כיצד למכור נכס להשכרה (עם מיסים נמוכים והרווח הגבוה ביותר)

מלאי הדירות נותר נמוך, מה שאומר שמחירי הדירות גבוהים. מספר הקונים עולה בהרבה על מספר הבתים בשוק בתחומים רבים, מה שיוצר שוק של מוכרים.

אם רכשתם נכס להשכרה לפני כמה שנים (או כמה עשורים), אולי תחליטו שעכשיו זה הזמן הטוב ביותר למכור כדי לקבל את ההחזר האידיאלי על ההשקעה.

עם זאת, מכירת נכס להשכרה יכולה להיות מסובכת יותר מאשר בית מגורים ראשוני. אתה צריך לחשוב על הדיירים שלך, על השלכות המס ועלויות בלתי צפויות אחרות שיכולות לפגוע ברווחים שלך. 

למרבה המזל, הצוות שלנו ב-FastExpert כאן כדי לעזור. השתמש במדריך זה כדי ללמוד כיצד למכור נכס להשכרה כדי להפיק את המרב מההשקעה שלך. 

1. שכור סוכן נדל"ן עם ניסיון בנדל"ן להשקעה

הצעד הראשון בעת ​​מכירת הנכס המושכר שלך הוא לשכור מתווך המתמחה בסוגי מכירות אלו. שוחח עם משקיע נדל"ן באזור שלך ובדוק אם יש לו כמה סוכנים שהם מעדיפים לעבוד איתם. אתה יכול גם להשתמש FastExpert כדי למצוא סוכני נדל"ן המתמחים בבתי השקעה. 

הקדישו זמן ל לראיין לפחות שלושה מתווכים לפני שאתה שוכר את הטוב ביותר. לשאול שאלות על סוגי הבתים שהם מוכרים וכיצד הם משווקים אותם. אם יש לך כרגע שוכר בנכס המושכר שלך, שאל כיצד הוא מתמודד עם המעבר לבעלים החדש.

זה יכול לעזור לך להבין את הידע של הסוכן על החוקים המקומיים המגינים על שוכרים. אתה יכול גם לשאול על הידע שלהם בדיני המס אם אתה רוצה להימנע ממס רווחי הון. 

לא רק שאתה צריך למצוא מתווך עם ידע מפורט על שוק הנדל"ן, אלא שאתה גם רוצה לוודא שהוא מתאים מקצועי. סביר להניח שתדבר עם המתווך שלך כל יום (או לפחות כמה פעמים בשבוע) אז אתה צריך להסתדר איתם. זה בסדר לבחור מתווך אחד על פני אחר רק בגלל שהם מתאימים יותר לאישיות.

2. נווט מס רווחי הון ביעילות

השמיים - מס רווחי הון הוא הדבר העיקרי שאתה צריך להתמקד בו בעת הכנה למכירת הנכס להשקעה שלך. אם בבעלותכם הבית יותר משנה, אז תשלמו את מס רווחי הון לטווח ארוך. שיעורי המס הללו יכולים להגיע עד 20% בהתאם להכנסה שלך.

הדבר העיקרי שיש לדעת הוא שאתה משלם מס רווח הון רק על הרווחים ממכירת הבית שלך. אם מחיר הרכישה היה $125,000 ואתה מוכר אותו תמורת $500,000, ההכנסה החייבת שלך מתחילה ב-$375,000.  

בנוסף, ישנן דרכים אחרות להוזיל את חשבון המס שלך. עקוב אחר כל ההוצאות שלך הקשורות לשיווק הבית ומכירתו - כולל עמלת המתווך שלך. עלויות אלו מפחיתות את סך הרווחים שלך. באמצעות אותה דוגמה לעיל, אם אתה משלם א שישה אחוז עמלה על מכירת בית של 500,000 דולר, זה יעלה 30,000 דולר. זה מוריד את הרווחים החייבים במס ל-$345,000. 

כל פריט שורה נחשב כשזה מגיע לחישוב תשלום המס שלך. זוהי סיבה נוספת מדוע שכירת סוכן נדל"ן מנוסה או עבודה עם רואה חשבון מהימן יכולה לעזור לך לחסוך כסף.

השתמש ב-1031 Exchange לדחיית מס

ישנן דרכים נוספות להפחית או לדחות את חיוב המס שלך. א 1031 חילופי דברים משמש כאשר אתה משתמש ברווחים ממכירת הבית לרכישת נכס אחר להשקעה.

לדוגמה, אם אתה רוצה לעבור למדינה אחרת ולקחת איתך את ההשקעה שלך בנכס להשכרה, אתה יכול למכור את הבית, לקנות בית אחר בעיר החדשה שלך ולהשתמש בבורסת 1031 כדי לדחות את המסים.

זכור שזו דחייה, לא פטור. תצטרך לשלם את מס רווחי הון בעת ​​מכירת הנכס להשכרה שלך בעתיד. 

ישנם כללים מרובים המעורבים ב- 1031 Exchange. ודא שיש לך מתווך או יועץ מס מהימן כדי לוודא שהרכישה הבאה שלך מתאימה.  

שקול להעסיק את ההשכרה לפני המכירה

ישנן דרכים אחרות להימנע מתשלום מס רווחי הון לחלוטין. לדוגמה, אם אינכם ממהרים למכור את הנכס המושכר שלכם, תוכלו לגור בו כמקום המגורים העיקרי שלכם. ה מס הכנסה מציע פטורים ממס על מכירות בתים שהיו מאוכלסים על ידי הבעלים לפחות שנתיים מתוך חמש השנים האחרונות. אם הנכס אינו מאוכלס כעת, תוכל לעבור לגור בו, להפוך אותו למגורי הקבע שלך, ולאחר מכן למכור את הבית תוך שנתיים.

תצטרך להוכיח שהבית הזה הוא מקום המגורים הראשי שלך. זה בדרך כלל אומר לשנות את רישיון הנהיגה שלך ומסמכים אחרים כדי לשקף את המהלך. 

הפטור הזה נועד להגן על בעלי בתים שרוצים לעבור דירה. מוכר הבית הממוצע לא צריך לדאוג לגבי רווחי הון מכיוון שהם לא מוכרים נכס להשכרה להשקעה.  

3. ניהול מוסרי של הסכמי שכירות לשוכרים

אחד הדיונים השכיחים ביותר על מכירת נכס להשכרה מתמקד בשוכרים. הדבר הראשון שצריך לעשות הוא להחליט אם אתם מתכננים למכור את הבית עם שוכרים או לחכות שהשוכרים הנוכחיים שלכם יעזבו.

כאשר הדיירים הקיימים שלך ילמדו שאתה מוכר את הבית, הם עשויים לדאוג לגבי הסכם השכירות שלהם. הם רוצים לדעת שהם לא יפונו ברגע שהקונה החדש ישתלט.

אמנם אינך יכול להבטיח שהדיירים שלך יטופלו, אבל אתה יכול להכין אותם למעבר אפשרי. הנה כמה שיטות עבודה מומלצות שכדאי לבצע אם אתה מתכנן למכור את הבית עם שוכרים: 

• עיין בחוקי הדיירים המקומיים שלך. דע כמה הודעה אתה צריך לתת ואיזה זכויות יש לדיירים שלך במדינה או בעיר שלך. 
• תן לדיירים בנכסים להשכרה שלך הודעה על כוונתך למכור. למדינה שלך אולי יש הנחיות ספציפיות לכך, אבל ככל שתיתן יותר הודעה כך ייטב. 
• תן הודעה מוקדמת של 24 שעות בכל פעם שאתה צריך לגשת לנכס. זה כולל כניסה לבית כדי לבצע תיקונים או תזמון הופעות. 
• היו זמינים לענות על שאלות מהדיירים שלכם ולספק עדכונים לגבי תהליך מכירת הבית בתדירות גבוהה ככל האפשר. 

הבעיה הגדולה ביותר תתעורר אם מישהו יקנה את הבית כדי להשתמש בו כבית מגורים ראשוני. בעוד שמשקיע אחר עשוי להשתלט על חוזה השכירות הפעיל עם התאמות קלות או הפרעה לדיירים שלך, קונה שרוצה לגור בבית מספק יותר סיבוכים.

אתה והקונה תצטרכו להחליט מי אחראי לדאוג שהדיירים יעזבו את דירה, וזה יהיה תלוי במועד הסגירה, הסכם השכירות הנוכחי, ונכונותו של הקונה.

הפוך דיירים אמינים לנקודת מכירה

אם אתם משווקים נכס מאוכלס בשוכר למשקיעים אחרים, הדגישו את השוכרים האמינים שלכם כנקודת מכירה. אתה יכול לדבר על אורך החיים של הדיירים במקום ולהציג היסטוריית תשלומים בזמן.

זה פונה למשקיעי נדל"ן מכיוון שהם יכולים להשתלט מיד על הנכס ולגבות הכנסות משכירות מהשוכרים. לא יהיו פערים שבהם הם צריכים לשפץ את החלל או לנסות למצוא שוכרים חדשים. 

השוכרים שלך עשויים גם להעריך שאתה מוכר את ביתך למשקיע אחר שישאיר אותם במקום. מכירת הבית עלולה לא לשבש אותם כלל.

קרא חוקים מקומיים אם אתה מסיים הסכמי שכירות

אם אתה רוצה למכור בית פנוי להשכרה, דע את החוקיות של לבקש מהשוכרים שלך לצאת. קריאת החוקים המקומיים יכולה להגן עליך וגם על השוכרים שלך. אתה אפילו יכול לחלוק את החוקים האלה עם האנשים שנמצאים כעת בבית שלך כדי שהם ידעו שאתה פועל בצורה אתית והוגנת.

ראשית, תסתכל על המחזור המינימלי. זה אולי הכי קל לתת לחוזה השכירות לפוג באופן טבעי לפני שאתה מוכר את הבית. בתוך כמה חודשים, השוכרים שלך יכולים לצאת מהדירה מכיוון שהם קיבלו הודעה רחבה שלא תחדש את חוזה השכירות שלהם.

לאחר מכן, בדוק אם יש סעיף סיום מוקדם. בדוק אם אתה חייב לשוכר שלך כסף עבור ביטול חוזה השכירות כאשר הסיבה אינה אשמתו. אם הבית במצב טוב, הם צריכים לפחות לקבל בחזרה את הפיקדון. 

קבע יום אחרון לאיסוף שכר דירה ויום ליציאת הדיירים שלך. אם אינכם בטוחים אם זה ניתן לאכיפה, התייעצו עם עורך דין מקרקעין. הם יכולים לעזור לך לעקוב אחר הליך הוגן המחייב את הדיירים שלך מבחינה משפטית.

מטבע הדברים, זה לא עניין עם שוכרים מחודש לחודש. אתה יכול להודיע ​​להם שלא תחדש את חוזה השכירות שלהם בחודש הבא ולבקש מהם לצאת. הסכמי שכירות מסובכים יותר עבור חוזי שכירות ארוכי טווח, כמו טווחים של שישה ושנים עשר חודשים.

4. תעדוף תיקונים ושדרוגים

זה עשוי לקחת כמה חודשים להכין את הבית שלך למכירה, מה שנותן לדיירים שלך זמן למצוא מקום חדש - במיוחד אם חוזה השכירות שלהם מסתיים. ה בעל בית ממוצע מוציא $5,400 על שדרוגי הבית לפני שמוציאים את הנכס שלהם לשוק. זה בדרך כלל כרוך בעלויות גינון, תיקונים ושדרוגים כדי להפוך את הנכס למבוקש יותר. 

זהה את התיקונים והשיפורים הדרושים בנכס המושכר כדי להפוך אותו למושך את הקונים. שוב, החלטות אלו עשויות להיות מושפעות מהדיירים שלך. אולי תחליטו להחליף את השטיח ולצבוע מחדש את הקירות אבל תצטרכו לחכות עד שהשוכרים הנוכחיים שלכם יעזבו.

כמו כן, קחו בחשבון את ההחזר על ההשקעה שמגיע עם תיקונים אלו. החלפת דלת המוסך עשויה להיות בעלת החזר ROI גבוה יותר מאשר החלפת ריצוף ישן ומיושן. דלת כניסה חדשה יכולה ליצור רושם ראשוני טוב שיש לו השפעה גדולה יותר מאשר יחידות כביסה חדשות. אתה לא רוצה להוציא כסף על שדרוגים שלא מצליחים להעלות את ערך הבית שלך. 

ביצוע תיקונים אלה יכול להעלות את ערך הנכס שלך ולהפוך את הבית למבוקש יותר, ולהגדיל את הסיכוי שהוא יימכר במהירות. עם זאת, יש סיבה נוספת להתמקד בתיקונים בעת מכירת נכס להשכרה: מיסי רווח הון.

אתה יכול לנכות את התיקונים שאתה מבצע בבית כעלויות חיוניות שמקטינות את הרווחים הכוללים שלך. אם אתה מוציא $10,000 כדי להכין את הבית שלך למכירה, אתה יכול לנכות את הסכום הזה ברגע שחשבון המס שלך מגיע.

5. לפתח אסטרטגיית תמחור ריאלית ותחרותית

כאשר אתה נפגש עם סוכן הנדל"ן שלך, פתח אסטרטגיית תמחור עבור הבית. המתווך שלך צריך לספק א ניתוח שיווקי השוואתי (CMA) השואב מידע מנכסים דומים באזור שלך. הסוכן שלך יבדוק בתים בגודל דומה, באותו אזור, שנמכרו בתקופה האחרונה. זה יכול לעזור להם לאמוד עבור מה הבית שלך צריך למכור. 

כל בית הוא ייחודי, מה שאומר שהמחיר של הבית שלך עשוי להיות גבוה או נמוך יותר מאשר אחרים באזור. אם יש לו שירותים כמו בריכה או מוסך סגור, המחיר עולה. עם זאת, אם הבית שחוק וזקוק לשדרוגים רציניים, מחיר המכירה המשוער יירד. 

אתה יכול גם להגדיר את מחיר המכירה בהתאם לצרכים הספציפיים שלך. חלק מהמוכרים ירשמו נכסים במחירים נמוכים יותר אם הם רוצים לעבור דירה במהירות. אסטרטגיה זו מושכת יותר קונים והבעלים יכולים לבחור את ההצעות המספקות את האפשרויות הטובות ביותר - בדרך כלל הצעות במזומן המציעות תאריכי סגירה נוחים.

עם זאת, סוכן נדל"ן מנוסה יכול לעזור לך לקבל את מלוא הערך של הנכס שלך תוך שהוא עוזר לך להתקדם בצוות שלך. הם יכולים לפנות לבעלי נכסים להשכרה באזור כדי לראות אם הם מעוניינים להגדיל את תיקי ההשקעות שלהם.

6. שיווק יעיל של הנכס המושכר שלך

מכירת נכס להשכרה יכולה להיות מסובכת יותר מאשר בית בבעלותו. זה נכון במיוחד אם יש לך דייר קיים או שאתה רוצה למכור יחידת דיור רב משפחתית. החלט אם אתה רוצה לשווק את הנכס שלך לכל קונה - או משקיע או צייד בתים - או אם אתה רוצה לפנות למשקיעי נדל"ן. זה יקבע כיצד תקדם את הבית שלך. 

אם אתה רוצה למכור למשקיע נדל"ן אחר, שקול להקים בית פתוח. התריעו בפני הדיירים שלכם על המצב ושלמו עבור ניקיון עמוק של הנכס. אירוע זה יכול להביא מספר קונים פוטנציאליים שאולי ירצו לקנות את הנכס הדופלקס או המשפחתי להשכרה.

מצא מתווך עם ניסיון במכירות נכסים להשכרה 

בין אם בבעלותך בית יחיד להשכרה או מספר נכסים להשקעה באזור, אתה יכול בקלות למכור את הנכס הזה כשאתה מוכן. הצעד הראשון הוא לשכור מתווך שאפשר לסמוך עליו.

על ידי שכירת סוכן שמבין בארנונה, הסכמי שכירות ושוק השכירות, תוכל למכור במהירות ובחוק את הנכס להשקעה שלך. הם יכולים לתמחר ולשווק ביעילות את הבית שלך כדי למשוך את הקונים הנכונים. 

כדי למצוא את סוכן הנדל"ן הזה, פנה לאנשי המקצוע של FastExpert. אתה יכול להסתכל בפרופילים של מתווכים כדי ללמוד על סוכנים שונים ולשכור את הטוב ביותר שיתמוך בך לאורך כל התהליך.

מצא מתווכים שמכירים את השוק המקומי שלך ומוכנים לעזור לך למכור את הבית שלך. נסה את FastExpert היום.

• הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. העצים את עצמך. גישה כאן.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
• PlatoESG. פחמן, קלינטק, אנרגיה, סביבה, שמש, ניהול פסולת. גישה כאן.
• PlatoHealth. מודיעין ביוטכנולוגיה וניסויים קליניים. גישה כאן.
• מקור: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/