מאחורי המספרים הרב-משפחתיים: דיור בר השגה בניו יורק מושך כסף רב

מאחורי המספרים הרב-משפחתיים: דיור בר השגה בניו יורק מושך כסף רב

חותמת זמן: 28 בספטמבר 2023 2:32
צומת המקור: 2907052

דיור בר השגה היווה כ-43% ממכירות של 3.91 מיליארד דולר של העיר ניו יורק ברבעון השני של 2, על פי דו"ח סקירת הרבעון הרב-משפחתי ברבעון השני של אריאל יועצי נכסים 2.

משקיעים מרכזיים מונעי משימה כולל Nuveen, The Vistria Group, Tredway ו-Asland Capital Partners בשיתוף עם גולדמן זאקס ביצעו ברבעון השני רכישות ניכרות של דיור בר השגה ברחבי הרובעים, מה שתרם לעלייה המשמעותית בהיקף הדולרים. בנוסף לשימור וייצור דיור בר השגה, השקעות בסוג נכסים זה אטרקטיביות מכיוון שהן מציעות גישה להון ייעודי, הזדמנויות ליצירת ערך, תמריצי ארנונה, מימון סוכנויות והיקף, כל אלו תרמו לצמיחתם המשמעותית.

משקיעים מונעי משימה מתקדמים

נובין הוא אחד המנהלים המוסדיים הגדולים במדינה של דיור בר השגה ולאחרונה קיבל החלטה אסטרטגית לקנות בניו יורק. Nuveen מפקחת על יותר מ-1.1 טריליון דולר בנכסים מתוכם 6.4 מיליארד דולר מורכבים מ-161 השקעות דיור בר השגה עם כ-32,000 יחידות המשרתות בעיקר תושבים בעלי הכנסה נמוכה המשתכרים 60% מההכנסה החציונית באזור (AMI) או פחות.

הרכישה של Nuveen בריבית חלקית של פורטפוליו בר השגה מחברת אומני אחזקות בסכום מוערך של 956 מיליון דולר הייתה העסקה הרב-משפחתית הגדולה ביותר בניו יורק ברבעון השני והיוותה כמעט 60% מהיקף הדולרים שהושקע בדיור בר השגה במהלך תקופה זו. העסקה כללה 72 נכסים (מגרשי מס) הפרוסים על פני 5,900 יחידות בברונקס (66% מהיחידות), ברוקלין (21% מהיחידות), קווינס (10% מהיחידות) ובצפון מנהטן (2% מהיחידות). יחידות).

"המטרה שלנו היא להשקיע באופן משמעותי בשימור והרחבה של דיור בר-השגה באיכות גבוהה כדי לתמוך ברווחתם של תושבים עמוסי שכר דירה בקהילות המקומיות", אמרה פמלה ווסט, מנהלת תיקים בכירה של Impact Investing בחברת Nuveen Real Estate הודעת החברה. "עם עסקת Omni, אנו יכולים לפתח ולנהל נכסים ברחבי ארה"ב ולהשיג את התוצאות הרצויות עבור תושבים ומשקיעים."

קבוצת ויסטריה, חברת השקעות פרטית, נכנסה לשוק הדיור בר השגה של ניו יורק לראשונה ביוני על ידי השקעה של 174 מיליון דולר בתיק עם 1,290 יחידות בחמישה בניינים מיוצבים בשכר דירה; ארבעה בברונקס ואחד בצפון מנהטן. העסקה מומנה באמצעות הלוואה מקורה של פרדי מק על ידי Keybank.

אלאונורה ברשדסקיה, מנהלת נדל"ן, מקבוצת ויסטריה, שהייתה משתתפת בפאנל ב-Arial Property Advisors לאחרונה אירוע קפה ותעריפים, אמר כי הרכישה מושכת משום שהבניינים עברו שיפורים משמעותיים בהון במהלך העשור האחרון והם נהנים מהפחתת מס סעיף 11, שתתקיים במשך 30 השנים הבאות.

"אחד הגורמים החשובים ביותר היה רמת הנגישות שתימשך לאורך זמן בכל הפורטפוליו, במיוחד בברונקס שראתה גידול די משמעותי בשכר הדירה בחמש השנים האחרונות", אמר ברשדסקיה. "כמו כן, יש הזדמנויות פיתוח ברובע, כך שיש לנו מקלט של סבירות בתחום זה היה חשוב לנו הן בהיבט ההשפעה והן בהיבט הפיננסי".

קבוצת Vistria, שהרחיבה בשנה שעברה את המיקוד שלה בתחום שירותי הבריאות, הידע והלמידה והשירותים הפיננסיים כדי לכלול דיור רב-משפחתי בר השגה, בעל הכנסה מעורבת וכוח עבודה בפריסה ארצית, נוקטת ראייה ארוכת טווח בעת רכישת נכסי דיור בר השגה. לפגוש שורה תחתונה כפולה.

“First, it’s incredibly important for us to help address the affordable housing crisis in this country,” Bershadskaya said. “Second, financially it also makes sense because when we provide that level of affordability, we have a sticky renter base with low turnover and high occupancy, which translates into lower cost and better economics for the asset.”

טרדוויי, בעלים-מפעיל-מפתח דיור בר השגה בולט בניו יורק, שיתף פעולה עם חברת פיתוח גילבן ו-ELH Mgmt בחודש מאי לרכישת תיק ה-Sea Park Portfolio, תיק דיור בר השגה המורכב משלושה בנייני מעליות לשעבר של מיטשל לאמה עם סך של 818 יחידות וחבילה בשטח של 89,357 רגל מרובע. אריאל יועצי נכסים סידר את המכירה של 150 מיליון דולר (156 דולר/SF)..

הבניינים הרב-משפחתיים כוללים 589 יח"ד המשרתות משקי בית עם הכנסה שנתית מקסימלית של 60 אחוז מהעמ"י, 159 יח"ד המשרתות את בעלי ההכנסה המקסימלית של 50 אחוז מהעמ"י ו-65 בתים המשרתים משקי בית המרוויחים עד 80 אחוז מאב"י. ה-AMI לשנת 2023 עבור אזור ניו יורק הוא 127,100 דולר למשפחה בת שלושה נפשות (100% AMI). ההסכמים הרגולטוריים השונים המוצבים על כל נכס הם שילוב של יחידות שוברים של רשות הדיור של העיר ניו יורק (NYCHA) ושל משרד ניו יורק לשימור ופיתוח דיור (HPD), יחידות ללא שוברים ויחידות תעריף שוק.

Tredway and its partners plan to embark on a multimillion-dollar rehabilitation of the entire Sea Park complex focused on quality-of-life improvements as well as strengthening its resiliency and improving the property’s energy efficiency. Of the units, 90 apartments will be set aside for formerly homeless residents and three will be reserved for superintendents. The development team also intends to build 250 new units of holistic affordable housing at the site catering to seniors.

“We are pleased to protect, preserve and produce new affordable homes at Sea Park, a framework that will increase access to opportunity for all current and future residents,” said Will Blodgett, CEO & Founder, Tredway, in the הודעת החברה. “The investments we are making will lead to a more affordable, connected, diverse, healthy and vibrant community and foster economic stability for the thousands of New Yorkers who call Sea Park and the wider Coney Island neighborhood home.”

Asland Capital Partners, חברת השקעות נדל"ן פרטית המתמחה בהשקעות רב משפחתיות ומעורבות שימוש, שיתפה פעולה עם קבוצת השקעות עירוניות בתוך ניהול נכסים של גולדמן זאקס להשיק את קרן אסלנד לדיור בר קיימא. ביוני הודיעו אסלנד וגולדמן זאקס על הרכישה הראשונה של קרן דיור בר-קיימא של אסלנד תיק היילינר, תיק דיור בר השגה הממוקם במנהטן עילית ובברונקס, הכולל חמישה נכסים, 334 יחידות דיור, וכמה קמעונאים ממוקדים בקהילה המשתרעים על פני כמעט 250,000 רגל מרובע. אריאל יועצי נכסים סידרו את העסקה של 45.2 מיליון דולר.

אסלנד וגולדמן זאקס פיתחו אסטרטגיה מקיפה להבטחת קיימות פיננסית ופיזית ארוכת טווח של נכסי ה-Heigliner Portfolio הכוללת טיפול בתחזוקה נדחת, יישום שדרוגי קיימות ומתן שירותים לתושבים כגון פס רחב חינם וטכנולוגיה לבניית אשראי. בתמורה לשמירה על הנגישות, ייהנה התיק מפטור ארוך טווח בארנונה.

"אנו נרגשים שרכשנו בהצלחה את תיק הייגלינר וממשיכים במשימה שלנו לשמור על דיור בר השגה", אמר ג'יימס ה. סימונס, השלישי, מייסד ומנכ"ל Asland Capital Partners, במאמר הכרזה ב-Citybiz. "באמצעות שיתוף הפעולה האסטרטגי שלנו עם גולדמן זאקס, המחלקה לשימור ופיתוח דיור בעיר ניו יורק (HPD) ותאגיד לפיתוח הדיור של ניו יורק (HDC), אנו בטוחים ביכולתנו לשפר את איכות החיים עבור התושבים שלנו תוך הבטחת הכדאיות לטווח ארוך של נכסים יקרי ערך אלה."

עסקת ה-Heigliner Portfolio מייצגת את השקעת המקור באסטרטגיה רחבה יותר של קרן דיור בר-קיימא Asland, שמטרתה לפרוס 250 מיליון דולר ראשוניים לרכישות Core Plus של Section 8, שימור מס דיור נמוך (LIHTC) והכנסה מעורבת. עסקאות, עם מנדט לאומי ודגש ראשוני בעיר ניו יורק.

נהגים לדיור בר השגה

הביקוש המוגבר לדיור בר השגה ממחיש כיצד מקורות הון מונעי משימה נמשכים יותר ויותר למגזר זה בגלל היסודות והתמריצים הבסיסיים החזקים שלו, הכוללים:

  • סיפוק השורה התחתונה הכפולה של המשקיעים של שילוב הצלחה פיננסית עם אחריות חברתית.
  • תמריצי ארנונה ובחלק מהמקרים סובסידיות.
  • הזדמנויות להעלות ערך בדרך של העלאת דמי השכירות, במיוחד עם שוכרים עם שובר שדמי השכירות שלהם קשורים משרד השיכון והפיתוח העירוני של ארה"ב (HUD) השכרה הוגנת בשוק לוח זמנים עבור כל גודל יחידה.
  • היכולת למנף מלווים סוכנויות (פאני מיי, פרדי מאק ו-HUD) ותוכניות עיריות המוצעות על ידי HPD, HDC היא יתרון מובהק בהתחשב בביקורת שעומדים בפני הבנקים האזוריים מאז נסגר בנק Signature מוקדם יותר השנה. כתוצאה מכך, המימון הפך למאתגר עבור כמה עסקאות מולטי-משפחתיות, במיוחד עבור נכסים מיוצבים בשכר דירה.

My partner Victor Sozio summed up the appeal of affordable housing this way, “Not only does affordable housing continue to attract capital for CRA (Community Reinvestment Act) purposes, capital that’s designated for affordable housing, but there are still tools to work with to add value while also achieving the objectives of the respective agencies that govern and restrict these properties.”

לעומת זאת, בניינים מיוצב שכר דירה, שהיוו רק 10% ממכירות הרב-משפחתיות ברבעון השני, רואים את מדדי התמחור הנמוכים ביותר זה כמעט שני עשורים, מכיוון שחוק יציבות הדיור והגנת הדיירים (HSTPA) משנת 2019 ביטל את היכולת להעלות את שכר הדירה בצורה נאותה. לכיסוי הוצאות עולות ושיפוץ יחידות ריקות.

למה לצפות

חקיקה עדכנית, יחד עם מחויבות מונעת עירונית לשימור סבירות, יצרה הזדמנויות השקעה משמעותיות בדיור בר השגה, שיביאו לתשואה קבועה למשקיעים ולשיפור תנאי החיים של דיירי דיור בעלי הכנסה נמוכה. אנו מצפים שהמגמה הזו תימשך מכיוון שהביקוש למשקיעים נשאר חזק עבור תת-מגזר רב-משפחתי זה.

בול זמן:

עוד מ פורבס RE