בשנה האחרונה, לנדל"ן מסחרי יש היה ה האח הגדול המאכזב של נכסים להשכרה. כמו מחירי הדירות עלו, מחירי הנדל"ן המסחרי ירדו. כאשר ראשוני שיעורי משכנתא היו גבוהים, שיעורי המשכנתא המסחריים היו אפילו גבוהים יותר. עם שיא שיעורי משרות פנויות בתחומים כמו משרדים ופחות התלות בקמעונאות, רבים משקיעים חשבו שנדל"ן מסחרי הוא סוג נכסים גוסס. אבל הם לא היו לגמרי נכונים.
משקיעים אוהבים קים הופקינס היה משגשג הצלחה בנדל"ן מסחרי, אפילו במהלך הנעילה והמגיפה. הרוטב הסודי של קים לתיק הנדל"ן המסחרי הגבוה שלה בתזרים המזומנים לא היה בהתמזל מזלה - הכל היה בה "קנה קופסה." קים קונה רק נכסים כאלה לא יכול להיסגר, בשווקים שבהם הם ישגשגו, עם טונות של לקוחות בקרבת מקום. והיום, היא חולקת איתנו את הנוסחה המדויקת שלה!
אבל זה לא הכל. קים כן כרגע מתלבטים לעשות עסקה אחת נוספת לפני שהשנה תגמר. הנכס הזה נראה כמו בית על הנייר, אבל כשהיא חפרה בו לעומק, הנכס הזה ייתכן שהנכס לא שווה את המחיר. מן בעיות אינסטלציה ל מספרי הכנסה מנופחים מדי, קים משתמשת בדיוויד ורוב כמאמנים כדי לעזור לה להחליט אם העסקה הזו שווה לעשות.
לחץ כאן להאזנה בפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
דוד:
זה הפודקאסט של BiggerPockets. מה קורה, כולם? זהו דיוויד גרין, המנחה שלך בפודקאסט BiggerPockets Real Estate, כאן כמו תמיד עם המנחה השותף והחבר הטוב שלי, רוב אבסולו. רוב, מה שלומך היום?
Ross you
טוב מאוד, ידידי. טוב מאוד. אשתי חוזרת מפריז היום. אני אבא רווק, צופה בשני הילדים שלי בחמשת הימים האחרונים, אז אני מתרגש לישון שוב. מאוד מתרגש.
דוד:
אני יכול לדמיין. ותודה שהצטרפת אליי לתוכנית של היום בלי שינה אבל המון מידע ובילוי טוב.
Ross you
נכון, כן. מתוכננת לנו מופע נהדר לכולם כאן היום. אנחנו הולכים לדבר עם קים הופקינס, שהוא משקיע נדל"ן מסחרי, לרמז על המוזיקה המפחידה, שגורם לעסקאות לעבוד היום בשוק הזה, כן, זה נכון, בשנת 2023. היום אנחנו הולכים לשמוע על עסקה שקים עובדת עליה, אילו סוגי עיפרון של עסקאות נדל"ן מסחריות כיום, הסיכונים הקשורים באסטרטגיה הזו ואיך לא להיכנס למחמצת שלך.
דוד:
כל זה ועוד. זו תוכנית קטלנית. בוא נגיע לקים.
Ross you
קים, ברוכה הבאה להופעה.
קים:
היי, רוב. היי, דיוויד. תודה שקיבלת אותי.
Ross you
כן, שמח שיש לך. אז אם אני מבין את זה נכון, אתה משקיע בנדל"ן כבר 10 שנים ובבעלותך 15 נכסים דרך עסק הנדל"ן שאתה ובעלך מנהלים יחד. כמה שאלות מהירות כדי לגרום למאזינים שלנו להבין מי אתה כמשקיע. הראשון כאן, בכמה שווקים אתה?
קים:
בוא נראה כאן. יש לנו אורגון, וושינגטון, יוטה, טקסס, אריזונה, קליפורניה ופלורידה, אז שבע.
Ross you
אוקיי, אז רק כמה כאן.
קים:
חלק מאלה הן השכרות לטווח קצר שנטשנו כשעברנו ממדינה למדינה.
דוד:
עכשיו אתה משקיע בנכסים מסחריים קטנים כמו מצבים מסוג אמא ופופ. מה יש בזה שמשך אותך אליו?
קים:
באמת זה היה תהליך של חיסול. אז לא רצינו לתקן שירותים ולהיות דיירים בודדים אז לא רצינו רב משפחתי. לא רצינו נכסים של שוכר יחיד כי זה מגדיל את הסיכון שלך. אם שוכר יוצא על נכס שוכר יחיד, זהו. אין הכנסה. לא רצינו את ההוצאה לשיפור הדיירים, TI, שלעתים קרובות קשורה למשרד. וכך זה השאיר אותנו עם ריבוי דיירים ומשם, בחרנו ריבוי דיירים תעשייתי וקמעונאות שכונתית קטנה.
Ross you
אז איזה סוג של עסקאות נדל"ן מסחרי אתה חושב שעובדות עבורך בפועל היום? ציינת בהתחלה שאין שווקים גרועים, יש רק עסקאות גרועות. אז תן לנו קצת ממה שאתה מחפש בנכס, מה עושה השקעה טובה, כל הדברים הטובים האלה.
קים:
כן. קופסת הקנייה שלנו היא חד-קומתית, כמובן, מרובת דיירים. אנחנו רוצים שהדיירים יהיו בצד הקטן יותר, כ-2,000 רגל מרובע לכל דייר היא המטרה שלנו. אף דייר לא תופס יותר מ-30% מהשטח. אנחנו מחפשים נכסים שאין להם יותר מדי אוטו כי הם מלוכלכים. אנחנו מחפשים נכסים בלי יותר מדי מסעדות כי הם מלוכלכים. אז זה מה שאנחנו מכוונים עכשיו. ואז אנחנו מחפשים שיעור תקרה של כ-7%, אם כי זה באמת צריך לעלות בשלב זה בגלל היכן אנחנו נמצאים עם שיעורי הריבית. זה באמת קשור באופן הדוק לתנאי ההלוואה שלך בשלב זה.
Ross you
אפשר לשאול אותך שאלת הבהרה מהירה? כשאמרת שמקומות רכב ומסעדות מלוכלכים, האם אתה מתכוון שהם מלוכלכים פיזית ולכן הבלאי פשוט יותר גרוע בחללים מסוג זה?
קים:
כן, בדיוק לזה אני מתכוון. אז נראה שדיירי רכב מגיעים עם הרבה בעיות סביבתיות. הם גם נוהגים להחנות הרבה מכוניות שאינן מתפקדות בנכס. ואז המסעדות, נוכל להיכנס לזה מאוחר יותר, זה מאוד רלוונטי לעסקה הנוכחית שאנחנו בוחנים, אבל אותו דבר. המסעדות, במיוחד אם הן מטגנים אוכל ודברים כאלה, באמת יכולות לבלבל את הרכוש שלך.
דוד:
הייתי גם מתאר לעצמי שמסעדות וחנויות רכב כנראה ידרשו שיפורי דיירים נוספים. הם ירצו שתביא קצת כסף כדי שיוכלו להכניס שקע מכונית גדול או להזיז את תוכנית הקומה. האם גילית שזה המצב? מכיוון שהזכרת קודם לכן אתה מנסה להימנע מכך על ידי הימנעות מתפקיד.
קים:
כן, זה בדיוק נכון. לכן בהחלט הייתי מדרג את תעשיית ריבוי הדיירים מעל הקמעונאות מרובת הדיירים. יהיו להם עוד בקשות TI. עם תעשיית ריבוי הדיירים, אנחנו אפילו לא צריכים לצבוע את הדבר. זה כאילו כבר שטח תחזוקה נמוך, ואז הדיירים גם תחזוקה נמוכה מאוד. הם לעולם לא יתקשרו אליך אם השירותים שלהם לא עובדים. הם פשוט יתקנו את זה.
Ross you
וזו הסיבה שב-CrossFits אף פעם אין AC בתוכם, אפילו כשבחוץ יש מאה מעלות. זה כאילו, אתה רוצה שאני פשוט אטגן כאן? זה הרעיון?
קים:
זו הסיבה שהם יוצרים את אוהד התחת הגדול. שמעת על החברה הזו?
דוד:
הטיגון היחיד שיעשה יהיה בקרוספיט כשחם לך, לא במסעדה כי קים לא מאפשרת טיגון באף אחת מהיחידות שלה.
Ross you
אסור לטגן.
דוד:
עם זאת, אתה מעלה נקודה טובה, מכיוון שלעתים קרובות משקיעים פשוט יהיו תאבי בצע להחזר ה-ROI הגבוה ביותר שהם יכולים להשיג, או במרחב הזה, הם יחפשו את שיעור המכסה הגדול ביותר שהם יכולים להשיג. וכשאתה מסתכל רק על המספרים האלה, אתה לא חושב על העובדה שכדי לקבל את שיעור המכסה הגבוה הזה, אולי אתה צריך להוציא 200,000 $ כדי להרכיב את היחידה הזו כדי שהדייר החדש שלך יוכל להיכנס ואז מתי העסק שלהם נכשל אחרי שלוש שנים או שהם מחליטים שהם לא רוצים לשכור את המקום ממך יותר, הם עוזבים ועכשיו אתה צריך להוציא כסף כדי להיפטר מ-200,000 הדולרים שהוצאת ולהוציא יותר כסף כדי לתקן אותו הדייר הבא. וכך מוצע שיעור מכסה גבוה יותר כדי לפתות מישהו למקום שבו הם באמת הולכים להרוויח פחות כסף.
יש הרבה דברים בנדל"ן שייקחו את הכסף שלך. זה יותר מסתם המשכנתא, המסים והביטוח. אני אוהב שאתה מציין את זה. אתה בעצם מחפש במובן מסוים איך לנהל עסק רזה כאן, בניגוד פשוט להיות חמדנים וללכת על התעריף הכי גבוה שאתה יכול לקבל.
על מה אתה מסתכל היום כשאתה מנסה להעריך את העסקאות האלה? ציינת שאתה לא רוצה להיכנס למשרדים, אבל האם יש תעריף גג שאתה מכוון אליו במיוחד? האם יש גודל יחידה שאתה מחפש? איך נראית קופסת הקנייה שלך?
קים:
אנחנו באמת מובילים עם המספרים. אז אתה יכול לקבל שיעור מכסה מפורסם של 7.5%, אבל כשאתה נכנס לזה, זה לא עפרון. הם משתמשים במספרים פרופורמה. אין להם מקום פנוי מספיק גדול. אז אנחנו באמת מובילים עם המספרים כרגע. התמקדנו במספר שווקים בסיבוב האחרון. לא בחרנו שוק מסוים. אנחנו מחפשים עסקאות שעיפרון עם המספרים. אין ספקולציות. אנחנו לא מחפשים עסקה הגיונית רק עם הערך המוסף הזה. זה הגיוני רק אם תגיעו לדמי השכירות האלה בשוק. זה הגיוני רק אם אתה יכול למכור בשיעור המכסה הזה. שום דבר מזה. ראינו הרבה מהיכן זה מביא אנשים עכשיו שיש להם ספקולציות עם ערך מוסף. אז אנחנו מחפשים עסקאות עם עיפרון כרגע, החזר מזומן במזומן של בתקווה 7%.
אבל הערה נוספת שאני רוצה להעיר היא שאנחנו שוקלים גם מיסים. ואני יודע שהרבה אנשים אומרים, "אה, אל תעשה עסקה לגבי מסים." ואני מסכים. לעולם אל תעשה עסקה רעה עבור מסים, אבל זה משהו שאתה יכול לשקול. כך, למשל, אם אתה מתכוון לקבל כמה מאות אלפי דולרים של מסים ויש לך עסקה השנה בידך שהיא רק 6% מזומן על החזר מזומן ואתה חושב, "אוקיי, אולי הבא בשנה, אני אמצא עסקה עם החזר מזומן של 7% במזומן," אתה צריך לקחת בחשבון שיהיה לך... נניח שהיה לך חשבון מס של 300,000 דולר. יהיה לך 300,000 דולר פחות להשקיע בשנה הבאה בעסקה הזו אם תצטרך לשלם את המסים. אתה רואה מה אני אומר? אז התשואה בשנה הבאה צריכה להיות הרבה יותר גבוהה כדי להיות הגיונית. אז אנחנו כן לוקחים בחשבון גם מיסים. אז נכון לעכשיו, אנחנו קצת יותר מקלים על מספר החזר במזומן ממה שאנחנו עשויים להיות בשנה הבאה כי יש לנו את המסים האלה לשקול.
Ross you
ובכן, זה דבר אחד שאני תמיד אומר לאנשים כי זה נראה כמו באופן כללי... זה משהו שדיוויד לימד אותי בשנתיים האחרונות שמזומן על החזר מזומן הוא באמת כמו אחד מהמדדים האלה. זהו אחד מארבעת המדדים הגדולים כאשר בוחנים השקעה בנדל"ן. קיבלת את הטבות המס שלך. החזרת את החוב שלך, את ההערכה שלך ואת החזר מזומן. וכך על פני השטח, תשואה של 7% במזומן עשויה להרגיש קטנה להרבה משקיעים, אבל כשחושבים על יתרונות המס בפועל של הפרדת עלויות, פחת בונוס, פחת מואץ, כל הדברים הטובים האלה, זה באמת יכול לשנות את פרופיל התשואה של כל השקעה נתונה.
קים:
כן. וגם, אני רק אציין, כדי להוסיף לזה, ש-7% המזומנים שלנו במזומן הם מספר ספקולציות לא סקסי ללא ערך מוסף. זה לא אומר שזה המקום שבו אנחנו מקווים להיות בעוד ארבע שנים או שלוש שנים או משהו כזה, אבל ככה העסקה הגיונית עכשיו.
דוד:
זו נקודה מצוינת. גם הרבה אנשים עושים את הטעות הזו. הם פשוט מעריכים עסקה בשנה הראשונה והם לא מסתכלים, ובכן, איך זה הולך להיראות בשנה החמישית? אתה יכול לקנות משהו עם רכיב ערך מוסף או עם בליטות חכירה של חמישה או 6% או משהו בכל שנה, והחזר על מזומן של 6% במזומן הוא כעת החזר של 17% במזומן. ולפעמים כשאנשים אומרים, "ובכן, איך אתה משיג את ההחזרים הגדולים האלה", התשובה היא טוב, קנה את זה לפני חמש שנים. ולהפך, אל תקנו נכסים שלא הולכים להשתפר עם הזמן כי נשאבתם, הו, זה שמונה במקום תשואה של 6%. זה הטוב ביותר והוא נשאר תשואה של 8% למשך 30 השנים הבאות.
Ross you
כשאנחנו נכנסים לזה קצת, ספר לנו קצת על הסיכונים הגדולים ביותר עבור נדל"ן מסחרי ונדל"ן בכלל שאתה רואה היום, כי זה אחד שנראה שמשתנה לא מעט.
קים:
כֵּן. אני חושב שהסיכון כרגע הוא שאף אחד לא יודע מה צופן העתיד. ולכן אנחנו לא יודעים לאן הולכות הריבית. אם הם יורדים, אני מקווה שתוכל לקבל הלוואה שאין לה קנס פירעון מראש ומימון מחדש, אבל איך אתה יודע מתי ללחוץ על הכפתור הזה? ואם הם עולים וקיבלת הלוואה לטווח קצר כי יש לך ריבית גבוהה, עכשיו אתה בבעיה. אז יש הרבה סיכונים לאן פנינו מועדות ואיך הדיירים האלה הולכים לעשות.
הנכסים התעשייתיים שלנו הצליחו מאוד במהלך COVID. הם הצליחו היטב במהלך מיתון, דברים מהסוג הזה. אבל קמעונאות מרובת דיירים, אני לא בטוח עד כמה הם יצליחו. זה מאוד תלוי בשוק שבו אתה נמצא ובאופי העסק. אם יש לך סטודיו לפילאטיס בתור אחד מהדיירים שלך, האם אנשים צריכים פילאטיס אם הזמן נהיה קשה? אני לא יודע. זה תלוי באנשים. זה תלוי ב …
Ross you
מה הסיפור בצד התעשייתי? כי אמרת שזה קצת יותר, אני מניח, מוגן במהלך המגיפה. למה? האם זה בגלל שהשירותים האלה פשוט נחוצים תמיד? האם זה רק סוגי העסקים?
קים:
כֵּן. למעשה, אז הקמעונאות התעשייתית והשכונתית התחזקו מאוד במהלך המגיפה. אז לתעשייה, כן, עברנו על כל 130 הדיירים העסקיים שלנו וסימנו אילו מהם חיוניים. האם אתה זוכר את השיחה ההיא על עסקים חיוניים, במיוחד באורגון וקליפורניה?
דוד:
אה, כן.
Ross you
כֵּן.
קים:
וכולם היו חיוניים אז כולם המשיכו לפעול. למעשה, אני חושב שהיחיד שהיה לו צרות היה הקרוספיט שלנו, אבל גם הם כוסו כי גולשי קרוספיט טיפוסי, מגיפה לא ממש מפריעה לנו. אז כן, הדיירים האלה הצליחו מאוד במהלך ה-COVID. אם היו להם בעיות, אם הם היו אומרים שיהיה להם קשה לשלם שכר דירה, היינו פשוט שולחים להם את הניירת עבור הבקשה לקרן התמריצים הממשלתית של PPP ואומרים להם, "מלאו את זה ותודיעו לנו ברגע שתמלאו את זה. ." ורוב הזמן, הם לעולם לא היו מגיבים ופשוט מתחילים לשלם שכר דירה שוב.
כעת, גם הקמעונאות השכונתית הצליחה בצורה מפתיעה במהלך המגיפה. אם תסתכל על דוחות על קמעונאות, תראה אחרת, אבל זה בגלל שהם מקבצים את הקמעונאות השכונתית הקטנה עם הדיירים הקמעונאיים הגדולים יותר ואלה סוגי מוצרים שונים לחלוטין. אז חנות המשקאות שלך, הרו"ח שלך, חברת הביטוח שלך, החבר'ה האלה כולם צריכים להישאר בעסק, וכך הם הצליחו גם במהלך המגיפה.
Ross you
אז ציינת שהצד התעשייתי של הדברים אולי קצת יותר מרופד או שאני מניח שעסקים סולידיים יותר לעמוד בזמנים קשים, אבל אז גם ציינת בשטח הקמעונאי שאולי סטודיו לפילאטיס לא יהיה מבודד כל כך. האם יש סוג של פרופיל דייר או סוג של דייר שאתה אוהב לקחת על עצמו באותם חללים שגורמים לך להרגיש קצת יותר בטוח כדי לוודא שהמקום שלך תמיד מושכר?
קים:
סוג הדייר הולך להיות הדייר ההיפר-מקומי שלך, אז אתה רוצה מישהו שאנשים נוסעים אליו פחות מקילומטר. אני בסדר עם מכוני ציפורניים כי הם היפר-מקומיים. אז זה הדבר הראשון, הוא סוג הדייר הולך להיות דייר היפר-מקומי, זה לא משהו מיוחד במינו שאנשים צריכים לנסוע אליו מרחק רב.
ואז השוק במקרה כזה כן משנה. אז אם יש לי סטודיו לפילאטיס שנמצא בשוק שלישוני, גם אם יש לי נכס תעשייתי בשוק שלישוני, זה יהווה הרבה סיכון כרגע. אתה רוצה משהו שהוא מילוי, מה שאומר שהוא לא בחוץ במקלות. ואם יש לכם סטודיו לפילאטיס, הנכס בו אנו מסתכלים כעת, לקוחות סטודיו הפילאטיס נוהגים במכוניות יפות יותר ממה שאני נוהג. כמובן, יש בדיחה של נדל"ן שכולנו נוהגים בטויוטות משומשות, אבל עדיין, כולם נוסעים במכוניות נחמדות יותר ממה שאני נוהג, אז אני מרגיש בטוח יותר שבמהלך מיתון, הם יהיו בסדר.
Ross you
הגיוני, הגיוני. והאם יש דברים אחרים שאתה עושה כדי להפחית את הסיכון במונחים של ייצוב תיק ההשקעות שלך או יציאה לעסקה חדשה?
קים:
כֵּן. אז מבחינת התיק הקיים שלנו, כשאנחנו מחזירים, אנחנו לא מושכים את כל ההון העצמי. אז אנחנו לא מבשלים את הפראיירים האלה. אנחנו משאירים הרבה הון עצמי בעסקה כי מצד אחד, אם אתה מוציא את כל ההון העצמי, זה פנטסטי, אתה יכול להשקיע מחדש את זה אז אני לגמרי רואה את נקודת המבט הזו. אבל מצד שני, עכשיו יש לך את המחיר המוערך הגבוה הזה של הנכס שלך ואם השוק יורד, עכשיו אתה עלול להיתקל בבעיה כי תשלום החוב שלך עלה אם תוציא את כל ההון העצמי שלך. וכך תיקנו כמה מהנכסים, מימנו מחדש כמה מהנכסים בתיק שלנו לפני שנה או שנתיים כשהמחירים היו מצוינים והשארנו חבורה בעסקה. אז ה-LTV שלנו בפורטפוליו שלנו די נמוך. זה כמו 50, 60% מההלוואה שלנו.
ואז אותו דבר עם העסקאות שאנחנו עושים עכשיו. לא הייתי אומר שזו לגמרי הבחירה שלנו, אבל את ההלוואה לערך, אנחנו משתמשים במינוף די נמוך כרגע, הרבה יותר נמוך מאי פעם, אני חושב. יש לנו הלוואה של 60% לערך על הנכס האחרון הזה. ואז כמובן, אם אתה לא רוצה לעשות מינוף נמוך, האפשרות השנייה שלך היא לנסות ללכת על מימון מוכר. אז זו גם אפשרות ממש טובה.
דוד:
כֵּן. יש שיטה לטירוף של ממש לקחת פחות חובות עם נכס מסחרי וזה קשור לארכיטקטורת המימון. אז עם נכס למגורים, אתה בדרך כלל מקבל הלוואה בריבית קבועה לכל חיי ההלוואה, בדרך כלל 30 שנה. אתה לא צריך לדאוג למימון מחדש. אתה יכול למחזר אם התעריפים ירדו למקום שבו זה הגיוני. אבל עם הלוואות מסחריות, הם נמצאים בלוחות זמנים של תשלומים בלון, ולכן תצטרך לממן את זה.
אז אם יש לך יתרת הלוואה גבוהה וקיבלת שיעור של 3%, זה אולי הגיוני עבורך, אבל מה קורה אם הריבית קופצת ל-6% או 7% ואתה תקוע ב-80% הלוואה מערך? זה יכול להיות קטסטרופלי. אז שמירה על יתרת הלוואות נמוכה יותר על נדל"ן מסחרי, גם כשהתעריפים נמוכים, היא עדיין מהלך חכם ותרגיל הגנתי מכיוון שאינך יודע לאן התעריפים הולכים להגיע. ואם הם יהיו גבוהים מדי ויש לך יתרת הלוואה גבוהה, אתה יכול להיתקע שם.
אני חושב שהרבה אנשים שומעים את זה עם נכס מסחרי והם הולכים, זה טיפשי. למה אי פעם תעשה את זה? למה שלא תרצה למקסם כמה כסף אתה מוציא מהעסקה ולקנות את הבא? זה בגלל שהתעריפים לא קבועים.
Ross you
כֵּן. אתה תמיד שומע אותם אומרים, "זה פטור ממס. זה חוב פטור ממס". וזה כאילו אתה רוצה לשמור חלק מההון העצמי שלך שם. ככה, אם אי פעם מכרת את הנכס שלך, אתה בעצם יוצא משם עם משכורת, ככה אני תמיד חושב על זה. אבל עכשיו, כשאנחנו מבינים מה קים רואה בשווקי הנדל"ן המסחרי, אנחנו הולכים לצלול לתוך עסקה שהיא בדיוק השלימה. אבל לפני כן, אנחנו הולכים לעשות הפסקה מהירה.
דוד:
שלום וברוכים הבאים לפודקאסט BiggerPockets Real Estate. אנחנו יושבים עם מגפיים על הקרקע משקיע, קים הופקינס, ומדברים על כל מה שקשור לנדל"ן מסחרי. אנחנו עומדים להיכנס לעסקה שהיא עושה עכשיו. אז בואו נציץ מאחורי הווילון. קים, איפה העסקה הזו ממוקמת?
קים:
העסקה הזו ממוקמת בעיר הולדתי הנוכחית פיניקס, אריזונה.
Ross you
ולמה בחרת בשוק הזה?
קים:
בחרנו בשוק הזה כי מצאנו עסקה, רוב.
Ross you
נֶחְמָד. אני אוהב את זה.
קים:
חיפשנו בכ-10 שווקים שונים בכל עסקה שיכולנו למצוא, וכאן מצאנו אחת.
Ross you
מספיק טוב בשבילי. באיזה סוג נדל"ן מסחרי מדובר?
קים:
זהו מרכז קמעונאי שכונתי.
דוד:
ומה היה מחיר הרכישה על הנכס?
קים:
מחיר הרכישה בחוזה הוא 5.4 מיליון.
Ross you
כמה שוכרים נמצאים בנכס זה כרגע והאם יש מקומות פנויים?
קים:
אז זו שאלה מצוינת. מדובר על כ-20 דיירים בנכס, והייתי אומר ששילמנו מחירי סוהר עבור הנכס הזה. היא פורסמה לנו כתפוסה במאה אחוז עם שוכרים בדמי שכירות בשוק. אבל כמו שזה קורה, ברגע שנכנסנו לחוזה, גילינו ששני דיירים עבריינים ויחידה אחת פנויה.
דוד:
זה נראה כאילו הם שמים מסננים על הכל בימים אלה, אפילו על האופן שבו מבצעים מפרסמים. האם הייתם אומרים שזו הייתה פרופורמה מסוננת מאוד שבדקתם? כן.
קים:
הפרופורמה הזו הייתה מאוד ניתנת לאינסטגרם עד שנכנסת לפרטים.
Ross you
בסדר. אז אני רוצה לחזור קצת אחורה כי שאלנו אותך למה מצאת את העסקה הזו. אמרת שזה בגלל ששם מצאת את העסקה, אבל למה בחרת דווקא בעסקה הזו? מה היה בו שמשך אותך אליו?
קים:
אז קודם כל, זה במיקום פנטסטי. אז זה מילוי, מה שאומר שהוא לא בחוץ במקלות. הוא נמצא באזור אמיד מאוד, אפילו טוב יותר מאשר אמיד, באזור שעומד להיות אמיד ביותר של עוף החול, וזה בדיוק מה שאתה רוצה. אתה רואה את הבתים מתהפכים סביב זה שהם הבתים הגדולים האלה במגרש הקטן שהם לבנים ושחורים, הטרנד כרגע. אז טונות של בתים מתהפכים סביבו. זה ליד אחים הולנדים, שלדעתי הוא טוב יותר בבחירת נדל"ן מאיתנו. ולכן זה מיקום נהדר. זה היה מספר אחד.
מספר שתיים הוא שזה בעיפרון. תמיד, תמיד, תמיד להוביל עם המספרים. ולכן שיעור המכסה היה סביר. הפרופורמה למעשה הייתה די הוגנת בהתבסס על מה שהכרנו באותה תקופה, ולכן הייתה לה תשואה מוצקה. אז הייתי אומר שאלו היו שתי הסיבות העיקריות.
דוד:
אני אוהב שאנחנו עדיין רואים עיפרון. כמה זמן אתה חושב שנוכל להתחמק מזה לפני שהדור הבא תוהה, למה אנחנו ממשיכים להגיד את זה בעיפרון?
Ross you
כל עוד אנחנו משתמשים בעפרונות, אני מניח.
קים:
כי Google sheeted נשמע מוזר.
דוד:
האם הם עדיין משתמשים בהם?
Ross you
AI יצא.
קים:
זה גיליון אלקטרוני, זה יכול לצאת לא נכון.
דוד:
בסדר. עכשיו בעסקה הזו, קים, דבקת בקופסת הקנייה שלך או שהיה איזה תמרון יצירתי שהיה צריך לקרות?
קים:
קצת כואב כרגע. אני חושב שאמרתי את זה בהתחלה, אבל קופסת הקנייה שלנו כוללת בנוי על או אחרי 1980. אולי שכחתי את זה. אבל אחד מהקריטריונים של קופסת הקנייה שלנו נבנה על או אחרי 1980. עשינו חריג. עשינו חריגה. הבניין הזה נבנה בסוף שנות ה-1970, אבל הבעלים הנוכחי קנה אותו והוסיף המון ערך. הם עשו המון גמילה. הם חידשו את הגג. הם חידשו את כל חלונות הראווה. הם שיפרו את החניונים. מישהו רוצה לנחש מה אני עלול לפספס בשיפוצים האלה?
Ross you
הו, השירותים, הביוב, הצינורות.
קים:
וואו. לא ראית את הדברים שראיתי. סרטוני ה-scope ביוב האלה נראים כמו הקולונוסקופיה הגרועה ביותר שראית אי פעם.
דוד:
אתה כן מעלה נקודה מצוינת, קים, כי הרבה משקיעים פשוט לא חושבים על העובדה שאחרי שמשהו נכנס לשירותים, הוא חייב ללכת לאנשהו ויש דרך שהוא יגיע מהנכס שלך לקווים של העיר בדרך כלל. , ואתה אמור לשים מצלמה דרך זה ולראות איך הם נראים. אז ראיתי שורשי עצים צומחים לתוך הצינורות ויוצרים שם סתימות, ואז איזה ילד שוטף פוחלץ באסלה והיא נתקעת שם וזה יוצר את המצור הזה שיכול להיות יקר להפליא לתקן, במיוחד אם אתה צריך לקדוח בבטון או באספלט של החניון, ואז אתה צריך למצוא באיזה חלק של הצינור זה היה. האם זו הייתה בעיה עבורך בעסקה הספציפית הזו?
קים:
כֵּן. אז הלכנו נגד אחד מקריטריוני העסקה שלנו. והצינורות ישנים. יש להם חיים סופיים. הם מברזל יצוק והם בסוף חייהם. אז זו בהחלט בעיה עבורנו.
Ross you
בסדר. יש לי הרבה שאלות לגבי זה, אבל זה בסדר. אנחנו יכולים לדבר במצב לא מקוון על הביוב על זה.
קים:
הו, לך על זה. אשמח לדבר על העסקה הזו. אני מקווה שזוהי שיחת אימון פרטית בסתר כי יש לי שאלות אם עלינו להתקדם או לא.
Ross you
אז כשזה קורה, האם זה אחד מהדברים שבהם אתה צריך לבעוט בכל... כי בדרך כלל, נניח ב-Airbnb או בהשכרה לטווח ארוך אם המים נסגרים, אתה צריך לשים אותם בבית מלון או שאתה צריך להבין את זה. אבל זה נראה כמו שיפוץ תת קרקעי די מסיבי בכל הנכס. אז האם אתה צריך לסגור עסקים בזמן שאתה מבצע את התיקונים האלה?
קים:
כן. למדתי המון על ביוב שלא ממש רציתי לדעת ועדיין לא יודע, אבל בעצם הצינורות עושים מה שנקרא תקשור, וזה המקום שבו התחתית שלהם בעצם נשחקת. ולכן הקרקעית היא האדמה. ואם אתה תופס את זה מהר מספיק, אתה יכול לעשות מה שנקרא צנרת שבו אתה נושף אפוקסי דרך הצינורות ואתה מרפד אותו ואתה בעצם יוצר צינורות PVC בתוך צינורות הברזל הישנים. וזה פנטסטי כי אתה יכול לעשות את זה בתיאוריה מבלי להפריע לאף אחד מהדיירים. מצד שני, זה עבור הנכס הזה, כמו הוצאה של מאה אלף דולר, אז אתה באמת רוצה לדעת שצריך לעשות את זה.
ואני חושב שאתה יכול לנחש. אם יש לך מישהו שהוא דופן צנרת שיוצא לתחום את הצינורות שלך, זה בדיוק כמו שיש לך מפקח גגות שעושה גגות, מה אתה חושב שהוא יגיד? ימין. זה היה צריך להיעשות אתמול. ולכן זו החלטה קשה אם לחכות או לא כי אם מחכים יותר מדי, הצינורות עלולים לקרוס ואז אתה, כמו שאמרת, צריך לחפור באדמה, להפריע לדיירים. זו בעיה גדולה.
Ross you
וואו. אז בבקשה תגיד לי, האם הצלחת לנהל משא ומתן על ויתור כלשהו, זיכוי מחיר הרכישה, משהו עם המוכר?
קים:
כֵּן. אז שני הנושאים, רק לסיכום, הם הצינורות האלה, ואז הנושא השני הוא הדיירים העבריינים האלה. ובדרך כלל, זה לא עניין גדול. אני למעשה לא זוכר את הנכס האחרון שקניתי בו לא היו מעט דיירים עבריינים שהופיעו באורח קסם ברגע שנכנסנו לחוזה. הבעיה כאן היא שאנחנו משלמים מחיר סוהר עבור הנכס הזה. אין לזה תשואה זהה לנכס שקנינו בשנה שעברה. אמרו לנו שהוא במצב מושלם והוא תפוס במאה אחוז וכל הדיירים משלמים שכר דירה בשוק. וכדי שההכנסה הפסודה בשנה הראשונה, זה לא משהו שאנחנו צריכים לאכול. זה פורסם לנו בתור מפתח, לא ערך מוסף.
דוד:
אז ברגע שחשפת את המעי הגס המגובה של הנכס, איך השתמשת במידע הזה כדי לחזור למוכר ולנסות לנהל משא ומתן על עמדה טובה יותר עבור עצמך?
קים:
כֵּן. אז ביקשנו מהמוכר שיחת טלפון. הייתי משקר לך אם לא הייתי מפחד, אבל כל החברים שלי שהם כמו אנשי מכירות של קאטקו אמרו, "אתה צריך לבקש שיחת טלפון. אתה לא יכול לעשות את זבל האימייל הזה. אתה צריך לבקש שיחת טלפון." אז ממש קראתי שוב, מעולם לא חילקתי את ההפרש, וביקשתי ממנו שיחת טלפון והוא אמר שלא.
Ross you
הוא יודע שהוא צריך לעשות ויתורים. הוא כנראה מפחד לנהל משא ומתן כי הוא זה שאין לו כוח.
קים:
הוא לא רצה לדבר איתי. אז מה שאנחנו עושים בדרך כלל, אני לא יודע אם זה מה שאתם עושים גם בצד שלכם, אבל מה שאנחנו עושים בדרך כלל זה לשלוח מייל ארוך עם הרבה מספרים שמסבירים למה אנחנו חושבים שמגיע לנו הקרדיט הזה. ופשוט הרגשתי שזה לא יפגע מספיק כאן. זה לא יהיה מספיק להשפיע. אז עשיתי משהו חדש. ערכתי מצגת, כמו מצגת גיליונות של גוגל, ואז עשיתי סרטון נול, תוך כדי הליכה במצגת. אז שלחתי לו קישור לסרטון הנול, אפילו לא המצגת, אז הוא היה צריך להקשיב לקול שלי, ועברתי ומראה בדיוק מה העבירות האלה יעשו לנו להכנסה בשנה הראשונה. ואז גם עברתי על עלות הביוב והראיתי לו את כל הדגמים, הראיתי לו את הסרטונים שצילמנו על היקף הביוב וביקשתי את בקשת האשראי שלי.
Ross you
אני חושב שהשיחה הזו פתרה כמו 90% מהבעיות בנדל"ן, למען האמת. למעשה חשבתי על זה אתמול בלילה. כולם כל כך מפחדים להרים טלפון ולנהל משא ומתן כמו פעם, בימי שלי, והיה לי מצב שניהלתי משא ומתן הלוך ושוב עם המתווך שהיה במקרה אשתו של מוֹכֵר. הצגתי כמה אפשרויות ואז לבסוף הוא פשוט התקשר אליי, הוא אמר, "בסדר. מה אתה מנסה לעשות?" והייתי כמו, "ובכן, בהצעה שלך, זה לא ממש תזרים מזומנים, ואני מנסה להרכיב עסקה שבאמת זורמת עבורי." ובעצם עשינו עסקה. אז כל הכבוד לך כי אני יודע שזה מאוד מורט עצבים כנראה לדבר עם מוכר. זו תמיד חוויה מורטת עצבים לשבור את מחסום המתווך, אבל אני חושב שזה כל כך חשוב.
קים:
כֵּן. טוב, ניסיתי. בסופו של דבר שלחתי את הסרטון של Loom במקום זאת, אבל ניסיתי לשוחח בטלפון ואני חושב שהסרטון של Loom היה השני הטוב ביותר.
Ross you
אז מה קרה? הוא אמר כן? הוא החזיר לך את הכסף?
קים:
אז הוא ישב על זה שבוע וחצי, ולבסוף עקבנו אחריו בזמן שהיינו בחופשה והוא אמר שלא. לדבריו, הוא חושב שיוכל לתקן את העבירות בעצמו. הוא לא חשב שהביוב הוא בעיה גדולה. אז הוא אמר שהוא לא יציע לנו שום קרדיט, אז בסופו של דבר יצאנו מהעסקה.
Ross you
האם היית קרוב לומר, "בוא נעשה את זה בכל מקרה", או שהיית נחוש בזה מההתחלה?
קים:
ובכן, זה לא בדיוק איפה הסיפור מסתיים. אז פרצנו מהעסקה. קיבלנו בחזרה את הכסף הרציני שלנו. סיפרנו למלווה את כל הדברים, שבוצעו לגמרי, להעברת השדון בבית ולקניות לחג המולד, הדברים החשובים בתקופה זו של השנה. יצאנו מהעסקה. ואז למעשה לפני יומיים, המתווך התקשר אלינו, המתווך של המוכר, והוא אמר שהוא מוכן להציע אשראי של מאה אלף דולר. לא אמרתי בהתחלה, אבל ביקשנו הנחה של 350,000 דולר.
Ross you
$350,000 הנחה או $350,000 אשראי?
קים:
350,000 דולר הנחה ממחיר הרכישה הוא מה שביקשנו.
Ross you
אז מהר קדימה להיום, אתה מקבל שיחת טלפון מהברוקר והם אומרים, "היי, המוכר רוצה לחזור. הוא ייתן לך מאה אלף דולר ממחיר הרכישה." נהדר, בסדר. ואז?
קים:
אז אמרנו, "תודה רבה, אבל התקשר אלינו אם זה 200."
Ross you
והוא התקשר אליך בחזרה? הוא התקשר אליך בחזרה?
קים:
כך התקשרו לפני שעה וזה עד 130.
Ross you
בסדר. היי, זו התקדמות. זה המספר הסופי? זה ממשיך להשתנות.
קים:
ובכן, נוכל לקרוא לו ברמקול עכשיו אבל...
Ross you
זו תהיה הראשונה בהיסטוריה של BiggerPockets. אני ממש אשמח לזה, אבל בסדר. אוקיי, אז 130. אז איפה אתה? מה אתה רוצה בשביל זה?
קים:
אני על הגדר, למען האמת איתך.
דוד:
למרות שאנחנו מראיינים אותך, אפשר לדבר איתך על זה?
קים:
כן אני אוהב את זה. שלח לי את החשבון מאוחר יותר.
דוד:
כי אני מרגיש שאנחנו באמצע המשא ומתן. אנחנו לא שומעים על עסקה שנעשתה לפני חמש שנים. הנה מהן המחשבות שלי. אם המחירים ירדו או יישארו נמוכים, המוכרת תרגיש שאני לא צריך לתת לה כסף. אני הולך להשיג קונה אחר. אבל אם אתה רואה עוד ירידה בתעריפים, מה שמישהו מוכן לשלם עבור הנכס הזה ישתנה כי עכשיו כל המספרים שאתה מכניס לגיליון האקסל משתנים, וזה אומר שיש סיכוי גבוה יותר שהוא יגיע חזור ותגיד, "בסדר, אתה יכול לקבל את ה-200,000 שלך," אבל בשלב זה, אין לך את התעריף שרצית אז זה כנראה הולך להיות אפילו יותר. האם זה הועבר דרך המתווכים כמו, "היי, תודיע לבחור שנקנה את זה בהנחה של $200,000 בתעריף הזה, אבל אם המחירים יעלו, הוא יצטרך לשלם בשבילי כדי לקבל תעריף נמוך יותר או שזו תהיה הנחה גדולה יותר מאוחר יותר."
קים:
כֵּן. אז התעריף שלנו נעול, ואחת האפשרויות שלנו היא שנסגור לפני סוף השנה כי אנחנו רוצים לנצל את מחיקת המס שעליה דיברתי קודם. אבל הבאנו לו את הנקודה-
Ross you
80%?
קים:
כֵּן. הדגשנו בפניו שאם המחירים יעלו, הוא יתקשה למצוא קונה אחר.
Ross you
אני חושב שהוא מתקשה למצוא את הקונה עכשיו. הוא התקשר אליך, נכון? אם הוא התקשר אליך והוא מנסה לפתור את זה שוב, כנראה שאתה זה.
קים:
כֵּן. אני חושב שהבעיה כאן שהבנתי היא שאנחנו בוחנים שני נכסים שונים. אז המוכר מסתכל על נכס שהוא קנה במחיר מצוין. הנכס הזה היה במצב רע. זה היה זקוק ברצינות לאהבה. הנכס היה כמעט ריק, הוא היה רעוע, כל הדברים האלה. ולכן הוא מסתכל על הנכס הזה שהוא קנה במחיר מצוין. הוא גם מחזיק את זה במזומן, אז הרבה פחות סיכון שם. ולכן נקודת המבט שלו היא מה הבעיה שלך? יש כמה משרות פנויות. זה חלק מעשיית עסקים. אתה פשוט ממלא אותו. למי אכפת אם זה 20,000 דולר ב-TI לשקם את היחידה הזו? עניין גדול. כי הוא יושב על רכבת רוטב.
אבל אנחנו, אנחנו מסתכלים על הנכס הזה שבו שילמנו מחיר פרמיה. התשואות לא היו נהדרות מלכתחילה, אבל היינו בסדר עם זה כי זה כן עמד ביסודות הבסיסיים. זה לא היה תשואות גדולות, אבל יסודות בסיסיים, מסדרים את בעיית המס שלנו, וחשבנו שקיבלנו משהו שהוא מאוד תחזוקה נמוך. עכשיו אנחנו יושבים במקום שבו נמהר לסגור את העסקה הזו לפני סוף השנה. ובכנות, זה פקטור גדול עבורנו. אנחנו מתעניינים באיכות החיים שלנו. אנחנו בערך מה התעריף השעתי שלך? לא כמה אתה מרוויח בשנה? זה הרבה עבודה כרגע. אז אנחנו הולכים לסגור באמצע החגים על הנכס הזה ואז אנחנו הולכים לרשת את כל הבעיות האלה.
Ross you
הנה המחשבה שלי, ודיוויד, אתה יכול להגיד לי אם אתה לא מסכים. אני חושב שהוא יעלה קצת יותר מ-130 רק על סמך המקום שבו אתה נמצא והעובדה שהם התקשרו אליך. אבל אני לא חושב שאתה צריך לקחת את המאה הזה ובואו נגיד 50 אם זה המקום שבו אתה מגיע ותחסיר את זה ממחיר הרכישה כי אני לא חושב שזה יהיה משמעותי במשכנתא החודשית הכוללת שלך. אני חושב שמה שיהיה משמעותי עבורך מחוץ לשער הוא קבלת אשראי של 150,000$ כל עוד זה יסתדר עם הבנקאות. יש גבול לזיכויים שלך. ודיוויד, אתה יכול להגיב על זה, אבל הייתי לוקח את זה כזיכוי כדי שתוכל לחסוך את הכסף הזה במקדמה שלך ולהשתמש בזה כדי לשלם את ההוצאה הענקית הזו. ואז, בשלב הזה, אתה מסתכל כעת על העסקה שניתחת בתחילה. ככה הייתי ניגש לזה. מה אתה חושב, דיוויד?
דוד:
מימון מסחרי עלול שלא לאפשר לזה לקרות, אותו דבר עם מימון למגורים, כי אתה מתמודד עם הלוואות תואמות. הכללים די ברורים לגבי כמה המוכר יכול לתרום לעלות הסגירה של הקונה. ייתכן שזה לא יעבוד אותו הדבר בשטח המסחרי. כשהם מורידים את זה ממחיר הרכישה, זה לא באמת משפיע על הרבה. אתה פשוט לווה קצת פחות כסף.
קים:
ובכן, אנחנו שומרים על סכום ההלוואה שלנו זהה, אז היינו חוסכים את הכסף הזה כמזומן בבנק. היינו שמים... אם הוא נותן לנו זיכוי של $200,000 או הנחה ממחיר הרכישה, אנחנו נשלם $200,000 פחות.
דוד:
כֵּן. אז זה יהיה אותו דבר בעמדה שלך. מה אם הוא ייכנס ויבצע עבורך את השינויים?
קים:
אני מאוד מעוניין בכך אם הוא ירצה לטפל בביוב. השאלה היא האם הוא יכול לעשות את זה לאחר הסגירה? האם אנחנו סומכים עליו?
Ross you
זה נהיה קצת בעייתי כי יש מוכרים שלא יקחו את הסיכון הזה כי העסקה תמיד עלולה ליפול. במקרה זה, העסקה הזו כבר נפלה מסיבה זו. ואז תמיד יכול להיות לך איזה חוזה שיגרום לו לעשות את זה אחר כך. אבל זה תמיד סיכון בפני עצמו. אז זה קשה בכל מקרה.
קים:
כֵּן. ואני מרגיש שאני רוצה לוודא שאני באמת מקשיב לעקרונות שדיברנו עליהם קודם לכן בתוכנית. אני רוצה לוודא שאני לא מעלה ספקולציות לגבי השגת שוכרים לשווק שכר דירה. ועניין נוסף הוא שבעצם תכננו לנהל את הנכס הזה בעצמנו מכיוון שהוא בעיר הולדתנו. והאם אנחנו רוצים את כאב הראש הזה? האם אנחנו רוצים לקחת את זה על עצמנו? אנחנו הולכים לעשות גם את הליסינג. ופשוט אי ודאות לאן מועדות פני השוק. האם אנחנו מודאגים לגבי דייר הפילאטיס? האם אנחנו מודאגים מהדיירים האלה שהם עבריינים? האם נוכל לשכור מחדש את החלל? אז אני מקבל רגליים קרות.
דוד:
אני לא יודע שאתה טועה. אני חושב שבעמדה הזו עם הדרך בה מוביל השוק, סביר יותר שהדברים יתרככו במרחב המסחרי ואז יתכווצו. אז יש לך את זה בצד שלך. ואולי הפניקס בודדה מעט מזה, ולכן המוכר לא מבין שיהיו הרבה נכסים מסחריים שיתחילו לצאת לשוק עם מחירים תחרותיים הרבה יותר ממה שראינו כי המחירים הם כל כך גבוה. וכאשר תשלומי הבלון האלה מתחילים להגיע, מימון מחדש לא יהיה אופציה, והרבה מהנכסים האלה היו משהו שאנשים הכניסו כסף ביחד כדי לקנות, אז הם צריכים למכור אותו כדי להחזיר למשקיעים שלהם.
אני חושב שאנחנו הולכים לראות יותר מלאי מגיע לשוק עכשיו ממה שהיה לנו קודם. אז הזמן לצידך למצוא את העסקה. הזמן לא בצד שלך לחלק המס. אז זה באמת מה שאתה צריך לשקול. האם כדאי לקחת את המכה במיסים כדי לקנות את העסקה הטובה יותר או לא? אבל אני מאוד מעריך אותך ששיתפת את הפרטים של הסיפור הזה כי זה נדל"ן אמיתי. זה בדיוק מה שקורה. אמרו לי את זה ואז התברר שזה זה, ואז אמרתי את זה ואז הם אמרו את זה, והסיפור תמיד משתנה.
Ross you
הנה מה שהייתי אומר. אני חושב שהייתי מתקדם, כל עוד אוכל לקבל הבטחות שהבעלים עומד לתקן את זה לפני או מיד לאחר הסגירה.
קים:
מעניין. אני אוהב את הרעיון הזה.
Ross you
כי מבחינתי זו אותה עסקה. אם הוא הולך לשלם על זה דרך הזיכיון הזה, דרך האשראי הזה, איך שתרצו לחתוך אותו, אז זו למעשה אותה עסקה. אתה רק צריך לוודא שהתיקון יתבצע.
קים:
מעניין. כֵּן. ובדרך כלל, אנחנו מחפשים... מה שאנחנו אומרים, אנחנו בדרך כלל מחפשים בעיות שחולפות עם המוכר. אז תן לי דוח הכנסה שכתוב על מפית כל היום. אין לי בעיות שחולפות אצל המוכר, אבל כל אלה הן בעיות שלא עוברות אצל המוכר. הם נשארים איתנו ברגע שאנחנו סוגרים. אז זו ההיסוס שלנו.
דוד:
ובכן, אני חושב שאתה עושה את הדבר הנכון. היצמד אל הרובים שלך. אם אתה צריך לקחת את המכה על המסים שלך, וזה הגיוני יותר מאשר לקנות את הנכס, עשה זאת. אבל הייתי גם מסתכל, אם הייתי במצב שלך, אם אני צריך לשלם 70 אלף יותר ממה שרציתי, האם הטבת המס בסך הכל תפצה את ה-70 אלף האלה? אז למרות שהעסקה אולי לא מה שרצית, התמונה הגדולה, זה הגיוני יותר. ואם זה המקרה, אז אתה פשוט שואל את עצמך, נניח שהטבת המס שלך הייתה 40 אלף אבל אתה הולך לקבל את ה-70 אלף שלך מלבד המקום שאתה רוצה להיות אז אתה מרגיש שאתה בסך הכל 30 אלף, האם הנכס הזה נמצא במיקום כל כך נהדר ונכס כל כך גדול שה-30 אלף האלה שווים את זה? או עם הניסיון שלך והידע שלך ומה שאתה עושה, קים, האם תוכל פשוט ללכת למצוא עסקה טובה יותר שתוכל להחזיר את הכסף הזה למקום אחר?
Ross you
בסדר, כולם. אם אתה רוצה לשמוע עדכון על הסיפור הזה ולעקוב אחרי התהליך, הקפד לעקוב אחרי קים בכל המדיה החברתית שלה. קים, איפה אנשים יכולים למצוא אותך ולקבל את העדכון והסיכום העסיסי לסאגה?
קים:
כֵּן. אז כדי ללמוד עוד על מה שאנחנו עושים ולהיכנס לרשימה שלנו לקבלת עדכונים והזדמנויות, הם יכולים ללכת לאתר שלנו, שהוא ironpeakproperties.com. עקבו אחרי בלינקדאין תחת קים הופקינס. ואז לבסוף באינסטגרם בתור MoneyPlusHappy. והיי, אולי כדאי שנביא את זה להצבעה. אם אתם שומעים את זה, קדימה, קחו בחשבון מה אתם חושבים שעלינו לעשות עם העסקה הזו.
Ross you
בסדר. הגיבו בתגובות YouTube אם אתם צופים בזה ב-YouTube. ספר לנו מה אתה חושב.
דוד:
בסדר, קים, היה נהדר שאתה כאן. תודה רבה ששיתפת אותנו בסיפור שלך. אני יושב על סיכות ומחטים בעצמי, מחכה לשמוע איך הסיפור הזה מתפתח, אז אני אהיה סקרן לשמוע את עצמי. אבל אנחנו ניתן לך לצאת מכאן להיום. תודה רבה שהיית בתוכנית.
קים:
תודה רבה שזמנתם אותי חברים.
דוד:
זה דיוויד גרין עבור רוב, שלח את המכנסיים שלו מקוהל'ס, אבסולו, ביציאה.
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים:
- של קים השקעות נדל"ן מסחרי "קופסה לקנות" היא משתמשת לרכישת נכסים רווחיים
- שיעורי גג מוסברים ולמה אתה חייב לעשות את זה נכון כשאתה קונה נכסים גדולים
- השמיים מנופח"פרו פורמהמתווכים מספרים ינסו לשכנע אותך (אל תעקוב אחר אלה!)
- סוגי נכסים מסחריים שהם עמיד בפני נעילה ותמיד תישאר פתוח
- השמיים סיכונים משמעותיים עבור נדל"ן מסחרי בשנת 2024 ושני עסקים שאף פעם לא כדאי לשכור אליהם
- A חיה עסקה עמוקה עם עסקה נוכחית קים מתלבטת לגבי קנייה
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
התחבר עם קים:
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף בעצמך ב-BiggerPockets? אימייל .
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. העצים את עצמך. גישה כאן.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. הידע מוגבר. גישה כאן.
- PlatoESG. פחמן, קלינטק, אנרגיה, סביבה, שמש, ניהול פסולת. גישה כאן.
- PlatoHealth. מודיעין ביוטכנולוגיה וניסויים קליניים. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- :יש ל
- :הוא
- :לֹא
- :איפה
- $ למעלה
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- יכול
- אודות
- בנוגע לזה
- מֵעַל
- AC
- מוּאָץ
- חֶשְׁבּוֹן
- לרוחב
- ממשי
- למעשה
- להוסיף
- הוסיף
- יתרון
- להשפיע על
- לאחר
- לאחר מכן
- שוב
- נגד
- לִפנֵי
- קדימה
- Airbnb
- תעשיות
- להתיר
- מותר
- לאורך
- כְּבָר
- גם
- למרות
- תמיד
- am
- כמות
- an
- ניתוח
- ו
- בעלי חיים
- אחר
- לענות
- כל
- יותר
- כל אחד
- דבר
- בנפרד
- תפוח עץ
- בקשה
- להעריך
- הערכה
- גישה
- ארכיטקטורה
- ARE
- AREA
- אזורים
- אריזונה
- סביב
- AS
- לשאול
- נכס
- המשויך
- At
- נמשך
- מחבר
- המכונית
- לְהִמָנַע
- הימנעות
- רָחוֹק
- בחזרה
- מגובה
- רע
- איזון
- בנק
- בנקאות
- מחסום
- מבוסס
- בסיסי
- בעיקרון
- BE
- כי
- התהוות
- היה
- לפני
- להתחיל
- ההתחלה
- מאחור
- להיות
- תועלת
- הטבות
- הטוב ביותר
- מוטב
- מיקום טוב יותר
- גָדוֹל
- תמונה גדולה
- גדול
- הגדול ביותר
- הצעת חוק
- קצת
- שחור
- לפוצץ
- מַעֲנָק
- מגפיים
- גבול
- לִלווֹת
- שניהם
- תַחתִית
- קנה
- אריזה מקורית
- לשבור
- להביא
- ברוקר
- ברוקרים
- אח
- בִּניָן
- נבנה
- צרור
- עסקים
- עסקים
- אבל
- לַחְצָן
- לִקְנוֹת
- קוֹנֶה..
- קנייה
- קונה
- by
- קליפורניה
- שיחה
- נקרא
- חדר
- CAN
- יכול לקבל
- כּוֹבַע
- מכונית
- מכוניות
- מקרה
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- קטסטרופלי
- היאבקות
- מרכז
- שינוי
- שינויים
- משתנה
- צִלצוּל
- בחירה
- בחרו
- בחר
- חַג הַמוֹלָד
- ברור
- סְגוֹר
- מקרוב
- סגירה
- Co-Host
- עגלונות
- קר
- הִתמוֹטְטוּת
- COM
- איך
- מגיע
- הערה
- הערות
- מסחרי
- נדלן מסחרי
- תקשר
- חברה
- תחרותי
- השלמת
- לחלוטין
- רְכִיב
- ויתורים
- מסקנה
- בטון
- בטוח
- לשקול
- בהתחשב
- חוזה
- לתרום
- שיחה
- להיפך
- לְשַׁכְנֵעַ
- לתקן
- צורה נכונה
- עלות
- יכול
- זוג
- קורס
- לכסות
- מכוסה
- קוביד
- רו"ח
- לִיצוֹר
- יוצר
- יוצרים
- יְצִירָתִי
- אשראי
- קרדיטים
- הקריטריונים
- קרוספיט
- סקרן
- נוֹכְחִי
- כיום
- וִילוֹן
- לקוחות
- דוד
- יְוֹם
- ימים
- עסקה
- התמודדות
- דילים
- הדיון
- חוב
- להחליט
- החלטה
- עמוק
- הגנתי
- בהחלט
- תלוי
- פְּחָת
- מגיע
- פרטים
- DID
- הבדל
- אחר
- לחפור
- הנחה
- לְהַצִיג
- מרחק
- צלילה
- do
- עושה
- לא
- עושה
- דוֹלָר
- דולר
- עשה
- לא
- מטה
- נהיגה
- נהיגה
- ירידה
- ראוי
- בְּמַהֲלָך
- הולנדי
- מת
- כל אחד
- מוקדם יותר
- כדור הארץ
- לאכול
- יעילות
- או
- שדון
- אחר
- אמייל
- סוף
- הסתיים
- מסתיים
- מספיק
- שלם
- לַחֲלוּטִין
- סביבתי
- אפיזודה
- הון עצמי
- במיוחד
- חיוני
- אחוזה
- Ether (ETH)
- להעריך
- אֲפִילוּ
- אי פעם
- כל
- כולם
- הכל
- בדיוק
- דוגמה
- Excel
- יוצא מן הכלל
- נרגש
- קיימים
- יקר
- ניסיון
- מוסבר
- מסביר
- מאוד
- עובדה
- גורם
- נכשל
- הוגן
- ליפול
- אוהד
- פנטסטי
- להרגיש
- רגליים
- שגיאה
- מעטים
- תרשים
- למלא
- ממולא
- מסננים
- סופי
- בסופו של דבר
- מְמַמֵן
- מציאת
- ראשון
- חמש
- לסדר
- קבוע
- תיקוני
- קוֹמָה
- פלורידה
- תזרים
- זורם
- לעקוב
- בעקבות
- מזון
- בעד
- שכח
- נוסחה
- הָלְאָה
- קדימה
- מצא
- ארבע
- חופשי
- חבר
- חברים
- החל מ-
- קרן
- יסודות
- עתיד
- שער
- כללי
- דור
- לקבל
- מקבל
- ענק
- לתת
- נתן
- נותן
- Go
- מטרה
- Goes
- הולך
- נעלם
- טוב
- קבל
- ממשלה
- גדול
- גדול
- חמדן
- קרקע
- קְבוּצָה
- גדל
- אקדחים
- בחור
- היה
- חצי
- יד
- לקרות
- קרה
- קורה
- קשה
- יש
- יש
- he
- בראשותו
- לִשְׁמוֹעַ
- נשמע
- שמיעה
- לעזור
- לה
- כאן
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- הגבוה ביותר
- מאוד
- לו
- עַצמוֹ
- שֶׁלוֹ
- היסטוריה
- מכה
- להכות
- להחזיק
- חגים
- עמוד הבית
- יָשָׁר
- בִּיוֹשֶׁר
- לקוות
- אני מקווה
- מקווה
- הופקינס
- המארח
- חַם
- מלון
- שעה
- בית
- בתים
- דיור
- איך
- איך
- אולם
- HTTPS
- חמישים ק"ג
- i
- חולה
- רעיון
- if
- תמונה
- מיד
- פְּגִיעָה
- חשוב
- השבחה
- שיפורים
- שיפור
- in
- כולל
- הַכנָסָה
- עליות
- בצורה מדהימה
- אנשים
- התעשייה
- מידע
- בהתחלה
- בתוך
- אינסטגרם
- במקום
- הוראות
- ביטוח
- אינטרס
- גובה הריבית
- שערי ריבית
- מעוניין
- אל תוך
- מלאי
- להשקיע
- השקעה
- השקעה
- משקיע
- משקיעים
- מְבוּדָד
- סוגיה
- בעיות
- IT
- עצמו
- iTunes
- שקע
- הצטרפות
- jpg
- לקפוץ
- רק
- שמור
- שמירה
- שמר
- לבעוט
- יֶלֶד
- הילדים
- הרוצח
- קים
- סוג
- לדעת
- ידע
- יודע
- גָדוֹל
- גדול יותר
- אחרון
- שנה שעברה
- לבסוף
- מְאוּחָר
- מאוחר יותר
- עוֹפֶרֶת
- מוביל
- לִלמוֹד
- למד
- למידה
- חכירה
- החכרה
- יציאה
- עזיבה
- עזבו
- מַשׁאִיל
- וַתְרָן
- פחות
- לתת
- תנופה
- LG
- החיים
- כמו
- סביר
- להגביל
- קו
- קווים
- קשר
- לינקדין
- רשימה
- קְצָת
- להלוות
- הלוואות
- ממוקם
- מיקום
- מנעולים
- נעול
- ארוך
- לטווח ארוך
- נראה
- נראה כמו
- נראה
- הסתכלות
- נוֹל
- אבוד
- מגרש
- הרבה
- אהבה
- נמוך
- להוריד
- LTV
- עשוי
- ראשי
- תחזוקה
- לעשות
- עושה
- עשייה
- רב
- מסומן
- שוק
- שוקי
- מסיבי
- דבר
- לְהַגדִיל
- מאי..
- אולי
- me
- אומר
- אומר
- לִפְגוֹשׁ
- מוּזְכָּר
- שיטה
- מדדים
- אמצע
- יכול
- מִילִיוֹן
- חסר
- טעות
- להקל
- מודלים
- אמא
- רֶגַע
- כסף
- אחת לחודש
- יותר
- משכנתה
- רוב
- המהלך
- להתקדם
- נִרגָשׁ
- נע
- הרבה
- מספר
- כלי נגינה
- צריך
- my
- עצמי
- טבע
- בהכרח
- צורך
- נחוץ
- צרכי
- לעולם לא
- חדש
- הבא
- לילה
- לא
- ללא חתימה
- עַכשָׁיו
- מספר
- מספרים
- כובש
- of
- כבוי
- הַצָעָה
- מוצע
- Office
- לא מחובר
- לעתים קרובות
- לְעִתִים קְרוֹבוֹת
- oh
- בסדר
- זקן
- on
- פעם
- ONE
- יחידות
- רק
- לפתוח
- פועל
- דעות
- הזדמנויות
- מִתנַגֵד
- אפשרות
- אפשרויות
- or
- להזמין
- אורגון
- אחר
- אַחֶרֶת
- שלנו
- הַחוּצָה
- בחוץ
- יותר
- מקיף
- שֶׁלוֹ
- בעלים
- בעלים של
- נפרע
- כואב
- לצייר
- מגיפה
- מאמר
- ניירת
- פריז
- פארק
- חניה
- חלק
- מסוים
- שותף
- עבר
- תשלום
- משלם
- תשלום
- תשלומים
- עפרונות
- אֲנָשִׁים
- עבור
- אָחוּז
- פניקס
- טלפון
- שיחת טלפון
- פיזית
- לבחור
- לקטוף
- תמונה
- סיכות
- מקטרת
- צינורות
- מקום
- מקומות
- תכנית
- מתוכנן
- תכנון
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- שחקן
- משחק
- אנא
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- נקודת מבט
- פופ
- תיק עבודות
- עמדה
- כּוֹחַ
- PPP
- לְמַעֲשֶׂה
- פּרֶמיָה
- הצגה
- מוצג
- יפה
- מחיר
- מחירים
- יְסוֹדִי
- עקרונות
- פְּרָטִי
- מִקצוֹעָן
- כנראה
- בעיה
- בעיות
- תהליך
- המוצר
- פּרוֹפִיל
- משתלם
- התקדמות
- נכסים
- רכוש
- מוּגָן
- מושך
- לִרְכּוֹשׁ
- גם
- מכניס
- איכות
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- דַי
- לדרג
- ציון
- תעריפים
- דירוג
- לְהַגִיעַ
- ממשי
- מקרקעין
- שוקי הנדל"ן
- חיים אמיתיים
- להבין
- הבין
- בֶּאֱמֶת
- סוכן מקרקעין
- טעם
- סביר
- סיבות
- לסכם
- שֵׁפֶל
- רפי
- גמילה
- להשקיע
- קרוב משפחה
- רלוונטי
- הסתמכות
- לזכור
- לשכור
- השכרות
- לתקן
- דוחות לדוגמא
- לייצג
- לבקש
- בקשות
- לדרוש
- מגורים
- להגיב
- מסעדה
- מסעדות
- קמעוני
- לַחֲזוֹר
- החזרות
- להיפטר
- תקין
- הסיכון
- סיכונים
- לשדוד
- ההחזר על ההשקעה
- גג
- שורשים
- עגול
- כללי
- הפעלה
- לְמַהֵר
- בטוח יותר
- סָגָה
- אמר
- אותו
- שמור
- חסכת
- לומר
- אמר
- מפחד
- היקף
- שְׁנִיָה
- שניות
- סוד
- לִרְאוֹת
- ראות
- נראה
- נראה
- לראות
- למכור
- סלרס
- לשלוח
- שליחה
- תחושה
- נשלח
- ברצינות
- שירותים
- שבע
- כמה
- צוּרָה
- שיתוף
- היא
- גיליון
- הסטה
- shipped
- קניות
- חנויות
- טווח קצר
- צריך
- לְהַצִיג
- הראה
- הצגה
- לסגור
- כבה
- צד
- משמעותי
- חתימה
- since
- יחיד
- ישיבה
- מצב
- מצבים
- מידה
- לִישׁוֹן
- פרוסה
- קטן
- קטן יותר
- חכם
- So
- חֶברָתִי
- נמכרים
- מוצק
- נפתר
- כמה
- מישהו
- משהו
- אי שם
- בקרוב
- מֶרחָב
- רווחים
- רַמקוֹל
- ספציפי
- במיוחד
- ספֵּקוּלָצִיָה
- לבלות
- בילה
- לפצל
- נותני חסות
- מרובע
- התחלה
- מדינה
- הצהרה
- להשאר
- מקל
- עוד
- גירוי
- חנות
- סיפור
- אִסטרָטֶגִיָה
- להכות
- סטודיו
- כזה
- אמור
- בטוח
- משטח
- לקחת
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- ממוקד
- מיקוד
- לימד
- מס
- מסים
- לספר
- שׂוֹכֵר
- נוטה
- מונחים
- שלישי
- טקסס
- מֵאֲשֶׁר
- להודות
- תודה
- זֶה
- השמיים
- העתיד
- שֶׁלָהֶם
- אותם
- אז
- התאוריה
- שם.
- אלה
- הֵם
- דבר
- דברים
- לחשוב
- חושב
- זֶה
- השנה
- אלה
- אם כי?
- מחשבה
- אלף
- שְׁלוֹשָׁה
- לשגשג
- משגשגת
- דרך
- כָּך
- קָשׁוּר
- זמן
- פִּי
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- שירותים
- אמר לי
- טון
- טון
- גַם
- לקח
- לְגַמרֵי
- קשה
- רכבת
- תמליל
- לשנות
- עץ
- מְגַמָה
- ניסיתי
- צרה
- סומך
- לנסות
- מנסה
- הסתובב
- סוהר
- פונה
- שתיים
- סוג
- סוגים
- טיפוסי
- בדרך כלל
- אי ודאות
- חָשׂוּף
- תחת
- להבין
- הבנה
- יחידה
- יחידות
- עד
- עדכון
- עדכונים
- us
- להשתמש
- מְשׁוּמָשׁ
- שימושים
- באמצעות
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- יוטה
- חופשה
- ערך
- מאוד
- וִידֵאוֹ
- וידאו
- לצפיה
- קול
- הַצבָּעָה
- לחכות
- הַמתָנָה
- ללכת
- הלך
- הליכה
- רוצה
- רציתי
- רוצה
- היה
- וושינגטון
- צופה
- מים
- דֶרֶך..
- we
- אתר
- שבוע
- לשקול
- ברוך הבא
- טוֹב
- הלכתי
- היו
- מה
- מה
- מתי
- אם
- אשר
- בזמן
- לבן
- מי
- כל
- למה
- רעיה
- יצטרך
- מוכן
- עם
- לְלֹא
- תיק עבודות
- עובד
- עובד
- מודאג
- לדאוג
- גרוע יותר
- גרוע
- ראוי
- היה
- כתוב
- טעות
- שנה
- שנים
- כן
- אתמול
- אתה
- עצמך
- YouTube
- זפירנט