הימנע מ-21 בעיות השכרת חופשות אלו שמנהלי השכרה מתחילים לעשות

הימנע מ-21 בעיות השכרת חופשות אלו שמנהלי השכרה מתחילים לעשות 

חותמת זמן: 11 באוגוסט 2023 4:59
צומת המקור: 2817678

בעלות ו ניהול השכרת נופש הוא מאמץ דינמי, כזה שמאזן בין רווח, ניסיון והשפעה על הקהילה. לא משנה אם אתה מנהל א בית באוקלהומה סיטי או דירה בסן מרקוס, קליפורניה, תיתקל באתגרים ייחודיים ספציפיים לשווקים שונים. אלה הם מכשולים שכמעט כל מנהלי השכרת נופש התמודדו איתם, במיוחד בימים הראשונים.

עם זאת, ניווט בשטח זה דורש הימנעות זהירה ממלכודות פוטנציאליות שיכולות להפריע להצלחה שלך. משמירה על אובייקטיביות מאוזנת ועד לשכלול אסטרטגיות שוק, הבטחת תקשורת יעילה ועד בניית קשרים חזקים עם שכנים,

מאמר זה של Redfin מציג רשימה מקיפה של נושאים חיוניים של השכרת נופש שיש לעקוף אותם. בהסתמך על המומחיות של מובילי התעשייה, תקבל תובנות חשובות לגבי מחסומי דרכים פוטנציאליים אלה ותלמד כיצד להימנע מהם באופן יזום. אתה יכול לעבור לתזמור משגשג השכרת נופש ברמת חמישה כוכבים מיזם, שכן מומחים אלו מאירים את הדרך לפעולות חלקות יותר, אורחים מרוצים ותוצאות משגשגות. למד מהניסיון שלהם כדי להגן על ההשקעה שלך, למקסם את הרווחים שלך ולטפח השפעה חיובית על נוף האירוח.

איש עם מזוודה עובר להזמנה להשכרה לטווח קצר

1. אובייקטיביות ורגש לא מאוזנים

"חשוב לזכור שהשכרת הנופש שלך היא לא רק מרחב אישי, אלא נכס עסקי שנועד לייצר הכנסות", ממליץ מאט ברבוצי מ- ניהול נכסים בפארק פלייס  "למרות שהשאיפה לארח רק את האורחים הטובים ביותר היא חשובה, אתה חייב להיות מוכן לתקלות מדי פעם, מכיוון שהן בלתי נמנעות בתחום העסקים הזה. אל תאפשר לרגשות אישיים להעיב על כושר השיפוט או החוסן הרגשי שלך. זה חיוני במיוחד אם הנכס שלך נושא משמעות סנטימנטלית או משמש כמרחב משפחתי. אלא אם כן אתה משכיר אותו לחברים קרובים או קרובי משפחה, אנו ממליצים בחום שלא להשתמש בנכסים כאלה להשכרה לטווח קצר עקב מצוקה רגשית פוטנציאלית".

2. הזנחת סינון נכון

"הקרנה של אורחי חופשה מהווה אתגרים ייחודיים בהשוואה לסינון שוכרים שנתיים קונבנציונליים, מכיוון שיש לך מגבלות על המידע שאתה יכול לבקש, כגון יצירת קשר ואימות היסטוריית תעסוקה ובעלי בתים קודמים. עם זאת, יישם טכניקות שונות כדי להבטיח את אבטחת הנכסים שלנו", משתף מקסימיליאן קוסטיאשקין ו קרלוס פנה מ קבוצת MAK Realty. "טכניקות אלה כוללות:

  • שימוש בתוכנות מתקדמות להקרנת אורחים כגון Autohost, Chekin, Superego או Authenticate. פלטפורמות אלו מבצעות בדיקות אשראי, בדיקות רקע, אימות זיהוי רשמי ודורשות הפקדות נזקים. בנוסף, הם מספקים הסכמי שכירות מקיפים לטווח קצר עבור האורחים לחתום עליהם.
  • יישום דרישת שהייה מינימלית: בעונות השיא, אנו מבקשים שהות מינימלית של שלושה ימים. אמצעי זה עוזר למנוע מאנשים להשכיר את הנכס שלך לאירוע או מסיבה חד פעמית.
  • מציינים את השימוש בטכנולוגיית ניטור רעש, אשר מרתיעה למעשה שוכרים בעלי אוריינטציה של מסיבות.
  • שימוש בתוכנת ניטור מכשירים: כל הנכסים שלנו מצוידים בתוכנה העוקבת אחר מספר המכשירים בשימוש. עלייה פתאומית במספר המכשירים, כמו הגעה ל-20, מעידה לעתים קרובות על מסיבה פוטנציאלית שמתארחת על ידי האורחים שלך."

3. משק בית בתשלום נמוך

"אל תסתפק בעלות הנמוכה ביותר - השקיעו בחומרי הניקיון שלכם, והאורחים שלכם ללא ספק ישימו לב להבדל באיכות השכרת הנופש שלכם", מדגיש רחוב הריאלטי.

"אני לא יכול להדגיש מספיק עד כמה זה חיוני לשלם למנקים. על ידי מתן פיצוי הוגן, אתה לא רק שומר על רמת ניקיון גבוהה אלא גם משפר את המוטיבציה והמסירות שלהם לספק שירות יוצא דופן. מנקים מיומנים נמשכים לשכר טוב, וזה משפיע ישירות על חווית האורח, תורם למוניטין חיובי ומבטיח סביבה נוחה ומסבירת פנים עבור האורחים שלך".

4. סיבוך יתר של חווית האורח שלך 

"אל תטיל על האורחים נוהלי צ'ק-אאוט מוגזמים. משימות כמו התחלת העמסת מגבות, פינוי אשפה במטבח והפעלת המדיח הן אופטימליות. חיוני לתקשר לאורחים שמטלות אלו תורמות למזעור דמי הניקיון ולעידוד צ'ק-אין מוקדם", אומר HAVEN ניהול נכסים.

"הצע סרטוני הדרכה לכל תכונות מורכבות בהשכרת הנופש שלך. ניתן לספק בנוחות סרטונים המדריכים אורחים בהפעלת הג'קוזי, שימוש במכשירים חכמים או ניווט בציוד מורכב אחר בפורמט וידאו".

5. קביעת תמחור גרוע

"למארחים רבים אין ידע בשוק לגבי תעריפים והם קובעים את המחירים שלהם על סמך הקשר הרגשי שלהם לנכס הספציפי. זה מוביל לעתים קרובות לתעריפים גבוהים מדי עבור השוק, וכתוצאה מכך חוסר בהזמנות", משתף אוליבר אלברכט מ- ולברה. "ואז לאחר זמן מה, הם מפחיתים משמעותית את התעריפים, מה שמוביל ליותר הזמנות, אבל התעריפים האלה עשויים לכסות רק את עלויות הבית מבלי לייצר רווח לבעלי הבית. המחזור הזה נמשך זמן מה עד שהם מוותרים בסופו של דבר, נאלצים לשכור את הבית לטווח ארוך או אפילו למכור אותו בגלל חוסר יכולתם לעמוד בתשלומי המשכנתא".

משפחה נהנית מהחצר האחורית בהשכרת הנופש לבילוי

6. בעיות תקשורת

"השגיאה החשובה ביותר בניהול השכרת נופש היא כשל בתקשורת עם בעלי הנכסים. הנכסים להשקעה שלהם, לרוב בין הנכסים היקרים ביותר שלהם, מסתמכים על יצירת הכנסה או כיסוי העלויות שלהם", אומר Port Aransas Airbnb ניהול נכסים להשכרות נופש מאת Grand Welcome. 

"הפקדת הניהול בידי אחרים מחייבת אמון, ואמון משגשג בתקשורת. בלעדיו, הבעלים רוקחים נרטיבים, שוחקים את האמון, ומובילים לאי הבנות וציפיות לא ממומשות. תקשורת היא הבסיס לשותפויות של השכרת נופש, מה שמבטיח ששני הצדדים ישגשגו. גישה פרואקטיבית, איזון בין סוגיות והצלחות, מטפחת אמון עמוק יותר. שיחות אישיות אסטרטגיות קבועות בונות אמון, מעמיקות שותפויות ומאפשרות הפניות מבעלים לבעלים שעולות על מאמצי השיווק בהרחבת העסקים".

7. מערכת יחסים גרועה עם השכנים שלך 

"חלק מהבעלים מודאגים לגבי פוטנציאל להרגיז שכנים עם הנכסים להשכרה לטווח קצר (STR), ובצדק - אף אחד לא רוצה ליצור יריבים", ממליץ Long Beach Airbnb ניהול נכסים להשכרה לחופשות מאת Grand Welcome.

"ספק לבעלים את הטקטיקות הבאות נגד מטרד:

  • צור קשר עם השכנים לפני השקת ההשכרה לטווח קצר (STR) וספק להם מספר ליצירת קשר להתקשרות אם יתעוררו בעיות.
  • היה זמין 24/7 לתקשורת או לביקורי נכסים כדי להבטיח סביבה שלווה.
  • צור קשר עם האורחים - באמצעות הרישום, הודעות אימייל לפני הגעה וטקסטים של יום הגעה - שאירועים ומסיבות אסורים, והפרה של כלל זה תגרום לפינוי. היו מנומסים אך תקיפים.
  • שקול לשכור רק לאורחים השוהים יותר משני לילות (שלושה לילות או יותר עדיף אפילו). שהות של לילה אחד נוטה למשוך אנשים "מסיבות".

הנה דוגמה ממייל רגיל שאני שולח לאורחי STR:

רציתי ליידע אותך שיש דייר לטווח ארוך שמתגורר מעל המוסך (בניין נפרד) ושכנים משני הצדדים בסמיכות, מה שאומר שהפטיו האחורי נסגר בשעה 11:XNUMX בחדות. The Belmont Heights Retreat הוא המקום המושלם לשקט ושלווה.  

אם יש לך בעיות כלשהן במהלך שעות העבודה - ניתן למצוא את פרטי הקשר שלי למטה, ויש לנו קו שירותי אורחים זמין 24/7 ב-888.XXX.XXXX"

8. הזנחת משוב 

"משוב הוא נשמת אפה של השכרת הנופש שלך. איך אתה יודע מה האורחים עושים או לא אוהבים, או איפה אתה מפספס את הסימן בדברים מסוימים? ללא חיפוש פעיל, מעקב ויישום משוב, אתה חשוף לנקודות עיוורות תפעוליות שישפיעו על השורה התחתונה שלך", מציע מייקל סקינר מ VRM מתמצא. "אם אורחים לא משאירים חוות דעת, דחפו אותם על ידי בקשה בנימוס. או שלח להם הודעת טקסט ושאלה אם הם יהיו פתוחים לדון איתך בחוויה שלהם בשיחת טלפון מהירה."

9. אסטרטגיית שוק לקויה

"ב-Grand Welcome Nashville, אנחנו לא מסתמכים רק על פלטפורמות מסורתיות. אנו מגדילים את טווח ההגעה שלנו על ידי קידום בלמעלה מ-120 אתרי אינטרנט, קמפיינים שיווקיים במדיה חברתית, והקהילה שלנו מבטיחים שבעלי הבית שלנו יקבלו חשיפה שאין כמותה והאורחים יטעמו את נאשוויל האותנטית", מציע Nashville Airbnb ניהול נכסים להשכרה מאת Grand Welcome.

"נאשוויל היא יותר מסתם עיר; זו חוויה, מנגינה שנמשכת הרבה אחרי שהשיר מסתיים. אני חושב שלכידת המהות הזו בשיווק שלך היא חיונית. הדגשת האטרקציות המקומיות, האירועים והאווירה הייחודית של נאשוויל יכולה למגנט את האורחים ולמשוך אותם לחיבוק של העיר."

10. חסכון בתמונות מקצועיות

"אני מאמין שהטעות העיקרית שיש להימנע ממנה היא לא לשכור צלם מקצועי שיצלם תמונות רישום. זה יכול להבדיל אותך מהמתחרים שלך ולגרום לך להתבלט באופן מיידי, שכן הרושם הראשוני חשוב להפליא", ממליץ גייב צ'ייס מ- Brentwood Property Group.

נשים בחדר שכור מואר היטב

11. תמחור "קבע את זה ושכח מזה".

"אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא אימוץ גישת 'קבע את זה ושכח מזה' לתמחור. כל יום מחזיק בערך השוק המובהק שלו, והתעלמות מהעובדה הזו עלולה לגרום לוותר על הכנסה פוטנציאלית או להיאבק להשיג הזמנות", אומר גארט האם מ- ניהול סופשבוע. "בעוד השימוש בכלי תמחור כמו Wheelhouse ו-PriceLabs הוא צעד חיובי, הם אינם פתרון אוניברסלי. הכלים האלה עדיין מסתמכים על התובנות והידע של מנהל הנכסים, ויש להשלים אותם על ידי מחקר שוק משלך".

12. צ'ק-אין, זמני צ'ק-אאוט לא ברורים

"טוב להזכיר לאורח בצורה ידידותית מהי שעת הצ'ק-אאוט, במיוחד יום לפני הצ'ק-אאוט. כמו כן, מקם אותו בחלל גלוי בבית ובטקסט ידידותי 'מקווה שאהבת את הטיול'", מציע מייקל ב. אמריק, מייסד שותף של לפקח. "אם האורח קצת מרווח ועוזב מאוחר, זה יכול לגרום לחוויה גרועה עבור האורח הבא על ידי דחיקת זמן הצ'ק-אין שלו. היו כמה שיותר מסבירי פנים, אבל אל תתנו לאורח להפר חופשה של אורח אחר”.

13. היעדר ביטוח רכוש הולם

"היעדר ביטוח רכוש מותיר את בעלי דירות הנופש חשופים להפסדים כספיים פוטנציאליים והתחייבויות במקרה של תאונות, נזקים או נסיבות בלתי צפויות", מזהיר  השכרות נוודים. "כיסוי ביטוחי נאות, כמו ביטוח לשכירות נופש, הוא חיוני לשמירה על ההשקעה שלך ולהגנה מפני סיכונים הקשורים להשכרה לטווח קצר."

14. לא לקבוע כללי בית ומדיניות לאורחים

"בין אם זו דירה אופנתית בלב אוסטין או בקתה מבודדת בהיל קאנטרי, הבהירות היא המפתח. כללי בית מוגדרים בבירור, ממדיניות חיות מחמד ועד שעות שקט, מבטיחים שהאורחים יודעים מה צפוי", ממליץ אלכסנדר ביוקנן, הבעלים של Austin Airbnb ניהול נכסים להשכרה מאת Grand Welcome. "מדריך אורח מקיף, עם הנחיות לגבי שימוש במכשיר, אנשי קשר לשעת חירום וטיפים מקומיים, מבטיח שהייה ללא טרחה. גישה פרואקטיבית זו ממזערת אי הבנות ומבטיחה שהאורחים יכולים להירגע לחלוטין, בידיעה שהם בידיים טובות."

15. לא מסוגל ללהטט בתפקידים ולעמוד בדרישות

"כמנהלי דירות נופש, אנו חובשים כובעים רבים, ומטפלים במיומנות הן בבעלי הנכס והן בנכסיהם - הכוללים ריהוט, תחזוקה, תחזוקה, עדכונים, תמחור, שיווק/פרסום, הנהלת חשבונות ועוד", אומר השכרות נופש בלו פסיפיק

"אנחנו גם מנווטים בעולם האורחים - שיווק/פרסום לאבטחת הזמנות, ניהול ניירת/חוזים להגנת הבעלים והאורחים, פיקוח על תחזוקה, ניהול גישה/טכנולוגיה/מידע, הסדרת ניקיון/תחזוקה, ואצור קפדני של חוויות אורחים כדי לטפח חסות חוזרת בין יתר האחריות. התפקיד הרב-גוני הזה מדגיש את האופי המובהק והתובעני של ניהול השכרות נופש, חורג בהרבה מהתפיסה המוטעית שהיא כרוכה רק בפרסום תמונות נכס ב-Airbnb."

"יש אינספור טעויות שאפשר לעשות בזמן ניהול מיזם שכירות לטווח קצר. מתוך ניסיוני בשוק הנוכחי, השגיאות הנפוצות ביותר כוללות אי מתן חשיבות מספקת להשגת יתרון תחרותי. הדבר כרוך בהשקעה באלמנטים כמו ריהוט, קישוטים, מצעים איכותיים, מצעים ושירותים, כל אלו חיוניים בשוק רווי ממילא. 

משפחה על הסיפון של השכרת נופש כוסית

16. לא מבדיל את עצמך

"זה הכרחי לייחד את עצמך בתוך הנוף הצפוף הזה", מציע Tampa Airbnb ניהול נכסים להשכרה לחופשות מאת Grand Welcome. "יתר על כן, לא ניתן להתעלם מהמשמעות של אסטרטגיית תמחור מתוכננת היטב, שמירה על ניקיון והבטחת תקשורת יעילה והיענות בשירותי האורחים במונחים של טעויות נפוצות. 

הקפד לבדל את עצמך. עם מספר רב של השכרות לטווח קצר זמינות, הבולטות היא קריטית. הדגש את מה שמייחד את הנכס שלך, בין אם זה נושא, עיצוב או מיקום ספציפי. אל תתעלם מהצעת תובנות מקומיות. כמארח, אתה יכול לספק תובנות חשובות לגבי האזור המקומי. המלצות על אטרקציות, מסעדות ושירותים בקרבת מקום יכולות לשפר את חווית האורחים."

17. דילוג על חוקים ותקנות מקומיים

"התחל בלימוד יסודי של החוקים והתקנות המקומיים הנוגעים ל- STRs", ממליץ MyTripify. "ודא שאתה תופס את כל התקנות הרלוונטיות, או גייס את המומחיות של מנהל נכסים שעושה זאת. אי ציות, כגון הפרת מגבלות HOA או רישום STR עם תפוסה החורגת ממגבלות בורות ספיגה, עלולה להוביל לקנסות כבדים. ההשלכות הפוטנציאליות עולות בהרבה על כל הרווח הראשוני.

עם זאת, אל תזלזל בחשיבות הכיסוי הביטוחי עבור מארחי STR. השקעה במוצרי ביטוח היא אמצעי חסכוני להפחתת הסיכון לנזק לרכוש. על ידי הבטחת הביטוח, אתה מחזיר את השליטה על הנזקים הפוטנציאליים ושומר על מצבו המצוין של הנכס שלך, כל זאת תוך שמירה על רמות גבוהות של שביעות רצון האורחים".

18. שכחת מערכות והגדרת ציפיות תוך כדי צמיחה של העסק שלך

אחת הטעויות הגדולות ביותר שעושים מנהלי השכרת נופש שעולה לך זמן וכסף היא העסקת אנשים נוספים בצוות שלך ללא מערכות", מזהיר. Pink Cash Cow ניהול נכסים. "ככל שהעסק שלך גדל, אתה לא יכול לעשות הכל בעצמך, אז אתה שוכר מישהו שיעזור לך במשימות בנכס או מרחוק. עם זאת, ייתכן שהאדם לא יעשה את זה נכון, לא יקבל את התוצאות שאתה מחפש, או שאתה מקבל ביקורות שליליות ותלונות אורחים. 

בסופו של דבר אתה עושה את העבודה שוב בעצמך או מבלה זמן בניסיון למצוא מישהו אחר. הדרך הטובה ביותר לתפעול ולהצמיח את העסק שלך ביעילות מבלי לקחת יותר זמן או מאמץ היא יצירת מערכות ותהליכים שאנשים יכולים לעקוב אחריהם לקבלת תוצאות עקביות, כמו לקבל ביקורות של חמישה כוכבים מבלי שתעשה את העבודה. יש תהליך ומערכת לתחזוקה, ניקיון, הבמה, מצעים וכו'.

19. לא להיות מספיק מתמיד 

"אחד הצעדים החשובים ביותר, אם לא החשובים ביותר, להבטחת ניהול מוצלח של חופשה לבית או לעסק שלך הוא להבטיח שאתה תקשורתי יתר על המידה עם האורחים שלך, הן לפני ובמהלך השהות שלהם", משתף אמילי בישופ, מנהלת תקשורת של ברייטווילד. "פרוס את הוראות הצ'ק-אין בצורה ברורה, תוך הקפדה על כל שאלה מונעת של האורחים כבר נענה. זה נראה פשטני מדי, אבל תתפלאו לדעת שזה לא תמיד בראש סדר העדיפויות של חברות מסוימות לניהול חופשות".

20. לא לומד ולפתור בעיות במהירות

"התבוננות אחת שאני מעלה לגבי רוב דירות הנופש היא היעדר מערכות מבוססות וניתנות לחזרה המיועדות להצלחה. זה מתורגם להיתקלות באתגרים קשים, גם אם הנושאים הללו טופלו רק שישה חודשים לפני כן. כתוצאה מכך, הצוות מוצא את עצמו חוזר על צעדים כדי לחשוף פתרונות לאורחים או מסתכן בהשארת מרוצים", אומר קודי ווד מ- STR לינה.

"באופן דומה, סוגיה רווחת נוספת שנתקלת בתדירות גבוהה בענף השכרת הנופש נוגעת למהירות שבה מתמודדים עם חששות אורחים. לעתים, חששות אלו סובבים סביב ענייני תחזוקה, דבר המעיד על ליקוי בלוח הזמנים של התחזוקה של הנכס, או גרוע מכך, אי קיומו. 

לחלופין, הבעיות עשויות לנבוע משירותים לא תקינים או מאספקה ​​מדולדלת עקב היעדר מערכות יעילות לחידוש מלאי מצד הבעלים או המנהל. התרופה עבור שני החששות שהוזכרו לעיל כרוכה ביישום משטר תחזוקה רבעוני או חודשי בתוספת קו חירום 24/7 המוקדש לתמיכה ברכוש. מעקב קפדני אחר רמות המלאי לאחר כל מחזור נקי ברמת הנכס הוא חיוני. למהירות יש חשיבות עליונה בתחום של השכרת נופש, שכן היעדרותנו הפיזית מהנכס מחייבת הבנה ברורה של הליכי פתרון תקלות יעילים. גישה זו לא רק מאפשרת תגובות מהירות אלא גם משאירה את האורחים מרוצים מהפתרון המהיר של הבעיות שלהם".

21. שמירה על צרכי תחזוקה

"טעות נפוצה אחת היא לזלזל בצרכי התחזוקה השוטפים של נכס להשכרה לנופש. אי טיפול בבעיות תחזוקה מיידיות עלול להוביל לביקורות שליליות ולאורחים לא מרוצים," Bend Airbnb וניהול נכסי נופש להשכרה מאת Grand Welcome מייעץ. "כדי להימנע מכך, אנו ממליצים ליצור לוח תחזוקה יסודי, לערוך בדיקות שוטפות ולבקש מבעל הבית להפריש חלק מהכנסות השכירות שלו לתיקונים בלתי צפויים.

באותה מידה, שימוש בתמונות באיכות ירודה או מיושנות עבור נכס ההשכרה שלך יכול להרתיע אורחים פוטנציאליים. התעלמות מחשיבות הצילום המקצועי עלולה להוביל לירידה בהזמנות ועניין. אנו ממליצים בחום להשקיע בתמונות איכותיות ומוארות המציגות במדויק את מיטב המאפיינים של הנכס. הזמינו תמיד צלם מקצועי המתמחה בנדל"ן כדי ללכוד את המשיכה של הנכס".

בול זמן:

עוד מ Redfin