תנופת המחירים המהירה שחוו שווקי דיור רבים במהלך המגיפה היא מאט, וכלכלנים רבים מצפים א תיקון שוק הדיור. החדשות הטובות הן ששוק הדיור לא צפוי לקרוס. החדשות הרעות הן ששוק הדיור נכנס לעידן חדש שלא צפוי להועיל לאף אחד ספציפי.
בתים הרשומים ב-2023 מאי להישאר בשוק זמן רב יותר, וייתכן שהמוכרים לא יממשו את אותם הרווחים שהיו יכולים לקבל לפני שישה חודשים. בינתיים, גם אם קונים יכולים להשיג מחיר נמוך יותר על דירה בשווקים מסוימים, הריבית הגבוהה פוגעת בעלות הנגישות. סוכנים הם כבר כואב מההאטה בפעילות המכירה, והמשקיעים יצטרכו להסתגל לתנאים חדשים שהופכים חלק מאסטרטגיות ההשקעה לבלתי מעשיות. אף אחד לא מנצח. עם זאת, כולם יכולים להיות מודעים לתחזיות הדיור ולהתאים את התוכניות שלהם כדי ללכוד את התוצאות הטובות ביותר האפשריות במצב קשה.
ההשפעה על המוכרים
השוק כבר משתנה
המוכרים עשויים להיות מודעים לכך שהרישום כעת פירושו תהליך ארוך יותר ותשלומי משכנתא גבוהים יותר על בית חדש, אך אנשים עדיין צריכים לעבור דירה. מְלַאי החלה לעלות, מה שמוביל לפחות תחרות, אם כי המלאי עדיין מצומצם ביחס לרמות שלפני המגפה. גם יחס מחיר המכירה למחירון יורד - חלפו הימים של ריבוי הצעות לעיל. והמספר החציוני של הימים שהבית שוהה בשוק היה עולה מאז יוני. בעוד שהטרנדים בשווקים בודדים משתנים, רבים עוברים לתחום ידיו של הקונה.
המוכרים עדיין מוכנים להרוויח רווחים
מחירי הדירות הקיימים זינקו במהלך המגיפה. בין דצמבר 2019 ליוני 2022, מחירי הדירות עלה 45%, הזינוק הגדול ביותר מאז פותח מדד מחירי הדירות הלאומי בארה"ב. השווקים שראו את העליות המהירות ביותר הם להאט הכי מהר, אבל אפילו תחזיות הדיור הקשות ביותר מנבאות ירידה של עד% 30 בשווקים המוערכים ביותר - לא מספיק כדי למחוק את רווחי המניות שחוו רוב בעלי הבתים, אם כי אנשים מסוימים עלולים להפסיד כסף בתזמון גרוע.
חלק מהמשפחות עלולות להרוויח עד מיליון דולר ברווחי הון ללא מס אם יעבור חוק More Homes on the Market, שאותו איגוד המתווכים הלאומי יאשר. החקיקה תכפיל את הסף להחרגת רווחי הון, שעומד כעת על 1 דולר עבור רווקים ו-250,000 דולר עבור זוגות נשואים. החוק עשוי לעודד בעלי בתים שהיססו בעבר לצמצם, אומר ה-NAR.
אבל זו תקופה קשה עבור משפחות גדלות לעבור לבית גדול יותר. מוכרים שקנו את בתיהם בתקופת תנופת רכישת הדירות, כשהריביות היו נמוכות, עלולים לעמוד בפני תשלומי משכנתא בלתי סבירים אם ינסו להחליק. התשלום החודשי על משכנתא קבועה ל-30 שנה עבור א בית במחיר חציוני יותר מהכפיל את עצמו מאז הרבעון השני של 2020, בהתבסס על שיעורי משכנתא חדשים ומחירים גבוהים.
תזמון הוא הכל
יש מגוון של חברות, כולל מורגן סטנלי, מודי'ס אנליטיקס ו-Capital Economics תיקנו את תחזיות הדיור שלהם לשנת 2023 לחזות ירידות תלולות אפילו יותר ממה שהעריכו במקור. המומחים האופטימיים ביותר מצפים רק לעלייה מתונה במחירים - לדוגמה, הכלכלן הראשי של NAR לורנס יון אומר שהמחירים יכולים עלייה של 1% בכל השווקים בשנה הבאה. העיתוי של ירידת המחירים והתאוששות בשוק הדיור עדיין בלתי צפוי. עם זאת, זה יכול לעשות את ההבדל בין רווחים זעומים לרווחי הון עצומים למוכרים.
מכירה כעת פירושה להתמודד עם תשלומים פחות נוחים על בית חדש. אבל המתנה עד סוף 2023 עלולה להשאיר את המוכרים במצב גרוע יותר - הריבית על המשכנתאות עשויה להישאר גבוה, בעוד שמחירי הדיור עלולים לרדת. להחזיק מעמד עד סוף 2025 או 2026 היא כנראה האפשרות הטובה ביותר, במיוחד עבור מוכרים עם משכנתאות בריבית קבועה, מכיוון שרוב המומחים מצפים שהשוק יתאושש עד אז. אבל לא לכולם תהיה אפשרות לחכות.
ההשפעה על הקונים
לחץ סבירות בשוק של היום
רוכשי דירות פוטנציאליים מתמודדים עם מספר אתגרים בשוק של היום. הודות לאינפלציה, ההכנסות נמתחות. מחירים במכולת ושכירות שצפויים להמשיך כך לטפס עד 2023 מקשים על אנשים לחסוך. הבית במחיר החציוני, שעומד כעת על 454,900 דולר, הפך מחוץ להישג יד משקי בית עם הכנסה חציונית. שיעורי המשכנתאות ירדו מעט, אך לא צפויים לרדת עוד יותר ועשויים אף לעלות מכיוון שהמאבק של הפד לבלימת האינפלציה נמשך. בשיעורים הנוכחיים, תשלומי המשכנתא על בית במחיר חציוני יאכלו 38% מהרווחים החודשיים של משק בית עם הכנסה חציונית.
תיקון דיור יכול לספק הקלה מוגבלת
אם המחירים יורדים כפי שכלכלנים רבים מצפים, ייתכן שהקונים יוכלו להשיג עסקאות טובות יותר ב-2023 או 2024 ולממש עליות הערכה ב-2025 או 2026. אבל התחזיות אינן מדויקות, ומומחים חלוקים בדעתם מתי המחירים יגיעו לתחתית. וקשה לקבוע מתי שיעורי המשכנתא יורדים. האינפלציה הייתה עקשנית למאמצי הפד.
אפילו עם הקלה מתונה במחיר, סבירות תישאר בעיה עבור רוכשי דירות פוטנציאליים. כדי שתשלומי המשכנתא יחזרו ל-18% מההכנסה של משק הבית, מה שהיה אופייני לרוכשי דירות בעבר, המחירים יצטרכו לרדת ב-39%, וושינגטון פוסט דיווחים. זה תיקון מחיר גדול יותר ממה שמישהו מצפה.
אסטרטגיות מימון מתפתחות
בשנת 2021, הגשת בקשה למשכנתא מסורתית בריבית קבועה ל-30 שנה הייתה פשוטה. קונים יכולים ליהנות מתעריפים נמוכים היסטורית. כעת, משכנתא מסורתית פירושה להינעל על ריבית גבוהה יותר. כעת, כשהקונים סומכים על מימון מחדש ברגע שהריבית יורדת, הם נוקטים באסטרטגיות מימון שאולי נחשבו למסוכנות מדי בעבר.
לדוגמה, משכנתאות בריבית מתכווננת הן הופכים פופולריים יותר, למרות שהם מגיעים עם תשלומים חודשיים בלתי צפויים לאחר סיום תקופת התעריף הקבוע. חוסר הוודאות הזה אולי הרתיע את מבקשי המשכנתאות בעבר, אבל ARMs השלימו 12.8% מהבקשות להלוואות לדיור נכון לשבוע השני של אוקטובר, עלייה מ-3.1% בלבד בתחילת השנה. שיעורי ה-ARM לא עלו כמו שיעורי המשכנתא הקבועים, מה שמאפשר לרוכשי דירות לגשת לתשלומי משכנתא חודשיים נמוכים יותר, לפחות בשלב הריבית הקבועה של ההלוואה.
ייתכנו גם הזדמנויות לקונים להשתמש באפשרויות מימון יצירתיות אחרות שאולי לא היו הגיוניות או שהיו זמינות בשוק אחר. לדוגמה, מוכרים עשויים להיות מוכנים להציע מימון לבעלים, שעשוי להיות נגיש יותר לקונים בעלי הכנסה נמוכה עם מקדמה נמוכה או לבעלי אשראי גרוע. עם מימון בעלים או מוכר, המוכר הופך למלווה, ומחזיק בשטר עד שהקונה שילם עבור הבית בריבית. מימון מוכר יכול להיות מסוכן מכיוון שהוא לא כפוף לאותן הגנות צרכניות כמו משכנתא מסורתית, אבל זה יכול לעתים קרובות לגרום לתנאים גמישים יותר ולחסכון בעלויות לאורך זמן.
ההשפעה על סוכנים
לא מספיק עסקים
בשנת 2021, נגמר 47 אמריקאים מיליון עזבו את עבודתם מרצונם. רבים הרגישו כלואים בפנים משרות בשכר נמוך ללא הזדמנויות קידום. זה נקרא כעת "ההתפטרות הגדולה", ולמרות שבדיקות גירוי במהלך המגיפה היו אולי גורם מניע לאנשים למצוא קריירות חדשות, כמה מומחים אומרים שהמגמה נמשכת כבר עשור. אנשים מחפשים דרכים טובות יותר לחיות ולהרוויח כסף בעבודות המספקות שכר טוב יותר וגמישות רבה יותר. מגמה זו התנגשה עם ביקוש גבוה בענף הדיור, מה שגרם ליותר אנשים להפוך לסוכני נדל"ן.
מספר סוכני הנדל"ן בארה"ב הגיע לשיא בשנת 2021, ועכשיו אין מספיק עסקים להסתובב. פעילות המכירה ירדה כמעט 30%. סוכנים הפכו משיחות טלפון רבות מדי מלקוחות פוטנציאליים לדפוק על דלתותיהם של בעלי בתים העומדים בפני עיקול, בתקווה לרכוש רישומים חדשים ולהרוויח עמלות.
מבדל ומתרחב כדי לשרוד
פיטורים נרחבים בענף הדיור וירידה בפעילות המכירה הביאו סוכני נדל"ן רבים לכך להמשיך בהמולות צדדיות עד להתאוששות פעילות המכירה. מי שמקווה להישאר במשחק יצטרכו להסתגל. יותר תחרות בין סוכנים דורשת אסטרטגיות שיווק אגרסיביות יותר, כולל שיווק במדיה חברתית. ייתכן שסוכני נדל"ן יצטרכו גם להרחיב את השטח או את נקודת המחיר שבהם הם עובדים או אפילו לעבור לשוק חדש לגמרי שבו יש יותר ביקוש. עבודת ייעוץ נדל"ן עשויה להיות אופציה עבור חלקם, בעוד שאחרים עם פחות ניסיון עשויים לנשור לחלוטין מהתעשייה. סוכנים יכולים גם לנצל את היתרונות שלנו תוכנית סוכנים מומלצת לקבלת לידים עקביים למשקיעים!
ההשפעה על המשקיעים
כסף שולט
שיעורי משכנתא גבוהים סוחטים את מרווחי עסקאות ההשקעה עבור משקיעים הנשענים על מימון. אם הריבית הייתה עדיין על 3.25%, משקיעים היו יכולים לקבל כמעט 40% יותר תזרים מזומנים על נכס להשכרה במחיר חציוני המשיג את כלל ה-1% - כזה שיכול לתפוס 1% ממחיר הרכישה בשכר דירה חודשי. שיעורי משכנתא גבוהים משאירים פחות מקום לבעיות פנויות, בעיות תחזוקה ודברים אחרים שיכולים להשתבש עם נכס להשקעה. אלא אם כן למשקיעים יש את הרזרבות לקנות נכסים במזומן, הם יסתכלו על פלח מצומצם יותר של נכסים שיכול להשיג את התשואה שהם מחפשים.
התזמון הנכון יכול למקסם את התשואה שלך
כמו בכל השקעה, עדיף לקנות נכס כשהמחירים בשפל ולמכור כשהמחירים גבוהים. ערכי הבתים בשנת 2023 אינם צפויים אך צפויים לרדת, ולהגיע לשפל ב-2024 או 2025. לפעמים, משקיעים יכולים להשתמש בציפייה למחירים נמוכים יותר לטובתם. עם ירידת התחרות בקונים, הבתים נשארים בשוק זמן רב יותר. זה כבר לא מופרך להציע מחיר נמוך מהמבוקש, במיוחד ב שווקים שבהם הורדות מחירים נפוצות.
עם זאת, אי הוודאות של ערכי הבתים העתידיים הופכת גם אסטרטגיות השקעה מסוימות למסוכנות. עסקת תיקון והיפוך מוצלחת דורשת שיפוץ מהיר. אבל שוק הנדל"ן כבר מאבד קיטור. משקיעים שרוכשים נכס מתקן כעת יכולים להסתכל על ערכי דירות נמוכים יותר כאשר הם מנסים למכור מחדש בעוד מספר חודשים.
בחירת האסטרטגיה הנכונה חשובה מתמיד
נדל"ן הוא עדיין השקעה מצוינת, אבל אסטרטגיות מסוימות הופכות פחות כדאיות. זה הופך להיות זול יותר להשכרה מאשר לקנות ברוב השווקים, מה שמקשה על המשקיעים לקבל תזרים מזומנים חיובי מהשכרה לטווח ארוך. בדיוק כפי שסוכנים צריכים להסתגל על ידי הסתכלות על שווקים אחרים, ייתכן שמשקיעים יצטרכו להמשיך בהשקעות למרחקים ארוכים אם הם מקווים ליציבות של שכירות לטווח ארוך.
בינתיים, שוק שכירות לטווח קצר הופך להיות רווי. בשנת 2021, הביקוש להשכרות ב-Airbnb היה גבוה, מה שעודד משקיעים להיכנס לשוק כמארחים. מספר ההשכרות הזמינות בפלטפורמה זינק 23.2% במהלך השנה שהסתיימה בספטמבר 2022. כעת, יש עודף עצום של נכסי Airbnb ביחס לביקוש הצרכני, מה שגורם לשיעורי התפוסה לרדת.
אבל א מספר עולה של נוודים דיגיטליים עלול ליצור ביקוש ל השכרות לטווח בינוני בשווקים מסוימים. עם שכירות לטווח בינוני, המשקיע מרהט את הנכס, משלם את השירותים ומשכיר את היחידה לחודש עד שישה חודשים בכל פעם. השכרה לטווח בינוני היא ה-Goldilocks של אסטרטגיות ההשקעה בנדל"ן - היא מציעה יציבות גדולה יותר מהשכרה לטווח קצר ופוטנציאל תזרים מזומנים גבוה יותר מאשר השכרה לטווח ארוך. עם זאת, זה עובד רק בשוק הנכון. אזור עירוני לוהט שהוא גם ביתם של מעסיקים שמשתמשים באנשי מקצוע מטיילים יספק ככל הנראה את מירב ההזדמנויות למשקיעים.
כולם חייבים להסתגל
כדי לקבל את התוצאות הטובות ביותר מעסקת הנדל"ן שלך, תצטרך לשים לב לשוק המשתנה ולהסתגל בהתאם. זה נכון לגבי קונים, מוכרים, סוכנים ומשקיעים. עם האסטרטגיה הנכונה וקצת סבלנות, כל אחד יכול להתמודד עם תיקון הדיור החזוי - אולי אפילו יהיו הזדמנויות להרוויח ממנו.
On The Market מוצג על ידי Fundrise
Fundrise מחולל מהפכה באופן שבו אתה משקיע בנדל"ן.
עם גישה ישירה להשקעות נדל"ן באיכות גבוהה, Fundrise מאפשרת לך לבנות, לנהל ולהגדיל תיק בלחיצת כפתור. בשילוב חדשנות עם מומחיות, Fundrise ממקסמת את פוטנציאל התשואה לטווח ארוך שלך והפכה במהרה לפלטפורמת השקעות הנדל"ן הישירה למשקיעים הגדולה באמריקה.
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/how-the-housing-correction-will-affect-everyone
- 000
- 2019
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- a
- יכול
- אודות
- גישה
- נגיש
- לפיכך
- להשיג
- לרכוש
- לרוחב
- לפעול
- פעילות
- להסתגל
- יתרון
- מחיר סביר
- סוֹכֵן
- סוכנים
- תוֹקפָּנִי
- Airbnb
- תעשיות
- מאפשר
- מאפשר
- כְּבָר
- למרות
- בין
- ניתוח
- ו
- כל אחד
- מריחה
- הערכה
- AREA
- זרוע
- סביב
- עמותה
- תשומת לב
- מחבר
- זמין
- רע
- מבוסס
- כי
- להיות
- הופך להיות
- התהוות
- להיות
- להלן
- תועלת
- הטוב ביותר
- מוטב
- בֵּין
- הגדול ביותר
- שחור
- בלומברג
- בום
- גבול
- תַחתִית
- קנה
- לִבנוֹת
- עסקים
- לַחְצָן
- לִקְנוֹת
- קונים
- נקרא
- שיחות
- הון
- ללכוד
- קריירות
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- גורם
- מסוים
- האתגרים
- משתנה
- בדיקות
- רֹאשׁ
- לקוחות
- CNBC
- שילוב
- איך
- עמלות
- תחרות
- תנאים
- עִקבִי
- ייעוץ
- צרכן
- להמשיך
- עלות
- חיסכון עלויות
- יכול
- קורס
- להתרסק
- לִיצוֹר
- יְצִירָתִי
- אשראי
- נוֹכְחִי
- קיצוצים
- ימים
- עסקה
- דילים
- עָשׂוֹר
- דֵצֶמבֶּר
- דרישה
- לקבוע
- מפותח
- הבדל
- אחר
- קשה
- דיגיטלי
- נורא
- דלתות
- לְהַכפִּיל
- הוכפל
- מטה
- ירידה
- נשמט
- טיפות
- בְּמַהֲלָך
- לזכות
- שכר
- לאכול
- כלכלה
- כלכלן
- כלכלנים
- מַאֲמָצִים
- מורם
- מעסיקים
- לעודד
- מעודד
- מסתיימת
- מסתיים
- מספיק
- זן
- לַחֲלוּטִין
- הון עצמי
- תקופה
- במיוחד
- אחוזה
- מוערך
- אֲפִילוּ
- כולם
- דוגמה
- לְהַרְחִיב
- הרחבת
- לצפות
- תוחלת
- צפוי
- מצפה
- ניסיון
- מנוסה
- מומחיות
- מומחים
- פָּנִים
- מול
- ליפול
- נפילה
- משפחות
- מעטים
- להלחם
- מְמַמֵן
- חברות
- קבוע
- גמישות
- גמיש
- תזרים
- עבור משקיעים
- פורבס
- החל מ-
- נוסף
- עתיד
- רווחים
- מִשְׂחָק
- לקבל
- מקבל
- Go
- טוב
- גדול
- יותר
- מַכּוֹלֶת
- לגדול
- גדל
- כאן
- מהסס
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- באיכות גבוהה
- גבוה יותר
- הסטורי
- מכה
- מחזיק
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- לקוות
- מקווה
- מאוזן
- חַם
- בית
- דיור
- שוק הדיור
- איך
- אולם
- HTML
- HTTPS
- עצום
- פְּגִיעָה
- חשוב
- in
- כולל
- הַכנָסָה
- להגדיל
- עליות
- מדד
- בנפרד
- אנשים
- תעשייה
- אינפלציה
- חדשנות
- אינטרס
- גובה הריבית
- שערי ריבית
- מלאי
- להשקיע
- השקעה
- השקעה
- השקעות
- משקיע
- משקיעים
- בעיות
- IT
- מקומות תעסוקה
- לקפוץ
- דופק
- גדול יותר
- הגדול ביותר
- מְאוּחָר
- חוק
- מוביל
- יציאה
- הוביל
- חֲקִיקָה
- מַשׁאִיל
- רמות
- LG
- סביר
- מוגבל
- ברשימה
- רישום
- רישומים
- לחיות
- להלוות
- נעול
- סֵמֶל
- לטווח ארוך
- עוד
- הסתכלות
- להפסיד
- לאבד
- נמוך
- שיעורים נמוכים
- עשוי
- תחזוקה
- לעשות
- לעשות כסף
- עושה
- עשייה
- לנהל
- רב
- שולי
- שוק
- שיווק
- שוק
- שוקי
- מסיבי
- max-width
- לְהַגדִיל
- מעלה
- אומר
- בינתיים
- מדיה
- יכול
- מִילִיוֹן
- כסף
- אחת לחודש
- חודשים
- מודי'ס אנליטיקס
- יותר
- מורגן
- מורגן סטנלי
- משכנתה
- משכנתאות
- רוב
- המהלך
- מספר
- לאומי
- כמעט
- בהכרח
- צורך
- חדש
- שוק חדש
- חדשות
- הבא
- מספר
- תפוסה
- אוֹקְטוֹבֶּר
- הַצָעָה
- המיוחדות שלנו
- ONE
- מתמשך
- דעות
- הזדמנויות
- אופטימי
- אפשרות
- אפשרויות
- להזמין
- בְּמָקוֹר
- אחר
- אחרים
- בעלים
- נפרע
- מגיפה
- מעברי
- עבר
- סבלנות
- תשלום
- תשלום
- תשלומים
- מדינה
- אֲנָשִׁים
- תקופה
- PEWRESEARCH
- שלב
- טלפון
- שיחות טלפון
- תוכניות
- פלטפורמה
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- נקודה
- עני
- תיק עבודות
- חיובי
- אפשרי
- פוטנציאל
- לחזות
- צפוי
- חזה
- התחזיות
- מוצג
- לחץ
- קוֹדֶם
- מחיר
- מחירים
- בעיה
- בעיות
- תהליך
- אנשי מקצוע
- להרוויח
- רווחים
- נכסים
- רכוש
- לספק
- לִרְכּוֹשׁ
- רובע
- מָהִיר
- מהירות
- מהיר
- ציון
- תעריפים
- יחס
- לְהַגִיעַ
- ממשי
- מקרקעין
- שוק הנדל"ן
- להבין
- ריבאונד
- התאוששות
- Redfin
- הקלה
- להשאר
- לשכור
- השכרות
- לייצג
- דורש
- עתודות
- התפטרות
- תוצאה
- לַחֲזוֹר
- מהפכה
- רייזן
- מְסוּכָּן
- חֶדֶר
- עגול
- אותו
- שמור
- חיסכון
- שְׁנִיָה
- רבע שני
- מחפשים
- קטע
- למכור
- סלרס
- מכירת
- תחושה
- סֶפּטֶמבֶּר
- כמה
- הסטה
- טווח קצר
- since
- יחיד
- ישיבה
- מצב
- שישה
- שישה חודשים
- האט
- חֶברָתִי
- מדיה חברתית
- כמה
- ספציפי
- יציבות
- לעמוד
- סטנלי
- התחלה
- להשאר
- קִיטוֹר
- עוד
- גירוי
- בדיקות גירויים
- חנות
- אסטרטגיות
- אִסטרָטֶגִיָה
- נושא
- מוצלח
- לקחת
- מונחים
- השמיים
- האזור
- עיר הבירה
- החוק
- שֶׁלָהֶם
- דברים
- סף
- דרך
- זמן
- תזמון
- ל
- של היום
- גַם
- לגעת
- סחר
- מסורתי
- עסקה
- נסיעה
- מְגַמָה
- מגמות
- נָכוֹן
- טיפוסי
- לָנוּ
- אי ודאות
- יחידה
- בלתי צפוי
- עירוני
- להשתמש
- כלי עזר
- ערכים
- מגוון
- בַּר חַיִים
- מרצון
- הַמתָנָה
- וושינגטון
- דרכים
- מזג אוויר
- webp
- שבוע
- אשר
- בזמן
- מי
- יצטרך
- מוכן
- ניצחונות
- לְלֹא
- תיק עבודות
- עובד
- היה
- כתוב
- טעות
- יאהו
- שנה
- זפירנט