כיצד למצוא את ערך הבית שלך לאחר תיקון

לחץ כאן כדי לעיין בספריית סוכני הנדל"ן שלנו וליצור קשר עם סוכנים מובילים באזור שלך!

ARV מייצג "ערך לאחר תיקון", שהוא הערך המוערך של נכס לאחר שיפוץ. ההערכה היא ניחוש מושכל שנחקר היטב לגבי כמה שווה בית לאחר שיפוצים ותיקונים.

נתון מכריע זה יכול לעזור לחשב האם רכישת דירה שווה את זה מבחינה כלכלית. כמו כן, כמה לשפץ בית, ובאיזה מחיר מקסימלי יש לרכוש את הבית כדי לאפשר מקום לרווחים ולעלויות בלתי צפויות.

מה המשמעות של ערך לאחר תיקון או ARV?

מה המשמעות של ARV? ה הגדרה פשוטה של ​​ARV הוא הערך המשוער של בית לאחר תיקונים. הערך הוא המחיר הצפוי - בניגוד לערך הנוכחי של הבית - שעבורו בית עשוי להימכר. זה מביא בחשבון מכירות דומות (קומפס) לאחר שמצבו הנוכחי שודרג ותוקן.

ARV משמש על ידי:

• משקיעי נדל"ן
• כפכפי בית
• המלווים
• רוכשי דירות פוטנציאליים

המשמעות של ARV נדל"ן קובעת אם שווה לקנות בית במחיר מסוים, כאשר בוחנים את עלות התיקונים ואת עלות הנדל"ן המקומית. הערך האמיתי של כל נכס מתממש לאחר ביצוע מכירה. אז המידע הטוב ביותר עבור איזה סכום דולר עשוי נכס מסוים למכור הוא להסתכל על בתים בקרבת מקום שנמכרו לאחרונה.

ניתן למצוא את הקומפוזיציות על ידי חיפוש בשירות רישום מרובות (MLS). שמאים וסוכני נדל"ן יכולים להסתכל על MLS כדי לראות בתים שנמכרו לאחרונה באותו אזור כמו הנכס המדובר. הם מקפידים להשוות בין בתים דומים או יהיו דומים, במקרה של בית שעדיין לא עבר שיפוץ.

מכירות של בתים במבנה, גיל וסגנון דומים ומספרים דומים של חדרי שינה, חדרי אמבטיה ושטחים מרובעים מושוות כדי לקבל מחיר מכירה ממוצע. סוכנים יבדקו מכירות בתים דומות במהלך 90 הימים האחרונים כדי לקבל תמונת מצב עדכנית של השוק.

ערך לאחר תיקון לעומת ערך לאחר שיפוץ לעומת ARV

בעוד שקיימים הבדלים קלים במונחים 'תיקון' ו'שיפוץ', הם משמשים לרוב לסירוגין לגבי ARV. מבחינה טכנית, שיפוצים כוללים תיקונים אך כוללים גם שדרוגים ועדכונים.

תיקונים, למהדרין, מתקנים אזורים שבורים. לדוגמה, אם הגג דולף, יהיה צורך לתקן אותו. עם זאת, ערך לאחר תיקון ואחרי שיפוץ מתייחס בדרך כלל לאותו מונח ARV.

העדכונים של הבית עשויים לכלול רענון הצבע, הסרת אסתטיקה ישנה ומיושנת, וכן שיפוץ מטבחים ו חדרי אמבטיה עם ריצוף ואביזרים ישנים. לדוגמה, מטבח עם מכשירי חשמל ישנים וגופי תאורה מיושנים לא בהכרח זקוק לתיקון, אבל הוא יכול להשתמש בעדכון כדי לכלול מכשירי חשמל וגופים מודרניים יותר.

כיצד לחשב ערך לאחר תיקון

חישוב מדויק של ARV מצריך ידיעת מספר מספרים. תצטרך את הדברים הבאים:

• אומדן עלויות השיפוצים
• הערך שיוסיפו השיפוצים
• או הערך הנוכחי של הבית או המחיר הצפוי על סמך מכירות דומות

הדרך להסתכל על ARV עשויה להיות תלויה בשאלה אם אתה הבעלים של הבית כרגע וצריך לבצע תיקונים או אם אתה שוקל לקנות בית לשיפוץ. אם אתה הבעלים של הבית, אתה יכול להעריך אותו כדי למצוא את הערך הנוכחי. לאחר מכן, תוכל להוסיף את הערך של השיפוצים כדי לקבל את ה-ARV:

ARV = ערך נוכחי + ערך שיפוצים

ניתן למצוא גם את הערך הנוכחי של הבית וגם את שווי השיפוצים על ידי עבודה עם שמאי. שמאים יתנו לכם את הערך הנוכחי ויפרטו כיצד הם קבעו אותו. 

לדוגמה, שמאי עשוי להעריך כי החלפת גג ישן היא בעלת שווי של 5,000$. זה אומר לך שהערך של תיקון הגג הוא $5,000. זה לא אומר בהכרח שעלות השיפוץ תהיה 5,000$, אלא שערך השיפוץ הזה יעלה את הערך הכולל של הבית ב-5,000$. התיקון בפועל עשוי לעלות יותר או פחות מסכום זה של 5,000 $.

>> תשובות הסוכן: מה אני יכול לעשות אם אני לא מסכים עם הערכת הבית?

לחילופין, ייתכן שאתה משקיע או סנפיר המעוניין לרכוש בית שזקוק לשיפוץ. לזה חישוב ARV, אתה צריך לדעת את ההרכבים ואת גודל השטח של הנכס:

ARV = מחיר ממוצע של מטר מרובע של נכסים דומים × השטח של הנכס

איך ARV עובד

הרעיון של ARV הוא פשוט. זה הערך של בית לאחר תיקונים. זה חיוני לקבל ARV מדויק, או שאתה עלול בסופו של דבר למכור את הבית המשופץ שלך בפחות ממה שתכננת, ולהשאיר פחות רווח.

חישוב ה-ARV הנכון עשוי לדרוש שכירת שמאי או שימוש במומחיות של סוכן נדל"ן שמכיר את השוק המקומי ומסוגל להסתכל על ה-MLS כדי ראה את הקומפוזיציות המקומיות.

הערכת ערך השיפוצים

הערכת הערך של שיפוצים יכולה להיות היבט מסובך אך חשוב בבירור כיצד לקבוע ARV. יכול להיות קשה להעריך את עלויות השיפוץ כאשר עלויות החומרים והעבודה משתנות או אפילו, כפי שראינו לאחרונה, לעלות בהתמדה. לכן ייתכן שיהיה עליך לנחש בצורה הטובה ביותר עד כמה שיפוץ מסוים יעלה את הערך הנוכחי של בית בהתבסס על שוק הנדל"ן המקומי.

ניתן לבצע הרבה סוגים שונים של שיפוצים בבית. בתים יכולים להזדקק ל:

• תיקונים או החלפות גגות
• תוספות מדה מרובע
• מטבחים ושירותים חדשים
• מכשירי חשמל מודרניים
• תיקונים מבניים כמו תיקון יסודות
• עדכוני צבע וקוסמטיקה

אלו הן רק כמה דוגמאות לשיפוצים פוטנציאליים, כולן תלויות בנכס המסוים וברמת הפגיעה שלו. 

עד כמה שיפוצים מעלים את ערך הבית? התשובה לשאלה זו תהיה תלויה בשיפוץ הספציפי ובשוק הנדל"ן המקומי. 

עלות השיפוצים לא תוחזר במלואה, אך חלק מהשיפוצים ניתן להחזיר על ידי מעל% 90, כגון התקנת דלת מוסך חדשה.

שיפוצים מסוימים עשויים להביא פחות תמורה מאחרים ואף עלולים לפגוע בערך הבית. יש כמה תיקונים ושיפוצים שאולי לא כדאי לעשות, בין אם הם יקרים מדי ללא סיכוי להחזר על ההשקעה (ROI) או יותר מדי מאמץ ללא הרבה תועלת - אם בכלל.

עליך להביא בחשבון את היכולת לבצע את השיפוצים במחיר טוב כדי להעריך את החזר ה-ROI שלך. אחרת, התיקונים עלולים להיות יקרים מאוד אם תרצו שהשיפוצים וההשקעה הכוללת שלכם בבית ישתלמו. זו אחת הסיבות לכך שהמשקיעים והסנפירים משתמשים בכלל ה-70%.

חוק 70%

משקיעים, מלווים וסנפירים בדרך כלל אוהבים להשתמש ב כלל 70% בעת השקעה, הלוואת כסף או רכישת בית שזקוק לשיפוץ מקיף. כלל ה-70% אומר שתציעו הצעה ל-ARV כפול 70% (0.70) פחות עלויות התיקון הצפויות.

לדוגמה, ה-ARV של בית הוא $100,000, והתיקונים הצפויים יעלו $20,000. בדוגמה זו, אתה מכפיל את ה-ARV ב-0.70 ומקבל 70,000 $:

$100,000×0.70 = $70,000

לאחר מכן, תפחית את עלויות התיקון הצפויות ממספר זה כדי לקבל 50,000 דולר, שאמור להיות הגבוה ביותר שתציע עבור נכס מסוים זה:

$70,000-$20,000 = $50,000

זה בהנחה שאתה משתמש בכלל 70%, שתנאי השוק לא תמיד תומכים בו.

כלל זה מבטיח אזור חיץ שיכול לעמוד בעלות שיפוץ גבוהה באופן בלתי צפוי או הערכה נמוכה או מחיר רכישה נמוך בעת מכירת הבית.

>> תשובות הסוכן: ההשפעות של הסבת מוסך לחדר בוץ?

כלל 70% מאפשר למשקיעים להביא בחשבון את הרווח שהם רוצים להרוויח מההשקעה תוך כיסוי עלויות סגירה והוצאות בלתי צפויות או מחיר מכירה נמוך בסופו של דבר לאחר שהם לשפץ את הבית ולהוציא אותו לשוק.

כלל זה משמש גם בנקים ו מלווים כספיים קשים שמלווים כסף לסנפירים לרכישה ושיפוץ של נכס. הם לא יכולים להלוות כסף עבור הרכישה אם לא ניתן לקנות את הנכס תמורת 70% מה-ARV או פחות.

לווה יכול לקבוע כמה הוא יוכל ללוות עבור הלוואת שיפוץ או בנייה על ידי חישוב ה-ARV והכפלת המספר הזה ב-70%.

כמה דוגמאות: ערכי שיפוץ הבית לפני ואחרי

הסעיפים לעיל פירטו כיצד פועלת ARV, הערכת שווי השיפוצים ושימוש בחוק ה-70% כדי להגביל את ההצעה או ההצעה הפוטנציאלית על הנכס. ניתן לשים את הפרטים הללו בפרספקטיבה, כפי שמוצג בדוגמאות ההיפותטיות הבאות.

דוגמה ראשונה

בית שזקוק לעבודה רבה עשוי להיות רשום בשוק. מכיוון שהוא זקוק לתיקונים נרחבים, הבית נרשם ב-180,000 דולר, וזה נמוך יותר ממה שהבתים בשכונה נמכרו עבורו. זה הערך לפני שיפוצים.

אם אתה או הסוכן שלך מסתכלים על החברות המקומיות ומגלים שבתים דומים במצב טוב נמכרים בסביבות $300,000, אז המספר הזה הוא ה-ARV.

אם תשתמש בכלל 70%, תכפיל את ה-ARV ב-70% ותקבל 210,000$:

$300,000×0.7=$210,000

השלב הבא הוא לחשב במדויק את סך עלויות השיפוץ הצפויות. בית זה עשוי להזדקק לגג חדש, שיעלה 10,000 דולר, ומטבח חדש, שעלותו מוערכת ב-20,000 דולר. סך התיקונים מוערך בעלות של 30,000 דולר.

קבעתם שתזדקקו ל-$30,000 עבור תיקונים, אז תפחיתו את זה מ-70% מה-ARV:

$210,000-$30,000=$180,000

בדוגמה זו, מחיר המחירון מתאים לכסף כאשר משתמשים בכלל 70%, והמוכר עשוי לקבל הצעה עבור המחיר המבוקש.

דוגמה שנייה

בדוגמה אחרת, בית שניזוק קשות עשוי להיות רשום בשכונה דומה תמורת 250,000 דולר. המחירים הם בערך $300,000, מה שהופך את המספר הזה ל-ARV. עלות השיפוצים מוערכת ב-100,000 דולר. באמצעות כלל 70%, תקבל 210,000 $:

$300,000×0.7=$210,000

לאחר הפחתת עלויות התיקון, נותרו לכם 110,000 דולר, שהם הגבוהים ביותר שתציעו בבית המסוים הזה:

$210,000-$100,000=$110,000

כאשר הגבוה ביותר שאתה רוצה להציע נמוך מהמחיר המבוקש, תצטרך לנהל משא ומתן כדי לגרום לקונה לקבל הצעה נמוכה יותר, או אולי תרצה להעביר את הנכס הלאה.

דברים שכדאי לזכור בעת חישוב ARV

שקול כמה נקודות מפתח לגבי אופן קביעת ARV בכל הנוגע למציאת, תיקון ומכירה של נכס משופץ:

• הידיעה כיצד לחשב ARV מסתכמת בהבנת ההתאמה של הנכס.
• אם אתה יכול להבין במדויק כיצד להעריך שיפוץ בית, ייתכן שיש לך סיכוי גבוה יותר להישאר מתחת לתקציב.
• כלל ה-70% עשוי לעבוד רק לפעמים בשווקים מסוימים, כך שייתכן שתצטרך להתאים את ההצעה שלך כדי לקבל את הנכס.
• ARV הוא רק אומדן עדכני, שכן ערך הבית עשוי להשתנות עד למכירתו.
• הערכת יתר של ה-ARV יכולה לגרום לפחות מקום לטעויות בעת שיפוץ והורדת שולי הרווח.
• חלק מהשיפוצים עלולים לעלות ביוקר, וחלקם עלולים לפגוע בערך הבית.

מחשבות אחרונות על ARV

חישוב ARV של נכס יכול לעזור לך להחליט על רכישת בית שזקוק לתיקון מקיף. אם הבית מוזל במידה ניכרת ואתם יודעים את העלויות המשוערות של התיקונים הדרושים, כדאי להציע הצעה של 70% מה-ARV המשוער של הבית. כך, אתה יכול להיות בטוח שיהיה מספיק מקום לעלויות בלתי צפויות כמו גם לרווח כשאתה מוכר את הבית.

הגורמים הקריטיים שאתה צריך לדעת הם:

• מכירות מקומיות דומות
• היקף הנזק ומה צריך לתקן
• אומדן עלויות התיקונים ושווי השיפוצים

הכרת ה-ARV היא רק אחד מהיבטים רבים של השקעות נדל"ן והיפוך בתים. בין אם אתה משקיע, סנפיר או בעל בית, תצטרך פלטפורמה פשוטה למצוא את הסוכנים הטובים ביותר שיסייעו לך בחישוב ה-ARV של נכסים פוטנציאליים ובסופו של דבר יעזרו לך למכור את הבית המשופץ שלך.

אתה יכול במהירות למצוא את סוכני הנדל"ן המקומיים הטובים ביותר ב-FastExpert כדי לעזור לך במכירת הבית שלך - ולעזור לך לקבל את התמורה הגדולה ביותר עבור מאמצי השיפוץ הנרחבים שלך.

• הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
• מקור: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/