2023 年の差し押さえの予測: 数値が膨らんだ偽旗?

デイブ：
みなさん、オン・ザ・マーケットへようこそ。 ホストのデイブ・マイヤーです。 今日は誕生日の男の子、ジャミル・ダムジが参加しました。 幸せな誕生日の男。

ジャミル：
ありがとうございます。 44でした。

デイブ：
うわー。

ジャミル：
知っている。 時間はどこへ行く？

デイブ：
気分はどうですか？

ジャミル：
44.

デイブ：
古い感じですか？ 若い？

ジャミル：
気持ちいいです、正直。 クレイジーな年だった。 不動産市場や生活全般で多くのことが起こりましたが、私はそれらすべてに感謝し、リックとのこの会話に非常に興奮しています.

デイブ：
ええ、絶対に。 ええと、あなたは半分の年齢の人のエネルギーを持っているので、かなりうまくやっていると思います。

ジャミル：
ありがとうございました。

デイブ：
ええ、絶対に。 そして、この会話は素晴らしいです。 ジャミル、彼にインタビューしたのはXNUMX月かXNUMX月だったかな？

ジャミル：
ええ、もう一方の靴が不動産市場に落ちる直前に。 興味深い会話でした。リックと話しているエピソードの中で、おそらく私のお気に入りのエピソードは、感情や専門用語や専門用語に基づいたものではなく、数字に基づいて何が起こっているかについての本当の洞察を得られるからです。センセーショナリズム、ただのデータ。 そして、数字が何を言っているのか、ストーリーを売り込もうとしている人々が何を言っているのかに注意を払うことは常に重要です.

デイブ：
絶対。 ええ、彼はまったく乾いていないと思います。 彼は非常に面白く、話をするのは楽しいですが、彼はそれについて感情的ではありません。市場で何が起こっているのかについて、この種の偏りのない客観的な分析を提供することは本当に重要であり、素晴らしいことだと思います. そして、このインタビューですべてをカバーします。 差し押さえ、住宅ローン金利、米国経済など、想像できるすべてのことについて話しています。
つまり、この番組は今年の最初の番組なので、2023 年に何が起こるか、そして今年中に何を探すべきかについて有利なスタートを切りたい場合は、このエピソードを本当に楽しんでください。リックは、実際に行動に移せる非常に正確で客観的な情報を提供してくれるからです。

ジャミル：
同意した。 みんなメモを取ってください。

デイブ：
それでは、少し休憩して、ATTOM Data のマーケット インテリジェンス担当エグゼクティブ バイス プレジデントである Rick Sharga をお迎えします。 Rick Sharga さん、On the Market へようこそ。 再びご参加いただきありがとうございます。

リック：
戻ってきてくれてありがとう。 初回はそこまで悪くなかったと思います。

デイブ：
ああ、あなたは非常に洞察力がありました。 実際、これまでで最も人気のある番組の XNUMX つです。 素晴らしい仕事をしていただき、またお会いできることを楽しみにしています。

リック：
感謝します。

ジャミル：
リックとしばらく話した後、あなたは実際にその会話をかなり賢く残したように感じます. ですから、今日、私たち全員が IQ を上げるのを手伝ってくれてありがとう。

リック：
Adam が私にマーケット インテリジェンスの EVP という肩書を与えてくれたのは本当にうれしかったです。なぜなら、私のキャリアの中で誰かが私の名前と同じ文でインテリジェンスを使用したのはこれが初めてだからです。

デイブ：
それを調整するのはあなたの非常に賢明でした。 ええと、リック、私たちが最後にあなたに会ったのは夏の間で、少なくとも販売価格に関しては、住宅市場の熱狂のピークに達していた. ここ数か月で状況は大きく変化しました。まず、2022 年後半に国内の住宅市場で何が起こったかについての概要または考えから始めたいと思います。

リック：
前回お話ししたとき、需要が弱まっているという証拠が少し見られ始めたという事実について話し合っていたことを覚えているでしょう。 それは実際には年の初めに始まりました.住宅価格は依然として前年比で15％、20％上昇していたため、手頃な価格に実際に関係していました. 連邦準備制度理事会がその袖をまくって実際にインフレに対処することを決定したとき、一連の前例のないFRB金利の引き上げをまとめたとき、それは住宅ローン市場を本当に混乱させ、住宅ローン金利がXNUMX倍になるのを見ました.
Freddie Mac によると、これは暦年で初めてのことです。 住宅ローンの金利が過去 15 年間で実際に 20 倍になったのは見たことがありません。 そのため、新築住宅と既存住宅の両方で、毎月の住宅販売が減少しているのを見てきました。 かなり良いスタートを切ったとしても、おそらく今年を終えることになり、昨年よりもXNUMX％からXNUMX％少ない住宅販売で今年を終えることになるでしょう。
基本的に、住宅価格の上昇は横ばいでした。 カリフォルニアのような市場では、価格の前年比の上昇が、今年の初めは 2 桁でしたが、現在は 3% から 45% の範囲に下がっています。 また、実際に価格が下落している地域もあります。 過去 60 か月連続で住宅価格が前月比で下落しているのを見てきました。 この時期は必ずしも珍しいことではありませんが、低下の度合いは例年よりも強くなっています。 しかし、考えてみると、45 年前に購入した住宅ローンの月々の平均支払い額は、国のどこにいるかにもよりますが、60% から XNUMX% に上昇しています。 皆さんのことはわかりませんが、上司と XNUMX% から XNUMX% の昇給について話したとき、彼は礼儀正しく笑いながら、外に戻ってプレイするように言いました。
そのため、多くの潜在的な住宅購入者を市場から追い出しました。 調査によると、購入を検討している人の 10% から 20% が、代わりにしばらくの間レンタルすることを選択しています。 聴衆にとっては、一戸建て賃貸ユニットの賃貸物件にいくつかの機会がある可能性があることを示唆しています。なぜなら、人々が家を購入しようとしている場合、アパートではなく家を借りることに興味があるのは当然だからです。 しかし、今年はほぼ下降トレンドで終わります。 それもまた来年に持ち越されそうです。
来年の住宅販売の減少は、今年ほど大きくなるとは思いませんが。 お互いに心に留めておいてください…そして、私はしばらく話すのをやめます。 文脈上留意すべきもう 2021 つのことは、異常に好調だった 2021 年の住宅販売が終了することです。 15年は住宅販売の平均的な年ではありませんでした。 住宅販売は平年を大きく上回った。 ですから、数字が少し戻ってきたのは驚くことではありませんでした。 しかし、20% から XNUMX% の下落は、厳密に言えば、FRB がとった行動と、それが住宅ローン金利に与えた影響によるものです。

ジャミル：
リック、私たちが最後に話したとき、市場はまったく別の場所にありました. そして、私は修正と反転のビジネスに携わっています。 私はいくつかの小切手を書かなければなりませんでした。 私はアリゾナ州フェニックスにいます。あなたが話している市場の XNUMX つは歯に大きな打撃を与えることになるでしょう。私は打撃を受けてここの前面にインプラントを入れました。

リック：
ちなみに、彼らは美しく見えます。 誰も知らないでしょう。

ジャミル：
ありがとう。 ありがとう。 ありがとう。 事実は私たちリハビリ者にとってのものであり、現在、状況はあまり良くないようです。 その一方で、私はチャンスを探しています。なぜなら、このようなことが起こるたびに、水面下にチャンスがあるからです。 そして、私たちが今見ているのは、大規模な再プログラミングであるかどうか疑問に思っています.これが理由です. 2% や 3% の住宅ローンがあまりにも長い間市場に出回っていたため、多くの人がこの分野に参入し、住宅市場に参入しようとしていました。 それらの購入者の多く、それらの人々の多くは、その借金を決して手放すことはありません. 彼らはその家にしがみつくでしょう、たとえそれを賃貸として維持していても、彼らはその製品を市場に再導入するつもりはありません.
あなたが説明したように、FRB は前例のない方法で利上げを行い、特に住宅建設の多くの活動が停止しました。 そのため、ビルダーには、ノブを反対方向に完全に回してもらいました。 ですから、すべての安い負債のために、この在庫が取り除かれようとしています。建設業者は建物を停止または減速させており、需要が本当に横ばいになっているのを見てきました。 そして、金利が現在非常に高いため、5% に向けてゆっくりと戻り始めるとすぐに、この弾性バンドを引っ張ることになると思います。
なぜなら、現状のままで、5½または5％が安いと考えるように再プログラムされるとすぐに、狂った数の買い手が市場に殺到するだろうと私は思うからです. だからこそ、私はそれが素晴らしい再プログラミングだと感じています。 それが2023年に来ると思いますか、そしてこれについての私の見解は昼食に出ますか?

リック：
いいえ、あなたはまったく昼食に出かけていません。 私があなたの質問に答えようとしている問題は、そこには開梱するものがたくさんあるということです. 基本的に 2008 つの異なるテーマを取り上げましたが、それらはすべて関連性があり、市場にとって重要です。 ですから、あなたの論文が昼食に出ているものであるかどうかについての最後の質問では、いいえ、市場がかなり急速に回復するシナリオを提示できます。 今、すべてがうまくいく必要がありますが、それは起こる可能性があります. そのため、まず第一に、まだ需要が滞っており、XNUMX 年に見られたようなばかげた投機的な需要ではありません。
これは人口動態によるものです。 国の歴史の中で、25 歳から 34 歳までの若年成人のコホートは依然として最大です。 それが世帯形成の最盛期です。 彼らの多くは所有することを好みます。物事を理解している間、短期的に借りる必要があるかもしれませんが、彼らは世帯を形成しています. それが需要を駆り立てます。 購入しようと思っていた家が突然、余裕がなくなったり、ローンの資格がなくなったりしたため、需要が大幅に鈍化しました。 しかし、最初に手頃な価格を解き明かしましょう。それが多くの購入活動を促進するからです。
手頃な価格のスツールには 2 本の脚があります。 ここ数年、私たちが執拗に注目してきたのは住宅価格です。 したがって、明らかに住宅の名目価格は、価格がリストされているものであり、誰もが注目しているものであり、私たちは新しいピークに達しています. 私たちはまだ新しいピークにいます。 それは住宅ローン金利であるスツールの XNUMX 番目のレグによって相殺されました。 そして、あなたが言及したように、歴史的に低い住宅ローン金利がこれらの住宅価格の上昇を相殺しています。 これにより、住宅価格が上昇しているにもかかわらず、人々は家を買う余裕ができました。
また、これを可能にしたのは、人々が便を無視することが最も多いのは、賃金が上昇していることです。 そのため、パンデミックが始まった後、政府が誰もが仕事に戻ることを許可して以来、過去数年間、異常に強い賃金の伸びが見られました. しかし、年率 5% から 6% の賃金上昇は、住宅価格の 15% と 20% の上昇に追いついていませんでした。 しかし、実際には現在、住宅価格の上昇よりも XNUMX ～ XNUMX 倍高くなっています。 では、賃金の伸びが今後も続くと仮定しましょう。 住宅価格が横ばいになっている、または一部の市場では実際に少し下落していると仮定しましょう。 インフレが正しい方向に進んでいるように見えるため、FRB が積極的な利上げをやめる可能性があります。これは、住宅ローン金利がこのサイクルでピークに達し、低下し始める可能性があることを意味します。
したがって、住宅ローンの金利が、おそらくゆっくりではあるが、2023 年を通して下降傾向にある場合、賃金は引き続き堅調で、住宅価格は横ばいであり、2022 年のどこかで住宅価格はより手頃な価格に感じ始め、人々がやって来るようになります。市場に戻ります。 ですから、あなたの論文がおかしいとは思いません。 買い手のダイナミクスを変えるもう 500,000 つのことは、住宅価格の上昇や金利の上昇に合わせて市場が常に調整されることです。 250,000年に私たちが抱えていた問題は、金利の上昇が非常に突然で深刻だったことです. すると突然、あなたが見ていた XNUMX 万ドルの家、XNUMX ドルの家は論外となり、XNUMX ドルの家への期待をリセットしなければなりません。前に考えた。
ですから、市場が調整するにはしばらく時間がかかりますが、もし金利が 250,000 倍に下がった場合、おそらく今は 375 万ドルの家ではなく、XNUMX ドルか XNUMX ドルの住宅を見ているのではないでしょうか。頭金を貯めるのにもう少し時間が必要でした。 そのため、購入のダイナミクスが大幅に変化します。 そして、私はあなたが正しいと思います。第 XNUMX 四半期、おそらく第 XNUMX 四半期、第 XNUMX 四半期の前半は、今概説したシナリオでも、通常より少し遅くなり続けると思います。 しかし、今年後半になると、人々は調整できるようになり、もう少し手頃な価格に見えるようになり、購入活動が戻ってくるのが見られるようになると思います.
したがって、全体として、2023 年の住宅販売はおそらく 10% ではなく、おそらく今年から 5% から 10% の間のどこかで減少すると予想していますが、今年の下半期は上半期に比べて強くなると予想しています。

デイブ：
リック、それは手頃な価格を説明する素晴らしい方法だと思います. そして、私が常に考えているのは、住宅価格と量の方向性は、あなたの指摘によれば、ほぼ完全に住宅ローンの金利に左右されるということです。 そして、あなたが言ったように、手頃な価格のためですよね？ 現在、6.3月中旬にレコーディングを行っています。 昨日、非常に有望なインフレ率が発表されたことを知りました。今日の住宅ローン金利は、30 年固定で平均 XNUMX だったと思います。
私の意見では、人口統計学的な需要があるため、ジャミルが言ったように、人々はそれに慣れて市場に戻ってくるでしょう. しかし、住宅ローン金利が上昇するシナリオを説明できますか? それは多くの人にとって大きな問題だと思うからです。 住宅ローン金利がピークに達せず、7% または 8% に戻るシナリオはありますか? 専門家を見ると、彼らは分かれているように見えるからです。 XNUMXに戻ると言う人もいれば、XNUMXに上がると言う人もいます。 では、必ずしもこれが起こるとは考えていなくても、住宅ローンの金利が数週間前の XNUMX 倍台後半の水準を超えて上昇するには、どのようなシナリオが展開されなければならないのか教えていただけますか?

リック：
ええ、いくつかのシナリオがあります。 30 つ目は、FRB が引き続き積極的であるか、少なくとも市場の予想よりも積極的である必要があると判断する可能性があることです。 そして、そのような不確実性、そのようなボラティリティが金利を上昇させる可能性があります。 心に留めておかなければならないことの 10 つは、通常、150 年住宅ローンは 200 年物米国財務省の利回りに基づいており、これら 10 つの金利は連動していることです。 これは、おそらく多くの視聴者にとって野球の内部のようなものですが、ご容赦ください。 通常、約 5 ～ 6 ベーシス ポイント、または英語では XNUMX ～ XNUMX ポイントの広がりがあります。 したがって、XNUMX 年国債の利回りが XNUMX の場合、住宅ローンは通常 XNUMX½ または XNUMX% になります。 現在、スプレッドには XNUMX ベーシス ポイントが追加されています。
したがって、私たちが通常の市場にいた場合、住宅ローンの金利はおそらく現在よりもほぼ 5 ポイント低くなるでしょう。 だから、あなたはすでにファイブにいるでしょう。 そうでない理由の 5 つは、市場の不確実性とボラティリティ、および住宅ローンの金利が低下するにつれて、金利が上昇して以来、大量のこれらのローンが利用されるようになるという信念のためです。借り換えた。 つまり、流通市場で住宅ローンを購入している場合、投資を回収することはできません。 ローンはXNUMX〜XNUMX年でなくなります。 そのため、価格モデルは流通市場を驚かせています。 そのため、FRB は人々の予想を超えて引き続き資金を調達する可能性があります。 現在、連邦準備制度理事会の資金率のピークは、約 XNUMX%、XNUMX¼% であると予想されています。
そのしきい値を超えると、明らかに住宅ローン金利が上昇します。 したがって、インフレのサプライズやFRBの活動はXNUMXつのシナリオです。 正直なところ、それはわかりませんが、それはシナリオです。 もう XNUMX つは世界的なボラティリティで、これについてはあまり語られていません。これは私たちの手に負えないものですが、世界経済の暴落については多くの懸念があります。 その場合、多くの外国資本が米国債に流入し、米国債に外国資本が流入すればするほど、利回りは低下します。 これにより、実際には住宅ローンの金利がさらに低下する可能性があります。 逆に言えば、その資金が外国経済にとどまる必要があり、債券のコストを引き上げる動きが少なければ、利回りは実際に上昇する可能性があります。 そして、それが起こると、住宅ローンの金利が上昇することになります。
しかし、金利が 20 倍、さらに悪い場合には 30 倍に戻る可能性よりも、金利がピークに達し、徐々に低下し始める可能性の方がはるかに高いと私は考えています。 ほら、金利がXNUMXを超えて上がると言っている人がいます。 住宅市場が暴落し、価格が XNUMX% から XNUMX% 下落すると言う人もいます。 そして、それらの人々は何かを売ろうとしていると思う傾向があり、おそらくあなたが買いたいものではありません. 実は昨日、母の親愛なる友人の XNUMX 人から Facebook のメッセージを受け取りましたが、これはでっち上げではありません。 彼女は実際に、住宅市場が今日暴落するかどうかを尋ねるメッセージを私に送りました。
それで、誰かが実際に住宅市場が暴落する日付を選んだのですが、それは明らかにインターネット上にありました。 また、不動産投資に携わっている場合や、住む家を購入しようとしている場合は、物事をより合理的に、より論理的に、率直に、より長期的な視点で見る必要があります。 市場の状況は日々非常に不安定になる可能性がありますが、時間の経過とともに住宅市場は回復し、非常にうまくいく傾向があるためです.

デイブ：
それを説明してくれてありがとう。 私は、一方ではインフレが改善し、FRB ができるだけ早く利上げを停止し、住宅ローン金利を引き下げるという XNUMX つのシナリオに何度も戻ってくると思います。 一方、連邦準備制度理事会は金利を上げ続けていますが、それは一般的に債券利回りを低下させる不況を引き起こし、住宅ローン金利も低下させます. だから、それが私にとって、私はあなたの陣営にいるようなもので、この墜落シナリオが見えないのです。なぜなら、ほとんどの道と不確実性がたくさんあるからです。しかし、展開できるさまざまなシナリオのほとんどは、少なくとも住宅ローン金利の低下ではないにしても、住宅ローン金利の安定に。 あなたが言ったように、住宅ローンの金利が倍増するのを見たので、私はそれが恐ろしいことを知っています. しかし、少なくとも少しは安定する可能性は十分にあります。

リック：
ご存知のように、デイブ、私たちが見ているのは非常に異常な一連の状況であることを人々は認識しなければならないと思います。 FRB は過去 2、15 年間、インフレが十分に高くないことを懸念していました。 彼らは XNUMX% のインフレ率を目標としており、それは経済のすべてが機能していたからです。 つまり、経済のすべてが機能していたのに、誰かが中国でコウモリに噛みつき、次に世界が変わったことを知ったのです。 政府はいくつかの決定を下しましたが、最初は良い決定のように見えましたが、実際には経済を劇的に過剰に刺激したという点で、経済的観点からは優れた決定ではありませんでした。 エコノミストである私の友人の XNUMX 人は、政府が XNUMX 兆ドルの穴を開け、そこに XNUMX 兆ドルを詰め込もうとしたと言いました。
それで、私たちは通貨の供給を 50% 増やしました。経済学に興味がない人は、野球カードの裏側にある野球選手をフォローしてください。 通貨供給を過剰にするとインフレにつながり、それを抑える必要があります。 もう XNUMX つの問題は、私たちが過剰に消費者を刺激したことです。そのため、国内の誰もが景気刺激策を受けているように見え、失業給付が劇的に強化され、労働力不足につながり、賃金の伸びと賃金の伸びがインフレにつながりました。 その後、新型コロナウイルスの影響でサプライ チェーンが混乱し、需要と供給のバランスが崩れ、すべての価格が上昇しました。 そしてパウエル議長、FRBは非常に透明性が高く、「我々はインフレを過小評価していた、それを見逃していた、気違いだった」と言っています。
つまり、一世代に一度、パンデミックが経済を混乱させ、政府がそれに過剰に反応し、経済に過度の刺激を吹き込み、それが常にインフレにつながることを願っています。 そして、FRB が乗り込んできて、事態を遅らせようとして遅すぎました。 したがって、彼らは過度に攻撃的でなければなりませんでした。 繰り返しになりますが、住宅ローンの金利が 7 年で XNUMX 倍になったことは一度もありません。 そして、この異常な一連の状況のた​​めに状況が変わらなければ、住宅ローンの金利が XNUMX% まで上昇することはなかっただろう. 住宅市場が安定し、経済が安定していることを確認するためのFRBの刺激策の一部だったので、これらの歴史的な低水準から上昇したでしょう.
しかし、私たちは住宅ローン金利の異常な急上昇につながった異常な状況に対処しており、経済の残りの部分はまだかなりうまく機能しています. したがって、来年景気後退に陥ったとしても、おそらくFRBはすでに過剰修正を行っており、最終的にXNUMXつに陥る可能性が高いと思いますが、それはかなり短く、かなり穏やかなものになるはずです住宅市場に長期的またはひどく悪影響を与えるべきではありません。

デイブ：
アメリカの消費者や住宅所有者の状態について話したかったので、それは素晴らしいポイントです. あなたは差し押さえとビジネスのその側面について多くの専門知識を持っています。 私が見た限りでは、住宅価格が下落し、著名な大手企業の注目を集める人員削減が行われているにもかかわらず、概して言えば、アメリカの消費者はかなりまともな立場にあり、特に住宅所有者はまだ住宅ローンを支払っているように見えます. あれは正しいですか？ 何か違うものを見ていますか？

リック：
いいえ、あなたは的を射ています。 私たちは最近、ATTOM で住宅所有者の資産に関するレポートを作成しました。まず第一に、住宅所有者の資産は記録的な額であり、29 兆ドルと、これまでに見たことのないものです。 そして、それは約41兆と評価されている住宅ストックにあります。 ですから、人々が背負っている借金の重荷を見ると、それは実際には、彼らの財産の価値のパーセンテージとして非常に低いものです. 住宅所有者の約半数がエクイティ リッチと呼ばれるものであることがわかりました。つまり、彼らは住宅ローンで住宅の価値の半分以下を借りていることを意味します。 興味深いことに、現在差し押さえられている借り手の 93% は実際にプラスの資産を持っています。これは、すべての住宅所有者の XNUMX 分の XNUMX が水没し、差し押さえられたほぼ全員が逆さまだった大金融危機のときとはまったく逆です。
したがって、差し押さえられた人がいたとしても、ソフトランディングを作成する機会があります。 したがって、彼らが短期的に財政難に陥っていたとしても、おそらく回復したのであれば、貸し手にローンの借り換えをすることさえできるでしょう. しかし、できなくても、家を売る機会はあります。なぜなら、先ほどお話ししたように、まだ需要があるからです。 適正な価格で物件を市場に出せば、売却することができます。 しかし、差し押さえの問題は今のところありません。 歴史的に差し押さえ活動の通常のレベルは、ローンの約 1% です。 つまり、現在の市場では約 550,000 戸の住宅が差し押さえの段階にあることになります。
代わりに、約 260,000 あります。 したがって、差し押さえ活動は歴史的に通常のレベルの約半分であり、パンデミック前の約 60% で実行されています。 したがって、差し押さえの数は今年徐々に増加していますが、現在の活動率に基づくと、おそらく 2023 年の半ばから後半まで通常のレベルに戻ることはありません。私たちが現在持っている差し押さえ、それは私たちを正常に戻すでしょう. そして、過去 XNUMX 年間のローンの質は並外れたものでした。 貸し手はほとんどリスクを負わず、借り手は非常に適格です。 デイブさん、あなたの言いたいことは、彼らは水中にいても時間どおりに支払いを続けているということです。
そして、私は最近この質問によく答えているので、人々が心に留めておくべき重要なことだと思います. 借り手が水没したからといって、差し押さえに入るわけではありません。 この 6 つはわずかにしか接続されていません。 データ ポイントを示すと、現在、全国の住宅所有者の約 XNUMX% がローンを滞納しています。 先ほど、借り手の XNUMX% が差し押さえられていると言いました。 それは、残りの人々が時間通りに支払いを行っていることを意味します。 そして、それらのいくつかは、大不況以来、完全に回復したことのない市場で水没していました. しかし、ある時点でプラスの領域になるため、彼らは支払いを続けています。
そして正直なところ、多くの場合、住宅ローンの支払いを続ける方が、銀行に鍵を郵送して借りる場所を見つけようとするよりも安くなります。 つまり、この XNUMX つは実際には接続されていません。 現在、ローンが滞っていて差し押さえになってしまった場合、それをうまく解決するのははるかに困難です。 しかし、水中にいることは人々を差し押さえに駆り立てるものではありません。 それは依然としてある種の家庭の財政破綻、失業、収入の喪失、家族の死、離婚、予期せぬ医療費などであり、人々を差し押さえに追い込むものです. 住宅価格が横ばいまたは下落するにつれて、ますます多くの借り手が水没するという差し迫った脅威について、あなたは見出しを読み始めるでしょう、私はあなたに約束します.
そして昨日、借り手の 8% が​​突然水没したと彼女が思ったレポートを読んだので、私はレポーターを棚から追い出さなければなりませんでした。 そして、価格が下落した市場に住んでいて、昨年非常に低い頭金でローンを組んだ借り手の8％が今や水没していた. そして、私は、それは借り手の何パーセントかのほんの一部だと思っていました。 しかし、見出しは、この差し迫った水中融資の危機が私たちを追い越そうとしていることを警告します. 時々気が狂ってしまうこともありますが、それが原因で仕事が続けられているのだと思います。 だから、それは悪いことではありません。

ジャミル：
リック、私は情報に感謝し、差し押さえの状況に関して、そして私たちが公平性に関して全国的にどこにいるのか、そしてそこに本当に脆弱性があるかどうかに関して、あなたにこれ以上同意することはできませんでした. そして、私は同意します、私は本当にあるとは信じていません。 もちろん、センセーショナリズムは常に人目を惹きつけたり売ったりすると思います。 しかし、不動産投資家として、そしてあなたの洞察、デイブの洞察、そして私のジョークを聞くのが大好きな BiggerPockets コミュニティにとって、私は機会がどこにあるのかを理解したいと思っています。 私は現金購入派です。 私は主に卸売りをしていますが、私が見たのはそこに疲労があるということなので、不動産を保有し始めています.
リビングルームのサイズや化粧品だけでなく、販売する本当の理由が気に入らなくなったためにアップグレードまたは移動したいだけの人ではなく、現在販売しなければならない状況にある売り手. 市場には疲労があり、私はその疲労を本当に利用して物を買うことができました. たとえば、私は先日デイブに、私の近所に物件があり、2 万ドル以上の物件があると話していました。 この家は 1,000,005 月に 800 で査定されたばかりで、数日で 950 つで XNUMX で XNUMX に値上がりする予定で、近所で同じ状況で XNUMX つ購入しています。
私は不動産投資家であり、これが私たちの仕事だからです。 住宅所有者が座っているとあなたが説明したすべての株式は、その疲労を解放し、状況から抜け出すために喜んでそれを交換します. それは私が見ている2023つの機会です。 2024年末からXNUMX年にかけてより良い足場を築くために、私たち不動産投資家が注目し、飛びつくことができる他の機会はありますか?

リック：
ですから、住宅価格の下落について人々が目にするであろう見出しに責任を負っているあなたにお祝いを申し上げたいと思います。 では、お疲れ様でした。デイブとジャミル。 いいえ、そこにチャンスがあります。 市場での需要が少ないため、これは通常、購入するのに最適な時期です。 したがって、利用可能になる資産をめぐる競争が少なくなり、住宅所有者は通常、競争がないため、この時期に交渉することに少し前向きになります。 したがって、一般的に、XNUMX 月下旬から XNUMX 月中旬の間のどこかで、国内のほとんどの地域で、これらの相対的な掘り出し物を探すのに最適な時期です。 第二に、誰かが今売っている場合、なぜ売っているのか、売らなければならないのかを自問する必要があります。
だから、あなたはまさに正しいことをしています。 個人的には、2023 年の大半で在庫レベルが低いままである理由の 3 つは、売る必要のない人が売れないからだと思います。 彼らは 7% の住宅ローンでそこに座ることを完全に喜んでおり、5% の住宅ローンでより高価な家を購入するための下落市場にそれを交換しません。 彼らがそれをする必要がないなら、彼らはそれをするつもりはありません。 それで、誰かがそれを売っているのを見たら、少なくともこれは強制的な販売ですか？ 彼らは売らなければなりませんか？ もしそうなら、そこには交渉力があります。 ですから、それはある程度理にかなっていると思います。 価格のトレンドを追い続けたい。 住宅価格は全国的におそらく XNUMX% 下落すると見ています。 来年のファニーメイの予想では、価格は XNUMX 月から XNUMX 月にかけて約 XNUMX ポイント下がり、非常に局所的な調整になるでしょう。
そのため、地元の市場活動に注意を払う必要があります。 たとえば、カリフォルニアの価格はおそらく平均で約 10% 下がるでしょう。 ベイエリアでは現在、一部のティアで価格がすでに 20% 下がっています。 しかし、南東部の州では、人口の増加と雇用の増加がまだ見られるため、価格がまったく下がらない可能性があります。 したがって、価格は年に 20% 上昇しないかもしれませんが、それでも 2% から 3% 上昇する可能性があります。 したがって、これらのローカル市場の機会を探して、適切な組み合わせが何であるかを判断する必要があります. 繰り返しになりますが、価格が下落している市場にいる場合は、すぐに住宅価格が上昇することを心配する必要がないため、賃貸物件を購入することを検討している可能性があります. 価格が上昇している市場を見ている場合は、フリッパーがほとんどの場合、数値を上げるには価格上昇が本当に必要なので、フリッピングの良い機会かもしれません。
もう XNUMX つの機会として、大量の差し押さえはありませんが、機会を求めてその市場でプレーする場合は、モデルを、少なくとも心の中で、私たちがいた場所から変更する必要があると述べました。最後のサイクル。 前回、何人の借り手がローンで水没したかについて言及しました. つまり、銀行が空売りに同意しない限り、不動産を手放すことはできませんでした。 そして、それらはたくさんありましたが、差し押さえられた人の数に比べて多くはありませんでした. 多くの不動産は、銀行が投資家が数字を機能させるのに十分なほど低く価格を設定できなかったため、オークションで売却されませんでした. そのため、銀行は差し押さえられた不動産の大部分を差し押さえることになりました。そのため、投資家が銀行が差し押さえるのを待ち、不動産が市場に戻ってくるのを待ってから、銀行が所有する不動産について交渉することは理にかなっています。 REO。
今回はそうはいきません。 全体的な差し押さえ活動は、パンデミック前のレベルの約 60% であると述べました。 REO 活動、銀行の差し戻しは、パンデミック前の約 30% のレベルにあります。 つまり、より多くの差し押さえが開始されていますが、差し押さえオークションの前に、差し押さえの初期段階で家を売る人が増えています。 また、オークションに出品された物件は約 70% の割合で売却されており、これは通常の売却率の約 XNUMX 倍です。 そのため、オークションにかけられる物件が少なくなり、オークションを通過して貸し手に戻る物件が少なくなります。 そして、FHA には CWCOT と呼ばれるこのプログラムがあり、より野球関連のものであり、所有権の承認なしに伝達されます。オークションで販売されていない FHA の所有物は、オンライン オークション会社に割り当てられ、セカンド チャンス セールが行われます。価格を少し下げます。
したがって、REO を待っている投資家、銀行が所有する物件を待っている投資家の場合、今回の機会はそうではありません。 今回は、抵当流れの初期段階で借り手を見つける必要があります。オークションの前に彼らとの取引がうまくいかない場合は、オークションに行く準備をする必要があります。 オークションのほとんどは現金またはレジ係の小切手が必要なため、そこにジャミルというあなたのような人が現金購入者として登場します。 そして今日の市場では、現金の買い手は非常に有利な立場にいます。なぜなら、他の誰もが 6 から 7% の伝統的な住宅ローンや投資家向けローンを検討しているからです。ブリッジファイナンスを取得しています。 ですから、まだチャンスはありますが、勤勉に取り組む必要があります。

デイブ：
ええと、ありがとうリック、それはとても役に立ちます。 繰り返しになりますが、見出しには多くの恐怖があり、何が起こっているかについてはるかに冷静な意見を提供し、機会がどこにあるかについて本当に良い分析を提供していると思います. ここを出る前に、ショーの前におしゃべりをしていたときにあなたが言及したことについてお聞きしたいのですが、それはあなたが勤務している会社であるATTOMが修正と反転の活動に関するレポートをリリースしたということです. あなたが学んだことについて少し教えていただけますか？

リック：
ええ、興味のある方のために、私たちのウェブサイトにマーケット インサイト セクションがあり、これらすべてのレポートを無料で掲載しています。 だから、あなたが支払わなければならないものでもありませんが、私たちは最近、2022 年の第 92,000 四半期のフリップをカバーする修正とフリップのレポートをリリースしました。これは、典型的な良いニュースと悪いニュースのレポートでした。 良いニュースは、四半期に 22 回を超えるフリップがあったことです。これは、記録上 XNUMX 番目に多い数です。 私たちは過去 XNUMX 年間のデータを見てきたので、これはかなり良い数字です。 悪いニュースは、その数が XNUMX 四半期連続で減少したことです。 したがって、トレンドは反転が少なくなり、本当に悪いニュースは、粗利益と粗利益率の両方が低下したことです。粗利益は、単に不動産の売却価格と購入価格の対比です。
そしてマージンは、元の購入価格と比較して、その利益が表すパーセンテージです。 つまり、材料費、人件費、資金調達などは考慮されておらず、これらすべてのコストが上昇していることがわかります。 したがって、足ひれにとって理想的な市場ではありません。 理想的な市場は、需要が高く、供給が少なく、価格が急速に上昇しています。 そして、サンデーのチェリーは低金利であり、これらの状況をすべて見てきました。需要はまだありますが、弱体化しています。 価格は横ばいであるか、場合によっては下落しており、資金調達に費用がかかり、販売に時間がかかり、資金調達コストに加えて材料費と人件費がすべて高くなっています. したがって、修正と反転のビジネスに携わっている場合は、今すぐ数学が得意である必要があります。
購入する物件に過大な支払いをしないように、非常に注意する必要があります。 修理の費用を過小評価したり、物件を移動するのにかかる時間を過小評価したりしないように、本当に、本当に注意する必要があります。 ところで、不動産を売却する準備ができてから売却するのに 60 日または 90 日かかるような市場について話しているわけではありません。 ほとんどの市場でまだ数週間見ていますが、昨年の数日からは伸びています。 したがって、これらの維持費を考慮する必要があります。 私は誰かを選びたくはありませんが、Zillow Offers が四半期に 352 億 XNUMX 万ドルを失い、その後 Opendoor が XNUMX 億ドルを失うことで、それを大きな変化のように見せるのは難しい市場です。
繰り返しになりますが、これらは実際には修正モデルや反転モデルではなく、アービトラージ モデルですが、価格設定モデルを誤って大規模に実行するとどうなるかを示しています。 XNUMX つの家で数千ドルの間違いを犯し、何千もの家で間違いを犯すと、それは数億ドルになります。 つまり、もう少し専門的で、モデルがもう少し洗練されていると期待している企業でさえ、間違いを犯し、大きな間違いを犯し、最終的にはスタッフの XNUMX 分の XNUMX を解雇することを示しています。それらの間違いの。 つまり、フリッパーとして、このサイクルで鉛筆を削る必要があることを示しています。
これは、ビジネスのこの部分に参入しようとしている人々への警告です。 市場のタイミングは難しい場合がありますが、間違った時期を選択し、市場のトップで購入し、修理費用を過小評価すると、その反転のかなり厄介なシナリオを見ていることになります. ですから、BiggerPockets のような会社と関わるのは良い時期です。そこでは、多くの教育を受けることができ、正しいことをしていることを確認するために必要な多くのツールや製品を手に入れることができます。 そして、常にオン・ザ・マーケットのポッドキャストを聞いてください。そこからすべての適切な情報が得られるからです。

ジャミル：
リック、その洞察に感謝します。 もう少し深く掘り下げたいと思いました。私自身の個人的な経験から言えば、多くのフリップが行われており、750 から XNUMX 万の間の価格帯でそれが見られました半分、需要はなくなりました。 これらの取引を終了して帳簿から外すには、小切手を書く必要がありました。 ただし、最初の住宅購入者の価格帯であるスターター ホームでは、これらの物件はまだ取引されており、実際にはまだ大量の需要があります。 あなたたちがそのレポートをまとめていたとき、それらの違いを見つけましたか? また、ビジネスの人々がこの嵐を乗り切って水を踏むことなく集中できるように、修正と反転市場内にサブセクションがありますか?乗組員を失い、物事が元に戻り始めるまで折りたたまれますか?

リック：
はい、でもそこに行く前に、もう 10 つのシナリオを紹介させてください。あなたがそうしていることは知っています。 あなたはそれを前に述べました。 典型的な足ひれは、最近では数字を鉛筆で書くのに苦労しているかもしれませんが、賃貸物件にはチャンスがあります。 先ほど、買うと思っていた方の約20～XNUMX％の方がレンタルに踏み切ったとお話ししたと思います。 彼らが家を購入したい場合、アパートよりも家を借りることを好むかもしれないという論理的な議論をすることができます. たぶん、もっと部屋が必要なのかもしれません。
ですから、一戸建ての賃貸物件にはまだ機会があり、その機会は今後も拡大すると思います。 さて、もしあなたがフリッパーなら、賃貸物件の所有者になるためのプロセスやビジネス手順を持っていないかもしれませんが、それらの物件を確実に特定し、おそらく卸売業者になり、機会となる物件を見つけて人々に販売することはできます。賃貸物件を欲しがり、その物件を購入、修理、保持するリスクなしにそれを行うことでいくらかの利益を上げています。 というわけで、XNUMX回のチャンスです。

ジャミル：
ちなみに、私はあなたにそれを言うためにお金を払ったことはありません。

リック：
いいえ、今は現実世界のチャンスです。短期的には、物件の量がそれほど多くないため、賃貸物件の所有者になるフリッパーもいます。家を見つけ、購入し、修理するために必要なスキルは同じだからです。 . 今では、短期的にその家主になるかどうかの問題であり、おそらくそれを行う誰かを見つけることさえあります. しかし、そうは言っても、あなたの最初の質問に対して、私はここで非常に大まかな一般的な言葉で話しています、ジャミルですが、私たちはあなたがあなたの市場で見ているのと同じものを見ています. ハイエンドの需要は、エントリーレベルよりも少し大幅に枯渇しています. そして、それは全国的にほぼ真実です。 ところどころ外れ値があるかもしれませんが、一般的に言えば、それが私たちが見ているものです。 エントリーレベルの在庫はほとんどありません。
したがって、再生された修理済みの物件として市場に戻すことができる物件を見つけた場合、おそらくそれを販売し、合理的な価格で販売する良い機会になるでしょう. また、より大きな機関が賃貸物件を探しているため、競争も激しくなっています。 それは、一戸建ての賃貸、小規模な投資家が物件を探している場所です。 そして明らかに、それが初めてのバイヤーが物件を探している場所です。 したがって、購入して修理する物件を見つけるのは簡単ではありませんが、他の市場よりも健全な市場のセクションを見ている場合、そのエントリーレベルであり、多くの市場で中間層では、まだかなりの量の需要が見られます。
上位の中間層と上位レベルのプロパティに入ると、実際には XNUMX つの問題が発生します。 市場の需要が減少しているのを見ていますが、これらの高いレベルでの上昇という点では、最も弱い価格も見ています. そのため、サンフランシスコのような場所では、アイオワ州デモインなどの場所で価格が大幅に下落しています。

ジャミル：
ありがとうございました。

デイブ：
リック。 一日中できると思いますが、すぐにここから出なければなりません。 新しい年を迎えるにあたり、視聴者が知っておくべき重要なことで、まだ取り上げていないことはありますか?

リック：
うーん、わからない。 投資戦略、経済、住宅市場について話しました。 私の別れの考えは、誇大宣伝に注意してください. あなたは陰気で破滅的なものをたくさん読むことになるでしょう。 YouTubeのナックルヘッドが息を切らして宣伝している市場の暴落を待って唾液を分泌しているリスナーがいるでしょう. そして、私は待つなと言います。 市場のタイミングを計ることはほとんど不可能です。 計算をして数字が鉛筆で出たら、次に進みましょう。 そして、それはあなたが修理してひっくり返すか、賃貸物件を購入するか、または移動するために家を購入するかに関係なく当てはまります. これは興味深いシナリオで、もしあなたがしばらくの間保持する余裕のある物件を見つけることができれば、実際に XNUMX 年後に毎月の支払いが現在よりも安くなるというシナリオを見ることができます。賃貸価格は毎年かなり上昇するため、不動産を賃貸する場合、これは見られる可能性が高いものではありません.
ですから、私は人々、特に一定期間不動産を保有する予定の人に、数字が機能するものを見つけたら、市場が底を打つのを待つべきではないと言います. 少しの短期的なボラティリティで生活できます。 あなたの価格は 2%、3%、5% 下落し、再び上昇します。 過去 20 年間の住宅価格をさかのぼると、市場が XNUMX% 下落し、しばらくその状態が続いたのは XNUMX 回だけで、それが大不況でした。 しかし、住宅価格は毎年上昇するわけではありませんが、時間の経過とともに、毎年、毎年、毎年一貫して上昇しています. ですから、誇大宣伝を信じたり、パニックに陥ったりしないでください。ただし、これらの決定を下す前に、できる限り注意してください。 考えすぎないでください。ただし、必ずその計算を行い、XNUMX 回確認してください。

デイブ：
わかった。 ありがとう、リック。 私たちはその別れの言葉に感謝し、完全に同意します。 人々は… 少なくとも記事全体を読むべきですよね？ 人々が見出しに反応するだけで、「記事の残りの部分を読みましたか? それほど悪くはありませんでした。」 それで、そこに素晴らしい冷静なアドバイスがあります。 ありがとう、リック。 Rick Sharga は、ATTOM Data のマーケット インテリジェンス担当エグゼクティブ バイス プレジデントです。 リック、人々があなたとつながりたいと思ったら、どこでそれをすればいいですか?

リック：
リンクトインかツイッター、リック・シャルガで私を見つけることができます。どちらでも簡単です。 LinkedIn で私とつながりたい場合は、必ず On the Market または Jamil and Dave に言及してください。そうすれば、あなたが LinkedIn で偽名で手を差し伸べるクレイジーな人の XNUMX 人ではないことがわかります。 attomdata.com についても触れました。 マーケット インサイト セクションがあります。 私たちはソーシャル メディアにあふれていますが、住宅市場のあらゆる側面に関するレポートを毎週無料で公開しています。 ですから、気軽にフォローしてください。多くの皆さんとつながることを楽しみにしています。

デイブ：
わかった。 ありがとう、リック。 半年後に戻ってくる必要があります。 2023 年の後半は非常に異なる可能性があるとおっしゃいましたが、再度ご参加いただける場合は、住宅市場のこれらのピボット ポイントに必ず戻ってきます。

リック：
いつも会話を楽しんでください。 どんなときも。

ジャミル：
さて、あなたはそれを聞いた。 リックは新年に問屋になると言った。 どう思う、デイブ？

デイブ：
少なくともオフエアでは、ジャミルがリックに金を払ってそう言ったのを見たことがない。

ジャミル：
いいえ。

デイブ：
彼は個人的にそれをしたかもしれません。

ジャミル：
それは本当のことです。 素晴らしい機会があると思います。特に 2023 年の戦略を検討している場合は、真剣に検討し、フォーラムで人々と会話してください。 BiggerPockets で人々と話をして、本当に、本当に頭を整理し、引受業務を理解し、数字を把握してください。 リックが言ったように、鉛筆を削れば成功します。

デイブ：
これが新年の最初のショーであることをとても気に入っています。なぜなら、Rick は過度にバラ色ではない本当に良い情報を提供していると思うからです。恐怖に基づくものであり、実際には事実に基づくものではありません。 したがって、2023 年に初めてポートフォリオを拡大したり、不動産に参入したりしようとしている場合は、Jamil と Rick が今日共有したことから多くの良い教訓を得られることを願っています. XNUMX月中旬の収録なので変な感じですが、明けましておめでとうございます。

ジャミル：
新年あけましておめでとうございます。

デイブ：
本当にありがとうございます。 とても良い年になるでしょう。 On the Market にはたくさんの商品が並んでいます。 2023 年の不動産投資と経済状況において、皆様のご多幸をお祈り申し上げます。

ジャミル：
YouTube チャンネル youtube.com/jamildamji で私を見つけることができます。 IGもチェックしてね。 リック、彼が LinkedIn と Twitter にいて、私が Instagram と TikTok にいるのは理にかなっているような気がします。

デイブ：
ええ、それはそれを行います。 それは追跡します。 それは確かにブランドにあります。

ジャミル：
みんなお正月おめでとう。

デイブ：
絶対。 また、On the Market と BiggerPockets の YouTube チャンネルもあります。 私や Jamil、または他の On the Market パネリストの話をもっと聞きたい場合は、それらをチェックしてください。 オン・ザ・マーケットの他の皆さん、今日ここにいられないジェームズ、キャシー、ヘンリーの皆さん、あけましておめでとうございます、そして聞いてくれてありがとう。
On the Market は、私、Dave Meyer、および Kailyn Bennett によって作成されました。 プロデュースはカイリン・ベネット。 Joel Esparza と Onyx Media による編集。 プージャ・ジンダルによる調査。 BiggerPockets チーム全体に感謝します。 オン・ザ・マーケットのショーの内容は意見のみです。 すべてのリスナーは、データ ポイント、意見、および投資戦略を独自に検証する必要があります。