בואו נודה בזה-דמי ניהול נכסים אינם זולים. אמנם ייתכן שתצטרך לשכור מנהל נכסים אם אתה השקעה מחוץ למדינה או לא מסוגלים ניהול עצמי הנכס שלך, עלויות אלה עלולות להרוס במהירות את הרווחים שלך אם לא תיזהר. איך אתה יכול להבטיח שאתה מקבל שירותים באיכות גבוהה במחיר הוגן ולשמור על התקורה שלך בשליטה?
ברוך הבא חזרה לעוד תגובת טירונים! אם אתה מתקשה ללחוץ על ההדק שכירת חברת ניהול נכסים, אנו מבינים מדוע אתה עלול להסס. למרבה המזל, אשלי וטוני כאן כדי לשפוך קצת אור על הנושא ולחלוק את החוויות שלהם עם חברות ניהול נכסים. הם גם מדברים על ביטוח נכסים בשלב הגמילה, כמו גם בקנייה נכסים מעוקלים מראש. לבסוף, הם דנים תשלומי בלון- מה הם, איך להשתמש בהם לטובתך, ומתי זה עלול להיות מסוכן לקבל הלוואה שיש להם אותם!
אם אתה רוצה שאשלי וטוני יענו על שאלת נדל"ן, אתה יכול שלח שאלה כאן, פרסם ב- קבוצת פייסבוק טירוני נדל"ן, או התקשר אלינו לקו הבקשות של טירונים (1-888-5-ROOKIE).
לחץ כאן כדי להאזין לפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
אשלי:
זה טירון נדל"ן, פרק 296.
טוני
חברת ניהול הנכסים הייתה בעלת חברת האחזקה שלהם. אתה לא רוצה לבזבז זמן בניסיון להתקשר לארבעה אינסטלטורים שונים כדי לקבל הצעת מחיר כיצד להחליף חותם שעווה. אבל כשחיפשנו מחירים אחרים, התעריפים של מנהל הנכס היו בדרך כלל יקרים יותר, כי גם אתה צריך לחשוב אם הם גובים ממך רק 100 דולר ליחידה, זה לא סכום כסף משמעותי.
אשלי:
זה בגלל שאתה כל כך רגיל להשכרה לטווח קצר. [לא נשמע 00:00:28] ה-30%.
טוני
כֵּן.
אשלי:
שמי אשלי Kehr, ואני כאן עם המנחה השותף שלי, טוני רובינסון.
טוני
וברוכים הבאים לפודקאסט טירוני הנדל"ן שבו בכל שבוע, פעמיים בשבוע, נביא לכם את ההשראה, המוטיבציה והסיפורים שאתם צריכים לשמוע כדי להתחיל את מסע ההשקעות שלכם. וחזרנו היום עם עוד פרק של תשובה לטיירים שבו אנחנו הולכים לענות על ארבע שאלות מאנשים שהם חלק מקהל הטירונים שלנו. ותראו, חבר'ה, אם אתם רוצים לקבל מענה לאחת מהשאלות שלכם, עברו אל biggerpockets.com/reply, ואנחנו והצוות שלנו נראה את השאלות האלה שם ונבחר את השאלות הטובות לשתף בתוכנית כאן .
אשלי:
ואני ממשיך לשיק על דמי ניהול נכסים ודברים שאתה צריך לדעת על כמה אתה יכול לשלם בסופו של דבר עבור ניהול נכס. רק בגלל שהעמלה היא 8%, 10%, זה בדרך כלל לא אומר שזה מה שאתה הולך לשלם בניהול נכס, אז חשוב מאוד כשאתה מבצע את ניתוח העסקה שאתה בעצם מדווח יותר מכל דבר אחר. האחוז נובע מכך שתמיד יהיו עמלות אחרות שנטמעות.
טוני
כֵּן. אנו גם ממשיכים לדבר על מהו תשלום בלון וכיצד אתה יכול להשתמש בו באופן אסטרטגי במסגרת אסטרטגיית ההשקעות שלך בנדל"ן. אנחנו מדברים על איך להבטיח רכוש כשהוא בשלב הגמילה, ואז אנחנו מדברים קצת על רכישת עיקולים מוקדמים, שבכנות, יש אנשים שעושים את כל תיק הנדל"ן שלהם בהתבסס אך ורק על האסטרטגיה הזו של רכישת טרום עיקול. הרבה מידע ממש טוב לפרק של היום.
אבל לפני שניכנס לשאלות, אני רק רוצה לתת קול צעקה למישהו שהשאיר לנו ביקורת של חמישה כוכבים ב-Apple Podcast. ותקשיבו חבר'ה, זה ממש שתי דקות מהחיים שלכם, אם עדיין לא הקדשתם את הזמן הזה, אנא השאירו לנו ביקורת ב-Apple Podcast או Spotify. ככל שנקבל יותר ביקורות, כך נוכל להגיע ליותר אנשים. וככל שנוכל להגיע ליותר אנשים, כך נוכל לשנות יותר חיים, וזה מה שאנחנו אוהבים לעשות כאן בפודקאסט טירונים.
אבל הסקירה של היום מגיעה ממישהו בשם המשתמש של We Are Notes. לא בטוח מה זה אומר. לא, אבל האדם הזה אומר... הכותרת של הביקורת אומרת שאתה מרווה את הספוג שלי. זה חייב להיות אחד הכותרים הכי מצחיקים שראיתי. אבל האדם הזה אומר, "אני חדש בהשקעות נדל"ן. עדיין לא השגתי את העסקה הראשונה שלי, אבל אני מקווה שאצליח השנה ולמדתי זאת", באותיות גדולות, "כל כך הרבה מהפודקאסט שלך. המידע הוא תמציתי ורלוונטי, קל להאזנה ולהבנה. תודה רבה. תמשיך בעבודה הנהדרת". אש, איך ההרגשה לדעת שאנחנו בחוץ מרווים ספוגים?
אשלי:
אני אתחיל להשתמש בזה כל הזמן עכשיו. ובכן, תודה רבה לכם חבר'ה. אנחנו מאוד מעריכים את הביקורות. וזה עושה לנו את הימים. וטוני שמח כי אז אני לא מתעצבן בפודקאסט ונוכל לקבל תוכנית נהדרת שתקרא את הביקורות הנפלאות שלך. תודה רבה לכם חבר'ה.
טוני
בסדר, אז השאלה הראשונה שלנו היום מגיעה מבלייק אקוברגר. והשאלה של בלייק היא, "כיצד אתה מבטיח את הנכסים החדשים שלך במהלך שלב הגמילה של תהליך ה-BRRRR? אני עומד לרכוש את ה-BRRRR הראשון שלי וסוכן ה-State Farm שלי אומר שהם לא יכולים לבטח נכס שאינו מאוכלס. זה יבטיח זאת רק כאשר הגמילה יסתיים ודייר במקום. האם זה נורמלי או שזה רק עניין של חוות המדינה? האם ישנן חברות ביטוח המתמחות באיזשהו כיסוי ביטוחי רכוש ביניים? תודה על כל רעיון." אש, אני יודע שאנחנו בהחלט עושים ביטוח על הנכסים להשכרה שלנו גם בשלב הגמילה, אבל איך זה בשבילך? אני יודע ש-BRRRR עשית הרבה נכסים בניו יורק.
אשלי:
כן, אנחנו עושים עליהם ביטוח במהלך אותו שלב גמילה ש... קבלן יכול להחליק וליפול, אז אתה רוצה ביטוח אחריות על זה שם. המקום יכול להתלקח בזמן שיקום; כל כך הרבה תרחישים שיתרחשו. ואתה כן רוצה את הנכס הזה מבוטח, במיוחד אם אתה משתמש במלווה כספים קשה. אתה צריך להחזיר אם אתה עושה מימון כלשהו, הם ידרשו ממך שיהיה לך ביטוח על הנכס.
לגבי סוכן ה-State Farm שלך, אני ממליץ בחום ללכת לסוכן ביטוח שבאמת עובד עם חבורה שלמה של חברות שונות. אם אתה הולך לסוכן סטייט פארם, הם יכולים להציע לך רק ביטוח עבור State Farm, אבל אם אתה הולך ל... אולי זה סוכנות שם המשפחה שלהם, הם בדרך כלל מתווך אם הם לא קשורים עם שם מותג של ביטוח , והם יוכלו לקחת ויוכלו לצטט לך.
חברת הביטוח שבה אני משתמש בדרך כלל כאן בניו יורק היא דריידן מוטואל לגמילה. הם יעברו והם ישימו על זה ביטוח. ואז ברגע שהשיקום יסתיים, מתווך הביטוח שלי ייצא ולמעשה יצטט מחדש את הביטוח לדרידן ולחברות אחרות כאשר הוא מוכן להשכרה והשוכר במקום. אנחנו נעשה את הביטוח השני הזה. ובדרך כלל זה הופך זול יותר ברגע שהשיקום נעשה בפועל בנכס. טוני, מה איתך? האם אתה מוצא שבדרך כלל יקר יותר לעשות עליו ביטוח במהלך תהליך הגמילה?
טוני
כן, פוליסת ביטוח השיקום בהחלט יקרה יותר כי יש יותר סיכון לחברת הביטוח. אבל כמוך, אשלי, אנחנו הולכים עם מתווך כאן מקומית והיא בדרך כלל עושה לנו קניות. ובכנות, בדרך כלל אנו מקבלים את המדיניות שלנו בחזרה תוך יום. אנחנו נשלח לה, "היי, הרגע יש לנו את ההיפוך הזה בחוזה שלנו. תוכל להודיע לנו מה תהיה העלות?" ולפני שהיום נגמר, יש לה כמה אפשרויות עבורנו ואומרת, "היי, אני חושבת שהאפשרות הזו היא הטובה ביותר עבורכם."
ואז ברגע שאנחנו מוכרים, עבורנו, זה בדרך כלל הטיפוסים שלנו, ברגע שאנחנו מוכרים את ההפכים, נשלם על הפוליסה של אותה שנה מראש. ואז נגיד שבסופו של דבר אנחנו משתמשים רק בארבעה או חמישה חודשים ממנו, נקבל החזר על היתרה הזו כשנמכור את הנכס הזה. כן, בלייק, הייתי אומר שהרבה חברות ביטוח שם בחוץ ילוו... או לא ילוו, אבל נבטיח נכסים שנמצאים בשלב הגמילה, אני חושב שזה רק עניין של התרחבות, אני לא יודע , אני מניח שיש מגוון רחב יותר של אפשרויות מאשר רק אותו משרד אחד של חווה המדינה.
אשלי:
כֵּן. ואתה רוצה סוכן, כמו שאמר טוני, שיביא לך הצעת מחיר על תפנית די מהירה שבה תוכל פשוט לשלוח לו באימייל את המידע על הנכס. אבל אתה גם רוצה סוכן שבקיא במה שאתה עושה, אז שאל אותם, "על כמה משקיעים אחרים אתה מבטח?" לוודא שהם שואלים אותך שאלות על הנכס. אתה לא רוצה סוכן שבו אתה פשוט שולח את הכתובת, והם כמו, "אוקיי, הנה הצעת מחיר." ובכן, שאלו אותך מה מקור החום? האם יש תנור עצים? כי זה גם יכול להגדיל את פוליסת הביטוח שלך. אבל אם חברת הביטוח לא יודעת שיש בו תנור עצים ואז תנור העצים גורם לשריפה, הם יכולים לומר: "לא, מעולם לא הודעת לנו שיש תנור עצים. אנחנו לא מבטחים את הנכס", ועכשיו אין לך מזל.
מצא סוכן, בדוק אותו לגבי מישהו שעומד לשאול אותך שאלות מסוג זה לגבי מה הם הדברים השונים בנכס? בגלל שגם אני נתקלתי בתרחיש שבו הלכתי והצעתי הצעה על נכס, קיבלתי הצעת מחיר לביטוח, הכל מצוין, ואז אחרי שתסגור את הנכס, חברת הביטוח הייתה שולחת מפקח שיעשה בדיקה חיצונית של הנכס. ולפעמים היו מחזירים דברים ואומרים, "למעשה, אנחנו לא מתכוונים לבטח את הנכס הזה כי הוא קרוב מדי לבית שלידו. וחברת הביטוח שלנו לא עושה בתים שדומים לבתי שורות", במובן מסוים. אתה תזזיתי; הם מבטלים את הביטוח שלך. אתה צריך ללכת ולמצוא פוליסת ביטוח אחרת, ואז אולי זה הרבה יותר גבוה ממה שאתה באמת מכניס למספרים שלך. היו מאוד זהירים מזה. ודא שאתה נותן למתווך שלך, לסוכן, לחברת הביטוח, את כל המידע שאתה יכול כדי שלא יהיו הפתעות כאלה.
טוני
ואש, אתה מעלה נקודה ממש טובה. וזה כנראה הנושא של פרק שלם, כנראה שכדאי שנשיג מתווך ביטוח על פרק ופשוט נשבר, היי, מהן כמה מהטעויות שאתה רואה משקיעים טירונים עושים? כי הייתי בכנס לפני כמה חודשים והיה בחור על הבמה שדיבר על אחריות לגבי השכרות לטווח קצר. והוא אמר שרוב האנשים בענף ההשכרה לטווח קצר הם תת מבוטחים. והוא אמר, "הם לא לוקחים את הזמן לקרוא את פוליסת הביטוח שלהם ומזהים את כל הסיכונים שהם למעשה חשופים אליהם רק בגלל כל הדברים שיכולים לקרות באופן טבעי בהשכרה לטווח קצר."
אני חושב שעצה אחת לכל הטירונים שלנו שמקשיבים היא לקחת את הזמן לקרוא את פוליסת הביטוח שלך ולהבין באמת מה כלול, מה לא כלול כדי שתוכל להבין היכן אולי תרצה לנסות ולהפחית את הסיכון שלך. לדוגמה, הבחור הזה שהיה על הבמה אומר שהוא לא אוהב שיש לו שום סוג של שטיחים גדולים בתוך השכרות לטווח קצר, כי הוא ראה כל כך הרבה פוליסות שנקראות כשאורח מועד על שטיח, הבוהן שלו תופסת את הקצה של שטיח והם מעידים ונופלים, וזה בדרך כלל לא מכוסה בפוליסת הביטוח שלך. היו פשוט כל כך הרבה סיפורים מוזרים כאלה שבהם הוא אומר, "אלה דברים שקרו בנכס, אבל הם לא מכוסים תחת רוב פוליסות הביטוח המסורתיות." רק משהו שאנשים יכולים לחשוב עליו ולהבין, זה כמו מה שנכלל בפועל במדיניות שלהם.
אשלי:
זה רק הזכיר לי לא רק ביטוח, אלא גם כשהלכתי לקניות רהיטים, אמרנו למוכר שזה להשכרה לטווח קצר ודברים כאלה. וכשאנחנו מוציאים כסף, הוא אומר, "אנחנו לא יכולים לספק לך את כיסוי האחריות כי זה להשכרה לטווח קצר." ואנחנו כמו, "מה?" והוא אומר, "כן, אנחנו לא מספקים אחריות על זה אלא אם כן זה לשימוש אישי שלך בבית שלך." מכאן ואילך למדנו לסתום את הפה. אבל זה רק חלק מהדברים האלה שאתה לא באמת חושב עליהם שקורים.
בואו נעבור לשאלה הבאה שלנו מאת ארי חדר. "מהי הלוואת בלון? האם אני משלם רק ריבית כל חודש ומשלם את כל העיקרון לאחר פרק זמן מוסכם, כמו אחרי חמש שנים? מה כל כך טוב בו?" טוני, האם אי פעם עשית הלוואת בלון?
טוני
כן, בהחלט יש לנו. ארי, זה באמת, זה תשלום בלון. ההלוואה היא הלוואה טיפוסית כמו כל דבר אחר, אבל יש לך מה שנקרא תשלום הבלון. ואני יכול לתת לך כמה דוגמאות שונות. כשקניתי את השקעת הנדל"ן הראשונה שלי, היו לי 18 חודשים... או אני חושב, למעשה, זו הייתה הלוואה של 12 חודשים מבנק כדי לממן את הרכישה והבנייה, ואז היה לי תשלום בלון ב-13. חודש זה היה העיקרון בתוספת כל ריבית שנצברה במהלך פרק הזמן הזה.
הדרך שבה תשלום בלון עובד הוא במהלך חיי ההלוואה... ואתה יכול להגדיר אותו במספר דרכים, אבל הדרך שבה ההלוואה הספציפית הזו הוקמה הייתה ששילמתי רק ריבית על היתרה במהלך ה-12- תקופת חודש. בהלוואה רגילה, כמו כאשר יש לך תשלום לרכב או משכנתא, התשלום שלך מגיע גם לקרן וגם לתשלומי הריבית שלך. כאשר אתה משלם תשלומים על תשלום לרכב או על משכנתא, אחוז ממנו הולך לריבית שלך, שהיא החזרת הבנק, אבל אז עוד אחוז גדל לקראת פירעון יתרת הקרן שלך. לאורך זמן, אם אתה מסתכל על חודש ראשון מול חודש 12, לאחר שנה שילמת חלק מהיתרה הקרן שלך. והרבה מההלוואות האלה שיש להן תשלומי הלוואות או שיש להן מבני ריבית בלבד, במהלך 12 החודשים האלה, אתה משלם ריבית כך שהקרן שלך לעולם לא יורדת. חודש ראשון, חודש 12, יתרת הקרן שלך היא אותו הדבר בדיוק.
ואז בתום 12 החודשים האלה, אתה צריך להחזיר את יתרת הקרן. ויש לך שתי דרכים לעשות זאת. או שאתה יכול לצאת מהכיס, אז מכל סיבה שהיא יש לך את המזומן הדרוש כדי להחזיר את ההלוואה במלואה, או מה שרוב האנשים עושים זה שהם מממנים מחדש ומקבלים חוב קבוע לטווח ארוך כדי לשלם את הקצר הזה. -הערת טווח. זה מה שעשינו.
היתרון שראינו, ארי, היה שזה היה זול משמעותית. זו הייתה הלוואה זולה במהלך 12 החודשים האלה כי שילמת רק על הריבית, בעוד שרוב התשלומים הם משכנתא וריבית, אז אתה משלם פחות במהלך הזמן הזה וזה נותן לך מספיק זמן להגדיר את המימון מחדש שלך, כמו הארוך שלך חובות לתקופות ולהשיג את המימון הזה במקום. ככה זה עבד אצלנו. אש, איך היה לך ולעסק שלך?
אשלי:
כן, זה נהדר עבור עלות ההחזקה. במהלך תקופת הגמילה הזו או שאתה מתקן את הנכס לפני שאתה הולך למחזר, פשוט משלמים את התשלום רק בריבית נמוכה יותר כי אתה רק משלם את הריבית ולא את הריבית והעיקרון. אתה לא משלם אף אחד מהעיקרון באותו זמן אז אתה לא באמת בונה לתוכו עוד הון עצמי לפי שכר עקרוני.
דוגמה אחת לפעם הראשונה שאי פעם ביצעתי תשלום בלון הייתה 7 יחידות שרכשתי. זו הייתה הפעם הראשונה שלי במימון מוכרים. הקמנו את זה לשנה אחת ועשינו תשלומי ריבית בלבד ב-XNUMX% ואז את תשלום הבלון בשנה. זה שמר על התשלומים שלי ממש נמוכים במהלך אותה שנה בזמן שעשיתי כמה עדכונים בנכס, ואז הלכתי ומימון מחדש בבנק אחר ושילמתי את הקרן למוכר בסוף השנה.
אני חושב שזו טקטיקה ממש מצוינת לניהול משא ומתן על עסקה, להיות יצירתי כשאתה מציע מימון למוכר הזה לגבי, בסדר, אתה רוצה מימון מוכר, אבל האדם הזה לא רוצה להחזיק את זה לאורך זמן. מה שאתה יכול לעשות הוא גם אם אתה לא עושה רק ביטוח, רק אם אתה עושה תשלומי קרן וריבית, אתה עדיין יכול להפחית את זה על פני 30 שנה כך שאתה עדיין מקבל תשלום ממש נמוך, ואז פשוט צריך תשלום הבלון עשוי להיות מוגדר לשנה שנתיים או שנה שלוש.
עשיתי את העסקה הזו פעם אחת עבור הבחור הזה שבו זה היה תשלום בלון בשנה חמש ותשלום בלון בשנה שביעית, ואז הסכום הכולל לתשלום בשנה 10, אני חושב שזה היה. אני חושב שזה היה 800,000 דולר, 200,000 דולר מראש. ואז בשנה החמישית, זה היה עוד 50,000 $, שנה שביעית, עוד 50,000 $. וברור שהסכום שאתה משלם על הריבית, ברגע שהיא משולמת, עומד להשתנות כאשר אתה משלם את התשלומים הגדולים האלה כדי לשלם חלק מהעיקרון.
זה משהו אחר שאתה יכול להיות יצירתי איתו הוא שאולי זה מישהו שרוצה לפרוש, הוא לא רוצה לקחת את הסכום החד פעמי עכשיו, אבל הוא צריך יותר ממה שיהיו תשלומי הקרן והריבית. אולי אתה יכול לקבוע שהעסקה עדיין עובדת, שבו בעוד שנתיים תוכל לתת מעט סכום חד פעמי גדול ואז בהמשך עוד סכום חד פעמי גדול. כל כך הרבה דרכים שונות להיות יצירתיים עם תשלומי בלון בהלוואה.
טוני
ואש, אתה צריך להעלות נקודה כל כך טובה שאין באמת דרך נכונה או לא נכונה להגדיר אותם. הייתי אומר שרוב הסיטואציות של סוג התשלום בבלונים שאתה רואה, במיוחד באזור המגורים, זה בדרך כלל שימוש בסוג כלשהו של סוג עניין בלבד, אבל אתה באמת יכול לעשות את זה איך שאתה רוצה. ואתה רואה במרחב המסחרי כשאתה מסתכל על מולטי-פמילי או מה שזה לא יהיה, הרבה כאלה, הם ייצאו ויקבלו חובות גישור, אבל זה יהיה לשלוש שנים. ויהיו להם שלוש שנים של ריבית בלבד, ואז יש להם את תשלום הבלון הגדול הזה שם. התנאים יכולים להשתנות. כמו איך שאשלי, אמרה שהיו לה תשלומי בלון מרובים לאורך חיי ההלוואה שלה, אז באמת אין דרך נכונה או לא נכונה לעשות זאת.
אבל בזמן שדיברנו על זה ועל האופן שבו תשלומי הבלון יכולים לבוא לידי ביטוי, אתה גם רוצה לוודא שאתה לא מכניס את עצמך למצב מסובך, אני מניח. חלק ממה שגרם למשבר הפיננסי של 2008 היה שכל האנשים האלה קיבלו את המשכנתאות בריבית מתכווננת שהיו להן תשלומי בלון גדולים. ורוב האנשים, מה שהם עשו זה שהם רק ביצעו מימון מחדש כי ערכי הנכס המשיכו לעלות. אבל כשראית את ערכי הנכסים האלה מתחילים להתהפך, לאנשים לא היה הון עצמי למחזר, ואז התשלומים שלהם הרקיע שחקים והם לא יכלו להרשות לעצמם את ההלוואות שלהם יותר. אתה רק רוצה לוודא שאתה עדיין שמרני, אני מניח, כשאתה נכנס לתשלומי הבלון האלה, כי אתה עלול להגיע למצב שבו אתה עלול בסופו של דבר להחזיק את התיק ולא להיות מסוגל לעמוד בו.
ופשוט קראתי משהו, אני חושב שזה היה אתמול בבוקר, על שטחי משרדים ואיך שטחי משרדים עומדים להיפגע קשות במהלך השנים הקרובות, כי יש לך את כל החללי המשרדים האלה שהיו ברשימות קצרות טווח שבהם היו להם אולי 24, 36, 5 שנים, ועכשיו הפתקים האלה מגיעים. ומכיוון שהערכת השווי של שטחי משרדים מבוססת במידה רבה על תפוסה, והתפוסה יורדת בכל רחבי המשרד, אתה רואה את הערכות השווי יורדות. עכשיו אנשים בבנייני המשרדים האלה שיש להם את הפתקים האלה הולכים להיות במצב ממש קשה שבו הם לא בהכרח יכולים למחזר כי ערך הנכס היום נמוך משמעותית ממה שהיה קודם. אתה עדיין רק רוצה להיות שמרני גם כשאתה עובר למצבי החוב לטווח הקצר האלה.
אשלי:
זו נקודה מצוינת כי הרבה... אנחנו מדברים כאן המון על הלוואות למגורים, אבל להלוואות מסחריות, להרבה מהן יש תשלום בלון. יכול להיות שאתה מפחית את חיי ההלוואה על פני 15, 20 שנה, אבל ההלוואה קבועה רק לחמש שנים, ויכול להיות שזה בעצם תשלום בלון. משקיע נוסף שאני עוזר לו, אני עוזר לו למחזר שני נכסים כרגע שבהם זה היה קבוע לחמש שנים, והוא צריך למחזר מההלוואה הזו אחרי חמש השנים; זה אפילו לא עובר לתעריף משתנה. הוא עושה את זה עכשיו. אבל אם היית הולך ואתה כמו, "אני הולך לקנות כמה שאני יכול עכשיו," ואתה שם את כל הנכסים האלה שאתה רוכש על הלוואות אלה לחמש שנים, בחמש שנים, כל ההלוואות הללו יהיו מועדות בדיוק באותו הזמן ואתה תצטרך ללכת ולמחזר את כולן. ואז מה אם התעריפים זינקו? ועכשיו כל נכס שיש לך, התשלומים האלה הולכים להיות ענקיים.
ראיתי הרבה בנקים בשנה האחרונה שמציעים בצד המסחרי חמש שנים, שבע שנים ואפילו 10 שנים לפעמים. אני חושב, כמשקיע, אתה צריך להיות אסטרטגי לגבי מתי ההלוואות האלה מגיעות, כי יש את כל הדברים השונים האלה שיכולים לבוא לידי ביטוי ואתה לא רוצה להיות תקוע עם כל ההלוואות האלה שאתה צריך לשלם ללא הרבה אפשרויות למחזר, בין אם זה בגלל שהחוב שלך להכנסה גבוה מדי, בין אם איבדת את עבודתך ב-W2 וקשה לך ללכת למחזר, בין אם הריביות עלו כל כך גבוהות ובין אם דרישות ההלוואות קיבלו הרבה יותר מחמיר או שאתה עובר משרות פנויות באחד מהנכסים שלך, שם אף אחד לא רוצה להלוות על זה או דברים שונים כאלה. היזהר בצד המסחרי.
עם זאת, זה גרם לי לחשוב על יתרון אחד של תשלום בלון, שבו עבדתי עם המשקיע הזה על העסקה הזו, שבה לא היה לבחור מספיק כסף עבור המקדמה כדי לרכוש את הנכס אז איך הוא הקים את זה הלך לבנק, הוא עשה את ההלוואה שלו, אבל אז הוא עשה הלוואה שנייה על הנכס שהיה מימון מוכר. בסופו של דבר זה היה בערך $80,000, ואז אני חושב שאולי הוא הביא $50,000 משלו עבור המקדמה. והוא עשה ריבית רק תשלומים, אני חושב שזה היה שבע שנים, אולי. ואז היה אמור להיות תשלום הבלון בתום שבע השנים למוכר. היתרון של זה, זה היה לסיים את העסקה עבור המוכר, אז בהמשך הוא עדיין קיבל נתח גדול של שינוי מהמשכנתא שהאדם קיבל ואז גם את ה-50,000$ האלה שהם הביאו בעצמם. ואז הוא מימן את המוכר הזה 80,000 דולר וקיבל תשלומים חודשיים במהלך שבע שנים, ואז התשלום הבלון בוצע בתום שבע שנים.
הבנק שהייתה לו את ההלוואה הראשונה אפשרה לזה לקרות, כדי שיהיה לו שעבוד שני על הנכס כי המספרים היו הגיוניים והתשלום החודשי היה כל כך נמוך שתזרים המזומנים של הנכס יכול היה לכסות בקלות את תשלום המשכנתא. הבנק והתשלום למימון המוכר. זה משהו שאתה בדרך כלל לא רואה בצד המגורים שבו הבנק ישחרר אותך ויקבל שעבוד שני או שהמוכר יממן את המקדמה או ילווה כסף עבור המקדמה אפילו אם זו מתנה מבן משפחה או מישהו אחר הולך על המעשה. זה בהחלט כלי אחד, אם אתה הולך לצד המסחרי של ההלוואות, הוא שימוש במימון המוכר הזה, ביצוע תשלום בלון כדי שתוכל לייצב את הנכס הזה, שיהיה לך מספיק זמן, ותוכל להחזיר המוכר מממן בכל פעם שתקופת תשלום הפריחה היא.
טוני
זה חלק ממה שהופך את השקעות הנדל"ן לכל כך מגניבות הוא שהיא מאפשרת יצירתיות אינסופית במונחים של איך לבצע עסקה. וככל שיש לנו יותר שיחות עם משקיעים אחרים, כך אנו רואים יותר מבנים ומנופים ויצירתיות. וכל עוד אתה והאדם האחר בצד השני של העסקה ההיא מרוצים ואתם לא עוברים על שום חוק, ברור, אז זה עובד.
רק דבר אחד אחרון, אש, שעלה בראשך כשציינת על כך שלא כל החוב שלך יבוא לפירעון באותו הזמן המדויק ואתה ברשימות קצרות טווח אלה, הדבר נכון גם אם אתה ארוך- בעל השכרה לתקופות. אם אתה יכול לנסות ולסוות את המשרות הפנויות שלך כך שלא כולן יתקיימו בו זמנית, אתה גם הולך להקל על עצמך את חייך.
כשעבדתי בחברת הליסינג הזו כאן במקום לזמן קצר אחרי הקולג' וראיתי... הם היו נותנים לנו גיליונות עבור כל יחידה שהייתה פנויה ואמרו, "אם השוכר יחתום על חוזה שכירות של שישה חודשים, הנה מה התעריפים לכל יחידה פנויה. חוֹדֶשׁ. אם הם חתמו על חוזה שכירות של שבעה חודשים, זה מה שזה. הנה חוזה שכירות של שמונה חודשים וזהו". והיית חושב שחוזה שכירות של 10 חודשים יהיה זול יותר משכירות של שישה חודשים, כי בעל הבית מחזיק אותך ביחידה לארבעה חודשים יותר, אבל היית רואה שלפעמים חוזה שכירות של שישה חודשים ביחידה זו יהיה 400 דולר או 500 דולר יותר מחוזה השכירות ל-10 חודשים. וכששאלתי למה, אמרתי, "למה אנחנו גובים יותר על חוזה שכירות לטווח ארוך יותר מאשר על חוזה שכירות לטווח קצר יותר?" והנימוק שלהם היה, "יש לנו יותר מדי יחידות שמגיעות לפרק זמן של החודש השישי הזה אז אנחנו רוצים לנסות לצמצם את מספר האנשים שבוחרים באפשרות הזו ולדחוף אותם החוצה שלושה או ארבעה חודשים כדי שנוכל לדרג את המשרות הפנויות שלנו. ." פשוט חשבתי שזה דבר ממש מעניין וזה פשוט עלה לי בראש כשהזכרת גם את כל התשלומים הפורחים שלך.
אשלי:
כן, זה מעניין כי כאן בבאפלו, כולם מנסים לגרום לחוזי השכירות להסתיים באביב כי אף אחד לא זז בחורף. זה קורה במקום שבו נציע לך במקום חוזה שכירות של 12, חוזה שכירות של 15 חודשים וניתן לך מעט הנחה אם תחתום כך שבסופו של דבר חוזה השכירות שלך יסתיים באביב או בתחילת הקיץ, כי זה הזמן שבו רוב האנשים נוטים לעבור זה באביב. ואף אחד לא רוצה שחוזה השכירות שלו יסתיים בחורף, כי אם מישהו יעזוב, הרבה יותר קשה למלא אותו בחורף.
טוני
ימין. סתם משהו שעלה לי בראש. מחשבות מעניינות. בסדר, אז השאלה הזו באה מביל הול. וביל אומר, "יש לי בית שאולי אני מגיש לו הצעה. זה עיקול מראש. בעל הבית נמצא בפיגור של 19,000 דולר. השאלה שלי היא בעת חישוב הצעת המחיר הזו, האם אני מכניס את המספר הזה עם שאר ההוצאות שלי?" מעולם לא רכשתי עיקול מראש, אבל תן לי רק להסביר, ואז, אש, אני אעביר לך את זה.
כאשר רוכש דירה רוכש בית והוא מקבל משכנתא מבנק, הוא מתקשר בחוזה עם הבנק הזה כדי לומר, "אני הולך לשלם לך X דולר לחודש עבור ה-15, 20, 25 הבאים, 30 שנה." וכאשר רוכש דירה אינו מצליח או מפסיק לבצע תשלומים, אז הבנק מתחיל בתהליך העיקול, ובסופו של דבר, הבנק עלול בסופו של דבר לזרוק את האדם הזה מהבית, להשתלט מחדש על הנכס, ואז הם ימכרו את הנכס הזה ב השוק בדרך כלל להפסד.
אבל יש כמה שלבים לפני שבעל הבית באמת יורחק החוצה. ועיקול מראש הוא השלב ממש לפני שהבנק מתחיל להתחיל את כל ההליך המשפטי של הוצאתך מהבית, שבו לפעמים אנשים מנסים למכור כדי למנוע שהעיקול הזה יפגע בשיא שלהם. וזה ניצחון לבנק כי אם הם יכולים להימנע ממצב של מכירה בחסר שבו הם מוכרים את הנכס שלהם בהפסד, אז ברור שהבנק יכול לשמור על עצמם גם במצב הזה. זה בדיוק תהליך הטרום עיקול. אבל אש, אני יודע שאמרת שרכשת לפחות נכס אחד שהיה בתהליך טרום עיקול, אז אני מניח שתן לנו את הסיפור הזה. ואז האם היית צריך להביא את התשלומים של אותו אדם המגיעים, שוטפים לפני שהצלחת לרכוש את הנכס?
אשלי:
כן, אז בסופו של דבר עשינו נושא כדי להתמודד עם הנכס הזה. אם תחזרו אחורה ותקשיבו לפרק של פייס מורבה שהשתתפו בו, דיברנו על זה קצת. ואז ברור שהוא מתקדם בנושא, מה זה. אבל זה בעצם כאשר אתה הולך להשתלט על תשלומי ההלוואה של האדם. ההלוואה תישאר על שמם, הנכס יועבר בשמך, ועכשיו אתה הבעלים של הבית ואתה הולך לשלם את המשכנתא שלהם בשמם. אבל אתה עדיין יכול לקנות עיקול מראש מבלי לעשות בכפוף לעסקאות שבהן הם משתלטים על המשכנתא שלהם.
בתרחיש זה, בעל הבית נמצא בפיגור של 19,000 דולר. והשאלה היא, "כאשר אני מחשב את ההצעה הזו, האם אני מכניס את המספר הזה עם שאר ההוצאות שלי?" אם אתם מתכוונים לרכוש את הנכס הזה במזומן, לא משנה מה, תצטרכו לשלם את 19,000 הדולרים האלה, אבל תצטרכו גם לשלם את יתרת כל מה שמגיע על ההלוואה. רק אם הייתם רוכשים ממישהו שכולו נתפס על המשכנתא שלו, לא היו לו תשלומים חוזרים והוא היה חייב 100,000 דולר על הבית שלו כשקנית את הבית שלו ממנו, 100,000 הדולרים האלה היו צריכים להיות מוחזרים. בתרחיש הזה, זה פשוט שהם נמצאים בפיגור של 19,000 דולר. אולי הם חייבים עוד 50,000 דולר. תצטרך לשלם את מלוא ה-$79,000. זה לא משנה אם זה עבר לפירעון או אם זה יהיה בעתיד, כל השעבוד הזה, כל המשכנתא הזו תצטרך להיפרע ויהי מה.
השאלה הראשונה היא איך אתה רוכש את הנכס הזה? אתה רוכש במזומן? האם אתה משתמש במלווה כספים קשה? האם אתה מקבל מימון בנקאי? מה שזה לא יהיה, אתה חייב לוודא שאתה רואה חשבון שאתה תצטרך להציע הצעה שמכסה את ה-19,000 $ ואז לא משנה מה יתרת יתרת ההלוואה.
אתה יכול לעשות מה שנקרא מכירה בחסר שבו אתה למעשה מנהל משא ומתן עם הבנק מה יכול להיות מחיר הרכישה כדי שהבנק לא יצטרך לבצע את העיקול המלא; הם יכולים להחזיר חלק מהעלויות שלהם. למעשה ניסינו לעשות זאת קודם עם הבנק שבסופו של דבר קיבלנו את הנושא לעסוק בו ושילמנו עליו את המשכנתא בחזרה. ניסינו לעשות את זה עם הבנק, אבל הם לא היו מוכנים לנהל משא ומתן רב. ואז זה בסופו של דבר פשוט לעשות את הנושא ועצם ההשתלטות על תשלומי המשכנתא הייתה עסקה הרבה יותר טובה עבורנו. ובסופו של דבר שילמנו במזומן את הכסף שהיה חייב וקיבלנו את האדם עדכני על המשכנתא. ואז כל חודש, המשכנו לשלם את תשלום המשכנתא בשמם. לאדם הזה היו גם מיסים גב, אז היינו צריכים לשלם את המיסים. אם אתה הולך ואתה מקבל מימון על עיקול מראש ויש להם 19,000 $, זה כבר עבר, אם אתה מוריד 20% ואז מקבל הלוואה, חלק מה-20% האלה, חלק מההלוואה להיות ביחס למחיר הרכישה הזה.
כשאתה מגיש את ההצעה שלך, 19,000 $ האלה ייכללו. אתה לא מציע את ההצעה שלך ואז הם מקבלים אותה ואתה הולך לסגור ואתה משלם את מחיר הרכישה בתוספת 19,000 $ שהם חייבים, אתה רוצה ש-19,000 $ יהיו עטופים בכל מה שאתה מציע לרכוש את הנכס עבורו. זה יכול להיות חלק מההלוואה אם אתה מתכוון לרכוש את הנכס עם הלוואה.
אבל כן, אתה בהחלט הולך לחשב את זה. לרוב, אם אינכם מבצעים מכירה בחסר שבו אתם מנהלים משא ומתן עם הבנק, אם אתם יכולים ללכת על רישומי המחוז או PropStream או כל תוכנה בתשלום אחרת שנותנת לכם רישומי רכוש, תוכלו לקבל מושג על מהי יתרת המשכנתא, אם יש משהו שעבר פירעון, מה ה... בדרך כלל אתה לא יכול לקבל סכום מאוד סופר מדויק, זו יותר הערכה. בהתבסס על תקופת ההלוואות שהם קיבלו, מה הייתה הריבית שלהם, זה מה שאנחנו חושבים שחייבים בהלוואה כרגע. אבל אתה יכול לאמוד ולראות, בסדר, אני מעוניין בנכס הזה; אני יודע שזה נכנס לעיקול מראש. אבל אז אתה מסתכל ותראה, אוקיי, הנכס הזה שווה רק 200,000 $, אבל בכל זאת הם חייבים 250,000 $ עליו והם עומדים מאחורי עוד 10,000 $ עליו, או משהו כזה. זה יכול להעריך, בסדר, אני אצטרך לעשות מכירה בחסר כי זה לא שווה לשלם כל כך הרבה יותר עבור הנכס כי יש להם את השעבודים האלה שצריך לשלם. אבל אם המספרים עובדים ואתה עדיין מקבל עסקה מצוינת, אז כן, קדימה, הרץ את המספרים וודא שאתה מחשב עלויות אחרות.
ואם זה נכנס לעיקול מראש, ודא שאתה מחפש לראות אם יש שעבודים או פסקי דין אחרים גם על הנכס כמו מסים חוזרים. הם לא יכולים לעמוד בתשלום המשכנתא שלהם. האם גם הם עומדים על המסים שלהם? חשוב מאוד להסתכל.
טוני
התמוטטות נהדרת, אשלי. ושוב, יש כל כך הרבה ניואנסים להשקעה בנדל"ן. אני מרגיש שזה הנושא של התוכנית של היום ובידיעה, בסדר, אני צריך לנסות לעשות את הנושא הזה? האם עלי לתת לו לעבור עיקול ואז לנסות להרים אותו בקצה האחורי?
העסקה השנייה שקניתי אי פעם הייתה מכירת שורט. ורק אזהרה אחת לאנשים שמקשיבים היא להיות מוכנים לכך שמכירה קצרה תארך זמן רב. העסקה שלי, העסקה השנייה שקניתי את זה, אני חושב שזה היה חודשים וחודשים וחודשים בין כשהגשתי את ההצעה וכאשר הם באמת חזרו ואמרו כן ועוד יותר חודשים אחרי זה כשסגרנו למעשה כי היה הקונה הראשוני שהיה בשורה, הקונה הזה נסוג. ואז הבנק בא אליי ואמר, "היי, היית ההצעה השנייה שלנו בתור. אתה רוצה לקחת את זה?" ואז תהליך המשא ומתן נמשך נצח כי רק בגלל שהמוכר מסכים לסכום במהלך מכירת שורט, הבנק עדיין צריך לחזור ולאשר גם את הסכום הזה, וזה יכול לקחת לנצח. אתה יכול לקבל עסקה ממש פנטסטית כשאתה קונה כמכירה קצרה, אבל רק תתכונן שזה יכול להיות הרבה שירים וריקודים לפני שאתה באמת מגיע לקו הסיום בזה.
אשלי:
אוקיי, אז השאלה הבאה שלנו היא מקייל שקלול. "לאלו מכם שבבעלותם השכרות מחוץ לעיר, מה אתם משלמים בדרך כלל עבור ניהול הנכס?" טוני, היו לך את הנכסים שלך בלואיזיאנה. מה היו דמי ניהול הנכס ששילמת עבור אלה? כי אלה היו מחוץ למדינה בשבילך.
טוני
למען האמת, זה היה די יקר. אני חושב שהיה להם את זה ב-10% מדמי השכירות אבל עם תקרה של 100 דולר. כל היחידות שהיו לי שם, שילמתי רק 100 דולר ליחידה. והדרך שבה מצאתי את חברת ההשכרה לטווח הקצר שלי, פשוט נכנסתי לגוגל והקלדתי חברות לניהול נכסים, שריוופורט, לואיזיאנה; צצה חבורה. התקשרתי לחבורה והייתה לי רשימה של שאלות שרציתי לשאול כל אדם. אני די בטוח שהשאלות האלה הגיעו רק מהפורומים של BiggerPockets. פשוט חיפשתי בטפסים כדי למצוא אילו שאלות לשאול מנהל נכסים. וחלקם פשוט לא חזרו אליי, אז ברור שזה סימן. היו זוג שכן חזר אליי שניהלתי איתו שיחות טלפון.
ואז כשהלכתי לסגור את הנכס כשטסתי ללואיזיאנה כדי לסגור, זה שהכי אהבתי, רק ביקשתי ממנו כוס קפה. והוא שלח מישהו מהצוות שלו להיפגש איתי, והם נתנו לי הרבה תובנות על הכלכלה המקומית, על העיר המקומית, על מה עובד טוב כשאתה משקם נכס כדי לקבל את ערכי השכירות הטובים ביותר. והייתי מאוד פתוח וכנה איתם שאני משקיע חדש אבל חיפשתי מישהו לצמוח איתו. והם גם היו חדשים וגדלו באותה תקופה אז הם היו מרוצים מזה. אבל כן, זה היה תהליך ממש מגניב, אבל זה היה רק למנף את BiggerPockets ואז לצאת לשם ולפגוש אנשים באופן אישי שעזרו לי למצוא את האדם הנכון.
אשלי:
כֵּן. אני תמיד מנהל את הנכסים שלי בעצמי. ואז כן שכרתי חברת ניהול נכסים לפני שלוש שנים, וזה היה הניסיון הראשון שלי עם חברת ניהול נכסים. והשכר שלהם, כי זה הייתי אני ועוד משקיע, ובין שנינו שהבאנו אליהם את הנכסים שלנו, קיבלנו הנחה גדולה. אני מאמין שזה היה 5.5% בשנה הראשונה. בדיוק עשינו איתם חוזה לשנה.
טוני
זה די טוב. 5.5%?
אשלי:
כֵּן. ואז זה היה 25 דולר לבניין בחודש. וזה כיסה את שירותי החירום. אם הייתה בעיית אינסטלציה בסוף השבוע, הם לא גבו תעריף שעות נוספות או משהו כזה, רק כל חודש, כל בניין. במתחם הדירות האחד של 40 יחידות יש חמישה בניינים, אז חויבנו 25 דולר ליחידה כל חודש עבור הנכס הזה, ואז דופלקס היה תוספת של 25 דולר.
אז היו דמי חכירה של חודש שכירות. ואז את דמי התחזוקה, אני לא זוכר מה זה היה כשהתחלנו, אבל אני מאמין שזה היה $40 או אולי $45 לשעה עבור כל תחזוקה שבוצעה. ואז היו עוד כמה... גם דמי העלייה למטוס יכולים להסתכם בהרבה, אז ודא שאתה שואל מהי כל עמלה מהיום שבו אתה מתחיל ועד ליום שבו אתה יוצא מהמטוס, שאתה עוזב את הנכס חברת ניהול.
לאחרונה החלטתי לעזוב את חברת ניהול הנכסים שלי ולעשות הכל בבית. שכרתי אנשי תחזוקה משלי, שכרתי מנהל נכסים משלי. אבל כן דיברתי עם חברת ניהול נכסים אחרת. אז פשוט שלפתי את המייל שלהם, ואני אשתמש בהם כדוגמאות, אעבור גם על כמה מהתעריפים שלהם, אבל עם חברת ניהול הנכסים הראשונה שבה השתמשתי אחרי השנה הראשונה, השנה השנייה, הם אכן העלו את זה ל 6.5%, אני מאמין, דמי הניהול. ואז אני חושב שהתחזוקה גדלה ל-50 דולר לשעה אולי לתחזוקה. ואז אני לא חושב שהיו שינויים אחרים בעמלות אחרות.
אבל ניהול הנכס האחר הזה, רק כדי להשוות לאזור באפלו, מה שהם הציעו לי היה שדמי ניהול הנכס שלהם הם 10%, וזה אותו דבר אם אין לך... אם אין לך הרבה נכסים , אם אתה לא מקבל את התעריף הגדול, חברת ניהול הנכסים הקודמת גבתה 10% מאנשים אחרים. עמלת הטעינה היא $895 ליחידה. זה כולל פרסום, הצגות, הקרנות דיירים והפקת מסמכי חכירה. ואז שירותי תחזוקה מחויבים ב-$52.50 לשעה עם מינימום שעה וחיובים במרווחים של 15 דקות לאחר השעה הראשונה. זה היה רק היסודות של השכר שלהם שם.
אני חושב שזה בהחלט משתנה משוק לשוק. ואני ב-100% חושב שהדרך הזולה ביותר היא לא תמיד הדרך הטובה ביותר ללכת. בדיוק כמו שימוש בקבלנים, לא תמיד הזול הוא הטוב ביותר. לעתים קרובות אני תוהה, בסדר, אז עבור הנכסים שלי, שילמתי את האחוז המוזל הזה שבו משקיעים אחרים שילמו אחוז גבוה בהרבה, 10% עד 12%, ברור שהיחידות שלהם היו שוות יותר לחברה כי הם קיבלו תשלום כל כך הרבה יותר בשביל זה, אז אני תוהה אם זה משקף שירות כלשהו. אבל אולי בכלל לא, אלא רק חלק מהדברים האלה שצריך לחשוב עליהם.
ואז גם שירותי התחזוקה לגבי איזו תחזוקה הם עושים בפועל בבית? דבר אחד שבדרך כלל ראיתי הרבה היה טכנאי תחזוקה יוצא החוצה, גובה תשלום עבור שעה או כל דבר אחר כדי להעריך מצב, ואז זה היה נשלח לאינסטלטור אמיתי או דברים כאלה. אני מחויב רק בשביל שמישהו יסתכל על זה ואז מחויב על שהאדם האמיתי יבוא לתקן את זה. מה שאני עושה עכשיו, כשאני עושה הכל בבית זה שקבענו מדדים. אם מגיעה בקשת תחזוקה וזו בעיית אינסטלציה שאינה אסלה פועלת או ברז דולף אבל זה כל דבר אחר מלבד משימת אינסטלציה פשוטה מאוד, הזמנת העבודה נשלחת ישירות למייל לספק האינסטלציה שלנו, והם מתזמנים, הם קובעים את זה. למעלה, ואז הם הולכים. אני חושב שזה מאוד חשוב להבין איך המערכות והתהליכים שלהם עובדים גם בכל ההיבטים, אפילו לא רק תחזוקה, כדי שלא תחויב על כל הדברים הקטנים האלה כי יש להם את כל התהליך הזה.
דבר נוסף שעלה הוא לפני שעזבנו את חברת ניהול הנכסים, התחלנו לגייס אנשים משלנו שיבצעו מחזורים בתוך הבית כי הם פשוט עולים כל כך יקר בחברת ניהול הנכסים, כשהם עושים את זה. ואחרי שעשינו תחלופה בבית, הם שלחו טכנאי תחזוקה לבדוק את הנכס. וחייבנו שיבוא לבדוק את זה ולוודא שזה מוכן להשכרה, אבל כבר שכרנו קבלנים משלנו כדי להכין את זה להשכרה. וזה היה רק עוד עמלה שהם גבו מאיתנו כדי להרוויח כסף. אבל אז פשוט תכירו גם כל עמלה קטנה שיכולה לצאת מזה. וסליחה, אני יודע שאני ממשיך עוד ועוד.
טוני
לא, לא, תמשיך כך.
אשלי:
דבר נוסף הוא כל בדיקות חוזרות. אני חושב שאולי שנה שנתיים בחברת ניהול הנכסים, הם שלחו הודעה לכל הבעלים שאנחנו מחייבים עכשיו את כולם לבדוק את הנכס שלהם, אני חושב שזה היה חצי שנתי. ואנחנו נשלח טכנאי החוצה. זה הולך לעלות $70 עבור הבדיקה. נכתוב דברים של תחזוקה מונעת, שבאופן כללי נשמע רעיון מצוין. עבור מתחמי הדירות של 40 יחידות, באמת לא היה רעיון נהדר. הם עברו, והדירות האלה מבוצעות די טוב, הכל כזה, והיו עוברות ואז נותנות לנו... נחייב אותנו ב-70 דולר ליחידה, שבסופו של דבר היה הרבה כשיש לך חבורה שלמה של יחידות. ואז גם, הם אמרו, "בסדר, צריך להציב את גלאי העשן האלה, צריך להציב את ה-GFI הזה," הכל דברים שהם בעיות בטיחות. אבל הבעיה הייתה שהם גבו מאיתנו תעריפים של... יכולנו ללכת ללואו'ס ולקנות את זה. כשאתה מחליף 20 גלאי עשן, אתה הולך ל-Loe's, חדר ההצעות של הום דיפו, ואתה מציע את 20 גלאי העשן האלה הרבה יותר זול.
אם אתה מבין את עלויות החומר בזמן שאתה מחויב בחומרים מחברת ניהול הנכסים שלך, האם הם מקבלים הנחות על כך? דברים שונים כאלה. באמת, יש הרבה דברים שאוכל להמשיך ולהמשיך הלאה, שלמדתי במהלך השנים על החיוב והעמלות והעלויות שמצטברות כולן וקשורות לחברות ניהול נכסים. ואם הם עושים עבודה טובה, זה שווה את זה ב-100%.
טוני
כן, אש, אתה מעלה כל כך הרבה נקודות טובות. אבל זו באמת אחת הסיבות לכך שהשכרות לטווח ארוך לפעמים יכולות להיות רווחיות בגלל העמלות שגובות ממנהלי הנכסים שלך. למעשה שלפתי את אחד מהסכמי ראש הממשלה שלי. צדקתי, זה היה 100 דולר לחודש לנהל את הנכס. דמי השכירות היו זולים יותר ממה שאמרת. שלנו היה רק $350. ואם אני זוכר נכון, היחידה הזו הושכרה עבור $1,200 או $1,300 לחודש, אז קצת יותר מ-1/3 משכר הדירה של חודש אחד.
אבל אחד הדברים האחרים שקרו היה שחברת ניהול הנכסים החזיקה גם בחברת האחזקה שלהם. והם תמיד נתנו לנו את האפשרות, "היי, הנה ציטוט מאיתנו. אם אתם רוצים לקבל הצעות מחיר מבחוץ, אתם יותר ממוזמנים. אבל אתה עסוק בעבודה, אתה לא רוצה לבזבז זמן בניסיון להתקשר לארבעה שרברבים שונים כדי לקבל הצעת מחיר איך להחליף אטם שעווה אז פשוט תגיד, "היי, אתה תטפל בזה בעצמך." מצאנו שכאשר ניסינו לחפש מחירים אחרים, התעריפים של מנהל הנכס היו בדרך כלל יקרים יותר, אבל הנוחות היא שאפשרה להם להגדיל את זה. כי גם אתה צריך לחשוב, אם הם גובים ממך רק 100 דולר ליחידה, זה לא סכום כסף משמעותי.
אשלי:
זה בגלל שאתה כל כך רגיל לטווח הקצר [לא נשמע 00:42:21] ה-30%.
טוני
כן, 30%. אבל רק תחשוב, אם אתה מנסה לבנות עסק וכל נכס שאתה מביא הוא רק 100 $ ליחידה, אתה צריך הרבה כדי שזה יהיה עסק מצליח שבאמת ישלם את החשבונות אז הם צריכים למצוא דרכים לגרום לזה לעבוד עבורם כלכלית. והדבר הנוסף שעלה לי לראש, בדקתי את זה גם כאן, מנהל הנכס שלי גרם לנו שיהיה לנו מה שהם קראו לחשבון בעלים, שהיה בעצם חשבון שמירה או רזרבה של 500 דולר. וה-500$ האלה נועדו לכסות כל הוצאות, רק כדי לוודא שתמיד יהיה כסף בחשבון לכיסוי כל הוצאות שעלו. אם הם היו צריכים, מה שלא יהיה, להחליף גלאי עשן או כל תיקוני תחזוקה שעלו, הם לא רצו להעמיד את הכסף הזה. והפתרון שלהם לזה היה לוודא שתמיד יהיו לפחות 500 $ בחשבון של הבעלים הזה.
והיו לנו שתי אפשרויות לשים את הכסף הזה שם. אנחנו יכולים פשוט לכתוב צ'ק, $500, לשים שם בבת אחת, או שהם יקזזו $50 לחודש עד שהם מגיעים ל-500 $ האלה. תחשוב על זה אם אתה הולך בדרך זו, עכשיו, לא רק שאתה משלם 100 $ לחודש עבור דמי ניהול הנכס שלך, אלא עכשיו אתה גם משקיע 50 $ נוספים לחודש למשך 10 חודשים, אז עכשיו אתה באמת משלם 150 $ לכל חודש לניהול הנכס שלך. ותגידו שרקתם רווחים או תגידו שיש לכם רק כמה מאות דולרים בחודש ברווחים בכל מקרה, וש-50$ זה עושה הבדל גדול במהלך שנה. בהחלט קרא את הסכמי ראש הממשלה שלך וקבל הבנה מוצקה של העלויות השונות.
אשלי:
ובסופו של דבר אתה מקבל את ה-500 דולר בחזרה. כשאתה עוזב את חברת ניהול הנכסים, הם מחזירים לך את כספי המילואים האלה. אתה צריך לחשוב על זה כעל חשבון חיסכון שלא מייצר עבורך ריבית.
טוני
כֵּן.
אשלי:
אבל זה מעניין שהם נתנו לך לשלם את זה על פני תקופה, כי כשעשינו את זה, הכל היה צריך להיות משולם... זה היה חלק מתשלום ההצטרפות היה שצריך לשלם מראש. וזה דבר נהדר להעלות, טוני, זה לחשוב על זה. אוקיי, אתה רוכש את הנכס הזה, זרקת את כספך למקדמה אולי כדי לשלם את הגמילה שתסתיים, ואולי אתה קשור במזומן. האם וידאת שיהיו לך עתודות אלה עבורם?
ובכן, תודה רבה לכם על הגשת שאלות נהדרות היום. כמו תמיד, אתה יכול ללכת אל biggerpockets.com/reply, ותוכל להשאיר לנו שאלה. או שאתה יכול להחליק ל-DM שלי ושל טוני ב-Wealth from Rentals או אצל Tony J. Robinson. נתראה ביום רביעי עם אורח.
צפו בפודקאסט כאן
בפרק זה אנו מכסים
- איך למצוא את הטוב ביותר חברת ניהול נכסים עבור ההשכרה שלך
- דמי ניהול נכסים ואיך לשמור על עלויות
- למה אתה חייב לבטח את הרכוש שלך בשלב הגמילה
- הוראות שימוש תשלומי בלון לטובתך (ולהימנע יותר מסיכון!)
- מה שאתה צריך לדעת לפני קונה נכס מעוקל מראש
- ו So הרבה יותר!
השתמש RentSavvy, שירות הצבת שוכרים בפריסה ארצית היחידה למילוי נכס להשכרה במהירות בתשלום אחד.
קישורים מהמופע
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף בעצמך ב-BiggerPockets? אימייל:
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- EVM Finance. ממשק מאוחד למימון מבוזר. גישה כאן.
- Quantum Media Group. IR/PR מוגבר. גישה כאן.
- PlatoAiStream. Web3 Data Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- :יש ל
- :הוא
- :לֹא
- :איפה
- $ למעלה
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 חודשים
- 15%
- 20
- שנים 20
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- יכול
- אודות
- לְקַבֵּל
- חֶשְׁבּוֹן
- חשבונאות
- מדויק
- נרכש
- לרוחב
- ממשי
- למעשה
- להוסיף
- נוסף
- כתובת
- מתכוונן
- מתקדם
- יתרון
- פרסום
- עצה
- כלולה
- לאחר
- שוב
- סוכנות
- סוֹכֵן
- לִפנֵי
- הסכמים
- קדימה
- תעשיות
- מאפשר
- כְּבָר
- גם
- תמיד
- כמות
- an
- אנליזה
- ו
- אחר
- לענות
- כל
- יותר
- דבר
- דירה
- דירות
- תפוח עץ
- להעריך
- לאשר
- ARE
- AREA
- סביב
- AS
- היבטים
- לְהַעֲרִיך
- המשויך
- At
- קהל מאזינים
- מחבר
- לְהִמָנַע
- בחזרה
- מגובה
- קצה אחורי
- תיק
- איזון
- בנק
- בנקים
- מבוסס
- בעיקרון
- יסודות
- BE
- כי
- הופך להיות
- התהוות
- היה
- לפני
- בשם
- מאחור
- להיות
- תאמינו
- תועלת
- הטוב ביותר
- מוטב
- בֵּין
- הצעה
- גָדוֹל
- הצעת חוק
- חיוב
- שטרות
- קצת
- לִפְרוֹחַ
- כָּחוֹל
- לוּחַ
- גבול
- לִלווֹת
- שניהם
- קנה
- מותג
- לשבור
- התמוטטות
- שבירה
- לְגַשֵׁר
- להביא
- מביאים
- ברוקר
- מובא
- תאו
- לִבנוֹת
- בִּניָן
- צרור
- שריפה
- עסקים
- עסוק
- אבל
- לִקְנוֹת
- קוֹנֶה..
- קנייה
- by
- לחשב
- חישוב
- שיחה
- נקרא
- הגיע
- CAN
- יכול לקבל
- כּוֹבַע
- הון
- מכונית
- אשר
- זהיר
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- מִזמוּן
- נתפס
- גרם
- גורמים
- זהירות
- זהיר
- שינוי
- שינויים
- תשלום
- טעון
- טְעִינָה
- זול
- זול יותר
- הזול ביותר
- לבדוק
- בחרו
- עִיר
- סְגוֹר
- סגור
- Co-Host
- קָפֶה
- מִכלָלָה
- COM
- איך
- מגיע
- מגיע
- מסחרי
- חברות
- חברה
- לְהַשְׁווֹת
- מורכב
- כנס
- שמרני
- לשקול
- בניה
- נמשך
- ממשיך
- חוזה
- קבלן
- קבלנים
- לִשְׁלוֹט
- נוחות
- שיחות
- קריר
- עלות
- יקר
- עלויות
- יכול
- מחוז
- זוג
- קורס
- לכסות
- כיסוי
- מכוסה
- מכסה
- יְצִירָתִי
- יצירתיות
- משבר
- כוס
- נוֹכְחִי
- כיום
- חותך
- לִרְקוֹד
- יְוֹם
- ימים
- עסקה
- דילים
- חוב
- החליט
- מחדל
- בהחלט
- DID
- הבדל
- אחר
- קשה
- ישירות
- הנחה
- הנחות
- לדון
- לְהַצִיג
- do
- מסמך
- עושה
- לא
- עושה
- דולר
- עשה
- לא
- מטה
- ראוי
- בְּמַהֲלָך
- כל אחד
- מוקדם
- קל יותר
- בקלות
- קל
- לאכול
- כלכלה
- אדג '
- או
- אחר
- אמייל
- חירום
- סוף
- אין סופי
- מסתיים
- מספיק
- מספיק כסף
- לְהַבטִיחַ
- הבטחתי
- הזנת
- שלם
- שְׁלֵמוּת
- אפיזודה
- הון עצמי
- במיוחד
- אחוזה
- לְהַעֲרִיך
- Ether (ETH)
- אֲפִילוּ
- בסופו של דבר
- אי פעם
- כל
- כולם
- הכל
- דוגמה
- דוגמאות
- הוצאות
- יקר
- ניסיון
- חוויות
- להסביר
- חשוף
- מידה
- נוסף
- פָּנִים
- פייסבוק
- הוגן
- ליפול
- שקר
- משפחה
- פנטסטי
- רחוק
- משק
- בֶּרֶז
- תשלום
- להרגיש
- אגרות
- מעטים
- למלא
- מְלִית
- בסופו של דבר
- לממן
- כספי
- משבר כלכלי
- כלכלית
- מְמַמֵן
- גימור
- אש
- ראשון
- firsttime
- חמש
- לסדר
- קבוע
- דירה
- Flip
- פליפ
- תזרים
- בעד
- לנצח
- צורות
- למרבה המזל
- פורומים
- קדימה
- מצא
- ארבע
- החל מ-
- חזית
- מלא
- קרן
- כספים
- עתיד
- כללי
- יצירת
- דור
- לקבל
- מקבל
- GFI
- מתנה
- לתת
- נותן
- נתינה
- Go
- Goes
- הולך
- נעלם
- טוב
- עבודה טובה
- גדול
- לגדול
- גדל
- גדל
- אוֹרֵחַ
- בחור
- היה
- הול
- לקרות
- קרה
- מתרחש
- קורה
- שמח
- קשה
- יש
- יש
- he
- ראש
- לִשְׁמוֹעַ
- לעזור
- עזר
- עזרה
- לה
- כאן
- מהסס
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- באיכות גבוהה
- גבוה יותר
- מאוד
- לו
- לִשְׂכּוֹר
- שכירה
- שֶׁלוֹ
- מכה
- להכות
- להחזיק
- מחזיק
- מחזיק
- עמוד הבית
- הום דיפו
- בִּיוֹשֶׁר
- אני מקווה
- שעה
- בית
- בתים
- איך
- איך
- אולם
- HTTPS
- עצום
- חמישים ק"ג
- i
- חולה
- רעיון
- רעיונות
- if
- חשוב
- in
- כלול
- כולל
- הַכנָסָה
- להגדיל
- גדל
- תעשייה
- זול
- מידע
- בתחילה
- בתוך
- תובנות
- השראה
- במקום
- ביטוח
- אינטרס
- גובה הריבית
- שערי ריבית
- מעוניין
- מעניין
- אל תוך
- השקעה
- השקעה
- משקיע
- משקיעים
- סוגיה
- בעיות
- IT
- שֶׁלָה
- עבודה
- מסע
- רק
- רק אחד
- שמור
- שמירה
- שמר
- לבעוט
- סוג
- לדעת
- יודע
- בעל בית
- גָדוֹל
- אחרון
- מאוחר יותר
- חוקים
- למד
- למידה
- החכרה
- הכי פחות
- יציאה
- עזבו
- משפטי
- להשאיל
- מַשׁאִיל
- הַשׁאָלָה
- פחות
- מינוף
- LG
- אחריות
- החיים
- אוֹר
- כמו
- קו
- מרופד
- רשימה
- האזנה
- קְצָת
- חי
- טוען
- להלוות
- הלוואות
- מקומי
- באופן מקומי
- ארוך
- הרבה זמן
- לטווח ארוך
- עוד
- נראה
- נראה
- הסתכלות
- את
- אבוד
- מגרש
- לואיזיאנה
- אהבה
- נמוך
- להוריד
- מזל
- עשוי
- תחזוקה
- הרוב
- לעשות
- לעשות כסף
- עושה
- עשייה
- לנהל
- ניהול
- מנהל
- מנהלים
- רב
- שוק
- חוֹמֶר
- חומרים
- דבר
- max-width
- מאי..
- אומר
- אומר
- לִפְגוֹשׁ
- מפגש
- חבר
- מוּזְכָּר
- תפריט
- מדדים
- יכול
- אכפת לי
- מינימום
- דקה
- דקות
- טעויות
- להקל
- כסף
- חוֹדֶשׁ
- אחת לחודש
- חודשים
- יותר
- בבוקר
- משכנתה
- משכנתאות
- רוב
- מוטיבציה
- פה
- המהלך
- מהלכים
- נע
- הרבה
- מספר
- צריך
- הדדי
- my
- שם
- ארצי
- בהכרח
- צורך
- נחוץ
- צרכי
- רשת
- לעולם לא
- חדש
- ניו יורק
- חדש
- הבא
- לא
- נוֹרמָלִי
- הערות
- הודעה..
- עַכשָׁיו
- מספר
- מספרים
- תפוסה
- of
- כבוי
- הַצָעָה
- מוצע
- הצעה
- Office
- לעתים קרובות
- בסדר
- on
- Onboarding
- פעם
- ONE
- יחידות
- רק
- לפתוח
- דעות
- אפשרות
- אפשרויות
- or
- להזמין
- אחר
- שלנו
- הַחוּצָה
- בחוץ
- יותר
- חייב
- שֶׁלוֹ
- בבעלות
- בעלי
- שלום
- נפרע
- חלק
- שותף
- עבר
- תשלום
- משלם
- תשלום
- תשלומים
- אֲנָשִׁים
- אחוזים
- ביצעתי
- תקופה
- אדם
- אישי
- שלב
- טלפון
- לבחור
- לְחַבֵּר
- מקום
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- לְשַׂחֵק
- שחקן
- אנא
- אינסטלציה
- ועוד
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- נקודות
- מדיניות
- מדיניות
- תיק עבודות
- רְשׁוּת
- הודעה
- מראש
- מוּכָן
- יפה
- קודם
- מחיר
- מחירים
- מנהל
- עקרון
- כנראה
- בעיה
- תהליך
- תהליכים
- משתלם
- רווחים
- נכסים
- רכוש
- מוּגָן
- לספק
- לִרְכּוֹשׁ
- נרכש
- רכישות
- רכישה
- דחוף
- גם
- מכניס
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- מהירות
- לצטט
- ציטוטים
- רכס
- ציון
- תעריפים
- לְהַגִיעַ
- חומר עיוני
- קריאה
- מוכן
- ממשי
- מקרקעין
- בֶּאֱמֶת
- טעם
- סיבות
- לאחרונה
- להכיר
- להמליץ
- שיא
- רשום
- להפחית
- לשקף
- החזר
- גמילה
- קרוב משפחה
- רלוונטי
- לזכור
- לשכור
- השכרות
- לְהַחזִיר
- להחליף
- תשובה
- דווח
- לייצג
- לבקש
- לדרוש
- דרישות
- עתודה
- עתודות
- מגורים
- REST
- להפוך
- סקירה
- חוות דעת של לקוחותינו
- RGB
- תקין
- הסיכון
- סיכונים
- מְסוּכָּן
- חֶדֶר
- עגול
- מסלול
- שׁוּרָה
- שטיחים
- הפעלה
- ריצה
- בְּטִיחוּת
- אמר
- SALE
- איש מכירות
- אותו
- חיסכון
- חשבון חיסכון
- ראה
- לומר
- אמר
- אומר
- סולם
- תרחיש
- תרחישים
- לוח זמנים
- חיפוש
- שְׁנִיָה
- מְאוּבטָח
- לִרְאוֹת
- ראות
- לראות
- למכור
- מכירת
- לשלוח
- שליחה
- תחושה
- נשלח
- שרות
- שירותים
- סט
- התקנה
- שבע
- שיתוף
- היא
- לִשְׁפּוֹך
- קניות
- חנויות
- קצר
- טווח קצר
- צריך
- לְהַצִיג
- הופעות
- צד
- סִימָן
- חָתוּם
- משמעותי
- באופן משמעותי
- שלטים
- דומה
- פָּשׁוּט
- יחיד
- מצב
- מצבים
- שישה
- ו
- להחליק
- עשן
- So
- תוכנה
- מוצק
- פִּתָרוֹן
- כמה
- מישהו
- משהו
- שִׁיר
- בקרוב
- מָקוֹר
- מֶרחָב
- רווחים
- מתמחים
- ספציפי
- לבלות
- ממומן
- נותני חסות
- Spotify
- אביב
- לייצב
- התמחות
- כוכב
- התחלה
- החל
- התחלות
- מדינה
- חוות מדינה
- להשאר
- שלב
- צעדים
- עוד
- עוצר
- סיפורים
- סיפור
- אסטרטגי
- מבחינה אסטרטגית
- אִסטרָטֶגִיָה
- מחמיר
- נאבק
- נושא
- הוגש
- מוצלח
- כזה
- קיץ
- סוּפֶּר
- הפתעות
- מערכות
- לקחת
- משימות
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- המשימות
- מסים
- נבחרת
- טק
- שׂוֹכֵר
- טווח
- מונחים
- מֵאֲשֶׁר
- להודות
- תודה
- זֶה
- השמיים
- היסודות
- העתיד
- המידע
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- נושא
- עצמם
- אז
- שם.
- אלה
- הֵם
- דבר
- דברים
- לחשוב
- זֶה
- השנה
- אלה
- אם כי?
- מחשבה
- שְׁלוֹשָׁה
- דרך
- בכל
- זמן
- מסגרת זמן
- פִּי
- כותרת
- כותרות
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- שירותים
- טון
- טוני
- גַם
- לקח
- כלי
- נושא
- סה"כ
- קשה
- לקראת
- מסורתי
- תמליל
- להעביר
- ניסיתי
- להפעיל
- טיול
- נָכוֹן
- לנסות
- מחזור
- פעמים
- שתיים
- סוג
- טיפוסי
- בדרך כלל
- לא מסוגל
- תחת
- להבין
- הבנה
- יחידה
- יחידות
- עד
- עדכונים
- us
- להשתמש
- מְשׁוּמָשׁ
- באמצעות
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- הערכה
- הערכות שווי
- ערך
- ערכים
- מוכר
- נגד
- מאוד
- וטרינר
- וִידֵאוֹ
- רוצה
- רציתי
- רוצה
- היה
- WAX
- דֶרֶך..
- דרכים
- we
- עושר
- webp
- יום רביעי
- שבוע
- בסוף השבוע
- ברוך הבא
- טוֹב
- הלכתי
- היו
- מה
- מה
- כלשהו
- מתי
- בכל פעם
- ואילו
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- כל
- למה
- רחב יותר
- יצטרך
- מוכן
- לנצח
- חוֹרֶף
- עם
- בתוך
- לְלֹא
- נִפלָא
- עץ
- תיק עבודות
- עבד
- עובד
- עובד
- ראוי
- היה
- היה נותן
- עטוף
- לכתוב
- כתוב
- טעות
- X
- שנה
- שנים
- כן
- אתמול
- עוד
- york
- אתה
- עצמך
- YouTube
- זפירנט