הצגת עסקת קהל: השכרה של 3 יחידות עם דגלים אדומים לעומת תיקון יקר והיפוך

דייב:
היי לכולם. ברוכים הבאים ל-On the Market. אני המארח שלך, דייב מאייר, שאליו הצטרפו קתי, ג'מיל, ג'יימס והנרי היום. טוב לראות אתכם. פעם ראשונה שכולנו חוזרים להיות ביחד מאז שאנחנו בדנבר ביחד.

קתי:
נהדר לראות אותך. אני מתרגש לקראת ההופעה של היום. אתה שומע שתי עסקאות חיות?

ג'מיל:
מרגיש כאילו אני הולך לגלם את קווין או'לירי שלי היום.

דייב:
האם יש לך רושם מקווין או'לירי עבורנו, ג'מיל? אם אתה מקשיב לזה, הוא פשוט עשה פרצוף מכוער מאוד.

ג'מיל:
כן, ואני סיננתי.

דייב:
אנחנו הולכים לעשות את זה. אנחנו הולכים לעשות פורמט חדש היום שבו יש לנו כמה מאזינים שמצטרפים אלינו. כל אחד מהם עושה עסקה עכשיו, ואנחנו הולכים ללמוד על מה שהם עוברים באמת בזמן שאנחנו מדברים, כשאתם מקשיבים לזה. זה אמור לתת לך תובנה ממש טובה לגבי סוגי העסקאות הקיימות בשוק וכיצד אנשים בדיוק כמוך מסתגלים לתנאי השוק ועדיין עושים עסקאות טובות. מה כולכם חושבים על השיחות שלנו עם מאט ומייקל היום?

ג'מיל:
לא ייאמן

קתי:
הו, זה היה כל כך כיף.

ג'יימס:
העובדה שהחבר'ה האלה מסתובבים אחרי זה היא מדהימה ומרושעת, ואחד מהם נקלע להום ראן. אז אני קצת מקנא.

קתי:
ופשוט אהבתי לשמוע את הטיפים והפתרונות של כולם. הרגשתי כאילו קיבלתי השכלה מתקדמת ב-45 הדקות האחרונות.

הנרי:
כן, אנשים, עטים וניירות, רשמו כמה הערות כי אתם שומעים כמה עצות נהדרות כיצד לבצע סיבוב עסקה ואתם נותנים עצות נהדרות כיצד לנהל משא ומתן ולדבר עם מוכרים. יש דברים נהדרים שמסוגלים להקשיב לזה, ואני פשוט חנון עסקה, אז לשמוע עסקאות של אנשים ולדבר עליהם ולשמוע הצעות של אנשים איך לעבוד על העסקאות האלה זה כמו מוזיקה לאוזני, אחי. אני אוהב את החומר הזה.

דייב:
בסדר, מעולה. ובכן, עם זה, אנחנו הולכים להיכנס לזה, אבל קודם כל אנחנו הולכים לקחת הפסקה מהירה.
מייקל יה, ברוך הבא ל-On the Market. תודה שאתה כאן.

מיכאל:
תודה שהזמנת אותי, דייב. אני כל כך נרגש להיות כאן.

דייב:
ובכן נהדר. בואו ניכנס לזה. האם אתה יכול פשוט להתחיל בלהציג את עצמך לקהל ולספר לנו קצת על הניסיון שלך בנדל"ן?

מיכאל:
בטוח. שמי מייקל יה ואני כומר שעובר מהשירות אל תחום הנדל"ן. התחלתי בנדל"ן לפני כשישה או שבעה חודשים. שתיתי את Kiyosaki Kool-Aid והתחלתי במסע הזה ופשוט התחלתי לשתות ב-BiggerPockets כל יום. אני חושב שבטח הקשבתי לפחות כמו מאה שעות של דברים של BiggerPockets. ונתקלתי בבחור הזה בשם הנרי, הנרי וושינגטון ושמעתי את הסיפור שלו והוא הציע איזשהו שיעור מוח, והייתי כמו, "אני חייב להיות חלק מזה." וכך עשיתי, וזה היה לפני שישה או שבעה חודשים בערך, ועכשיו אני ב-On the Market. זה מדהים.

דייב:
זה מגניב. ובכן, אנו שמחים שאתה כאן ונשמח לשמוע על העסקה שאתה צריך לחלוק איתנו.

מיכאל:
בטח, בטח, בטח. אז הנכס נמצא בסנט קלאוד, פלורידה, שנמצאת ממש מחוץ לאורלנדו. אנחנו במרכז פלורידה, וזה לא טריפלקס, אבל יש לו שלוש יחידות. מדובר ביחידה משפחתית אחת הכוללת שלוש יחידות. יש לה יחידה ראשית שהיא שלושה חדרי שינה, שני חדרי אמבטיה, סטודיו, וגם סוויטת חמות, הכל מאחור, הכל על אותו נכס. רכשתי אותו עבור 240 גמילה, רק כדי לעדכן אותו כדי להיות מסוגל להשכיר. זה רק בערך 15K בערך. ARV הוא 400. לפי Rentometer, אני אמור להגיע למקום בטווח של 3300$ לחודש בשילוב בין שלוש היחידות.

קתי:
ציון.

דייב:
כֵּן. כן, אני לא יודע למה אתה צריך עצות בנושא. זה פשוט נראה שכדאי לך פשוט ללכת לקנות את זה. אבל לפני שאנחנו קופצים לזה, אתה יכול רק לספר לנו קצת על השוק?

מיכאל:
כן, פלורידה באופן כללי היא רק שוק ממש ממש חם כרגע, אבל מרכז פלורידה באופן כללי, זה סוג של סוס אפל, אני מרגיש כמו. האזור הסקסי הוא כמובן טמפה, אבל מרכז פלורידה, כולם תמיד חושבים על דיסני, אבל מרכז פלורידה הוא למעשה, לפי מה שהבנתי, השוק של פלורידה חווה בעקביות שיאים מאוד קיצוניים ושפל קיצוניים, ותנודות רבות. אבל מתוך השווקים של פלורידה, כנראה ממה שמספרים לי אנשי הנדל"ן האחרים, מרכז פלורידה היה היציב ביותר מבין כל השווקים בפלורידה. אז אני גר כאן. מכיוון שאני משקיע בפעם הראשונה וכאלה, אני עושה כמיטב יכולתי. אני רוצה לראות את הנכס, אני רוצה להיות מסוגל לשים עליו את ידי, דברים מהסוג הזה. אז התחלתי להשקיע כאן קודם.

דייב:
זה מצוין. ולפני שאעביר את זה לשאר הפאנל, השאלה האחרונה היא, איך מצאת את העסקה הזו?

מיכאל:
אז זה היה דרך סיטונאי, סיטונאי שניהלתי איתו מערכת יחסים, והבטחתי לו קצת כסף אם הוא יביא לי קודם את העסקה לפני שהוא יפיץ אותה במייל. והנה, יום אחד הוא פשוט מתקשר אליי, הוא אומר, "מייק, אתה צריך לבוא לקחת את זה עכשיו." ואני עשיתי.

קתי:
כסף מדבר.

מיכאל:
כן גברתי.

ג'יימס:
ובכן, אני יודע מה העצה הראשונה שלי, זה למכור לי את הנכס. המספרים על זה נראים חזקים ביותר. היי, מייקל, האם כבר סגרת על הנכס הזה או...

מיכאל:
כן כן. למעשה סגרתי על זה בשבוע שעבר.

ג'יימס:
ואיך מבנה את העסקה עד לסגירה? האם הקמת את זה כסף קשה, מימון תואם? קיבלתם הלוואת גמילה או איך סגרתם את העסקה?

מיכאל:
אז קיבלתי כסף קשה בגלל שהסיטונאי אמר שאנחנו צריכים לסגור בעוד שבועיים. אז כן, הלכתי ועשיתי את הכסף הקשה והקבלן שלי אומר שהגמילה לא אמורה להימשך יותר משלושה שבועות או משהו כזה, אז אנחנו הולכים לצאת בשגרה. כבר התחלתי את הניירת על ביצוע ההלוואות הקונבנציונליות עבור הנכס הזה, אז אני מקווה שנהיה לעבוד עד אפריל.

ג'יימס:
ואז אתה הולך להשכיר לטווח קצר או לטווח בינוני, או שאתה הולך עם ההשכרה לטווח ארוך או שאתה הולך לעשות שילוב בין השניים?

מיכאל:
אנחנו הולכים עם השכרה לטווח ארוך. בעסק הזה, מערכות יחסים זה הכל. ופשוט מסתבר שהקבלן שלי הכיר בחור שבאמת צריך לעבור לחלל והחלל היה פשוט מושלם עבורו. ולכן הוא החליט שהוא הולך להשכיר את כל שלושת היחידות. אז אני מפעיל לו את בדיקות האשראי שלי עכשיו וכאלה, אבל נראה שזה מותר.

ג'יימס:
ואז כמה בהתבסס על המלווים שאתה מדבר איתם או אילו מלווים אתה מנסה, מה המטרה הסופית? אז כשאנחנו קונים, אני יודע שכאשר אני קונה דירות להשכרה למשפחה יחידה, הרבה פעמים אני קונה תמורת תזרים מזומנים גבוה כמו עסקה זו או עם איזושהי עמדה של הון עם אפסייד בהתפתחות. אבל בשבילי, אני תמיד תוהה כמה מזומנים אני צריך לנעול את העסקה או שאני הולך עם סוג אחר של מלווה כדי לנסות למנף בחזרה? האם אתה מתכוון לתכנן, האם אתה מתכנן את זה על השארת ראשי התיבות שלך עם הבחור הקשה שלך? אני מנחש שאתה מוריד 20% בערך?

מיכאל:
כן, משהו כזה, כן.

ג'יימס:
האם אתה מתכנן להשאיר את זה בעסקה או שאתה יכול לשרוף את הנכס הזה ולהחזיר את ההון שלך?

מיכאל:
נכון לעכשיו, אני מתכנן להשאיר את זה שם רק לעת עתה, ואז אני מקווה אולי למחזר את זה כשהריביות ירדו באופן בלתי נמנע בשלב מסוים ולהחזיר חלק מהכסף שלי. בצורה זו. אבל בכנות, הנכס עצמו, האזור רק מתחיל להראות סימנים של השלב הראשון של הג'נטריפיקציה, למרבה הצער. ולכן ג'נטריפיקציה, יש לי רגשות מעורבים לגבי זה, אבל מנקודת מבט של בעלי הנכס, זה נהדר עבורי. אז כן, זו באמת רכישת מניות יותר מהכל.

ג'מיל:
מייקל, נעים להכיר. מזל טוב על קבלת העסקה הזו גם כן, שבעה חודשים מחוץ לשער ועשיתם מעשה. פֵנוֹמֵנָלִי. יש לי כמה שאלות לגבי היציאה. אז ציינת שהנכס מיועד ליחיד, אבל יש שלוש יחידות בנכס שניתן להשכיר. כעת, הניסיון שלי הוא שמלווים קונבנציונליים הולכים לוודא שהאזור תואם את מקרה השימוש עבור הנכס שלך לפני שהם הולכים להלוות עליו. אז מיד הדגל האדום שאני מקבל הוא כשהמלווה מגיע והם שמים לב שיש לך טריפלקס על משפחה בודדת, הם לא ירצו הלוואה על הנכס. איך הפחתת את המצב הזה ומה התוכנית שלך אם אינך יכול לקבל מימון קונבנציונלי?

מיכאל:
אני אהיה כנה איתך לחלוטין, ג'מיל, אני עדיין לא יודע.

דייב:
תמכור את זה לג'יימס. אתה כבר יודע. יש לך אסטרטגיית יציאה אחרת.

מיכאל:
הנה לך. כן, אני אהיה כנה איתך, לא חשבתי כל כך רחוק. רק סגרתי על זה בשבוע שעבר ואני רק מנסה לטפל בכל זה. אבל לפי מה שהבנתי, המלווה שלי, המלווה הרגיל שלי, נראה שזה לא תהיה בעיה. אני אהיה כנה איתך. לא חשבתי על זה, על מה שהצעת הרגע.

קתי:
אז זה בדיוק מה שהתכוונתי לשאול האם היחידות האלה מותרות? האם אתה יודע?

מיכאל:
כן, כן, הם כן.

קתי:
כל אותם אזורים מותרים, אבל לא כטריפלקס.

מיכאל:
לא בתור טריפלקס, כן.

קתי:
בסדר. כי אני יודע שברור שחוק פלורידה שונה מאוד מהחוק של קליפורניה, אבל הרבה אנשים לא מבינים שהם ייצרו את היחידות הנוספות האלה וישכירו אותן, אבל הן לא מכוסות. הם אינם מכוסים בביטוח, ואתה יכול להסתבך בצרות גדולות על כך אם תיתפס.

מיכאל:
כן, כן, וידאתי שהם מכוסים, אז אנחנו בסדר.

הנרי:
אני חושב שהיתרון הוא מה שעשית טוב כאן הוא שהרבה אנשים מסתכלים על עסקה כזו והם אומרים, "אה, אני מוכן לשלם מספרי טריפלקס כי אני הולך לשכור את זה כמו טריפלקס." אבל אתה מנתח את העסקה כמו משפחה יחידה, שהיא בצורתה האמיתית מה שהיא בעצם, וקנית אותה על סמך המספרים האלה. אז לשכור אותו כטריפלקס זה דובדבן שבקצפת, וזה לדעתי הדרך הנכונה שאתה מסתכל על משהו כזה, וכן, ג'מיל צודק, אתה יכול להיתקל במלווה קונבנציונלי שלא רוצה לממן את זה כי זה שלוש יחידות, אבל אתה יכול גם להיתקל במלווה קונבנציונלי שיממן את זה.
הנכס הראשון שאליו פרצתי לבית, הוא עדיין בבעלותי. זה בהלוואה של FHA וזה בית עם בית חמות מאחוריו. והם אכן אמרו משהו כשקנינו את זה ושלחנו להם כמה תמונות ואמרנו לו שזו משפחה בודדת, אבל יש לה חבילה של חמות מאחורי זה ואז הם מימנו את זה. אז זה יודע שזה יהיה תלוי במלווה הזה, אבל הוא צודק לחלוטין. משהו שבהחלט, בהחלט צריך לחשוב עליו, וזה רק אומר שאם המלווה הזה לא רוצה לעשות זה לא אומר שאחר לא יעשה זאת.

מיכאל:
בהחלט.

ג'מיל:
מייקל, שאלה נוספת. הזכרת את הגמילה של 15,000 דולר, אבל אמרת ציר זמן של שלושה שבועות. ובאופן כך אינסטינקטיבי עבורי, יש לי ניסיון רב עם קבלנים ותמיד למדתי שאתה מכפיל את כל מה שאומרים לך שמשהו הולך לעלות, ואתה גם מכפיל את ציר הזמן, לא בגלל שהם לא ישרים, אלא בגלל שהם. לא ישרים. אז כשאתה לוקח את זה בחשבון, כמה זמן אתה מכיר את הקבלן הזה ומה הניסיון שיש לך איתו? אני חושב ש-15,000$ נשמע נמוך מאוד, בהתחשב בעלויות החומר המנופחות של היום. אתה לא יכול לעשות כלום בימים אלה עבור 5 או 10 או $15,000. ולכן אני סקרן, איך נראה היקף העבודה עבור $15,000? כי שלושה שבועות זה בעצם בעולם השיפוצים די הרבה זמן, אז מעניין אותי להבין מה זה היקף העבודה הזה.

מיכאל:
בטח בטח. אז הקבלן, באופן מעניין, הקבלן הוא כומר.

ג'מיל:
הו טוב. בסדר. אז זה מסמן את התיבה הלא ישרה, נכון?

מיכאל:
בהחלט. אז הגעתי לאורלנדו לפני כארבעה חודשים בערך מניו ג'רזי, ואחד הדברים הראשונים שעשיתי בתור כומר היה שרציתי לפגוש את כל הכמרים האחרים באזור, ופגשתי את הבחור הזה ומסתבר שהוא היה קבלן. הייתי כמו, "היי, אני רק נכנס לנדל"ן בעצמי. אתה רוצה לעבוד ביחד?"
"אה כן, בטח." אז ככה נפגשנו ואנחנו מדברים כל יום. יש לנו רמה של אמון אחד עם השני וכל הדברים האלה, ואנחנו מנתחים עסקאות ביחד ויש לנו סוג כזה של מערכת יחסים קרובה. מבחינת היקף העבודה, מה שדיברנו עליו, כמו שאמרתי, רק כדי לעדכן את זה הוא שאנחנו מדברים על צבע. אנחנו מדברים על החלפת כמה דברים מהבסיס וכמה דלפקי מטבח. זה פחות או יותר.

ג'מיל:
ממש דברים מינימליים.

מיכאל:
דברים ממש מינימליים כדי להגביר את המהירות.

הנרי:
מה עסקה.

מיכאל:
כן, זה די מצוין, אני חייב לומר, בנאדם. אבל יש דברים אחרים שהיינו רוצים לעשות. אני מניח שאחת השאלות שלי אליכם הייתה שאני רוצה להיות מסוגל לשכור אותו בחלק העליון של השוק, אבל הייתי אומר שכרגע כפי שהוא נראה, הסביבה היא כנראה כמו שכונת C פלוס. אז כמה זה יותר מדי שיפוץ? אתה יודע למה אני מתכוון?

ג'מיל:
האם יש לשכונה פוטנציאל ללכת ל-B או B פלוס? כי אם יש לך comps שהם B פלוס, אז אתה יכול לעגן על המספר הזה ואז אתה יכול להעלות לזה ולשנות את כל הסקופ.

מיכאל:
כן, יש לזה פוטנציאל, אבל הייתי אומר שאם רק הייתי מנחש, הייתי אומר שכנראה נגמרו לנו בערך חמש עד 10 שנים.

ג'יימס:
אני חושב שזאת שאלה מצוינת, כי אנחנו קונים גם הרבה נכסים שנוכל לחלק אותם בהמשך הדרך. בטווח הקצר, אנחנו רוצים לשמור כנכס להשכרה. ומבחינתי, כשאני מסתכל על מחזה הערכה של חמש עד 10 שנים, שאין בזה שום דבר רע, אני בדרך כלל אוהב לשים חומר זול יותר שיחזיק מעמד זמן רב יותר, או לא חומר זול יותר אלא חסין יותר לכדורים, אבל כמו LVP, סוגים מוצקים של רצפות, פריטים יותר בלתי ניתנים להריסה, ואני אבזבז את הכסף שם, אבל אני לא אלך על הקוסמטיקה המלאה כי מה שקרה, מה שעשינו בסיאטל זה שאנחנו סוגים של בנק קרקעות אלה כי בתור שינויים בצפיפות ברחבי ארצות הברית כולה, כמו במדינת וושינגטון הם העבירו חוק חדש לפיו אין יותר חלוקה למשפחות בודדות. הכל מותר להיסגר, לבנות ולמכור בנפרד.
אז ההמלצה שלי, כשאני בוחן את העסקאות האלה, אני באמת מנסה להכניס, לוודא שזה יכול להיות תזרים מזומנים מצוין, כי תזרים המזומנים הזה הוא 24% מזומן על החזר מזומן עם השארת 20% בעסקה. זו תמורה נהדרת. אתה יכול לרכוב על תזרים המזומנים הזה והייתי מציע לעשות את המינימום החשוף שיחזיק מעמד. אבל ברגע שתגיעו לאירוע ההתקדמות הבא, שהוא בעוד חמש עד 10 שנים, אז לכו על הבנייה מחדש המלאה, כי אולי תוכלו למעשה לחלק את כל שלוש היחידות, למכור את אלה בנפרד, ואז 1031 את אלה גדולות יותר. סכום לנכס גדול יותר.
אבל כשאתה עושה את הדירות האלה, לפעמים אתה צריך לעשות כמה שיפוצים מהותיים כדי לשפר את זה, להוסיף קווי מים חדשים, לעשות סוגים של ביוב. אז לדעתי, תמיד עדיף לקבל את זה בסגנון השכרה חסין כדורים, לחכות לנתיב ההתקדמות הזה, ואז להתפנות ואז ללכת על התמחור האופטימלי. כי אם אתה עושה את זה עכשיו, השוק יכול להיראות אחרת בעוד 10 שנים ואז אתה צריך לעשות הכל מחדש. אז אם אתה חושב שזה משחק של חמש עד 10 שנים, אז פשוט תגיע למקום שבו הוא יכול לקיים את עצמו ואתה לא הולך לדמם על ידי עמלות ועלויות תחזוקה ואז ללכת על הקרע הגדול בעוד חמש עד 10 שנים .

דייב:
מייקל, אמרת שאתה רוצה לשכור בדולר גבוה, וזו כמובן המטרה של כולם, אבל אתה גם משכיר את כל שלוש היחידות לשוכר אחד. האם אתה חושב שזה עוזר למצב שכר הדירה שלך או שהורדת את שכר הדירה הכולל שלך בגלל גורם הנוחות?

מיכאל:
הורדתי את שכר הדירה רק בגלל גורם הנוחות. וגם הבחור שנכנס הוא שוכר חזק, וחשבתי שבמקום שנצטרך להתמודד עם ניהול שלוש יחידות נפרדות יש לנו רק את הבחור האחד, ומסתבר שהבחור הוא גם קבלן, אז הוא אמר שהוא הייתי מוכן לעשות כמה דברים מרושעים בשבילי וכאלה, אז זה היה אטרקטיבי גם כן. אז הורדתי לו קצת את שכר הדירה.

דייב:
האם הוא צריך שלושה מטבחים או מה התוכנית לשלוש יחידות?

קתי:
כן, זה מה שהתכוונתי לשאול.

מיכאל:
למעשה, ילדיו בגיל הקולג' רק מסיימים את לימודיהם והם צריכים מקום מגורים לפחות לכמה שנים. ולכן הרעיון הוא שכולם הולכים לגור בנכס ביחד. אז אני מניח שנהיה טובים לפחות לכמה שנים.

דייב:
ובכן, בהחלט לכו עם הדברים הזולים יותר אם יש ילדי קולג' שיגורו שם.

ג'מיל:
האם תעריף השכירות עם הדייר האחד הוא 3,300 בחודש או שהוא מתחת לזה?

מיכאל:
אז אנחנו בגיל 32.

ג'מיל:
אוקיי, אז רק הנחה של מאה דולר. לא רע בכלל.

קתי:
איך עשיתם לו סינון? איך אתה יודע שהוא דייר טוב?

מיכאל:
העברתי אותו לתהליך RentRedi, RentRedi, התוכנה. כמו כן, הוא הגיע חמוש בדוח Experian שנעשה לפני חודש בערך, ואני ביקשתי ממנו להגיש את דפי הבנק שלו בתוספת החזר מס מהשנה שעברה. וכך עשיתי את כל זה. ואני עדיין מחפש דברים ממשלתיים כדי לראות אם יש פשיטות רגל או משהו כזה, אבל נראה שהכל מסתדר.

הנרי:
אני רוצה בנוסף לכך הפניות לשיחות. אז אם יש לו בעל בית בעבר, הייתי מתקשר איתם בטלפון. אני אוהב לשאול בעלי בית בעבר, כי הם יתנו לך דו"ח. ואז השאלה האחרונה שאני בדרך כלל שואל אותם, כמו שאני אומר, או אם זה בעל בית, שאלתי אותם, האם הייתם משכירים להם שוב אם הייתה לכם הזדמנות? ואם מדובר במעסיק, כדאי להתקשר גם למעסיקים שלו אם הוא לא עצמאי.

ג'מיל:
הייתי רוצה להוסיף לזה, לך לבעלי הבית בחזרה כי יכול להיות שבעל הבית האחרון משקר רק כדי להוציא אותם.

דייב:
בדיוק.

קתי:
כֵּן.

ג'יימס:
דבר אחד, מייקל, הזכרת היה שהבחור הזה מוכן לעשות קצת עבודה על הנכס שלך. עשיתי את זה מספר פעמים. עשיתי את זה בדרך הנכונה ובדרך הלא נכונה. האחת היא מילולית כמו, "היי, אני אעזור לך לעבוד על הנכס הזה מאוחר יותר." וזה נהדר, וזו מחווה נהדרת. אבל הבעיה היא הרבה פעמים שזה לא קורה בפועל. ולכן זו הזדמנות שאני תמיד מחפש. איך אני יכול לרכז דברים כדי לצמצם את ההוצאות שלי, בין אם זה בנייה, בין אם זה תחזוקה להשכרה. אם אני משכיר למנהל נכסים או משהו שעובד שם, אולי אתן להם תעריף נמוך יותר כי הם מסתכלים על בניין. אבל זו הזדמנות מצוינת להאט וללכת, "היי, אני מוכן לתת לך הנחה של מאה דולר בחודש. השוק הוא 3300, אתה מקבל את זה עבור 3200, אבל אני רוצה שתכסה את פריטי התחזוקה האלה למשך שכר הדירה.
ובגלל שזה יכול לחסוך לך מאות דולרים בחודש, מה שישפיע באופן מהותי על תזרים המזומנים שלך. ואתה לא צריך לעשות את זה ענק, אלא פשוט תגיד, "היי, אם כשאחד מ-10 הפריטים האלה קרה, אתה מוכן לצאת לשם ולעשות את העבודה בחינם ואני אשלם עבור החומרים. ” והייתי אומר שעדיף לנעול את זה מראש כי התשואה הכוללת על זה, אם הוא שם שלוש שנים, אתה הולך להכניס תוספת של 4, 5% בחזרה לכיס שלך עם תזרים מזומנים כי אתה לא הולך לדמם על הוצאות האחזקה. אז פשוט תכתוב את זה בכתב ואז כי היה לי את זה איפה שאני כמו, "היי, אמרת שאתה הולך לעשות את הדברים האלה." והם כמו, "כן, הנה החשבון שלך." אני כמו, "טוב, עכשיו אני משלם יותר מדי." ולכן זו הזדמנות מצוינת, במיוחד כבעל בית בפעם הראשונה, באמת לנעול אדם בנכס שלך שיכול להקל על חייך בשנתיים-שלוש הבאות.

קתי:
אלוהים, אני לא יכול להסכים יותר. ודא שהכל בכתב, חוקי. לאנשים יש רעיונות שונים לגבי מה זה מגניב. אז עשיתי את זה במקום שבו קיבלתי קירות סגולים. אז כל דבר שהם עושים, לדעתי, צריך לקבל אישור. אתה צריך לדעת מה הם עושים.

ג'יימס:
קירות סגולים הם לא דרך טובה למקסם את שכר הדירה שלך.

קתי:
עלה לי כמה אלפי דולרים לצבוע אותו מחדש כי קשה לצבוע על סגול.

מיכאל:
הו אלוהים

דייב:
ובכן, מייקל, תודה שהבאת את העסקה הזו. האם יש לך משהו, שאלות אחרונות לפאנל לפני שאתה עוזב מכאן?

מיכאל:
זה מצחיק כי היו לי המון שאלות ועכשיו כשאנחנו בסוף, אני לא מרגיש שנשאר לי.

דייב:
ובכן, זה אומר שעשינו את העבודה שלנו, אני מניח.

מיכאל:
כן אתה עשית את זה. כן אתה עשית את זה. כל כך שמח להיות כאן. תודה רבה לך.

דייב:
כמובן. ומזל טוב. נשמע כמו עסקה מצוינת.

ג'מיל:
בהחלט.

הנרי:
מזל טוב חבר.

מיכאל:
תודה. תודה.

דייב:
מאט מקמיינס, ברוך הבא ל-On the Market. תודה שאתה כאן.

מאט:
היי, תודה שהזמנת אותי, דייב.

דייב:
ובכן, בואו נתחיל בלספר לנו קצת על הניסיון שלכם בנדל"ן.

מאט:
הניסיון שלי הוא מעט מינימלי. יש לי בית ראשוני שקניתי ממש בתחילת ה-COVID, מה שעזר להחדיר אותי לעולם הנדל"ן. ואז חזרנו מזה וקנינו נכס להשכרה בפנסקולה, פלורידה, ובהתחלה התחלנו בתור AirBNB ואז בסתיו עברנו לשכירות לטווח ארוך.

דייב:
אוקי מצויין. ולא שם אתה גר. בפלורידה?

מאט:
נכון. גדלתי במחוז אורנג', קליפורניה, דרום קליפורניה, ולמדתי בקולג' בפנסקולה. אז לשם מגיעה ההיכרות עם התחום הזה.

דייב:
בסדר, מעולה. אז ספר לנו קצת על העסקה שאתה מסתכל עליה עכשיו.

מאט:
בסדר. אז זו הייתה עסקה בשוק שמצאתי בפנסקולה רק על ידי קרצוף כל מה שהיה בשוק יותר מ-90 יום. וזה למעשה היה רק ​​בגיל 40 יום כשמצאתי אותו, אבל שמתי לב שהם הורידו את המחיר שלוש פעמים. אז בשבילי הייתי כמו, "אוי, כנראה מנסה להיפטר מזה, אז בוא פשוט נזרוק הצעה." וכפי שאומר הנרי ב-Mastermind שלו, "פשוט תכניס הצעות ותן להם לבחור אם הם רוצים את זה או לא." אז זה מה שעשיתי. וזה ממש תקוע. זה היה רשום ב-161. יש לי את זה נעול ב-140 כרגע.

דייב:
מדהים. ובכן, אני רוצה לשמוע עוד על זה. לפני שנעשה זאת, לאלו מאיתנו שאינם יודעים דבר על פנסקולה, האם תוכלו לספר לנו קצת על האזור?

מאט:
אז פנסקולה, יש שם כמה מכללות ויש את תחנת האוויר של הצי. אז יש הרבה תנועה ותנועה לתוך הפננדל של פלורידה, אבל זה די קרוב לצד של אלבמה. ניתוח השוק שעשיתי לך רק בהסתכלות לאחור לאורך השנים, הוא הצליח במהלך המיתון האחרון. לא היו שם יותר מדי תנודות. אז לקחתי את זה בתור היי, הם כנראה יכולים להיות די יציבים להתקדם בכל דבר אחר שיקרה בדרכם. וגם יחס המכירה לרשימה היה די טוב. אז זה המקום שבו בחרתי. יש לי היכרות רק עם האזור. הם בונים את מרכז העיר אז יש הרבה דברים טובים שמגיעים, אני מאמין.

דייב:
גדול. והתוכנית שלך היא להפוך את זה, נכון?

מאט:
נכון. התוכנית שלי היא להוריד 20% על נכסים זה לא ממש מקצץ בשבילי כי אני שני נכסים ואני כבר די יבש. אז אני מנסה להוציא רק כסף אפס או נמוך מהכיס שלי ולנסות להעיף את הראשון הזה כדי בסופו של דבר להתחיל ב-BRRRR ולהכניס שוכרים ומימון מחדש, אבל להשתמש בכסף של אנשים אחרים.

ג'יימס:
מאט, אז על תקציב הגמילה שלך יש לך בנכס הזה, א', אני אוהב את נקודת המחיר בנכס הזה, 140, זה מצוין להתחלה כשאתה מתהפך בשלט, במיוחד נקודת מחיר נמוכה יותר, זה נשמע כמו קוסמטיקה יותר לפנות. ואני חושב שכאשר אתה קונה מחוץ למדינה, פניות קוסמטיות הן נהדרות כי יש שם פחות משתנים. הדאגה שלי מהעסקה הזו היא שהיא מעט צמודה. אני חושב שהמספרים נראים טוב להרבה דרכים שונות, אבל בהיפוך, זה יכול להיות מעט צפוף, במיוחד אם אתה מתהפך בשלט רחוק, כי אם אתה לא יכול לשלוט בעלות כל כך הרבה, אם הוא זוחל מעל אולי אתה יכול להיכנס לאדום די מהר בעסקה הזו.
בנוסף לכך שאם אתה מערם את המינוף ואתה מחפש 100% מימון, עלות החוב הזו תהיה גבוהה יותר מסנפר רגיל באותו שלב. הרבה פעמים כשאנחנו מתהפכים, אנחנו משאירים 20, 25% בעסקה, שבדרך כלל יחזרו אלינו בתקופה של שישה עד תשעה חודשים באותה נקודה. כי כאשר הסתכלתי על מספרי ההיפוך, האם כבר קבעת את שיעור הכסף הקשה שלך על העסקה הזו? מה עלות החוב שלך על זה? כי זה ישפיע מאוד על השוליים.

מאט:
אז לגבי הכסף הקשה, הדרך שבה אני מתכנן לבנות את העסקה הזו היא שזה כסף קשה לרכישה ולשיקום. ואז יש לי כסף פרטי שפגשתי במפגש נדל"ן כאן במחוז אורנג' שמוכן לשלם את המקדמה וכל עלויות תקורה על זה. אבל הכסף הקשה שהייתי צריך לנעול היום, שהם מצטט אותי זה יהיה בסביבות 12% עם ירידה של 10%. אז כרגע מחכה לחזור לשמוע משם ואז זה יכתיב איפה אני בעסקה.

ג'מיל:
מאט, מה אתה, מה ה-W2 שלך במשרה מלאה?

מאט:
אני קצין פדרלי.

ג'מיל:
הו, איש מדהים. אז אתה די בקיא ביכולת להבין אם מישהו אומר לך את האמת. איך אתה מרגיש לגבי הקבלן שלך? האם אתה מרגיש טוב לגבי המספרים שהם נותנים לך, האם אתה חושב שהיקף העבודה תואם את מה שמוצג?

מאט:
אני די בטוח בעצמי. אני סוקר שניים כרגע. האחת, כשנעלתי את הנכס הזה ההערכה שלי הייתה 60,000. יצאו לי שני קבלנים, לשניהם יש לי מערכת יחסים טובה איתם רק דרך העסקה האחרונה שלי שם. אחד הגיע בגיל 52 והשני בגיל 65. אז אני קצת מלהטט ביניהם. אני מרגיש שאחד מהם או שאני הולך להיות בסדר, למען האמת, אבל לא קיבלתי החלטה בעניין.

ג'מיל:
עברת את תקופת הבדיקה שלך בנכס?

מאט:
כן, נכון לשבת, אז רק לפני יום. כֵּן.

ג'יימס:
אז מאט, החוב שלך נתפס, אני רוצה לחזור כי אני מנסה להבין את המהפך. מכיוון ש-Flip תמיד מבוסס על A, אני חושב שהגישה שלך לדבר הטוב ביותר שאתה יכול לעשות כדי לבנות הון היא לסיטונאי ולהפוך כפי שאתה מנסה לבנות כדי להמשיך לקנות את הנכסים להשכרה שלך. זה מנוע נהדר, זה מנוע מס גבוה, אבל זה באמת עובד. ומבחינתי, כשאנחנו מסתכלים על סיבובים, זה הכל עניין של מזומן על החזר מזומן. והדאגה שלי לגבי העסקה הזו היא שאני חושב שהעסקה הזו על הנייר יכולה לעבוד ממש טוב עבור כמה אסטרטגיות יציאה שונות כולל סיטונאות.
אבל בעסקה הפוך, אם הבנייה שלך כבר זוחלת מעט מעל העלות והחוב שלך עומד על 12%, מה עלות המכירה בפלורידה? האם זה בדרך כלל... בוושינגטון אנחנו משלמים בערך 10% כשאנחנו מוכרים משהו מחוץ לדלת. מס בלו, עלויות סגירה, דמי נדל"ן, מה העלות שם בחוץ? כי אם היינו בוושינגטון, המרווח היה כמעט מתחת ל-10% או שהוא יהיה מתחת ל-10,000 כרווח, מה שלא יהיה הרבה כר בעסקה הזו. ואז השאלה הנוספת שלי היא לשוק הספציפי הזה, כשאתה מוכר בטווח ה-250 הזה, האם זה משהו שקונים מצפים שעלות הסגירה שלהם ישולם עבורו? כי זה משהו שיכול להשפיע באופן מהותי על העסקה הזו בשוליים.

מאט:
שאלות נהדרות, ג'יימס. אז אני אהיה כנה, אני לא בטוח מה הערכתי בערך כמו 6,000 עד 10 בעלויות סגירה, אבל אני צריך כנראה לעשות שם בדיקת נאותות ולוודא שאני יודע בדיוק מה זה נכנס לזה.

ג'יימס:
כן, כי כשאתה מתהפך, עלינו לארוז את כל העלויות האלה, עלות החוב שלך, עלות הבנייה שלך, עלות המכירה שלך, ואז להסתכל מה המספר הזה נטו. אז בהחלט הייתי חופר מהי עלות המכירה. כי אני יודע שכל מחוז משתנה. אני יודע שבוושינגטון יש לנו בלו מזיז, בהתאם לנקודת המחיר שלך, אתה יכול לשלם 1.2% ועלות המכירה, או אם אתה יקר, אתה משלם עד 3% כבלו. וכך זה יכול ליצור הבדל גדול וגדול בעסקה.

קתי:
ויש לך ארנונה וביטוח וכל הדברים האלה באמת מסתכמים ככל שאתה מחזיק בו זמן רב יותר. אני סקרן אם בסופו של דבר תצטרך להחזיק אותו כי אתה לא יכול למכור אותו עבור מה שאתה רוצה, אתה לא רוצה להפסיד כסף. האם אתה כשיר, האם אתה יכול לחזור על תעריף לטווח ארוך יותר?

מאט:
כן. כבר דיברתי עם מלווה בתור פוטנציאל לתזרים המזומנים אם אני צריך לשכור זה יהיה מינימלי, אבל זה יזרום. אז יש לי את זה כאסטרטגיית יציאה לגיבוי.

ג'מיל:
האם תוכל להוציא את מלווה הכסף הפרטי שלך עם המימון הזה?

מאט:
כן, זה יהיה קרוב, אבל אני אצליח לכסות את זה.

ג'מיל:
מדהים.

ג'יימס:
מאט, איזה סוג של הלוואה קיבלת? כי כאשר הסתכלתי על מספרי השכירות על זה, בדרך כלל תוכל לקבל הלוואה של 70, 75% מהערך, מה שעומד לתת לך הלוואה יתרה של בערך 160, 165 על זה, ו כולכם מרוכזים ב-200 פלוס עלויות חוב. אז האם זה משהו שבדקת שאתה מרגיש די נוח להשאיר 30, 40 אלף על העסקה הזו?

מאט:
זה בהחלט לא שלי... כן, לא הייתי אומר שאני מאוד נוח עם זה, אבל יש לי כמה דברים לעבוד עליהם בחזית היציאה הזו.

ג'מיל:
בדיוק כטכניקת משא ומתן אחרונה, מאט, ואני יודעים שעברת את תקופת הבדיקה שלך, וזו לא בהכרח הצורה הטובה ביותר לנסות לנהל משא ומתן על משהו עמוק יותר ברגע שעברת את תקופות בדיקת הנאותות שלך, אבל זה קורה. ולכן אני סקרן אם, כי אני חושב שאתה צריך עוד 10 או 20,000 דולר נוספים בעסקה הזו. ואני מרגיש שאם אתה מסתכל על המוטיבציה של המוכרים שלך, כמה יש לך סיכון כרגע עבור EMD?

מאט:
1300.

ג'מיל:
אוקיי, אז זה סכום לא מבוטל, אבל אני לא חושב שהמוכרים שלך מספיקים כדי לומר, "היי, בוא ניקח את הכסף ונברח". אז מייק, אני סקרן אם אתה מרגיש בנוח עם הניסיון לחזור אחורה, למרות שעברת יום אחרי תקופת הבדיקה, לחזור ולהגיד, "היי, אחרי שהסתכלתי על המספרים שלי, אני חושב שאני צריך לבקש זיכוי נוסף." אני חושב שאם קיבלת עוד 20,000 דולר הנחה ממחיר הרכישה של העסקה הזו, היית במצב נפלא. ואני ממליץ, גם אם הם מסרבים, מאט, גם אם הם מסרבים, לקחת את הזריקה תמיד שווה את זה כי עדיין יש לך את הזכות לומר, "אוקיי, הם סירבו. אני עדיין הולך להתקדם. אני לא רוצה לסכן את ה-1,300 דולר שלי. אני הולך לסגור ואנחנו הולכים להתקדם עם העסקה". אבל עדיין יש לך את הזכות לנסות ולהתקדם. אז אני סקרן, האם זה משהו שיהיה לך נוח לעשות? ואם כן, אני יכול לעזור לך במה יכולה להיות הטכניקה הטובה ביותר.

מאט:
כן, בהחלט נוח. לא אכפת לי, אני בהחלט אשאל.

הנרי:
הוא במשרדי אכיפת החוק, כמובן שהוא יכול לשאול.

מאט:
כן, עימות הוא לא החולשה שלי. אבל כן, בהחלט, וגם אני אשמח לעזרה. בהחלט.

קתי:
ג'מיל, אני סקרן, האם יש אפשרויות יצירתיות שהוא יכול להביא את המוכר איכשהו על חלוקת כל רווח שיכול להיות אם הם יורידו אותו כדי לעודד אותם לעשות זאת?

ג'מיל:
בהתחשב במחיר הרכישה שלו כאן, הייתי בוחר בחדשנות שבה המוכר היה שומר על הבעלות על הנכס ומאט היה מביא את מלווה הכסף הפרטי לעסקה, לו בוצע השיפוץ ולא היו לו עלויות הקמה או ללא הלוואה עלויות להיכנס לנכס. ואז כל מה שיש לו זה השיפוץ הזה שיש. והוא מסכים למחיר מכירה של 140 עם המוכרים שלו, אבל הוא הולך לחסוך כ-7,000 דולר רק בדמי סגירה ומקור. וכל כך יצירתי עבורי, זה היה הצעד האסטרטגי ביותר, כי אז הוא פשוט מביא את מלווה הכסף הפרטי שלו לשולחן. הוא לא צריך להוריד 20% כי הוא לא צריך לקחת בעלות, מלווה כספים פרטי מגיע עם הוצאות השיפוץ של 52,000$, הם עכשיו ב-192, הוא מוכר ב-250. יש רווח.

ג'יימס:
הדאגה היחידה שתהיה לי היא רק לדעת את עלות המכירה הזו ואז מי. בשווקים של רוכשי דירה בפעם הראשונה האלה באמת חופרים בנקודות השוואה. ברוב הפעמים, אני יודע שבוושינגטון אנחנו יכולים לראות אם עלויות הסגירה שולמו או לא. זה שלושה וחצי אחוז הרבה פעמים מיד לאחר העסקה, וזה 50% מהרווח על משהו כזה, אבל אני חושב שזו דרך מצוינת לבנות את זה בגלל שהבעיה היא שעלות החוב הולכת להרוס את העסקה הזו. . ואז אם זה נמשך זמן רב, זה יכול להפוך לאדום די מהר.

הנרי:
ג'מיל, מה דעתך להיות סיטונאי מאסטר? אז מה דעתך אם במשא ומתן הזה אתה מבקש מהמוכר לרדת, אבל אתה גם מבקש מהסיטונאי להוריד מעט מהשכר שלו כדי לפצות, אז יש שם דרך ביניים?

ג'מיל:
אז זה נקנה גם מסיטונאי, או שהוא זה שהלך, אני חושב שהוא הלך ישירות לסוכן, נכון?

מאט:
אחות וסוכן בשוק.

ג'מיל:
כן. בסדר. אז אני חושב שיכול להיות מחזה לבקש מהסוכן לרדת עליו כי הם עשו ייצוג כפול, מאט? סוכן רישום ייצג אותך?

מאט:
עברתי דרך הסוכן שלי.

ג'מיל:
בסדר. אז אני אוהב לעשות ייצוג כפול כי עכשיו אתה מעמיד את סוכן הרישום במצב שבו יש לו עכשיו עמלה כפולה לשחק איתה. וכשהם באמת רוצים לעשות משהו, הם מוכנים לשחק עם 3% לעתים קרובות כי הם רוצים שהעסקה תיסגר. אז בדרך כלל כשאני קונה בשוק, אני תמיד אלך ישירות לסוכן רישום, אבקש ייצוג כפול, או שפשוט אגיד, "היי, תראה, אני יכול לבוא ללא ייצוג, בוא ניתן את ה-3% בחזרה לעצמי או למוכרים שלך, בהתאם לנקודת המחיר שאליה אני מגיע ורק כדי להפוך את העסקה למתוקה יותר או לגרום לה להיות הגיונית יותר כלכלית עבורי ועבור בעל הבית." אני חושב שבמקרה הספציפי הזה, יש לך סוכן קונים, וזה טוב כי חובת הנאמנות שלו היא כלפיך.
ולכן אני חושב שבאמת תצטרך לדבר מלב אל לב עם סוכן הקונה שלך ולהגיד, "אני מסתכל על המספרים האלה ואני מתחיל להיות קצת מודאג כשאני מסתכל על עלות ההלוואה שלי, מסתכל על שׁוּק." ולמרות שהשוק חזק בפנסקולה, אני ממש שורי לגבי פלורידה. רק היו לנו הנתונים הכלכליים כרגע הם לא הכי טובים. הפד מאותת על העלאות ריבית נוספות. ולפי כל זה, עדיין יכול להיות פחת מסוים בנכס שלך שלא התייחסת אליו. ואם אתה לוקח עוד 5 או 10% טבילה ב-ARV שלך על הנכס הזה, זה נעשה. זו מציאות, ואני חושב שאפילו במהלך סוף השבוע ובמשך השבוע שעבר ראינו כל כך הרבה מהומה, בנקים נסגרים, ריצות בנקים מתרחשות. פשוט יש כל כך הרבה דברים שאתה יכול להשתמש בהם כאינדיקטורים כלכליים שגורמים לך לעצבן להתקדם. ואני חושב שאם הבאת את המצבים האלה לשולחן העבודה, גם הזמנת פקח מורשה, האם עשית את זה לתקופת הבדיקה שלך? עשיתם דו"ח בדיקה?

מאט:
לא, היו לי שני קבלנים מורשים שיצאו וחפרו בנכס.

ג'מיל:
בסדר, מושלם. מספיק טוב. אז הייתי משתמש גם באלה. ואני חושב שזה יותר חכם בשבילך להשתמש במספר הגבוה מבין שניים רק בגלל שהסבירות שהגבוהה יותר היא המספר הנכון מאשר המספר הנמוך יותר. כשמסתכלים על עולם הקבלנות, מעולם לא הייתה לי עסקה פחות ממה שאמרו. זה תמיד יותר, ואחותי היא הקבלן שלי, אני סומך עליה יותר מכל אחד בעולם וזה עדיין תמיד לא בסדר. ולפי זה נאמר, אני חושב שיש לך טענה מאוד חזקה להציג בפני סוכן הקונה שלך, אשר אז יצטרך להגיש את התיק לסוכן הרישום. אז יהיה שם חיכוך קטן כי אתה הולך לשחק משחק טלפון. ואתה אפילו יכול לתת לסוכן שלך את הזכות להעביר את הדוא"ל שלך.
הייתי טוען, הייתי אומר, "תראה, בהתחשב בהצעה הזו שקיבלתי, בהתחשב בנתונים הכלכליים שאנחנו בוחנים ורואים את כל הדברים שקרו בשבוע שעבר, אני מרגיש פחות בטוח לגבי זה עסקה במחיר הזה. ואני באמת חושב שהמוכרים האלה רוצים להעביר את הבית הזה. אני מאוד רוצה להופיע בעסקה הזו, אבל אני מרגיש מאוד עצבני להופיע ב-140".

קתי:
אני אוהב את מה שאתה אומר, ג'מיל, כי הבית הזה היה בשוק והם רוצים להיפטר ממנו.

ג'מיל:
והיו להם שלוש הורדות מחיר. וזה אות לכך שהאנשים האלה הם בעלי מוטיבציה.

קתי:
הם סימן מצוין לחזור ולהגיד שאתה מקבל רגליים קרות ורק בסוף השבוע האחרון הם מספיקים כדי שהם יבינו, שיש כישלונות בבנקים ויתחילו לנסות. מה יש לך להפסיד?

ג'יימס:
וזה אחד, אני חושב שדבר חשוב כרגע הוא שהשוק השתנה ומהירות השוק השתנתה. כולנו כתבנו הכל ללא בדיקות, בדיקות מהירות בשנתיים האחרונות. אתה לא צריך לעשות את זה יותר. ומה שבאמת חשוב הוא שאתה מכין את העסקה שלך, ניתן להאריך את ציר הזמן של הבדיקה שלך. ואם לא נעלתם את החוב שלכם, ההצעות שלכם אינן מוצקות ואין לכם הבנה מלאה של העלות, זה בסדר. אתה רוצה לבקש הארכה זו לגבי ההיתכנות בשלב זה, קבל יותר זמן. ככל שיש לך יותר זמן, כך תוכל להכין את העסקה שלך טוב יותר. ככל שיש לך יותר זמן, ככל שיש לך יותר הכנה, כך קטן הסיכון בעסקה. ולכן לעולם אל תוותר עד שאתה ננעל עד הסוף על זה שבו אתה מרגיש טוב עם המימון שלך, זה מוגדר.
כי גם אם המלווה המשני הזה יחלץ אותך ברגע האחרון, אם זה לא נעול ויש לו מחויבות מלאה לכך, זה המקום שבו הכסף הרציני שלך יכול להיות בסיכון. אז השתמש בהיתכנות הזו כדי להגדיר נכון את המונח שלך. ואני כן חושב, מאט, שאלה אחת שיש לי היא בשביל מה שכר הדירה הזה? כי אני חושב שאולי להעיף את הסוג הלא נכון של הספק על זה ואולי להביא את זה למישהו כמו ג'מיל שיש לו שוכרים קניות ושלמים, אני מתכוון שזו נקודת מחיר טובה באזור עם איזושהי צמיחה בו שאנשים יכולים להרשות לעצמם. אני מסתכל עליהם אם יש לך הלוואה של 160,000, שהרבה אנשים ישאירו 40 אלף בנכס להשכרה שזה תשלום של 1250 לחודש. אולי פשוט תוכל למכור את זה בסיטונאות, מה שמביא אותך למטרה שלך לבנות הון ולא לקחת על עצמך את הסיכון הזה, שהוא מעט דק.

מאט:
כן, אני אוהב את זה. שכר הדירה החציוני והעלות עבור אותו אזור ספציפי עומדים על 1475 לחודש. אז שכר הדירה בהחלט חזק שם.

ג'מיל:
אני שמח לחבר אותך עם כמה אנשים בעלי נטייה חזקה גם שם. אני חושב במקביל, מאט, אם אתה, מתי תאריך הסגירה שלך?

מאט:
3 באפריל.

ג'מיל:
אוקיי, אז יש לך קצת זמן. אז מה שהייתי עושה בתקופה הזו זה להצביע על משא ומתן מחודש חזק. בינתיים, נסה אסטרטגיית יציאה סיטונאית. גם אם אתה מרוויח 5,000 דולר על זה, מאט, זה 5,000 דולר. אתה מסתכן ב-13 כדי להרוויח 5 אלף. זו תמורה נהדרת. אתה מבצע את זה, פנימה והחוצה, עוברים לשלב הבא. אבל אני גם חושב שיש לך הזדמנות להוסיף עוד יתרונות אם אתה מצליח במשא ומתן מחדש. נניח שאתה אומר את זה בסיטונאי ב-145 ותקבל עוד 10 או 20,000 דולר הנחה ממחיר הרכישה. עכשיו פתאום אתה מכין את מה שהיית הולך לעשות בהיפוך על היפוך הנייר. וזה מבחינתי, מאדם שהמודל העסקי שלו הוא סיטונאי, אני אגיד לך שזה מרגש אותי יותר מאשר לשים פטיש לבית בכל יום.

קתי:
אני גם תוהה אם כן החלטת שזה יהיה קנייה והחזקה אם יהיה פחות לתקן אם לא תצטרך באמת להפוך אותו מוכן ויותר מוכן להשכרה, האם מחיר הבנייה הזה יכול לרדת?

מאט:
זו מחשבה טובה, בהחלט משהו שהייתי רוצה לבדוק אחרי שדיברתי איתך.

קתי:
זה נשמע כמו השכרה נהדרת. כן, זה שוק נהדר. הרבה דינמיקה. הדאגה הגדולה ביותר שלי לגבי הנכס הזה כקנייה והחזקה היא שפנסקולה נפגעה כל כך קשה מהוריקנים שאני מתאר לעצמי שהביטוח הוא פשוט אסטרונומי, אבל עדיין, המספרים עדיין יכולים לעבוד עבור משקיע קנייה והחזקה במחיר הזה.

מאט:
נקודה טובה מאוד בעניין.

הנרי:
אני מסכים עם ג'מיל בלב שלם. אותה הצעה שלי הייתה אמורה להיות, אולי לראות אם לג'מיל יש כמה קונים בשוק הזה כי זו נקודת מחיר מצוינת לקנייה והחזקה. הדבר השני הוא, כשאתה עובר את המשא ומתן המחודש הזה, הייתי מושך את כל החברות החברות בעלות על בתים בשכונות מסביב. כי בדרך כלל אלה משקיעים שמשתמשים בו כהשכרות. ואז הייתי נותן עדיפות לרשימה בהתבסס על ה- LLC שבבעלותה הכי הרבה. ואז הייתי מוצא מי הבעלים של LLC והייתי מתקשר אליהם ואומר, האם אתה רוצה את העסקה הזו במחיר XYZ? כי ברור שהם אוהבים את השכונה, יש להם השכרות אחרות בשכונה ואולי הם מוכנים לשלם את המחיר הזה. ואתה יכול למצוא את הקונה שלך גם ככה. אז הייתי עושה את זה היום.

מאט:
הצעה מצוינת, הנרי. תודה.

ג'מיל:
ואם אתה לא מכיר את התהליך הזה, הנרי כנראה יכול להדריך אותך גם במצב לא מקוון. יש לי איזשהו כלי שאוכל לעזור לך לדלג על מעקב ואתה קצין אכיפת חוק פדרלי, אתה יודע איך למצוא כל דבר.

דייב:
בסדר, מאט. ובכן, תודה לך. מקווה שהעצה הזו עזרה לך. אנו מעריכים שהבאת לנו את העסקה ושיתפת אותנו בכל זה.

ג'מיל:
תודה גם לך על השירות שלך, מאט. אני

מאט:
אני מעריך את זה. תודה חבר 'ה. אני מרגיש שהשכלתי, אז תודה על זה.

קתי:
מדהים.

דייב:
בסדר, ובכן, תודה לכולכם על ההשתתפות בפרסומת המידע עבור עסקי האימון של הנרי.

קתי:
אני אוהב לראות את ההבדל שהוא עושה. פשוט פגישות נפלאות.

דייב:
לא, ברצינות, אחי, זה היה מדהים. שניהם, גם מאט וגם מייקל היו סופר מעניינים, ידעו על מה הם מדברים, היו פתוחים למשוב. היה נהדר לדבר איתם. אז הנרי, איך הרגשת לגבי הצטרפות התלמידים שלך לתוכנית?

הנרי:
בנאדם, חשבתי שזה מדהים, בנאדם. לעזור לאנשים להשקיע בנדל"ן זו ללא ספק התשוקה שלי. בגלל זה אני כאן בתוכנית הזו באופן כללי. אבל אני מתרגש יותר כשהתלמידים שלי מקבלים עסקאות וכשאני מקבל עסקאות, בנאדם, וברור שמייקל רץ הביתה לעסקת הנדל"ן הראשונה שלו עם העסקה שלו לשלוש יחידות משפחתיות. וזה ברור מה שכולם ישמחו לעשות. ואז אני חושב שכמה אנשים הולכים להסתכל על העסקה של מאט ולומר, "אוי בנאדם, זה מקום שקשה להיות בו." אבל אני קורא לכולם להסתכל על זה באור אחר. מה שמאט עשה זה שהוא נקט בפעולה מאסיבית. הוא לומד ניסוי באש. וכל כך הרבה אנשים מפחדים לעשות את זה. הם מפחדים לצאת לשם, לנתח עסקאות ולהציע הצעות.
כי הם חושבים שהעולם עומד להיגמר אם הם יכניסו את עצמם לעסקה גרועה ועסקאות רעות הן לא כיף. אל תיתן לי לפרסם את זה. אבל בסופו של יום, אם מאט מתרחק מהעסקה הזו, בגלל שהוא לא אוהב את הסיכון שהוא ייקח על עצמו, הוא מפסיד 1,300 דולר, אבל הוא לא באמת מפסיד 1,300 דולר. הוא שילם 1,300 דולר עבור חינוך מדהים, עבור יותר חינוך ממה שהוא יכול היה לקבל אי פעם בכיתה של מישהו. עוד חינוך שהוא מקבל ב-Mastermind. הוא קיבל משפט באש, הוא היה צריך ללכת למצוא עסקה, לנתח את העסקה, לדבר עם סוכן, להגיש את ההצעה, לעשות את הבדיקות, לחזור ולנהל משא ומתן מחדש כדי לנסות להביא את העסקה למקום שבו היא הגיונית עכשיו, ו אז תסתכל על אסטרטגיות יציאה מרובות כדי לנסות לצאת מהמקום שבו זה הגיוני.
ואז אם זה לא קורה, אז הוא צריך לצאת. אז הוא צריך לצאת ולהפסיד 1300 דולר. ובכן, בנאדם, כל כך הרבה אנשים לא היו עושים את זה. ומכיוון שהם לא יעשו זאת, הם לא ימצאו את עצמם בעמדה לבנות עושר. אבל מאט עומד למצוא את עצמו בעמדה שבה הוא יכול להרוויח כסף על העסקה הזו, או שאם לא יעשה זאת, הוא הולך להצליח בעסקה הבאה בגלל ההשכלה שהוא קנה לעצמו עם 1,300 הדולרים האלה. חושב שזה מדהים שהוא נקט בפעולה הזו

ג'יימס:
מגעים חוזים שווים.

הנרי:
זה נכון, בהחלט.

ג'מיל:
אני חושב שהוא למד גם הרבה שיעורים חשובים באמת. וכמו שאמרת עכשיו, הנרי, כל זה פנומנלי, אבל איך אני משיג את העסקה של מייקל?

הנרי:
האם אתה רוצה שאתן לך את הקישור להצטרף לתוכנית שלי?

דייב:
התכוונתי לבקש את זה אם נוכל לקבל הנחה.

ג'יימס:
כן, ג'מיל, אתה הסיטונאי. האם תשיג לי את העסקה של מייקל.

ג'מיל:
ימין. כלומר, ניסיתי לשכנע אותו לצאת מזה, אבל הוא כבר סגר את זה, אז חשבתי, הו.

קתי:
עדיף שלא יתרגל למספרים האלה כי יכול להיות שקשה למצוא אותם שוב. אבל מי יודע?

הנרי:
זו עסקה זועקת, עסקה זועקת.

דייב:
יופי לו. ובכן, תודה לכולכם על שהייתם כאן. זה היה מאוד כיף. נשמח לשמוע את המשוב שלך בנושא. זו הפעם הראשונה שאנחנו עושים אחת מההופעות החיות האלה עם חבורה של אנשים. אתה יכול למצוא כל אחד מאיתנו באינסטגרם או שאתה יכול לפרסם בפורומים של BiggerPockets שבו יש פורום On the Market במיוחד שאנחנו נבדוק ונבדוק איתו. אז מקווה שכולכם מעריכים את זה. תודה לכולכם שהקשבתם, ונתראה בפרק הבא של On The Market.
On The Market נוצר על ידי, דייב מאייר וקיילין בנט, בהפקת Kailyn Bennett, עריכה של Joel Esparza ו- Onyx Media, נחקרה על ידי Puja Gendal, ותודה גדולה לכל צוות BiggerPockets. התכנים בתוכנית על השוק הם דעות בלבד. כל המאזינים צריכים לאמת באופן עצמאי נקודות נתונים, דעות ואסטרטגיות השקעה.