יחידות מגורים מסייעות למשקיעים לייצר תשואות גבוהות יותר - הנה מה שאתה צריך לדעת

במאמר זה

לפני המגיפה, חיים משותפים כפתרון דיור כבר היו צובר פופולריות שכן העיור גרם לעליית דמי השכירות בערים הגדולות. כעת, הרעיון של מגורים במקומות לינה עם חללים משותפים חוזר לאחר שהמגיפה הותירה א משבר סבירות להשכרה ו מגיפת בדידות בעקבותיו.  

בתחילת השנה, המפעיל המשותף הגדול ביותר בצפון אמריקה, Common, הודיע ​​על מיזוג עם Habyt, מפעילת המגורים המשותפים הגדולה ביותר באירופה ואסיה. התוצאה היא מובילה עולמית בתחום המגורים המשותפים שתפעיל 30,000 יחידות ברחבי העולם, רבות מהן חללי מגורים משותפים. ההערכה היא שהיו 74,000 חדרי שינה משותפים בסך הכל או להשכרה או בפיתוח בארה"ב בשנת 2022. בסוף 2019, חברת השקעות הנדל"ן CBRE גילתה שיש כ מיטות 5,000 בכ-150 יישובים משותפים בלבד ברחבי הארץ. זו מגמה שתאוצה במהירות, ו מחקרים מראים יכול להיות שיש לו כוח עמידות.

מה זה Co-Living? 

מגורים משותפים תמיד היו דרך לחסוך כסף בשכר דירה - קבוצות חברים, במיוחד צעירים רווקים, שוכרים לעתים קרובות חללים משותפים כדי לחסוך כסף בעלויות הדיור החודשיות שלהם. אבל חללי מגורים משותפים מודרניים שונים. בניינים שנבנו או שופצו מתוך כוונה של אנשים לא קשורים החולקים את אותו מרחב מגורים מגיעים לרוב עם שירותים מהשורה הראשונה. חשבו על עיצוב וריהוט יוקרתיים, אולפני כושר ויוגה, אזורי עבודה משותפים נרחבים והטבות כמו שירותי ניקיון ו-WiFi מהיר. אנשים חיים בדרך כלל בחדרי שינה בודדים ומרוהטים אך חולקים אזורים משותפים כמו מטבחים, חדרי אמבטיה, מתקני כביסה ואזורי מגורים. 

יש וריאציות באופן שבו חללים אלה מופעלים. חברות מסוימות, כמו אתר חוץ, השתמש במודל חברות, שבו נוודים דיגיטליים יכולים להזמין מקומות לשלושה לילות בלבד. אחרים, כמו בונגלו, עבודה כפלטפורמה טכנולוגית המחברת בין שותפים המחפשים דיור בערים הגדולות ומשכירה להם בתים. חברות אוהבות Common מציע שילוב של יחידות פרטיות עם חללי עבודה משותפים ויחידות משותפות עם חדרי שינה פרטיים. 

הפופולריות הגואה של חללי מגורים משותפים יצרה גם שוק ליחידות בבעלות משותפת. לדוגמה, ה Co-Own Co. בדנבר מאפשרת לרוכשי בתים לרכוש חלק מיחידה עם חדר שינה וחדר רחצה פרטיים. זוהי דרך עבור אנשים להתחיל לבנות הון עצמי עבור חלק מהעלות הטיפוסית של רכישת בית בעיר. חלק מהמפתחים מיישמים את תפיסת המגורים המשותפים גם על בעלות על בתים חד-משפחתיים על ידי בניין הקהילות עם בית משותף ומתקנים אחרים ומתן תכנות שנועדו לטפח קהילה. 

פתרון לשתי בעיות ברורות

שכר הדירה מרקיע שחקים 

יחס שכר דירה להכנסה בארה"ב הוא כעת 30%, עלייה מ-27.2% ב-2019. בערים מסוימות הבעיה חמורה בהרבה — בניו יורק היחס הוא 68.5%, ובמיאמי הוא 41.6%. דמי שכירות גבוהים מקשים על התושבים לעמוד במחירים גבוהים של דלק ומצרכים ולהחביא מספיק חסכונות כדי לקוות לבעלות על בתים. 

הזינוק במחירי השכירות, שפגע 17.1% צמיחה לעומת השנה בשיאו בפברואר 2022, נבע בעיקר ממלאי מוגבל וביקוש גבוה ליותר מקום במהלך המגיפה. בכמה עיירות מגיפה, כמו אוסטין, טקסס, שוכרים יותר מכפליים תוך שנה. 

שוק השכירות מתחיל להתקרר - דמי השכירות הממוצעים הארציים יורדים, לפי זילו. מלאי רב-משפחתי צפוי להיות עלייה ב-2023 גם כן. אך דמי השכירות נותרו גבוהים ב-8.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ובתי דירות עדיין אינם בהישג ידם של תושבים רבים באזורים עירוניים. בשנת 2022, היו 16% יותר מחוסרי בית כרוניים ממה שהיה בשנת 2020. מכיוון ששטח מוגבל ביחס למספר התושבים המחפשים דירות הוא חלק משמעותי מהבעיה, מגורים משותפים הם פתרון טבעי. 

עוד לפני המגיפה, הממשלות המקומיות בחנו את הסיכוי של חללי מגורים משותפים כפתרון פוטנציאלי לדמי שכירות לא סבירים. דרך SharedNYC, המחלקה לשימור ופיתוח דיור בעיר ניו יורק בחרה שלוש הצעות לפיתוחי דיור משותף עם מודלים שונים שנועדו לספק דיור לתושבים בעלי הכנסה נמוכה. ובסן חוזה, קליפורניה, מחוקקים התאים את קוד הייעוד המקומי לכלול מגורים משותפים, מה שמאפשר להתחיל לבנות פיתוח חדש עם 800 יחידות. 

במשך עשרות שנים בארה"ב, פנסיונים מנעו חוסר בית לעובדים עירוניים בעלי הכנסה נמוכה. בשנות ה-1960, ההערכה היא שהיו כ-2 מיליון יחידות "תפוסת חדר יחיד", בדומה לקונספט ליחידות משותף מודרניות. הברית הלאומית להפסקת חוסר הבית רואה בהחזרת הדיור המשותף פתרון שיסיים את חוסר הבית עבור רוב האנשים. רוב חללי המגורים המשותפים המודרניים שוכרים רק מעט מתחת לתעריף השוק, אבל יש הזדמנות לפיתוחים רב-משפחתיים המשתמשים במודל מגורים משותפים כדי להביא לשוק יחידות זולות עוד יותר. 

מגיפת הבדידות

שוכרים שבוחרים במגורים משותפים עשויים לקבל יותר כסף עבור הכסף שלהם - מתקני דירות יוקרתיים במחירי השכירות הנמוכים מהשוק - אבל זו לא הסיבה העיקרית שרוב האנשים שוכרים יחידת מגורים משותפים מודרנית, על פי סקר בשיתוף מעבדת המחקר והעיצוב של איקאה. המשיבים אמרו שהיתרון הטוב ביותר של חיים משותפים הוא ההזדמנות לאינטראקציה חברתית. 

מרחבי מגורים משותפים מציעים הזדמנויות רבות לבניית קהילה הן באמצעות אינטראקציות מקריות והן באמצעות תכנות מכוון. נוודים דיגיטליים יכולים לקחת רגע להתרועע ב"מקרר המים", בדיוק כמו עובדים שעובדים במשרדים. משפחות יכולות לקבל תמיכה בגידול ילדים. קשישים בודדים יכולים להתאסף לארוחות. ולכל אחד יכול להיות למי להתקשר אם הוא נפצע או צריך עזרה. ישנם יתרונות נוספים עבור מושתלים שאולי יצטרכו לנוע במהירות ללא תמיכה - לא רק שחיים משותפים מציעים גישה קלה יותר לחללים מרוהטים, אלא שהוא גם מספק מעגל חברתי מיידי. חלק מחברות מגורים משותפים אפילו פועלות כדי להציב שותפים לדירה עם תחומי עניין משותפים. 

זה סוג של משב רוח רענן עבור האחוז המדהים של אמריקאים שחווים "בדידות רצינית". א לדווח מבית הספר ללימודים מתקדמים בהרווארד מעמיד את הנתון על 36% מכלל האמריקאים, כולל 51% מהאמהות לילדים צעירים ו-61% מהמבוגרים הצעירים. בידוד חברתי יכול להגביר את הסיכון למספר בעיות בריאותיות חמורות ומהווה גורם סיכון שמתחרה אפילו בעישון כשמדובר למוות בטרם עת. בדידות יש מתאם עם שיעורים גבוהים יותר של חרדה, דיכאון ואפילו התאבדות. 

בעיות במודל Co-Living

חלק מחברות המגורים המשותפים עדיין לא הצליחו לפתור את הבעיות התפעוליות. למשל, דיירי חללי המגורים המשותפים של קומון התלונן של תנאים לא סניטריים, אבטחה לקויה, עוינות בין שותפים לדירה ותקשורת לקויה מצוות התמיכה. תושבי נכסי בונגלו בניו יורק דיווח מציאת זרים בחדרי השינה שלהם, שנשמרו ללא נעילה עקב החוק המקומי. הם גם התלוננו על תקשורת לקויה וסיום חכירה פתאומי, וכינו את המבצע "הונאה".

התלונות מושכות את תשומת הלב של מחוקקים מקומיים, שיכולים להגיב על ידי פגיעה בצורת דיור להשכרה זו במקום להרגיע את התקנות כדי להפוך אותו לקיים יותר. לדוגמה, התרת מנעולים בחדרי שינה המושכרים בנפרד בניו יורק עשויה לפתור את הבעיה באופן חלקי, אך אם תלונות דיירים מצביעות על שיטות לא הוגנות אחרות, ייתכן שמודל המגורים המשותפים ייאסר לחלוטין בעיר. 

אבל בערים מסוימות, כמו פילדלפיה ומיניאפוליס, מחוקקים כן מחבק הרעיון של השכרות "תפוסת חדר יחיד", הבאת חקיקה שתאפשר את היחידות באזורים רב משפחתיים ומסחריים. 

מחלקת נכסים חדשה למשקיעים

מגורים משותפים הם לא רק פתרון לבדידות ושכר דירה לא סביר. זהו גם קבוצת נכסים מתפתחת עבור משקיעי נדל"ן. למרות כמה בעיות עם המודל העסקי של חיים משותפים, חברות מגורים משותפים בדרך כלל מדווחות על הכנסה גבוהה יותר מדמי שכירות למטר מרובע מאשר מודלים להשכרה מסורתיים. לדוגמה, בניו יורק, מדווחים שהרווחים עבור יחידות מגורים משותפים גבוה ב -40% עד 50% מאשר שכר דירה מסורתי. 

A לדווח מסטודנטים ב-MIT מציע גם כי בניינים משותפים צריכים להיות עמידים יותר במהלך שפל כלכלי מאשר דיור רב-משפחתי מסורתי. ואכן, במהלך מגיפת ה-COVID-19, שטחי מגורים משותפים המשיכו להרוויח פרמיה של 23.2% למ"ר על דמי שכירות למ"ר עבור דירות סטודיו מסורתיות בשווקים דומים, לפי מחקר מחברת שירותי הנדל"ן Cushman & Wakefield. 

הדו"ח של MIT מצביע גם על כך שחיים משותפים נמצאים על סף הפיכה למקובל יותר, הן בקרב מחוקקים והן בקרב הציבור הרחב. סימנים מוקדמים מראים כי מגורים משותפים יהפכו ל"סוג נכסים בסיסיים בנדל"ן למגורים", נכתב בדו"ח. המודל אמנם עדיין בחיתוליו ומגיע עם כמה כאבי ראש פוטנציאליים, אבל הוא עשוי להפוך לאלטרנטיבה מבורכת להשכרות רב משפחתיות מסורתיות לטווח ארוך עבור חלק מהמשקיעים, במיוחד באזורים עירוניים שבהם מחירי הדיור מקשים על תזרים מזומנים חיובי.

הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.