קניית נכסים להשכרה ב-0 $ למטה, 0% ריבית בדרך היצירתית

הנרי:
ברוכים הבאים לפודקאסט BiggerPockets, תוכנית 868. מה קורה לכולם? אני המארח שלך, הנרי וושינגטון, ואני כאן עם הילד הרע של הנדל"ן, מר רוב אבסולו. מה קורה חבר שלי?

Ross you
נכון, הילד הרע וילד יום ההולדת של הנדל"ן.

הנרי:
יום הולדת שמח! בן כמה אתה?

Ross you
אני בן 34. אז חשבתי שזה באמת יהיה נהדר אם נתחיל את התוכנית כשאתה מספר לי את 34 הדברים האהובים עליך עלי.

הנרי:
כן. מתחילים ברשימה, הדבר ה-34 האהוב עלי ברוב הוא שהוא לא יגרום לי לעשות את כל 34 אלה.

Ross you
לא, לא, אני לא אגרום לך לעשות את זה, אבל יש לנו היום תוכנית קטלנית שבה אנחנו הולכים לדבר עם שני משקיעים, דדריק וקריסטל פוליט, שיש להם שם כל כך נהדר, אבל הם' הם גם משקיעים פעילים בצפון קרוליינה, וירג'יניה ומסצ'וסטס. והם גם במקרה הכוכבים של ה-50/50 Flip של A&E. היום אנחנו הולכים לדון כיצד הם משתמשים בעסקי הנדל"ן שלהם כדי לממן את שאר העסקים הרווחיים בטירוף שלהם. אז תישאר מעודכן בשביל זה.

הנרי:
אנחנו גם הולכים לדון כיצד הם שינו את עסקי הנדל"ן שלהם בשוק ההפכפך והמסוכן יותר הזה. אני אוהב לקרוא לזה לקחת את מה שההגנה נותנת לך, ואפילו אנחנו מקבלים עצה קטנה איך בני זוג יכולים לעבוד ביחד.

Ross you
משהו חדש שאנחנו הולכים לנסות השנה הוא להכניס את התוכנית האהובה על כולם לקטע בסוף כל פרק, Seeing Greene. לאחר הראיון הזה, דיוויד גרין ואני ניקח שאלת מאזינים על כסף פרטי ואם זה כלי טוב להשקעה הראשונה שלך.
בלי להכביר מילים, בואו נביא את Dedric ואת קריסטל מנומס. דדריק, לפי ההבנה שלנו, אתה היית זה שבאמת התעניין בנדל"ן. מתי נכנסת למשחק?

דדריך:
נכנסתי לנדל"ן בשנת 2001. קראתי אבא עשיר אבא עני, וקניתי את ביתי הראשון ב-2007.

הנרי:
הייתי כמו, "אבא עשיר אבא עני. מה זה?"

דדריך:
בדיוק.

הנרי:
זה משהו שאני צריך לשים ברשימת הקריאה שלי?

דדריך:
כֵּן. ובכן, זה למעשה חוזר עד ל-Carleton Sheets בשנות ה-90. אמא שלי הזמינה אחת מהפרסומות. היא ראתה את זה בשעת לילה מאוחרת. ובתור נער, הייתי צופה בקלטות ה-VHS האלה וחולמת על המכוניות המפוארות והאחוזות הגדולות ועל עושר הנדל"ן כילד. מעולם לא חשבתי שאני באמת יכול להשיג את זה בעצמי כי זה היה פשוט כל כך מופרך באותו זמן, אבל זה הזמן שבו הזרע נשתל.

Ross you
זה מדהים. וקריסטל, איך הגעת לחזון של דדריק להיות משקיע נדל"ן?

קריסטל:
איך עליתי על הסיפון? נמאס לי לשמוע אותו מדבר על זה, כך עליתי על הסיפון. כשפגשתי אותו, לא היו לו שום דבר מלבד ספרים ו-VHS וקלטות של נדל"ן בכל הבית שלו, והוא דיבר על להיכנס לנדל"ן יום אחד, והוא פשוט המשיך לדבר על זה. ובמהירות קדימה, הייתי כמו, "תשמע, אני עושה, אז אם אתה מתכוון להמשיך לדבר על זה, אנחנו הולכים לעשות את זה." והוא היה כמו, "בסדר, כן, כן, אנחנו הולכים להיכנס לזה." ואז שום דבר, כמו שתיקה. אז קפצתי לזה. אם אתה מתכוון לגרום לי לקרוא וכאלה, אז אנחנו עושים את זה בשלב הזה.

Ross you
אני סקרן, בשלב זה של הנישואים והקריירה שלך, האם שניכם מודעים היטב לכל עסקת נדל"ן? כי אשתי תסתכל בלוח השנה שלי והיא תהיה כמו, "היי, אתה סוגר בית היום?" ואני כמו, "כן, שכחתי להגיד לך שקניתי בית." והיא אומרת, "תודה שהודעת לי." איך זה אצלכם? אתם יודעים, די מבינים?

דדריך:
כן, אני מתכוון, אנחנו שותפים. אז היא מטפלת בשיווק ובמיתוג ובצד האישי של העסק. אני מטפל ברכישות, בדיספוזיציות, במימון וכל זה. אז אנחנו מודעים מאוד לכל מה שקורה במיזמי הנדל"ן שלנו.

קריסטל:
הייתי אומר שבצד הסיטונאי, לא כל כך. אז אני לא ממש שם לב להרבה עסקאות סיטונאיות שמגיעות ברחבי החברה. אני יותר מתעניין בכל הקנייה וההחזקות שלנו. אז אם זה משהו שאנחנו הולכים להחזיק לטווח ארוך, אז זה מה שאני רוצה לקבל הודעה לגביו. זה מה שאני רוצה לדעת. הרבה מהעסקאות הסיטונאיות, אני לא ממש יודע עד שהוא אומר, "אה, כן, אני חייב ללכת להפקיד את הצ'ק הזה." או, "הו, היי, כן, סיכמנו כמה עסקאות השבוע."

הנרי:
כן, אני לא רוצה שאשתי תראה את הפרק הזה. סגרנו אתמול על בית שמכרנו והיא אמרה, "לא ידעתי שקנינו אותו. אז אלו חדשות." אבל בשיא הרצינות, ממש לא הייתי נמצא במקום שבו אני נמצא מנקודת מבט משקיעה ללא תמיכתה. רק שהיא כבר לא כל כך מעורבת ביום-יום.
אבל לעתים קרובות אני רואה שהרבה אנשים שיש להם הצלחה גדולה בנדל"ן עושים זאת בגלל מערכת היחסים הבסיסית שיש להם והאמון שיש להם זה בזה. אז דיברת קצת על התפקידים שלך. אתה יכול לפרט קצת יותר? אז במה כל אחד מכם מטפל בעסקים שלו?

דדריך:
אז מרמה גבוהה, היא בעלת החזון, אני האינטגרטור. היא יזמית סדרתית, היא מטילה חזון והתפקיד שלי הוא ללכת ולבצע אותו. אז כשאתה הולך להסתכל על האסטרטגיות והטקטיקות, למשל, כל הקנייה וההחזקה שלנו, קריסטל על ניהול נכסים. במקור היינו בניהול עצמי, עכשיו יש לנו מנהלים שהיא מנהלת עבור הנכסים להשכרה שלנו, הדירות שלנו, הפארקים הניידים שלנו, וגם ההשכרות לטווח קצר שלנו, ה-Airbnbs שלנו. ובצד שלי אני מטפל ברכישות, בדיספוזיציות, במימון.

Ross you
ובכן, בעצם, אתה חושב שאתה יכול פשוט להגיד לנו מה ההבדל בין רכישה לדיספוזיציה עבור כל מי בבית שאולי לא מכיר את המונחים האלה?

דדריך:
הו כן. אז רכישה היא רכישת הנכס. זה ממש לרכוש את זה, לקבל את זה בחוזה, לסגור את זה. זה רכישות, ואז דיספוזיציות זה המכירה. אז זה ממש אם אתה עושה תיקון והיפוך, זה מוכר את הנכס. או אם אתה עושה אסטרטגיות יצירתיות להשכרה לבעלות או אחרות, או שוכר אותה, אלו הנטיות.

Ross you
מגניב מאוד. אז אתה מטפל בצד הזה של זה. ואז יש אי פעם מסירה לקריסטל או שהיא פחות או יותר רק בצד האסטרטגי?

דדריך:
ובכן, יש לנו צוות. אז אני מפקח על מנהלי הרכישות שלנו ומנהלי הדיספוזיציה שלנו. ואז-

קריסטל:
ואני באמת דואג לשיווק ומפקח על מי מטפל באיזה שיווק בגלל זה תלוי מה אנחנו רוצים לקנות באותו זמן, נכון? אז תלוי איך השוק נראה, איך השיווק שלנו הולך להיות מושפע. אז אני מטפל בהיבט הזה של זה.

הנרי:
מבקש חבר, איזה סוג שיווק אתה רואה שעובד הכי טוב עכשיו?

Ross you
אנא ספר לנו בפירוט מייסר.

קריסטל:
לבקש חבר, מה שעובד כרגע, הייתי אומר שבגלל איך השוק הולך, אנחנו מוצאים הרבה עסקאות מימון יצירתיות זה מה שמחזיק אותנו במשחק. אז כן, אנחנו מתקנים ומעיפים בתים. לא, אנחנו לא עושים אותם עכשיו כי אנחנו לא משוגעים. אנשים שמרוויחים את הכסף עכשיו, צוותי בנייה, הסיטונאים. אז בשבילנו זה יותר מימון יצירתי. אנחנו מכוונים לאותו פלח כסף, מה שאנחנו אוהבים לקרוא לאותו פלח כסף של אנשים. וזה מה שמחזיק אותנו במשחק כרגע זה הקטע הזה.

Ross you
מהו מקטע הכסף? האם זה ספציפי-

דדריך:
אז אלה קשישים, מעל גיל 65 אנשים. אנו יודעים שבמהלך שלוש השנים האחרונות מאז נגיף הקורונה, השוק עלה ב-50% בפריסה ארצית אם ביצעת תיקונים כלשהם בבית. אז זה היה שוק קשה עד כדי גיחוך למשקיעים, בין אם אתה משקיע חדש או מנוסה, להשיג עסקאות.
אז זו הסיבה שכאשר קריסטל מזכירה מימון יצירתי, זו הדרך שבה אתה יכול להציע למוכר קמעונאות, אפילו יותר מקמעונאות, אם הם מסוגלים לקבל תשלומים לאורך זמן לעומת אם אתה סיטונאי, סנפיר ואתה רק בא נכנסים עם פי 70% ARV מינוס תיקונים ואתה מקבל חבטה עם לא ואתה מרגיש מדוכא. כך הצלחנו להסתובב ועדיין לסגור עסקאות בעקביות.

קריסטל:
כן, וכולנו יודעים שבתים כרגע יושבים בשוק. הם לא זזים. אז זה זמן מצוין עכשיו אפילו לגשת לאלה שנמצאים אפילו ב-MLS ולומר, "היי, תקשיבו, הבית שלכם עומד כבר 200 ימים. בואו נחשוב על משהו יותר יצירתי".

הנרי:
אז שמעתי כמה דברים. שמעתי אותך מדבר על קנייה והחזקה. שמעתי אותך מדבר על מימון יצירתי. שמעתי אותך מדבר על תיקון והיפוך. שמעתי אותך מדבר על סיטונאות. תוכל לצייר עבורנו תמונה של איך העסק שלך נראה? עסקאות השיווק שלך נכנסות ואז אתה מבטל אותן, אבל איך העסק בכללותו נראה? מה אתה עושה?

דדריך:
אז אנחנו מאמינים בגישה המרובה של זרמי הכנסה להשקעה. אם אתה רק סיטונאי, יש לך רק כלי אחד בחגורת הכלים שלך. אנחנו אוהבים סיטונאות. זה בעצם איך נכנסנו לעסק כי לא היה לנו הרבה כסף כשהתחלנו, אבל אתה צריך לדעת כמה אסטרטגיות כי מה אם סיטונאות לא מתאים למצב הספציפי הזה? יש תיקון והיפוך. אז אנחנו בסיטונאות, אנחנו גם מתקנים ומתהפכים. אנחנו גם קונים ומחזיקים.
בנוסף, אנחנו עושים Airbnb או השכרות לטווח קצר כי מה שמצאנו עם הרבה מהשכרות חד-משפחתיות שלנו היה שתזרים המזומנים היה מינימלי, 3 דולר בחודש. אבל אם עשינו אסטרטגיית שכירות לטווח קצר, נוכל להזרים מזומנים של 400 עד 1,000 לחודש מבית בודד אחד. אז המרנו הרבה מהשכרות חד-משפחתיות שלנו להשכרות לטווח קצר.
ואז בנוסף לזה, השכבה על המימון היצירתי אפשרה לנו לסגור יותר מהלידים שמגיעים מכיוון שכולנו יודעים ש-99% מההצעות שאתה מציע במחיר סיטונאי לא יתקבלו. אבל כשאתה יכול להציע להם קמעונאות ואז לבנות את התנאים בצורה יצירתית, אתה הולך לסגור הרבה יותר עסקאות.

הנרי:
אז תקנו אותי אם אני טועה, יש לכם זרוע שיווקית שקריסטל מטפלת בה ושהשיווק מביא לידים למגוון סוגים של נטיות. ואז אתם תעריכו את הלידים האלה ואז אולי תציעו הצעה אחת להרבה, תלוי איך תוכלו לתת שירות לליד הזה. ואז תפנה את הליד הזה או תייצר רווחים על סמך האסטרטגיות האלה.

דדריך:
הבנת, הנרי. הבנת. כולם, כל מוכר מקבל שתי הצעות, לפעמים שלוש הצעות או יותר. הם יקבלו הצעה במזומן, הם יקבלו הצעת מימון יצירתית, ואולי גם סוג אחר של הצעת מימון יצירתית. אז זה מאפשר לנו לסגור הרבה יותר עסקאות לעומת רק להיות פוני טריק אחד, סיטונאי, לתקן ולהפוך.

קריסטל:
ולמדנו את זה עם הזמן. למדנו שכשהבאתי המון לידים וכשדריק היה בשיווק, הם לא נפלו והרבה מהם לא נגסו בעסקאות הסיטונאיות האלה. ואני אמרתי, "תשמע, אני עושה יותר מדי עבודה בצד שלי כדי להביא את הלידים האלה. אני צריך שתסגור כמה מהם." אז היה לי-

דדריך:
יותר מהם.

קריסטל:
יותר מהם. אז הייתי צריך להגיד לו, "תשמע, אתה צריך לחדד את המימון היצירתי." אז אמרתי לו, "מכאן והלאה, כל הלידים מקבלים שתי הצעות. לא אכפת לי מה זה." ומנקודה זו ואילך, אני הולך לומר שלפחות 98% מהפורטפוליו שלנו בנוי בצורה יצירתית.

הנרי:
זה מבריק, מבריק לחלוטין. אחד המנטורים שלי קרא לזה בכבוד למנהיגים שלו. הוא הרגיש כאילו לא מכבדים לידים אלא אם כן אתה ממצה כל אופציה שאתה יכול לעזור לאדם שהביא את ההובלה הזו, להגיע לזה.
והרעיון הוא שאתה מבזבז את כספי השיווק והמאמצים שלך אם אתה לא מציע ביעילות את כל הפתרונות שאתה יכול כדי לנסות לעזור לאותו אדם במצב זה, כך ש-A, זה ייתן את הכמות הנכונה של עזרה ל- אנשים שזקוקים לזה, ו-B, זה מאפשר לך לבנות גם את העסק שלך.
ואני חושב שהרבה פעמים בתעשייה הזו מלמדים אנשים אסטרטגיית יציאה עוד לפני שמלמדים אותם איך למצוא עסקה. אתה שומע את זה כל הזמן, אני הולך להיות סנפיר, אני הולך להיות בעל בית, או אני הולך להיות מארח להשכרה לטווח קצר. ומה שבאמת חשוב זה האם אתה יכול למצוא עסקה טובה ואז אתה יכול להרוויח מהעסקה הזו?
ובאמת, אם אתה מוצא את העסקה הזו, תוכל להרוויח ממנה רווחים בצורה ההגיונית ביותר עבורך ועבור העסק שלך. אבל יותר כלים בחגורת הכלים שלך מאפשרת לך להיות שיפוצניק יעיל יותר. אני אוהב את זה.

Ross you
ברור ש-Dedric וקריסטל חידדו את אמנות מציאת העסקה וייצור רווחים, ואנו נפרק את הפרטים כיצד הם עושים זאת מיד לאחר ההפסקה.

הנרי:
ברוך הבא, אנחנו עם Dedric וקריסטל פוליט שחלקו זה עתה את גישת התיק המגוונת ביותר שלהם להשקעות. עכשיו בואו נקפוץ חזרה לאופן שבו הם מממנים חלק מהעסקאות הללו ולפעמים בריבית של 0%.

Ross you
אני אוהב את זה. כן, זה ממש חכם. והזכרת כאן לא מעט מימון יצירתי, וזה ללא ספק הרעיון של ללכת ולקנות בית בצורה לא שגרתית, בדרך כלל ללא שימוש בבנק. אז כשאתה עושה עסקאות מסוג זה, ברור שאתה מציג את המחיר הסיטונאי במזומן לקונה שלך, מה שכמובן יכול להיות קצת הלם בכל פעם שהם אומרים, "רגע, כמה אתה רוצה תן לי בשביל זה?"

קריסטל:
ימין.

דדריך:
"צא מהבית שלי. לא,” זה מה שהם בדרך כלל אומרים.

Ross you
בְּדִיוּק. ואז כשאתה מציג את הצד הפיננסי היצירתי של זה, אני מתאר לעצמי שיש קצת חינוך שדרוש עם סוגים אלה של לידים כדי להביא את זה לקו הסיום.

דדריך:
יש קצת חינוך. אז איך אתה בדרך כלל בונה את זה אומר שזה בית של 250,000 דולר, אתה בתור תיקון והיפוך או כבעל בית, אתה כמו, "בסדר, ובכן, בהתבסס על נוסחת ההצעה המקסימלית המותרת, אני צריך לשלם 120 עבור זה, כדי שהעסקה הזו תהיה הגיונית". הם לא יקבלו 120 אלא אם כן הם במצוקה קשה, נכון?
"בסדר, מר מוכר, או גברת סלר, אני יכול לתת לך 250,000 דולר עבור הנכס הזה. אין לך משכנתאות. אין שעבודים, נכון? כך נבנה את זה. אני אתן לך 10,000 דולר למטה. תהיה יתרה של 240. מה שנעשה זה שנעשה שטר חוב ושטר נאמנות או משכנתא, ואני אשלם לך תשלומים חודשיים של 1,000$ לחודש במשך 5 עד 10 השנים הבאות . איך זה נשמע?"
"או זה מעניין. לא ידעתי שאתה יכול לעשות את זה."
"כן, זה מאוד פשוט." וזה פותח את השיחה, ואז שוב, אתה מחנך אותם וזו עסקה חלקה.

הנרי:
כשאתה מציג את זה ככה, אתה לפעמים מציג את זה כהורדת קרן של 100%?

דדריך:
שאלה טובה. אז שוב, כשאנחנו מציגים את זה לראשונה, אנחנו לא מזכירים עניין. אנחנו רק אומרים תשלומים. ובנינו הרבה עסקאות שבהן זה רק ירידה של 3 עד 5%, לפעמים פחות, ואז תשלומים חודשיים, 0% ריבית, כי חלק מהמוכרים אפילו לא אכפת מהריבית. הם כמו, "תראה, אני בעל בית כבר 30 שנה. שילמתי את הנכס הזה. סחטתי את כל המיץ מהתפוז. עכשיו אתה נותן לי עוד ביס בתפוז כי אתה הולך לשלם לי. אכפת לי רק מזרם ההכנסה".
אז היה לנו הרבה. ולפעמים הם יגידו, "אה, נו, מה עם הריבית?" ואנחנו נגיד, "בסדר, ובכן, אנחנו ננהל משא ומתן על הריבית." והם ירוויחו עוד יותר ככה.

Ross you
עכשיו, הזכרת משהו על כך שהבתים האלה כבר שולמו, וזה מעניין אותי שאתה יכול להשיג את העסקאות האלה. אני מתאר לעצמי שזה בגלל שאתה הולך על קטע הכסף. לדור המבוגר, באופן כללי, יש להם הון עצמי גבוה או משכנתאות נפרעות. האם זו הסיבה שאתה מקבל כל כך הרבה מהלידים מסוג זה שבהם המשכנתא כבר נפרעת?

קריסטל:
כן.

דדריך:
כֵּן. בזה אנחנו מתמקדים. אנחנו הולכים על שולם, ללא שעבודים, חינם וברור. ושוב, רוב אלה הם בעלי דירות עייפים שמחזיקים בנכסים אלו 10, 20, 30, 40 שנה. נמאס להם להיות בעלי בית. הם שילמו את זה. הם העבירו את הילדים שלהם לקולג'. הם בני 70, 80. הם כבר לא רודפים אחרי דיירים ושירותים, אבל הם רגילים לחיות מזרם ההכנסה הזה. אז אם אתה יכול להמשיך לשמור על ההכנסה הזו עבורם, אבל אין להם את כאבי הראש הניהוליים כי עכשיו אתה הבעלים של הנכס, זה מצב יפה של win-win.

קריסטל:
כן, זה בדרך כלל כל מה שמעניין אותם בשלב זה הוא זרם ההכנסה המתמשך.

Ross you
אז אם אני שומע את זה נכון, אני מתכוון פחות או יותר, ברור שזה מימון יצירתי, אבל הנישה בתוך זה שאנחנו מדברים עליה היא רק עסקת מימון ישירה של מוכר, נכון? הבעלים משמש כאן כבנק.

דדריך:
כֵּן. ושוב, עשינו בכפוף, אבל זו עסקה מתקדמת מסובכת יותר. אנחנו מעדיפים מימון של מוכרים. זה הרבה יותר נקי וקל יותר לביצוע.

Ross you
כן, בדיוק עשיתי עסקת מימון של מוכר כאן ביוסטון, והבעלים השתלם. הוא לא רצה לשלם מס רווחי הון, והוא מכר לי את זה ב... הוא רצה 5% ריבית, ואמרתי לו... הוא משקיע, ואני הייתי כמו, "תראה, בתור משקיע, אתה יודע את זה העסקה הזו מפסידה כסף ב-5%, אבל ב-3% אני ארוויח קצת כסף ואעשה את העסקה הזו". והוא היה כמו, "בסדר, בטח." לא באמת הייתה לו הרבה רגל לעמוד עליה. וכך עסקה סופר קלה, הלכתי לחברת הכותרת, הם עשו את הניירת, ובאופן מוזר זו הייתה העסקה הכי קלה שעשיתי אי פעם.

קריסטל:
כֵּן.

דדריך:
כן, אם אתה חושב על זה, אנשים רגילים לבצע תשלומים. אתה חושב על הפלאפונים שלך, כשאתה הולך לקנות אייפון חדש, אתה לא מוריד עליו 1,500 דולר. הם יגידו, "אנחנו יכולים פשוט לשדרג אותך ולהוסיף את זה לתוכנית שלך, רק 35 דולר לחודש למשך שלושים ושישה החודשים הבאים." זה אותו דבר עם בתים, אתה פשוט מבנה תשלומים לאורך זמן.

קריסטל:
והדבר הגדול בזה מאיתנו הוא שאנחנו לא שמים את המקדמה הזו. אז כשאנחנו אומרים לאנשים כמו, "תשמע, אנחנו לא יוצאים מהכיס שלנו, שום דבר באמת על העסקאות האלה. אנחנו באמת לא. אנחנו אפילו מביאים משקיע פרטי".

דדריך:
למימון המקדמה ועלויות הסגירה.

קריסטל:
כֵּן.

דדריך:
אז הרבה פעמים משלמים לנו לקנות את העסקאות האלה כי אנחנו מקבלים אותן במחירים ובתנאים כל כך טובים.

Ross you
עכשיו, אם אני מבין את זה נכון, שינית את האסטרטגיה שלך במהלך השנים בהתאם לתנאי השוק. כיצד השפיעו תנאי השוק על נקודות הציון בשנים האחרונות בעסק שלך?

דדריך:
התחלנו בסיטונאות. האסטרטגיה הייתה לסיטונאי על מנת להשיג הון לרכישת נכסים להשכרה ולבנות פורטפוליו. ואז הגיעה תוכנית הטלוויזיה לקרוא, הם אמרו, "היי, אנחנו רוצים לעשות תוכנית טלוויזיה עליכם. אתם סנפירי בית." אנחנו כמו, "לא, אנחנו לא סנפירי בית. אנחנו משקיעים קונים ומחזיקים". אז הם היו כמו, "בסדר. ובכן, אנחנו רק רוצים להקליט את מה שאתה עושה."
והתחלנו להעיף בתים כי השוק היה כל כך חם, ובמהלך התהליך הזה, למדנו מימון מוכרים ממנטור וזה פתח לנו עולם חדש לגמרי והצלחנו לרכוש כמה מיליוני דולרים של בתים צמודי קרקע, בנייני דירות קטנים, פארקים ניידים באמצעות מימון מוכר. וכך בנינו את העסק שלנו.

קריסטל:
אבל המטרה הסופית היא תמיד לקנות ולהחזיק. אנשים יהיו כמו, "אה, אתה מתקן ומעיף." זו אסטרטגיית יציאה וכנראה שלא היינו עושים את זה אם לא הייתה לנו תוכנית טלוויזיה.

דדריך:
אבל זו הכנסה פעילה טובה. סיטונאות והיפוך היא הכנסה אקטיבית טובה בזמן שאתה בונה את ההכנסה הפסיבית.

Ross you
אז מה היה הרגע הגדול הזה עבורכם, קריסטל? ברור שאתה עושה את הצד הסיטונאי של הדברים, ברור שאתה בעל החזון בנושא הזה. האם זה היה רגע גדול עבורכם לצאת מהסיטונאות ולהיכנס לתיקון והיפוך? או מה היה רגע הנורה הזה עבור כולכם?

קריסטל:
להיכנס לתיקון ולהפוך?

Ross you
כן, רק כדי לצאת מהסיטונאות, או לא להתמקד רק בסיטונאות?

קריסטל:
ובכן, ההתמקדות בסיטונאות הייתה רק להביא את ההון כדי לקנות ולהחזיק. אז ההתמקדות שלנו תמיד הייתה בקנייה והחזקה של נכסים. סיטונאי היה האמצעי לעשות זאת. אז מההתחלה, כל עסקה סיטונאית שסגרנו, בסופו של דבר לקחנו את הכסף הזה והיינו לוקחים אחוזים, מחזירים אותו לשיווק, כל השאר בנקטים כדי לקנות נכסים להשכרה. זה היה זה. אז מעולם לא השתמשנו בו לשום דבר אחר מלבד לקנות ולהחזיק נכסים כי ידעתי מההתחלה מה הולכת להיות אסטרטגיית היציאה שלי מנדל"ן.

Ross you
מה זה מה?

קריסטל:
כלומר להיכנס למרכזי בילוי משפחתיים. דדריק אמר שכשנפגשנו, הוא היה כמו, "היי, אנחנו עושים את הדבר הזה בנדל"ן. זה יהיה האמצעי להצליח להגשים את החלום שלך, שהוא להיות הבעלים של ה-FECs האלה." אז אמרתי, "בסדר, מהמר. תפסת אותי." [לא נשמע 00:18:34]

דדריך:
אז ככה השגתי את הקנייה שלה. כמו שאמרתי, החלום שלה, המטרה שלה היא להחזיק רשת של מרכזי בילוי משפחתיים, וזה מה שאנחנו בתהליך לעשות כרגע.

Ross you
בסדר. מרכזי בידור משפחתיים, זה נשמע מאוד מעניין. זו המטרה הסופית שלך. איך הנדסת את זה לאחור כך שהנדל"ן בסופו של דבר יממן את ה-FEC ​​שלך?

קריסטל:
אז איך שעשינו הנדסה לאחור זה התחלנו לקנות, כמו שאמרנו, מההתחלה, דדריק אמר, "היי תקשיב, בוא נחזיק את הנכסים האלה. בואו נבנה את ההון העצמי הזה בנכסים. אז נוכל לנצל את ההון העצמי, בין אם נצטרך למכור אותו, להוציא כסף, מה יש לך, ולקחת את הכסף הזה ולגלגל אותו ל-FECs."
אז זה בעצם מה שעשינו כשקנינו לראשונה את הזיכיון הראשון שלנו, שהוא Sky Zone. לקחנו מה, שניים, אחד מהנכסים שלנו שהחזיקנו. אני חושב שקנינו את זה בשביל... בשביל מה קנינו את בלמונט? 50,000.

דדריך:
50,000.

קריסטל:
50,000, בדיוק. השוק התחזק במהלך השנתיים-שלוש הבאות. בסופו של דבר מכרנו את זה עבור-

דדריך:
215 לאחר כ-50,000 בשיפוצים.

קריסטל:
215. לקחנו חלק מזה וקנינו את זיכיון Sky Zone. עכשיו יש לנו עוד שני נכסים שרק יושבים. הכסף שבו אנו משתמשים ממכירת נכסים אלה יהיה הכסף שבו אנו משתמשים למימון הלוואת SBA.

דדריך:
אז רוב האנשים לא מבינים עם זיכיון כמו Sky Zone, זה פרויקט של 4 או 5 מיליון דולר, אבל לא הבנו שאתה יכול לקבל הלוואה של איגוד עסקים קטנים, SBA. ועם הלוואת SBA, אתה יכול להוריד 10 עד 20% ואז הבנק או הממשלה יגבו את שאר ה-80 עד 90%.
אז ברגע שגילינו את זה, אנחנו כאילו, "נהדר. נחסל כמה נכסים. זה יממן את אזור השמיים". והסוג הזה של עסקים יורק כחצי מיליון דולר בשנה ברווח נקי אחרי הכל. אז הרבה יותר רווחי אפילו מחלק מהנכסים להשכרה האלה.

קריסטל:
ימין.

Ross you
שמעתי אתכם מדברים על הרעיון של מסחר ומסחר בעבר. ספר לנו מהי הפילוסופיה הזו ומה המשמעות של אסטרטגיית הנדל"ן הנוכחית שלך.

דדריך:
אז מה שזה אומר הוא, למשל, יש לנו שני דופלקסים שבהם יש בערך חצי מיליון דולר הון עצמי. אז חצי מיליון דולר של הון מייצר אולי כארבעה אלף בחודש בתזרים מזומנים. אז אנחנו מסתכלים על זה, איפה אנחנו יכולים למקם את ההון העצמי הזה שבו הוא יכול לייצר יותר?

הנרי:
אז מה שאני רוצה לעשות זה לקפוץ קצת אחורה ולהגדיר עבור אנשים שאולי לא יודעים מה זה FEC. אז מה זה מרכז הבילוי המשפחתי הזה? כי כששמעתי את זה לראשונה, חשבתי, "מה זה, כמו חלל אירועים?" ואז-

Ross you
הנרי, תן ​​לי רק לומר, אני יכול רק לומר שאני באמת שמח ששאלת את זה כי אמרתי, "אני חושב שאני צריך לדעת מה זה, אבל אני מפחד לשאול בשלב זה."

קריסטל:
אז FEC הוא מרכז בידור משפחתי. אז זה בעצם בכל מקום שאתה יכול ללכת ולהתאסף ולאנשים יש צורות שונות של בידור. אז יש לך דייב אנד באסטר'ס, יש לך אזורי שמיים, יש לך DEFYs, יש לך-

דדריך:
פארקי טרמפולינות.

קריסטל:
… כל סוגי פארקי הטרמפולינה-

דדריך:
מסיבות ימיי - הולדת.

קריסטל:
כמו כן, פארקי שעשועים הם FECs. מסלולי באולינג הם FECs. אז בכל מקום שתוכלו ללכת ולהתכנס באמת עם המשפחה, חברים בכל גיל נחשבים למרכז בילוי משפחתי.

דדריך:
ושמנו לב לפער בעיר המסוימת שלנו. אין מרכזי בילוי משפחתיים כמו אף אחד. אתה צריך ללכת שעה לכל כיוון כדי להגיע לאחד. אז שמנו לב לפער הזה ואנחנו ממלאים אותו.

הנרי:
כלומר, הייתי הולך לפארק המנומס אם זה היה פארק שעשועים.

קריסטל:
אוקי.

דדריך:
אל תיתן לקריסטל רעיונות כי הדבר הבא שאתה יודע יהיה רכישת זיכיון נוסף.

הנרי:
אני בעד פארק המנומס.

דדריך:
אז הכנסנו את זה לזיכיון. החצי מיליון דולר הזה הולך לייצר עכשיו, אני לא יודע, 20, 30 אלף בחודש בתזרים מזומנים, בתזרים מזומנים נטו. אז אני מתכוון, זו הייתה משוואה מתמטית קלה באותה נקודה.

הנרי:
ואתה מדבר על מסחר ב-FECs האלה ושימוש בנדל"ן כדי לעשות את זה, ודבר אחד שאנשים אוהבים בנדל"ן הוא שאתה יכול לקנות נכס להשכרה ואז אולי למסור את הנכס הזה למנהל נכס שיעזור לנהל זה כדי שאתה באמת מקבל הכנסה חצי פסיבית. האם זה אותו דבר כשאתה קונה זיכיון או שמא מדובר בעסקים שאתה פעיל בהם, כדי לקבל את ההחזרים שאתה מדבר עליהם?

קריסטל:
אז זה די אותו דבר. אתה יכול להיות בעלים-מפעיל או שאתה יכול להיות מה שהם מחשיבים כבעלים נפקד. עבורנו, זה יהיה קצת משניהם. כשאנחנו מקבלים את זה בפעם הראשונה, אני רוצה לעבוד בזה בעצמי, כנראה במשך ששת החודשים הראשונים עד שנה, כדי שאוכל באמת לדעת מה התפקיד של כולם ולהכיר באמת את התוכן והחוצה של ה-FEC ​​כי זה רק אחד מני רבים אני ממש רוצה.
אז אני מאוד רוצה לדעת כל מה שצריך לעשות, אבל במקביל, שכרנו גם מנכ"ל. אז כשאני יוצא, הם ייכנסו בהיעדרי ואז הם יתחילו לנהל את היום-יום בזמן שאני הולך ומתחיל לחפש את המיקום השני שלי.

הנרי:
וזה נשמע כאילו אתה, זאת אומרת ברור שאתה, קריסטל, במיוחד נלהב מזה וכל כך עד ש... האם קראתי נכון? כתבת את זה בנדרי החתונה שלך?

קריסטל:
אני בטוח עשיתי.

דדריך:
כן. זה היה בנדרי החתונה שלנו.

קריסטל:
כן אדוני.

הנרי:
אז מה מניע את זה? למה מחלקת הנכסים הספציפית הזו הייתה כל כך חשובה לך?

קריסטל:
שאלה טובה. אני לא יודע, תמיד התלהבתי מהילדים והבידור. כשהייתי צעיר, בשנות ה-20 המוקדמות לחיי, ערכתי מסיבות נוער לבני נוער, פשוט מקום שבו כל הילדים יכולים להתאחד. אחר כך עברתי מזה לניסיון לפתוח מועדון לילה לבני נוער ונפגעתי עם כל כך הרבה הגבלות כמו מהעיר.
אבל תמיד הייתי מאוד גדול על, ובאותה תקופה לא ידעתי שהם נקראים FECs, אבל מאוד גדול ונלהב לתת לצעירים מקום באמת להתכנס, להתאסף, ליהנות. וזה התפתח ל-FECs עם הזמן כי דדריק, ממש משכתי אותו לבקר כנראה 60, 70 FECs שונים מאז שהוא מכיר אותי.
כי המטרה הסופית שלי בסופו של דבר היא להיות משלי איפה שפיתחתי ועיצבתי את ה-FEC ​​שלי, שהוא הסכים לו, אגב, לפני שאמרתי שכן. באמת, מרוכז סביב מרכזי בילוי משפחתיים ובאמת לוקח אותנו מהנדל"ן הזה, ומעביר אותנו מנדל"ן למרחב אחר.

Ross you
אוקיי, יש לי כמה שאלות. אני מאוד מאוד מסוקרן. קודם כל, אני רק רוצה לומר מרכז הבידור המשפחתי, רעיון מבריק. אין דבר שמעצבן אותי יותר מהעובדה שאין יותר מקומות לקחת את הילדים שלך בעיר. אתה יכול ללכת לפארקים, אבל ביוסטון, טקסס, כשבחוץ 110 מעלות, אני מתכוון שאין מה לעשות, נכון? וזה פשוט דבר נדיר, נדיר, נדיר למצוא מקומות שבהם אתה יכול ללכת וליהנות עם הילדים שלך.
אז עם זה, אני אוהב את המהלך העסקי. יש לי כאן כמה שאלות המשך. כאשר אנו נכנסים לעולם של FECs, האם מדובר בעסק נדל"ן? האם זה עסק, כי אני סקרן מתי אתה נכנס לרכישת הנכס בפועל, או שאתה רוכש את הנכס? ספר לי קצת על זה. האם אתה באמת הבעלים של הבניין שבו אלה נמצאים?

דדריך:
אז יש כמה אפשרויות שונות, רוב. אתה יכול לשכור את הבניין או להשכיר אותו. יש אנשים שמקבלים Walmarts או KMarts ישנים והם יתאמו אותם עבור ה-FEC. יש אנשים שבונים אותם, עושים בנייה לפי התאמה, או שאתה יכול לתת למפתח לבנות את זה ואז אתה שוכר את זה מהם. אז ישנן אפשרויות שונות בהתאם לטריטוריה, לאזור שאתה רוצה להיפתח בו, להסתכל על השוק ומה זמין באותו שוק.

Ross you
בסדר. אז אם אתה שוכר אותו, אז בעצם יש לך עסק. אם אתה קונה את הנכס, זה קצת משניהם, וזה מה שאני מתכוון אליו כי זה נראה כאילו זה עסק יקר או אולי יקר להיכנס אליו.
אז ספר לנו קצת על לפני שנכנסת ל-FEC הראשון, כמה עושר צברת באמצעות התיקים שלך שאפשרו לך לעשות זאת? מה היה הרגע הזה? האם זה היה סכום מספר או שזה היה כמו, "היי, אנחנו עובדים כדי להרוויח מזה הרבה מדי חודש כדי שנדע שאנחנו יכולים להרשות לעצמנו את העסק הזה"? או שמכרת חלק מתיק העבודות שלך כדי לעשות זאת? תן לנו קצת תובנה על כל המצב הזה.

קריסטל:
אז באמת כדי להיכנס לזה, אנשים מסתכלים על זה ואתה חושב כמו, "אלוהים אדירים, זה סופר, סופר יקר להיכנס אליו." ולא הייתי אומר שכן, אבל בהחלט הייתי חושב שהשווי הנקי שלך צריך להיות, מה?

דדריך:
אתה בהחלט רוצה להיות משקיע מוסמך, אז היה שווה יותר מכמה מיליון נטו. שוב, זה פרויקט של 4 עד 5 מיליון דולר. אבל הכוח של ה-SBA, כלומר אתה מוריד 10 עד 20%, אז אתה לא צריך להוריד את כל ה-4 עד 5 מיליון, אולי תצטרך להוריד חצי מיליון עד מיליון כדי להוציא את זה. .

קריסטל:
והייתי אומר שזה לא בלתי אפשרי להפליא. עבורנו, זה יותר בשביל זה חלק מהנכסים האלה היו מיועדים ממש ל-FEC.

דדריך:
כֵּן.

קריסטל:
העניין הוא שכשאתה משקיע ולא מה שאנשים מכנים סיטונאי, אלא כשאתה משקיע ואתה בעצם קונה את הנכסים האלה, וזה מה שאנחנו מטיפים לאנשים. זה נהדר לסיטונאי, אבל אם אין לך שום דבר, כל מה שעשית הוא השגת עבודה אחרת.

דדריך:
עבודה בשכר גבוה.

Ross you
עם חשבון מס גבוה.

קריסטל:
ימין.

דדריך:
כֵּן.

קריסטל:
זה תצטרך לעבוד ללא הרף. אז עבורנו, זה לא היה אמצעי, נכון? היכנס, תוריד כמה מהנכסים האלה. אנחנו קונים אותם, 30, 40, 50,000 דולר, יושבים עליהם, משכירים אותם, נותנים להערכה הזו לבוא. ואנחנו כל הזמן קונים, אז זה לא כמו שאנחנו אומרים, "אה, בסדר, סיימנו עכשיו. גדול."

דדריך:
כן, אנחנו תמיד נעסוק בנדל"ן. לעולם לא נפסיק לעשות נדל"ן. זה רק מוסיף עוד רובד לעסקים שלנו.

קריסטל:
אז עבור הנכסים שמכרנו, אפילו עבור ה-FEC ​​כבר הוחלף.

Ross you
וואו. בסדר מגניב. ובעצם הייתי סקרן, כלומר, אמרת שזה 4 עד 5 מיליון עבור FEC, בערך. איך תזרים המזומנים הזה משתווה לכ-4 עד 5 מיליון דולר מאחזקות הנדל"ן שלך?

דדריך:
אז שוב, כשאתה מסתכל על עסק, תזרים המזומנים של העסק הזה גבוה יותר. כלומר, נדל"ן זה לא להתעשר מהר, כפי שאתם יודעים. זה מתעשר לאט עם הזמן. אז שוב, לפעמים יהיה לך הון עצמי לכוד בנכס ואתה תהיה כמו, "בנאדם, יש לי המון הון עצמי, אני מרוויח רק 2, 3, 4 אלף בחודש. אם אשים את זה במקום אחר, אני יכול להגדיל פי 10 את תזרים המזומנים שלי." אבל יש אנשים שמתחתנים עם הנכס והם לא עושים את הצעד הזה. אנחנו לא נשואים לשום רכוש, אנחנו נשואים זה לזה.

קריסטל:
ימין.

Ross you
בשלב זה, אני מת לשמוע משניכם על העצות שלכם לגבי העבודה עם בן הזוג, ואני בטוח שגם המאזינים. נשמע על כך ועל עצותיהם למשקיעים חדשים לאחר הפסקה מהירה. אז תישאר בסביבה.

הנרי:
בסדר. אז נראה שעשית עבודה נהדרת עם יסודות מצוינים בעסקי הנדל"ן שלך, וזה איפשר לך להסתובב כאשר השוק השתנה, נכון? אני קורא לזה לקחת את מה שההגנה נותנת לך. וכך הצלחת להניע את עסקי הנדל"ן שלך. זה איפשר לך לשמור על המטרה ארוכת הטווח שלך של מעבר ומסחר ל-FEC מתיק הנדל"ן שלך.
איזו עצה היית נותן למשקיעים שרק מתחילים את דרכם בצד הקדמי הזה, הם רוצים לפתוח את עסק הנדל"ן הזה או שהם רק התחילו את הנדל"ן הזה. איך אתה מציע להם להיכנס למשחק הזה עכשיו?

דדריך:
העצה שלי תהיה להתחיל לסיטונאי. סיטונאות היא האמנות למצוא מוכרים בעלי מוטיבציה ולקבל נכסים בהנחה עמוקה. אתה לומד להיות המנהל בעסקה. וכשאתה לומד איך להשיג נכס ב-50 עד 60 סנט על דולר, אתה לא צריך למכור אותו בסיטונאות.
אתה יכול למכור אותו בסיטונאי ולעשות תשלום מהיר של 10 עד 20K, או שאתה יכול לבחור לשמור אותו כנכס להשכרה. למה? כי קיבלת את זה כל כך זול. אולי תצטרך לשים בו כמה תיקונים, אבל קיבלת אותו במחיר ממש זול. או שאתה יכול לבחור לתקן ולהפוך. כאשר אתה לומד לסיטונאי, שוב, אתה לומד את אמנות מציאת וזיהוי עסקה, ואז אתה יכול להשתמש במספר אסטרטגיות נוספות כדי לייצר רווח מהעסקה הזו.

קריסטל:
מי שמוצא את העסקה מחזיק בכוח, וככל שאתה יכול להשתפר במציאת עסקאות מחוץ לשוק, כך יש לך יותר כוח ומינוף בבואך להחליט על אסטרטגיית היציאה שלך. ואני בהחלט אומר, אל תתפטר מהעבודה היומיומית שלך. כולם רוצים להיכנס לתחום הנדל"ן ואנשים יגידו, "אה, אתה יכול לעזוב את העבודה היומית שלך תוך 60 יום. אה, אתה יכול לעזוב את העבודה היומית שלך ו-90 יום."

דדריך:
שמור על יום העבודה שלך.

קריסטל:
תקשיב, תפסיק לשחק איתי. שמור על העבודה היומיומית שלך ותן לזה להיות המשקיע הראשון שלך. כשנכנסנו לזה, היינו מאוד מתודיים לגבי מתי אנחנו עומדים לקבל את אסטרטגיית היציאה שלנו, תוכנית היציאה שלנו, וזה לא היה לא... לא אכפת לי כמה חוב תקבל לנדל"ן, אלא אם כן תראה לי את הבנק ממש אז, לא התפטרנו. לא התפטרתי מהעבודה שלי, זה פשוט לא היה קורה.
אבל מינפנו את המשרות שלנו בתור המשקיעים הראשונים שלנו ואנחנו עובדים גם 60, 70 שעות שבועיות בעבודות האלה, אבל ניצלנו את זה. שמרנו עליו כל עוד יכולנו לפני כן, כשהתחלנו לצבור את השכירות האלה. אז בהחלט הייתי אומר שאם אתה נכנס לזה, התחל עם הסוף בראש, וזה צריך להיות לא לפתוח עסק אחר, שהוא סיטונאי, אלא זה צריך להיות לקנות ולהחזיק משהו.
בנה משהו שיאריך ימים יותר ממך, שתמיד הייתה המטרה שלנו. בנה משהו שיאריך ימים יותר ממך שיכול ממש להתעלות מדור לדור לדור. אז אם רק בנינו מספיק כדי ששני בנינו יוכלו להרוויח, היינו מכשילים אותם. הילדים של הילדים שלהם צריכים להיות מסוגלים לאכול את פירות העבודה שלנו. וזה מה שאנחנו עושים בצד הנדל"ן כמו גם מיזמים אחרים בצד היזמי.

הנרי:
אני אוהב את זה. אני לא יודע שיכולתי להגיד הרבה יותר. אני פשוט אתן לזה להיות.

Ross you
יש לי שאלה אחרונה לפני שאנחנו קופצים מכאן. כלומר, נראה ששניכם כל כך נפלאים ביחד כמכונה. לכל מי בבית שמקשיב לזה, שחושב להיכנס לעסקים עם בן/בת הזוג שלו או כבר בעסקים עם בן/בת הזוג שלו, איזו עצה תהיה לו כדי להצליח בענף הזה?

דדריך:
אני אגיד לך את זה, זה לא קל להיות בעסקים עם בן הזוג שלך. זה לא קל, אבל זה שווה את זה.

קריסטל:
ימין. מה שהייתי אומר זה שאתה צריך להתחיל-

דדריך:
אתה רואה על מה אני מדבר? קדימה, מותק.

קריסטל:
אתה צריך להתחיל לפני שהם הופכים לבני הזוג שלך, לפני שהם הופכים להיות החבר שלך. אז יש לשתול את הזרעים. ורוב האנשים מסתכלים עליי כמו, "רגע, מה?" בדייט הראשון שלנו, שאלתי את דרי, "מה ניקוד האשראי שלך?" הוא אמר, "האם אתה יזם?"
"כן."
"איזה סוג של עסקים עשית? מה עשית בתחום היזמות?"
שאלתי אותו, "מה המטרות שלך? מה עשית כדי להתחיל לעבוד עליהם?" שאלתי שאלות שרוב האנשים לא שואלים עד שחלפו שבעה או שמונה חודשים, וזה לדעתי מאוחר מדי. "האם אתה מתכנן להישאר במדינה הזו לנצח?"
"טוב, אני לא נשוי לזה."
"אוקיי טוב. כי כל מי שהולך להיות איתי צריך להיות מוכן לעבור בעוד שישה חודשים. אני יזם. זה מה שאני מתכנן לעשות בתחום הזה. אלו היעדים שלי". ואם זה היה משהו שהוא היה כמו, "אתה יודע מה? אני אוהב לעבוד בעבודה המכירות שלי. זה נראה יותר מדי," אז גם זה היה בסדר.
אבל הרבה אנשים באים אלינו והם אומרים, "היי, איך אני יכול להכניס את אשתי? היא לא ממש מעוניינת." או, "איך אוכל להכניס את בעלי? הוא לא ממש מעוניין". ואני כמו, "ובכן, איזה שיחות היו לכם כשרק הכרתם זה את זה? כי בשלב זה, זה כאילו אתה מנסה עכשיו למשוך את האדם הזה למסע לעומת הגדרת המסע הזה ביחד כשאתה מכיר אחד את השני לראשונה".

דדריך:
כן, שיחות מראש.

קריסטל:
השיחות האלה מראש לא יכולות להיות על, הו, איזה סוג של אוכל אתה אוהב? ובכן, זה לא משנה לי כי אני לא מבשל את זה. אה, מה הצבע האהוב עליי? זה לא משנה, אני לא קונה כלום בצבע הזה בכל מקרה. לא אכפת לי מכל זה, זה לא רלוונטי. אני מקבל מה ציון האשראי שלך?
הוא היה כמו, "אה, אני 820." הוא היה כמו, "נו, מה שלך?" הוא נעלב כמובן. "נו, מה שלך?" אמרתי, "580." כן עשיתי. אז כולם צוחקים כשאני אומר את זה, הם היו כמו, "אה, לא שאלת אותו מה הציון שלו." ואמרתי, "תקשיב, זה נכון, שאלתי אותו, כי אני בונה מחדש את האשראי שלי. אני לא יכול לבנות מחדש את שנינו. מישהו חייב לבוא עם זה".
אבל קיבלתי את המידע הזה מהדרך בהתחלה. אז אני אומר לאנשים, תתחילו איך שאתם רוצים לסיים. התחל עם המטרה הזו בראש, אפילו במערכת היחסים. אל תחכה עד שתהיה במערכת יחסים אמיתית, היכרויות. בהחלט אל תחכו עד שתתחתנו.
אבל תוציא את השיחות האלה מהדרך כי אני הולך להגיד לך, להיות נשוי ליזם, לכולנו שהם יזמים אמיתיים, אתה יודע שזה לא קל. וכשאתה איש חזון, זה אפילו יותר קשה לאנשים להבין באמת את החזון שלך, כי אפילו עם דדריק, היה לי קשה... כשהייתי אומר לו שיש לנו זיכיונות אחרים, ואני כמו, "היי, בוא נמכור ." והוא אומר, "על מה אתה מדבר? אנחנו מרוויחים בערך 250,000 על זה. למה את מתכוונת?"
"אנחנו צריכים למכור ואנחנו צריכים למכור עכשיו." ופשוט פתאום, אמרתי לו את זה, בגלל שהוא בטח בי ובחזון שלי, הוא היה כמו, "בסדר. ובכן, אתה אומר למכור, למכור." אז להבין שאתה כיזם לעולם לא הולך להשתנות, אבל מה שאתה יכול לעשות זה לעזור למסע הזה, לעזור לתהליך, לעזור לבן הזוג לעתיד שלך על ידי להיות ממש מקדימים ולנהל את השיחות הלא נוחות האלה. כשאתם יושבים על הדייט הראשון הזה ואתם מכירים אחד את השני, תן ​​לזה להיות מהותי.

הנרי:
לְהַטִיף.

Ross you
ובכן, תודה לך. כן, תודה רבה לשניכם, דדריק וקריסטל. זה היה כל כך תענוג להיות כולכם בפודקאסט BiggerPockets. כיסינו כל כך הרבה דברים. אני חושב שבאמת גולת הכותרת של התוכנית הזו היא להתחיל עם הסוף בראש. דיברנו על מסחר ויציאה. דיברנו על לבנות משהו שיאריך ימים יותר ממך, לכבד את הלידים שלך. כל כך הרבה גושי זהב בזה.
לכל מי שרוצה ליצור קשר עם Dedric וקריסטל או הנרי ואני, כל פרטי הקשר שלנו יהיו בהערות התוכנית למטה. וכמובן, תודה לך הנרי שהגעת והארחת. זה תמיד תענוג לחלוק איתך את המיקרופון, ידידי.
ושוב, שנה חדשה, פורמט פרק חדש. הישארו מעודכנים כשדיוויד גרין ואני עונים על שאלת מאזינים בקטע הראשון שלנו ב-Seing Greene מיד אחרי ההפסקה.

דוד:
בסדר. ברוכים הבאים לקטע "Seing Greene" שלנו, בו אנו מקבלים שאלות מכם, המאזינים שלנו, ועונים עליהן תוך שיתוף נקודת המבט שלנו כדי שכולם יוכלו ללמוד ממה שרוב ואני רואים.

Ross you
והשאלה של היום מגיעה מחברנו הטוב ניק, חבר פתגמי כלומר. ניק שואל, האם עלי להשתמש בכסף פרטי כדי לרכוש פריצה לבית זמן קצר לפני שהמחירים יעלו שוב, בזמן שאני עדיין משלם את החובות שלי במהלך השנתיים-שלוש הבאות?

דוד:
קצת רקע על ניק כדי שנוכל להבין את מצבו הפיננסי לפני שניכנס לשאלה. מחיר הבית הממוצע באזור של ניק הוא 350,000 דולר עבור שלושה חדרי שינה, שני חדרי אמבטיה. הוא מרוויח כ-50,000 דולר בשנה בעבודה שלו, ועוד כ-20,000 דולר בשנה מההמולה הצדדית שלו, שהיא צילומי חתונות ופורטרטים.
ניק מנקה את 10,000 הדולר האחרונים מהחוב שלו. כל הכבוד לך, ניק. והוא רוצה לחסוך עוד 10,000 דולר לקרן חירום. יש לו מניות שהוא יכול לחסל ל-13,000 דולר תמורת מקדמה של 3% על הבית אם הוא היה קונה אותו עכשיו. והרכישה האידיאלית תהיה פריצת בית עם יחידת חמות או דופלקס.

Ross you
בסדר. אז זה נשמע שמה שאנחנו צריכים להתייחס כאן הוא האם ניק צריך לפעול עכשיו ולרכוש בית, והאם כסף פרטי הוא אפשרות טובה לעשות זאת? מה אתה אומר, אדוני? האם אתה חושב שהוא צריך לקחת כסף פרטי כדי לרכוש את ביתו הראשון?

דוד:
הו, זה הולך להיות לא בשבילי, כלב. אני לא מעריץ של אנשים שלווים כסף, במיוחד כשזה הבית הראשון שלהם, במיוחד כשהם צעירים והנה הסיבה.

Ross you
כן, בדיוק מה שהתכוונתי להגיד.

דוד:
אני אוהב את הרעיון של צורך להגביר את המשחק שלך בדרך כלשהי, במיוחד כשאתה צעיר ולתת לרצון לקנות נדל"ן להפוך לדלק כדי להפוך אותך לשאפתנית יותר. זה מה שהיה בשבילי. ידעתי שאני רוצה לקנות נדל"ן, אז התחלתי לאסוף משמרות נוספות במסעדות. אחר כך הלכתי למסעדה טובה יותר שבה שילמו לי יותר. זה אילץ אותי לעשות את זוג הצעדים הראשונים שלי של צמיחה בשווקים הפיננסיים ובשוק שבו הרווחתי כסף.
ואני מרגיש שזאת הייתה דרך ממש ממש טובה בשבילי להתחיל את קריירת ההשקעות ההתחלתית שלי וחיפשתי דרכים להרחיב את מערך הכישורים שלי לרכישת נדל"ן, במקום פשוט ללוות כסף ממישהו אחר, שעלול להפסיד את כספו. מה אתה חושב, רוב?

Ross you
כן, כמה דברים. אז הוא כבר בחובות והוא עובד על ניקוי זה. כמו שאמרת, כל הכבוד לו על זה. זה נראה קצת לא אינטואיטיבי לנקות את החוב שלך רק כדי להיכנס שוב לחובות. אני לא חושב שמישהו צריך ללוות כסף עד שהוא באמת חתך שיניים בתעשייה, מבין מה זה חוב טוב, מהו חוב רע.
אני לא יודע באיזה סוג חוב הוא נמצא, אבל אם יש לו חוב של 10,000 דולר, הייתי אומר שתפסיק, תחיה קצת ללא חובות. אני לא מדבר על משכנתא או משהו כזה. אני מדבר על כרטיסי אשראי ומכוניות, מה שזה לא יהיה שהוא מנסה לנקות. ולחסוך עוד קצת כסף ולראות אם הוא יכול להיכנס לביתו הראשון בלי חובות.
והסיבה שאני אומר את זה ספציפית היא בגלל שזו פריצה לבית, ובדרך כלל כשאנשים מנסים לפרוץ לבית, זה בגלל שהם מנסים לסבסד את המשכנתא שלהם כדי שלא יצטרכו לשלם משכנתא. ואני כולי על זה. זו צורת הנדל"ן האהובה עליי. אבל בדרך כלל כשאנשים פורצים לבתים, זה בגלל שהכסף ממילא צר והם מנסים להרוויח כסף קצת פחות צמוד. ולכן אני לא אוהב את הרעיון של לצאת וללוות כסף כדי להיכנס לפריצה לבית שבו הכסף דחוף.
אז אני פחות או יותר הולך לסרב בעניין הזה. הלוואי ויכולתי להציע קצת יותר, "היי, יש לך את זה. אתה יכול להאמין בעצמך ולעשות את זה, חבר", אבל לא בראשון שלך.

דוד:
כן, בהחלט. תשמעו אותנו לפעמים מייעצים לאנשים שמומלץ ללוות כסף. זה בדרך כלל מגיע כאשר יש לך עסקה זועקת עם המון הון עצמי ויכול להיות לך תפנית מהירה. אז אם אני מסתכל על הזדמנות להרוויח 250,000 דולר בסיבוב או הזדמנות סיטונאית או סתם משהו עם המון הון עצמי, אם אני לווה כסף ממישהו אחר, אני בעצם לווה כסף כדי לקנות כסף בצורה של הון עצמי . זה שונה. אנחנו מדברים על מקדמה של בית שבאופן תיאורטי אנחנו משלמים עבורו שווי שוק הוגן, ומטרת המקדמה היא רק להימנע מהעבודה הקשה של צורך להמשיך לעבוד ולשלם חובות.
אני מעדיף לראות שנגביר את ההמולה הצדדית, נבקש קידום בעבודה, נעבוד קשה יותר, נעשה משהו כדי להעמיד את עצמך במצב פיננסי חזק יותר לפני שאתה נכנס להשקעות בנדל"ן. אבל אני כן אוהב את הרעיון של פריצת בית. אני אוהב את הרעיון של קניית דופלקס או משפחה יחידה עם ADU. אני אוהב את הסיפוק המושהה וההקרבה הזו לנוחות למען עתידך הכלכלי. מה אתה חושב על האלמנט הזה, רוב?

Ross you
אני שמח שאמרת את זה. כן, עם היפוך, יש אסטרטגיית יציאה וציר זמן שבו אתה יוצא מהחוב הזה. עם פריצת הבית, אתה די תעשה את זה במשך זמן רב, אני חושב.

דוד:
כעת, אם אתה מישהו ששקל ללוות כסף פרטי בעצמך ואתה רוצה לדעת יותר על כך, ל-BP יש כמה משאבים טובים עבורך באתר האינטרנט שלנו, עבור אל biggerpockets.com ותחת בניית הצוות שלך, לחץ על מצא מלווה, שבו אתה יכול למצוא מידע על מה שאתה צריך לחפש במלווה פרטי אם זה משהו שאתה חושב לחקור.
רוב, תודה שהצטרפת אלי ב-Seing Greene. זה תמיד טוב יותר כשאני רואה את גרבאסולו במקום רק לראות את גרין. אז אני מעריך שאתה כאן.

Ross you
היי, תודה ששיתפת אותי.

דוד:
ותודה לכולכם שהצטרפתם אלינו להופעה. אנו מצפים להיות כאן איתך בפעם הבאה, שם יהיה לנו עוד אלמנט של Seeing Greene בסוף הפודקאסט הרגיל. אם אהבת את התוכנית הזו, אנא שקול להשאיר לנו ביקורת של חמישה כוכבים בכל מקום שבו אתה מאזין לפודקאסטים שלך. אלה עוזרים לנו המון. זה דייוויד גרין עבור חתימת גרבאסולו.