きなシフトを示しています。 過去 XNUMX か月で、在庫が増加していることがわかりました。 しかし、実際には、デビッド、私は今週見ていました。 あなたがこの男、マイク・サイモンソンを知っているかどうかはわかりません。 彼はAltos Researchの出身です。 不動産の大物です。 在庫は先週落ちました。 現在は下がっているので、在庫が急増しているわけではなく、突然、パンデミック前よりもずっと長く市場にとどまるようになっています.
パンデミック前のレベルに戻りつつあります。 現時点では、今後 2023 か月で状況が変わる可能性があります。 しかし、現時点では、これを記録しているのは 2008 年 2008 月です。在庫に関してはかなり安定しており、これは 2008 年に起こったこととの大きな違いです。また、現在とXNUMX 年は信用基準です。 これは私の専門分野ではありませんが、これについてはよく読んでいます。 基本的に、銀行は XNUMX 年に行ったような非常に危険な融資を行うことは許可されていません。
人々は今のところ債務不履行ではありません。 人々は住宅ローンを期限内に返済しており、それが実際に価格を押し下げています。なぜなら、市場が狂ったように底を打った原因は、売ることを余儀なくされているからです。 人々が支払いを行うことができないために売らざるを得なくなると、それが市場を混乱に陥れます。 現在、それが起こっている兆候はありません。
デイビッド:
それは注意することが重要です。 昨日、同じ質問をしているセールスリーダーと話していたときに、この類推を使用していました. 私の見解では、私たちは丘を下って来るセミトラックです。 坂道を下りているときは、ブレーキパッドがすり減っているので、ブレーキだけを使うべきではないことは誰もが知っています。 低速ギアにシフトすることになっています。 しかし、もしこれが本当の不況だったら、私たちは下り坂にはならないでしょう。 私たちは平らになるでしょう。 経済が苦しければ、人々は家を買うことができませんでした。 彼らは支払いを行うことができませんでした。 彼らは苦しんでいました。 求人市場では、販売が見られます。
私たちは、金利を上げることによって人為的に物事を減速させている市場にいます。 この坂を下るときにブレーキを使うようなものです。 そのブレーキから足を離すと、住宅価格が上昇するのがわかります。 より多くのトランザクションが発生することがわかります。 市場での日数が減少し始めるのを見るでしょう。 少なくとも、これは現在の経済の根本的な問題に基づく不況ではないことに注意することが重要です。 ChatGPT がすべてを変更するかどうかは誰にもわかりません。 私たちは皆仕事を失いますが、私は何かおかしなことを言いました。 これは、政府がインフレと住宅価格の上昇を抑えようとするために選択したことです。
さて、これは不動産投資家が認識しておく必要があることであり、FRB が下す決定、政府が下す決定です。 これらのマクロ経済的要因は、投資の価値や購入時のキャッシュ フローの数値に大きな影響を与えます。 おっしゃった在庫の増減によって、どのような市場が生まれるのか、少し教えてください。
デイブ:
基本的に、在庫はあなたの地元の市場で見るのが本当に良いと思います。なぜなら、それは異なる市場では本当に異なる振る舞いをするからです. 報告書ではしばしば別の例を使用しますが、一般的に言えば、中西部と北東部の場所は比較的「うまくいっている」と思います。 誰もがウェルの定義を持っています。 一部の人々は、住宅市場の暴落を見たいと思っています。 シカゴ、フィラデルフィア、ボストン、インディアナポリスの価格は安定しているとだけ言っておきます. それらを見て、市場で何が起こっているのかを理解したい場合、在庫が横ばいであり、パンデミック前のレベルをまだ下回っている場合、その地域の住宅市場は比較的横ばいか、またはたぶん、翌年には適度に成長することさえあります。
在庫レベルがパンデミック前のレベルを超えて急上昇するのを見始めると、それはおそらくその市場で価格が下がるというシグナルです. これは率直に言って、私が投資しているボイシ、リノ、オースティン、デンバーのようなパンデミックのブームの町の多くで見られます. これらの市場は、上昇しすぎたため、より多くの調整が見られます。 彼らはあるレベルに達したばかりであり、これは持続可能ではない手頃な価格のもうXNUMXつの重要な指標であり、これらのブームの町のいくつかで見られた価格を維持できない人々です。
人々が個々の市場を見て、何が起こっているのかを理解したい場合は、在庫と市場での日数を見ることをお勧めします。これは、「あなたは売り手市場にいますか? あなたは買い手市場にいますか?」 わかりやすくするために、人々は実際にこれをよく混同していると思うので、買い手市場は多くの場合、購入するのに適した時期であることを意味します. 人々は価格が下がるのを見ているので混乱を招くことは承知していますが、それは伝統的により多くのレバレッジを持っていることを意味します. 買い手市場とは、買い手が力を持っていることを意味します。 売り手市場とは、売り手が力を持っていることを意味します。
つまり、売り手がすべての力を持っていた全国的な規模の時代が終わったのです。 売り手は基本的に、「私はすべてが欲しい、譲歩はありません、あなたの最初の子供が欲しいです。 あなたの車と結婚指輪を私にください」と人々はそうしていました。 さて、買い手がもう少し選択的で交渉できる別のシナリオです. 繰り返しますが、市場在庫の日数は、市場がバランスの取れた市場、売り手市場、または買い手市場のどこにあるかを判断する良い方法です。
デイビッド:
それは素晴らしい点です。 私たちのポッドキャストが他のポッドキャストと一線を画している理由は、クリックを得るために恐怖心だけに頼っていないことだと思います。 今では、人々にこう言うのは簡単です。 ただ買わないでください。」 しかし、それが売り手市場である理由は、通常、価格が非常に急速に上昇している、または賃貸料が非常に急速に上昇している、または不動産に代わる選択肢が非常に暗いため、これが明らかに最良の選択肢であるためです. そのため、競合他社の多くがそこに殺到します。 それが売り手市場を作る。
すると逆に、「まあ、買い手市場だ、申し訳ありませんが、価格が下がっているので、買うべきではありません。 買い手市場とはいえ、底を待つべきです。 これは買い時である可能性があるため、両方の市場に注意する必要があります。 どちらにも有効な戦略があり、長所と短所があります。 売り手市場での購入は非常に困難です。 あなたは、自分がもっていない多くのことをあきらめようとしています… ときには、あきらめなければならない検査もあります。 ただし、資産の価格が爆発的に上昇するというメリットがあります。
買い手市場では、価格が下がる可能性がある時期に購入している可能性があります。 理論的には、底がどこにあるかはわかりませんが、デューデリジェンス期間が増え、売り手が多くのクロージングコストを支払い、1.2万ドルを持っていない限り、以前は手に入れることすらできなかった作物のクリームを手に入れています.競争に行くための現金。 どちらにもプラスとマイナスがあります。 世紀の大暴落がやってくる。」 それから私たちはそのようなものをXNUMX年間見てきました. それは決して来ませんでした。
デイブ:
彼らがそれを言い続ければ、彼らはいつか正しくなるでしょう。 彼らはいつか正しくなるでしょう。
デイビッド:
それは良い点です。 壊れた時計は XNUMX 日 XNUMX 回正しい。 そういうことじゃない?
デイブ:
正確に。
デイビッド:
これに対するあなたの見解は、単に「何をすべきか教えてください. これは買いですか、それとも売りですか?」 価格に影響を与える要因を理解することで、通常、正しい決定が明らかになります。 在庫について話し、在庫を監視し、これが現在価格が急落していない理由を理解することで供給側について説明しましたが、これは供給があまりないためですが、需要側も重要です. 不動産は興味深いものです。なぜなら、需要はおそらくポケモンカードのような他のものよりも少し複雑だからです.
需要と、それが不動産の中で具体的にどのように機能するかについて少し教えていただけますか?
デイブ:
不動産の需要はXNUMXつから成り立っています。 多くの人は、需要とは住宅を購入したい人の数だと考えていると思います。 そうではありません。 住宅を購入したい人がどれだけいるか、住宅を購入できる余裕がある人がどれだけいるかということです。 それらはXNUMXつです…どちらも需要に影響を与えますが、異なる方法で動作します. 最大の例だと思います、デビッド、私たちは両方ともミレニアル世代です。 何年もの間、テレビでこれらの専門家が次のように言っているのを見たと思います。 彼らは家を買っていません。」 彼らのデータはそれを示していないようです。 それは彼らが家を買う余裕がなかったことを示しており、パンデミックの低金利によってもたらされた家を買う余裕ができた瞬間、彼らは狂ったように住宅市場に飛び込んだ。
したがって、需要は人々が家を買いたくないという単純なものではありません。 需要と意志を後押ししている主な要因は、すでに述べたように、ミレニアル世代が家族形成のピークに達していることだと思います。 これは強いことです。 人々は人口動態の影響を本当に過小評価していると思いますが、それは非常に重要です。 国内最大の世代が住宅購入のピーク年齢に突入しているため、需要が増加するでしょう。 先ほど言ったように、2020 年から 2022 年半ばまでの低金利で、人々はこの市場に熱中しています。
さて、米国の人口統計だけを見れば、この人口動態の需要はおそらくあと 2022 年から XNUMX 年続くでしょうが、XNUMX 年半ばから現在までに変化したこと、そして変化した最大の要因は、手頃な価格であることです。 需要の後半は、住宅を購入できる余裕のある人の数です。 住宅ローンの金利がこれまでになく急速に上昇しているため、手頃な価格が完全に損なわれています。 基本的に、住宅市場はこの単一の要因に何よりも反応するのを見てきました。なぜなら、人々が住宅を購入する余裕がなければ、市場からすべての需要が引き出され、実際に価格が抑えられるか、価格が変動する可能性さえあるからです。後ろ向きに下ります。
それは実際に需要で起こったことです。 率直に言って、私はここで前進しているかもしれません.来年、XNUMX年、XNUMX年の間に住宅市場で何が起こるかについての私の意見は、すべて手頃な価格とそれが回復するかどうかです. 結局のところ、私の意見では、手頃な価格が改善されるでしょうか? その時、住宅市場は底を打ち、再び成長し始めます。
デイビッド:
これは非常に強力なニュアンス ポイントです。 不動産に関して言えば、需要には 11 つの側面があります。 あなたは喜んでいる必要があり、できる必要があります。 従来、能力が問題でした。 あなたが家を買いたいと思ったとしても、価格が追いつくよりも速く上がっていたためにできなかった、またはXNUMXの他のオファーと競合したくない、または不測の事態を振り払いたくなかったので、あなたはただ言った. 、 「おい、出たよ。 私はこれをするつもりはありません。 あなたが本当に本当に悪い市場にいるときは、喜んでいる側がいなくなったときです.
人々は家を買いたくない。 それが 2010 年に私たちが見たものでした。多くの人が家を買うことができませんでしたが、多くの人は家を買うことができました。 彼らはただしたくありませんでした。 2010 年には、実際に資産を購入するように不動産を見た人は誰もいなかったのを覚えています。 当時、誰かがそばにいなかったら、これは難しいことです。 彼らはそれを、住宅ローンと呼ばれる 30 年のアンカーに自分自身を結び付けるように見ていました。 もしあなたが「私は家を買った」と言ったら、私はこう言うでしょう。 どうしてそうするか?" おかしいな、デイブ、私の最初の家、住宅ローンは 30 ドルだったから。 それはまだ死刑判決と見なされていました。 なぜ自分を900ドルに縛り付けたいのですか?
誰も家を買おうとはせず、あまりにも多くの供給があったため、価格が急落しました。 これは、市場が何をしているのかを監視しているときに、どれだけの供給があり、それをカバーしているか、そしてどれだけの需要があるかを監視しているものです. それには 30 つのコンポーネントがあります。 私が示したポケモンカードの例のように、資金調達を伴わない他の多くのこととは対照的に、家を買う意思がなければならず、家を買うことができなければなりません. ただ、「買いますよね?」 ほとんどの人は XNUMX ドルを支払う余裕があります。
ポケモンカードのことはよくわかりません。 それから、甥っ子にクリスマス用に何か買ってあげたら、甥っ子が大喜びでした。 不動産で買えばいいというものではありません。
デイブ:
不動産を購入できることの多くは、私たちの手に負えません。なぜなら、ほとんどの人は不動産の資金調達にレバレッジや負債を使用するからです。 つまり、住宅ローンの金利は実際に余裕のある金額に影響を与えます。これは、パンデミックの間、人々にプラスの影響を与えていました。 話は戻りますが…実際には、以前よりも高くなっていますが、過去の住宅ローン金利の平均については正しいと言えます。 歴史的に見てより通常の住宅ローン金利に戻った今、それは手頃な価格に悪影響を及ぼしています.
ポケモンカードや高級ワインなどを購入することについて話すときは、エクイティを使用しているだけです. あなたは通常、それらの購入を活用していないので、「あなたの銀行口座にそのお金はありますか? そしたら買いに行けますよ。」 レバレッジド資産の例は他にもありますが、不動産はおそらくレバレッジド資産の最大の例であり、実際にそうです。 これが、不動産が金利に非常に敏感な理由です。それは、投資用不動産や一次居住者を購入できるかどうかに本当に、本当に影響を与えるからです。
デイビッド:
では、金利とFRBに関して、これらの決定がどのように行われるのか、そして最終的にどのように手頃な価格に影響を与えるのかについて少し教えていただけますか?
デイブ:
ああ、私のお気に入りのトピック。 基本的に、私たち全員が知っているように、インフレは非常に高いです。 それは経済にとって大きな問題です。 それは私たちの購買力を侵食します。 誰もがそれを嫌います。 不動産はインフレに対する素晴らしいヘッジであるため、不動産投資家はそれを少し嫌いますが、それでも誰にとっても悪いことです. 連邦準備制度理事会は基本的に、インフレと戦うために決定を下しています。 彼らは、連邦資金率を引き上げることによってそれを行います。 それが彼らがコントロールできる唯一のものです。 ややこしいですが、基本的には銀行が互いに貸す金利です。
フェデラル・ファンド・レートの引き上げの背後にある考え方は、お金を借りるのに費用がかかるようになれば、借りる人が減るということです。 お金を借りる人が減ると、経済に循環するお金が減ります。 これはマネタリーサプライとしても知られており、彼らはマネタリーサプライを減らそうとしています。 ここ数年、M2 と呼ばれる通貨供給の尺度があります。 基本的に、私たちはそれが爆発するのを見てきましたが、それはいくつかの理由で起こりました. XNUMXつは低金利によるものでしたが、もうXNUMXつは紙幣の印刷によるものでした。 私たちはシステムに多くの新しいお金を導入したので、彼らはそのお金をシステムから引き出すことができません.
彼らにできることは、金利を上げて、経済の循環を減らすことです。 お金を借りる人が減れば、お金は銀行にとどまるか、普通預金口座にとどまるか、またはお金をあまり使わなくなります。 これは、少なくとも伝統的な意味でのインフレを抑えるのに役立ちます。 それがFRBがやろうとしていることです。 明らかに、2023 年 XNUMX 月初旬の時点で、インフレ率は依然として非常に高いですが、傾向は低下し始めているようです。 現在、フェデラル ファンド レートは住宅ローンの金利を直接制御するものではありませんが、住宅ローンの金利に影響を与えています。 そのため、住宅ローンの金利が…
2022 年の初めには、3% を下回るか、6.2% 前後になっていると思います。 現在、この記録の時点で、それらは約 40% であり、1980 倍以上になっています。 それは量を大幅に増やします… それは手頃な価格を大幅に低下させます、私は言わなければなりません. パンデミックの初期に、手頃な価格がほぼ記録的な高さだった時期を見てきました。 人々は、現在、手頃な価格が XNUMX 年ぶりの低水準にあるほど、何でも買う余裕がありました。 これは XNUMX 年代以降で最も手頃な価格の不動産であり、その影響は明らかです。 余裕がない場合は購入しないため、市場での需要は少なくなります。
デイビッド:
それは本当に、本当に良いです。 さて、ここで要約すると、これまでのところ、住宅市場のレバー、価格を上下させるもの、供給と在庫、およびそれらを追跡する方法、需要と能力、需要と住宅ローンに影響を与えるもののニュアンスについて説明してきました金利とインフレ、これらはすべて不動産市場の重要な要素であり、監視する必要があります。 小麦粉を追加します。 さらに卵を追加します。 あなたはもっと砂糖を加えます。 いつもと違う味わいのケーキが食べられます。 これは、物事がどのように進んでいるかを予測しようとするときに、私たちが理解しようとしていることです.
さて、このような不確実な市場で何が機能するのかに移る前に、私の最後の質問は、不動産への投資が人々が興奮し、実際にできるものになるように再びバランスを取り戻すには、手頃な価格のために何が起こる必要があるかということです.可能?
デイブ:
まず、不動産投資はまだまだ可能性があり、ワクワクしています。 少しクリエイティブになる必要があります。これについては、すぐに説明します。 起こったことは基本的に2023年間で、すべての変数、私たちが話し合ったすべてのてこが価格の一方向を指しているだけで、それは上昇していたと思います. 今、私たちはバランスを取り直す必要があり、状況は変化しています。 手頃な価格は、私の意見では、価格がXNUMX年に少し下がる可能性が高いポイントまで低下しています.手頃な価格のために変更する必要があるのは、XNUMXつのことのうちのXNUMXつです.
手頃な価格には、XNUMX つの要因があります。 XNUMX つはもちろん住宅価格です。価格が下がれば、手頃な価格が改善されます。 XNUMXつ目は賃金の伸びです。 人々がより多くのお金を稼ぐと、物事はより手頃な価格になり始めます。 賃金の伸びはすでに低下し始めており、それが住宅市場の主要な要因になるとは思えません。 XNUMXつ目は住宅ローンの金利ですよね? 住宅ローンの金利が下がれば、アフォーダビリティは元に戻ります。 これらは、少なくとも今後数か月間、私が注目する主な要因です。
住宅ローンの金利はすでにピークを過ぎています。 彼らは再び上昇する可能性がありますが、2023 月、XNUMX 月には XNUMX ドル台前半です。 今、彼らはローシックスにいます。 手頃な価格はすでに少し改善され始めています。 それはおそらく事です。 XNUMX 年の住宅市場を理解するために XNUMX つのことを検討する場合、手頃な価格をお勧めします。
デイビッド:
手頃な価格は、あなたが述べたように、価格と住宅ローンの支払いの組み合わせです。 どちらか一方だけという単純なものではありません。
デイブ:
正確に。
デイビッド:
面白いのは、金利が下がったとき、人々は住宅にもっとお金を払う余裕があるので、住宅がいかに手頃でないかについて誰もが不平を言っていました。 その後、価格がついに下落したとき、人々は金利が高すぎると不満を漏らしましたが、それらは表裏一体です。 需要と供給のように、通常、一方がなければ他方が存在しません。 では、このような不確実な市場で機能する XNUMX つの事柄に移りましょう。 市場で何が起こるかわからない場合でも、人々が利用できる戦略、またはどこでお金を稼ぐことができるかについて、あなたの最初のアドバイスは何ですか?
デイブ:
さて、私が最も興奮していることの XNUMX つは、実際にここ数週間で投資を行うことを検討しているのは、プライベート レンディングです。 あなたが高金利環境にいるとき、それはそれらの高金利を課しているのは銀行です. ですから、あなたが銀行になることができれば、それは非常にエキサイティングな提案です。 お金を欲しがっている足ひれは、おそらくたくさんいるでしょう。 つなぎ融資を必要としているシンジケーターもいるだろう。 住宅ローンが必要な人がいるので、民間の貸し手になる機会があります。 私はこれの専門家ではありません。 David、XNUMX 番目の Dave である Dave Van Horn かどうかはわかりません。 たぶん、一度彼を雇うべきです。
デイビッド:
三D。
デイブ:
彼はこれの本当の専門家です。 彼の著書「Note Investing」の名前を忘れてしまいました。 BiggerPockets には本があります。 それをチェックしてください。 プライベート レンディングは現在、非常に興味深いオプションだと思います。なぜなら、負債が高額であれば、借り手にとっては悪いことですが、貸し手にとっては良いこともあります。 それは私が少なくとも2023年に検討していることです。
デイビッド:
私は実際に Dave の会社を通じていくつかのメモを持っています。PPR Note Company と呼ばれていると思います。 おっしゃる通りのコンセプトですね。 この原則は民間融資にも当てはまりますが、貯蓄にも当てはまります。 あなたは過去100,000年かそこらを救ったことで罰せられました. インフレは、銀行のお金で得られるものよりもはるかに高かった. これは資産価格の上昇を促進するのに役立ちます。食糧価格、ガス、不動産などです。」
私はそれをどこかに置かなければなりません。 どこに置くの? ええと、私はおそらくそれを不動産に入れるつもりです。なぜなら、それが最も上昇しているものだからですよね? しかし、金利が上昇すると、減速しても資産価格は上昇します。 ある時、レストランで働いていた時、お金の 6.5% を銀行に預けていましたが、それは CD にも入っていませんでした。 そのため、最終的に金利がより健全なレベルに達したときに、特定の時点でお金を節約するプライベートレンディングのような戦略が可能になります.
デイブ:
私は実際にこれについて BiggerPockets でブログを書いたところですが、貯蓄率が再び魅力的なポイントに達していると思います。 私の高利回り普通預金口座では、現在ほぼ 4% を得ることができます。 インフレは知っていますが、明日発表されますが、先月の時点では 7.1% だったと思いますよね? 人々は、「7.1% は 4% よりも高い」と言っています。 はい、それは本当ですが、7.1% は後ろ向きです。 それが昨年の出来事です。 月次レートを見ると、過去 0.2 か月の平均は約 2% です。 したがって、それを推定すると、何が起こるかは誰にもわかりませんが、単に推定すると、今から 3 年後のインフレ率は XNUMX% から XNUMX% の間になると想像できます。
したがって、数年ぶりにお金の 4% を稼いでいる場合、貯蓄率は実際に大きなリターンをもたらすわけではありませんが、少なくともインフレが食い尽くすよりも多くのお金を稼ぐことができます。 個人的には、少なくとも私はお金を入れています...私は不動産の機会を探していますが、私は持っているお金をマネーマーケットまたは高利回りの普通預金口座に入れています.過去数年間は普通預金口座にお金を入れた場合、最低でも 1% から 2% の損失があったのとは対照的に、6% から 7% の実際の収益を得ることができます。
デイビッド:
金利が非常に低かったときは、オプションとしてこれさえありませんでした。 さて、特に投資をしなくても、ノートから得られる利息で利益を上げますが、ノートが早期に返済されたときに得られる金額と比較すると、それはごくわずかです。 通常、これらのケースでは割引券を購入しています。 ノートを買いました。 たとえば、私が 50,000 ドルを支払い、手形の残高が 75,000 ドルまたは 80,000 ドルで、その手形から毎月 300 ドルまたは 400 ドルを受け取っているとします。
それは償却されるので、あなたが出した額よりも多くを得ることができますが、その人が自分の財産を売却または借り換えたときに本当に勝ちます。 難しいのは、不動産とは異なり、あなたがコントロールすることはできません。 資産のようなものではありません。 私はそこに行くことができ、購入することができ、修理してより価値のあるものにすることができます. 市場のどの時点でそれを販売するかを選択します。 あなたは他人に翻弄されているので、戦略はそこにあるこれらの小さなメモをすべて持っていることです. ジャック・イン・ザ・ボックスとは異なり、いつ破裂するかはわかりませんが、特定の時点で破裂します。
次にブーム、ノートが飛び出します。 あなたは利益を上げます。 より多くのキャッシュフローを得るより大きな紙幣を購入するか、別のものに投資します。これは、私がそれを購入したときにもっと多くのことを計画していたことです。 次に、住宅市場で何が起こったのかを見ました。 それは、「ああ、先に進んで、この市場が拡大しているので、できる限りアイロンを手に入れてください」のようなものでした。 それは素晴らしいアドバイスだと思います。不動産を取り巻くさまざまな戦略ですが、必ずしもそれを所有するだけではありません。 XNUMX 番目に言及されたのは、ハイブリッド都市です。 ハイブリッドとはどういう意味ですか?
デイブ:
歴史を振り返ってみると、住宅市場によってパフォーマンスは大きく異なります。 伝統的に、パンデミック前は、特定の市場はキャッシュフローに優れていましたが、実際にはあまり評価されていませんでした。 他の市場は高く評価されましたが、キャッシュフローはそれほど大きくありませんでした。 これらはスペクトルの両端ですが、適度な評価と適度なキャッシュフローを得るものもあり、個人的には本当に興味があります. 私はそれが最善の策だと思います… 良いキャッシュ フロー、堅実なキャッシュ フロー、驚くほどのキャッシュ フローではありませんが、常に住宅ローンを支払うことができる堅実なキャッシュ フローがあるという意味で保守的です。
デフォルトのリスクはありません。 我慢できます。 何もありません。 そこにリスクはありません。 しかし同時に、それは感謝でもあります。したがって、カリフォルニアやシアトルのような市場で得られるアップサイドの機会をいくらか得ることができます。 それほど多くはありませんが、それぞれ少しずつ得られます。 これらのハイブリッド市場の多くは、より手頃な価格の都市である傾向があるため、これらの市場は特にうまくいくと思います。 今日私が話していることの多くのテーマは、手頃な価格が住宅市場を支配していることです. より手頃な価格の市場は、今後数年間で他の市場と比較してうまく機能すると思います。
これらのハイブリッド都市のいくつかは本当に興味深いと思います。 ここ数年で不動産業界に足を踏み入れた人々に警告したいのですが、ここ数年に見たものは多くの点で非常に非典型的ですが、私が今話しているのは感謝です. 大きな市場、小さな市場、地方の市場、都市の市場、郊外の市場など、あらゆる市場の上昇を見てきました。 なぜだめですか? それは正常ではありません。 通常、一部の市場は上昇します。 他の市場は横ばいである。 一部の市場は下落します。
個人的には、長期的にはそのダイナミックに戻ると信じています。 今月なのか来年なのかわかりませんが、住宅市場ではそれが普通だと思います。 私たちはそれに戻るつもりだと思います。 ですから、パンデミック前にいくつかの現金ショーといくらかの上昇が見られる市場を見ていきます。 これらは、バーミンガム、アラバマ、ウィスコンシン州マディソンなどの第三次都市、またはこのような場所で、需要人口が大幅に増加しているが、それでもキャッシュフローを提供しています. 今後数年間は、他の市場を凌駕すると思います。 それは私の意見ですが、それは私が見ているものです。
デイビッド:
このような都市を特定したい場合、どのデータを探す必要がありますか?
デイブ:
一番重要なことは、キャッシュフローを見たい場合は、家賃と価格の比率と呼ばれる指標を見ることができると思います. 毎月の家賃を購入価格で割るだけです。 1%に近い場合は、非常にうまくいっています。 1% ルールという言葉を聞いたことがあるかもしれません。 個人的には少し時代遅れだと思います.1%ルールを満たす取引を期待することは、おそらくあなたに利益よりも害をもたらすでしょう.なぜなら、神話上のユニコーンを探して永遠に待つことになるからです. 存在しないわけではありませんが、先ほど話したように、このような 1% の取引は、評価の低い市場で発生することがよくあります。 私には、それは価値がないと思います。
賃料と価格の比率が 0.7 または 0.8 であるが、評価の高い市場である何かを見たいと思います。 それが私がハイブリッド都市と呼んでいるものです。 家賃対価格比は良好です。 それから評価については、予測するのは難しいですが、最も重要なことは非常に単純で、人口の増加です。 需要があるのでしょうか、それとも去る人よりも多くの人がそこに移動しますか? 第二に、経済成長です。これは、賃金の伸びや雇用の伸びという観点から見ることができますが、人々がそこに移動し、より多くの支払いを受けるようになると、資産価格は上昇します。
デイビッド:
私たちはしばしば、感謝とキャッシュ フローについて、陰と陽のような対立する力であるかのように話します。 あなたは評価投資家ですか、それともキャッシュフロー投資家ですか? しかし実際には、不動産を所有している私たちは、不動産が実際には相互に排他的ではないことを認識しています。多くの場合、賃料が上がるとキャッシュフローが増加します。 資産の価値が上昇するのと同じように、特定の市場で賃料が上昇するという考えについてどう思いますか?
デイブ:
個人的には…同意します。 1%のキャッシュフローを持つ素晴らしい市場があります。 個人的にはフルタイムで働いているので、私はそれらに投資しません。 私は自分のライフスタイルをキャッシュフローに完全に依存しているわけではありません。 しかし、私にはリスクが高すぎます。これらの市場では、人口が減少したり、経済が大きく成長したりしない傾向があるためです。 それは、私には危険です。 キャッシュフローはリスクに対する優れたヘッジだと言う人もいますが、一部だと思います。 超重要だと思います。
個人的には、少なくとも今年か来年は賃料が上がると思い込まないように人々に警告します。 金融や経済学で彼らが呼んでいるものは少し前進していたと思います。そこでは、家賃は通常、年に数パーセント上昇します。 彼らはここ数年で狂ったようになり、それが次の2021、2022年間の家賃の伸びをすべて奪い、たとえばXNUMX年またはXNUMX年に引き延ばしただけかもしれません.
デイビッド:
非常に可能性があります。
デイブ:
私が推奨するのは、今後 XNUMX 年か XNUMX 年はキャッシュフローが上がらないと仮定して、取引を引き受けることです。 もしそれが起こったとしても、それはただのグレービーの上にあるだけですが、私がすべき保守的なことは、キャッシュフローがおそらくかなり穏やかになるだろうと推測することだと思います… つまり、家賃の伸び、すみません、おそらく次の数年間はかなりまろやかです。 しかし、XNUMX 年、XNUMX 年とそれを維持していれば、家賃の上昇は確実に予測できるでしょう。
デイビッド:
さて、どこで購入するかを決めるとき、ハイブリッド都市の賃料がキャッシュフロー市場である中西部の非評価市場よりも高くなると予想するのは合理的だと思いますか?
デイブ:
そうそう、100%。 つまり、経済成長している都市を見ているなら、賃金の伸びに注目してください。 賃金が上昇している場合、その都市に良い仕事が来ている場合、それらは最良の指標の一部です.
デイビッド:
住宅所有市場と同じように、賃貸市場にも需要があるため、人々はより多く支払うことができます。 同じ考えです。
デイブ:
その通り。 賃金が上がらない市場にいる場合、法的な制限はありませんが、人々が家賃に支払う金額には心理的な制限があるだけです. X パーセンテージしか指定できません。 通常、収入の 30% を家賃に充てることができます。 それをはるかに上回っていて、賃金が伸びていない場合、それは家賃の伸びを支えません。 ですから、ハイブリッド都市や評価の高い都市では、家賃の伸びが上がることに完全に同意します. それが必ずしも、これらのキャッシュフローのある都市がサポートする傾向にあるキャッシュフローに到達することを意味するかどうかはわかりません.
しかし、個人的には、キャッシュ フローだけ、価値の上昇だけ、家賃の伸びだけに賭けているわけではないので、それがより良い賭けだと思います。 XNUMX つのうちどれが最も効果的かはわかりません。 しかし、何が起こっても、あなたはそれから恩恵を受けます。
デイビッド:
まあ、それはおそらく新しい投資家で、ターンキー企業が運営する傾向があるこれらのキャッシュフロー市場のいくつかで経験の浅い人々、そしてあなたにコースを売り込んでいる専門家のために強調したかったことです。彼らは通常、「キャッシュフロー、仕事をやめなさい。 ガールフレンドを取得します。 敗者にならないでください。 キャッシュ フローが必要であり、すべての問題を解決してくれます。」 次に、家賃がほとんど上がらない市場のいくつかにあなたを押し込みます。 過去10年間、彼らは同じでした。 10 年前にデンバーに投資していた場合と比較すると、購入したときのキャッシュ フローは控えめだったかもしれませんが、10 年間の家賃の伸びは非常にうまくいっています。
上昇すると仮定するつもりはありませんが、賃金が上昇し、企業が進出し、人口が増加している市場のXNUMXつに参入することで、上昇する可能性が高い立場に身を置くことができます.あなたがお金を出血させている野生の感謝の市場に投資することに農場全体を完全に賭けることはありません。 責任ある方法があります。 あなたがここで与えているのは、本当に適切なアドバイスだと思います。
デイブ:
つまり、これはおそらくまったく別のショーですが、神よ、経済的に自由になるには何回レンタルする必要があるか知っていますか? 多くの不動産投資家が「そうそう、仕事を辞めてください。 レンタルを XNUMX つ購入すれば、経済的に自由になります。」 それはまったくナンセンスです。 それについて考える方法は、投資でお金とキャッシュフローを稼ぐ方法であり、Z キャッシュフローに等しくするには、X ドルを Y 収益率で投資する必要があるということです。
デイビッド:
私たちが他のすべての金融投資手段を見ているのと同じように、「退職するためにどのくらいのリターンで401kにいくら必要ですか?」
デイブ:
その通りです。ですから、キャッシュ フロー投資家になることを選択して、「100,000% のキャッシュ オン キャッシュ リターンで 11 ドルを投資するつもりです」と言うことができます。 よかった、これで年収は 11,000 ドル。 私はそれで生きることができません。 長期的に構築したい場合、「6% のキャッシュ リターンを得るつもりですが、評価と良い仕事で働くことで、2 万ドルを投資することになります。 6% キャッシュ オン キャッシュ リターン」の場合、年間 120,000 ドルを稼いでいます。 人々は、投資に投じる元本の金額が、キャッシュ オン キャッシュ リターンよりも重要ではないにしても、同等に重要であることを考えずに、このキャッシュ オン キャッシュ リターンのアイデアに取りつかれているだけだと思います。 それは私の暴言です。
デイビッド:
私たちはその道を行き過ぎることはありませんが、私は人々をからかうつもりです。これはこの小さなアイデアです. これが、私が人々に BRRRR 法や市場の購入と評価などを奨励する理由の XNUMX つです。なぜなら、あなたが働いていた仕事で得たのと同じように、あなたの財産があなたのために資本を生み出すことができるからです。 XNUMX つの資本源を作成することができます。 プロパティ内にある場合は、単にエクイティと呼びます。 銀行口座にあるものを資本と呼びますが、同じエネルギーです。 そのような方法でキャリアをスタートさせ、キャリアの後半で、もう少し安定したキャッシュフローの高い市場に移行し、まさに今説明したことを行います。
これは、私たちが市場について話すことを計画しているときに、かなり深くクールなものです.
デイブ:
この会話が好きです。 これは楽しいです。
デイビッド:
わかりました、最後にお聞きしたいトピックは、ディープの購入です。 ディープで購入する とはどういう意味ですか?
デイブ:
つまり、ディープで購入するということは、市場価格よりも低く購入するということです。 デビッド、あなたのことは知りませんが、私の不動産投資のキャリアの最初の XNUMX 年間、提示価格でオファーしたことは一度もありませんでした。 私はいつも提示価格よりも安く提供します。 提示価格よりも高く提供し、今でも祈るのが普通になったのは、つい最近のことです。
デイビッド:
仰るとおり。 エージェントがすべての要求を支払ったかのように言うのを聞くと、私は「それはここでの取引だ」と笑います。 完全なアスクは何の意味もありませんが、彼らは誰もアスク価格を支払わないという古いパラダイムに基づいて運営しています.
デイブ:
完全に。 最初は、売り手に多少のニッケルとダイムを常に試して、何が得られるかを見てください。 それができる環境に戻ってきたと思います。 すべての市場、すべての資産クラスではありませんが、私たちは提示価格より安く買える市場にいます。 ヘッジするにはちょうど良い方法だと思います。 市場が 5% 下落する可能性があると思われる場合は、5% 下回る物件を探してみてください。 私はデンバーに投資していますが、デンバーではすでに 10% 近く下落しています。 価格の下落という点では、市場のリーダーの XNUMX つです。
あと5%くらい下がるかも。 ですから、今オファーを出すときは、提示価格より 5% 低い価格でオファーします。 これで落ちても大丈夫。 それは私に少しのクッションを与えます。 それが私が深く買うということです。 自分に少しのクッションを与えるために、提示価格を下回っているだけです. また、市場のタイミングを計るのは本当に難しいと思います。1% から 2% の間であれば、あまり心配する必要はありません。 2010 年に最初の物件を購入しました。住宅市場は、購入から 2011 か月後の 18 年に底を打ちました。
私の資産が回復し始める前に 1% 下落したことについて、私が一度考えたことがあると思いますか? 一度もありません。 私が 2010 年に購入したことをどれほどうらやましく思っているか、人々は私に話してくれます。彼らが気付いていないのは、私の資産価値が、ここ数か月のように成長し始める前に実際に 1% か 2% 下がったことです。 深く買うことは本当に重要だと思いますが、市場の底に正確に到達しようとすることに執着するつもりはありません. 文字通り不可能です。 しかし、市場が 5% または 10% 下落すると思われる場合は、売り手からいくつかの譲歩を得て、より快適に過ごせるようにしてください。
デイビッド:
それは信じられないほど適切なアドバイスです。 最初の物件を購入したのは 2009 年末だったので、2010 年でさえありませんでした。その後、さらに値下がりしました。 私は、「私はとてもばかだ。 待つべきだった。」 誰もが「なぜ不動産を購入したのですか?」のようでした。 私の頭の中で、私はそれがゼロになることを想像しました。 それから195年後、それは上昇し始め、その後爆発しました。 それはおかしいです。 私はおそらく185に落ちたその家に525を支払いました、そして私は自分自身を蹴っていました. これでXNUMX円くらいです。 それは問題ではありません。
デイブ:
正確に。
デイビッド:
これは関係ありませんよね? あなたよりも賢くなろうとするのはあなたのエゴであり、あなたはそれを作っています。 それは私が 215 で契約していた物件で、売り手の譲歩を得るためにそこに行き、195 でそれを手に入れました。それはまさにこの買い手市場で人々がすべきことです。 家が市場に出てから XNUMX 日経つと、多くの関心が集まっています。 あなたはこの戦略を使うことができないかもしれませんが、私は市場に出回る日が多く、リスティングの写真が良くない家を探します。 私は文字通り、MLS で他の人が見過ごしたものをターゲットにする方法、非常に積極的なオファーを作成する方法、そして反対のオファーに基づいてその売り手がどれほど真剣で、どのように取引をまとめることができるかを判断する方法を人々に教えています。
数か月前にまとめた 1031 エクスチェンジでは、17 か 18 のプロパティを購入したと思いますが、エクスチェンジを通過したのは 12 か 13 だけでした。 それらの12または13から、私が支払った金額に対する査定価格に基づいて、1万ドル以上の株式を獲得しました. それはまさにこの戦略でした。 私はクレイジーなことは何もしていません。 不動産業者に XNUMX% の手数料を支払った人を探しています。 彼らは iPhone XNUMX で写真を撮りました。
ひどいですね。 それは長い間そこに座っていました。 つまり、文字通り、デイブ、それらのいくつかは逆さまにアップロードされていました。 バスルームの写真は上下逆さまにアップロードされていたため、Zillow は「XNUMX 人がこれを見て、誰も保存していません」と言っています。
デイブ:
それらはあなたが望むものです。
デイビッド:
その通りです。 ですから、深く買うことを私は株式を買うと呼んでいます。 同じ考えです。 以前のように提示価格を支払わなければならないと考えるだけではいけません。 探検。 本当に安いオファーを書いて、様子を見ましょう。 私は人々にこう言います。 彼らがこの市場であなたの最初のオファーを受け入れた場合、あなたはおそらく高すぎます。」 オファーで人々をノックアウトするべきではありません。 それはジャブです、そしてあなたは待って、どのように防御したか見てみましょう? あなたは弱いですか? あまり深くは触れませんが、特に 1.6 万ドルで上場されていた取引の 1.2 つが、XNUMX 万ドルまで値下げされていました。
私は入って、約1ドルのクロージングコストで50万ドル50,000でオファーを書きました。 1万くらいでした。 彼は私が取引を受け入れることに反対しましたが、50,000 ドルの成約費用の差額には同意しませんでした。 彼が私に強く反論するなら、彼はこの家を売りたがっていることを私は知っていました. 私はここにすべての力を持っています。 私はこの契約を結ぶつもりです。 私は我慢しましたが、それでも彼は戻ってきて、「わかりました。クロージング コストも出します」と言いました。 今、彼が 10,000 から 1.2 ドル引きで私に反論したとしても、私はそれを手放すでしょう。 それはやる気のある買い手ではありません。
過去 XNUMX 年間、このような戦略を使用することはできませんでした。 それらは存在しませんでした。 それは素晴らしい点です。 市場が下落し続けるのではないかと心配している場合は、そこに行って、通常よりも積極的なオファーを書き、そのように自分をカバーしてください.
デイブ:
失うものは何もありません。 人々は「なんてこった、彼らはそれを拒否するだろう」のようなものだと思います。 「だから何?」みたいな。 明らかに、意味のないことをしたいわけではありませんが、オファーが公正で合理的であると思われる場合は、試してみてください. 彼らが同意するかどうかを確認してください。
デイビッド:
もうXNUMXつ、私が人々に与えるアドバイスは、XNUMX回のパンチで誰かがノックアウトされると想定しないことです. 私たちが話しているこれらのプロパティの多くは、オファーを書きました。 彼らはノーと言った。 XNUMX、XNUMX週間後に不動産業者に戻ってもらいましたが、多分そうでした。 そのXNUMX、XNUMX週間後、「ボールで遊ぼう」みたいな感じになった。 それから実際の交渉が始まりました。 買い手がおかしくなっているように、売り手もおかしくなっています。 誰もがこの市場で夢中になっていて、あなたは自分の興味に合った適切な種類のフリークを見つけたいだけです.
デイブ、私たちがいつも躊躇している 2023 つのことを尋ねて、このことをまとめることにしますが、誰もが知りたがっています.XNUMX 年のあなたの予測は何ですか?
デイブ:
本当に難しいことですが、私が自信を持っているのは、少なくとも2023年前半までは現在の市場状況が続く可能性が高いということです。 景気後退に陥るでしょうか? どれくらい悪くなるの? 失業率は上がる? 連邦準備制度理事会は何をするつもりですか? 現在、あまりにも多くの疑問があり、これらの大きな経済的問題についてある程度の自信が持てるまでは、あなたが言ったように、人々は少しおかしくなり、市場がそれを見つけるのに十分な安定性を持っていないのを見ると思います.足場。
今年の下半期は、まさにXファクターだと思います。 さまざまなシナリオが展開できると思います。 2023 つの異なるシナリオを紹介します。 2024つ目は、世界的な不況が発生した場合で、ほとんどのエコノミストは人々がいると信じています... 詳細には触れませんが、住宅ローン金利に下方圧力をかける傾向がある世界的な不況が発生した場合、人々は米国政府に群がります.債券は利回りを押し下げ、住宅ローン金利は利回りを追跡するため、住宅ローン金利が現在よりもさらに低下する可能性があるシナリオがわかります。 住宅ローンの金利が今よりさらに下がった場合、個人的には、住宅市場は今から XNUMX 年後、XNUMX 年末、XNUMX 年の初めに底を打ち、再び成長を始めると考えています。
もう 2023 つのシナリオは、FRB が奇跡的にソフト ランディングを達成し、住宅ローン金利が低下する可能性があるというものです。 これは、24 年末から 6.5 年の初めにかけて市場が底を打つ、またはインフレが上昇し続け、失業率が異常に上昇しているにもかかわらず、なんらかの理由で住宅ローンの金利が下がらないという別のシナリオです。 そのシナリオでは、住宅ローン金利が 7% 以上、つまり 23% 以上を長期間維持する場合、おそらく 24 年間の調整が必要になると思います。 XNUMX年もXNUMX年も全部こうなる。 その場合、全国の住宅市場で XNUMX 桁の下落が見られる可能性がありますが、まだ断言するのは困難です。
私の考えでは、3 つのシナリオのうち 8 つが、10 桁の価格下落が見られる 15 年間の調整を示していると思います。 私は、住宅ローン金利が高いままであれば、全国レベルで 24% から 25% の間のどこかでマイナスになると思うと言いました. 私はこう言いました。 手頃な価格がすべてです。 したがって、手頃な価格が改善されない場合、住宅ローンの金利は高いままです。 今年の下半期には、全国的に XNUMX%、XNUMX% の減少が見られ、XNUMX 年末、あるいは XNUMX 年の初めまで底を打たないと思います。
デイビッド:
これは、予測をしたくない人にとって非常によく考え抜かれた明確な答えです。ありがとうございます。 有難うございます。 ただ何かを放り出すのではなく、元になっている情報を提供する方法が気に入っています。 情報が変わると、予測も変わるからです。 人々が覚えておかなければならないことは、これらのことは決まったものではありません。
デイブ:
完全に。 人々は、「あなたはこれを言ったが、あなたはこれを考慮に入れていませんでした」のようなものです。 「私は占い師じゃない」みたいな。 私は、「私はこの情報を見ています。 これが私がそれをどのように解釈しているかです。」 何が起こるかはわかりませんが、これらXNUMXつのシナリオについて、それぞれの確率はわかりませんが、実際には住宅ローンの金利と手頃な価格になると思います。 . 言いたいのは…もうXNUMXつだけ言えることは、伝統的に景気後退では、住宅ローン金利が上昇し、不動産がレバレッジド資産であるため、住宅は先入れ先出しであると言われているということです。まず断ること。 それが景気後退を生み出すのです。
私たちは今それを見ていますよね? 料金が上がりました。 住宅は不況に陥っており、それが経済全体に波及し始めているのが見え始めています。 しかし、私が言ったように、住宅ローンのとき… 公式の不況に入ると、住宅ローンの金利は下がる傾向があります。 これにより、人々は再び住宅市場に飛び込みます。 それは莫大な量の経済活動を生み出し、私たちを不況から抜け出させます。 不況は誰にとっても良くないというのは興味深いことです。 私はそれを応援しているわけではありませんが、多くの場合、それは最初のステップであり、住宅市場は回復し始めています。 だから、それを見るのは別のことです。
デイビッド:
底のタイミングを計ることができないのは、それがいつ起こるか分からないからです。 それがデータに現れているのを見る頃には、それはすでに始まっており、底はすでに上に向かっています。
デイブ:
それはすでに起こっています。
デイビッド:
素晴らしい点です。 よし、2023 年のかなり良い市場予測が得られた。不動産価格に影響を与える事柄について、私たちは非常にしっかりとした理解を持っている。 それは、人々が価格を上げたり下げたり、供給したり、在庫を測定したり、次に需要を測定したりするために引くレバーです。プロパティ。 私たちは、住宅ローンの金利とインフレ、そして私たちが投資したいこの非常識で美しい市場で生み出されたすべての複雑さについて話しました.また、市場がどうなるかに関係なく、2023年にお金を稼ぐ方法についても話しました. .
民間の貸付および手形の購入は、人々が不動産でお金を稼ぐことを期待できる XNUMX つの方法です。 あなたがそうではないこれらのハイブリッド都市を探しています… あなたは、賃料や価値が決して上がらないキャッシュフローの不動産のどちらの方向にも非対称的なリスクを持っていません。これは買い手市場であり、それはあなたがコントロールできることを意味します。 だから、使わないとだめです。 市場が底を打とうとしているときなど、コントロールできないことを心配するだけでなく、コントロールを使用してそこに出て、できる限り最高の取引を獲得してください。
デイブ、私に参加してくれてどうもありがとう。 人々が何を期待すべきかわからないときに通常感じる感情的な狂気を理解するのに役立ちます. 私があなたをここから出させる前に、私たちのリスナーに最後に残しておきたい言葉はありますか?
デイブ:
いいえ、これはとても楽しかったです。 しかし、2023年にお金を稼ぐ方法について他の推奨事項が必要な場合、またはこれを完全に理解するには、私が書いたレポートをダウンロードすることをお勧めします. それは無料です。 bigpockets.com/report でそれを行うことができます。
デイビッド:
わかりました、bigpockets.com/report。 見てみな。 デイブが頭がいいと思ったら、それを読むまで待ってください。 あなたがそこで読んでいると、彼はさらに賢く見えます。 それから、あなたはこれと似たようなトピックについて J Scott と一緒に本を書きました。 行く前に、すぐにプラグインできますか?
デイブ:
もちろん。 J と私、ご存じないかもしれませんが、J は多作の優秀な投資家です。 彼と私は Real Estate by the Numbers という本を書きました。 優れた不動産投資家になるために必要な数学と数字と公式がすべてです。 威圧的に聞こえるかもしれませんが、そうではありません。 不動産投資の背後にある計算はそれほど難しいものではありません。 いくつかの単純なフレームワークを理解する必要があるだけで、それが概要を説明したものです。 その要点は、専門家のように取引を分析するのに役立つことです. したがって、特に 2023 年に取引を保守的に分析し、どのような仮定を行うべきかを理解したい場合は、チェックしてください。
デイビッド:
はい、それもチェックしてください。 あなたがオタクであるか、オタクでなくてもオタクと同じくらい賢くなりたいなら、これはあなたのための本です. わかりました、デイブ、今日はお集まりいただきありがとうございます。 ここから出て、BiggerPockets コミュニティが市場で何が起こっているかを理解できるように、さらに調査を行います。 これは、紳士の反逆者であるデイブのデビッド・グリーンであり、マイヤーはサインオフします。
私はプロです。 ちょうど見る。 私が物事を言うのがどれほど上手か見てください。
デイブ:
彼はロン・バーガンディです。 彼はあなたがテレプロンプターに入力したものをすべて読み上げます。
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このエピソードでは、以下について説明します。
- なぜ 2023年は「通常の」住宅市場ではない そして今日の状態に至るまでの詳細
- 住宅価格に影響を与える「レバー」 2023 年が 2008 年と同じではない理由
- 売り手のvs. 買い手市場 そして、価格が最も下落すると予想される場所
- 住宅購入者の需要 手頃な価格ではないため、ほとんどの購入者は手をこまねいている
- 住宅ローン金利 増加 連邦準備制度理事会が高金利を使用してインフレと戦う方法
- 今日の住宅市場で機能する XNUMX つの戦略 他の人が傍観している間に投資する方法
- 2023年の住宅市場予測 住宅価格が底を打つ可能性がある時期
- So はるかに!
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このエピソードで言及された本
デイブとつながる:
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