גשר תחזיות שוק הדיור לשנת 2023 נשמע ככה,"השמיים נופלים! תמכור הכל! בתים יהיו שווים $1 בשנה הבאה! זה בדיוק כמו 2008!" תסתכל על הרקורד של אלה שמקבלים תחזיות כאלה. אלו הם ה אותם חזאים מי חזו התרסקות יקרה בשלב מסוים בעשר השנים האחרונות. כעת, עם ניחוח של פחד באוויר, עיתונאי הנדל"ן המיינסטרים יעשו כל שביכולתם כדי לשכנע אתכם שאנו חוזרים על 2008. עם זאת, זה רחוק מהאמת.
אבל איך נוכל לחזות את שוק הדיור לשנת 2023 ללא נתונים? ואיפה שיש נתונים, יש דייב מאייר, סמנכ"ל נתונים וניתוח ב-BiggerPockets ומארח של בשוק פודקאסט. דייב והצוות שלו הוציאו לאחרונה את "דו"ח מצב ההשקעות בנדל"ן לשנת 2023," שנותן כל נתוני שוק הדיור שאתה צריך להשקיע בהצלחה בשנת 2023. בה משתף דייב כיצד שוק הדיור לשנת 2022 התהפך ברגע שהפד העלה את הריבית, כיצד ההיצע והביקוש הושפעו, ו למה אנחנו יכולים לצפות לשנת 2023.
דייב גם יעבור על שלוש אסטרטגיות השקעה הוא מרגיש שהם מתאימים יותר להשקעה ב-2023, ובכלל זה דרך פסיבית לחלוטין להשקיע, שילוב של תזרים מזומנים והערכה, ואיך קונים יכולים לנצל את השוק הזה כדי לקבל עסקאות בהנחה גדולה. אמנם אנחנו לא יכולים לחזות את העתיד, אבל אנחנו יכולים לתת לך את התובנה הטובה ביותר שלנו לגבי מה שאתה יכול לעשות כדי לבנות עושר בשנת 2023. אז כבה את חיזוי הפחד המיינסטרים והתכוונן לחדשות אמיתיות שנועדו להפוך אותך לעשיר יותר!
לחץ כאן להאזנה בפודקאסטים של אפל.
האזינו לפודקאסט כאן
קרא את התמליל כאן
דוד:
זוהי תוכנית הפודקאסט של BiggerPockets 718.
דייב:
אם אתה בשוק שבו השכר לא עולה, יש רק גבול פסיכולוגי למה שאנשים ישלמו עבור שכר דירה. זה יכול להיות רק X אחוזים. בדרך כלל, 30% מההכנסה שלהם יכולה ללכת לשכירות, ולכן אני מסכים לחלוטין שבעיר היברידית או מעריכה, הגידול בשכר הדירה יעלה. אני לא יודע אם זה בהכרח אומר שהם אי פעם יגיעו לתזרים המזומנים שהערים הזורמות האלה נוטות לתמוך בו, אבל באופן אישי, אני חושב שזה ההימור הטוב יותר כי אתה לא מהמר רק על תזרים מזומנים או רק על הערכה או רק גידול בשכר דירה.
אתה מקבל קצת מהכל. אתה לא יודע מי מהשלושה עשוי להופיע הכי טוב, אבל מה שלא יקרה, אתה מרוויח.
דוד:
מה קורה, כולם? זהו דיוויד גרין, המארח שלך של הפודקאסט של BiggerPockets Real Estate כאן היום עם אחד מהמארחים המשותפים האהובים עלי, לא אחר מאשר סמנכ"ל האנליטיקה של Biggerpockets עצמו, דייב מאייר עם תוכנית פנטסטית בשבילך. דבר ראשון, דייב, מה שלומך היום?
דייב:
אני מסתדר נהדר. היה לי ממש כיף להקליט את הפרק הזה. אני חושב שלאנשים יש הרבה למה לצפות.
דוד:
אתם מסתדרים מצוין, כי אם אתם תקשיבו כל הדרך עד סוף התכנית, אתם הולכים לראות בדיוק למה זו הייתה תכנית פנטסטית על נושא קשה מאוד שכל התחרות שלנו נמנעת ממנו, כי הם לא אני לא רוצה לדבר על מה שהולך לקרות ב-2023 מלבד הצרחות. השמיים נופלים, או העמידו פנים כאילו כלום לא קורה, ופשוט תן לי את הכסף שלך כדי שאוכל ללמד אותך איך להשקיע בנדל"ן. כאן, אנחנו לא על החיים האלה.
דייב:
ממש לא, ואולי היינו צריכים לדבר על זה בתערוכה, אבל אני חושב שאנשים נמנעים מהמושג סיכון. הם רואים שיש סיכון בשוק, וזה נכון. אני מאמין שיש סיכון בשוק, אבל סיכון הוא האיזון הנגדי לתגמול. לכן, אתה צריך להבין סיכונים כדי שתוכל לקצור את התגמול וההזדמנויות שיש בחוץ. אני חושב שבהופעה, באמת דיברנו על זה. דיברנו בצורה מאוד ספציפית על מה הסיכונים וכמה מהדרכים שבהן ניתן לצמצם סיכונים ולנצל הזדמנויות שעשויות להופיע במהלך השנה הקרובה.
דוד:
זה בדיוק נכון. אז אם היית סקרן, אם היית מתוסכל, אם רק רצית להבין מה לעזאזל קורה בשוק הדיור כרגע, זו הצגה שתביא לך המון בהירות . אם תקשיבו כל הדרך עד הסוף, למעשה ניכנס לשלוש אסטרטגיות ששנינו מאמינים שיעבדו ללא קשר למה שהשוק יעשה בזמנים לא וודאיים אלה בשנת 2023. לפני שניכנס לתוכנית של היום, יש לי קצר טיפ בשבילך. עבור אל biggerpockets.com/report והורד את הדוח Dave ROE.
הרבה מהמידע מהתוכנית של היום יצא מזה, ואתה יכול לקבל אותו בחינם אם אתה חבר ב-BiggerPockets. דייב, משהו שאתה רוצה להגיד לפני שאנחנו קופצים?
דייב:
לא, לך תבדוק את הדו"ח. השקעתי בזה הרבה זמן.
דוד:
לכו לתמוך בדייב, והשאירו לנו תגובה בסרטון היוטיוב שתגידו לנו מה חשבת על הדוח הזה. תראה לו קצת אהבה. אם אתה אוהב את התוכנית הזו, אנא השאר לנו ביקורת של חמישה כוכבים בכל מקום שבו אתה מאזין לפודקאסטים. חברים, בכנות, זה מאוד מאוד חשוב. כרגע אנחנו תערוכת הנדל"ן המובילה בעולם כולו. אנחנו רוצים להישאר ככה, אבל אנחנו לא יכולים לעשות את זה בלי עזרתכם. אז בין אם זה אפל פודקאסט, ספוטיפיי, סטיצ'ר, בכל מקום שבו אתה מאזין לפודקאסט, בבקשה קח שנייה קצרה והודיע לעולם כמה אתה אוהב את הפודקאסט הזה כדי שנוכל להישאר במקום הראשון. בסדר, בוא ניכנס לראיון.
דייב, כתבת דו"ח על שוק הנדל"ן. ספר לנו קצת על זה.
דייב:
אני עשיתי. זהו מצב מקיף מלא של השקעות נדל"ן לשנת 2023. כתבתי את זה כי פשוט כל כך הרבה קורה עכשיו. אנחנו לא נמצאים ולא היינו בשוק דיור רגיל בשנים האחרונות. אני מתחיל את הדו"ח על ידי מעבר על כל הגורמים והמשתנים השונים שהולכים להשפיע על שוק הדיור ברגע זה, ולאחר מכן מדבר על כמה מהאסטרטגיות הטובות ביותר שתוכל להשתמש בהן בשנת 2023 כדי לנצל את מה שאני אישית חושב שהולכים להוביל. להיות הזדמנויות בשנה הקרובה, ופשוט להציב כמה שאלות על שוק 2023 כי ברור שכולנו אוהבים לעשות תחזיות, ולנחש מה הולך לקרות, אבל יש כמה שאלות פשוט ללא מענה שלדעתי הולכות להיות גורם ה-X עבור שוק הדיור של 2023 שאנחנו פשוט לא ממש יודעים איך הוא הולך להתנהל כרגע.
דוד:
הייתי אומר שבקריירה הקצרה שלי השקעה בנדל"ן... ובכן, אני אומר קצר. בהשוואה לאנשים מסוימים, זה ארוך, אבל אני עדיין לא זקן. זה השוק הכי מסובך שהייתי אומר שאי פעם ראיתי. יש לזה הרבה יותר גורמים מתחרים שמשפיעים על מה שאנחנו רואים. האם זה דומה למה ששמת לב, והאם חלק מזה מכוסה בדוח?
דייב:
בהחלט. כשמסתכלים על שוק הדיור אחורה בזמן במשך 80 השנים האחרונות או בכל מקום שיש לנו נתונים אמינים למדי, שוק הדיור בדרך כלל צפוי למדי. הוא נע במחזוריות, אבל במשך, נניח, שבע או שמונה מתוך כל 10 שנים, הוא עולה ב-2% עד 4%, קצת מעל קצב האינפלציה. זה די יציב ולא כל כך מרגש. במשך 15 השנים האחרונות בערך, הדברים נעשו קצת יותר מעניינים, וזה היה קצת יותר בום בום במהלך השנים האחרונות.
בשלוש השנים האחרונות במיוחד, כפי שוודאי כל מי שמקשיב לזה יודע, זה הפך להיות מטורף. זה לא אומר שאנשים בהכרח פועלים בצורה לא הגיונית, או שאנחנו לגמרי לא תלויים ביסודות. לדעתי, מה שקרה במהלך השנים האחרונות הוא המשתנים והגורמים שתמיד משפיעים על שוק הדיור, כולם התיישרו בסערה המושלמת הזו כדי להעלות את מחירי הדיור. עכשיו, אנחנו קצת מתחילים לראות את זה להירגע ולחזור לשוק דיור מאוזן יותר וישר נורמלי יותר.
דוד:
זה נראה מטורף. זה נראה ממש שלילי. יש לנו את התיקון המוגזם הזה, אבל אני חושב שכשאתה מחשיב את הטירוף שהיה לנו בשמונה השנים האחרונות עד כמה השוק היה לוהט, ואתה שם את זה בהקשר של זה, אני לא חושב שזה תיקון יתר כל כך גדול. כמו שאנשים אומרים, אבל זה בהחלט מרגיש ככה כשאתה משווה את זה לעליית מחירים של 20% שהיא הנורמה בערים מסוימות. עכשיו, הזכרת שיש כמה מנופים של שוק הדיור שמשפיעים על הביצועים שלו. אתה יכול להגיד לי למה אתה מתכוון בזה?
דייב:
בטוח. אני חושב שבאופן כללי, ישנם משתנים שונים, ואלה הם בעיקר אינדיקטורים מאקרו-כלכליים שמשפיעים על מחירי הדיור יותר מאחרים. יש אלפי דברים, וכל שוק דיור אינדיבידואלי אכן פועל בצורה שונה. אבל כשאתה מדבר על שוק הדיור ברמה הלאומית, זה באמת מסתכם בכמה דברים. לעתים קרובות אנשים רוצים בכנות אפילו לפשט את זה יותר מדי, ואומרים, "ריבית המשכנתא עולים, אז המחירים יורדים." למרבה המזל, זה לא כל כך פשוט. יש יותר אינדיקטורים. יש עוד דברים שבאמת חשובים, וזה לא צריך להיות מפתיע.
מנופים אלה הם דברים כמו היצע וביקוש. ברור שהתמחור במובן הכלכלי תמיד מסתכם בהיצע וביקוש, אבל אם אתה מוציא את זה קצת יותר, אנחנו צריכים באמת להסתכל על דברים כמו סבירות, מלאי, מצוקת הדיור בארצות הברית, אינפלציה כמובן, ודברים כמו שיעורי משכנתא. אלה מבחינתי היו הדברים העיקריים שהשפיעו על השוק ב-22', וימשיכו להשפיע ב-23', אבל רק בצורה קצת שונה כי הדרך שבה משתנים אלה מקיימים אינטראקציה זה עם זה השתנתה.
דוד:
עכשיו, יצאנו מאחד המיתונים הגדולים ביותר בהיסטוריה של ארצנו ממש לפני שהיה לנו הפיצוץ הזה. אז לפי דעתך, איזו השפעה השפיע המיתון הגדול על תחום בוני הבתים במהלך 10 השנים האחרונות?
דייב:
כלומר, לפי הערכתם של כמעט כולם, בארה"ב יש מחסור עצום ביחידות דיור. התחזיות משתנות באופן משמעותי בין שלושה וחצי לשבעה מיליון יחידות דיור. כשאתה מדבר על כלכלה, זה רק אומר מחסור בהיצע, נכון? אין מספיק יחידות דיור בארצות הברית לאנשים, וזה מיוחס במידה רבה למה שקרה במהלך ואחרי המיתון הפיננסי הגדול. בעיקרון, טונות של בונים פשוט יצאו מהעסק ב-2008. זה היה קשה שם בחוץ, ואנשים חיפשו עבודה. עסקים נסגרו.
אנשים שעבדו בבנייה בסופו של דבר נכנסו לענפים אחרים, וכך אנו רואים, אם אתה מסתכל על הגרף, ושמתי את זה בדוח, זה די מדהים בגרף. פשוט יכולת לראות שהבנייה נפלה מצוק משנת 2008 עד 2010. לאט לאט בנינו את הדרך חזרה למעלה, ועכשיו היא ברמה די טובה. אבל שמונה השנים האלה, או כמו שאמרת, מ-2010 עד 2018, היינו הרבה מתחת לתעריפי הבנייה שהיינו צריכים להיות בהם. אז, זה יצר את התנאים האלה שבהם לא היו מספיק בתים.
זה קרה בקנה אחד עם הזמן שהחל בסביבות 2020 כאשר בני המילניום, שהם כיום הקבוצה הדמוגרפית הגדולה ביותר בכל ארצות הברית, הגיעו לשיא של רכישת בתים. יש לנו את המפגש הזה של גורמים שבהם יש המון אנשים שרוצים בתים, ובני דור המילניום שמקימים משפחות, מתחילים להביא ילדים, ואין מספיק בתים. זה תרחיש מושלם לעליית המחירים. זו רק דוגמה לאופן שבו הכוחות המאקרו-כלכליים השונים הללו עבדו יחד או פעלו יחד דרך המגיפה כדי לדחוף את המחירים למעלה.
דוד:
עכשיו, אם אתה רוצה לשמוע עוד על הדברים שדייב מדבר עליהם, והפרטים המטופשים שהופכים את זה לכל כך מרגש, אתה יכול להוריד את הדוח בחינם ב- biggerpockets.com/report, ולראות את הנתונים האלה בעצמך. כעת, נמשיך לדבר על מה שיש בדוח, אבל אם אתה באמת רוצה לעצור את הפודקאסט, ולבדוק את זה או לקבל אותו אחרי שהפודקאסט יסתיים, אנא עברו אל biggerpockets.com/report. עכשיו, אני חושב שמה שאתה מזכיר לגבי ההיצע והנושאים בהיצע משחק, לדעתי, אולי זה המנוף הגדול ביותר בכל הדרמה הזו של מחירי הנדל"ן והניסיון להבין אותם.
בדיוק דיברתי על זה אתמול כשמישהו אמר כמו, "ובכן, דיוויד, אם המחירים ממשיכים לעלות, אתה רואה את המחירים צונחים?" אמרתי, "אני לא רואה אותם צונחים, כי הם אספקה כה מצומצמת." אם אתה בעל בית ויש לך ריבית של 3%, ואתה יכול למכור את הבית שלך ולקבל ריבית של 7%, אלא אם כן אתה צריך לעבור דירה, כנראה שלא תעשה את זה, במיוחד עם הבית שווה פחות עכשיו ממה שהיה קודם. אתה הולך לחכות. אז בגלל שאנחנו לא רואים חבורה של היצע מציף את השוק, אנחנו לא רואים את ההתרסקות הזו במחירים, וזה מה שראינו בפעם האחרונה שהייתה לנו התרסקות.
היה כל כך הרבה היצע. היו הרבה יותר נכסים ממה שאנשים יכלו להרשות לעצמם לקנות או אפילו רצו לקנות, וזה מה שהוביל לירידה הגדולה במחירים. זה, אני חושב, מה שמבלבל אנשים שהם כמו, "מה? אנחנו נמצאים במיתון. האם המחירים לא אמורים לרדת כמו בפעם הקודמת?" מה דעתך על השוואת הסביבה בה אנו נמצאים כעת לפעם האחרונה שראינו נדל"ן מתרסק?
דייב:
זו נקודה מצוינת, ויש בזה הרבה. אני רק אגיד קודם כל לגבי ההיצע שיש שני אינדיקטורים טובים לאספקה. האחד הוא האינדיקטור לטווח הארוך הזה, וזה מה שציינתי קודם, שפשוט אין מספיק יחידות דיור בארה"ב מבחינתי, אני משוחד, כי אני משקיע נדל"ן. זה הדבר שמצביע על הערכה ארוכת טווח לנדל"ן. בלי קשר למה שקורה ב-2023 או 2024, כי אנחנו לא יודעים מה הולך לקרות, בעיני, העובדה שיש הרבה אנשים שרוצים בתים, ואין הרבה בתים, מבשרת טובות עבור תמחור נדל"ן במהלך חמש עד 10 השנים הבאות.
כשאתה מדבר על מה שקורה בטווח הקצר, אני אוהב להסתכל על מדד שנקרא מלאי, שהוא בעצם כמה בתים יש בשוק כרגע. לנקודה שלך, זה לא מתפוצץ. זה בהחלט עולה מהמקום שבו היינו ב-2020 ו-2021, אבל לא בצורה שבה זה מסמן התרסקות. רק כדי להסביר את זה לכל מי שמקשיב, מלאי, אני חושב, הוא אחד האינדיקטורים הטובים ביותר אם לא הטובים ביותר לביצועים לטווח הקצר של שוק הדיור, מכיוון שהוא מודד היצע וביקוש. זה לא רק כמה בתים מוצעים למכירה. זה משהו שמכונה רישומים חדשים.
מלאי הוא מדד לכמה בתים מוצעים למכירה וכמה מהר הם יוצאים מהשוק. אז כשאתה רואה שהמלאי מתחיל לעלות, זה מעיד על שינוי משמעותי לכיוון השוק של הקונים, שבו המחירים כנראה הולכים לרדת. ראינו שבחצי השנה האחרונה המלאי הזה עולה. אבל למעשה, דיוויד, בדיוק חיפשתי השבוע. אני לא יודע אם אתה מכיר את הבחור הזה, מייק סימונסון. הוא ממחקר אלטוס. הוא איש נדל"ן גדול. המלאי ירד בשבוע שעבר. זה יורד עכשיו, אז זה לא שהמלאי מרקיע שחקים, ופתאום, אנחנו רואים דברים נשארים בשוק הרבה יותר ממה שהם היו לפני המגפה.
הם פשוט חוזרים לרמות שלפני המגפה. נכון לעכשיו, דברים עשויים להשתנות במהלך ששת החודשים הבאים. אבל נכון לעכשיו, אנחנו רושמים את זה בינואר 2023. הדברים די יציבים מבחינת המלאי, וזה הבדל גדול ממה שקרה ב-2008. אציין גם שההבדל הגדול ביותר בין עכשיו לבין 2008 הוא תקני אשראי. זה לא תחום ההתמחות שלי, אבל קראתי הרבה על זה. בעיקרון, לבנקים אסור לתת את ההלוואות המסוכנות והמטורפות שהם עשו עוד ב-2008.
אנשים אינם ברירת מחדל כרגע. אנשים משלמים את המשכנתאות בזמן, וזה באמת גורם למעצור במחירים, כי מה שבאמת גורם לשוק להגיע לתחתית כמו מטורף הוא מכירה בכפייה. כשאנשים נאלצים למכור, כי הם לא יכולים לבצע את התשלומים שלהם, זה מה שגורם לשוק להסתבך. כרגע, אין שום סימן שזה קורה.
דוד:
זה חשוב לציין. השתמשתי באנלוגיה אתמול כשדיברתי עם מנהיגי המכירות שלי ששאלו את אותן שאלות. ההסתכלות שלי היא שאנחנו משאית למחצה שיורדת מהגבעה. עכשיו, כולם יודעים שאתה לא אמור להשתמש רק בבלמים שלך כשאתה נוסע במורד גבעה, כי רפידות הבלמים שלך נשחקות. אתה אמור לעבור להילוך נמוך יותר. אבל אם זה היה מיתון אמיתי, לא היינו יורדים. היינו הולכים שטוחים. אם הכלכלה הייתה נאבקת, אנשים לא יכלו לקנות בתים. הם לא יכלו לשלם את התשלומים שלהם. הם סבלו. עם שוק העבודה, תראה למכור.
אנו נמצאים בשוק שבו אנו מאטים את הקצב באופן מלאכותי על ידי העלאת תעריפים. זה כמו להשתמש בבלמים כשאתה יורד במורד הגבעה הזו. אם נוריד את הרגל מהבלם הזה, תראה שמחירי הדירות עולים. אתה תראה עסקאות מתרחשות במספרים גדולים יותר. היית רואה ימים בשוק מתחילים לרדת בחזרה. חשוב לציין שזה לא מיתון המבוסס על בעיות יסוד בכלכלה שלנו כרגע, לפחות. מי יודע אם ChatGPT משנה את כל זה. כולנו מאבדים את העבודה שלנו, אבל אמרתי משהו מטורף. זה בהחלט משהו שהממשלה בחרה לעשות כדי לנסות להאט את האינפלציה ואת עליית מחירי הדירות.
עכשיו, זה משהו שמשקיעי נדל"ן צריכים להיות מודעים אליו, ההחלטה שהפד מקבל, ההחלטה שהממשלה מקבלת. גורמים מאקרו-כלכליים אלו ממלאים תפקיד עצום בשווי ההשקעה שלך או כיצד יראו מספרי תזרים המזומנים בעת רכישתו. ספר לי קצת על אילו סוגי שווקים נוצרים כתוצאה מהתנודות של מלאי נמוך או גבוה שציינת.
דייב:
ביסודו של דבר, מלאי, אני חושב, הוא ממש טוב להסתכל עליו בשוק המקומי שלך, כי הוא מתנהג ממש שונה בשווקים שונים. לעתים קרובות ובדוח, אני משתמש בדוגמאות שונות, אבל אני חושב שבאופן כללי, מקומות במערב התיכון ובצפון מזרח מצליחים יחסית "טוב". לכל אחד יש הגדרה של טוב. יש אנשים שרוצים לראות את שוק הדיור קורס. אני רק אגיד שהמחירים יציבים בשיקגו, פילדלפיה, בוסטון, אינדיאנפוליס. אם אתה מסתכל עליהם, ואתה רוצה להבין מה קורה בשוק שלך, אם המלאי נשאר שטוח ועדיין מתחת לרמות שלפני המגפה, אתה כנראה יכול לצפות ששוק הדיור באזור זה הולך להיות שטוח יחסית או אולי בצניעות אפילו לצמוח במהלך השנה הבאה.
כשאתה מתחיל לראות את רמות המלאי עולות מעל לרמות שלפני המגפה, זה מבחינתי סימן לכך שהמחירים כנראה הולכים לרדת בשוק הזה. אתה רואה את זה בכנות בהרבה מעיירות הפריחה מהמגיפה כמו בויס, רינו, אוסטין, דנבר, שבהן אני משקיע. השווקים האלה רואים יותר תיקון, כי הם פשוט עלו גבוה מדי. הם רק הגיעו לרמה, וזה עוד אינדיקטור חשוב של סבירות שפשוט לא בר קיימא, אנשים שהמשכורות שלהם, השכר שלהם לא יכולים לעמוד במחירים שראינו בכמה מעיירות הפריחה האלה.
אני באמת ממליץ אם אנשים רוצים להסתכל על השווקים האישיים שלהם, ולהבין מה קורה, הסתכלות על המלאי והימים בשוק הן שתי דרכים ממש קלות שתוכל להתחיל להבין כמו, "האם אתה בשוק של מוכר? האם אתה בשוק של קונים?" רק לשם הבהירות, כי אני חושב שאנשים ממש מבלבלים את זה הרבה, שוק הקונים אומר לעתים קרובות שזה זמן טוב לקנות. אני יודע שזה מבלבל כי אנשים רואים שהמחירים יורדים, אבל זה אומר שיש לך יותר מינוף באופן מסורתי. שוק הקונים אומר שלקונים יש את הכוח. השוק של המוכר אומר שלמוכרים יש את הכוח.
אז, אנחנו עוזבים תקופה בקנה מידה לאומי שבו למוכרים היה את כל הכוח, נכון? אנחנו מוכרים את זה כל... זאת אומרת, אתה כנראה תתמודד עם זה כל יום, דיוויד. מוכרים יכולים בעצם להיות כמו, "אני רוצה הכל, בלי ויתורים, הילד הבכור שלך. תן לי את המכונית שלך ואת טבעת הנישואין שלך," ואנשים עשו את זה. עכשיו, זה תרחיש אחר שבו קונים יכולים להיות קצת יותר סלקטיביים ולנהל משא ומתן. שוב, ימים של מלאי בשוק, דרכים טובות לדעת היכן אם השוק שלך נמצא בשוק מאוזן, בשוק של מוכרים או בשוק של קונים.
דוד:
זו נקודה מצוינת. אני חושב שמשהו שמייחד את הפודקאסטים שלנו מאחרים הוא שאנחנו לא מסתמכים רק על גורם הפחד כדי לקבל קליקים. עכשיו, קל להגיד לאנשים, "במהלך שוק של מוכר, אתה לא צריך לקנות כי למוכר יש את כל הכוח. רק אל תקנו." אבל הסיבה שזהו שוק של מוכרים היא בדרך כלל בגלל שהמחירים עולים כל כך מהר, או ששכר הדירה גדל כל כך מהר, או שהאפשרויות האלטרנטיביות שלך לנדל"ן כל כך עגומות שברור שזו האפשרות הטובה ביותר. אז, יותר מתחרות שלך מציפות שם. זה יוצר את השוק של המוכר.
ואז להיפך, קל לקפוץ פנימה ולומר, "טוב, זה שוק של קונים, או סליחה, המחירים יורדים, אז אתה לא צריך לקנות. כדאי לחכות לתחתית, למרות שזה שוק של קונים. זה יכול להיות זמן טוב יותר לקנות, ולכן אתה צריך להיות מודע לשני השווקים. יש אסטרטגיה שעובדת בכל אחת מהן, ויש יתרונות וחסרונות. קשה מאוד לקנות בשוק של מוכר. אתה הולך לוותר על הרבה דברים שאתה גם לא... לפעמים על בדיקה אתה צריך לוותר. עם זאת, אתה מקבל את היתרון של הנכס מתפוצץ במחיר.
בשוק של קונים, ייתכן שאתה נכנס לתקופה שבה המחירים עלולים לרדת. תיאורטית, אנחנו אף פעם לא יודעים איפה התחתית, אבל אתה צובר תקופות של בדיקת נאותות, מוכרים משלמים הרבה עלויות סגירה, מקבלים מלאי יבול שלא הצלחת אפילו לשים עליו את היד, אלא אם כן היו לך 1.2 מיליון. כסף כדי ללכת להתחרות. יש פלוסים וחסרונות לשניהם, ואנחנו באמת מנסים להביא את התמונה המלאה לכאן ולא רק ליצור איזה כותרת שאומרת, "קנה עכשיו או חכה. התרסקות המאה מגיעה". ואז ראינו את הדברים האלה במשך שמונה שנים. זה מעולם לא הגיע.
דייב:
הם יהיו צודקים יום אחד אם הם ימשיכו להגיד את זה. הם יהיו צודקים יום אחד.
דוד:
זאת נקודה טובה. שעון מקולקל צודק פעמיים ביום. לא ככה זה הולך?
דייב:
בדיוק.
דוד:
ההתייחסות שלך לזה היא מה שאני חושב שאנשים צריכים להסתכל עליו, בניגוד פשוט, "תגיד לי מה לעשות. זו קנייה או שזו מכירה?" זה להבין את הגורמים שמשפיעים על המחיר, ואז ההחלטה הנכונה בדרך כלל תתפרסם. כיסינו את צד ההיצע כשדיברנו על מלאי, ניטור מלאי, להבין שזאת הסיבה שהמחירים לא צונחים כרגע, זה שאין הרבה היצע, אבל גם צד הביקוש חשוב. נדל"ן מעניין, כי הביקוש קצת יותר מסובך ממה שהוא יהיה במשהו אחר כמו אולי קלפי פוקימון.
אתה יכול לספר לי קצת על הביקוש ואיך זה עובד בנדל"ן ספציפית?
דייב:
הביקוש בנדל"ן מורכב משני דברים. אני חושב שלעתים קרובות אנשים חושבים שהביקוש הוא רק כמה אנשים רוצים לקנות בית. זה לא. זה כמה אנשים רוצים לקנות בית וכמה אנשים יכולים להרשות לעצמם לקנות בית. אלה שניים... שניהם משפיעים על הביקוש, אבל הם מתנהגים בדרכים שונות. אני חושב שהדוגמה הכי גדולה, דיוויד, שנינו בני דור המילניום. אני חושב שבמשך שנים אתה רואה את המומחים האלה בטלוויזיה אומרים, "בני דור המילניום לא רוצים לקנות בתים. הם לא קונים בתים". זה כאילו הנתונים שלהם לא מראים את זה. זה מראה שהם לא יכלו להרשות לעצמם לקנות בתים, ואז בשנייה שהם יכלו להרשות לעצמם לקנות בתים כתוצאה מהריביות הנמוכות במגיפה, הם קפצו לשוק הדיור כמו משוגעים.
לכן, הביקוש אינו פשוט מכיוון שאנשים לא רוצים לקנות בתים. אני חושב שהדברים העיקריים שמניעים את הביקוש והרצון, כבר אמרתי, הם שבני המילניום מגיעים לשיא שנות גיבוש המשפחה. זה דבר חזק. אנשים באמת מזלזלים, אני חושב, בהשפעה של הדמוגרפיה, אבל זה סופר, סופר חשוב. אנחנו רואים את הדור הגדול ביותר בארץ נכנס לגיל השיא שלהם לרכישת דירות, אז זה יגדיל את הביקוש. כמו שאמרתי זה עתה, עם שיעורי ריבית נמוכים מ-2020 עד אמצע 2022, אנשים משתגעים לשוק הזה.
כעת, הביקוש הדמוגרפי הזה כנראה יימשך עוד שלוש עד חמש שנים אם רק מסתכלים על הדמוגרפיה של ארה"ב, אבל מה שהשתנה והגורם הגדול ביותר שהשתנה מאמצע 2022 ועד עכשיו הוא גורם הסבירות הזה. המחצית השנייה של הביקוש היא כמה אנשים יכולים להרשות לעצמם לקנות בית. כאשר שיעורי המשכנתא עולים במהירות כמו שהם עולים, זה פשוט נשחק לגמרי במחיר הסבירות. ראינו בעצם את שוק הדיור מגיב לגורם היחיד הזה יותר מכל דבר אחר, כי אם אנשים לא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה, זה מוציא את כל הביקוש מהשוק, וזה באמת ממתן את המחירים, או יכול אפילו לשלוח מחירים יורד אחורה.
זה באמת מה שקרה עם הביקוש. למען האמת, אולי אני מתקדם כאן, דעתי על מה שהולך לקרות בשוק הדיור בשנה הקרובה, שנתיים, שלוש שנים, היא כולה על סבירות ואם היא תתאושש. זה באמת מסתכם, לדעתי, האם הסבירות תשתפר? אז שוק הדיור יירד ויתחיל לצמוח שוב.
דוד:
זו נקודת ניואנס כל כך חזקה שאתה מעלה. לביקוש יש שני ראשים בכל הנוגע לנדל"ן. אתה צריך להיות מוכן, ואתה צריך להיות מסוגל. באופן קונבנציונלי, מסוגל הייתה הבעיה. גם אם רצית לקנות בית, פשוט לא יכולת כי המחירים עלו מהר יותר ממה שאתה יכול לעמוד בקצב, או שלא רצית להתחרות ב-11 הצעות אחרות, או להניף את המקרים שלך, אז פשוט אמרת , "היי, אני בחוץ. אני לא הולך לעשות את זה." כשאתה בשוק ממש ממש גרוע זה כשהצד הרצון נעלם.
אנשים לא רוצים לקנות בית. זה מה שראינו ב-2010. הרבה אנשים לא הצליחו לקנות בית, אבל רבים מהם יכלו. הם פשוט לא רצו. אני זוכר שבשנת 2010, אף אחד לא באמת הסתכל על נדל"ן כמו קניית נכס. זה קשה אם מישהו לא היה בסביבה אז. הם הסתכלו על זה כמו לקשור את עצמם לעוגן של 30 שנה שנקרא משכנתא. אם היית אומר, "קניתי בית", הייתי אומר, "אלוהים אדירים, אתה צריך לשלם את התשלום הזה במשך 30 השנים הבאות. למה שתעשה את זה?" זה מצחיק, דייב, כי הבית הראשון שלי, המשכנתא שלי הייתה 900 דולר. זה עדיין נחשב גזר דין מוות. למה אי פעם תרצה לקשור את עצמך ל-900 דולר?
אף אחד לא היה מוכן לקנות בתים, והיה כל כך הרבה היצע שגרם לצניחת המחירים הזו. זה מה שאנחנו עוקבים אחרינו כשאנחנו מסתכלים על מה שהשוק עושה הוא כמה היצע יש בחוץ, אותו כיסינו, ואז כמה ביקוש יש בחוץ. יש לזה שני מרכיבים. אתה צריך להיות מוכן לקנות בית, ואתה צריך להיות מסוגל לקנות בית בניגוד לדברים רבים אחרים שאינם כרוכים במימון, כמו הדוגמה של כרטיס הפוקימון שנתתי. זה רק, "אתה מוכן לקנות את זה, נכון?" רוב האנשים יכולים להרשות לעצמם לשלם 30 דולר.
אני לא באמת יודע הרבה על קלפי פוקימון. אחר כך קניתי לאחיין שלי לחג המולד, והוא היה מאוד נרגש מזה. זה לא דבר שבו אתה צריך להיות מסוגל לקנות אותם עם נדל"ן.
דייב:
כל כך הרבה מהיכולת לקנות נדל"ן היא מחוץ לשליטתנו, מכיוון שרוב האנשים משתמשים במינוף, משתמשים בחובות כדי לממן נדל"ן. אז, הריבית על המשכנתא באמת משפיעה על מה שאתה יכול להרשות לעצמך, וזה השפיע לטובה על אנשים במהלך המגיפה, מכיוון שאנשים יכלו להרשות לעצמם הרבה יותר. עכשיו כשחזרנו ל... למעשה, זה גבוה בהשוואה למקום שבו היינו, אבל אנחנו צודקים לגבי הממוצע ההיסטורי של שיעורי המשכנתא. כעת, כשחזרנו לריבית משכנתא נורמלית יותר במונחים היסטוריים, זה השפיע לרעה על סבירות ההשגה.
כשאתה מדבר על קניית כרטיס פוקימון או יין משובח או כל דבר אחר, אתה פשוט משתמש בהון עצמי. אתה בדרך כלל לא ממנף את הרכישות האלה, אז זה באמת תלוי בך כמו, "יש לך את הכסף הזה בחשבון הבנק שלך? אז אתה יכול ללכת לקנות את זה." יש עוד דוגמאות לנכסים ממונפים, אבל נדל"ן הוא כנראה הדוגמה הכי גדולה לנכס ממונף, וזה באמת כך. זו הסיבה שהנדל"ן באמת רגיש לריביות כי זה באמת משפיע על היכולת שלך לקנות נכסים להשקעה או דיירים ראשיים.
דוד:
עכשיו, כשזה מגיע לריביות ולפד, אתה יכול לספר לנו קצת על איך ההחלטות האלה מתקבלות, ואז איך זה בסופו של דבר משפיע על סבירות?
דייב:
אוי ילד, הנושא האהוב עליי. בעצם, כפי שכולנו יודעים, האינפלציה היא ממש גבוהה. זו בעיה עצומה לכלכלה. זה שוחק את כוח ההוצאה שלנו. כולם שונאים את זה. משקיעי נדל"ן שונאים את זה קצת פחות, כי נדל"ן הוא גידור פנטסטי נגד אינפלציה, אבל זה עדיין מבאס לכולם. הפד מקבל בעצם החלטות כדי לנסות ולהילחם באינפלציה. הם עושים זאת על ידי הגדלת שיעור הקרנות הפדרליות. זה הדבר היחיד שהם יכולים לשלוט בו. זה מוזר, אבל זה בעצם השיעור שבו בנקים מלווים אחד לשני.
הרעיון מאחורי העלאת שיעור הקרנות הפדרליות הוא שאם זה הופך יקר יותר ללוות כסף, פחות אנשים עושים זאת. כשיש פחות אנשים שלווים כסף, פחות כסף מסתובב בכלכלה. זה ידוע גם בשם ההיצע הכספי, ולכן הם מנסים לצמצם את ההיצע הכספי כי ראינו את זה משתגע. במהלך השנים האחרונות, יש מדד של היצע כספי שנקרא M2. בעיקרון, ראינו את זה מתפוצץ, וזה קרה מכמה סיבות. האחד היה בגלל ריביות נמוכות, אבל השני בגלל הדפסת כסף. הכנסנו הרבה כסף חדש למערכת, ולכן הם לא מסוגלים למשוך את הכסף הזה מהמערכת.
מה שהם יכולים לעשות זה להעלות את הריבית, ולנסות לגרום לזה להסתובב פחות במשק. אם פחות אנשים לווים כסף, הכסף נשאר בבנק, או שהוא נשאר בחשבון החיסכון שלך, או שאתה עושה איתו פחות. זה עוזר לצנן את האינפלציה לפחות במונחים מסורתיים. זה מה שהפד מנסה לעשות. ברור, נכון לתחילת ינואר 2023, האינפלציה עדיין סופר גבוהה, אבל נראה שהמגמה מתחילה לרדת. כעת, שיעור הקרנות הפדרליות אינו שולט ישירות על שיעורי המשכנתא, אך הוא משפיע על שיעורי המשכנתא. אז ראינו את שיעורי המשכנתא הולכים מ...
תחילת 2022, הם, לדעתי, מתחת או ממש בסביבות 3%. כעת, נכון להקלטה זו, הם עומדים על כ-6.2%, כך שהם יותר מהכפילו את עצמם. זה מגדיל משמעותית את הכמות של... זה מקטין משמעותית את עלות העלות, אני צריך לומר. ראינו תקופה שבה בתחילת המגיפה, המחיר סביר היה כמעט בשיא. אנשים יכלו להרשות לעצמם כל דבר עד לנקודה שבה כעת, סבירות השגה בשפל של 40 שנה. זהו הנדל"ן הכי פחות משתלם שהיה מאז שנות ה-1980, וההשלכות של זה ברורות. אם אתה לא יכול להרשות את זה, אתה לא הולך לקנות את זה, אז יש פחות ביקוש בשוק.
דוד:
זה ממש ממש טוב. כעת, כדי לסכם כאן, עד כה, כיסינו את מנופי שוק הדיור, מה גורם למחירים לעלות או לרדת, היצע ומלאי וכיצד ניתן לעקוב אחר אלה, ביקוש ויכולת, הגוון של מה שמשפיע על הביקוש כמו גם על המשכנתא תעריפים ואינפלציה, שהם כולם מרכיבים בעוגה של שוק הנדל"ן, אני צריך לומר, שאתה מפקח עליהם. אתה מוסיף עוד קמח. אתה מוסיף עוד ביצים. אתה מוסיף עוד סוכר. אתה הולך לקבל עוגה בטעימה אחרת. זה מה שכולנו מנסים להבין כשאנחנו מנסים לחזות איך הדברים הולכים.
עכשיו, לפני שנעבור למה שעובד בשוק לא ודאי כמו זה, השאלה האחרונה שלי אליכם היא שמה שצריך לקרות כדי שהמחיר משתלם יתאזן שוב למקום שבו השקעה בנדל"ן היא משהו שאנשים יכולים להתלהב ממנו ולמעשה. אפשרי?
דייב:
קודם כל, אני עדיין חושב שהשקעה בנדל"ן אפשרית ומתרגשת. אתה צריך להיות קצת יצירתי, שעליו נדבר רק בעוד שנייה. אני חושב שמה שקרה הוא בעצם לשנתיים, כל משתנה בודד, כל המנופים שדיברנו עליהם רק הצביעו לכיוון אחד של המחירים, וזה היה עלייה. עכשיו, אנחנו בנקודה שבה אנחנו צריכים לאזן מחדש, ודברים השתנו. סבירות המחיר ירדה עד לנקודה שבה המחירים צפויים, לדעתי, לרדת מעט בשנת 2023. מה שצריך להשתנות בשביל סבירות היא אחד משלושה דברים.
סבירות היא גורם משלושה דברים שונים. אחת מהן היא כמובן מחירי הדיור, ולכן אם המחירים יורדים, זה משפר את הנגישות. הדבר השני הוא גידול בשכר. אם אנשים מרוויחים יותר כסף, הדברים מתחילים להיות נוחים יותר. אנחנו כבר רואים את הצמיחה בשכר מתחילה לרדת, ואני לא חושב שזה הולך להיות גורם מרכזי בשוק הדיור. השלישי הוא שיעורי משכנתא, זכויות? אם ריביות המשכנתא יורדות, הנגישות תעלה בחזרה. אלה הגורמים העיקריים שלפחות אני הולך להסתכל עליהם בחודשיים הקרובים.
הריבית על המשכנתא כבר יורדת מהשיא. הם יכולים לעלות שוב, אבל באוקטובר, נובמבר, הם נמצאים בשביעייה הנמוכה. עכשיו הם בשישיות הנמוכות. התמחור כבר מתחיל להשתפר מעט. זה כנראה העניין. אם אתה מתכוון להסתכל על דבר אחד כדי להבין את שוק הדיור בשנת 2023, סבירות היא הדבר שהייתי ממליץ עליו.
דוד:
סבירות היא, כפי שציינת, שילוב של המחיר מול תשלום המשכנתא. זה לא פשוט כמו זה או אחר.
דייב:
בדיוק.
דוד:
פשוט מצחיק כי כשהמחירים ירדו, כולם התלוננו על כך שבתים לא סבירים, כי אנשים יכלו להרשות לעצמם לשלם יותר עבורם, אז המחירים המשיכו לעלות. ואז כשהמחירים סוף סוף ירדו, אנשים התלוננו שהריבית גבוהה מדי, אבל הם שני צדדים של אותו מטבע. אתה בדרך כלל לא יכול לקבל אחד בלי השני, בדיוק כמו היצע וביקוש. בסדר, בואו נעבור לשלושה דברים שעובדים בשוק לא ודאי כמו זה. מה העצה הראשונה שלך לאסטרטגיות שאנשים יכולים לנצל, או איפה הם יכולים להרוויח כסף גם כשאנחנו לא בטוחים מה הולך לקרות עם השוק?
דייב:
ובכן, אחד הדברים שאני הכי מתרגש מהם, ואני בעצם מחפש לבצע השקעה בשבועיים הקרובים כאן, הוא הלוואות פרטיות. כאשר אתה נמצא בסביבת ריבית גבוהה, זה הבנק שגובה את הריבית הגבוהה. אז אם אתה יכול להפוך לבנק, זו הצעה די מרגשת. כנראה יש הרבה סנפירים בחוץ שרוצים כסף. כנראה יש סינדיקטורים שצריכים הלוואות גישור. יש אנשים שצריכים משכנתאות, ולכן יש הזדמנויות להיות מלווה פרטי. אני לא מומחה בזה. דיוויד, אני לא יודע אם דייב ואן הורן, דייב השלישי. אולי אנחנו צריכים להצטרף אליו פעם אחת.
דוד:
שלוש ד.
דייב:
הוא ממש מומחה בזה. אני שוכח איך קוראים לספר שלו, Note Investing. ל-BiggerPockets יש ספר. תבדוק את זה. אני חושב שהלוואות פרטיות הן אופציה מעניינת מאוד כרגע, כי אם החוב יקר, זה רע ללווה, אבל לפעמים זה טוב למלווה. זה משהו שאני לפחות בודק ב-2023. האם אי פעם עשית הלוואות פרטיות?
דוד:
יש לי כמה פתקים דרך החברה של דייב למעשה, חברת PPR Note Company אני מאמין שהיא נקראת. זה רעיון דומה למה שאתה אומר. העיקרון הזה חל על הלוואות פרטיות, אבל הוא גם נכנס לחיסכון בלבד. נענשת על שהצלת את שמונה השנים האחרונות בערך. האינפלציה הייתה גבוהה בהרבה ממה שאתה יכול לקבל על הכסף שלך בבנק. זה עוזר לתדלק את העלייה במחירי הנכסים כי אתה כמו, "ובכן, יש לי 100,000 דולר יושבים בבנק, מרוויחים לי חצי אחוז בזמן שהאינפלציה נמצאת באלוהים יודע מה זה, כנראה ריאלית 20% עד 30% אם אתה מסתכל על מחירי מזון וגז ונדל"ן ודברים כאלה".
אני חייב לשים את זה איפשהו. איפה אני הולך לשים את זה? ובכן, אני כנראה הולך להכניס את זה לנדל"ן, כי זה מה שעולה הכי הרבה, נכון? אבל כשאנחנו רואים שהשערים עולים, למרות שזה מאט, מחירי הנכסים עולים. בנאדם, הייתה תקופה, אני זוכר, שעבדתי במסעדות שבה הרווחתי 6.5% מהכסף שלי שהייתי שם בבנק, וזה אפילו לא היה בתקליטור. לכן, אסטרטגיות כמו הלוואות פרטיות, רק חיסכון בכסף שלך בשלב מסוים הופכות לאפשריות כאשר סוף סוף נקבל תעריפים עד לרמות בריאות יותר.
דייב:
למעשה בדיוק כתבתי על זה בלוג ב-BiggerPockets שלדעתי אנחנו מגיעים לנקודה שבה שיעורי החיסכון שוב אטרקטיביים. בחשבון החיסכון הגבוה שלי, אני יכול לקבל כמעט 4% כרגע. אני יודע את האינפלציה, זה יוצא מחר, אבל נכון לחודש שעבר, אני חושב שזה היה 7.1%, נכון? אנשים אומרים, "ה-7.1% גבוהים מ-4%." כן, זה נכון, אבל 7.1% מסתכלים לאחור. זה מה שקרה בשנה שעברה. אם מסתכלים על התעריף החודשי, הוא עומד על כ-0.2% בממוצע בחמשת החודשים האחרונים. אז, אם אתה מוציא את זה החוצה, ואף אחד לא יודע מה הולך לקרות, אבל אם אתה רק מוציא את זה החוצה, אתה יכול לדמיין שהאינפלציה בעוד שנה מהיום עשויה להיות איפשהו בין 2% ל-3%.
אז אם אתה מרוויח 4% על הכסף שלך בפעם הראשונה מזה שנים, שיעור החיסכון שלך יכול למעשה להניב לך תשואה לא גדולה, אבל לפחות יותר כסף ממה שהאינפלציה אוכלת. באופן אישי, לפחות אני שם את הכסף... אני מחפש הזדמנויות בתחום הנדל"ן, אבל אני לוקח את הכסף שיש לי, מכניס אותם לשוק כספים או לחשבון חיסכון עם תשואה גבוהה, כי לפחות אתה יכול להרוויח 1% עד 2% תשואה ריאלית על הכסף שלך בניגוד לשנים האחרונות שבהן אם אתה שם את הכסף שלך בחשבון חיסכון, הפסדת 6% או 7% לכל הפחות.
דוד:
אפילו לא הייתה לך את זה כאופציה כשהתעריפים היו סופר נמוכים, וזה הזין את הריצה הגדולה הזו שהייתה לנו. כעת, ללא השקעה ספציפית, אתה אמנם מרוויח מהריבית שנכנסת מהשטר, אבל זה זניח בהשוואה לכמה כסף אתה מרוויח כאשר השטר משתלם מוקדם. בדרך כלל, מה שאתה עושה הוא שאתה קונה שטר מוזל במקרים אלה. קניתי פתק. נניח שאולי שילמתי $50,000, ויתרת ההערות הייתה $75,000 או $80,000, ואני מקבל את ה-300$, 400$ לחודש שלי מהשטר הזה, אז יש החזר על הכסף ששילמתי.
זה מופחת, אז אתה הולך לקבל יותר ממה שאתה מוציא, אבל אתה באמת מנצח כאשר האדם הזה מוכר או מממן מחדש את הנכס שלו, ואתה מקבל בחזרה את 80,000 $ כאשר הוצאת רק אחוז קטן יותר עבור השטר. החלק הקשה הוא שלא כמו נדל"ן, אין לך שליטה. זה לא כמו נכס. אני יכול להיכנס לשם, ואני יכול לקנות, ואני יכול לתקן את זה כדי שזה יהיה שווה יותר. אני בוחר באיזה שלב בשוק אני הולך למכור אותו. אתה נתון לחסדי האדם האחר, אז האסטרטגיה היא רק לקבל את כל הפתקים הקטנים האלה שנמצאים בחוץ. שלא כמו שקע בקופסה, אתה לא יודע מתי הוא הולך לקפוץ, אבל בשלב מסוים זה הולך לקפוץ.
ואז בום, יש לך פתק שקופץ. אתה מרוויח. או שאתה הולך לקנות שטר גדול יותר שמקבל יותר תזרים מזומנים, או שאתה הולך להשקיע במשהו אחר, וזה משהו שתכננתי לעשות הרבה יותר כשקניתי אותו. ואז ראינו מה קרה עם שוק הדיור. זה היה כמו, "אוי לא, הכל קדימה, תביא לי ברזלים על האש ככל שאני יכול, מכיוון שהשוק הזה הולך וגדל." אני חושב שזו עצה מצוינת, אסטרטגיות שונות סביב נדל"ן, אבל לא בהכרח רק להחזיק בו. הדבר השני שאני רואה שהזכרת הם ערים היברידיות. נתחיל במה אתה מתכוון בהיברידית?
דייב:
אם מסתכלים לאחור היסטורית, שוקי דיור שונים פועלים בצורה שונה לחלוטין. באופן מסורתי, טרום מגיפה, מה שראית הוא ששווקים מסוימים היו מצוינים לתזרים מזומנים, אבל הם לא ממש העריכו הרבה. שווקים אחרים היו מצוינים להערכה, אבל הם לא הזרימו כל כך הרבה מזומנים. אלה שני הקצוות של הספקטרום, אבל יש כאלה שמקבלים הערכה צנועה ותזרים מזומנים צנוע, שבאופן אישי אני פשוט מתעניין. אני חושב שזה הדבר הכי טוב... זה שמרני בצורה שיש לך תזרים מזומנים טוב, תזרים מזומנים סולידי, לא תזרים מזומנים מדהים, אלא תזרים מזומנים יציב, כך שאתה תמיד יכול לשלם את המשכנתא שלך.
אין סיכון למחדל. אתה יכול להחזיק מעמד. אין כלום. אין שם סיכון. אבל יחד עם זאת, זו הערכה, אז אתה עדיין מקבל חלק מההזדמנות הפיזית שאתה מקבל בשווקים כמו קליפורניה או סיאטל. זה לא כל כך הרבה, אבל אתה מקבל קצת מכל אחד. אני חושב שהשווקים האלה יצליחו במיוחד, מכיוון שהרבה מהשווקים ההיברידיים האלה נוטים להיות ערים זולות יותר. הנושא שלי בהרבה ממה שאני מדבר עליו היום הוא סבירות שולטת בשוק הדיור. אני חושב ששווקים סבירים יותר ישיגו ביצועים טובים ביחס לשווקים אחרים במהלך השנים הקרובות.
אני חושב שחלק מהערים ההיברידיות האלה באמת מעניינות. אני רק רוצה להזהיר אנשים שנכנסו לנדל"ן בשנים האחרונות שמה שראינו בשנים האחרונות הוא כל כך לא טיפוסי בכל כך הרבה מובנים, אבל מה שאני מדבר עליו עכשיו זה הערכה. ראינו כל הערכה בשוק, שווקים גדולים, שווקים קטנים, שווקים כפריים, שווקים עירוניים, שווקים פרבריים, הכל. למה לא? זה לא נורמלי. בדרך כלל, חלק מהשווקים עולים. שווקים אחרים נשארים שטוחים. חלק מהשווקים יורדים.
אני אישית מאמין שנחזור לדינמיקה הזו בטווח הארוך. אני לא יודע אם זה יהיה החודש או שנה הבאה, אבל אני חושב שזה נורמלי לשוק הדיור. אני חושב שנחזור לזה. אז, הייתי מסתכל על שווקים שאנחנו רואים איזו מופע מזומנים וקצת הערכה לפני מגיפה. אלו ערים שלישוניות כמו ברמינגהאם, אלבמה או מדיסון, ויסקונסין או מקומות כמו זה שיש להם גידול באוכלוסיית ביקוש חזק, אבל עדיין מציעים תזרים מזומנים. אני חושב שהם הולכים לעלות על שווקים אחרים בשנתיים הקרובות. זו רק דעתי, אבל זה מה שאני מסתכל עליו.
דוד:
אם מישהו רוצה לזהות ערים כאלה, אילו נתונים עליו לחפש?
דייב:
אני חושב שהדבר הראשון הוא שאם אתה רוצה להסתכל על תזרים מזומנים, אתה יכול להסתכל על מדד שנקרא יחס שכר דירה למחיר. אתה פשוט מחלק את שכר הדירה החודשי במחיר הרכישה. אם זה קרוב ל-1%, אתה מסתדר ממש טוב. בטח שמעתם על כלל 1%. אני חושב שזה קצת מיושן באופן אישי, ושציפייה לעסקה שעומדת בחוק ה-1% כנראה תגרום לך יותר נזק מתועלת, כי אתה הולך לחכות לנצח ולחפש חד קרן מיתולוגי. לא שזה לא יכול להתקיים, אבל כמו שדיברתי עכשיו, העסקאות של 1% מתרחשות לעתים קרובות בשווקים שלא מעריכים. אני חושב שזה לא שווה את זה.
אני מעדיף לראות משהו שהוא יחס שכירות למחיר של 0.7 או 0.8, אבל הוא שוק שמעריך. זה מה שאני מתכוון לעיר היברידית. יחס שכירות למחיר טוב. ואז להערכה, קשה לחזות, אבל הדברים החשובים ביותר הם פשוטים מאוד, גידול אוכלוסיה. האם יהיה ביקוש, או שיותר אנשים יעברו לשם מאשר עוזבים? שניים, צמיחה כלכלית, אפשר להסתכל על זה במונחים של גידול בשכר או גידול בעבודה, אבל אם אנשים עוברים לשם, ומשלמים להם יותר ויותר, מחירי הנכסים הולכים לעלות.
דוד:
לעתים קרובות אנו מדברים על הערכה ותזרים מזומנים כאילו הם מנוגדים לכוחות כמו יין ויאנג. האם אתה משקיע הערכה, או שאתה משקיע תזרים מזומנים? אבל במונחים פרקטיים, לאלו מאיתנו המחזיקים בנדל"ן, אנחנו מבינים שהם למעשה לא סותרים זה את זה, שפעמים רבות אתה רואה תזרים מזומנים גדל עם עליית דמי השכירות. מה דעתך על הרעיון שבשווקים מסוימים יהיו עליות שכר דירה, בדיוק כמו שערך הנכס יגדל?
דייב:
אני אישית... אני מסכים. יש שווקים מעולים שיש להם 1% תזרים מזומנים. לא הייתי משקיע בהם, כי באופן אישי אני עובד במשרה מלאה. אני לא סומך על תזרים המזומנים שלי לאורח החיים שלי לחלוטין. אבל גם, זה פשוט מסוכן מדי בשבילי, כי השווקים האלה נוטים לירידה באוכלוסיות או לא לצמיחה כלכלית גדולה. זה, בעיני, מסוכן. אני יודע שאנשים אומרים שתזרים מזומנים הוא גידור טוב מפני סיכון, אבל אני חושב שחלק... אבל אם הערך העצום שלך יורד, אז אני לא חושב שתזרים המזומנים יפצה על זה. אני חושב שזה סופר חשוב.
אני אישית הייתי מזהיר אנשים מלהניח ששכר הדירה יעלה לפחות השנה או בשנה הבאה. אני רק חושב שהייתה לנו מה שהם מכנים בפיננסים או בכלכלה קצת משיכה קדימה, שם זה כאילו מחירי השכירות בדרך כלל עולים בכמה נקודות אחוז בשנה. הם השתגעו בשנים האחרונות, ואולי זה פשוט לקח את כל הגידול בשכר הדירה בשנתיים-שלוש הבאות, ופשוט משך את זה קדימה ל-2021 או 2022, למשל.
דוד:
אפשרי ביותר.
דייב:
ההמלצה שלי היא לחתום עסקה בהנחה שתזרים המזומנים לא הולך לעלות בשנה-שנתיים הקרובות. אם זה יקרה, מה שאולי, זה רק רוטב למעלה, אבל אני חושב שהדבר השמרני לעשות הוא להניח שתזרים המזומנים כנראה הולך להיות די רך... זאת אומרת, גידול שכר הדירה, סלח לי, כנראה הולך להיות די רגוע לשנתיים הקרובות. אבל אם אתה מחזיק בזה חמש שנים, שבע שנים, אז בטח הייתי צופה גידול בשכר הדירה בוודאות.
דוד:
ובכן, כשאתה מחליט היכן לקנות, האם אתה חושב שזה הגיוני לצפות שדמי השכירות של עיר היברידית יגדלו יותר מאשר שוק תזרים מזומנים, שוק לא מוערך?
דייב:
אה כן, 100%. כלומר, אם אתה רואה עיר שיש בה צמיחה כלכלית, אני מתכוון רק להסתכל על גידול השכר. אם השכר עולה, אם משרות טובות מגיעות לאותה עיר, אלו הם כמה מהאינדיקטורים הטובים ביותר.
דוד:
אנשים יכולים לשלם יותר כי יש ביקוש בשוק השכירות, בדיוק כמו שיש בשוק בעלות על בתים. אותו רעיון.
דייב:
בְּדִיוּק. אם אתה בשוק שבו השכר לא עולה, אין גבול חוקי, אלא יש רק גבול פסיכולוגי למה שאנשים ישלמו עבור שכר דירה. זה יכול להיות רק X אחוזים. בדרך כלל, זה 30% מההכנסה שלהם יכול ללכת להשכרה. אם אתה הרבה מעל זה, ואם השכר לא גדל, אז זה לא תומך בגידול שכר הדירה. אז, אני מסכים לחלוטין שבעיר היברידית או ערכית, הגידול בשכר הדירה יעלה. אני לא יודע אם זה בהכרח אומר שאי פעם תגיעו לתזרים המזומנים שהערים הזורמות הללו נוטות לתמוך בו.
אבל באופן אישי, אני חושב שזה ההימור הטוב יותר כי אתה לא מהמר רק על תזרים מזומנים או רק על הערכה או רק על גידול בשכר הדירה. אתה מקבל קצת מהכל, ואתה לא יודע מי מהשלושה עשוי להופיע הכי טוב. אבל מה שלא יקרה, אתה מרוויח מזה.
דוד:
ובכן, זה מה שרציתי להדגיש עבור האנשים שהם אולי משקיעים חדשים יותר, שאינם מנוסים בחלק משווקי תזרים המזומנים האלה שבהם חברות סוהר נוטות לפעול, והגורואים שמוכרים לך קורס, הם בדרך כלל, " תזרים מזומנים, עזוב את העבודה שלך. תשיג חברה. אל תהיה לוזר. אתה צריך תזרים מזומנים, והם יפתרו את כל הבעיות שלך". ואז הם דוחפים אותך לכמה מהשווקים האלה שדמי השכירות כמעט ולא עולים. במשך 10 השנים האחרונות, הם היו אותו הדבר. לעומת אם היית משקיע בדנבר אולי לפני 10 שנים, אולי זה היה תזרים מזומנים צנוע כשקנית אותו, אבל 10 שנים של גידול בשכר הדירה, וזה עושה ממש ממש טוב.
אנחנו לא רוצים לומר להניח שזה הולך לעלות, אבל אתה בהחלט יכול לשים את עצמך במצב שבו יש סיכוי גבוה יותר לעלות על ידי כניסה לאחד מהשווקים האלה שיש לו גידול בשכר, חברות נכנסות, גידול אוכלוסיה מבלי להמר לחלוטין את כל החווה על השקעה באיזה שוק פרוע שמעריך שאתה מדמם כסף. יש דרך אחראית לעשות את זה. אני חושב שזו עצה ממש טובה שאתה נותן כאן.
דייב:
זאת אומרת, זו כנראה הופעה אחרת לגמרי, אבל אלוהים, בנאדם, אתה יודע כמה השכרות נדרשות כדי להפוך לחופשי כלכלית? אני יודע שהרבה משקיעי נדל"ן אומרים, "אה כן, פשוט עזוב את העבודה שלך. קנה שלוש השכרות, והיה חופשי כלכלית". זה פשוט שטויות מוחלטות. הדרך לחשוב על זה היא הדרך שבה אתה מרוויח כסף ותזרים מזומנים בהשקעה היא שאתה צריך X דולרים שהושקעו בשיעור Y לתזרים מזומנים שווה.
דוד:
בדיוק כמו שאנחנו מסתכלים על כל כלי השקעה פיננסיים אחרים כשאנחנו כמו, "כמה אתה צריך ב-401k שלך באיזו תשואה לפרוש?"
דייב:
בדיוק, ולכן אתה יכול לבחור להיות משקיע בתזרים ולומר, "יהיו לי 100,000 דולר מושקעים ב-11% מזומן על החזר מזומן." נהדר, זה מכניס לך 11,000 דולר לשנה. אני לא יכול לחיות מזה. אם אתה רוצה לבנות לטווח ארוך, ואתה אומר, "אני הולך להרוויח 6% מזומן על החזר מזומן, אבל דרך הערכה ועבודה בעבודה טובה, יהיו לי 2 מיליון דולר שהושקעו ב- 6% מזומן על החזר מזומן," אז אתה מרוויח 120,000 דולר בשנה. אני חושב שאנשים פשוט נהיים אובססיביים לרעיון החזר המזומן הזה מבלי לחשוב על סכום הקרן שאתה מכניס להשקעות שלך חשוב באותה מידה אם לא יותר מההחזר במזומן. זו רק השטות שלי.
דוד:
לא נלך רחוק מדי בכביש הזה, אבל אני אקניט אנשים, וזה הרעיון הקטן הזה. זו אחת הסיבות לכך שאני מעודד אנשים לעסוק בדברים כמו שיטת BRRRR או רכישה והערכת שווקים, מכיוון שהנכס שלך יכול ליצור עבורך הון כמו שהרווחת בעבודה שבה עבדת. יכולים ליצור שני מקורות הון. אנחנו פשוט קוראים לזה הון עצמי כשזה בתוך נכס. אנחנו קוראים לזה הון כשהוא בחשבון הבנק שלנו, אבל זו אותה אנרגיה. אתה מתחיל את הקריירה שלך בשיטות כאלה, ואז בהמשך הקריירה שלך, אתה עובר לשווקים זורמים גבוהים יותר שהם קצת יותר יציבים, ואז אתה עושה בדיוק מה שתיארת זה עתה.
זה כמה דברים די מגניבים שאנחנו נכנסים אליהם כשאנחנו רק מתכננים לדבר על השוק.
דייב:
אני אוהב את השיחה הזו. זה כיף.
דוד:
בסדר, הנושא האחרון שאני רוצה לשאול אותך הוא קנייה עמוקה. למה אתה מתכוון בקנייה עמוקה?
דייב:
כלומר, קנייה עמוקה פירושה קנייה מתחת לשווי השוק. אני לא יודע מה איתך, דיוויד, אבל בשמונה השנים הראשונות של קריירת השקעות הנדל"ן שלי, אפילו לא הצעתי במחיר המבוקש. תמיד הייתי מציע פחות מהמחיר המבוקש. רק בשנים האחרונות זה הפך להיות נורמלי עבורך להציע מחיר מעל המבוקש, ועדיין להתפלל.
דוד:
כל כך נכון. אתה שומע סוכנים אומרים דברים כמו שהם שילמו כל בקשה, ואני צוחק כמו, "זו עסקה כאן." שאלה מלאה לא אומרת כלום, אבל הם פועלים מהפרדיגמה הישנה שבה אף אחד לא משלם את המחיר המבוקש.
דייב:
לְגַמרֵי. בהתחלה, תמיד הייתם מנסים לכסות קצת את המוכר, לראות מה אפשר להשיג. אני חושב שחזרנו לסביבה שבה זה אפשרי. לא בכל שוק, לא בכל קבוצת נכסים, אבל אנחנו בשוק שבו אתה יכול לקנות למטה לשאול. אני חושב שזו פשוט דרך טובה להתחזק. אם אתה חושב שהשוק שלך עשוי לרדת ב-5%, נסה למצוא נכס שנמצא ב-5% מתחת. אני משקיע בדנבר, והיא כבר ירדה בכמעט 10% בדנבר. זה אחד מאותם מובילי השוק במונחים של ירידות מחירים.
אני חושב שזה עשוי לרדת עוד 5%. אז כשאני מציע הצעה עכשיו, אני הולך להציע 5% מתחת לבקשתך. ככה אם זה יירד, אני בסדר. זה נותן לי קצת כרית. לזה אני מתכוון בקנייה עמוקה. זה פשוט יורד מתחת למחיר המבוקש כדי לתת לעצמך קצת כרית. אני גם אגיד שאני באמת חושב שתזמון השוק הוא קשה, ואם הוא בין 1% ל-2%, אל תדאג בקשר לזה יותר מדי. קניתי את הנכס הראשון שלי ב-2010. שוק הדיור הגיע לתחתית ב-2011, 18 חודשים אחרי שקניתי או משהו כזה.
אתה חושב שאי פעם חשבתי על זה, שהנכס שלי ירד ב-1% לפני שהוא התחיל לעלות בחזרה? לא פעם אחת. אנשים אומרים לי כמה הם מקנאים שקניתי ב-2010. מה שהם לא רואים זה שערך הנכס שלי ירד למעשה ב-1% או 2% לפני שהוא התחיל לצמוח כמו במהלך החודשיים האחרונים. אני חושב שקנייה עמוקה היא ממש חשובה, אבל לא הייתי מתעסק בניסיון להגיע לזה בדיוק לתחתית השוק. זה ממש בלתי אפשרי לעשות. אבל אם אתה חושב שהשוק הולך לרדת ב-5% או 10%, נסה להוציא כמה ויתורים מהמוכר כדי שיהיה לך נוח יותר.
דוד:
זו עצה נכונה להפליא. כשקניתי את הנכס הראשון שלי זה היה בסוף 2009, אז אפילו לא הייתי ב-2010. ואז זה ירד יותר. הייתי כמו, "אני כל כך מטומטם. הייתי צריך לחכות." כולם היו כמו, "למה קנית נדל"ן? בראשי דמיינתי את זה יורד עד לאפס. ואז שנה לאחר מכן, זה התחיל לעלות, ואז זה התפוצץ. זה מצחיק. שילמתי 195 עבור הבית הזה שכנראה ירד ל-185, ובעטתי בעצמי. עכשיו, זה שווה 525 בערך. זה פשוט לא משנה.
דייב:
בדיוק.
דוד:
זה לא משנה, נכון? זה האגו שלך שמנסה להיות חכם יותר ממך, ואתה עושה את זה. זה היה נכס שהייתי בחוזה ב-215, ונכנסתי לשם כדי לקבל כמה הקלות למוכר, וקיבלתי אותו ב-195. זה בדיוק מה שאנשים צריכים לעשות בשוק הקונים הזה. אם הבית היה בשוק שלושה ימים, הוא מקבל המון עניין. אולי אתה לא יכול להשתמש באסטרטגיה, אבל אני מחפש בתים עם ימים גבוהים בשוק, תמונות רישום גרועות. אני ממש מלמד אנשים איך למקד דברים ב-MLS שהועברו על ידי אנשים אחרים, כותב הצעות אגרסיביות מאוד, ואז מודד על סמך ההצעה הנגדית כמה רציני המוכר הזה ואיך אנחנו יכולים להרכיב עסקה.
בבורסה 1031 שסיימתי לפני כמה חודשים, אני חושב שקניתי 17 או 18 נכסים, אבל רק 12 או 13 מהם היו דרך הבורסה. מ-12 או 13 אלה, הרווחתי יותר ממיליון דולר בהון עצמי על סמך מחיר ההערכה לעומת מה ששילמתי. זו הייתה רק האסטרטגיה של, "אני ב-MLS. אני לא עושה שום דבר מטורף", אבל אני לא הולך אחרי הבית עם תמונות הרישום היפות שצולמו בצורה מקצועית על ידי מתווך ממש טוב. אני מחפש את האנשים ששילמו עמלה של 1% למתווך שלהם. הם צילמו כמה תמונות עם האייפון XNUMX שלהם.
זה נראה נורא. זה יושב שם כבר הרבה זמן. כלומר, פשוטו כמשמעו, דייב, לחלק מהם היו העלאות הפוך. תמונות האמבטיה הועלו הפוך שאפשר לומר לזו של זילו, "ארבעה אנשים הסתכלו על זה, ואף אחד לא הציל את זה."
דייב:
אלה הם אלה שאתה רוצה.
דוד:
זה בדיוק נכון. אז קנייה עמוקה, אני מתייחסת לקניית הון עצמי. אותו רעיון. אל תחשוב שאתה צריך לשלם מחיר מבוקש כמו פעם. לַחקוֹר. כתבו הצעה ממש נמוכה, וחכו ותראו. אני אומר לאנשים, "הצעה צריכה להיות כמו נגיחה. אם הם יקבלו את ההצעה הראשונה שלך בשוק הזה, כנראה כתבת גבוה מדי". אתה לא צריך לדפוק אנשים עם הצעה. זו נגיחה, ואתה מחכה ותראה איך התגוננת? אתה חלש? אני לא אכנס לזה יותר מדי, אבל אחת העסקאות במיוחד נרשמה ב-1.6 מיליון, הורידה את המחיר עד ל-1.2 מיליון.
נכנסתי וכתבתי הצעה במיליון דולר 1 עם עלויות סגירה של כ-50 דולר. זה היה בערך מיליון אפילו. הוא התנגד לכך שקיבלתי את העסקה שלי, אבל הוא פשוט לא הסכים להפרש עלות הסגירה של 50,000$. ידעתי שאם הוא יתנגד לי כל כך חזק, הוא רוצה למכור את הבית הזה. יש לי את כל המנוף כאן. אני הולך להשיג את העסקה הזו. בסופו של דבר החזקתי מעמד, והוא עדיין חזר ואמר, "בסדר, אני אתן לך גם את עלות הסגירה." עכשיו, אם הוא היה מתנגד לי עם אולי 1 דולר הנחה על ה-50,000 שלו, פשוט הייתי נותן לזה ללכת. זה לא קונה בעל מוטיבציה.
לעולם לא תוכל להשתמש באסטרטגיות כאלה בשמונה השנים האחרונות. הם פשוט לא היו קיימים. זו נקודה מצוינת. אם אתה חושש שהשוק ימשיך לרדת, פשוט היכנס לשם וכתוב הצעה אגרסיבית יותר ממה שהיית עושה בדרך כלל, ותכסה את עצמך כך.
דייב:
אין לך מה להפסיד. אני חושב שאנשים אומרים, "אלוהים אדירים, הם הולכים לדחות את זה." זה כמו, "אז מה?" ברור שאתה לא רוצה לעשות סתם דברים לא הגיוניים, אבל אם אתה חושב שההצעה שלך הוגנת והגיונית, כדאי לנסות. תראה אם הם מסכימים.
דוד:
ואז הדבר השני, העצה שאני אתן לאנשים היא אל תניח שאגרוף אחד הולך להפיל מישהו. על רבים מהנכסים האלה שאנחנו מדברים עליהם, כתבתי הצעה. הם אמרו לא. ביקשתי שהמתווך שלי יחזור שבוע או שבועיים מאוחר יותר, ואולי זה היה. שבוע או שבועיים לאחר מכן, זה היה כמו, "בוא נשחק בכדור." ואז זה התחיל את המשא ומתן האמיתי. המוכרים משתגעים בדיוק כמו שקונים משתגעים. כולם משתגעים בשוק הזה, ואתה רק רוצה למצוא את הסוג הנכון של פריק שיתאים לתחומי העניין שלך.
דייב, אני הולך להוביל אותנו לסיים את הדבר הזה בכך שאבקש ממך את הדבר היחיד שאנחנו תמיד מהססים לעשות, אבל כולם רוצים לדעת, מה התחזיות שלך לשנת 2023?
דייב:
זה באמת קשה, אבל הדבר שאני מרגיש בטוח לגביו הוא שאנחנו כנראה הולכים לראות המשך של תנאי השוק הנוכחיים לפחות עד המחצית הראשונה של 2023. אני רק חושב שכרגע, פשוט עדיין יש כל כך הרבה אי ודאות. האם אנחנו הולכים לראות מיתון? כמה גרוע זה הולך להיות? האם האבטלה תעלה? מה הפד הולך לעשות? יש יותר מדי שאלות כרגע, ועד שיהיה קצת ביטחון לגבי השאלות הכלכליות הגדולות האלה, אני חושב שאנחנו הולכים לראות, כמו שאמרת, אנשים קצת משתגעים ואין להם באמת מספיק יציבות כדי שהשוק ימצא את זה אֲחִיזָה.
החצי השני של השנה, אני חושב, הוא באמת גורם ה-X. אני חושב שיש תרחישים שונים שיכולים להתרחש. אני אתן לך שלושה תרחישים שונים. הראשון הוא אם יש מיתון עולמי, שרוב הכלכלנים מאמינים שיהיו אנשים... אני לא אכנס לפרטים של זה, אבל אם יש מיתון עולמי שנוטה להפעיל לחץ כלפי מטה על שיעורי המשכנתאות, אנשים נוהרים לממשלת ארה"ב אגרות חוב שדוחפות את התשואות, שיעורי המשכנתא עוקבים אחר התשואות, וכך אתה רואה תרחיש שבו שיעורי המשכנתא יכולים לרדת יותר ממה שהם עכשיו. אם שיעורי המשכנתא יורדים אפילו יותר ממה שהם עכשיו, אני אישית מאמין ששוק הדיור כנראה הולך לרדת בעוד שנה מהיום, סוף 2023, תחילת 2024, ולהתחיל לצמוח שוב.
התרחיש השני הוא שהפד משיג בדרך נס נחיתה רכה, וריביות המשכנתא עלולות לרדת. זה עוד תרחיש שבו אני רואה את השוק מגיע לתחתית לקראת סוף 2023, תחילת 24', או שהאינפלציה ממשיכה לעלות, האבטלה משתגעת, אבל הריבית על המשכנתא משום מה לא יורדת. אז בתרחיש הזה, אם ריבית המשכנתא תישאר מעל 6.5%, מעל 7% במשך זמן רב, אני חושב שכנראה צפוי לנו תיקון לשנתיים. כל 23' ו'24' יהיו ככה. במקרה כזה, אולי נראה ירידות דו ספרתיות בשוק הדיור הלאומי, אבל עדיין קשה לומר.
אני חושב, שניים משלושת התרחישים שבעיניי מצביעים על תיקון של שנה שבה אנחנו הולכים לראות ירידות מחירים חד ספרתיות. אמרתי שאני חושב שזה יהיה איפשהו בין 3% ל-8% שלילי ברמה הלאומית אם שיעורי המשכנתא יישארו גבוהים. אמרתי את זה. הכל עניין של סבירות. אז אם הנגישות לא משתפרת, שיעורי המשכנתא נשארים גבוהים. עד המחצית השנייה של השנה הזו, אז אני חושב שנראה ירידות של 10%, 15% לאומיות, ולא נגיע לסוף 24', אולי אפילו בתחילת 25'.
דוד:
זו תשובה מחושבת ומנוסחת להפליא עבור מישהו שלא רצה לתת תחזית, אז תודה לך. תודה לך על כך. אני אוהב איך אתה מספק את המידע שעליו אתה מבסס אותו במקום סתם לזרוק משהו החוצה. כי ככל שהמידע ישתנה, כך גם התחזית. משהו שאנשים צריכים לזכור, הדברים האלה לא חקוקים באבן.
דייב:
לְגַמרֵי. אנשים אומרים, "אתה אמרת את זה, ולא התייחסת לזה." זה כמו, "אני לא מגדת עתידות." אני בדיוק כמו, "אני מסתכל על המידע הזה. הנה איך אני מפרש את זה." אני לא יודע מה הולך לקרות, אבל אני חושב ששלושת התרחישים האלה, אני לא יודע את ההסתברות של כל אחד מהם, אבל אני חושב שזה באמת יסתכם בשיעורי המשכנתא ובמחיר הסבירות, וכשנראה את זה למטה . אני רק אגיד... האם אני יכול רק לומר דבר נוסף על זה הוא שבאופן מסורתי במיתון, הם אומרים שדיור הוא הראשון שנכנס והראשון יוצא, כאשר בגלל שריביות המשכנתא עולות, ונדל"ן הוא נכס ממונף, המחירים נוטים לדחות קודם. זה מה שיוצר את המיתון.
אנחנו רואים את זה עכשיו, נכון? התעריפים עלו. הדיור נמצא במיתון, ולכן אנחנו מתחילים לראות את זה מתחיל להתגלגל בכל שאר המשק. אבל כמו שאמרתי, כשמשכנתא... כשאנחנו נכנסים למיתון רשמי או משהו כזה, הריבית על המשכנתא נוטה לרדת. זה גורם לאנשים לקפוץ חזרה לשוק הדיור. זה יוצר כמות עצומה של פעילות כלכלית, וזה מוציא אותנו ממיתון. זה פשוט מעניין לראות שהמיתון לא טוב לאף אחד. אני לא מתכוון לזה, אבל אם אתה רואה את זה, לעתים קרובות זה הצעד הראשון, ושוקי הדיור מתחילים להתאושש. אז זה דבר אחר פשוט להסתכל על זה.
דוד:
זו הסיבה שאתה לא יכול לתזמן את התחתית, כי אתה לא יודע מתי זה יקרה. בזמן שאתה רואה את זה מופיע בנתונים, זה כבר התחיל, והתחתית כבר בדרך למעלה.
דייב:
זה כבר קרה.
דוד:
נקודה מצוינת. בסדר, אז יש לנו תחזית שוק די טובה לשנת 2023. יש לנו הבנה מוצקה מאוד של הדברים שמשפיעים על מחירי הנדל"ן. אלה יהיו המנופים שאנשים מושכים עליהם כדי לגרום למחירים לעלות ולרדת, להציע, ואתה יכול למדוד את זה לפי מלאי, ואז ביקוש, שהוא מפלצת דו-ראשית של שניהם מוכנים לקנות נכס וגם מסוגלים לקנות נכס. דיברנו על שיעורי משכנתא ואינפלציה וכל המורכבות שנוצרת בשוק המטורף אך היפה הזה שאנחנו אוהבים להשקיע בו. דיברנו גם על דרכים שבהן תוכלו להרוויח כסף בשנת 2023 בלי קשר למה שהשוק עושה. .
הלוואות פרטיות וקנייה הן אחת הדרכים שבהן אנשים יכולים לצפות להרוויח כסף בנדל"ן. מחפש את הערים ההיברידיות האלה שבהן אינך נמצא... אין לך סיכון א-סימטרי בשני הכיוונים של נכס זורם מזומנים שלעולם לא עולה בשכר דירה או בערכו, כמו גם שוק ספקולטיבי שאתה רק מקווה שיעלה ו לאבד שליטה, ולקנות עמוק, להבין שזהו שוק של קונים, וזה אומר שיש לך את השליטה. אז אתה טיפש אם אתה לא משתמש בו. השתמש בבקרה כדי לנסות לצאת לשם, ולקבל את העסקה הטובה ביותר שאתה יכול במקום רק לדאוג מדברים שאתה לא יכול לשלוט בהם, כמו כשהשוק עומד לרדת לתחתית.
דייב, תודה רבה שהצטרפת אלי. אני אוהב את זה כשאתה בא בגלל הדברים האלה, ואנחנו יכולים לעזור להבין קצת את הטירוף הרגשי שאנחנו מרגישים בדרך כלל כשאנשים לא יודעים למה לצפות. האם יש מילים אחרונות שתרצה להשאיר את המאזינים שלנו לפני שאתן לך לצאת מכאן?
דייב:
לא, זה היה מאוד כיף. אבל אם אתה רוצה המלצות אחרות לגבי איך להרוויח כסף בשנת 2023, או להבין את זה לפרטי פרטים, אני ממליץ לכולם להוריד את הדו"ח שכתבתי. זה בחינם. אתה יכול פשוט לעשות את זה ב- biggerpockets.com/report.
דוד:
בסדר, biggerpockets.com/report. תבדוק את זה. אם חשבתם שדייב נשמע חכם, חכו עד שתקראו אותם. הוא נראה אפילו יותר חכם כשאתה קורא שם. אחר כך כתבת ספר עם ג'יי סקוט על נושא דומה לזה. אתה יכול לחבר את זה ממש מהר לפני שנלך?
דייב:
בטוח. J ואני, אם אתם לא יודעים, J הוא משקיע מצוין פורה. הוא ואני כתבנו ספר בשם נדל"ן לפי המספרים. הכל עוסק במתמטיקה ובמספרים ובנוסחאות שאתה צריך כדי להפוך למשקיע נדל"ן מצוין. אני יודע שאם אנשים חושבים שזה נשמע מאיים, זה לא. המתמטיקה מאחורי השקעות נדל"ן אינה סופר קשה. אתה רק צריך להבין כמה מסגרות פשוטות, וזה מה שתיארנו את זה. כל העניין הוא לעזור לך לנתח עסקאות כמו מומחה. לכן, אם אתה רוצה להיות מסוגל לנתח עסקאות באופן שמרני, במיוחד בשנת 2023, ולהבין מה ההנחות לעשות, את הדברים האלה, אתה צריך לבדוק את זה.
דוד:
כן, לך תבדוק גם את זה. אם אתה חנון, או שאתה רוצה להיות חכם כמו חנון מבלי להיות חנון, זה הספר בשבילך. בסדר, דייב, תודה רבה שהצטרפת אליי היום. אני אתן לך לצאת מכאן ולהתחיל לעשות עוד קצת מחקר כדי לעזור לקהילת BiggerPockets להבין מה קורה בשוק. זה דיוויד גרין עבור דייב, עריק הג'נטלמן, מאיר חותם.
אני מקצוען. פשוט תראה. תראה כמה אני טוב בלומר דברים.
דייב:
הוא רון בורגנדי. הוא יקרא כל דבר שתשים על הטלפרומפטר.
צפו בפרק כאן
עזרו לנו!
עזרו לנו להגיע למאזינים חדשים ב-iTunes על ידי השארת דירוג וסקירה! זה לוקח רק 30 שניות וניתן למצוא הוראות כאן. תודה! אנחנו מאוד מעריכים את זה!
בפרק זה אנו מכסים:
- למה 2023 היא לא שוק דיור "רגיל". והפרטים המובילים למצב של היום
- השמיים "מנופים" שמשפיעים על מחירי הדירות ולמה 2023 אינה זהה לשנת 2008
- של המוכר לעומת השווקים של הקונים והיכן המחירים צפויים לרדת
- דרישת רוכשי הדירות וכיצד חוסר המשקל גרם לרוב הקונים לשבת על הידיים
- שיעור משכנתא עליות וכיצד הפד משתמש בריבית גבוהה כדי להילחם באינפלציה
- השמיים שלוש אסטרטגיות שעובדות בשוק הדיור של היום ואיך להשקיע בזמן שאחרים יושבים בצד
- תחזיות שוק הדיור לשנת 2023 ומתי נוכל לראות את מחירי הדירות בתחתית
- ו So הרבה יותר!
קישורים מהמופע
ספרים המוזכרים בפרק זה
התחבר עם דייב:
מעוניין ללמוד עוד על נותני החסות של היום או להפוך לשותף ב-BiggerPockets בעצמך? בדוק שלנו עמוד חסות!
הערה מאת BiggerPockets: אלו הן דעות שנכתבו על ידי המחבר ואינן מייצגות בהכרח את הדעות של BiggerPockets.
- הפצת תוכן ויחסי ציבור מופעל על ידי SEO. קבל הגברה היום.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. ידע מוגבר. גישה כאן.
- מקור: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- שנים 15
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- יכולת
- יכול
- אודות
- בנוגע לזה
- מֵעַל
- מוּחלָט
- בהחלט
- לְקַבֵּל
- חֶשְׁבּוֹן
- פעילות
- למעשה
- יתרון
- עצה
- להשפיע על
- משפיע
- מחיר סביר
- לאחר
- בעקבות
- נגד
- סוכנים
- תוֹקפָּנִי
- קדימה
- AIR
- אלבמה
- מיושר
- תעשיות
- כְּבָר
- חלופה
- תמיד
- מדהים
- כמות
- ניתוח
- לנתח
- עוגן
- ו
- אחר
- לענות
- כל אחד
- בְּכָל מָקוֹם
- בנפרד
- תפוח עץ
- להעריך
- מעריך
- הערכה
- AREA
- סביב
- נכס
- סוג נכסים
- נכסים
- מושך
- אוסטין
- מחבר
- מְמוּצָע
- הימנעות
- בחזרה
- גבעה
- רע
- איזון
- כדור
- בנק
- חשבון בנק
- בנקים
- מבוסס
- בעיקרון
- דוב
- שוק הדובים
- יפה
- כי
- להיות
- הופך להיות
- התהוות
- לפני
- ההתחלה
- מאחור
- להיות
- תאמינו
- להלן
- תועלת
- הטוב ביותר
- להמר
- מוטב
- התערבות
- בֵּין
- גָדוֹל
- גדול
- הגדול ביותר
- ברמינגהאם
- קצת
- מדמם
- בלוג
- אג"ח
- ספר
- בום
- גבול
- לִלווֹת
- הלוואות
- בוסטון
- תַחתִית
- קנה
- אריזה מקורית
- לְגַשֵׁר
- להביא
- שבור
- מובא
- לִבנוֹת
- בונה
- בוני
- בִּניָן
- צרור
- עסקים
- עסקים
- חזה
- לִקְנוֹת
- קונים
- קנייה
- לפי המספרים
- עוגה
- קליפורניה
- שיחה
- נקרא
- יכול לקבל
- לא יכול
- הון
- מכונית
- כרטיס
- כרטיסים
- קריירה
- מקרה
- מקרים
- מזומנים
- תזרים מזומנים
- לגרום
- גרם
- גורמים
- CD
- מאה
- מסוים
- בהחלט
- שינוי
- שינויים
- טְעִינָה
- ChatGPT
- לבדוק
- שיקגו
- ילד
- בחרו
- נבחר
- חַג הַמוֹלָד
- מַחזוֹרִי
- ערים
- עִיר
- בהירות
- בכיתה
- בבירור
- שעון
- סגור
- סגירה
- מטבע
- להילחם
- שילוב
- איך
- נוח
- מגיע
- הערה
- עמלה
- קהילה
- חברות
- חברה
- לְהַשְׁווֹת
- לעומת
- השוואה
- להתחרות
- מתחרה
- תחרות
- לחלוטין
- מורכבות
- מסובך
- רכיבים
- מורכב
- מַקִיף
- מושג
- תנאים
- אמון
- בטוח
- מבלבל
- חסרונות
- שמרני
- לשקול
- נחשב
- בניה
- הקשר
- המשך
- להמשיך
- חוזה
- לִשְׁלוֹט
- שיחה
- לְשַׁכְנֵעַ
- קריר
- עלות
- עלויות
- יכול
- דלפק
- מדינה
- מדינה של
- זוג
- קורס
- לכסות
- מכוסה
- להתרסק
- התרסק
- קרם
- לִיצוֹר
- נוצר
- יוצר
- יְצִירָתִי
- אשראי
- יבול
- סקרן
- נוֹכְחִי
- כיום
- מחזורי
- נתונים
- דייב
- דוד
- יְוֹם
- ימים
- עסקה
- דילים
- מוות
- חוב
- החלטה
- החלטות
- ירידה
- ירידות
- בירידה
- להקטין
- עמוק
- בְּרִירַת מֶחדָל
- בהחלט
- דרישה
- דמוגרפי
- דמוגרפיה
- דנבר
- מְתוּאָר
- מעוצב
- פרט
- פרטים
- DID
- הבדל
- אחר
- קשה
- ספרות
- חָרִיצוּת
- כיוון
- ישירות
- הנחה
- לְהַצִיג
- לא
- עושה
- דולר
- לא
- לְהַכפִּיל
- הוכפל
- מטה
- להורדה
- כלפי מטה
- דרמה
- נהיגה
- ירד
- נשמט
- בְּמַהֲלָך
- דינמי
- כל אחד
- מוקדם
- לזכות
- הרוויחו
- רווחים
- כַּלְכָּלִי
- צמיחה כלכלית
- כלכלה
- כלכלנים
- כלכלה
- ביצים
- או
- לעודד
- מסתיים
- אנרגיה
- מספיק
- זן
- שלם
- לַחֲלוּטִין
- סביבה
- באותה מידה
- הון עצמי
- במיוחד
- אחוזה
- Ether (ETH)
- אֲפִילוּ
- אי פעם
- כל
- כל יום
- כולם
- כולם
- הכל
- בדיוק
- דוגמה
- דוגמאות
- מצוין
- חליפין
- נרגש
- מרגש
- בלעדי
- לצפות
- צפוי
- מצפה
- יקר
- מומחה
- מומחיות
- להסביר
- לחקור
- גורמים
- הוגן
- למדי
- נפילה
- משפחות
- משפחה
- פנטסטי
- משק
- מהר
- מהר יותר
- חביב
- פחד
- הפד
- פדרלי
- פדרלי קרנות דרג
- מעטים
- תרשים
- בסופו של דבר
- לממן
- כספי
- כלכלית
- מְמַמֵן
- סוף
- אש
- ראשון
- firsttime
- לסדר
- דירה
- תזרים
- זורם
- מזון
- כף רגל
- כוחות
- תַחֲזִית
- לנצח
- התהוות
- למרבה המזל
- הון עתק
- קדימה
- מצא
- מסגרות
- חופשי
- החל מ-
- מתוסכל
- לתדלק
- מלא
- כֵּיף
- יסודי
- יסודות
- כספים
- מצחיק
- עתיד
- זכייה
- גז
- ציוד
- בדרך כלל
- דור
- לקבל
- מקבל
- לתת
- נותן
- נתינה
- גלוֹבָּלִי
- מיתון עולמי
- Go
- אל
- Goes
- הולך
- טוב
- עבודה טובה
- ממשלה
- גרף
- גדול
- יותר
- קְבוּצָה
- לגדול
- גדל
- צמיחה
- בחור
- חצי
- ידיים
- לקרות
- קרה
- קורה
- קשה
- שנאות
- יש
- ראש
- ראשי
- בריא
- נשמע
- גָדֵר חַיָה
- לעזור
- עוזר
- כאן
- מהסס
- מוּסתָר
- גָבוֹהַ
- גבוה יותר
- להבליט
- עליות
- היסטורי
- הסטורי
- היסטוריה
- מכה
- להחזיק
- מחזיק
- עמוד הבית
- בתי מגורים
- מקווה
- המארח
- חַם
- בית
- בתים
- דיור
- שוק הדיור
- איך
- איך
- אולם
- HTTPS
- עצום
- היברידי
- חולה
- רעיון
- לזהות
- פְּגִיעָה
- מושפעים
- השפעות
- השלכות
- חשוב
- בלתי אפשרי
- לשפר
- משפר
- in
- כולל
- הַכנָסָה
- להגדיל
- עליות
- גדל
- בצורה מדהימה
- אינדיקטור
- אינדיקטורים
- בנפרד
- תעשיות
- אינפלציה
- להשפיע
- משפיע
- מידע
- מטורף
- תובנה
- הוראות
- אינטראקציה
- אינטרס
- גובה הריבית
- שערי ריבית
- מעוניין
- מעניין
- אינטרסים
- ראיון אישי
- מאיים
- הציג
- מלאי
- להשקיע
- מוּשׁקָע
- השקעה
- השקעה
- כלי השקעה
- השקעות
- משקיע
- משקיעים
- לערב
- iPhone
- בעיות
- IT
- עצמו
- iTunes
- שקע
- יָנוּאָר
- עבודה
- מקומות תעסוקה
- הצטרפות
- עיתונאים
- לקפוץ
- רק אחד
- שמור
- הילדים
- סוג
- דופק
- לדעת
- ידוע
- נחיתה
- במידה רבה
- הגדול ביותר
- אחרון
- שנה שעברה
- לצחוק
- עוֹפֶרֶת
- מנהיגים
- מוביל
- למידה
- יציאה
- עזיבה
- הוביל
- משפטי
- להשאיל
- מַשׁאִיל
- הַשׁאָלָה
- רמה
- רמות
- תנופה
- מינוף
- LG
- החיים
- אורח חיים
- סביר
- להגביל
- ברשימה
- האזנה
- רישום
- רישומים
- קְצָת
- לחיות
- הלוואות
- מקומי
- ארוך
- הרבה זמן
- לטווח ארוך
- עוד
- נראה
- נראה כמו
- נראה
- הסתכלות
- נראה
- להפסיד
- לאבד
- מגרש
- אהבה
- נמוך
- M2
- מקרו כלכלי
- עשוי
- ראשי
- זרם מרכזי
- גדול
- לעשות
- לעשות כסף
- עושה
- עשייה
- איש
- רב
- הרבה אנשים
- שוק
- תנאי שוק
- התרסקות שוק
- נתוני מסחר
- שוקי
- להתאים
- מתמטיקה
- דבר
- אומר
- למדוד
- אמצעים
- פוגשת
- חבר
- מוּזְכָּר
- שיטה
- שיטות
- מטרי
- מאיר
- בינוני
- יכול
- דור המילניום
- מִילִיוֹן
- מיליון דולר
- אכפת לי
- מינימום
- להקל
- ה-MLS
- מוניטרית
- כסף
- שוק הכסף
- הדפסת כסף
- צג
- ניטור
- חוֹדֶשׁ
- אחת לחודש
- חודשים
- יותר
- משכנתה
- משכנתאות
- רוב
- מוטיבציה
- המהלך
- מהלכים
- נע
- הֲדָדִית
- לאומי
- ליד
- בהכרח
- צורך
- צרכי
- שלילי
- באופן שלילי
- חדש
- חדשות
- הבא
- ניקל
- נוֹרמָלִי
- בדרך כלל
- הערות
- נוֹבֶמבֶּר
- ניואנס
- מספר
- מספרים
- ברור
- אוֹקְטוֹבֶּר
- הַצָעָה
- מוצע
- המיוחדות שלנו
- רשמי
- בסדר
- זקן
- ONE
- להפעיל
- פועל
- דעה
- דעות
- הזדמנויות
- הזדמנות
- מִתנַגֵד
- אפשרות
- אפשרויות
- אחר
- אחרים
- המתואר
- ביצועים טובים יותר
- שֶׁלוֹ
- בעלות
- שלום
- נפרע
- מגיפה
- פרדיגמה
- חלק
- מסוים
- במיוחד
- שותף
- עבר
- פסיבי
- תשלום
- משלם
- תשלום
- תשלומים
- מדינה
- שִׂיא
- אֲנָשִׁים
- אָחוּז
- אחוזים
- לבצע
- ביצועים
- מבצע
- תקופות
- אדם
- אישית
- פילדלפיה
- תמונה
- תמונות
- לְחַבֵּר
- מקומות
- תכנית
- מתוכנן
- אפלטון
- מודיעין אפלטון
- אפלטון נתונים
- לְשַׂחֵק
- שחקן
- אנא
- צנח
- פודקאסט
- פודקאסטים
- נקודה
- נקודות
- פוקימון
- עני
- פופ
- אוכלוסייה
- אוכלוסיות
- עמדה
- אפשרי
- פוטנציאל
- כּוֹחַ
- חזק
- מעשי
- לחזות
- צפוי
- ניבוי
- נבואה
- התחזיות
- להציג
- לחץ
- יפה
- מחיר
- מחירים
- תמחור
- יְסוֹדִי
- מנהל
- עקרון
- פְּרָטִי
- הסתברות
- כנראה
- בעיה
- בעיות
- מקצועי
- באופן מקצועי
- להרוויח
- נכסים
- רכוש
- הצעה
- PROS
- מתן
- מושך
- פונץ'
- לִרְכּוֹשׁ
- רכישות
- דחוף
- גם
- מכניס
- מכניס
- שאלה
- שאלות
- מָהִיר
- מהירות
- להעלות
- מורם
- העלאה
- ציון
- תעריפים
- דירוג
- יחס
- לְהַגִיעַ
- הגיע
- להגיב
- חומר עיוני
- קריאה
- ממשי
- מקרקעין
- שוק הנדל"ן
- להבין
- סוכן מקרקעין
- טעם
- סביר
- סיבות
- לאזן
- לסכם
- לאחרונה
- לאחרונה
- שֵׁפֶל
- להמליץ
- המלצה
- המלצות
- שיא
- הקלטה
- להחלים
- מתאושש
- להפחית
- ללא קשר
- יחסית
- שוחרר
- אָמִין
- לזכור
- רינו
- לשכור
- השכרות
- לחזור על
- לדווח
- לייצג
- מחקר
- תושבים
- אחראי
- REST
- מסעדות
- תוצאה
- לַחֲזוֹר
- החזרות
- סקירה
- לגמול
- זכויות
- טַבַּעַת
- אדוה
- לעלות
- עולה
- הסיכון
- סיכונים
- מְסוּכָּן
- כביש
- תפקיד
- RON
- השתרשות
- עגול
- כלל
- הפעלה
- כַּפרִי
- אמר
- טוֹבָה
- משכורות
- SALE
- מכירות
- אותו
- חסכת
- חיסכון
- חשבון חיסכון
- סולם
- תרחישים
- צרחות
- סיאטל
- שְׁנִיָה
- שניות
- ראות
- נראה
- סֶלֶקטִיבִי
- למכור
- סלרס
- מכירת
- מוכר
- תחושה
- רגיש
- משפט
- רציני
- סט
- סטים
- שבע
- כמה
- שיתופים
- משמרת
- קצר
- טווח קצר
- מחסור
- צריך
- לְהַצִיג
- הופעות
- צדדים
- סִימָן
- לאותת
- אותות
- משמעותי
- באופן משמעותי
- חתימה
- דומה
- פָּשׁוּט
- since
- יחיד
- ישיבה
- שישה
- שישה חודשים
- מעט שונה
- להאט
- מאט
- לאט
- קטן
- קטן יותר
- חכם
- חכם יותר
- So
- עד כה
- רך
- מוצק
- כמה
- מישהו
- משהו
- במידה מסוימת
- אי שם
- קול
- נשמע
- מקורות
- מֶרחָב
- מדבר
- במיוחד
- ספֵּקטרוּם
- הוצאה
- בילה
- דָרְבָּן
- נותני חסות
- Spotify
- יציבות
- יציב
- תקנים
- התחלה
- החל
- החל
- מדינה
- הברית
- להשאר
- יציב
- קִיטוֹר
- שלב
- עוד
- אבן
- עצור
- סטורם
- אסטרטגיות
- אִסטרָטֶגִיָה
- חזק
- נאבק
- בהצלחה
- כזה
- פתאומי
- סֵבֶל
- סוּפֶּר
- לספק
- היצע וביקוש
- תמיכה
- אמור
- מפתיע
- הסובב
- בר קיימא
- נדנדה
- מערכת
- לקחת
- לוקח
- נטילת
- לדבר
- מדבר
- יעד
- נבחרת
- עשר
- מונחים
- שלישי
- השמיים
- הפד
- העתיד
- הגרף
- המידע
- המדינה
- העולם
- שֶׁלָהֶם
- נושא
- עצמם
- שם.
- דבר
- דברים
- חושב
- שְׁלִישִׁי
- השבוע
- השנה
- מחשבה
- אלפים
- שְׁלוֹשָׁה
- דרך
- בכל
- זורק
- עניבה
- זמן
- זמן לקנות
- פִּי
- תזמון
- טיפ
- כותרת
- ל
- היום
- של היום
- יַחַד
- מחר
- טון
- טון
- גַם
- חלק עליון
- נושא
- לְגַמרֵי
- לקראת
- עיירות
- לעקוב
- מעקב
- מסורתי
- באופן מסורתי
- עסקות
- תמליל
- מַעֲבָר
- מְגַמָה
- נָכוֹן
- תור
- tv
- סוגים
- בדרך כלל
- לָנוּ
- ממשלת ארה"ב
- בסופו של דבר
- לֹא בָּטוּחַ
- אי ודאות
- תחת
- להבין
- הבנה
- אבטלה
- חדקרן
- מאוחד
- ארצות הברית
- יחידות
- נטען
- Upside
- עירוני
- us
- להשתמש
- בְּדֶרֶך כְּלַל
- ערך
- Vast
- רכב
- נגד
- וִידֵאוֹ
- שכר
- משכורת
- לחכות
- רציתי
- רוצה
- שעון
- דרכים
- עושר
- חתונה
- שבוע
- שבועות
- מה
- אם
- אשר
- בזמן
- מי
- בר
- יצטרך
- מוכן
- לנצח
- יַיִן
- ויסקונסין
- בתוך
- לְלֹא
- מילים
- תיק עבודות
- לעבוד יחד
- עבד
- עובד
- עובד
- עוֹלָם
- מודאג
- ראוי
- היה
- עטוף
- לכתוב
- כתוב
- X
- שנה
- שנים
- תשואות
- עצמך
- YouTube
- זפירנט
- אפס