オーディエンス ディール ショー: レッド フラグ付きの 3 ユニット レンタル vs. 高価な修正とフリップ

デイブ：
こんにちは、みなさん。 オン・ザ・マーケットへようこそ。 私はホストのデイブ・メイヤーです。今日はキャシー、ジャミル、ジェームズ、ヘンリーが参加します。 お会いできてうれしいです。 一緒にデンバーに来て以来、初めて全員が一緒に戻ってきました。

キャシー：
お会いできてうれしいです。 今日のショーが楽しみです。 XNUMX つのライブ ディールを聞きますか?

ジャミル：
今日は私のケビン・オレアリーを具現化しようとしているような気がします.

デイブ：
ジャミル、私たちにとってケビン・オレアリーの印象はありますか? あなたがこれを聞いているなら、彼はとても醜い顔をしただけです.

ジャミル：
ええ、そして私はシューという音を立てました。

デイブ：
これを実行します。 今日は数人のリスナーが参加する新しいフォーマットを行う予定です。 彼らはそれぞれ現在取引を行っており、あなたがこれを聞いているように、私たちが話しているときに彼らが実際に何を経験しているのかを知ることができます. これにより、市場に出回っている取引の種類と、あなたのような人々がどのように市場の状況に適応しており、依然として良い取引を行っているかについて、本当に良い洞察が得られるはずです. 今日のマットとマイケルとの会話についてどう思いますか?

ジャミル：
すごい。

キャシー：
ああ、とても楽しかったです。

ジェームズ：
これらの人がそれを追い求めているという事実は素晴らしくて意地悪であり、そのうちのXNUMX人はホームランに落ちました。 だからちょっと羨ましい。

キャシー：
そして、みんなのヒントと解決策を聞くのが大好きでした. 最後の 45 分間で高度な教育を受けたような気がしました。

ヘンリー：
はい、皆さん、ペンと書類、メモを取ってください。取引を方向転換する方法について素晴らしいアドバイスを聞いたり、売り手と交渉して話し合う方法について素晴らしいアドバイスを与えたりするからです。 これを聞くことができる素晴らしいものがあります、そして私はただの取引オタクなので、人々の取引を聞いて、それらについて話し、それらの取引をどのように処理するかについて人々の提案を聞くことは、私の耳に音楽のようなものです. 私はこれが大好きです。

デイブ：
よし、素晴らしい。 さて、それでは本題に入りますが、まずはちょっと休憩。
マイケル・イェ、オン・ザ・マーケットへようこそ。 ここにいてくれてありがとう。

マイケル：
私を迎えてくれてありがとう、デイブ。 私はここにいることにとても興奮しています。

デイブ：
まあ、素晴らしい。 それに入りましょう。 まず、聴衆に自己紹介をして、不動産での経験について少し教えていただけますか?

マイケル：
もちろん。 私の名前はMichael Yeです。私は牧師で、ミニストリーから不動産分野に移行しています. 私は約XNUMX、XNUMXヶ月前に不動産を始めました。 私はキヨサキ クールエイドを飲み、そのトレッキングを始めました。毎日 BiggerPockets で飲み始めました。 BiggerPockets の曲を少なくとも XNUMX 時間は聴いたに違いないと思います。 そして、ヘンリー、ヘンリー・ワシントンという男に出くわし、彼の話を聞いて、彼はある種の首謀者クラスを提供していました。 それで私はそうしました、そしてそれは約XNUMXか月かXNUMXか月前でした、そして今私は市場に出ています. これは素晴らしいです。

デイブ：
それは素晴らしいです。 さて、私たちはあなたをここにお迎えできてうれしく思います。あなたが私たちと共有しなければならない取引について聞きたいです.

マイケル：
確かに、確かに。 その物件はオーランドのすぐ外にあるフロリダ州セントクラウドにあります。 私たちは中央フロリダにあり、トリプレックスではありませんが、240 つのユニットがあります。 これは、15 つのユニットを持つ 400 つのファミリー ユニットです。 3300つのベッドルーム、XNUMXつのバス、スタジオ、そして義母のスイートであるメインユニットがすべて同じ敷地内にあります。 レンタルできるようにスピードアップするためだけに、XNUMX のリハビリ用に購入しました。 XNUMXKくらいしかありません。 ARV は XNUMX です。Rentometer によると、XNUMX つのユニットを合わせた月額 $XNUMX の範囲のどこかになるはずです。

キャシー：
スコア。

デイブ：
うん。 ええ、なぜこれについてアドバイスが必要なのかわかりません。 これだけ買いに行くしかないようです。 しかし、本題に入る前に、市場について少し教えていただけますか?

マイケル：
ええ、フロリダは一般的に今、本当にホットな市場ですが、フロリダの中心部は一般的にダークホースのようなものだと思います. セクシーなエリアは明らかにタンパですが、フロリダの中心部では誰もが常にディズニーのことを考えていますが、実際にはフロリダの中心部は、私が理解していることから、フロリダの市場は一貫して非常に極端な高値と極端な安値を経験しており、大きく変動しています. しかし、他の不動産関係者の話によると、フロリダの市場以外では、フロリダの中心部がフロリダのすべての市場の中で最も安定しています。 だから私はここに住んでいます。 私は初めての投資家などなので、最善を尽くします。 物件を見たい、手にとってみたい、そんなこと。 だから私は最初にここに投資を始​​めました。

デイブ：
それは素晴らしいことです。 パネルの残りのメンバーに渡す前に、最後の質問は、どうやってこの取引を見つけたのですか?

マイケル：
それで、それは私が関係を持っていた卸売業者を通してでした、そして彼が電子メールでそれを爆破する前に彼が最初に私に取引を持ってきたら私は彼にいくらかのお金を約束しました. そして、見よ、ある日、彼は私に電話をかけてきて、「マイク、今すぐ来てこれを手に入れる必要がある」と言った。 そして、私はしました。

キャシー：
お金の話。

マイケル：
はい奥様。

ジェームズ：
ええと、最初のアドバイスが何であるかはわかっています。それは私に不動産を売ることです。 この数字は非常に強力に見えます。 ねえ、マイケル、この物件はもう閉鎖したのですか、それとも…

マイケル：
はいはい。 実は先週締め切りました。

ジェームズ：
また、クロージングまでどのように契約を構築しましたか? ハードマネー、適合資金調達を設定しましたか？ リハビリローンを取得しましたか、またはどのように契約を結びましたか?

マイケル：
それで、卸売業者がXNUMX週間以内に閉鎖する必要があると言ったので、私は苦労しました。 そうです、私は先に進んで大金を払いました、そして私の請負業者はリハビリにXNUMX週間以上かかるべきではないと言っているので、私たちは従来の方法で出てくるつもりです. 私はすでにこの物件の通常のローンを行うための事務処理を開始しているので、うまくいけばXNUMX月までに稼働するでしょう.

ジェームズ：
では、短期レンタルにするか、中期レンタルにするか、長期レンタルにするか、その両方を混ぜて使用するか。

マイケル：
長期レンタルで行きます。 このビジネスでは、人間関係がすべてです。 そして、私の請負業者は、本当にスペースに引っ越す必要がある人を知っていて、そのスペースは彼にぴったりだったことがわかりました. そして、彼は XNUMX つのユニットすべてをレンタルすることにしました。 それで、私は今彼の信用調査などを行っていますが、それはうまくいっているようです.

ジェームズ：
そして、あなたが話している貸し手またはあなたが試している貸し手に基づいて、最終的な目標は何ですか? ですから、私たちが購入しているとき、私は一戸建ての賃貸を購入していることを知っています。多くの場合、この取引のような高いキャッシュフローのために購入したり、開発が上向きになった何らかの株式ポジションを購入したりします. しかし、私にとっては、取引を確定するにはいくらの現金が必要なのか、それとも別の種類の貸し手に頼ってレバレッジを取り戻そうとするのか、常に疑問に思っています。 あなたは計画するつもりですか、あなたのイニシャルをあなたのハードマネーの男に残すことを計画していますか? おおまかに20％下げていると思いますか？

マイケル：
ええ、そのようなもの、ええ。

ジェームズ：
それを取引に残すつもりですか、それともこの物件を燃やして資本を取り戻すことができますか?

マイケル：
現時点では、当分の間だけそこにとどめておくつもりです。その後、金利がいずれかの時点で必然的に低下したときに借り換えて、お金の一部を取り戻すことを望んでいます。その方法。 しかし、正直なところ、不動産自体、この地域は、残念ながら、ジェントリフィケーションの第 XNUMX 段階の兆候を示し始めたばかりです。 ジェントリフィケーションについては複雑な気持ちを持っていますが、不動産所有者の観点からは、私にとっては素晴らしいことです. ええ、それは本当に何よりも株式購入です。

ジャミル：
マイケル、初めまして。 この取引も成立しておめでとうございます。XNUMX か月で、あなたは行動を起こしました。 驚異的。 出口についていくつか質問があります。 その物件は一戸建ての区画であるとおっしゃいましたが、物件には賃貸可能なユニットが XNUMX つあります。 さて、私の経験では、従来の貸し手は、ローンを組む前に、ゾーニングがあなたの財産のユースケースと一致することを確認しようとしています. そして、貸し手が来て、あなたが単一の家族に三重住宅を持っていることに気づいたとき、すぐに私が得る危険信号は、彼らがその物件にローンを望んでいないということです. その状況をどのように軽減しましたか? また、従来の資金調達ができなくなった場合の計画は何ですか?

マイケル：
私はあなたに完全に正直になります、ジャミル、私はまだよくわかりません。

デイブ：
ジェームズに売ってください。 あなたが既に知っている。 別の出口戦略があります。

マイケル：
ほらね。 ええ、正直に言うと、そこまで先のことは考えていませんでした。 私は先週それを締めくくったばかりで、それをすべて処理しようとしています。 しかし、私が理解していること、私の貸し手、私の従来の貸し手からすれば、それは問題にはならないようです。 私はあなたに正直になります。 私はそれについて考えていませんでした、あなたが今提案したこと。

キャシー：
それで、まさに私が尋ねようとしていたのは、それらのユニットは許可されているのですか? あなたは知っていますか？

マイケル：
はい、そうです。

キャシー：
これらの領域はすべて許可されていますが、トリプレックスとしては許可されていません。

マイケル：
トリプレックスとしてではありません、ええ。

キャシー：
わかった。 フロリダ州の法律がカリフォルニア州の法律と大きく異なることは明らかですが、多くの人は、これらの追加のユニットを作成して貸し出すことに気づいていませんが、それらはカバーされていません. それらは保険の対象外であり、見つかれば大変な事態になる可能性があります。

マイケル：
ええ、ええ、彼らがカバーされていることを確認したので、大丈夫です。

ヘンリー：
多くの人がこのような取引を見て、「トリプレックスのようにレンタルするので、トリプレックス番号を支払うつもりです」と言うのが利点だと思います. しかし、あなたはその取引を一家族のように分析し、それが実際の形であり、それらの数字に基づいて購入しました。 ですから、トリプレックスとしてレンタルするのはケーキのアイシングです。これは、このようなものを見る適切な方法だと思います。そうです、ジャミルの言うとおり、XNUMX つのユニットであるため、融資を希望しない従来の貸し手に出くわす可能性があります。しかし、それを融資してくれる従来の貸し手に出くわす可能性もあります。
私が最初に家をハッキングした物件は、今でも所有しています。 FHAローンで、裏に義母宅がある家です。 そして、私たちがそれを購入していたときに彼らは何かを言いました、そして私たちは彼らに写真を送って、それは一家族だと彼に言いました、しかしそれはその背後に義母のスイートを持っていて、それから彼らはそれに資金を提供しました. つまり、その貸し手に依存することになることはわかっていますが、彼は完全に正しいです。 間違いなく、間違いなく考えるべきことです。それは、その貸し手がやりたくないからといって、別の貸し手がやりたくないという意味ではありません。

マイケル：
絶対に。

ジャミル：
マイケル、別の質問です。 15,000ドルのリハビリについて言及しましたが、タイムラインは15,000週間だとおっしゃいました。 私は本能的に、請負業者と多くの経験を積んでおり、何かに費用がかかると彼らが言うことはすべて5倍になり、タイムラインも10倍になることを常に学んできました。不誠実だ。 それを考慮に入れると、この請負業者をどのくらい知っていて、彼との経験はどうですか? 今日の材料費の高騰を考えると、15,000 ドルは非常に低く聞こえると思います。 最近では、15,000、XNUMX、または XNUMX ドルでは何もできません。 興味があるのですが、XNUMX ドルの場合、作業範囲はどのようになりますか? というのも、リノベーションの世界では XNUMX 週間というのは実際にはかなり長い時間なので、その作業範囲がどのようなものか知りたいのです。

マイケル：
なるほど、なるほど。 請負業者は、興味深いことに、請負業者は牧師です。

ジャミル：
ああ、いいね。 わかった。 それで、不正なボックスをオフにしますよね？

マイケル：
絶対。 私はニュージャージーから XNUMX か月ほど前にオーランドに到着しました。牧師として最初にしたことの XNUMX つは、この地域の他のすべての牧師に会いたいということでした。契約者でした。 私は、「ねえ、私は自分で不動産を始めたばかりです。 一緒に働きませんか？」
「ああ、確かに。」 それが私たちが出会った方法であり、私たちは毎日話しています。 私たちはお互いにある程度の信頼関係を築いており、取引を一緒に分析し、そのような緊密な関係を築いています。 仕事の範囲に関して、私が話していたのは、私が言ったように、それをスピードアップするためだけに、ペイントについて話しているということです. 私たちは、いくつかのベースボードのものといくつかのキッチンカウンターを交換することについて話している. それだけです。

ジャミル：
本当に最小限のもの。

マイケル：
スピードアップするための本当に最小限のもの。

ヘンリー：
なんてことだ。

マイケル：
ええ、それはかなり素晴らしいです、私は言わなければなりません、男。 しかし、私たちがやりたいことは他にもあります。 皆さんへの質問の XNUMX つは、市場のトップで借りられるようにしたいということだったと思いますが、現状では、環境はおそらく C プラスの近所のようなものだと言えます。 では、あまりにも多くの改修はどのくらいですか？ 私の言っていることが分かるよね？

ジャミル：
近所はBまたはBプラスに行く可能性がありますか? Bプラスのコンプがある場合、その数字に固執してから、その数字に昇格してスコープ全体を変更できるからです。

マイケル：
ええ、それには可能性がありますが、私が推測するなら、おそらく10年からXNUMX年ほど遅れていると思います.

ジェームズ：
私たちは多くの不動産を購入し、後でコンドミニアムにすることができるので、それは素晴らしい質問だと思います。 短期的には賃貸物件として保有したい。 私にとっては、10 年から XNUMX 年の鑑賞プレイを見ているとき、それは何も悪いことではありません。私は通常、長持ちする安価な素材、または安価な素材ではなく防弾性の高い素材を入れるのが好きですが、LVP のように、頑丈なタイプの床、より壊れにくいアイテム、そして私はそこにお金を使いますが、完全な化粧品には行きません.ワシントン州のように、米国全体で密度が変化し、単一家族のゾーニングが許可されなくなったという新しい法律が可決されました. すべてが許容され、個別に構築および販売されます。
ですから、私がこれらの取引を見ているとき、私は実際に投入しようとします。これが素晴らしいキャッシュフローになることを確認してください。なぜなら、このキャッシュフローは 24% のキャッシュ オン キャッシュ リターンであり、20% が取引に残っているからです。 それは素晴らしいリターンです。 あなたはそのキャッシュフローに乗ることができます。持続する最低限のことをすることをお勧めします。 しかし、10 年から 1031 年後に次の進歩イベントに到達したら、完全な再建に進みます。実際には、XNUMX つのユニットすべてをコンドミニアムに分割し、それらを個別に販売してから、より大きなユニットを XNUMX にすることができるからです。より大きな財産になります。
しかし、これらのコンドミニアムを作るときは、それを改善し、新しい給水ラインを追加し、さまざまな下水道を作るために、大規模な改修を行う必要がある場合があります. したがって、私の意見では、防弾レンタル スタイルを取得し、その進歩の道筋を待ってから退去し、最適な価格設定に進むことが常に最善です。 なぜなら、今それを行うと、10 年後には市場が異なって見える可能性があり、その後、すべてを最初からやり直さなければならないからです。 したがって、10 年から 10 年でプレイできると考える場合は、維持できるところまで行けば、手数料や維持費に悩まされることはなく、XNUMX 年から XNUMX 年で大きな破綻を迎えることはありません。 .

デイブ：
マイケル、あなたは最高額で賃貸したいとおっしゃいましたが、それは明らかに全員の目標ですが、XNUMX つのユニットすべてを XNUMX つのテナントに賃貸することにもなっています。 それはあなたの家賃の状況を助けていると思いますか、それとも便利な要素のために全体の家賃を下げましたか?

マイケル：
利便性のためだけに家賃を下げました。 また、入ってくる人は強力な賃借人であり、私は、XNUMXつの別々のユニットを管理する必要があるのではなく、XNUMX人の人がいると考えました。私のためにいくつかの卑劣なことを喜んでしてくれるので、それも魅力的でした. だから私は彼のために家賃を少し下げました。

デイブ：
彼には XNUMX つのキッチンが必要ですか、それとも XNUMX つのユニットの計画は何ですか?

キャシー：
ええ、それは私が尋ねるつもりだったものです。

マイケル：
実際、彼の大学時代の子供たちは卒業したばかりで、少なくとも数年間住む場所が必要です。 ですから、みんなが一緒にその土地に住むという考えです。 ですから、少なくとも数年は大丈夫だと思います。

デイブ：
まあ、大学生がそこに住むつもりなら、間違いなく安いものを選びましょう。

ジャミル：
賃料はワンテナントで月3,300円ですか、それ以下ですか？

マイケル：
だから私たちは32歳です。

ジャミル：
では、XNUMX ドルの値引きです。 悪くない、全く。

キャシー：
どのように彼をスクリーニングしましたか? 彼が良いテナントだとどうやってわかるの？

マイケル：
私は彼に RentRedi プロセス、RentRedi、ソフトウェアを実行させました。 また、彼は XNUMX か月ほど前に作成された Experian のレポートを携えてやってきたので、銀行の明細書と昨年の納税申告書を提出してもらいました。 そして、私はそれをすべてやりました。 そして、私はまだ政府のことを調べて、破産などがないかどうかを確認していますが、すべてうまくいっているようです.

ヘンリー：
私はその呼び出し参照の上に欲しい。 だから彼に過去の家主がいるなら、私は彼らと電話をするだろう. 過去の家主に聞くのが大好きです。レポートをくれるからです。 そして、私がよく彼らに尋ねる最後の質問は、私が言うように、それが家主である場合、機会があればもう一度借りますか?と尋ねました。 また、それが雇用主の場合、彼が自営業でない場合は、彼の雇用主にも電話する必要があります。

ジャミル：
それに加えて、最後の家主は彼らを追い出すためだけに嘘をつく可能性があるため、家主に戻ってください。

デイブ：
正確に。

キャシー：
うん。

ジェームズ：
マイケル、あなたが言ったのは、この男があなたの土地で何か仕事をする気があるということでした。 私はそれを何度もしました。 私はそれを正しい方法と間違った方法で行いました。 3300 つは、「ねえ、後でこの物件の作業を手伝います」というような口頭です。 それは素晴らしいことであり、素晴らしいジェスチャーです。 しかし問題は、多くの場合、実際には起こらないことです。 ですから、これは私がいつも探している機会です。 工事であれ、レンタルメンテナンスであれ、どのようにまとめて費用を削減できますか。 不動産管理会社やそこで働く人に借りている場合、彼らは建物を見ているので、より低い料金を与えるかもしれません. しかし、これはペースを落として、「月額 3200 ドルの割引を喜んで提供します。 相場はXNUMXで、XNUMXで手に入るのですが、家賃の期間中、これらのメンテナンス項目をカバーしてほしい.
そして、それは月に何百ドルも節約できるため、キャッシュフローに大きな影響を与えます. そして、あなたはそれを巨大にする必要はありませんが、ただ言ってください。 」 そして、それを前もってロックする方が良いと思います。全体的なリターンは、彼が10年間そこにいる場合、キャッシュフローでポケットに余分な4、5％を戻すことになるからです。維持費に血が上る。 それで、それを書面にして、「ねえ、あなたはこれらのことをするつもりだったと言った」と思ったので、それを持っていたからです。 そして、彼らは「ええ、これがあなたの請求書です」のようなものです。 私は「まあ、今は払い過ぎだ」と思っています。 したがって、特に初めて家主として、あなたの財産に人を閉じ込めて、今後XNUMX〜XNUMX年間の生活を楽にする絶好の機会です.

キャシー：
なんてこった、これ以上同意することはできません。 すべてが書面で、合法であることを確認してください。 人は何がクールかについてさまざまな考えを持っています。 だから私は紫色の壁になってしまったところでそれをやった. したがって、私の意見では、彼らが行うことはすべて承認される必要があります。 彼らが何をしているのかを知る必要があります。

ジェームズ：
紫色の壁は家賃を最大化する良い方法ではありません.

キャシー：
紫の上は塗りにくいので塗り直すのに数千ドルかかりました。

マイケル：
ああ、神様。

デイブ：
マイケル、この取引をしてくれてありがとう。 ここから出る前に、パネルに何か最後の質問はありますか?

マイケル：
面白いことに、たくさんの質問がありましたが、最後になったので、何も残っていないように感じます.

デイブ：
まあ、それは私たちが仕事をしたことを意味します。

マイケル：
はい、そうしました。 はい、そうしました。 ここにいられてとても幸せです。 どうもありがとう。

デイブ：
もちろん。 そしておめでとうございます。 大したことのように聞こえます。

ジャミル：
絶対に。

ヘンリー：
おめでとうバディ。

マイケル：
ありがとうございました。 ありがとうございました。

デイブ：
Matt McMains さん、On the Market へようこそ。 ここにいてくれてありがとう。

マット：
ねえ、私を迎えてくれてありがとう、デイブ。

デイブ：
では、不動産でのあなたの経験について少しお話しましょう。

マット：
私の経験はやや最小限です。 COVIDの最初に購入した一次住宅があり、それが不動産の世界に私を浸透させるのに役立ちました. そして、それをやり直し、フロリダ州ペンサコーラで賃貸物件を購入し、最初はAirBNBとして始め、秋になって長期賃貸に移行しました.

デイブ：
わかりました。 そして、それはあなたが住んでいる場所ではありません。 フロリダにて？

マット：
正しい。 私は南カリフォルニアのカリフォルニア州オレンジ郡で育ち、ペンサコーラの大学に通いました。 そのため、その領域には親しみが生まれます。

デイブ：
よし、素晴らしい。 それでは、あなたが今検討している取引について少し教えてください。

マット：
わかった。 つまり、ペンサコーラで 90 日以上市場に出回っていたものすべてを洗い流すだけで見つけた市場取引でした。 そして、これは私が見つけたとき、実際には40日しか経っていませんでしたが、価格が161回下がったことに気付きました. だから私は、「ああ、おそらくそれを取り除こうとしているのかもしれないので、オファーを入れましょう」と思っていました。 ヘンリーが彼の首謀者で言っているように、「オファーを入れて、彼らがそれを望むか望まないかを選択させてください.」 それが私がしたことです。 そして、これは実際に立ち往生しました。 140 にリストされていました。現在 XNUMX で固定されています。

デイブ：
素晴らしい。 うーん、それについてもっと聞きたい。 その前に、ペンサコーラについて何も知らない私たちのために、この地域について少しだけ教えていただけますか?

マット：
ペンサコーラにはいくつかの大学があり、海軍航空基地があります。 フロリダのパンハンドルには多くの移動と交通量がありますが、アラバマ側の近くです。 私が行った市場分析は、何年にもわたって振り返ったところですが、前回の不況の間はうまくいきました。 そこにはあまり変動はありませんでした。 だから私はそれをちょっと、彼らはおそらくかなり安定して、他の何かを乗り越えて前進することができると思った. また、販売対リストの比率もかなり良好でした。 そこで選んだのはここだけです。 地域だけの親しみがあります。 彼らはダウンタウンを建設しているので、たくさんの良いことがやってくると信じています.

デイブ：
素晴らしい。 そして、あなたの計画はそれをひっくり返すことですよね？

マット：
正しい。 私の計画は、プロパティに 20% の値下げをすることです。私は XNUMX つのプロパティを所有していて、すでにかなり乾燥しているため、実際にはそれを削減することはできません。 だから私は自分のポケットからゼロまたは低額のお金を出そうとしていて、この最初のものを裏返して、最終的にBRRRRを開始し、賃借人を入れて借り換えを始めようとしていますが、他の人のお金を使用しています.

ジェームズ：
マット、あなたがこの物件に持っているリハビリ予算について、A、私はこの物件の価格が 140 で気に入っています。これは、リモートをひっくり返すときに最初に最適です。特に低価格で、化粧品のように聞こえます。振り向く。 そして、州外で購入する場合、変数が少ないため、化粧品のターンは素晴らしいと思います。 この取引に関する私の懸念は、それが少しきついことです. 数字はさまざまな点で良好に見えると思いますが、逆に言えば、特にリモートを反転している場合は、少しタイトになる可能性があります。コストをそれほど制御できない場合、この取引でかなり早く赤字になる可能性があります。
さらに、レバレッジを積み上げて 100% の資金調達を目指している場合、その時点での負債コストは通常​​のフリッパーよりも高くなります。 多くの場合、私たちは取引に 20 ～ 25% を残しています。これは通常、その時点で XNUMX ～ XNUMX か月以内に戻ってきます。 私がフリップの数字を見たとき、この取引でハードマネーのレートを確立しましたか? これに対するあなたの負債コストはいくらですか？ それはマージンに大きな影響を与えるからです。

マット：
ハードマネーに関しては、私がこの取引を構築する方法は、購入とリハビリのためのハードマネーです. そして、ここオレンジカウンティでの不動産ミートアップで会った私的なお金が並んでいます. しかし、今日ロックする必要があったハードマネーは、12% ダウンで約 10% になると彼らは言っています。 現在、そこから連絡が来るのを待っています。

ジャミル：
マット、あなたは何をしていますか、あなたのフルタイムの W2 は何ですか?

マット：
私は連邦職員です。

ジャミル：
ああ、すごい人。 つまり、あなたは誰かがあなたに真実を語っているかどうかを理解できることにかなり精通しています。 契約社員の気持ちは？ 彼らがあなたに与えている数字に満足していますか? 仕事の範囲は提示されているものと一致していると思いますか?

マット：
私はかなり自信を持っています。 現在２つ検討中です。 60,000 つ目は、この物件をロックしたときの見積もりは 52 でした。 私は 65 人の請負業者に出てもらいましたが、どちらも前回の取引を通じて、彼らとはかなりの関係を築いています。 XNUMX 人は XNUMX 歳で、もう XNUMX 人は XNUMX 歳でした。 私はどちらか、または私が正直にうまくいくように感じますが、私はそれについて決定を下していません.

ジャミル：
物件の点検期間を過ぎていませんか？

マット：
はい、土曜日の時点で、ちょうど XNUMX 日前です。 うん。

ジェームズ：
それでマット、あなたの借金が取れました。私は戻ってきたいです。 フリップは常に A に基づいているため、資本を構築するためにできる最善の方法は、賃貸物件を購入し続けるために構築しようとしているときに、卸売りとフリップを行うことだと思います。 これは素晴らしいエンジンであり、税金の高いエンジンですが、実際に機能します。 そして私にとって、フリップを見るとき、それはすべてキャッシュオンキャッシュリターンに関するものです. そして、この取引に関する私の懸念は、紙の上でのこの取引は、卸売業を含むいくつかの異なる出口戦略にとって非常にうまく機能すると思うということです.
しかし、逆の取引で、あなたの建設がすでにコストを少し上回っていて、負債が 12% になるとしたら、フロリダでの売却コストはいくらになるでしょうか? 一般的には… ワシントンでは、何かを屋外で販売する場合、およそ 10% ほどを支払います。 物品税、閉鎖費用、不動産手数料、そこにかかる費用はいくらですか? 私たちがワシントンにいた場合、利益率はほぼ 10% 未満になるか、利益として 10,000 未満になるため、この取引にはあまりクッションがありません。 そして、私のもう 250 つの質問は、その特定の市場についてです。XNUMX の範囲で販売している場合、バイヤーはクロージング コストが支払われることを期待しているのでしょうか? それは、マージンのこの取引にも大きな影響を与える可能性があるからです。

マット：
いい質問ですね、ジェームズ。 正直に言うと、クロージング コストが 6,000 から 10 程度と見積もっていたのかどうかはわかりませんが、おそらくそこでデューデリジェンスを行い、それが何につながるのかを正確に把握する必要があります.

ジェームズ：
ええ、あなたがひっくり返っているとき、私たちはこれらすべての費用、負債費用、建設費用、販売費用をまとめて、その正味の数字が何であるかを見なければならないからです. だから私は間違いなく販売コストが何であるかを掘り下げます. 私は各郡が異なることを知っているからです。 ワシントンではスライド式物品税があることを知っています。価格に応じて、1.2% と販売費用を支払うことができます。または、高価な場合は、物品税として最大 3% を支払うことができます。 そのため、取引に大きな差異が生じる可能性があります。

キャシー：
そして、固定資産税と保険があり、これらすべては実際に長く保持すればするほど加算されます。 あなたが望むもののためにそれを売ることができないので、あなたがお金を失いたくないので、あなたがそれを保持しなければならないのであれば、私は興味があります. 資格はありますか? 長期金利に変更できますか?

マット：
はい。 借りる必要がある場合、キャッシュフローが最小限になる可能性があるため、貸し手とすでに話しましたが、キャッシュフローは発生します。 だから私はそれを予備の出口戦略として持っています。

ジャミル：
その借り換えで、個人の金貸しを手放すことができますか?

マット：
はい、もうすぐですが、カバーできます。

ジャミル：
恐ろしいです。

ジェームズ：
マット、どんな種類のローンを設定しましたか? 私がそのレンタル数を見たとき、通常、あなたは70、75％の価値でローンを得ることができ、これは約160、165のバランスローンを提供し、そしてあなたは200プラス負債コストでオールインしています. それで、あなたが見たもので、その取引で30、40グランドを残すのにかなり快適だと感じていますか?

マット：
それは間違いなく私のものではありません…ええ、私はそれに非常に満足しているとは言えませんが、その出口の前で取り組むべきことがいくつかあります.

ジャミル：
最後の溝の交渉テクニックとして、Matt と私は、あなたが検査期間を過ぎていることを知っています。また、デュー デリジェンス期間を過ぎてから、より深い交渉を試みるのが必ずしも最善の方法であるとは限りませんが、それは起こります。 この取引では、さらに 10 ドルまたは 20,000 ドルのクッションが必要になると思います。 また、売り手の動機を見ると、EMD に対して現在どの程度のリスクがあると思いますか?

マット：
1300.

ジャミル：
かなりの金額ですが、売り手が「お金を取って逃げましょう」と言うには十分ではないと思います。 マイク、検査期間を 20,000 日過ぎていたとしても、戻って、「ねえ、私の数値を見た後、私はする必要があると思います。追加のクレジットを要求してください。」 この取引の購入価格からさらに 1,300 ドル引き出せれば、素晴らしい状態になると思います。 そして、たとえ彼らが拒否したとしても、マット、彼らが拒否したとしても、ショットを撮ることは常に価値があることをお勧めします。 まだまだ前に進みます。 XNUMX ドルを危険にさらしたくありません。 契約を締結し、取引を進めていきます。」 しかし、あなたにはまだ挑戦し、前進する権利があります。 興味がありますが、それはあなたが快適にできることですか？ もしそうなら、私はその最高のテクニックが何であるかについてあなたを助けることができます.

マット：
うん、確かに快適。 構いません、必ず伺います。

ヘンリー：
彼は法執行機関にいます、もちろん彼は尋ねることができます。

マット：
ええ、対立は私の弱点ではありません。 しかし、ええ、間違いなく、私も助けていただければ幸いです。 絶対。

キャシー：
ジャミル、私は興味があります。彼らがそれを奨励するために利益を下げた場合、そこにあるかもしれない利益を分割することについて、彼が何らかの方法で売り手をもたらす可能性のある創造的なオプションはありますか?

ジャミル：
ここでの彼の購入価格を考えると、売り手が物件の所有権を保持し、Matt が民間の金貸しを取引に持ち込むイノベーションを選択したでしょう。施設に入るための費用。 それから彼が持っているのはそこにあるその改修だけです。 そして、彼は売り手と 140 での販売価格に同意しますが、クロージングとオリジネーションの手数料だけで 7,000 ドルほど節約できます。 そして、私にとって非常に創造的に、それは最も戦略的な動きだったでしょう。 彼は所有権を取得する必要がないため、20% を下ろす必要はありません。民間の金貸しが 52,000 ドルの改修費用を負担します。現在、192 ドルで、彼は 250 ドルで売却しています。利益があります。

ジェームズ：
私が持つ唯一の懸念は、その販売コストと、それから誰が知っているかということです. これらの初めての住宅購入者市場では、実際に比較対象を掘り下げています。 ほとんどの場合、ワシントンでは、閉鎖費用が支払われたかどうかを確認できます。 これは多くの場合、取引直後の 50% であり、このようなものでは利益の XNUMX% になりますが、問題は債務コストがこの取引を台無しにすることであるため、これは構造化するのに最適な方法だと思います。 . そして、それが長く続くと、かなり早く赤くなる可能性があります.

ヘンリー：
ジャミルさんは問屋としての心構えは？ では、その交渉で売り手には値下げを求めているが、その埋め合わせとして卸売業者にも手数料を少し下げるように求めている場合、そこには妥協点があるとしたらどう思いますか?

ジャミル：
これも問屋さんから仕入れたということですか、それとも彼が直接代理店に行ったのでしょうか。

マット：
市場に出回っている姉妹とエージェント。

ジャミル：
はい。 わかった。 ですから、エージェントに降りるように頼む遊びがあると思います。マット、彼らは二重代表をしていたからですか? リスティングエージェントがあなたを代理しましたか?

マット：
私は自分のエージェントを介して行きました。

ジャミル：
わかった。 だから私は二重の表現をするのが好きです。なぜなら、あなたは今、リスティングエージェントを3倍のコミッションを持っている状況に置いているからです. そして、彼らが本当に何かを成し遂げたいと思っているとき、彼らは取引を成立させたいので、喜んで 3% で遊ぶことがよくあります。 通常、私が市場で購入するときは、常にリスティングエージェントに直接行き、二重代理人を求めます。私が入ってくる価格帯に応じて、私自身またはあなたの売り手に戻って、取引をより甘くするか、私自身と住宅所有者にとってより経済的に意味のあるものにする. この特定の例では、バイヤーエージェントがいると思います。彼らの受託者責任はあなたにあるので、これは良いことです。
ですから、買い手のエージェントと心を合わせて、次のように言う必要があると思います。市場。" ペンサコーラの市場は堅調ですが、私はフロリダに強気です。 ちょうど今の経済データは最高ではありません。 FRB はさらなる利上げを示唆しています。 そうは言っても、あなたが説明していない資産の減価償却がまだ残っている可能性があります. そして、その物件の ARV がさらに 5 ～ 10% 低下すれば完了です。 これは現実であり、週末から先週にかけて、多くの混乱、銀行の閉鎖、取り付け騒ぎを目にしたと思います。 先に進むのをためらう経済指標として使えるものはたくさんあります。 そして、これらの状況をテーブルに持ち込み、認可された検査官も雇った場合、検査期間中にそれを行いましたか? 検査報告書はできましたか？

マット：
いいえ、私は XNUMX 人の認可された請負業者に出てきて、物件を掘り下げてもらいました。

ジャミル：
わかりました、完璧です。 十分です。 だから私もそれらを使用します。 そして、XNUMX つの数値のうち高い方を使用する方が賢明だと思います。なぜなら、低い数値よりも高い数値の方が適切な数値である可能性が高いからです。 契約の世界を見ると、彼らが言ったよりも少ない契約を結んだことは一度もありません. それは常により多く、私の妹は私の請負業者です。私は世界の誰よりも彼女を信頼していますが、それでも常に間違っています. そうは言っても、バイヤーのエージェントに提示する非常に強力なケースがあると思います。バイヤーのエージェントは、リスティングエージェントにケースを作成する必要があります. 電話ゲームをするので、そこには少し摩擦があります。 また、エージェントにメールを転送する権利を与えることもできます。
私が主張したいのは、「ほら、私が得たこの入札を考えると、私たちが見ている経済データと先週の週に起こったすべてのことを考えると、私はこれについてあまり自信がありません。この価格で取引します。 そして、この売り手はこの家を引っ越したいと本当に思っています。 本当はこの契約でパフォーマンスしたいのですが、140 でパフォーマンスするのはとても緊張しています。」

キャシー：
この家は売りに出されていて、彼らはそれを取り除きたいと思っているからです。

ジャミル：
そして、彼らはXNUMXつの値下げをしました。 そしてそれは、これらの人々がやる気に満ちているというシグナルです。

キャシー：
彼らは戻って、あなたが冷静になっていると言うのに最適な兆候です。先週末だけで、銀行の破綻があり、試してみることを理解するのに十分です。 何を失う必要がありますか？

ジェームズ：
それが XNUMX つです。現在重要なことは、市場が変化し、市場の速度が変化したことです。 過去XNUMX年間、私たちは皆、検査なし、迅速な検査なしですべてを書いていました。 もうその必要はありません。 そして本当に重要なのは、あなたが取引を準備していることです。検査のタイムラインは延長される可能性があります。 債務を確定していない場合、入札額が確定せず、コストを完全に把握していなくても問題ありません。 その時点で実現可能性についてその延長を求めたい場合は、さらに時間をかけてください。 時間があればあるほど、より良い取引を準備できます。 時間があればあるほど、準備が整い、取引のリスクが少なくなります。 ですから、資金調達について満足できるところまで完全に固定されるまで、決して放棄しないでください。それは設定されています。
また、その二次的な貸し手が土壇場であなたを救済した場合、それがロックインされておらず、完全なコミットメントを持っていない場合、それがあなたの手付金が危険にさらされる可能性があるためです. したがって、その実現可能性を利用して、用語を正しく設定してください。 そして、マット、私が持っている質問の 160,000 つは、これが何のために借りられるかということです。 これについて間違った種類のディスポをひっくり返して、ジャミルのような購入者と完全な賃貸人を持っている人にそれをもたらすかもしれないと思うので、人々が余裕のある成長を遂げている分野では、それは良い価格帯です. あなたが40のローンを持っているかどうか、私はそれらを見ています。多くの人は、月に1250の支払いである賃貸物件にXNUMXグランドを残します。 それを卸売りできるかもしれません。これにより、資本を構築し、このリスクを負わないという目標を達成できます。これは少し薄いです。

マット：
ええ、私はそれが好きです。 家賃の中央値とその特定のエリアの費用は、月額 1475 です。 そのため、家賃は間違いなく強いです。

ジャミル：
そこにも気の強い人たちとあなたをつなぐことができてうれしいです。 合わせて考えます、マット、もしあなたなら、締め切り日はいつですか?

マット：
3月XNUMX日。

ジャミル：
よし、少し時間がある。 ですから、この期間に私がすることは、強力な再交渉を主張することです。 それまでの間、大規模な出口戦略を試してください。 これで 5,000 ドル稼いだとしても、マット、5,000 ドルです。 13 グランドにするために 5 のリスクがあります。 それは素晴らしいリターンです。 あなたはそれを取引し、出入りし、次に進みます。 しかし、その再交渉に成功すれば、さらに上乗せする機会があると思います。 これを 145 で卸売りすると、購入価格からさらに 10 ドルまたは 20,000 ドル割引になるとします。 今、あなたは突然、紙をめくってフリップで作ろうとしていたものを作っています. そして、ビジネスモデルが卸売りである私にとって、それはいつでも家にハンマーを置くよりも私を興奮させます.

キャシー：
また、実際にフリップの準備ができてレンタルの準備が整う必要がなければ、修理する必要が少ない場合は、購入して保持することに決めたのでしょうか。その建設価格が下がる可能性はありますか?

マット：
それは良い考えです。皆さんと話し合った後、間違いなく検討したいと思います。

キャシー：
それは素晴らしいレンタルのように聞こえます。 ええ、それは素晴らしい市場です。 多くのダイナミクス。 バイアンドホールドとしてのその物件についての私の最大の懸念は、ペンサコーラがハリケーンにひどく襲われたので、保険は天文学的であると想像していますが、それでも、その数値はバイアンドホールドの投資家にとってその価格で実際に機能する可能性があります。

マット：
その上で非常に良い点です。

ヘンリー：
私はジャミルに心から同意します。 私の同じ提案は、ジャミルがその市場に何人かのバイヤーを持っているかどうかを確認することでした. もう XNUMX つは、あなたがこの再交渉を行っているときに、その周辺に家を所有しているすべての LLC を引き上げるということです。 通常、それらはレンタルとして使用している投資家だからです。 そして、最も多く所有している LLC に基づいて、そのリストに優先順位を付けます。 そして、LLC の所有者を見つけて電話をかけ、XYZ の価格でこの取引を希望しますか? 明らかに彼らは近所が好きなので、彼らは近所に他の賃貸物件を持っていて、その価格を喜んで支払うかもしれません. また、その方法で買い手を見つけることもできます。 だから私は今日それをします。

マット：
素晴らしい提案だ、ヘンリー。 ありがとう。

ジャミル：
そのプロセスに慣れていない場合は、Henry がオフラインで説明することもできます。 追跡をスキップするために役立つユーティリティがあります。あなたは連邦法執行官であり、何かを見つける方法を知っています。

デイブ：
よし、マット。 有難う御座います。 このアドバイスがお役に立てば幸いです。 取引をもたらし、これらすべてを私たちと共有していただきありがとうございます。

ジャミル：
あなたのサービスもありがとう、マット。 私

マット：
それは有り難いです。 君たちありがとう。 勉強になった気がしますので、よろしくお願いします。

キャシー：
恐ろしいです。

デイブ：
ヘンリーのコーチング事業のインフォマーシャルにご参加いただき、ありがとうございます。

キャシー：
彼が作っている違いを見るのが大好きです。 素晴らしい出会いばかりです。

デイブ：
いいえ、真剣に、それは素晴らしかったです。 二人とも、マットもマイケルも非常に興味深く、彼らが話していることを知っていて、フィードバックにオープンでした。 彼らと話すのは素晴らしかったです。 ヘンリー、生徒たちがショーに参加することについてどう思いましたか?

ヘンリー：
男、すごいと思った、男。 人々が不動産に投資するのを助けることは、明らかに私の情熱です. それが、私が一般的にこのショーに参加している理由です。 しかし、私の学生が取引を獲得したとき、そして私が取引を獲得したとき、私はもっと興奮します.男、そして明らかにマイケルは、彼の最初の不動産取引で、彼のXNUMXユニットの単一家族の取引でホームランを打ちました. そして、それは明らかに誰もがやりたいことです。 そして、マットの取引を見て、「ああ、それは難しい場所だ」と言う人もいると思います。 しかし、私は皆さんに、これを別の観点から見てもらいたいと思います。 マットがしたことは、彼が大規模な行動をとったことです。 彼は火の試練を学んでいます。 そして、多くの人がそれをするのを恐れています。 彼らは外に出て、取引を分析し、オファーを出すことを恐れています。
彼らは、悪い取引に巻き込まれ、悪い取引は面白くない場合、世界が終わると考えているからです. 私がそれをそこに出させないでください。 しかし、結局のところ、Matt がリスクを負うのが嫌で、この取引から離れた場合、彼は $1,300 を失いますが、実際には $1,300 を失うわけではありません。 彼は 1,300 ドルを支払って、信じられないほどの教育を受けました。誰かのクラスでは受けられなかったほどの教育を受けました。 彼が首謀者で得ているより多くの教育。 彼は火事で裁判にかけられ、取引を見つけに行き、取引を分析し、エージェントと話し、申し出を行い、検査を行い、戻って再交渉して、現在の取引が理にかなったものになるようにしなければなりませんでした。次に、複数の出口戦略を検討して、それが理にかなっている場所から抜け出そうとします。
そうでない場合は、彼は出なければなりません。 それから彼は出て行って 1300 ドルを失う必要があります。 ええと、多くの人はそうしません。 そして、彼らはそれをしないので、富を築く立場に立つことはありません. しかし、マットはこの取引でお金を稼ぐことができる立場に自分自身を見つけるでしょう.1,300ドルで自分自身を買った教育のおかげで、もしそうでなければ、次の取引でホームランを打つでしょう.彼がその行動をとったことは信じられないことだと思う

ジェームズ：
連絡先は契約と同じです。

ヘンリー：
そうです、絶対に。

ジャミル：
彼も本当に重要な教訓をたくさん学んだと思います。 ヘンリー、あなたが今言ったように、これはすべて驚異的ですが、どうすればマイケルの取引を得ることができますか?

ヘンリー：
私のプログラムに参加するためのリンクを提供しますか?

デイブ：
お値下げ可能でしたらお願いしようと思いました。

ジェームズ：
ええ、ジャミル、あなたは卸売業者です。 マイケルの契約書を手に入れてくれませんか。

ジャミル：
右。 つまり、私は彼にそれをやめさせようとしていたのですが、彼はすでにそれを閉じていたので、ああ、そうでした。

キャシー：
もう一度見つけるのが難しいかもしれないので、彼はそれらの数字に慣れないほうがいい. しかし、誰が知っていますか？

ヘンリー：
それは絶叫取引だ、絶叫取引だ。

デイブ：
彼にとって良かった。 さて、ここにいてくれてありがとう。 これはとても楽しかったです。 これに関するフィードバックをお待ちしております。 こんなにたくさんの人たちと一緒にライブショーをやったのはこれが初めてです。 Instagramで私たちを見つけるか、特に私たちがチェックしてチェックインするOn the MarketフォーラムがあるBiggerPocketsフォーラムに投稿できます. どうぞよろしくお願いいたします。 ご清聴ありがとうございました。On The Market の次のエピソードでお会いしましょう。
On The Market は私、Dave Meyer、Kailyn Bennett によって作成され、Kailyn Bennett がプロデュースし、Joel Esparza と Onyx Media が編集し、Puja Gendal が調査しました。BiggerPockets チーム全体に感謝します。 オン・ザ・マーケットのショーの内容は意見のみです。 すべてのリスナーは、データ ポイント、意見、および投資戦略を独自に検証する必要があります。